DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản UBND : Ủy ban nhân dân GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND : Hội đồng nhân dân TN & MT : Tài nguyên và môi trường VT : Vị trí NĐ-CP : Nghị định chính phủ QĐ : Quyết định VND : Việt nam đồng QL4C : Quốc lộ 4C MỤC LỤC QL4C : Quốc lộ 4C 1 MỤC LỤC 2 MỤC LỤC 2 DANH MỤC BẢNG BIỂU 14 DANH MỤC BẢNG BIỂU 14 DANH MỤC HÌNH VẼ 15 DANH MỤC HÌNH VẼ 15 PHẦN I ĐẶT VẤN ĐỀ 1 PHẦN I ĐẶT VẤN ĐỀ 1 1.1. Tính cấp thiết 1 1.1. Tính cấp thiết 1 1.2. Mục đích, yêu cầu và ý nghĩa của đề tài 3 1.2. Mục đích, yêu cầu và ý nghĩa của đề tài 3 1.2.1. Mục đích của đề tài 3 1.2.1. Mục đích của đề tài 3 1.2.2. Yêu cầu của đề tài 3 1.2.2. Yêu cầu của đề tài 3 1.2.3 Ý nghĩa của đề tài 4 1.2.3 Ý nghĩa của đề tài 4 PHẦN II TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5 PHẦN II TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5 2.1 Khái niệm về đất đai 5 2.1 Khái niệm về đất đai 5 2.2 Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta 5 2.2 Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta 5 2.2.1 Giai đoạn trước năm 1946 5 2.2.1 Giai đoạn trước năm 1946 5 2.2.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 5 2.2.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 5 2.2.3 Giai đoạn từ năm 1980-1993 5 2.2.3 Giai đoạn từ năm 1980-1993 5 2.2.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến nay 6 2.2.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến nay 6 2.3 Khái niệm và ý nghĩa về giá đất 6 2.3 Khái niệm và ý nghĩa về giá đất 6 2.3.1 Khái niệm 6 2.3.1 Khái niệm 6 2.3.2 Ý nghĩa của việc quy định khung giá đất 7 2.3.2 Ý nghĩa của việc quy định khung giá đất 7 2.4 Cơ sở khoa học xác định giá đất 8 2.4 Cơ sở khoa học xác định giá đất 8 2.4.1 Cơ sở thực tiễn xác định giá đất 8 2.4.1 Cơ sở thực tiễn xác định giá đất 8 2.4.2 Cơ sở pháp lý xác định giá đất 13 2.4.2 Cơ sở pháp lý xác định giá đất 13 2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 13 2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 13 2.5.1 Nhân tố thông thường 13 2.5.1 Nhân tố thông thường 13 2.5.2 Nhân tố khu vực 15 2.5.2 Nhân tố khu vực 15 2.5.3 Nhân tố cá biệ 16 2.5.3 Nhân tố cá biệ 16 2.6. Phương pháp xác định giá đất 16 2.6. Phương pháp xác định giá đất 16 2.6.1 Phương pháp xác định giá đất của một số nước trên thế giới 16 2.6.1 Phương pháp xác định giá đất của một số nước trên thế giới 16 2.6.2 Phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 18 2.6.2 Phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 18 2.6.3 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 23 2.6.3 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 23 2.7 Công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta hiện nay 24 2.7 Công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta hiện nay 24 26 PHẦN III ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 PHẦN III ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27 3.1.1 Đối tượng 27 3.1.1 Đối tượng 27 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 27 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 27 3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 27 3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 27 3.2.1 Địa điểm 27 3.2.1 Địa điểm 27 3.2.2 Thời gian tiến hành 27 3.2.2 Thời gian tiến hành 27 3.3 Nội dung nghiên cứu 27 3.3 Nội dung nghiên cứu 27 3.3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 27 3.3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 27 3.3.2 Thực trạng quản lý và sử dụng đất 28 3.3.2 Thực trạng quản lý và sử dụng đất 28 3.3.3 Giá đất quy định trên địa bàn xã Minh Tân 28 3.3.3 Giá đất quy định trên địa bàn xã Minh Tân 28 3.3.4 Sự biến động giá đất trên địa bàn xã Minh Tân giai đoạn 2011- 2013 28 3.3.4 Sự biến động giá đất trên địa bàn xã