Chương 3: Đất đai nhà Đô thị I Phân loại đặc điểm đất Đô Thị   KN: Theo phương diện luật pháp: Đất đô thị đất cấp có thẩm quyền phê duyệt cho việc xây dựng đô thị Theo phương diện đo lường chất lượng: Đất thị đất có mạng lưới hạ tầng sở đường xá, cấp thoát nước, điện chiếu sáng    - Phân loại đấ t thị - Hành chính: Nội thành, nội thị, thị trấn, thị tứ Mục đích sử dụng: Đất sử dụng cho cơng trình cơng cộng An ninh quốc phịng Đất Đất chun dùng Đất nơng, lâm nghệp  - - Đất chưa sử dụng Theo qui hoạch gồm: Đất dân dụng: Đất ở, đất phục vụ công cộng, trồng xanh, giao thông phục vụ cơng trình hạ tầng khác Đất ngồi khu dân dụng: Đất nông nghiệp, kho bãi, chuyên dùng, an ninh quốc phòng, chuyên ngành, chưa sử dụng Đặc điểm     Khan Đắt đỏ Phải đượ c qui hoạch Phải xây dựng sở hạ tầng trướ c sử dụng ĐẤT ĐÔ THỊ VÀ KIỂM SOÁT SỬ DỤNG ĐẤT    ĐÊt sử dụng đất đô thị ất đô thị đất đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt cho việc xây dựng đô thị ất đô thị đất có mạng lới hạ tầng sở đờng sá, cống thoát nớc, hệ thống cấp nớc sạch, cấp điện Phân loại theo mục đích sử dụng ất sử dụng vào công trinh c«ng céng ĐÊt sư dơng cho an ninh, qc phòng ất ất chuyên dùng ất nông lâm nghiệp ĐÊt cha sư dơng Quan hƯ kinh tÕ sử dụng đất đô thị Giao đất Thuê đất Thu hồi đất ền bù thu hồi đất đô thị ng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị Xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngời sử dụng đất đô thị Chuyển quyền sử dụng đất đô thị Thẩm quyền thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Nhng điều kiện đợc chuyển quyền chuyển quyền sử dụng đất đô thị Nhân tố ảnh hởng đến giá đất Vị trí lô đất Cơ sở hạ tầng xung quanh lô đất Chức nng lô đất Tính chất hợp pháp PHNG PHP NH GI T Phơng pháp đánh giá trực tiếp : so sánh lô đất với nhng lô đất xung quanh đà đợc mua bán, trao đổi Phơng pháp thu nhập: giá trị luồng thu nhập cho thuê đất Phơng pháp trừ dần 10 Kiểm soát tng trởng dân số Ranh giới dịch vụ đô thị:không cung cấp dịch vụ đô thị ranh giới dịch vụ đô thị, làm giảm tng trởng khu vực ranh giới 41 Tác động cân tổng thể ranh giới dịch vụ đô thị ã ã làm giảm quy mô khu vực dân c -> giảm tổng cung lao động -> tng lơng thành phố->tạo hấp dẫn thành phố nên có dòng ngời di dân tới thành phố làm tng giá nhà giá đất Tổng cung lao động tng nguyên nhân: Tng mật độ dân c Tng giá nhà giá đất -> HGD sống cn hộ nhỏ hơn, nhà xây dựng xây cn nhà chiếm diện tích đất Tng quy mô khu dân c.hàm định giá đất dân c dịch chuyển lên phía : HGD trả giá cao cho khu đất kinh doanh gần ranh giới CBD khu dân c>quy mô khu đất dân c đợc mở rộng hớng phía trung tâm thành phố 42 Tng lơng -> tác động lên thị trờng đất kinh doanh Chi phí sản xuất tng lên -> giảm hấp dẫn thành phố địa điểm sản xuất-> cầu đất khu kinh doanh CBD giảm-> dịch chuyển xuống phía dới hàm định giá đất kinh doanh Khối lợng cầu lao động giảm xuống nguyên nhân: 43 Giảm mật độ việc làm Việc tng giá lao động cách tơng đối so với yếu tố khác làm giảm mật độ việc làm thành phố ( số lợng việc làm km2) Giảm quy mô khu kinh doanh Khu kinh doanh CBD bị co lại bị giảm đất cho khu dân c Tiền lơng thành phố tiếp tục tng lên điểm cân tổng thể đợc thiết lập lại ( tổng cung lao động tổng cầu lao động) 44 Ai có lợi bị thiệt ranh giới dịch vụ đô thị? Ngời sở hu đất ranh giới dịch vụ đô thị bị thiệt: cho đất nằm gia bán kính 6km 8km, đất thuê khu vực bị giảm xuống hàm định giá thuê đất nông nghiệp, giảm giá trị thị trờng đất Ngời sở hu đất ranh giới dịch vụ đô thị có lợi: tng nhu cầu đất dân c ( tng lơng) ->tng giá đất ranh giới dịch vụ đô thị Ngời sở hu đất khu kinh doanh CBD bị thiệt: giảm nhu cầu thuê đất kinh doanh ( tng giá lơng) nên làm giảm giá đất kinh doanh 45 CÊp giÊy phÐp x©y dùng   Chính quyền thành phố kiểm soát tng tr ởng dân số cách hạn chế số lợng giấy phép xây dựng sách hạn chế giấy phép xây dựng làm tng giá cân nhà Chính sách hạn chế giấy phép xây dựng làm giảm chi phí sản xuất nhà Chính sách hạn chế giấy phép xây dựng làm giảm số lợng nhà đợc xây, nên làm giảm nhu cầu đất ->giảm giá thị trờng đất nên làm giảm chi phí sản xt nhµ ë 46  Thµnh cịng cã thĨ cấp giấy phép xây dựng cho dự án phát triển nhằm khuyến khích mục đích định Nếu thành phố khuyến khích phát triển nhà mật ®é cao -> thµnh sÏ cÊp giÊy phÐp cho dự án nhà mật độ cao T ơng tự, thành phố cấp giấy phép xây dựng cho dự án khu vực đà định sẵn 47 Phân vùng ngoại ứng mục đích nhằm chia tách khu đất có mục đích sử dụng xung khắc nhà máy sản xuất A thờng tạo ô nhiễm không khí cách đơn giản để giải ô nhiễm chuyển nhà máy vào khu công nghiệp cách xa khu dân c Ngoại ứng công nghiệp: 48 hÃng công nghiệp ->các ngoại ứng tiêu cực nh tiếng ồn,khí thải,khói,bụiPhân vùng tách khu dân c khu công nghiệp giảm « nhiƠm tiÕng ån vµ kh«ng khÝ c/s nµy kh«ng làm giảm tổng lợng ô nhiễm mà di chuyển ô nhiễm từ chỗ sang chỗ khác Chính sách không khuyến khích doanh nghiệp giảm ô nhiễm Biện pháp khác thay cho phân vùng công nghiệp: Phí xả thải theo không gian 49 Phí xả thải có hiệu sách phân vùng nguyên nhân sau: Phí xả thải cho phép hÃng lựa chọn vị trí để tối thiểu hóa chi phí sản xuất Trên góc độ xà hội : vị trí địa điểm hiệu vi l ợng giảm chi phí lại cao so với lợng tng lên chi phí ô nhiễm Chính sách phí xả thải buộc hÃng phải trả phí ô nhiễm -> ô nhiễm giảm xuống đến điểm tối u 50 ã TP sử dụng phân vùng công nghiệp dù đà có phí xả thải để kiểm soát ô nhiễm công nghiệp ? Phân vùng công nghiệp đơn giản so với hệ thống phí xả thải không gian thiết lập đợc phí xả thải: quyền thành phố phải xác định đợc chi phí ô nhiễm ngoại ứng cận biên vị trí khác thành phố để thu đợc phí xả thải thành phố lại cần phải giám sát hÃng Sự thay đổi từ phân vùng công nghiệp sang phí xả thải làm tng ô nhiễm lên vùng lân cận nhà máy,mặc dù nhà máy sản xuất ô nhiễm ( tác động phí xả thải) nhng nhà máy lại gần khu dân c nên vùng lân cận nhà máy bị ô nhiễm Phí xả thải ®ỵc sư dơng -> tỉng lỵi Ých x· héi tăng lên nh ng thực tế nhng ngời gần nhà máy phải chịu ô nhiễm cao 51 thay cho cách phân vùng cổ điển này: dùng cách phân vùng hoàn thiện-> quyền thiết lập tiêu chuẩn hoàn thiện cho vùng Với mục đích sử dụng đất cho công nghiệp, tiêu chuẩn hoàn thiện đợc tạo cao giới hạn cho l ợng tiếng ồn, khói thải, bụi, khí gas mà hÃng tạo Phân vùng hoàn thiện cách thỏa hiệp gia phân vùng cổ điển phí xả thảI, phân vùng hoàn thiện không buộc h·ng ph¶i tr¶ phÝ x¶ th¶i nhng nã cịng khun khích hÃng loại bỏ ô nhiễm, tạo nhiều hội lựa chọn vị trí doanh nghiệp cho hÃng 52 Ngoại ứng buôn bán lẻ: gây vấn đề tắc nghẽn giao thông, tiếng ồn, khó khn chỗ đỗ xe Cách phân vùng cổ điển tạo khu bán lẻ để giảm ngoại ứng tiêu cực Nhng cách phân vùng hoàn thiện lại cho phép buôn bán lẻ khu vùc nµo miƠn lµ hä tháa m·n tiêu chuẩn hòan thiện cho đỗ xe, giao thông, tiếng ồn Tại khu vực thành phố, quyền xác lập số lợng chỗ đỗ xe tối thiểu định, tốc độ di chuyển tối thiểu, mức tiếng ồn tối đa Tiêu chuẩn hoàn thiện buộc nhà phát triển thơng mại phải cung cấp chỗ đỗ xe tĩnh để kiểm sóat vấn đề đỗ xe, biển báo, cải thiện đờng xá để kiểm sóat đợc giao thông,các tờng chắn tiến ồn 53 Phân vùng tài loại trừ HGD mà tạo gánh nặng tài cho quyền đô thị Gánh nặng tài xảy nguyên nhân sau: Các HGD sống khu vực nhà mật độ cao Các HGD sống vùng ven thành phố Phát triển khu công nghiệp thơng mại 54 Phân vùng kiến trúc xếp hoạt động cho đạt đợc hiệu việc sử dụng sở hạ tầng thành phố ( đ ờng xá, cấp thoát nớc ) Nơi có sở hạ tầng đợc cung cấp hiệu định hớng phát triển dân c việc làm Ngoài phân vùng kiến trúc bảo vệ khu không gian më 55 ... xây dựng sở hạ tầng trướ c sử dụng ĐẤT ĐÔ THỊ VÀ KIỂM SOÁT SỬ DỤNG ĐẤT    ĐÊt sử dụng đất đô thị ất đô thị đất đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt cho việc xây dựng đô thị ất đô thị đất có mạng... Quan hƯ kinh tÕ sử dụng đất đô thị Giao đất Thuê đất Thu hồi đất ền bù thu hồi đất đô thị ng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị Xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho... điểm đất Đô Thị   KN: Theo phương diện luật pháp: Đất đô thị đất cấp có thẩm quyền phê duyệt cho việc xây dựng đô thị Theo phương diện đo lường chất lượng: Đất thị đất có mạng lưới hạ tầng sở