Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phán GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế LỜI MỞ ĐẦU Đất nước phát triển, theo việc phát triển sở hạ tầng cấp bách mối quan tâm lớn quốc gia Công ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng pháp triển Hà Nội HACID công ty hoạt động lĩnh vực đầu tư xây dựng Trong vài năm gần tốc độ, phát triển công ty lĩnh vực xây dựng dân dụng ngày tăng, việc đầu tư xây cải tạo dự án đầu tư nhiều thêm Công tác quản lý dự án đầu tư tiềm ẩn bất cập Trong năm qua, nước ta có bước chuyển biến lớn cải cách thủ tục hành , loại bỏ dần tồn của,thời kỳ bao cấp, song quan nhà nước nói chung Ban QLDA Công ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng pháp triển Hà Nội HACID nói riêng, việc quản lý cịn mang nặng tính giấy tờ, thủ tục rườm rà, không hiệu quả, mặt khắc hệ ,thống văn hướng dẫn liên quan luật xây dựng lại chưa đủ, cần phải tiếp tục, hoàn thiện Những hạn chế trở thành nguyên nhân làm giảm hiệu quản lý dự án đầu tư Trong tương lai cơng ty ngày có quan tâm lớn đầu tư xây dựng định hương ngành nghề không ngừng đầu tư cho dự án Sắp tới chắn, số lượng dự án ngày tăng, quy mô lớn hơn, công nghệ kỹ thuật đại vốn bỏ nhiều Đây thách thức lớn nhiều khâu ,chu trình quản lý dự án đầu tư ban QLDA đầu tư HACID Nếu làm tốt công tác quản lý dự án đầu tư góp phần thực mục tiêu công ty đề ra, giảm thiểu tối đa những, thất tiết kiệm cho cơng ty đưa cơng ty ngày lớn mạnh Xuất phát từ vấn đề nêu em xin chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư bất động sản ban quản lý dự án Công ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng pháp triển Hà Nội HACID” Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu vấn đề quản, lý dự án đầu tư phân tích thực trạng quản lý dự án đầu tư ban QLDA Công, ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng pháp triển Hà Nội HACID Từ đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác quản SV: Hoàng Quốc Thưởng Lớp: Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phán GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế lý dự án ban QLDA Công ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng pháp triển Hà Nội HACID Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng: Nghiên cứu công tác quản lý dự án đầu tư ban QLDA Công ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng pháp triển Hà Nội HACID Phạm vi: số liệu từ năm 2008 dến 2011 Phương pháp nghiên cứu Chuyên đề vận dụng phương pháp nghiên cứu: thống kê, tổng hợp, so sánh, phân tích… Ngồi chun đề cịn sử dụng bảng, hình, sơ đồ để minh họa Kết cấu đề tài Ngoài phần Mở đầu , kết luận, tài liệu tham khảo, phục lục , thích chữ viết tắt, nội dung đề tài trình bày theo chương Chương I: Tổng quan quản lý dự án đầu tư bất động sản Chương II: Thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư ban quản lý dự án công ty cổ phần tư vấn đầu tư phát triển đô thị Hà Nội HACID Chương III: Giải pháp hoàn ,thiện công tác quản lý dự án đầu tư ban quản lý dự án công ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng phát triển Hà Nội HACID SV: Hoàng Quốc Thưởng Lớp: Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phán GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Một số khái niệm 1.1.1 Đầu tư, đầu tư bất động sản 1.1.1.1.Đầu tư Theo luật đầu tư 2005 - Đầu tư viêc, nhà đầu tư, bỏ vốn loại tài sản hữ,u hình vơ hình để hình thành tài sản tiến hành, hoạt động đầu tư theo quy định Luật quy định khác, pháp luật có liên quan + Đầu tư trực tiếp hình ,thức đầu tư nhà đầu ,tư bỏ vốn đầu tư tham gia quản lý hoạt động đầu tư + Đầu tư gián tiếp hình thức đầu tư thơng qua việc mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư ,chứng khốn thơng qua định chế tài trung gian khác mà nhà ,đầu tư không trực tiếp tham ‘gia quản lý hoạt động đầu tư 1.1.1.2.