Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phạm Hồng Anh LỜI MỞ ĐẦU Trong bối cảnh hội nhập quốc tế sâu rộng với chuyển mạnh sang kinh tế thị trường, định quản lý chịu ảnh hưởng nhiều tác động không ổn định từ môi trường xung quanh cố có thể xảy nhiều trình hoạt động của bất động sản Nhìn nhận, đánh giá chủ động quản lý ảnh hưởng của tác động đảm bảo thành công của dự án Vấn đề nhiều nước phát triển nghiên cứu giải thành cơng thực tiễn Các cơng trình xây dựng triển khai nhằm mục đích thực mục tiêu đầu tư, phát triển, tạo sở vật chất cho xã hội, thường có thời gian hoạt động dài, chịu tác động trực tiếp từ nhiều môi trường xung quanh trị, kinh tế, xã hội, tự nhiên, luật pháp, công nghệ…cho nên rủi ro tránh khỏi Vì điều chỉnh trình thực hiện, quản lý bất động sản thực tế Những năm qua, đầu tư phát triển nước ta không ngừng tăng nhanh quy mô, lĩnh vực với tham gia rộng rãi của toàn xã hội Tuy nhiên, việc nhận dạng, đánh giá, kiểm soát nhằm hạn chế tác động xâú từ ảnh hưởng nêu tới trình quản lý chưa trọng, cịn đối phó bị động Chính tác động không ổn từ môi trường xung quanh điều chỉnh từ nội của bất động sản dẫn tới phải thay đổi nhiều tiêu chí dự tính ban đầu làm thay đổi hiệu chất lượng quản lý bất động sản Đó tồn của rủi ro quản lý bất động sản Rủi ro xuất tồn đồng thời hai yếu tố bản: yếu tố gây rủi ro đối tượng chịu tác động, ảnh hưởng Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phạm Hờng Anh Sớm chủ động nhận dạng, phân tích, đánh giá, có biện pháp kiểm soát giảm thiẻu tác động xấu của rủi ro cần thiết nhằm đảm bảo khả thi, hiệu của chất lượng quản lý bất động sản Nắm bắt nhu cầu thiết trên, cộng thêm trình thực tập Công ty TNHH quản lý kinh doanh bất động sản Hà Nội em chọn đề tài “Xây dựng quy trình quản lý rủi ro quản lý bất động sản” để nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu: - Làm rõ sở khoa học quản lý rủi ro quản lý bất động sản - Áp dụng lý luận nêu để thấy rõ thực trạng quản lý rủi ro quản lý bất động sản Việt Nam - Đưa quy trình quản lý rủi ro quản lý bất động sản nhằm nâng cao chất lượng quản lý bất động sản Phương pháp nghiên cứu: - Duy vật biện chứng - Duy vật lịch sử - Điều tra thu thập số liệu - Thống kê tốn học - Phân tích so sánh Phạm vi nghiên cứu: - Thị trường bất động sản Việt Nam - Thị trường quản lý bất động sản - Thị trường tài Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phạm Hồng Anh Kết cấu của đề tài bao gồm: Lời mở đầu, phần nội dung, kết luận, tài liệu tham khảo, mục lục Lời mở đầu : đưa lý chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu phương pháp nghiên cứu Phần nội dung: bao gồm chương: Chương I: sở khoa học quản lý rủi ro quản lý bất động sản Chương II: Nêu nên số thực trạng quản lý cũng quản lý rủi ro quản lý bất động sản Việt Nam Chương III: Đưa quy trình quản lý rủi ro quản lý bất động sản Kết luận: Tổng hợp, tóm tắt lại toàn đề tài nghiên cứu Em xin trân thành cảm ơn thầy ThS Nguyễn Thắng Trung anh chị Công ty TNHH quản lý kinh doanh bất động sản Hà Nội giúp đỡ em hoàn thành đề tài Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phạm Hồng Anh CHƯƠNG I: Cơ sở lý luận I Rủi ro dạng thức rủi ro Rủi ro chất rủi ro a Khái niệm Rủi ro kiện mà kết kinh doanh tương lai có khả khác biệt đáng kể so với mức dự kiến từ trước, hay gọi mức kỳ vọng b Bản chất của rủi ro - Chỉ không chắc chắn mối nguy hiểm - Các kết thực tế chệch hướng khỏi dự báo - Các mất mát, thương tổn, bất lợi, hủy diệt/phá hoại - Có thể xác định số lượng rủi ro tính bất trắc rủi ro khơng xác định Các dạng thức rủi ro quản lý bất động sản - Vật chất: Sự khuyết tật cấu trúc, vật liệu xây dựng… - Hậu quả: giảm sút uy tín, danh tiếng, mất mát lợi nhuận… - Trách nhiệm pháp lý: sai lầm dân sự, pháp lý, hợp đồng… Chuyên đề thực tập tớt nghiệp Phạm Hờng Anh - Chính trị: Sự can