Đang tải... (xem toàn văn)
544 Lập & quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng trong các khi đô thị
Lời nói đầu Ngày nay,khi xã hội ngày càng phát triển,đời sống nhân dân ngày càng được cải thiện và nâng cao,các nhu cầu về sinh hoạt như ăn mặc ở ngày càng lớn.trong đó nhu cầu về nhà ở chiếm một tỉ lệ không nhỏ,hình thành những khu nhà ở dân cư như nhà chung cư,nhà ở tập thể,các khu đô thị…sau đây em sẽ đi sâu nghiên cứu về lập và quản lý chi phí dự án xâu dựng trong cac khu đô thị.Như ta đã biết,ngay nay xuất hiện rất nhiều các khu đô thị.sự xuất hiện các khu đô thị giải quyết được rất nhiều vấn đề nhà ở cho dân cư.do các khu đô thị thường có quy m« rất lớn,đòi hỏi một kế hoạch chÆt chẽ khi nhà đầu tư có ý định đầu tư xây dựng khu đô thị.trong đó vấn đề mà nhà đầu tư quan tâm nhất đó là lập chi phí dự án xây dựng,do chi phí xây dựng các khi đô thị rất lớn,thời gian thực hiện xây dựng lâu dài,việc chu chuyển vốn như thế nào cho phù hợp và phân bổ chi phí một cách hợp lý tránh tình trạng lãng phí,thất thoát trong quá trình đầu tư xây dựng.để tránh được những hiện tượng bất lợi xảy ra với các dự án,tránh được những tổn thất gây ra cho doanh nghiệp ,nhà nước và nhân dân.vi thế em chọn đề tài nghiên cứu về: "Lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng trong các khi đô thị” Đề tài của em hướng đến các chủ doanh nghiệp,nhà đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản,các nhà quản lý và tất cả nhưng ai làm công tác lien quan đến quẩn lý trong xây dựng,các nhà thầu xây dựng… Trong quá trình làm đề án,em không tránh khỏi những thiếu sót,số liệu,tài liệu thu thập còn hạn chế.mong nhận được ý kiến đóng góp của thầy cô.em xin chân thành cảm ơn thầy giáo TH.S NGUYỄN TRỌNG HƯNG đã hướng dẫn và giúp em hoàn thành đề án này. 1 Mục lục: Chương I.Cơ sở lý luận về việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng khu đô thị: I .§ầu tư và dự án đầu tư 1. §ầu tư 2. Dự án đầu tư 3. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị a, Khái niệm khu đô thị b, Đặc điểm của dự án xây dựng khu đô thị II. Chi phí dự án đầu tư xây dựng khu đô thị 1. Khái niệm 2. Lập chi phí dự án đầu tư xây dựng khu đô thị 2.1. Lập tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình a,nội dung b,phương pháp lập 2.2. Xác định tổng dự toán xây dựng công trình a,giá trị dự toán xây lắp:G XL b,giá trị dự toán mua sắm thiết bị:G TB c,dự toán các chi phí khác d,dự toán chi phí dự phòng 2.3. Dự toán xây dựng công trình a, khái niệm b,chi phí xây dựng c,chi phí thiết bị d,chi phí khác e,chi phí dự phòng III. Quản lý chi phí dự án đầu tư 1. Quản lý tổng mức đầu tư,tổng dự toán,dự toán công trình 1.1 Quản lý tổng mức đầu tư 1.2 Quản lý tổng dự toán,dự toán công trình 1.3 Quản lý định mức dự toán và đơn giá xây dựng a,quản lý định mức dự toán 2 b,xác định đơn giá xây dựng 1.4. Quản lý thanh toán chi phí đầu tư xây dựng công trình a,tạm ứng b,thanh toán IV. Ứng dụng Chương II. Thực trạng qua một số ví dụ về lập và quản lý chi phí xây dựng khu đô thị I. Ví dụ về việc lập và quản lý chi phí xây dựng khu đô thị trung hòa nhân chính II. Ví dụ về việc lập và quản lý chi phí xây dựng khu đô thị mỹ đình III. Ưu,nhược điểm của việc lập và quản lý chi phí xaay dựng từng dự án IV. Thực trạng chung của việc lập và quản lý chi phí xây dựng khu đô thị V. Nguyên nhân của thự trạng trên Chương III. giải pháp hoàn thiện 3 NéI DUNG CHƯƠNG I:cơ sở lý luận về việc lập và quản lý chi phí xây dựng trong các khu đô thị I. Đầu tư và dự án đầu tư 1. Đầu tư: Khái niệm:đầu tư là quá trình bỏ vốn vào để thực hiện hoạt động sản xuất kinh doanh nhằn thu lợi nhuận và tạo ra lợi ích nhất định 2. Dự án đầu tư: -Khái niệm:dự án đàu ư l à tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới,mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai. - Các loại dự án đấu tư xây dựng công trình: +dự án đầu tư theo quy mô và tính chất:là các dự án quan trọng quốc gia do quốc hội thong qua chủ trương và cho phép đầu tư +dự án đầu tư theo nguồn vốn đầu tư: Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước Dự án sử dụng vốn tín dụng do nhà nước bảo lãnh Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước Dự án sử dụng vốn khác:bao gồm vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn -Mỗi dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm các nguồn lực như:công ty xây dựng được ủy quyền,các cửa hang cung ứng nguyên vật liệu.thiết bị máy móc phục vụ cho xây dựng công trình 3. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị:Là các dự án có tổng số vốn đàu tư thường từ 15-300 tỉ đồng và được xếp vào nhóm các dự án nhóm B theo quy định của chính phủ về các loại dụ án đầu tư(nghị định số 16/2005/ND-CP ngày mùng 7/2/05)số vốn trong các dự ¸n đầu tư xây dựng khu đô thị ở nước 4 ta thường là do nước ngoài đầu tư,hoặc sự kết hợp giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài a,Khái niệm khu đô thị:Khu đô thị trong đó bao gồm một tập thể dân cư, được quy định theo một ranh giới nhất định.trong đó bao gồm các loại hình bất động sản như:trung tâm thương mại,nhà hàng,khách sạn,trường học,bệnh viện,khu nhà ở cho dân cư bao gồm:nhà biệt thự,nhà ở liền kề,nhà chung cư. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là tập hợp các đề xuất lien quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới những công trình xây dựng bỏ vốn vào hoạt động dịch vụ bất động sản nhằm mục đích phát triển,duy trì,nâng cao chất lượng công trình trên địa bàn cụ thể trong khoảng một thời gian xác định. Dự án đầu tư khu đô thÞ là tổng thể các dự kiến và các nguồn lực và chi phí cần thiÕt được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với thời gian,địa điểm xác định để tạo ra những lợi ích thiết thực,cụ thể cho nhà đầu tư và xã hội.do tính phức tạp của hoạt động đầu tư khu đô thị dẫn đến công tác chuẩn bị cho dự án đầu tư khu đô thị phải nghiêm túc,khoa học theo một kế hoạch chặt chẽ,hợp lý dẫn đến hoạt động đầu tư khu đô thị phải được đáp ứng trên cơ sở chuẩn bị và thực hiện được hoàn hảo và thực thi các dự án đầu tư. b, Đặc điểm của dự án khu đô thị: -Tính lâu dài:thời gian tiến hàng dự án lâu dái do quá trình xây dựng hình thành BDS lâu dài. -Tính trình tự của dự án:trình tự thực hiện dự án diễn ra theo đúng trình tự của quá trình xây dựng. -Tính không xác định của dự án:dự án có thể không xác định được:trong quá trình thực hiện dự án có thể có những rủi ro về chất lượng thi công,rủi ro vế lao động…do sự phát sinh về chi phí xây dựng,do sự gia tăng của giá cả các nguyên vật liệu trên thị trường,do sự thay đổi của thời tiết….nên thực hiện dự án tất nhiên sẽ có sự thay đổi so với kế hoạch ban đầu.dự án có thể hoàn thành trước thời gian có thể bị kéo dài thời hạn thi công. Những sai phạm lầm nhẫn trong dự án chi phí xây dựng khu đô thị sẽ dẫn đến hậu quả rất lớn nên việc lập và thực hiện dự án khu đô thị phải hết sức cẩn thận,chặt chẽ, đảm bảo chắc chắn sự thành công của dự án rồi sau đó mới thực hiện. Những dự án khu đô thị thường là những dự án có giá trị lớn 5 II. Chi phí dự án đầu tư xây dựng khu đô thị 1. Khái niệm: Chi phí đầu tư xây dựng công tình là toàn bộ chi phí cần thiết để xây dựng hoặc sửa chữa,tái tạo,mở rộng hay trang bị lại kỹ thuật công trình. Do đặc điểm của quá trình sản xuất và đặc điểm của quá trình xây dựng nên mỗi dự án đầu tư xây dựng công trình có chi phí riêng được xác định theo đặc điểm,tính chất kỹ thuật và yêu cầu công nghệ của quá trình xây dựng. Chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình được biểu thị qua tổng mức đầu tư,tổng dự toán,dự tonas công trình,giá thanh toán và quyết toán vốn đầu tư khi kết thúc xây dụng.đưa công trình vào khai thác sử dụng. 2. Lập chi phí dự án đầu tư xây dựng khu đô thị: 2.1. Lập tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình a,Nội dung:Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình là khái toán chi phí của dự án đầu tư xây dựng công trình. Tổng mức đầu tư bao gồm: +Chi phí xây dựng:Chi phí xây dựng các công trình,hạng mục công trình của dự án Chi phí phá và tháo dỡ những vật kiến trúc cũ Chi phí san lấp mặt băngdf xây dựng Chi phí xây dựng công trình tạm,công trình phụ trợ phục vụ thi công +Chi phí thiết bị: Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ,và chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ(nếu có) Chi phí vận chuyển từ nơi mua đến công trình,chi phí lưu kho,lưu bãi,bảo quản,bảo dưỡng tại kho bãi ở hiện trường,thuế và phí bảo hiểm thiết bị công trình. Chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm,hiệu chỉnh + Chi phí đền bù và giải phóng mạt bằng,tái định cư: Chi phí đền bù nhà cửa,vật kiến trúc,cây trồng trên đất… 6 Chi phí thưch hiện tái định cư có lien quan đến đền bù giải phóng mặt bằng của dự án Chi phí của ban đền bù giải phóng mÆt bằng Chi phí sử dụng đất như chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng,chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật +chi phí quản lý dự án và chi phí khác: Chi phí quản lý chung của dự án Chi phí tổ chức thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư Chi phí thẩm định hoặc thẩm tra thiết kế,tổng dự toán,dự toán xây dựng công trình Chi phí lập hồ sơ mời dự thầu Chi phí giám sất thi công xây dựng,giám sát khảo sát xây dựng và lắp đặt thiết bị. Chi phí kiểm định và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng Chi phí nghiệm thu quyết đoán và quy đổi vốn đầu tư. Chi phí lập dự án. Chi phí thi tuyển kiến trúc Chi phí khảo sát,thiết kế xây dựng Lãi vay của chủ đầu tư trong thời gian xây dựng thong qua hợp đồng tín dụng và hiệp định vay vốn(sử dụng vốn ODA) Vốn lưu động ban đầu cho sản xuất Chi phí nguyên vật liệu,năng lượng,nhân lực Chi phí bảo hiểm công trình. Chi phí kiểm toán,thẩm tra,phê duyệt quyết toán,và một số chi phí khác. +Chi phÝ dự phòng:Là khoản dự trù cho các khối lượng phát sinh,các yếu tố trượt giá và những công việc chưa lường trướcd được trong quá trình thực hiện dự án 7 b,Phương pháp lập: Tổng mức đầu tư được xác định trên cơ sở khối lượng chủ yếu công việc cần thực hiện của dự án.ta có thể vận dụng phương pháp:căn cứ theo thiết kế cơ sở của dự án +Chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu tứ thiết kế cơ sở,các khối lượng khác dự tính và đơn giá xây dựng phù hợp +Chi phí thiết bị được tính theo số lượng,chủng loại ,giá trị toàn bộ dây chuyền công nghệ(nếu mua thiết bị đồng bộ)theo giá thị trương thời điểm ;lập dự án hoặc theo báo giá của nhà cung cấp và dự tính các chi phí vận chuyển,bảo quản và lắp đặt những thiết bị này và chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ +Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng được tính theo khối lượng