Đầu tư bất động sản - Đầu tư bất động sản: tập ,hợp ‘hoạt động có ,liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng cải ‘tạo những, cơng trình BĐS, nhằm mục đích phát triển, trì nâng cao chất lượng’ cơng trình hoặc, sản phẩm, dịch vụ ,một thời gian định thông qua việc sử dụng nguồn lực xác định - Đặc điểm hoạt động đầu tư bất động sản: xuất phát từ đặc điểm bất động sản thị trường bất động sản nên hoạt động đầu tư bất động sản mang số đặc điểm + Đầu tư, bất động sản đòi hỏi nguồn lực, vốn đầu tư lớn: với đối tượng bất động sản tài sản cố định có giá trị lớn nên nguồn vốn chi cho hoạt động đầu tư phải lớn đủ để xây dựng, trì thu lợi nhuận hoạt động đầu tư + Thời gian ,hình thành thu kết lâu dài: bất động, sản có thời gian hình thành lâu hoạt động mang giá trị lớn nên định đầu tư cần cân nhắc cách kỹ càng, hoạt đơng đầu tư có thời gian từ lúc bắt đầu hình thành ý tưởng đến thực lâu dài thời gian xây dựng SV: Hoàng Quốc Thưởng Lớp: Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phán GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế kéo dài khiến thời gian thu ,được lợi nhuận lớn so với ,các hoạt động đầu tư khác; + Chịu ảnh ,hưởng Pháp luật: hoạt, động đầu tư liên, quan đến xã hội, ảnh hưởng liên quan đến môi trường, cảnh quan ,đơ thị nên cần có can thiệp Nhà nước, Nhà nước dùng Pháp luật để thực quản lý từ hoạt động đầu tư phải phụ thuộc chặt chẽ vào Pháp luật thực phù hợp với Pháp luật để đảm bảo mang lại lợi ích cho tồn xã hội; + Thời gian, thu hồi vốn chậm: Do thời gian hình thành ý tưởng, thực thu lại kết kéo dài nên kéo dài thời gian thu hồi vốn; + Nhà đầu ,tư mua khó phân tán rủi ro: với giá trị lớn thời gian thu hồi vốn dài nên nhà đầu tư mua tiến hành đầu tư vào bất động sản khó thu hồi nhanh nhiên mang lại lợi nhuận cao nên rủi ro khó phân tán + Đầu tư, chịu ảnh hưởng yếu tố tự nhiên: hoạt động đầu tư bất động sản liên ,quan đến cơng trình bất động sản thực trời nên chịu ảnh hưởng lớn yếu tố tự nhiên + Hiệu ,đầu tư phụ thuộc vào tuổi thọ kinh tế cơng trình: giá trị mà hoạt, động đầu tư bất động sản thu lại phần, lớn lợi ích cho nhà đầu tư nên hiệu đầu tư mong đợi hiệu hoạt động bất động sản chủ yếu lợi ích kinh tế thu phụ thuộc vào tuổi thọ kinh tế cơng trình 1.1.2 Dự án đầu tư dự án đầu tư Bất Động Sản 1.1.2.1.Dự án đầu tư Theo luật đầu tư 2005 - Dự án đầu ,tư tập hợp đề xuất bỏ vốn trung dài hạn, để tiến hành hoạt động đầ,u tư địa bàn cụ thể, khoảng thời gian xác định - Dự án đầu ,tư mang đặc trưng cở sau: + Dự án có ,mục đích kết xác định Mỗi dự án tập hợp ,nhiều nhiệm vụ khác cần thực hiện, nhiệm vụ cụ thể lại có kết riêng độc lập Tập hợp các, kết cụ thể nhiệm vụ mối quan hệ tương tác chúng hình, thành nên kết chung dự án + Dự án có chu kì phát triển riêng có thời gian ,tồn hữu hạn Khơng SV: Hoàng Quốc Thưởng Lớp: Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phán GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế có dự án kéo dài mãi, có dự an hoàn thành thời gian ngăn có dự án lại phải thời gian dài hồn thành nhưng, dự án có thời điểm ,bắt đầu thời điểm kết thúc Khi dự án kết thúc, kết dự án chuyển giao cho phận quản lý vận hành, nhóm quản trị dự án giải tán + Sản phẩm ,dự án man,g tính chất đơn Kết dự án khơng phải sản phẩm sản xuất hàng loạt, mà có tính cá biệt cao Sản phẩm dịch vụ dự án đem lại nhất, không lặp lại luôn khác biệt cách tương đối + Dự án sử dụng nguồn lực có giới hạn: Mọi dự án bị giới hạn nguồn lực nhân lực, nguồn vốn thời gian định + Dự án liên quan đến nhiều bên có tương tác phức tạp phận quản lý chức với quản lý dự án Dự án có tham gia nhiều bên hữu quan như: Chủ đầu tư, nhà thầu, đối tượng hưởng thụ dự án, quan quản lý nhà nước, nhà thầu, nhà tư vấn, Tùy theo dự án mà mức độ tham gia vai trò đối tượng hữu quan khác + Dự án có tính bất định độ rủi ro cao: Hầu hết dự án huy động nguồn lực lớn người, tài nguyên thiên nhiên, vốn, thực thời gian tương đối dài Do dự án thường có tính bất định độ rủi ro cao 1.1.2.2.Dự án đầu tư bất động sản - Dự án đầu tư bất động sản: tập hợp hoạt đọng có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng cải tạo cơng trình bất động sản nhằm mục đích phát triển, trì, nâng cao chất lượng cơng trình sản phẩm, dịch vụ thời gian định thông qua việc sử dụng nguồn lực xác định - Những yêu cầu dự án đầu tư: + Dự án phải đảm bảo tính khoa học: •Dự án xây dựng phải dựa cứ, luận mặt khoa học thực tiễn •Nội dung công việc dự án phải thiết kế đầy đủ, logic chặt chẽ SV: Hoàng Quốc Thưởng Lớp: Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phán GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế + Dự án đầu tư phải đảm bảo tính pháp lý: •Là dự án phải có đầy đủ pháp lý để xây dựng, để triển khai thực •Các sản phẩm dự án tạo phải phù hợp với quy định nhà nước yêu cầu thị trường + Dự án đầu tư phải.đảm bảo tính thống nhất: •Tính thống thể logic khâu công việc, quan hệ, tác động cơng trình hình thành •Q trình điều chỉnh mục tiêu dự án phải tiến hành theo trình tự, quy định đảm bảo tính thống trình điều chỉnh + Dự án phải đảm bảo đáp ứng yêu cầu thực tế mang tính khả thi 1.1.3 Quản lý dự án đầu tư quản lý dự án đầu tư bất động sản 1.1.3.1 Quản lý dự án đầu tư - Quản lý dự án: trình lập kế hoạch, điều phối thời gian, ngồn lực giám sát trình phát triển dự án nhằm đảm bảo cho dự án hoàn thành thời hạn, phạm vi ngân sách duyêt đạt yêu cầu định kỹ thuật chất lượng sản phẩm dịch vụ, phương pháp khác điều kiện tốt cho phép - Quản lý, dự án đầu tư bao gồm ba giai đoạn chủ yếu lập kế hoạch, điều phối thực dự án giám sát + Lập kế ,hoạch: giai đoạn xây dựng mục tiêu, xác định cơng việc, dự tính nguồn lực cần thiết để hoàn thành dự án q trình tự logic, biểu diễn dạng sơ đồ hệ thống t,heo phương pháp lập kế hoạch truyền thống + Điều phối, thực dự án: trình phân phối ngồn lực bao gồm tiền vốn, nhân công, thiết bị đặc biệt quan trọng điều phối quản lý thời gian Giai đoạn chi tiết hóa thời gian, lập lịch trình cho cơng việc tồn dự án bắt đầu, nà.o kết thúc sở đó, bố trí tiền vốn, nhân cơng, thiết bị phù hợp + Giám sát: trình theo dõi kiểm tra tiến trình dự án, phân tích tình SV: Hoàng Quốc Thưởng Lớp: Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phán GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế hình thực hiện, báo cáo trạng đề xuất biện pháp giả vướng mắc trình thực Cùng với hoạt động giám sát, cơng tác đánh giá dự án kỳ cuối nhằm tổng kết rút kinh nghiệm, kiến nghị pha sau dự án Lập kế hoạch Thiết lập mục tiêu Dự tính nguồn lực Xây dựng kế hoạch Điều phối thực Bố trí tiến độ thời gian Phân phối nguồn lực Phối hợp hoạt động Khuyến khích động viên Giám sát Đo lường kết So sánh với mục tiêu Báo cáo Giải vấn đề Hình 1.1 Chu trình quản lý dự án - Một số mơ, hình tổ chức dự án + Mơ hình, chủ đầu tư trực tiếp quản lý dựa án: hình thức tổ chức quản lý mà chủ đâu tư tự thực dự án ( tự sản xuất, tự xây dựng, tự tổ chức giám sát tự chịu trách nhiệm trước pháp luật ) chủ đầu tư lập ban quản lý dự án để quản lý việc thực công việc dự án theo ủy quyền SV: Hoàng Quốc Thưởng Lớp: Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phán GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Chủ đầu tư Tự thực Ban quản lý dự án Tổ chức thực dự án I Tổ chức thực dự án II Tổ chức thực dự án III Hình 1.2 Mơ hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án + Mơ hình, chủ nhiệm điều hành dự án: mơ hình tổ chức quản lý chủ đầu tư giao cho ban quản lý dự án chuyên ngành thuê tổ chức tư vấn quản lý có điều kiện, lực chun, mơn phù hợp với quy mô, tinh chất dự án làm chủ nhiệm điều hành, quản lý thực’ dự án Chủ nhiệm dự án là’ pháp nhân độc lập, có chun mơn, người quản lý điều hành, chịu trách nhiệm trước pháp luật toàn’ trình thực dự án Mọi định’ chủ đầu tư phải ‘thông qua chủ nhiệm điều hành dự án Chủ đầu tư Chủ nhiệm điều hành dự án Tổ chức thực dự án II Tổ chức thực dự án I Thuê tư vấn Thuê nhà thầu A Thuê tư vấn Thuê nhà thầu B Hình 1.3 Mơ hình chủ nhiệm điều hành dự án SV: Hoàng Quốc Thưởng Lớp: Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phán GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế + Mơ hình ,chìa khóa chao tay: hình thức tổ chức ‘trong ban quản lý dự án khơng ‘đại diện tồn quyền chủ đầu ‘tư, chủ dự án mà là’ chủ dự án Chủ đầu tư Tổ chức đấu thầu tuyển chọn Tổng thầu thực toàn dự án Thuê lại Thầu phụ A Thầu phụ B Hình 1.4 Mơ hình tổ chức dạng chìa khóa trao tay + Mô tổ chưc chuyên ;trách ban quản lý dự án : hình thức tổ chức quản lý ;mà thành viên ban quản lý dự án tách hoàn; tồn khỏi phịng chức chun mơn Chun thực quản lý điều hành dự án theo yêu cầu giao Giám đốc Ban quản lý dự án Chuyên viên quản lý tài Phịng tổ chức hành Phịng kế tốn – tài Chun viên marketing SV: Hồng Quốc Thưởng Chuyên viên quản lý sản xuất Phòng khác