Minh Tân giai đoạn 2011-2013 28 3.3.5 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở 28 3.3.5 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở 28 3.3.6 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đên giá đất ở trên địa bàn xã Minh Tân 29 3.3.6 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đên giá đất ở trên địa bàn xã Minh Tân 29 3.3.7 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai và giải pháp định giá đất theo cơ chế thị trường 29 3.3.7 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai và giải pháp định giá đất theo cơ chế thị trường 29 3.4 Phương pháp nghiên cứu 29 3.4 Phương pháp nghiên cứu 29 3.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 29 3.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 29 3.4.2 Phương pháp điều tra phỏng vấn 29 3.4.2 Phương pháp điều tra phỏng vấn 29 3.4.3 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 29 3.4.3 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 29 3.4.4 Phương pháp xử lý thông tin số liệu 30 3.4.4 Phương pháp xử lý thông tin số liệu 30 3.4.5 Phương pháp chuyên gia 30 3.4.5 Phương pháp chuyên gia 30 3.4.6 Phương pháp so sánh 30 3.4.6 Phương pháp so sánh 30 PHẦN IV 30 PHẦN IV 30 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30 4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ - XÃ HỘI 30 4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ - XÃ HỘI 30 4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường 30 4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường 30 4.1.1.1 Điều kiện tự nhiên 30 4.1.1.2 Tài nguyên khoáng sản 32 4.1.2 Thực trạng phát triển Kinh tế - Xã hội 33 4.1.2 Thực trạng phát triển Kinh tế - Xã hội 33 4.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 33 4.1.2.2 Tình hình dân số, lao động, việc làm và thu nhập 35 4.1.2.3 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 36 4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường 38 4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường 38 4.1.3.1 Thuận lợi 38 4.1.3.2 Khó khăn 39 4.2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG VÀ TIỀM NĂNG ĐẤT ĐAI 39 4.2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG VÀ TIỀM NĂNG ĐẤT ĐAI 39 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 39 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 39 4.2.1.1 Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính : 39 4.2.1.2 Tình hình giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 40 4.2.1.3 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 40 4.2.1.7 Tình hình quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 41 4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 42 4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 42 4.2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất đai 42 4.2.2.2 Tình hình biến động đất đai xã Minh Tân giai đoạn 2010 đến 2013 46 4.2.2.3 Tính hợp lý của cơ cấu sử dụng đất của xã 49 4.2.3 Đánh giá tiềm năng đất đai của xã 51 4.2.3 Đánh giá tiềm năng đất đai của xã 51 4.2.3.1 Tiềm năng để phát triển nông nghiệp 51 4.2.3.2 Tiềm năng đất đai để phát triển công nghiệp 51 4.2.3.3 Tiềm năng để phát triển dịch vụ - thương mại 51 4.2.3.4 Tiềm năng đất đai để pháp triển đô thị 52 4.3.CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 52 4.3.CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 52 4.3.1 Giá đất quy định trên địa bàn xã Minh Tân năm 2013 52 4.3.1 Giá đất quy định trên địa bàn xã Minh Tân năm 2013 52 4.3.1.1 Căn cứ xác định vị trí đất trên địa bàn xã Minh Tân 52 4.3.1.2 Bảng giá đất quy định trên địa bàn xã Minh Tân 53 4.3.2 Kết quả điều tra thực tế 54 4.3.2 Kết quả điều tra thực tế 54 4.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại xã Minh Tân giai đoạn 2010 -2013 56 4.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại xã Minh Tân giai đoạn 2010 -2013 56 4.3.3.1 Yếu tố vị trí thửa đất và khả năng sinh lời 56 4.3.3.2 Yếu tố đặc điểm của thửa đất 58 4.3.3.3 Yếu tố chính sách Nhà nước 59 a)Yếu tố quy hoạch : 60 b) Lãi suất ngân hàng 62 c) Chính sách tiền tệ 63 d) Yếu tố cơ sở hạ tầng 63 4.3.3.4 Vấn đề tăng trưởng kinh tế và thu nhập 64 4.3.3.5 Vấn đề gia tăng dân số 65 4.3.3.6 Các yếu tố khác 66 a) Yếu tố pháp lý của thửa đất 66 b) Yếu tố an ninh khu vực 67 c) Yếu tố tâm lý 67 d) Yếu tố Môi trường sống 68 e) Yếu tố đầu cơ 68 e) Yếu tố vốn đầu tư 68 4.3.4 Nhận xét chung về mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Minh Tân 68 4.3.4 Nhận xét chung về mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Minh Tân 68 4.3.5 Mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đên giá đất 69 4.3.5 Mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đên giá đất 69 4.4 GIẢI PHÁP PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG 70 4.4 GIẢI PHÁP PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG 70 4.4.1 Giải pháp phục vụ công tác quản lý đất đai tại xã Minh Tân 70 4.4.1 Giải pháp phục vụ công tác quản lý đất đai tại xã Minh Tân 70 4.4.2 Giải pháp định giá đất theo cơ chế thị trường 71 4.4.2 Giải pháp định giá đất theo cơ chế thị trường 71 4.4.2.1 Nguyên nhân biến động giá đất trên thị trường BĐS 71 4.4.2.2Một số giải pháp đảm bảo việc xác định giá đất theo cơ chế thị trường 75 PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79 PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79 5.1 KẾT LUẬN 79 5.1 KẾT LUẬN 79 5.2 KIẾN NGHỊ 79 5.2 KIẾN NGHỊ 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 xã Minh Tân 42 Bảng 4.2 Tình hình biến động đất đai xã Mnh Tân giai đoan 2010- 2013 46 Bảng 4.3 Bảng giá đất quy định trên địa bàn xã Minh tân năm 2013 54 Bảng 4.4 Bảng Giá đất thực tế trên địa bàn xã Minh Tân năm 2013. 55 Bảng 4.5 So sánh giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế xã Minh Tân năm 2013 55 Bảng 4.6. Sự chênh lệch giữa VT1 với các VT khác theo giá thị trường 57 Bảng 4.7. Yếu tố đặc điểm của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 59 Bảng 4.8. Giá đất thực tế trước khi có quy hoạch và sau khi có quy hoạch 62 Bảng 4.9. Yếu tố cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đên giá đất 63 DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 2.1. Đồ thị thể hiện cung – cầu ảnh hưởng đến giá đất 12 Hình 4.1 : Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất xã Minh Tân năm 2013 43 Hình 4.2 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất 58 Hình 4.3 Ảnh hưởng của quy hoạch đến giá đất 61 Hình 4.4 Ảnh hưởng của tăng trưởng kinh tế thu nhập đến giá đất 64 Hình 4.5 Ảnh hưởng cảu vấn đề dân số đến giá đất 65 Hình 4.6 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất 66 Hình 4.7 Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 69 [...]... pháp cho việc định giá đất theo giá thị trường 1.2 Mục đích, yêu cầu và ý nghĩa của đề tài 1.2.1 Mục đích của đề tài - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn xã Minh Tân, huyện Vị Xuyên, tỉnh hà Giang - Tìm hiểu sự biến động giá đất giai đoạn 2010- 2013 - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Minh tân Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp... hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Minh Tânhuyện Vị Xuyên- tỉnh Hà Giang giai đoạn 2010 - 2013 Đề tài được thực hiện nhằm mục tiêu sau : • Xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn xã Minh Tân làm cơ sở cho việc định giá đất ở tại địa phương • Đưa ra thực trạng giá trị sử dụng đất trên địa bàn xã Minh Tân làm cơ sở cho công tác định giá đất ở tại địa phương •... thuế, Quyết định của UBND tỉnh Hà Giang 4 - Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả đất đai - Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở - Đánh giá được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá cả đất đai - Đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao được hiệu quả của công tác định giá đất đai tại xã Minh Tân- Vị Xuyên- Hà Giang - Các đề nghị, kiến... tố đó đến giá đất ra sao thì cần phải có 3 các nghiên cứu mang tính khoa học để công việc định giá đất mang tính chính xác cao và đưa ra giá thích hợp cho địa phương Được sự được sự nhất trí của ban giám hiệu Nhà trường,ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên và sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông em tiến hành nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá. .. đất ngày càng tăng nhiều Do đó việc định giá đất để phục vụ các hoạt động liên quan đến đất là vô cùng quan trọng và cần thiết cho sự phát triển thị trường nhà đất nói riêng và nền kinh tế của địa phương nói chung Các địa phương khác nhau thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cũng khác nhau Vì vậy để xác định các sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất như thế nào đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu. .. khu vực có đất tác động tổng hợp tới giá đất bao gồm : Vị trí, điều kiện giao thông, cơ sợ hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị Trong đó yếu tố vị trí là yếu tố quyết định đến giá đất ở Vị trí : Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế Mỗi BĐS luô đồng thời tồn tại 2 loại vị trí : vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Cả 2 loại vị trí trên đều có... thì giá thị trường sẽ được tính theo giá thành Giá thành hiện tại được tính bằng giá thay thế đối với ngôi nhà và sự cải tạo đất, rồi lấy kết quả nhân với yếu tố giảm giá Yếu tố này được tính bằng phần trăm giá trị giữa năm xây dựng và năm thứ hai trước năm định giá Phương pháp định giá đất ở Australia(2) : Ở Australia giá đất thì trường thường tương đối ổn định Biến động giá đất trên cơ sở có sự kế... văn hóa cao thì giá đất của khu vực đấy thường cao hơn và ngược lại + Cấu thành nhân khẩu gia đình : Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ từ đó nhu cầu sử dụng đất tăng cao làm cho giá đất tăng - Nhân tố xã hội : Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn tới giá đất ,ảnh hưởng của nhân tố xã hội đến giá đất thể hiện qua... mặt bằng và bố trí tái định cư Như vậy, những vấn đề bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn Vì vậy việc xác định được sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng là hết sức cần thiết, sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên quan tới giá đất như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng, đô thị hóa, các dự án sử dụng đất có... nghĩa trong học tập và nghiên cứu : Tìm hiểu các điều kiện của vùng kết hợp với điều tra khảo sát thực địa để đưa ra được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và đánh giá được mức độ tác động của các yếu tố đó - Ý nghĩa thực tiễn : đề tài là cơ sở để phục vụ cho quá trình xác định giá đất tại địa phương, giúp cho việc xác định giá đất phù hợp với cả giá đất thực tiễn và giá đất do nhà nước quy định 5 . Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại xã Minh Tân giai đoạn 2010 -2 013 56 4.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại xã Minh Tân giai đoạn 2010 -2 013 56 4.3.3.1 Yếu tố vị trí thửa đất và. 28 3.3.3 Giá đất quy định trên địa bàn xã Minh Tân 28 3.3.4 Sự biến động giá đất trên địa bàn xã Minh Tân giai đoạn 201 1- 2013 28 3.3.4 Sự biến động giá đất trên địa bàn xã Minh Tân giai đoạn 201 1-2 013 . giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn xã Minh Tân, huyện Vị Xuyên, tỉnh hà Giang. - Tìm hiểu sự biến động giá đất giai đoạn 201 0- 2013. - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh