Đăng ký bất động sản theo pháp luật Việt Nam Lã Thị Anh Hoa Khoa Luật. Đại học Quốc gia Hà Nội Luận văn ThS. Luật: 60 38 01 03 Người hướng dẫn : GS.TSKH. Đào Trí Úc Năm bảo vệ: 2013 96 tr . Abstract. Làm sáng tỏ những nội dung cơ bản trong tư tưởng Hồ Chí Minh về đạo đức cách mạng, chủ yếu là đạo đức của đội ngũ cán bộ y tế. Chỉ ra và phân tích một số những vấn đề cơ bản, góp phần phát hiện những yếu tố, điều kiện tác động, chi phối thực trạng đạo đức của đội ngũ cán bộ y tế ở Việt Nam trong những năm gần đây. Đề xuất một số quan điểm cơ bản và luận chứng một số giải pháp chủ yếu nhằm tiếp tục xây dựng đạo đức cho đội ngũ cán bộ y tế ở Việt Nam hiện nay. Keywords.Luật dân sự; Tố tụng dân sự; Đăng ký bất động sản; Pháp luật Việt Nam Content. 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá và có vai trò quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Đó là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn để phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng, an ninh. Hệ thống quản lý đất đai chặt chẽ và chính sách đất đai phù hợp sẽ tác động tích cực đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Trong đó hoạt động đăng ký bất động sản là công cụ cốt lõi, thiết thực của hệ thống quản lý đất đai và bất động sản, là phương tiện hữu ích giúp công tác này được thực hiện có hiệu quả, điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản và là công cụ không thể thiếu được để xác định các nguồn thu từ đất đai và tài sản gắn liền với đất. Phát triển và quản lý tốt các thông tin và hoạt động liên quan đến bất động sản, đặc biệt là đất đai là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên quý giá của đất nước. Chính do tầm quan trọng đó mà trong thời gian qua đã có một số công trình đề cập đến hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản ở các góc độ và mức độ chi tiết khác nhau. Đặc biệt là việc năm 2008, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng đã họp bàn về việc xây dựng Dự thảo Luật đăng ký bất động sản và lấy ý kiến của các chuyên gia. Các chuyên gia, các nhà nghiên cứu cũng đã có nhiều công trình nghiên cứu và xây dựng ý kiến đóng góp cho dự thảo. Tuy nhiên, đến nay, việc trình Quốc hội thông qua vẫn còn gặp nhiều vướng mắc. Trên thực tế, hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản của nước ta còn thiếu và chưa thống nhất. Mặt khác, pháp luật chưa phân biệt đăng ký bất động sản hay đăng ký quyền đối với bất động sản nên thẩm quyền của cơ quan đăng ký nhà nước trong việc xác định tài sản và đăng ký giao dịch về tài sản chưa được xác định cụ thể. Đề tài "Đăng ký bất động sản theo pháp luật Việt Nam" của luận văn thạc sĩ Luật học thuộc chuyên ngành Luật dân sự và tố tụng dân sự, mã số 60.38.01.03 góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận của các quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề đăng ký bất động theo quy định của pháp luật hiện hành. Đồng thời qua phân tích, nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật phát hiện và chỉ rõ những điểm còn bất cập, vướng mắc, chưa thống nhất của các quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề này. Từ đó đưa ra những kiến nghị nhằm bổ sung, hoàn thiện các quy định của pháp luật đăng ký bất động sản tại Việt Nam hiện nay. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài 2.1. Tình hình nghiên cứu trong nước Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề đăng ký bất động sản hiện nay, nhiều nhà nghiên cứu đã quan tâm đến vấn đề này và có nhiều công trình nghiên cứu tiếp cận ở nhiều góc độ khác nhau. Một số công trình nghiên cứu tiêu biểu có thể kể đến như: - TS. Nguyễn Minh Tuấn, "Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lý luận và thực tiễn", Nxb Chính trị quốc gia, 2011; - TS. Nguyễn Minh Tuấn, "Đăng ký bất động sản - những vấn đề lý luận và thực tiễn", Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường (Trường Đại học Luật Hà Nội), 2010; - Bùi Thị Liên, "Đăng ký bất động sản - một số vấn đề lý luận và thực tiễn", Khóa luận tốt nghiệp (Trường Đại học Luật Hà Nội), 2010; - TS. Nguyễn Ngọc Điện, "Đăng ký bất động sản và vấn đề xác lập, công nhận các quyền liên quan đến bất động sản", Kỷ yếu Hội thảo: Pháp luật về đăng ký bất động sản, Hà Nội, 2007. Ngoài ra còn có nhiều bài viết về đề tài này của các nhà nghiên cứu. Các công trình nghiên cứu trên có phạm vi rộng, toàn diện và đề cập đến một số vấn đề hoạt động đăng ký bất động sản hiện nay. Các công trình nghiên cứu nêu trên đã bước đầu đưa ra những nghiên cứu, đánh giá ban đầu về pháp luật đăng ký bất động sản hiện hành của Việt Nam. Tuy nhiên, cho đến nay hầu hết các công trình nghiên cứu nêu trên chưa có nội dung cập nhật với các quy định hiện hành liên quan đến đăng ký bất động sản và thực trạng của việc đăng ký bất động sản trong bối cảnh hiện nay. Với đề tài "Đăng ký bất động sản theo pháp luật Việt Nam" tác giả tập trung nghiên cứu một cách toàn diện, có tính hệ thống các quy định của pháp luật Việt Nam và thực trạng về đăng ký bất động sản hiện nay, để từ đó đưa ra những giải pháp cho vấn đề này. 2.2. Tình hình nghiên cứu ngoài nước Trên thế giới, đa số các quốc gia như Nhật Bản, Thụy Điển, Đức, Pháp đều có hệ thống đăng ký bất động sản hình thành sớm và đã trải qua một quá trình phát triển lâu dài. Nhật Bản ban hành Luật đăng ký bất động sản năm 1899; Hàn Quốc ban hành Luật đăng ký bất động sản năm 1960; Pháp ban hành nghị định về cơ chế công bố các giao dịch về bất động sản năm 1955 v.v Các quốc gia này đã đều ban hành một đạo luật thống nhất về đăng ký bất động sản đồng thời xây dựng được một hệ thống đăng ký bất động sản tập trung, thuận tiện và hiệu quả. Đối với vấn đề đăng ký bất động sản, các quốc gia trên thế giới trong quá trình xây dựng hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản cũng đã tổ chức những hội thảo quy mô, tập hợp các công trình nghiên cứu, lý luận của nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới. Có thể kể đến như Hội thảo về Cải cách đất đai, bao gồm pháp luật đất đai và hệ thống đăng ký đất đai, tại Stockholm vào ngày 16-17 tháng 6 năm 1996; các hội thảo của Ủy ban kinh tế của Liên hợp quốc tại Châu Âu bàn về chính sách đất đai và hệ thống quản lý đất đai tại Châu Âu trong tiến trình phát triển. Như vậy, có thể thấy các quốc gia trên thế giới đã quan tâm phát triển hệ thống đăng ký bất động sản một cách toàn diện. Việc nghiên cứu đưa ra bức tranh toàn cảnh về pháp luật đăng ký bất động sản tại Việt Nam trên cơ sở đánh giá, phân tích, so sánh các quy định về đăng ký bất động sản của một số quốc gia là hoạt động cần thiết để tiến tới hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản của Việt Nam. 3. Phạm vi nghiên cứu của đề tài Trong phạm vi đề tài, tác giả tập trung nghiên cứu những vấn đề liên quan đến các quy định về hoạt động đăng ký bất động sản, phương thức quản lý và ý nghĩa của việc đăng ký bất động sản hiện nay theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005, Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Qua đó có sự so sánh, đối chiếu với các quy định trước đây của pháp luật Việt Nam và quy định của pháp luật một số quốc gia về vấn đề này nhằm chỉ ra những điểm cần học hỏi để hoàn thiện hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam. 4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài - Luận văn nghiên cứu một cách có hệ thống những vấn đề lý luận về đăng ký bất động sản, qua đó xây dựng các khái niệm, các đặc điểm, vai trò và ý nghĩa của việc đăng ký bất động sản hiện nay. Đồng thời tìm hiểu và có sự so sánh một cách có hệ thống về các quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh vấn đề này so với các quy định của pháp luật trước đó và hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản của các quốc gia khác. - Nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản. Từ đó phân tích cụ thể các nội dung của hoạt động đăng ký bất động sản. Qua phân tích, luận văn cũng chỉ ra những điểm bất cập, chưa hợp lý, chưa thống nhất của các quy định pháp luật từ đó làm cơ sở cho các kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề này. - Trên cơ sở phân tích nội dung và thông qua tìm hiểu thực tiễn áp dụng những quy định của pháp luật của các cơ quan và các cá nhân, doanh nghiệp trong việc đăng ký bất động sản, luận văn đưa ra một số kiến nghị và đề xuất hướng sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật về vấn đề này. 5. Phương pháp nghiên cứu đề tài Dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật, kết hợp với việc sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, duy vật lịch sử. Ngoài ra trong quá trình nghiên cứu đề tài những phương pháp khoa học như: So sánh, phân tích, tổng hợp, thống kê cũng được sử dụng để giải quyết những vấn đề mà đề tài đặt ra. 6. Những điểm mới của luận văn - Luận văn khái quá hóa và liên hệ so sánh với pháp luật về đăng ký bất động sản ở các nước. - Luận văn phân tích những vướng mắc trong quá trình thực hiện việc đăng ký bất động sản. - Luận văn chỉ ra những hạn chế, bất cập của những quy định pháp luật về đăng ký bất động sản, từ đó làm cơ sở cho những kiến nghị nhằm hoàn thiện những quy định của pháp luật về vấn đề này. 7. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Với kết quả nghiên cứu của luận văn, hy vọng sẽ góp phần khái quát và cung cấp cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn cho những người trực tiếp làm công tác áp dụng pháp luật trong hoạt động đăng ký bất động sản. Trên cơ sở đó giúp cho cá nhân, tổ chức nắm được các quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản để bảo vệ quyền và lợi ích của mình đối với bất động sản thông qua việc đăng ký nhà nước. Góp phần hạn chế những tranh chấp và vướng mắc có thể xảy ra trong quá trình quản lý bất động sản của các cá nhân, tổ chức và của nhà nước. 8. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề chung về đăng ký bất động sản. Chương 2: Pháp luật và áp dụng pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam. Chương 3: Phương hướng và các biện pháp hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản ở Việt Nam. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Nguyễn Ngọc Bích, Trần Thu Hằng, Quang Minh, Chu Anh Tuấn, Quang Úy (2005), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội. 2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2009), Thông tư số 16/2010/BTNMT ngày 01/9 quy định bổ sung về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội. 3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2009), Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội. 4. Bộ Tư pháp (2007), Pháp luật về đăng ký bất động sản, Kỷ yếu Hội thảo khoa học, Hà Nội. 5. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội. 6. Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9 quy định cụ thể và hướng dẫn nội dung Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Hà Nội. 7. Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/12 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội. 8. Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 về Giao dịch bảo đảm, Hà Nội. 9. Chính phủ (2007), Nghị quyết số 16/2007/NĐ-CP ngày 27/02 ban hành Chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết lần thứ tư của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X, Hà Nội. 10. Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Hà Nội. 11. Chính phủ (2008), Dự thảo Luật đăng ký bất động sản được trình Quốc hội, Hà Nội. 12. Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội. 13. Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở 2005, Hà Nội. 14. Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7 về đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội. 15. Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 16. Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 31/01 về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Hà Nội. 17. Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 18. Nguyễn Ngọc Điện (2009), "Lý luận và thực tiễn quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản", Dân chủ và pháp luật, (1), tr. 26-37. 19. Nguyễn Thị Thu Hằng (2010), Pháp luật đăng ký bất động sản của Việt Nam và Nhật Bản - một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội. 20. Lê Hồng Hạnh (Dịch) (1993), Bộ luật Dân sự Nhật Bản, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 21. Lê Hồng Hạnh (2005), "Luật đăng ký bất động sản cần tiếp cận như thế nào?", Dân chủ và pháp luật, (Số chuyên đề về Đăng ký bất động sản), tr. 20-28. 