thiệp của quyền, thừa nhận pháp luật, thay đổi luật pháp - Tài chính: Dự báo lạm phát khơng xác, thiếu chế kiểm tra tài thích hợp - Xã hội: Sự kỳ vọng cao lực lượng lao động, nhận thức thấp của người dân địa phương - Kỹ thuật: Sự nâng cao kỹ thuật công nghệ, vấn đề liên quan đến quyền sở hữu công nghệ II Quản lý rủi ro Tầm quan trọng quản lý rủi ro - Mỗi định quản lý đưa có rủi ro kèm - Hoạch định tốt + chế quản lý tốt chưa đủ để đạt mục tiêu của nhà quản lý - Rất nhà quản lý có hiểu biết kỹ thuật quản lý rủi ro - Môi trường kinh doanh thay đổi thường xun - Thơng tin thị trường cịn thiếu - Các vấn đề tiềm khác như:  Sự suy sụp kinh tế  Sự thiếu hụt lao động  Quản lý kém  Quản lý rủi ro quản lý bất động sản Quản lý rủi ro phần việc lập kế hoạch dự án nhằm xác định nguy chủ yếu, từ đó xây dựng kế hoạch phòng Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phạm Hồng Anh chống hay giảm thiểu tác động bất lợi Trên thực tế có hai hình thức quản lý rủi ro: (1) giả định khả xảy cố đó có thể ảnh hưởng xấu đến kế hoạch hay lịch trình (2) thừa nhận dự báo tất cố bất lợi Quản lý rủi ro (risk management) quản lý bất động sản trình xác định, phân tích chấp nhận hạn chế nguy tiềm ẩn định quản lý - Quản lý rủi ro phải chức của quản lý bất động sản - Quản lý rủi ro phải trọng từ khâu xây dựng quy trình quản lý - Quản lý rủi ro xử lý thơng tin có sẵn qua mơ hình thức để hỗ trợ việc định - Quản lý rủi ro tạo tính trách nhiệm, tính linh động, tính kế hoạch q trình quản lý dự án Những q trình quản lý rủi ro  Xác định rủi ro: cần xác định rủi ro có thể xảy cho công việc quản lý bất động sản nắm đặc tính của nó Qua mơ tả tính chất, sản phẩm bất động sản, tham khảo chuyên gia, nhà tài trợ, liệu của dự án quản lý bất động sản thực trước khoá để xác định rủi ro  Số lượng rủi ro : Ứớc lượng rủi ro tương tác chúng để định giá phạm vi xảy Công cụ kỹ thuật gồm có : Qui thành tiền cần bỏ ra, tính tốn nhân tố rủi ro , ước lượng Pert, Phỏng đoán nhờ chuyên gia tư vấn Chuyên đề thực tập tốt nghiệp  Phạm Hồng Anh Triển khai việc đối phó với rủi ro: gồm nhựng bước triển khai việc đối phó với rủi ro, mối nguy hại đến dự án Phần cũng kế hoạch quản lý rủi ro  Điều khiển việc đối phó với rủi ro: Gồm việc đối phó với rủi ro xuốt qúa trình dự án thực thi, hành động đúng, cập nhật kế hoạch quản lý rủi ro Nguyên nhân thiếu hụt quản lý rủi ro quản lý bất động sản - Thiếu kỹ thuật quản lý rủi ro - Mức độ tinh tế phực tạp của quản lý rủi ro đòi hỏi phải có kỹ thuật mà đôi lúc khó để thực - Mất nhiều thời gian + thiếu thông tin - Sự nghi ngờ: liệu kỹ thuật khả thi cho dự án, - Phần lớn rủi ro liên quan đến tiến trình cơng việc, hợp đồng; để đối phó chúng tốt nhất dựa kinh nghiệm hợp đồng trước đó - Thiếu vắng tinh thông, thành thạo kỹ thuật quản lý rủi ro - Khơng bộc lộ lợi ích cách rõ ràng Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phạm Hồng Anh CHƯƠNG II: Thực trạng quản lý rủi ro quản lý bất động sản ở Việt Nam I Thị trường quản lý bất động sản ở Việt Nam  Từ năm 2000 trở trước, tòa cao ốc, văn phòng cho thuê rơi vào tình trạng thua lỡ triền miên thiếu khách thuê Toà nhà 63 Lý Thái Tổ (Hà Nội) tọa lạc địa trung tâm gần nhà hát lớncũng chung hoàn cảnh, đó thời điểm của khủng hoảng tài Châu Nhiều nhà đầu tư nước rút khỏi thị trường VN, bỏ dở dự án triển khai.Nhưng từ năm trở lại đây, nhà 63 Lý Thái Tổ với 7.000 m2 lấp kín 100% khách hàng lớn Ngân hàng giới, Quỹ tiền tệ quốc tế Giá cho thuê của nhà đứng đầu bảng toàn cao ốc VN Khơng riêng tịa nhà 63 Lý Thái Tổ, tất tòa cao ốc xây dựng vài năm cho thuê 80 - 90% diện tích Giám đốc điều hành Tập đồn CB Richard Ellis Việt Nam, cơng ty chun cung ứng dịch vụ địa ốc hàng đầu, cho biết: Thị trường cho thuê bất động sản gồm trung tâm thương mại, văn phòng hộ cao cấp thành phố lớn Hà Nội TP HCM rất sơi động Tại Hà Nội, tịa nhà Vincom City Tower (sắp đưa vào hoạt động ngày 18/11 tới) cho th 70% diện tích, tịa nhà Ocean Park đưa vào sử dụng có 92% diện tích thuê, dự án Ocean Park công ty Đài Loan triển khai bán hết gần 200 hộ vòng 60 ngày Tại TP HCM, trung tâm thương mại, văn Chuyên đề thực tập tớt nghiệp Phạm Hờng Anh phịng An Đơng vừa khai trương ngày 4/10, dự án triển khai xây dựng Landcaster, HBT Court cũng phủ kín Hệ số sử dụng văn phịng loại A Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh đạt 90% Hệ số sử dụng văn phòng loại B 74% Trong thời gian trung ngắn hạn, thị trường văn phòng loại B tỏ có ưu thế, giá thuê cũng dễ chịu có nhiều nguồn cung Nguyên nhân làm cho thị trường cho thuê BĐS nóng lên tốc độ phát triển kinh tế nước đạt mức cao đầu tư nước phát triển Kinh tế giới cũng đạt mức tăng trưởng khả quan vài năm Thêm vào đó nhu cầu hộ, văn phòng cho thuê thành phố lớn phát triển với tốc độ cao, nguồn cung hạn chế Mặt giá thuê văn phòng loại A Hà Nội dao động khoảng 25 USD/m2, bao gồm phí quản lý, bảo đảm an ninh, đỡ xe Mức giá cụ thể cịn tùy tòa nhà khách hàng cụ thể Đây cũng bí mật kinh doanh của Cty quản lý cao ốc Mức giá cho thuê TP HCM cũng tương tự Hà Nội Cao ốc cho thuê phải có vị trí trung tâm, thuận lợi Mặc dù, giá đất Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh ln mức rất cao, theo tính tốn của nhà đầu tư chênh lệch giá cho thuê với giá thành đầu tư cho mức lợi nhuận cao Nắm bắt hội này, nhiều nhà đầu tư nhảy vào kinh doanh địa ốc Theo đánh giá của ông Nguyễn Phùng Thăng - Giám đốc điều hành nhà 63 Lý Thái Tổ,thị trường văn phòng cho thuê thời điểm tốt tốt lên năm tới Chesterton (Anh) nhận thấy tiềm kinh doanh bất động sản VN rất lớn nên định đầu tư từ cách năm Dining & Associates của nhà đầu tư cá nhân làm việc cho Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phạm Hồng Anh Chesterton nhảy hoạt động độc lập Còn CB Richard Ellis Vietnam, có công ty mẹ Mỹ cũng nhanh chóng mắt TP HCM từ năm ngoái Các công ty giành hợp đồng độc quyền tiếp thị kinh doanh quản lý cao ốc cao cấp Lancaster quận TP HCM, Metropole Sofitel, EverFortune, Vincom Hà Nội với mức phí quản lý cao Mỗi công ty lại có cách thu phí khác tuỳ đối tượng khách hàng CB Richard Ellis thu theo tháng, cộng thêm khoản tiền thưởng phụ trội công suất cho thuê lớn, Chesterton sau thời gian áp dụng mơ hình chuyển sang thu phí theo doanh thu của tịa nhà Trao đổi với VnE, ông Richard Leech, Giám đốc chi nhánh CB Richard Ellis Hà Nội, cho biết yêu cầu rất cao của chủ cao ốc chất lượng quản lý, ngồi chun gia điều hành từ cơng ty mẹ sang, công ty có tuyển nhân viên VN phải đưa đào tạo lại nước Theo giới kinh doanh bất động sản, nhân lực thiếu kinh nghiệm điểm yếu mà công ty VN chưa thể khắc phục đành chịu nhường sân cho đối thủ nước Chủ dự án nhà lớn (100% vốn VN) vừa khởi cơng TP HCM cũng cho biết ngồi lý đảm bảo chất lượng quản lý cao, Hội đồng quản trị chọn công ty quản lý bất động sản nước tâm lý của khách tây ta thích "Khi trưng biển tồ nhà doanh nghiệp Mỹ hay Anh quản lý, khách hàng dường tin tưởng muốn thuê việc chọn cơng ty VN", ơng giải thích Theo nhận định của ông Richard Leech, với tốc độ tăng trưởng kinh tế 7% mấy năm gần đây, VN có nhiều dự án đầu tư 10 ... dựng quy trình quản lý rủi ro quản lý bất động sản? ?? để nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu: - Làm ro? ? sở khoa học quản lý rủi ro quản lý bất động sản - Áp dụng lý luận nêu để thấy ro? ?... nêu để thấy ro? ? thực trạng quản lý rủi ro quản lý bất động sản Việt Nam - Đưa quy trình quản lý rủi ro quản lý bất động sản nhằm nâng cao chất lượng quản lý bất động sản Phương pháp... cập nhật kế hoạch quản lý rủi ro Nguyên nhân thiếu hụt quản lý rủi ro quản lý bất động sản - Thiếu kỹ thuật quản lý rủi ro - Mức độ tinh tế phực tạp của quản lý rủi ro địi hỏi phải