phải đền bù,tái định cư của dự án và các quy định hiện hành của nhà nước về giá đền bù tái định cư tại địa phương nơi xây dựng công trình,chi phí thuê đất, thời gian xât dựng công trình,chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật. +Chi phí quản lý dự án và chi phí khác được tính theo các quy định hiện hành,hoặc có thể ước lượng 10%-15% của tổng chi phí xây dựng và thiết bị(đã nêu trên) và chưa bao gåm lãi vay của chủ đầu tư trong thời gian xây dựng đối với các dự án sản xuất kinh doanh. +Chi phí dự phòng(được tính không vượt quá 15% tổng các chi phí trên) 2.2. Xác định tổng dự toán xây dựng công trình a,Tổng dự toán xây dựng công trình(G TDT )bao gồm: .Giá trị dự toán xây lắp của các hạng mục công trình:G XL .Giá trị dự toán mua sắm thiết bị công nghệ cho công trình:G TB .Dự toán chi phí khác cho toàn bộ quá trình đầu tư và xây dựng công trình(G K ) .Dự toán các chi phí dự phòng Công thức:G TDT =G XL +G TB +G K +G DP *Giá trị dự toán xây lắp(G Xl ) G XL = ∑ = n i 1 G xli G XDKDT =G B.thự +G C.Cư +G L.Kề +G CSHT Trong đó: 8 G XL - Giá trị xây lắp hạng mục công trình, loại công tác, hoặc kết cấu xây lắp thứ i n- Số hạng mục công trình trong khu đô thị. Trong n hạng mục có hạng mục có thể tính theo giá chuẩn, có hạng mục có thể tính theo đơn giá dự toán tổng hợp hoặc chi phí đơn vị . Cụ thể là : . Đối với những hạng mục công trình nhà ở, văn phòng, hội trường được xây dựng theo thiết kế điển hình, hoặc thiết kế hợp lý kinh tế đã có trong bảng giá chuẩn thì: G XLi = i n i i xSP ∑ = 1 Trong đó:P i - là mức giá chuẩn tính cho 1 đơn vị diện tích hay một đơn vị sử dụng của hạng mục công trình thứ i có ghi trong bảng giá chuẩn S i - diện tích, quy mô sử dụng của hạng mục công trình thứ i .Đối với những công trình có thiết kế đặc biệt như:Quảng trường,vòi nước thì: G XL = ij n i ij xDGQ ∑ = 1 Trong đó:Qij-khối lượng công tác xây lắp thứ j thuộc hạng mục công trình i ĐGij-đơn giá tổng hợp của loại công tác xây lắp thứ j thuộc hạng mục công trình i 9 biu tng hp chi phớ xõy lp: Tờn cụng trỡnh: ngày .tháng .năm TT Tờn hng mc cụng trỡnh Giỏ tr d toỏn 1 hng mc 2 . 3 . Tng Ngi tớnh: Ngi kim tra: C quan lp TDT *Giỏ tr d toỏn mua sm thit b cụng ngh(G TB ) G TB = = m i gQi 1 . i Trong ú:Qi-khi lng thit b cn mua loi i m-s loi thit b cn mua gi-giỏ 1 dn v tớnh ca thit b i hoc tớnh n chõn cụng trỡnh: gi=g mi +C lti +C dbi +C gci Trong ú:g mi -gớa mua thit b ti ni bỏn C lti -chi phớ lu thụng tớnh cho 1 n v tớnh cú ca thit b i(bao gm chi phớ xp d,vn chuyn,che ph,cu ph.) C bdi -chi phớ bo qun,bo dng thit b i cho n khi lp t lờn b mỏy. C gci -chi phớ gia cụng thờm chi tiột ph kin cho thit b i theo yờu cu. Biu tng hp mua sm thit b: 10 [...]... quản lý chi phí dự án đầu t xây dựng khu đô thị ở nớc ta hiện nay: Các chủ đầu t chỉ đa ra mức giá chung chung cha cụ thể do xác định việc lập và quản lý chi phí xây dựng một cách chính xác là do các nhà thầu thực hiện,nên việc lập chi phí xây dựng của chủ đầu t có phần lơi lỏng,sơ sài Việc quản lý còn lơi lỏngdẫn đến còn tình trạng lãng phí, thất thoát các nguyên vật liệu,rút bớt nguyên vật liệu trong. .. cho các hạng mục còn lại Bớc 3:tính tổng chi phí xây dựng công trình:bằng cách tính tổng chi phí của từng hạng mục 2.Ví dụ về lập và quản lý chi phí xây dựng khu đô thị Mỹ Đình II Khu đô thị mỹ đình II do tổng công ty cổ phần ĐTPT đô thị và khu công nghiệp Sông Đà làm chu rđầu t,quy mô:36,86 ha,tổng mức đầu t :4500 tỉ đồng Bảng chi tiết đơn gía các chi phí trực tiếp khu đô thị Mỹ Đình II phần xây dự. .. điểm của từng dự án: a Ưu điểm của dự án đầu t xây dựng khu đô thị Trung Hoà-Nhân chính: -Ưu điểm: +thực hiên nghiêm túc công tác lập và quản lý chi phí xây dựng theo đúng quy định của nhà nớc .khi có sự thay đổi trong các văn bả có liên quan,điều chỉnh kịp thờiđể phù hợp những thay đổi đó +nhanh chóng cập nhật thông tin mới về giá cả ,các văn bảncủa nhà nớc,UBND,đơn giá các yếu tố xây dựng dựa vào bảng... công tác lập và quản lý chi phí xây dựng đợc tiến hành nhanh chóng và có bài bản +Đã tính đầy đủ các loại chi phí cần thiết +Tính cả đến chi phí nhà tạm tại hiện trờng và điều hành quản lý +Quá trình xây dựng đẫ đợc chia nhỏ thành nhiều giai đoạn,và phân loại từng hạng mục công trình làm cho việc xác định chi phí xây dựng đựoc thể hiện rõ ràng hơn ,chi tiết đáp ứng đợc từng loại chi phí cần thiết cho... chi phớ mỏy xõy dng v chi phớ qun lý cụng trng Giỏ thnh xõy lp : GXL=VL+NC+M+C+LT VL+NC+M - tng chi phớ trc tip C -Chi phớ chung LT - Thu v lói c xỏc nh theo% quy nh ca nh nc Cú th biu din c cu giỏ thnh cụng tỏc xõy lp theo lc sau: 21 Chi phí vật liệu Chi phí trực tiếp Chi phí nhân công Chi phí xây dựng giá thành xây lắp Chi phí quản lý hành chính chi phí chung Chi phí phục vụ nhân công trực tiếp xây. .. chi phí vật liệu,máy,nhân côngthay vì tính tách riêng % so với tổng 3 loại chi phí trên 34 b Ưu,nhợc điểm của dự án xây dựng công trình khu đô thị mỹ đinh II: -Ưu điểm: +Việc lập chi phí cũng đã dựa trên cơ sở bảng đơn giá và định mức do bộ xây dựng quy định và tuân theo những quy định của nhà nớc +Mang tính thực tiễn cao +Cán bộ thực hiên lập chi phí xây dựng có nhiều kinh nghiệm dẫn đến công tác lập. .. trạngtham ô lãng phí làm thất thoát thâm hụt vốn ngân sách của nhà nớc làm phát sinh các tệ nạn trong xã hội đang là một vấn đề nổi cộm Nguyên nhân : -Phía chủ đầu t: +Các chủ đầu t chachú tâm lắm trong việc thiết lập bản chi phí xây dựng và quá trình quản lý cha chặt chẽ +Do muốn giảm bớt chi phí một cách tối đa nên khi lập không tính thêm chi phí của các yếu tố khác liên quan,phát sinh trong quá tình... tầng 3744138635 01 85445 067 0374567365 19095764323 30389076287 17594865265 8947057132 Bớc 3:tính giá xây dựng :bằng cách tính bằng tổng chi phí các hạngmục đã tính đợc -Nhận xét công tác lập chi phí xây dựng qua 2 ví dụ trên: Trong quá trình tổ chức thi công công trình ,quá trình thi công đẫ đợc chia ra làm nhiều giai đoạn,phân chia thành tùng khu vực,từng hạng mục ,các loại chi phí đợc chia nhỏ 33 3 u... vật liệu trong công trình xây dựng làm cho chất lợng công trình kém ,các công trình chỉ đạt mức tiêu chuẩn chất lợng ở mức tơng đối Do thị trờng luôn biến động,mức giá cả luôn thay đổi,mức giá mà chủ đầu t đa ra luôn chênh lệch so với giá cả thực tế trên thị trờng Hệ thống giám sát quản lý chi phí xây dựng cha đồng bộ 35 Chi phí xây dựng luôn chi m một lợng vốn lớn của chủ đầu t,thời gian thực hiện... 1.5% Chi phí chung 6% TN chịu thuế tính trớc Giá trị dự toán xây lắp trớc thuế VAT đầu vào 5.5% 125011936 1 500047744 5 458377099 1 10% 1% Giá trị dự toán xây lắp sau thuế Chi phí xây dựng nhà tạm 833412907 5 83341290.7 5 Gxd=224176092341500 đồng Đ.mức VL,NC,M trong công trình đợc lấy từ văn bản số 24/05/ BXD về định mức dự toán xây dựng công trình 20/07/05 Giá VL lấy từ thông báo giá số 191TB/TC-XD Chi . Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị a, Khái niệm khu đô thị b, Đặc điểm của dự án xây dựng khu đô thị II. Chi phí dự án đầu tư xây dựng. I.Cơ sở lý luận về việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng khu đô thị: I .§ầu tư và dự án đầu tư 1. §ầu tư 2. Dự án đầu tư