Lớp: Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phán GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Hình 1.5 Mơ hình tổ chức chun trách quản lý dự án 1.1.3.2 Quản lý dự án đầu tư bất động sản - Quản lý dự án, đầu tư Bất Động sản: trình; lập kế hoạch, điều phối thời gian, ngồn lực giám; sát trình phát triên dự án đầu; tư bất động sản nhằm đảm bảo cho dự án đầu tư bất động, sản hoàn thành thời hạn, phạm vi ngân sách phê duyệt đạt yêu cầu định kỹ thuật chất ;lượng đề trình lập dự án - Lĩnh vực, quản lý dự án bất động sản: + Lập kế hoạch, tổng quan: trình tổ chức dự án theo trình tự logic, việc chi tiết hóa ;các mục tiêu dự án; thành công việc cụ thể hoạch định chương trình cụ thê để thực cơng việc nhằm đảm bảo lĩnh vực khác dự án kết hợp cách xác đầy đủ + Quản lý phạm vi: việc xác định, giám sát việc thực mục tiêu dự án, xác định công; việc dự án, xác định công việc thuộc; dự án cần phải thực hiện, công việc nằm phạm vi dự án + Quản lý, thời gian: việc lập kế hoạch, phân phối giám sát; tiến độ thời gian nhằm đảm bảo thời hạn hồn; thành dự án Nó rõ cơng viecj phải kéo dài bao lâu, bắt đầu, kết thúc toàn dự án hồn thành + Quản lý ,chi phí: q trình dự tốn kinh phí, giám sát thực hiện; theo tiến độ đề cho công việc giai đoạn dự án toàn dự án, việc tổ chức, phân tích số liệu báo cáo thơng tin chi phí + Quản lý ,chất lượng: trình triển khai giám sát tiêu; chuẩn chất lượng đặt cho dự án, đảm bảo chất lượng sản phẩm; dự án phải đáp ứng mong muốn chủ đầu tư quy định nhà nước + Quản lý, nhân lực: việc hướng dẫn, phối hợp nỗ lực thành viên tham gia dự án vào việc hoàn; thành mục tiêu dự án đề Nó cho thấy việc sử dụng lực lượng lao động dự án hiệu tới mức + Quản lý thơng tin: q trình đảm bảo dịng thơng tin thơng ;suốt cách nhanh xác ;giữa thành viên dự án với cấp ban quản lý khác Thông qua quản lý thơng tin trả lời ba câu hỏi: càn SV: Hoàng Quốc Thưởng 10 Lớp: Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phán GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế nhất) Thẩm định tiến độ thực dự án, xác định mốc thời gian phải hoàn thành nhiệm vụ, từ tiến độ thực biết nhu cầu vốn giai đoạn thực + Thẩm định lựa chọn địa điểm xây dựng xem có phù hợp với quy ,hoạch xây dựng(bao gồm tài liệu lựa chọn địa địa điểm, có đề xuất giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu ảnh hưởng môi trường xã hội) Việc lựa chọn đào tạo chuyên gia thẩm định thị trường ,cung cấp thiết bị phức tạp, đa dạng, đòi hỏi yêu cầu cao việc lựa chọn đào tạo hệ thống chuyên gia làm công tác thẩm định đặ biệt thẩm định giá chất luọng thiết bị hình thức sau: + Gửi trung tâm đào tạo( trường đại học Kinh Tế Quốc Dân…) + Gửi lớp học thẩm định quan nươc tổ chức + Cho tham gia vào thực tiễn thẩm định giá, chất lượng thiết bị doanh nghiệp bạn + Đào tạo bổ sung từ thực tiễn Chuyên gia thẩm định phải người đa năng, trực tiếp tham, gia dự án Ngoải việc đáp ứng tiêu chuẩn trinh độ, chuyên gia phải có phẩm chất, tư cách tốt đảm bảo khách quan trình thẩm định 3.2.6.2 Hồn thiện cơng tác đấu thầu Hoạt động đấu thầu có nghĩa quan trọng từng, dự án nói riêng phát triển lành mạnh kinh tế nói chung Hiệu rõ nét đạt thông qua đấu thầu lựa chọn nhà thầu có đủ lực kỹ thuật, tài chính, nhân kinh nghiệm để thực công việc theo yêu cầu Trong hoạt động mua sắm vật tư, thiết bị thường nhà đầu tư có kinh nghiệm thương trường Do lợi dụng cạnh tranh nhà cung cấp thông qua đấu thầu để lựa chọn người bán thích hợp - Lập kế hoạch đấu thầu dự tốn xác: Lập kế hoạch đấu thầu thực với việc xây dựng báo cáo khả thi đảm bảo nội dung kế hoạch phù hợp báo cáo khả thi văn hành để quan có thẩm quyền định Vấn đề lập dự tốn cần quan tâm dự tốn dự án, cơng trình sở để đánh giá, so sánh lựa chọn nhà thầu Xây dựng dự tốn phải xác, số liệu phải đầy đủ, kho học Vì lập dự tốn khơng xác nên ching ta SV: Hoàng Quốc Thưởng 69 Lớp: Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phán GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế hy vọng thông qua trình đàm phán làm giá hợp đồng giảm so giá trúng thầu dẫn đến việc nhà thầu chủ động tăng giá trước làm đề nghị giảm giá gửi kèm với đơn chào hàng để tăng độ hấp dẫn Do vốn cơng ty ta cần phải sử dụng cách cho có hiệu nhất, khơng lãng phí Trong lúc chưa thể xây dựng giá dự tốn xác vấn đề bảo mật thông tin đấu thầu cần coi trọng Các biện pháp tra, xử lý vi phạm phải làm thường xuyên, nghiêm minh để ngăn chặn trường hợp móc ngoặc, thơng đồng làm lộ bí mật Q trình duyệt thẩm định kế hoạch đầu thầu phải thực thật nghiêm chỉnh theo quy chế đấu thầu thông tư hướng dẫn Bộ Kế hoạch Đầu tư Vấn đề cần quan tâm Pháp lệnh Đấu thầu công tác tra đấu thầu, thực tế có trường hợp tra lại người thực đấu thầu nên khơng thể ký định kỷ luật có sai phạm Dù kết đấu thầu có tốt, hợp đồng đầy đủ mà khơng ,có khâu giám sát tích cực, chặt chẽ, hoạt động đấu thầu bị kéo dài, chất lượng khơng đảm bảo, gây lãng phí, thất thoát Để giúp thẩm định kế hoạch đấu thầu nhanh xác, nhà nước ,cần có kế hoạch xây dựng công ty thẩm định đấu thầu hoạt động chế cạnh tranh tránh độc quyền xây dựng công ty thẩm định cấp nhà nước đặt quản lý điều hành Bộ Kế hoạch – Đầu tư Các công ty thẩm định phải thật đủ mạnh đội ngũ cán khoa học kỹ thuật đảm đương cơng việc giao cách xuất sắc Do tính chất ngành xây dựng bản, thiết bị phục vụ cho xây dựng phải thiết bị đảm bảo xác độ an tồn cao, chất lượng tốt nên cán làm công tác đấu thầu phải người có kiến thức chun mơn, khả kỹ thuật không thua bát nhà thầu Họ phải tìm hiểu, nắm bắt thơng tin thiết bị phục vụ cho nhu cầu đầu tư Trước gọi thầu họ phải tìm kiếm thơng tin qua nhiều kênh chủng loại, giá cả, hãng nước sản xuất thiết bị mà cần, phải cập nhật tiến giới nước công nghiệp phát triển, mạnh sản ,xuất thiết bị nhành xây dựng Nếu cần thiết cử cán tham gia tham quan, hội thảo quốc tế, hội chợ quốc tế công nghệ kỹ thuật để tiếp cận thông tin công SV: Hoàng Quốc Thưởng 70 Lớp: Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phán GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế nghệ, khoa học, kỹ thuật Trong trình nghiên cứu, tiếp cận đối tác cugn cấp trình tìm hiểu để chọn công nghệ nước, đại nhất, đảm bảo tính hệ thống, đồng việc cung cấp thiết bị Việc lựa chọn đối tác (cả đối tác nước đối tác Việt Nam): việc kiểm tra lực đối tác việc nghiên cứu tài kiệu, hồ sơ pháp lý bên đối tác cung cấp cịn thơng qua tiếp xúc bên, thông qua công ty dịch vụ tư vấn đầu tư, đại sứ quán, quan xúc tiến đầu tư thương mại hiệp hội thương mại - Lập hồ sơ mời thầu: Hồ sơ mời thầu yếu tố ,quan trọng định chất lượng hiệu gói thầu Lập hồ sơ mời thầu khâu quan trọng định đến kết cuối hoạt động đấu thầu Cơ sở lập hồ sơ mời thầu: + Quyết định đầu tư, báo cáo khả thi + Kế hoạch đấu thầu + Thiết kế kỹ thuật kèm theo dự toán + Các chế sách liên quan đến đấu thầu Hồ sơ mời thầu phải đảm bảo chất lượng, để tạo điều kiện thuận lợi, cho nhà thầu chuẩn bị hồ sơ dự thầu tạo thuận lợi cho việc xét thầu Trong hồ sơ mời thầu phải rõ ràng nội dung, đầy đủ, xác, khách quan, yêu cầu nhà thầu cung cấp thiết bị phù hợp với yêu cầu sử dụng Một yêu cầu quan trọng hồ sơ mời thầu nhà thầu lựa chọn nhà thầu khơng thây đổi u cầu cung cấp thiết bị ràng buọc hồ sơ mời thầu đặt Hồ sơ mời thầu xây dựng theo chuẩn mực phải thông qua phê duyệt quan có thẩm quyền nên giao cho người có kinh nghiệm thực Nhờ vấn đề khúc mắc phát sửa đổi phê duyệt, đảm bảo tính khoa học, công bằng, khách quan, trugn thực đấu thầu Để xây dựng hồ sơ mời thầu, cần sử dụng cán có đủ lực, trình độ chun mơn gói thầu, am hiểu đấu thầu Nếu cần thiết chủ đầu tư cần sử dụng chuyên gia nước để giúp bên mời thầu khắc phục khó khăn ,họ khơng có kinh nghiệm trình độ Người chun gia đóng vai SV: Hoàng Quốc Thưởng 71 Lớp: Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phán GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế trò túy mặt kỹ thuật, pháp lý tổ chức xây dựng hồ sơ mời thầu khơng tham gia vào q trình tổ chức, thực hợp đồng Vì việc lựa chọn nhà thầu thật đảm bảo nguyên tắc bảo mật, khách quan việc xây dựng hồ sơ mời thầu, khơng móc ngoặc, thông đồng Bộ hồ sơ mời thầu phải đầy đủ, xác, rõ ràng phù hợp với quy chế đấu thầu văn có liên quan, khơng có điểm mơ phát sinh tranh chất sau Khi xây dựng hồ sơ mời thầu ( đấu thầu quốc tế) lưu ý văn quy định thuế xuất nhập khẩu, sách quản lý hoạt đọng xuất nhập khẩu… - Đánh giá hồ sơ mời thầu : chiếm nhiều công sức, thời gian, tiền dễ phát sinh tiêu cực không tuan thủ quy định kế hoạch đấu thầu, hồ sơ mời thầu khơng theo trình tự quy định Trong đấu thầu việc tuân thủ triệt để nguyên tắc đấu thầu sẽ, đảm bảo thắng lợi Nếu làm không đúng, nể nang dẫn tới thắc mắc, cơng trình khơng hồn thành thời hạn Vận dụng nguyên tắc, quy định đấu thầu giúp đấu thầu đạt hiệu mong muốn, buộc nhà thầu phải tự khẳng định nhằm đáp ứng tốt yêu cầu bên mời thầu - Đàm phán , ký hợp đồng: Các đấu thầu đáp ứng 100% quy định bên mời thầu Các nhà thầu trình chuẩn bị đề xuất kỹ thuật, tổ chức có điểm khác so với quy định hồ sơ mời thầu lại có lợi cho bên mời thầu Hợp đồng mẫu soạn thảo trước cần phải thay đỏi cho phù hợp Đàm phán, ký hợp đồng phải tiến hành khẩn trương sa thơng báo trúng thầu bên mời thầu Nhờ mà rút ngắn thời ghạn đáu thầu, cơng trình sớm đưa vào sử dụng, hiệu sử dụng vốn cao Để thực đàm phán có hiệu quả, bên mời thầu nhà thầu đều, phải chuẩn bị kỹ kế hoạch quan có thẩm quyền phê duyệt Kế hoạch đàm phán phải chứa đựng thơng tin cần thiết, mục tiêu có phân lọa biện pháp thực thi, nhằm đặt mục tiêu đề Ngoài việc xây dựng xác mục tiêu, kết đàm phán đạt cịn phụ thuộc vào tính khả thi biện pháp đưa Người chủ dự án, người đứng đầu đàm phán phải lựa chọn cẩn thận - Đào tạo đội ngũ làm công tác đấu thầu: Để chất lượng cong tác đấu thầu SV: Hoàng Quốc Thưởng 72 Lớp: Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phán GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế nâng cao việc đào tạo, bồi dưỡng cho đọi ngũ cán làm công tác đấu thầu cần thiết Họ phải người am hiểu quy định liên quan đến đấu thầu, công việc mang tính hình thức chặt chẽ khoa học Do địi hỏi phải có chun gia giỏi kỹ thuật, kinh tế, pháp lý… Phải tổ chức, đào tạo, trang bị kiến thức đáu thầu hội nghị, hội thảo, tập huấn, khóa đào tạo ngắn hạn, dài hạn trong, nước nước Việc đàu tư, trang bị kiến thức trường hợp thừa phải coi loại đầu tư có hiệu Ngồi ra, để q trình đ,ấu thầu cạnh tranh, cơng bằng, minh bạch Hiệu quả, cịn phải nâng ,cao công tác thông tin Nguồn thông tin đấu thầu đa dạng từ tin tức dự án, nguồn, người dự thầu, gọi thầu đến giá, chi phí… khơng thể thiếu xây dựng hồ sơ mời thầu Hiện nay, Bộ Kế Hoạch, Đầu Tư tích cực chuẩn bị điều kiện cần thiết cho việc phát hành tờ, thông tin đấu thầu, nhằm tăng cường tính cơng khai cơng tác đấu thầu KHi phát ,hiện hành ,vi vi phạm đăng tải công khai rộng rãi tren tờ thông tin web Như để đảm bảo, uy tín mình, nhà thầu ,sẽ tn thủ quy định đấu thầu ,nghiêm hơn, đảm bảo chất lượng cơng ,trình, gói thầu 3.2.6.3 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát dự án đầu tư Công tác kiểm tra ,giám sát phải thực, thường xun có hệ thống, nhiều hình thức phải thực hiệ,n tất giai đoạn Kết kiểm tra, kiểm tốn phải thơng báo kịp thời cho đơn ,vị có liên quan để xử lý kịp thời Các giai ,đoạn kiểm tra, giám sát cụ thể sau: * Trong giai đoạn ,thiết kế sơ thiết kế kỹ thuật - Nghiên cứu tính, khả thi cơng trình xây dựng - Đề xuất yêu cầu, thiết kế, tổ chức đánh giá phương án thiết kế - Chủ đầu tư chọn ,đơn vị khảo sát, thiết kế, bàn bạc ký hợp, đồng khảo sát, thiết kế tổ chức thực - Kiểm tra tài liệu, thiết kế tổng dự toán - Chủ đầu tư nghiệm, thu thiết kế sơ ,và kỹ thuật thiết kế kỹ thuật thi công theo yêu cầu ,chất lượng sản phẩm thiết kế ,ghi hợp đồng SV: Hoàng Quốc Thưởng 73 Lớp: Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phán GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế giao nhân thầu thiết kế * Trong giai đoạn chuẩn bị thi công - Chủ đầu tư nghiệm thu thiết kế vẽ thi công nhà thầu xây ,lắp lập theo yêu cầu chất lượng sản ,phẩm thiết kế ghi hợp đồng giao nhận thầu thiết kế - Kiểm tra danh mục, quy cách, chủng loại tính ,của vật kiệu, cấu kiện, sản phẩm xây dựng, thiết bị sử dụng cơng trình nhà thầu xây lắp lập - Kiểm tra điều kiện, biện pháp đảm, bảo an tồn thi ,cơng cho cơng trình an tồn cho cơng trình lân cận * Trong giai đoạn thực xây lắp - Kiểm tra hệ thống ,đảm bảo chất lượng , kế hoạch chất lượng , quy trình phương pháp tự kiểm tra chất lượng nhà thầu xây lắp nhằm đảm bảo thi cơng cơng trình theo thiết kế duyệt - Kiểm tra tiến độ, biện pháp, thi công, biện pháp an tồn lao đọng cho cơng, trình an tồn cho, cơng trình lân cận nhà thầu xây lắp lập - Kiểm tra vật liệu, cấu kiện, sản phẩm xây ,dựng trường, kiểm tra thiết ,bị trường Khi cần thiết, lấy mẫu thí nghiệm kiểm, định chất lượng tính vật liệu, cấu kiện, sản phẩm xây dựng - Kiểm tra, xác nhận khối lượng, chất lượng, tiến độ công việc - Phối hợp với bên liên, quan giải vướng mắc, phát sinh, thi công - Đôn đốc, kiểm tra nhà thầu, xây dựng chấp hành nghiêm chỉnh hợp đồng thầu cơng trình tiêu chuẩn kỹ thuật xây lắp - Theo dõi, giám sát thường, xuyên công tác thi công xây dựng vừ lắp đặt thiết bị - Lập báo cáo tình hình chất ,lượng tiến độ phục vụ giao ban thường, kỳ báo cáo tháng chủ đầu tư - Thực nghiệm thu cơng trình ,xây lắp, giai đoạn xây lắp, chạy thử ,thiết bị Công tác nghiệm thu cơng trình phải tiến hành, đợt sau SV: Hoàng Quốc Thưởng 74 Lớp: Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phán GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế làm xong khối lượng, cơng trình khuất, kết cấu chịu lực, phận hay ,hạng mục cơng trình tồn cơng trình địng thời ,bảo đảm giá trị khối lượng cơng ,việc hồn thành, nghiệm thu theo kỳ t,oán hợp đồng ký kết * Giai đoạn hồn thành ,xây dựng cơng trình - Tổ chức giám sát ,của chủ đầu tư kiểm tra, tập hợp toàn hồ, sơ pháp lý tài liệu quản lý chất lượng Lập danh mục hồ sơ, tài liệu hồn thành ,cơng trình xây dựng - Sau kiểm tra, hạng mục, cơng trình hồn thành ,có chất lượng đạt u cầu thiết kế ,được phê duyệt, phù hợp với tiêu chuẩn nghiệm thu áp dụng, chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu, hồn thành cơng trình, lập thành biên - Cơ quan có chức quản lý Nhà, nước chất lượng cơng trình xâ dựng kiểm tra cơng tác nghiệm thu, giai đoạn quan trọng cơng trình, kiểm tra tn thủ Quy định chất lượng cơng trình xây dựng hồn ,thành xây dựng cơng trình để đưa vào sử dụng - Biên nghiệm thu hồn thành xây dựng cơng trình, pháp lý để chủ đầu tư làm thủ tục bàn giao, đưa cơng trình vào khai thác sử dụng, tốn cơng trình thực đăng ký tài sản - Báo cáo toán vốn đầu tư của, dự án phải xác định đầy đủ, xác(vốn đầu tư thực hàng năm, tổng mức đầu, tư thực dự án, giá trị tài sản bàn giao) Đối với dự án kéo dài nhiều năm, toán chủ đầu tư phải quy đổi vốn ,đầu tư thực mặt giá trị tai thời điểm bàn giao, đưa vào vận hành để xác định giá trị tài sản cố định tăng giá trị tài sản bàn giao.Báo cáo ,quyết tốn vốn đầu tư phải ,chủ đầu tư hồn thành chậm tháng sau dự án hoàn thành đưa vào sử dụng phải gửi tới người có thẩm định đầu tư - Trước phê duyệt toán phải tổ ,chức thẩm tra toán tất ,cả báo cáo toán (do quan chức trực thuộc cấp có thẩm quyền phê duyệt toán thực thuê tổ chức kiểm tốn) 3.2.6.4 Hồn thiện cơng tác giải phóng mặt SV: Hoàng Quốc Thưởng 75 Lớp: Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phán GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Cơng tác giải phóng mặt chiếm vai trò ,quan trọng định ,đến tiến độ dự án Tuy nhiên công ,việc lại phụ thuộc ,phần lớn chủ yếu vào cấp chính, quyền, quan nhà nước địa phương Do tích cực tuyên truyền , thông tin, đưa ,mức đền bù hợp lý với,chính quyền địa phương tạo điều kiện cho dự án triển khai thành công, thuận lợi 3.2.6.5 Các giải pháp phía quan nhà nước - Quản lý dự án xây dựng lĩnh vực quản lý chuyên ngành bản, quan trọng để, phát triển kinh tế quốc gia Trong trình triển kha,i thực dự án, Nhà nước mà đại diện quan quản lý Nhà nước kinh tế luôn theo dõi chặt chẽ, định hướng chi phối hoạt đọng dự án nhằm đảm bảo cho dự án đóng góp tích cực vào việc phát triển kinh tế xã hội Nhận thức rõ điều này, Nhà nước ta cố gắng xây dựng Luật, Nghị định có liên quan đến quản lý dự án đầu tư xây dựng Tuy nhiên, Nhà nước cần xây dựng hệ thống văn pháp lý hoàn chỉnh việc quản lý thực hoạt động đầu tư xây dựng Chỉ có hệ thống văn hồn chỉnh phù hợp, cơng tác quản lý dự án thực cách thuận lợi đạt hiệu cao Bộ xây dựng thống ,nhất quản lý chất lượng ,trong công tác khảo sát, thiết kế, thi cơng, xây lắp, nghiệm thu, bàn giao cơng trình, bảo hành, bảo trì cơng trình, thỏa thuận để Bộ chuyên ngành khác ban hành ,các quy định quản lý chất lượng cơng trình xây dựng chun ngành quản, lý chất lượng chun ngành kỹ thuật cơng trình Phổ biến ,và hướng dẫn, kiểm tra việc thực văn bản, pháp luật quản lý chất lượng cơng trình xây, dựng chủ đầu tư, nhà thầu thiết kế, tư vấn giám sát nhà, thầu cung cấp vật tư, thiết bị, xây lắp, đặc biệt đối ,với dự án, có vốn đầu tư lớn SV: Hoàng Quốc Thưởng 76 Lớp: Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phán GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế KẾT LUẬN Quản lý dự án yêu cầu quan trọng lĩnh vực quản lý hoạt động đầu tư Quản lý dự án giúp nâng cao hiệu đầu tư, phương diện tài hiệu kinh tế - xã hội, đòi hỏi phải quản lý tốt trình đầu tư bao gồm tất giai đoạn từ nghiên cứu hội đầu tư đến giai đoạn vận hành khai thác kết đầu tư Qua chuyên đề trên, ta rút vài kết luận sau: - Vai trò quản lý dự án doanh nghiệp xây dựng quan trọng cần ý: việc quản lý dự án tốt giúp cơng ty giảm thiểu chi phí khơng cần thiết, hoàn thành dự án theo tiến độ hoàn thành dự án theo tiêu chất lượng mà dự án đề Còn quản lý khơng tốt làm cho dự án bị chậm tiến độ, chi phí bị đẩy lên cao, tiêu chất lượng không đáp ứng q trình thi cơng sai kỹ thuật tham nhung, để lại hậu nghiêm trọng - Công tác quản lý dự án công ty tư vấn đầu tư xây dựng HACID đạt số thành cơng như: thực thành cơng nhiều cơng trình quan trọng quốc gia đạt tiêu chuẩn chất lượng, tiến độ dự án theo kế hoạch đề ra… mắc phải vài hạn chế công cụ dùng cho quản lý dự án lạc hậu, vấn đề lưu trữ tài liệu chưa khoa học, đại… Bởi cần phải đưa số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý dự án cơng ty, từ nâng cao hiệu đầu tư cơng ty nói riêng doanh nghiệp xây dựng nói chung, góp phần phát triển kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa SV: Hoàng Quốc Thưởng 77 Lớp: Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phán GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban quản lý dự án HAICD Kế hoạch sử dụng vốn năm 2012 Từ Quang Phuơng, Giáo trình quản lý dự án đầu tư, Trường đại học kinh tế Quốc dân, Nxb Lao đông-Xã hội Bộ kế hoạch đầu tư: http://www.mpi.gov.vn 4.Website Bộ tài chính: http://www.mof.gov.vn Website Bộ xây dựng: http://www.xaydung.gov.vn Website công ty HANDICO: http://www.handico.com.vn/ SV: Hoàng Quốc Thưởng 78 Lớp: Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phán GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan chuyên đề thực tập cơng trình nghiên cứu cá nhân tôi, nội dung số liệu nghiên cứu chuyên đề thực tập xác, thân nghiên cứu tổng hợp từ tài liệu tình hình thực tế thời gian thực tập Cơng ty Trong q trình viết chun đề, tơi có tham khảo số tài liệu khơng có chép Nếu lời cam đoan sai thật, xin chịu trách nhiệm trước Khoa Nhà trường Hà Nội tháng năm 2013 Sinh viên Hoàng Quốc Thưởng SV: Hoàng Quốc Thưởng Lớp: Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phán GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIÊU, HÌNH VẼ 3.2.6 Các giải pháp hồn thiện theo công tác cụ thể 67 3.2.6.5 Các giải pháp phía quan nhà nước 76 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Ban QLDA SV: Hoàng Quốc Thưởng : Ban quản lý dự án Lớp: Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phán GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIÊU, HÌNH VẼ Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức máy Ban QLDA Error: Reference source not found Sơ đồ 2.2 : Mơ hình quản lý dự án cơng ty HACID Error: Reference source not found Sơ đồ 2.3 : Quy trình quản lý dự án đầu tư Error: Reference source not found 3.2.6 Các giải pháp hoàn thiện theo công tác cụ thể 67 3.2.6.5 Các giải pháp phía quan nhà nước 76 SV: Hoàng Quốc Thưởng Lớp: Bất động sản 51 ... quan quản lý dự án đầu tư bất động sản Chương II: Thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư ban quản lý dự án công ty cổ phần tư vấn đầu tư phát triển đô thị Hà Nội HACID Chương III: Giải pháp. .. phát triển nhà Hà Nội thành Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư xây dựng phát triển đô thị Hà Nội - Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư xây dựng Hà Nội có đội ngũ cán 150 người, để thực nhiệm vụ sản xuất kinh... HACID thành lập ngày 31/12/2002 trực thuộc Công ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng phát triển Hà Nội HACID Là đơn vị thay mặt Công ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng phát triển Hà Nội HACID quản lý,