22. Phạm Thị Kim Hiền (2001), Đăng ký bất động sản - thực tiễn và phương hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội. 23. Nguyễn Thúy Hiền (2005), "Sự cần thiết và mục tiêu ban hành Luật đăng ký bất động sản", Dân chủ và pháp luật, (Số chuyên đề về Đăng ký bất động sản), tr. 29- 36. 24. Nguyễn Ngọc Hòa (1999), Từ điển Giải thích thuật ngữ luật học, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội. 25. Hồ Quang Huy (2007), "Đăng ký bất động sản và vấn đề minh bạch hóa thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản", Dân chủ và pháp luật, (9), tr, 22-30. 26. Bùi Thị Liên (2010), Đăng ký bất động sản - một số vấn đề lý luận và thực tiễn, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội. 27. Trần Quang Minh (2005), "Những nội dung chủ yếu của Dự thảo Luật đăng ký bất động sản", Dân chủ và pháp luật, (Số chuyên đề về Đăng ký bất động sản), tr. 10- 20. 28. Nhà Pháp luật Việt - Pháp (2006), Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa Pháp, Nxb Tư pháp, Hà Nội. 29. Nguyễn Việt Phương (2005), "Khái quát những quy định về đăng ký bất động sản của một số quốc gia", Dân chủ và pháp luật, (Số chuyên đề về Đăng ký bất động sản), tr. 36-42. 30. Quốc hội (1980), Hiến pháp, Hà Nội. 31. Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội. 32. Quốc hội (1995), Bộ luật dân sự, Hà Nội. 33. Quốc hội (2001), Hiến pháp (sửa đổi, bổ sung), Hà Nội. 34. Quốc hội (2003), Luật đất đai, Hà Nội. 35. Quốc hội (2004), Luật Bảo vệ và phát triển rừng, 36. Quốc hội (2005), Bộ luật dân sự, Hà Nội. 37. Quốc hội (2005), Luật nhà ở, Hà Nội. 38. Quốc hội (2006), Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội. 39. Quốc hội (2007), Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12/11 về kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2008, Hà Nội. 40. Đặng Trường Sơn (2005), "Đăng ký bất động sản - Thực trạng và giải pháp", Dân chủ và pháp luật, (Số chuyên đề về Đăng ký bất động sản), tr. 43-49. 41. Nguyễn Minh Tuấn (Chủ nhiệm đề tài) (2005), Đăng ký bất động sản - những vấn đề lý luận và thực tiễn, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, Trường Đại học Luật Hà Nội. 42. Viện Khoa học pháp lý (2001), Bộ luật đất đai của Thụy Điển, (Tài liệu dịch tham khảo), Hà Nội. 43. Viện Khoa học pháp lý (2001), Luật đăng ký Bất động sản Nhật Bản ban hành năm 1899, (Tài liệu dịch tham khảo), Hà Nội. 44. Viện Khoa học pháp lý (2002), Luật về đăng ký Nhà nước các quyền đối với bất động sản và giao dịch về bất động sản của Liên bang Nga ban hành 1997, (Tài liệu dịch tham khảo), Hà Nội. 45. Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Bách khoa và Nxb Tư pháp, Hà Nội; 46. Nguyễn Như Ý (Chủ biên) (1998), Đại từ điển Tiếng Việt, Nxb Văn hóa thông tin, Hà Nội. TIẾNG ANH 47. Jones Lang LaSelle (2008), "Real Estate Transparency Index 2008", http://www.joneslanglasalle.com/ResearchLevel2/JLL_Transparency_Global_Tra nsparency_Index_2008.pdf. 48. Ulf Jensen (1996), Computerized Registration of Real Estate in Sweden, Land Law in Action. Published by Ministry of Foreign Affairs of Swedish and the Royal Institute of Technology Stockholm, ISBN 91-7496-098-9. 49. United Nations Economic Commission for Europe (2005), Land Administration in the UNECE region - Development trends and main principles, New York and Geneva, United Nations Publication. 50. United Nations Economic Commission for Europe (2005), Land Administration Guidelines - With Special Reference to Countries in Transition, New York và Geneva, United Nations Publication. 51. Monica Johansson (2002), Land register in Sweden - Present and Future, First International Congress XXII of FIG, Washington, D.C. America. . về đăng ký bất động sản. Chương 2: Pháp luật và áp dụng pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam. Chương 3: Phương hướng và các biện pháp hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản ở Việt. hiện hành liên quan đến đăng ký bất động sản và thực trạng của việc đăng ký bất động sản trong bối cảnh hiện nay. Với đề tài " ;Đăng ký bất động sản theo pháp luật Việt Nam& quot; tác giả tập. tế, hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản của nước ta còn thiếu và chưa thống nhất. Mặt khác, pháp luật chưa phân biệt đăng ký bất động sản hay đăng ký quyền đối với bất động sản nên thẩm