ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN VIỆT DŨNG HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH Hà Nội - 2009 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN VIỆT DŨNG HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản trị Kinh doanh Mã số: 60 34 05 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN THỊ PHI NGA Hà Nội - 2009 MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT i DANH MỤC SƠ ĐỒ ii DANH MỤC BẢNG ii DANH MỤC BIỂU ii LỜI NÓI ĐẦU 1 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 5 1.1. Khái quát chung về thẩm định giá BĐS 5 1.1.1. Khái niệm thẩm định giá BĐS 5 1.1.2. Thuộc tính và đặc trưng cơ bản của bất động sản 7 1.1.2.1 Các thuộc tính của bất động sản 7 1.1.2.2 Đặc trưng của bất động sản 8 1.2. Các nguyên tắc thẩm định giá BĐS cơ bản 9 1.3 Các phƣơng pháp thẩm định giá BĐS 12 1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 12 1.3.2. Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư 18 1.1.3. Phương pháp chi phí 20 1.1.4. Phương pháp thặng dư 22 1.1.5. Phương pháp lợi nhuận 23 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI 26 2.1. Giới thiệu về chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội 26 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội 26 2.1.2. Nguồn lực của chi nhánh Công ty Cổ phần thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội 27 2.1.3. Tình hình hoạt động của chi nhánh trong những năm gần đây 27 2.1.3.1 Quy mô hoạt động 27 2.1.3.2 Cơ cấu dịch vụ 28 2.1.3.3 Chất lượng dịch vụ 28 2.1.3.4 Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội thực hiện quy trình thẩm định giá 29 BĐS theo 5 bước sau 2.2. Thực trạng của hoạt động thẩm định giá BĐS của chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội 32 2.2.1. Khái quát chung về hoạt động thẩm định giá BĐS của chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội 32 2.3 Hoạt động thẩm định giá BĐS của chi nhánh Công ty Cổ phần thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội 32 2.3.1 Qui trình thẩm định giá BĐS tại chi nhánh Hà Nội 32 2.3.2 Quá trình áp dụng các phương pháp thẩm định giá BĐS tại chi nhánh Hà Nội 34 2.3.2. 1 Quá trình áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp 34 2.3.2. 2 Quá trình áp dụng phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư 54 2.3.2. 3 Quá trình áp dụng phương pháp chi phí 65 2.3.2. 4 Quá trình áp dụng phương pháp thặng dư 76 2.3.2. 5 Quá trình áp dụng phương pháp lợi nhuận 81 2.3.3. Đánh giá chung về hoạt động thẩm định giá BĐS và các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh Hà Nội 83 2.3.3. 1 Mặt tích cực 83 2.3.3. 2 Mặt hạn chế 84 2.3.3. 2 Nguyên nhân 84 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI 85 3.1. Quan điểm định giá BĐS hiệu quả của Chi nhánh SIVC tại Hà Nội 85 3.2. Một số giải pháp hoàn thiện dịch vụ thẩm định giá BĐS của chi nhánh SIVC tại Hà Nội 85 3.2.1. Nhóm giải pháp về phía công ty và chi nhánh Hà Nội 85 3.2.1. 1 Nâng cao hiệu quả của các phương pháp thẩm định giá hiện hành. 85 3.2.1. 2 Quy định cụ thể hơn về điều kiện áp dụng các phương pháp định giá BĐS 86 3.2.1. 3 Tăng cường công tác nghiên cứu và tiếp cận thị trường 86 3.2.1. 4 Xây dựng hệ thống thông tin trong hệ thống công ty và chi nhánh Hà Nội 87 3.3. Phƣơng hƣớng hoàn thiện công tác Thẩm định giá BĐS của chi nhánh Công ty Cổ phần thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội. 96 3.3.1. Xây dựng một quy trình Thẩm định giá BĐS mới thực hiện theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam 96 3.3.2. Áp dụng phương pháp, quy trình mới và giám sát thực hiện 97 KẾT LUẬN 99 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 100 i DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản SIVC Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam TĐV Thẩm định viên TĐGVN Thẩm định giá Việt Nam GPR Tỷ lệ tổng diện tích miếng đất trên đất xây dựng cho phép ii DANH MỤC SƠ ĐỒ SỐ HIỆU SƠ ĐỒ TÊN SƠ ĐỒ TRANG Sơ đồ 1. CƠ CẤU TỔ CHỨC CỦA CHI NHÁNH SIVC TẠI HÀ NỘI 27 DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ HIỆU BẢNG TÊN BẢNG TRANG Bảng 2.1. BẢNG ĐIỀU CHỈNH CÁC MỨC GIÁ CHỈ DẪN THEO CÁC YẾU TỐ SO SÁNH 47 Bảng 2.2. BẢNG THÔNG TIN VỀ CÁC THỬA ĐẤT SO SÁNH 49 Bảng 2.3. BẢNG SO SÁNH VÀ ĐIỀU CHỈNH SỐ LIỆU 52 Bảng 2.4. BẢNG ĐIỀU TRA THỊ TRƯỜNG VỀ CHUNG CƯ 61 Bảng 2.5. BẢNG ĐIỀU TRA THỊ TRƯỜNG VỀ CHUNG CƯ 62 Bảng 2.6. BẢNG ĐIỀU TRA THỊ TRƯỜNG VỀ CHUNG CƯ 63 Bảng 2.7. BẢNG ĐIỀU TRA THỊ TRƯỜNG VỀ CHUNG CƯ 64 Bảng 2.8. BẢNG SỐ LIỆU VỀ MỨC ĐỘ HAO MÒN BỘ PHẬN 73 Bảng 2.9. BẢNG SỐ LIỆU SO SÁNH 75 Bảng 2.10. BẢNG SỐ LIỆU SO SÁNH 76 DANH MỤC BIỂU SỐ HIỆU BIỂU TÊN BIỂU TRANG Biểu 2.1 CƠ CẤU DỊCH VỤ CỦA CHI NHÁNH SIVC TẠI HÀ NỘI 28 1 LỜI NÓI ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Ngành thẩm định giá ở Việt Nam đã có những bƣớc đi đầu tiên khá muộn so với các nƣớc khác trên thế giới và hiện tại nó đang hình thành rộng khắp tại các tỉnh, thành trong cả nƣớc. Thẩm định giá là một trong những công cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp, của nền kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả năng cạnh tranh Ngành thẩm định giá Việt Nam tuy ra đời muộn hơn so với nhiều nƣớc nhƣng đã phát triển rất nhanh và vƣợt lên sánh vai cùng các nƣớc, góp phần vào công cuộc hội nhập kinh tế quốc tế. Trong quá trình phát triển kinh tế ngày nay, thẩm định giá nói chung và thẩm định giá Bất động sản nói riêng là một công cụ hỗ trợ đắc lực cho các cơ quan ban ngành, các đơn vị kinh tế thuộc mọi thành phần xác định giá trị cũng nhƣ các vấn đề về quản lý giá. Thẩm định giá đƣa ra thƣớc đo biểu hiện đúng giá trị của tài sản trên thị trƣờng, tránh tình trạng giá cả của hàng hoá quá cao hoặc quá thấp so với giá trị của hàng hoá. Trƣớc đây, Nhà nƣớc định giá trực tiếp tài sản, hàng hoá, dịch vụ trong nền kinh tế quốc dân thì nay Nhà nƣớc chủ yếu sử dụng các công cụ kinh tế vĩ mô để quản lý và bình ổn giá cả thị trƣờng bằng các chính sách tài chính, chính sách tiền tệ, chính sách thƣơng mại, chính sách thuế, chính sách về thu nhập, tiền lƣơng Nhà nƣớc chỉ còn định giá một số ít tài sản, hàng hoá, dịch vụ (Theo điều 7, Nghị định 170/2003/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá). Ngày 03 tháng 8 năm 2005 Chính phủ ban hành Nghị định 101/2005/NĐ-CP về thẩm định giá. Để phù hợp với quy định và yêu cầu thực tế, Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam đã chuyển đổi sang Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam. Hiện nay công ty đã 2 có 01 trụ sở chính, 32 chi nhánh và 5 văn phòng tại các tỉnh, thành phố lớn trên cả nƣớc. Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội đƣợc thành lập ngay sau khi Trung tâm chuyển đổi sang công ty cổ phần. Chi nhánh cung cấp các dịch vụ về thẩm định giá động sản, bất động sản, xác định giá trị doanh nghiệp, giá trị thƣơng hiệu Để tạo cho chi nhánh một sự thay đổi thực sự về chất lƣợng dịch vụ thẩm định giá thì việc hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản là một vấn đề hết sức bức xúc, là mối quan tâm hàng đầu của chi nhánh. Đề tài luận văn: “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội” đƣợc lựa chọn nghiên cứu nhằm giải quyết yêu cầu bức thiết nói trên. 2. Tình hình nghiên cứu: Dịch vụ thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh đã có từ khi mới thành lập và các quy định cụ thể theo hành lang pháp luật của việc cung cấp, thực hiện công tác thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh Hà Nội đã và đang đƣợc thực hiện nhƣng thị trƣờng bất động sản ngày càng có nhiều sự phức tạp. Đã có nhiều nghiên cứu về bất động sản tại các Ngân hàng, các tổ chức tài chính hay một số doanh nghiệp mang tính chất đặc thù. Tuy nhiên việc việc nghiên cứu nhằm hoàn thiện dịch vụ này tại chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội nhằm góp phần đem lại cho chi nhánh Hà Nội một cách làm thật sự hiệu quả cho đến nay chƣa có tác giả nào nghiên cứu một cách hệ thống. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Thiết lập cơ sở lý luận và hệ thống hoá các phƣơng pháp chủ yếu thẩm định giá bất động sản. 3 Đánh giá thực trạng về các phƣơng pháp thẩm định giá BĐS tại chi nhánh Hà Nội, thực trạng cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh SIVC tại Hà Nội và đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác này. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Làm rõ cơ sở lý luận, cơ sở khoa học về thực hiện thẩm định giá bất động sản và cung cấp dịch vụ này cho thị trƣờng; phân tích thực trạng quản lý thực hiện thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh SIVC tại Hà Nội qua đó tìm ra những kết quả đã đạt đƣợc và các hạn chế, tồn tại, nguyên nhân dẫn đến các hạn chế, tồn tại cần khắc phục; đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu về công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Sử dụng một số phƣơng pháp cơ bản sau: - Duy vật biện chứng và duy vật lịch sử; - Phƣơng pháp đánh giá tổng quan; - Phƣơng pháp tổng hợp, so sánh, phân tích số liệu; - Thống kê kinh tế. Tất cả các phƣơng pháp đƣợc sử dụng nhằm tìm ra những căn cứ, cơ sở minh họa cho các luận điểm đồng thời góp phần đƣa ra những giải pháp phù hợp với tình hình thực hiện Thẩm định giá Bất động sản và cung cấp dịch vụ này cho thị trƣờng của Chi nhánh SIVC tại Hà Nội. [...]... hoạt động thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản của chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội 4 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung về thẩm định giá BĐS 1.1.1 Khái niệm thẩm định giá BĐS Thẩm định giá. .. NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI 2.1 Giới thiệu về chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội 2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội Từ nhu cầu thực tế của xã hội, từ định hƣớng phát triển nền kinh tế thị trƣờng, mở cửa và hội nhập, khái niệm Thẩm định giá ... năm 2005 Theo quyết định số 3506/QĐ-BTC ngày 01/11/2007 về việc duyệt phƣơng án chuyển Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam thành Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam Quyết định số 45/QĐ-SIVC.2008 ngày 22/01/2008 đôỉ tên chi nhánh của Trung tâm SIVC 26 thành Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội Hiện nay, chi nhánh đang hoạt động với một cơ cấu... thẩm định giá bất động sản và cung cấp dịch vụ này cho thị trƣờng của chi nhánh SIVC tại Hà Nội - Đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội 7 Bố cục của luận văn Ngoài Phần mở đầu, kết luận, luận văn đƣợc kết cấu gồm 3 chƣơng: Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản Chƣơng 2:... triển, SIVC đƣợc chuyển thành Công ty Cổ phần thông tin và Thẩm định giá miền Nam Việc thành lập chi nhánh SIVC tại Hà Nội và chuyển đổi tên chi nhánh trong các giai đoạn phát triển cho đến ngày nay nhƣ sau: Tại công văn số 3951/TC-TCCB ngày 05/04/2005 của Bộ Tài chính về việc cho phép thành lập chi nhánh SIVC tại Hà Nội Chi nhánh công ty tại Hà Nội đƣợc thành lập theo quyết định số 45/QĐ-SIVC ngày... gồm Ban giám đốc cùng 05 phòng: Phòng hành chính tổng hợp; phòng Bất động sản; phòng Động sản; phòng Doanh nghiệp; phòng Kiểm soát chất lƣợng 2.1.2 Nguồn lực của chi nhánh Công ty Cổ phần thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội - Về cơ cấu tổ chức: Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức của chi nhánh SIVC tại Hà Nội Giám đốc chi nhánh Phó giám đốc Phó giám đốc Phòng Hành chính quản trị Phòng Thẩm Phòng Thẩm. .. hợp đồng cụ thể 2.1.3.4 Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội thực hiện quy trình thẩm định giá BĐS theo 5 bước sau: * Xác định vấn đề - Thiết lập mục tiêu hoặc mục đích thẩm định giá - Nhận biết về bất động sản cần thẩm định giá: đặc điểm pháp lý, kỹ thuật kinh tế, môi trƣờng; - Chọn cơ sở giá trị của thẩm định giá và phƣơng pháp thẩm định giá; - Thiết lập ngày có... Phòng kiểm định giá Bất định giá nghiệp soát chất động sản Động sản lƣợng Nguồn: Báo cáo tổng kết năm 2008 của chi nhánh SIVC tại Hà Nội - Phạm vi hoạt động của chi nhánh SIVC tại Hà Nội Chi nhánh SIVC tại Hà Nội hiện nay hoạt động cung cấp dịch vụ Thẩm định giá tại miền Bắc chủ yếu ở Hà Nội và các tỉnh lân cận với một phạm vi trải dài từ tỉnh Ninh Bình trở ra đến các tỉnh đồng bằng Bắc bộ và khu vực... mới của luận văn Thông qua nội dung luận văn để giải quyết đƣợc các vấn đề cơ bản sau: - Tổng hợp những vấn đề mang tính chất lý luận về bất động sản và thẩm định giá bất động sản - Đánh giá, phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản của chi nhánh SIVC tại Hà Nội và việc cung cấp cung cấp dịch vụ này cho thị trƣờng, từ đó chỉ ra một số hạn chế và nguyên nhân trong công tác thẩm định giá. .. vực trung du, miền núi phía Bắc Cung cấp cho khách hàng dịch vụ Thẩm định giá Bất động sản, Động sản, xác định giá trị Doanh nghiệp 2.1.3 Tình hình hoạt động của chi nhánh trong những năm gần đây 2.1.3.1 Quy mô hoạt động: Chi nhánh Hà Nội đang hoạt động với một quy mô lớn Bao gồm chi nhánh Hà Nội và các văn phòng đại diện tại các tỉnh 27 miền Bắc Hoạt động cung cấp dịch vụ Thẩm định giá cho các Cơ . hoạt động thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội. Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản của chi nhánh. cứu Công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu về công tác thẩm định giá bất động sản. thống thông tin trong hệ thống công ty và chi nhánh Hà Nội 87 3.3. Phƣơng hƣớng hoàn thiện công tác Thẩm định giá BĐS của chi nhánh Công ty Cổ phần thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà