ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THỊ THƠM ĐÁNH GIÁ NGUỒN LỰC THU ĐƢỢC TỪ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRONG NỀN KINH TẾ THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2007 – 2011 Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học : PGS TS Đỗ Thị Lan Thái Nguyên, năm 2012 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực, chưa sử dụng cho bảo vệ học vị Mọi giúp đỡ cho hoàn thành luận văn cảm ơn Các thông tin, tài liệu trình bày luận văn ghi rõ nguồn gốc tham khảo Tác giả Vũ Thị Thơm Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập thực đề tài, nhận quan tâm, giúp đỡ Ban giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Thành ủy, UBND thành phố Thái Nguyên Nhân dịp tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới: PGS.TS Đỗ Thị Lan – Giảng viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên người tận tình giúp đỡ tơi q trình thực nghiên cứu hoàn thành luận văn Ban giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, thầy cô giáo giảng dạy, truyền đạt kiến thức, tạo điều kiện giúp đỡ tơi suốt q trình học tập UBND thành phố Thái Nguyên, bạn bè đồng nghiệp người thân quan tâm giúp đỡ động viên trình học tập thực đề tài Tôi xin trân trọng cảm ơn ! Tác giả Vũ Thị Thơm Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU i Tính cấp thiết đề tài Mục đích Yêu cầu Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sơ lý luận đánh giá nguồn lực thu từ tài nguyên đất đai 1.1.1 Định nghĩa 1.1.2 Bản chất nguồn lực tài từ đất đai 1.1.3 Đặc điểm nguồn lực tài từ đất đai 1.1.4 Các hình thức khai thác nguồn lực tài từ đất đai 1.2 Vai trò nguồn lực tài từ đất đai kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa 14 1.3 Cơ sở thực tiến 19 1.4 Bài học kinh nghiệm cho việc khai thác nguồn lực tài từ đất đai nước ta 24 1.5 Những sách nhà nước khai thác nguồn lực tài từ đất đai nước ta 26 1.5.1 Giai đoạn trước Luật Đất đai năm 2003 26 1.5.2 Chính sách thu tiền sử dụng đất 27 1.5.3 Chính sách thu tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển 28 1.5.4 Chính sách tài đất đai q trình sử dụng đất 29 1.5.5 Chính sách đền bù, hỗ trợ tái định cư 31 1.5.6 Chính sách giá đất 32 1.5.7 Tình hình thực sách khai thác nguồn lực thu từ tài đất đai thành phố Thái Nguyên 40 1.6 Các sách tài việc giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho thuê đất 41 1.6.1 Chính sách thu tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 41 1.6.2 Chính sách thu tiền thuê đất Nhà nước cho thuê đất 43 1.6.3 Chính sách tài việc bán (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất 45 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iv 1.6.4 Chính sách tài việc bồi thường Nhà nước thu hồi đất trưng mua, trưng dụng đất 46 1.6.5 Chính sách thuế bất động sản 49 1.7 Cở Sở pháp lý 51 Chƣơng : ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 53 2.1 Đối tượng nghiên cứu 53 2.2 Địa điểm tiến hành 53 2.3 Nôi dung nghiên cứu 53 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên 53 2.3.2 Tìm hiểu thực trạng nguồn thu từ tài đất đai thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007-2011 53 2.3.3 Đề xuất số giải pháp 53 2.4 Phương pháp nghiên cứu 53 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 53 2.4.2 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 54 Chƣơng : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 55 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên 55 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 55 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội sở hạ tầng 56 3.2 Tình hình sử dụng, quản lý đất đai địa bàn thành phố Thái nguyên 59 3.2.1 Tình hình sử dụng đất đai 59 3.2.2 Tình hình cấp GCN quyền SDĐ thành phố Thái Nguyên 61 3.2.3 Nội dung quản lý nhà nước đất đai 63 3.3 Thực trạng nguồn thu tài từ đất đai thành phố Thái Nguyên 64 3.3.1 Thực trạng nguồn thu tài nước 64 3.3.2 Thực trạng nguồn thu thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 2011 66 3.4 Đề xuất giải pháp 72 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản KTTT : Kinh tế thị trường NN : Nông nghiệp NSNN : Ngân sách nhà nước QSD : Quyền sử dụng QSDĐ : Quyền sử dụng đất SXKD : Sản xuất kinh doanh UBND : Ủy ban nhân dân XDCB : Xây dựng XHCN : Xã hội chủ nghĩa Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Biểu thuế sử dụng đất nông nghiệp 29 Bảng 1.2: Biểu thuế lũy tiến phần 39 Bảng 1.3 Kết thu thuế nhà đất 50 Bảng 3.1 Kết thực tiêu kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên năm 2011 58 Bảng 3.2 Tình hình sử dụng đất qua năm giai đoạn 2007 - 2011 60 Bảng 3.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất năm 2011 62 Bảng 3.4:Tổng hợp tình hình sử dụng đất năm 2011 64 Bảng 3.5: Số thu NSNN từ đất đai 65 Bảng 3.7 Tổng số tiền thu từ thuê đất giai đoạn 2007-2011 68 Bảng 3.8.Nguồn ngân sách thu từ thuế đất giai đoạn 2007 -2011 69 Bảng 3.9 Nguồn ngân sách thu từ phạt vi phạm hành đất đai 71 Bảng 3.10 Nguồn thu ngân sách từ phí lệ phí 71 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành thành phố Thái Nguyên 55 Hình 3.2: Tình hình sử dụng đất giai đoạn năm 2007-2011 61 Hình 3.3: Biểu đồ diện tích cấp giấy CNQSD đất 63 Hình 3.4: Tiền sử dụng đất giai đoạn 2007-2011 67 Hình 3.5: Tổng tiền sử dụng đất thu giai đoạn 2007-2011 68 Hình 3.6: Nguồn thu ngân sách từ thuế giai đoạn 2007-2011 70 Hình 3.7: Nguồn thu từ vi phạm hành đất đai giai đoạn 2007-2011 71 Hình 3.8: Nguồn thu từ phí lệ phí giai đoạn 2007-2011 72 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống Đất đai tham gia vào hoạt động đời sống kinh tế xã hội, nguồn vốn, nguồn lực quan trọng đất nước Bởi lẽ tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất cải vật chất cho tồn phát triển xã hội loài người; đồng thời, đất đai nguồn tài nguyên có hạn số lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu ln vấn đề mà Chính phủ quốc gia quan tâm bảo vệ chặt chẽ luật pháp Thái Nguyên tỉnh miền núi phía Bắc, có vị trí nằm phía Tây Bắc Thủ Hà Nội, có vị trí thuận lợi, quan trọng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Thái Nguyên vùng Việt Bắc Trong thời kỳ chưa phát triển đất đai coi trọng mặt vật, nguồn thu tài đất đai cịn ít, việc khai thác sử dụng chưa thực có hiệu , kết thu từ đất đai chưa lớn Kể từ đổi mới, thành phố Thái Nguyên lên đô thị loại I Việt Nam trực thuộc tỉnh Thái Ngun tốc độ thị hóa nhanh vấn đề quản lý Nhà nước đất đai nhiều bất cập, giá đất nguyên nhân gây khó khăn vướng mắc công tác bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để thực dự án đầu tư, người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài chính… Những bất cập dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện nhân dân việc chấp hành sách pháp luật đất đai khó khăn cho cấp quyền việc thực thi sách, pháp luật đất đai địa phương Tuy nhiên, phát triển nhanh chóng kinh tế - xã hội, với việc hội nhập kinh tế quốc tế , pháp luật đất đai theo Luật năm 1993 bộc lộ số hạn chế lớn như: chưa xác định rõ hình thức thực lợi ích kinh tế sở hữu tồn dân đất đai kinh tế thị trường, từ gây khó khăn cho việc Nhà nước thống quản lý đất đai theo Luật; Việc quản lý sử dụng đất đai cịn mang tính chất bao cấp, thiếu hụt chế định cần thiết giá đất, điều tiết địa tô chênh lệch, điều tiết lợi nhuận qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bồi thường thu hồi đất, đấu thầu đấu giá QSD đất dẫn tới tình trạng sử dụng đất đai lãng phí khơng hiệu quả, yếu quản lý thị trường bất động sản , chế xin cho, tiêu cực quản lý đất đai gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà ảnh hưởng xấu đến mơi trường đầu tư Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Để khắc phục thiếu sót trên, Nghị Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX xác định: "Tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước" Ngày 26/11/2003, kỳ họp thứ Quốc hội nước Cộng hịa XHCN Việt Nam khóa XI thơng qua Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Luật Đất đai năm 2003 sở pháp lý để giải quan hệ đất đai; vấn đề nguồn lực tài từ đất đai Luật đề cập rõ Tuy vậy, đến việc khai thác nguồn lực tài từ đất đai với tư cách hình thức, chế thực lợi ích kinh tế sở hữu tồn dân đất đai, đồng thời đóng vai trị cơng cụ điều tiết quản lý đất đai kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa chưa thực làm sáng tỏ, đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu bổ sung Vì vậy: "Đánh giá nguồn lực thu từ tài đất đai kinh tế Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2011" chọn làm đề tài nghiên cứu luận văn Mục đích - Tìm hiểu thực trạng khai thác nguồn lực thu từ tài đất đai thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2011 - Đánh giá ưu, nhược điểm việc khai thác nguồn lực thu từ tài đất đai thời gian qua - Đề xuất giải pháp để hoàn thiện hệ thống chế sách, chủ yếu sách tài liên qua đến việc khai thác nguồn lực tài từ đất đai có hiệu điều kiện kinh tế thành phố Thái Nguyên Yêu cầu + Làm rõ sở lý luận, vấn đề liên quan đến nguồn lực tài từ đất đai thời gian qua, trọng đến quy định Luật Đất đai năm 2003 văn hướng dẫn Luật ban hành + Phân tích, đánh giá thực trạng khai thác nguồn lực tài từ đất đai nước ta thời gian qua, đặc biệt từ đổi đến nay; đưa đánh giá ưu, nhược điểm việc khai thác nguồn lực tài từ đất đai thời gian qua + Đề xuất giải pháp để hoàn thiện hệ thống chế sách, chủ yếu sách tài liên quan đến khai thác nguồn lực tài từ đất đai điều kiện kinh tế thành phố Thái Nguyên Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 76 Việc định giá đất theo giá nhượng thực tế thị trường điều kiện bình thường góp phần tăng nguồn thu đáng kể cho ngân sách, phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế xã hội Về thuế liên quan đến đất, hệ thống tài đất đai hành quy định theo hướng điều tiết lợi nhuận từ sử dụng đất, điều tiết quan hệ cung cầu đất đai công cụ thuế Hạn chế sử dụng định hành tác động trực tiếp vào thị trường quyền sử dụng đất Như thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất,đối với tổ chức kinh tế phải chịu thuế suất 28%, cá nhân 25% thu nhập chịu thuế 2% tổng giá trị hợp đồng giao dịch Lệ phí trước bạ giảm từ mức 1% tính giá trị quyền sử dụng đất trước xuống 0,5% giá trị quyền sử dụng đất theo quy định hành Tuy vậy, hàng loạt vướng mắc bất cập đặt đòi hỏi phải giải toán liên quan đến tài đất đai Khung giá đất Chính phủ ban hành chưa điều chỉnh kịp thời theo biến động giá đất thị trường, chưa phát huy vai trò điều tiết giá đất thị trường tầm vĩ mơ, tính linh hoạt cịn hạn chế nên gây ảnh hưởng đến nguồn thu Mặt khác, yếu tố nguồn để làm xây dựng giá đất thị trường chưa xác định đầy đủ, thiếu giá đất thuê thị trường giá đất trúng đấu giá Giá đất địa phương quy định chưa bám sát nguyên tắc phương pháp xác định giá đất, chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường mà Luật Đất đai quy định, đạt từ 30% đến 60% giá đất khung giá Chính phủ quy định Chưa có chế phù hợp để theo dõi, cập nhật giá đất thị trường Đối với dự án đầu tư, dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, giá đất "đầu vào", nghĩa giá đất bồi thường cho người có đất bị thu hồi, uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thường thấp, giá đất đầu sau nhà đầu tư hoàn thành giai đoạn đầu tư xây dựng chuyển sang kinh doanh đầu tư bất động sản, chủ yếu nhà đầu tư tự định sở giá thị trường Do nhà đầu tư hưởng trọn khoản giá trị chênh lệch yếu tố thay đổi quy hoạch, nâng cấp kết cấu hạ tầng hàng rào khu vực dự án Đây bất cập lớn ảnh hưởng đến cơng xã hội Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 77 Thực tế gặp vướng mắc quy định loại giá áp dụng cho nhiều mục đích khác nhau, tính thuế, phí, tính tiền bồi thường thu hồi đất, tính tiền sử dụng đất giao đất, cho thuê đất Cụ thể giá đất để tính phí, lệ phí, thuế địi hỏi phải thực quy mơ lớn khơng địi hỏi độ xác cao, thực định giá đất hàng loạt theo định kỳ nhiều năm lần Trong việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất giao đất, cho thuê đất, bồi thường thu hồi đất cần độ xác cao khơng địi hỏi phải thực diện rộng, cần thực theo trường hợp cá biệt Mặc dù áp dụng giá người bị thu hồi đất muốn giá đất cao người phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất muốn giá đất thấp… Một vấn đề cần phải giải tốn tài đất đai lúc này, kịp thời sửa đổi, bổ sung, ban hành quy định thuế sử dụng đất kịp với yêu cầu đổi Luật đất đai 2003 Có quy định trở thành cơng cụ để khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm chống đầu đất đai, điều tiết cung - cầu thị trường, điều tiết kinh tế sử dụng đất Thống để quan quản lý Nhà nước đất đai phải đồng thời quản lý Nhà nước vấn đề liên quan đến tài đất đai điều tiết kinh tế sử dụng đất Hệ thống sách tài đất đai tương đối đồng phức tạp thiếu tính ổn định Mặc dù sách nhiều mà bất cập, chí văn tháng trước, tháng sau áp dụng thấy bất cập Bởi thế, nguồn lực đất đai lớn chưa khai thác hiệu quả, chủ động chưa Tài đất đai đạt số nguyên tắc chưa thực thi thực tế - Giải pháp để hài hịa lợi ích Để nguồn chênh lệch địa tơ rơi vào “túi” ngân sách cách sịng phẳng, giải pháp nhắc đến nhiều đẩy mạnh đấu giá Trong khung giá đất chưa theo kịp thị trường việc đầu cơng khai, minh bạch nhiều mang lại niềm tin cho người dân tận thu nguồn chênh lệnh Một số giải pháp cụ thể việc khai thác nguồn lực tài từ đất đai đấu giá đất chưa giải phóng mặt bằng, đấu thầu dự án có sử dụng đất, Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 78 đất giao khơng có khả đầu tư đưa vào sử dụng chuyển sang mục đích khác Đặc biệt, chuyển dần hình thức ưu đãi từ giảm thu sang ưu đãi giảm chi giao đất thực dự án đầu tư, hạn chế đối tượng miễn giảm tiền sử dụng, thuê đất nhằm tránh ưu đãi hai lần; bổ sung đánh thuế tài sản gắn liền với đất Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh quốc phịng Công tác quản lý đất đai nước ta thể chế hoá, nâng lên thành Luật từ năm 1993, sau Luật sửa đổi năm 1988, năm 2001, năm 2003 Nhà nước giao đất hợp pháp hoá việc sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật phải thực nghĩa vụ tài đất đai nhà nước, gồm: nộp tiền sử dụng đất tiền thuê đất, khoản thuế, phí, lệ phí trình sử dụng đất Các chế tài đất đai thời điểm đạt thành cơng định: Bước đầu hình thành hồn thiện khung pháp lý tài đất đai phù hợp với quan hệ đất đai thực tế; Từng bước thực khai thác nguồn tài tiềm từ tài nguyên đất đai, biến tiềm thành thực tạo thêm nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước; Góp phần khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm có hiệu Cùng với phát triển kinh tế – xã hội, nhu cầu đổi công tác quản lý đất đai, Luật Đất đai 2003 đời đánh dấu bước ngoặt quan trọng sách tài đất đai hàng loạt tư tưởng đổi mang tính tiến bộ, phù hợp với chế thị trường: Theo Nghị định, văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 bước đưa Luật vào thực tế sống xã hội phù hợp với chế thị trường, hội nhập quốc tế, đặc biệt sách tài đất đai như: Chính sách thu tiền sử dụng đất (Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004); Chính sách thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/10/2005); Chính sách giá đất (Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004); Chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất (Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004); Chính sách đấu giá quyền sử Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 79 dụng đất nhà nước giao đất, cho thuê đất (Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005) văn sửa đổi, bổ sung Chính phủ Chính sách (Nghị định số 17/2006/NĐ/CP ngày 27/1/2006; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007; Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 9/4/2008; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009),… mang lại số tiến sau: Một là, khung pháp lý tài đất đai liên tục hoàn thiện phù hợp với phát triển quan hệ kinh tế đất đai trình phát triển kinh tế theo chế thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa Hai là, giá đất tính thu nghĩa vụ thực sách tài đất đai cải tiến với quy định giá đất UBND cấp tỉnh quy định công bố hàng năm theo giá thị trường Trường hợp giá chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường UBND cấp tỉnh định lại giá đất cho trường hợp cụ thể cho phù hợp nhằm đưa giá trị quyền sử dụng đất thực quan hệ tài tiệm cận với chế thị trường, hoà nhập với thị trường quốc tế Ba là, tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, bước giải hợp lý lợi ích nhà nước với người sử dụng đất nhà đầu tư,… thu hẹp khoảng cách đối xử nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước Nhà đầu tư quyền chọn lựa hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất theo chế bình đẳng nghĩa vụ tài Bốn là, Đơn giản hoá thủ tục giảm thiểu nghĩa vụ tài hộ gia đình, cá nhân, đặc biệt vùng kinh tế xã hội có khó khăn, đồng bào dân tộc, người nghèo… để đẩy nhanh tiến độ thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm phục vụ cho công tác quản lý sử dụng đất có hiệu phù hợp với điều kiện thực tế đất nước Tuy kết triển khai Luật Đất đai năm 2003 mang lại mặt tích cực định, song thời gian tới cần tiếp tục khắc phục số tồn định là: Về chế giá đất theo chế thị trường: Hiện có ý kiến cho Chính phủ khơng nên ban hành khung giá đất mà ban hành phương pháp xác định giá đất quy trình định giá đất Việc định giá đất nhà nước bao gồm loại: định giá hàng loạt công bố vào ngày cụ thể (ví dụ ngày 01/01) giữ ổn định thời kỳ định (khoảng năm) phục vụ cho mục đích tính thuế chuyển Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 80 quyền sử dụng đất, thuế nhà đất, lệ phí trước bạ, tiền thuê đất nộp hàng năm; Loại định giá thứ hai định giá cá biệt theo thời điểm phục vụ cho mục đích tính tiền sử đất giao đất, cho thuê đất nộp tiền lần cho thời gian thuê không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất, để tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước Kiến nghị khơng phải khơng có lý tiết kiệm chi phí xây dựng bảng giá đất hàng năm không cần thiết khoản thu có tính ổn định mà đảm bảo giá đất theo giá thị trường cho khoản thu theo vụ việc Về chế giao đất: cần xác định chế độ giao đất rạch ròi Nhà đầu tư lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất nhà nước thu hẹp chênh lệch tiền sử dụng đất tiền thuê đất trả hàng năm sửa đổi sách ưu đãi đầu tư đất đai cho phù hợp để đảm bảo nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngồi đối xử cơng quan hệ tài đất đai với nhà nước Về chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực dự án đầu tư: cần xem xét có nên bỏ quy định cho phép nhà đầu tư thoả thuận với dân bồi thường, hỗ trợ tái định cư để đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất thực dự án đầu tư hay khơng? Vì thời gian vừa qua đa số vụ kiện tụng sách việc thoả thuận dẫn tới giá đất tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khác dự án địa phương, chí khác hộ dân có đất bị thu hồi nên dẫn tới so bì khiếu kiện Tuy nhiên, sửa Luật vấn đề lớn mang tính đại quốc gia, cần có thời gian Song với thực tế cần có số giải pháp mang tính điều chỉnh để phát huy nguồn lực từ đất đai tạo hành lang pháp lý phù hợp theo thực tế chế thị trường, là: - Sửa đổi, bổ sung số Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 để giải vấn đề xúc, bất cập thực hiện, cụ thể sủa đổi, bổ sung Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 (Nghị định số 198/2004/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 142/2005/NĐ-CP thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;…); tập trung vào nội dung vướng mắc cụ thể phát sinh thực tế gồm: (1) Sửa đổi quy định cụ thể quy trình xác định giá đất sát thị trường điều kiện bình thường để địa phương dễ dàng Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 81 thực hiện; (2) Bổ sung quy định đối tượng sử dụng đất tổ chức liên doanh; qua xác định tiêu chí phân biệt doanh nghiệp liên doanh tổ chức nước nhà đầu tư nước tổ chức nước hay tổ chức nước ngoài;(3) Xác định rõ trường hợp áp dụng thời điểm tính thu tiền sử dụng đất cụ thể, gồm: thời điểm định giao đất, thời điểm cấp GCNQSDĐ; thời điểm bàn giao đất thực tế, thời điểm theo tiến độ thực dự án; (4) bổ sung quy định để miễn, giảm tiền sử dụng đất cho số đối tượng thuộc diện hộ nghèo tách hộ, thiếu đất so với hạn mức quy định; hộ đồng bào dân tộc thiểu số thuộc vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ; (5) Xoá dần chênh lệch tiến tới xoá bỏ chênh lệch mức thu tiền sử dụng đất tiền thuê đất mục đích với thời hạn sử dụng; (6) Bổ sung phạm vi thu tiền th đất cơng trình ngầm lịng đất quy định đơn giá thuê đất cơng trình kiến trúc xây dựng đất đơn giá thuê dự án thuê đất lòng đất… - Đẩy nhanh việc thành lập, kiện toàn tổ chức phát triển quỹ đất địa phương nước để thực tốt cơng tác giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước; đảm bảo công khai minh bạch tránh tiêu cực việc giao đất, cho thuê đất theo hình thức định - Thí điểm chế cho hộ nơng dân thực góp vốn quyền sử dụng đất nông, lâm nghiệp tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vào dự án sản xuất nông, lâm nghiệp dự án sản xuất kinh doanh dịch vụ thực theo quy hoạch sử dụng đất tỉnh, thành phố góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt tạo điều kiện ổn định đời sống cho người nơng dân có đất thuộc vùng quy hoạch Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 82 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Thành phố Thái Nguyên có vị trung tâm tỉnh Thái Nguyên với hệ thống giao thông đồng bộ, đầu mối quan trọng tỉnh với tỉnh miền núi phía Bắc Trong năm qua, địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói chung thành phố Thái Ngun nói riêng tốc độ thị hố diễn nhanh giá đất có biến động tương đối lớn Vấn đề quản lý nhà nước đất đai cịn nhiều bất cập giá đất nguyên nhân gây nên khó khăn vướng mắc việc thực sách pháp luật liên quan đến đất đai Qua nghiên cứu, đánh giá nguồn lực từ tài đất đai địa bàn thành phố Thái Nguyên ta thấy tình hình sử dụng đất qua năm giai đoạn 2007 – 2011, thành phố Thái Nguyên có tổng diện tích tự nhiên năm 2007 17707,52 ha, năm 2008 không tăng, năm 2009 tăng lên so với 2007, 2008 17707,52 đến năm 2009- 2011 tổng diện tích tự nhiên tương đối ổn định Do dân số đông phân bố không đồng cụm trung tâm thành phố mật độ dân số tăng cao lại nhóm đất nơng nghiệp tập trung xã gần trung tâm thành phố , đất phi nông nghiệp chủ yếu để ở, lại đất chưa sử dụng chiếm 1.99 % Về tình hình cấp giấy chứng nhận ta thấy năm 2011 cấp hầu hết diện tích đất địa bàn chiếm 84.98% so với tổng diện tích cần cấp Một thành cơng việc khai thác nguồn lực tài từ đất đai thể qua số thu ngân sách Nhà nước Tỷ trọng nguồn thu NSNN từ đất không ngừng tăng cao Đây kết khả quan hoạt động khai thác nguồn lực tài từ đất đai, đóng góp vào NSNN Thu tiền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất năm 2007 76.164 tỷ đồng đến năm 2011 418, 853 tỷ đồng Thu từ chuyển mục đích sử dụng đất năm 2007 31.735 tỷ đồng đến năm 2011 165.255 tỷ đồng Thu từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất năm 2007 19.041 tỷ đồng đến năm 2011 116.150 tỷ đồng Xét riêng khía cạnh nguồn thu từ tiền sử dụng đất giá trị thu hình thức Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 83 tăng theo thời gian Con số thống kê cho thấy năm 2007, số tiền thu từ thuê đất đóng góp 9.562 tỷ đồng cho NSNN đến năm 2011 số tăng đạt mức 17.127 tỷ đồng; tiền thu sử dụng đất năm 2007 126.940 tỷ đồng đến năm 2011 đạt 697.558 tỷ đồng Nguồn thu thuế đất tăng cao năm 2007 tổng thu 20.752 tỷ đồng đến năm 2011 tổng số thu ngân sách lên tới 64.219 tỷ đồng Riêng thuế nơng nghiệp liên tục giảm Nhà nước có sách miễn, giảm thu loại thuế Đối với nguồn thu từ vi phạm hành đất đai tăng cao qua năm có nhiều việc sử dụng đất đất sai mục đích Nguồn thu từ phí lệ phí nguồn thu thường xuyên thành phố,năm 2007 0.6903 tỷ đồng đến năm 2011 1.7728 tỷ đồng cho ta thấy việc cấp giấy chứng nhận QSD đất địa bàn Thành phố Thái Nguyên lớn./ Trong năm gần đây, nói chung hình thức thực khai thác nguồn lực tài từ đất đai dần đa dạng, phù hợp với chế thị trường, ví dụ việc đổi đất lấy hạ tầng, việc thực đấu giá quyền sử dụng đất hình thức trình thực khai thác nguồn lực tài từ đất đai Nhưng để thu NSNN cách triệt để cao chưa thực tình hình kinh tế thị trường suy thoái nên ảnh hưởng tới tất nguồn thu tài từ đất đai Kiến nghị Như để quản lý đất đai ngày tốt để thu ngân sách từ đất đai nhiều cần phải đưa số giải pháp sau: - Hoàn thiện hệ thống quy hoạch tổng thể đất đai nước đến năm 2010 Quy hoạch khoa học dự báo, để dự báo cụ thể, chi tiết cần phải có thơng tin đầy đủ khả phát triển tất ngành kinh tế kinh tế quốc dân Do kinh tế nước ta thuộc kinh tế nước phát triển nên có nhiều tiêu kinh tế thay đổi, dẫn tới việc sử dụng đất đai khai thác nguồn lực tài từ đất đai ln thay đổi theo - Quy hoạch sử dụng đất đai mục đích sử dụng đất đai cung cấp sở cho việc hoạch định chiến lược khai thác nguồn lực tài từ đất đai cách hiệu Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 84 - Cơ chế sách khai thác nguồn lực tài từ đất đai phải đảm bảo quán sở đất đai sở hữu toàn dân; đồng thời đảm bảo quyền lợi kinh tế - tài người Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài, khơng có đột biến q lớn sách; Nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi để chuyển QSDĐ; mở rộng hội cho công dân doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế dễ dàng có đất sử dụng đất lâu dài cho SXKD; phải tính đủ giá trị đất để giao cho doanh nghiệp nhà nước, quan nhà nước lực lượng vũ trang sử dụng đất đai có hiệu quả, ngăn chặn sử dụng đất lãng phí, hiệu quả; hồn thành dứt điểm việc đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ Trước mắt cần ban hành đầy đủ đồng sách liên quan đến khai thác nguồn lực tài từ đất đai theo tinh thần Luật Đất đai năm 2003 - Các sách cần sớm ban hành theo quy định Luật để địa phương áp dụng thống nhất, tránh khoảng trống sách dễ dẫn đến thất thu cho NSNN bao gồm: Chính sách thu tiền thuê đất; sách đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất cho thuê đất; sách xác định giá trị QSDĐ vào giá trị tài sản tổ chức nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất; sách thuế sử dụng đất - Tổ chức tốt việc thu hút tài từ đất để nâng cấp kết cấu hạ tầng kinh tế - Ban hành chế, sách quy định chi tiết, cụ thể chặt chẽ việc lựa chọn, việc quy định tiêu chí để đánh giá, xác định xác khả tài chủ đầu tư tham gia đầu tư dự án, dự án kinh doanh bất động sản…để nhanh chóng thu hồi diện tích đất sử dụng lãng phí, sai mục đích - Đồng thời, kiến nghị quan chức có liên quan đến công tác quản lý nhà nước đất đai tài chính, kế hoạch đầu tư, xây dựng cần tăng cường phối hợp để khắc phục bất cập chế, sách xử lý kịp thời vi phạm quản lý sử dụng đất đai… Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 85 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Thành phố Thái Nguyên có vị trung tâm tỉnh Thái Nguyên với hệ thống giao thông đồng bộ, đầu mối quan trọng tỉnh với tỉnh miền núi phía Bắc Trong năm qua, địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói chung thành phố Thái Nguyên nói riêng tốc độ thị hố diễn nhanh giá đất có biến động tương đối lớn Vấn đề quản lý nhà nước đất đai nhiều bất cập giá đất nguyên nhân gây nên khó khăn vướng mắc việc thực sách pháp luật liên quan đến đất đai Qua nghiên cứu, đánh giá nguồn lực từ tài đất đai địa bàn thành phố Thái Nguyên vấn đề khó khăn phức tạp động chạm đến lợi ích kinh tế nhiều nhóm chủ thể kinh tế Vì vậy, cần tạo điều kiện phù hợp để thúc đẩy trình sở giải hài hịa quan hệ lợi ích Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu với chủ thể kinh tế khác Do tính chất phức tạp quan hệ kinh tế đất đai, đa dạng hình thức vận động nguồn tài từ đất đai hình thức khai thác nguồn lực đó, việc nâng cao hiệu khai thác nguồn lực tài từ đất đai nước ta giai đoạn trước mắt lâu dài thực thơng qua hệ thống giải pháp đồng từ công tác quy hoạch tới thể chế hóa sách quan hệ đất đai máy thực sách đất đai Một thành công việc khai thác nguồn lực tài từ đất đai thể qua số thu ngân sách Nhà nước Tỷ trọng nguồn thu NSNN từ đất không ngừng tăng cao Đây kết khả quan hoạt động khai thác nguồn lực tài từ đất đai, đóng góp vào NSNN Xét riêng khía cạnh nguồn thu từ tiền sử dụng đất giá trị thu hình thức tăng theo thời gian Con số thống kê cho thấy năm 2007, số tiền thu từ thuê đất đóng góp 9562 tỷ đồng cho NSNN đến năm 2011 số tăng đạt mức 17127 tỷ đồng; tiền thu sử dụng đất năm 2007 126940 tỷ đồng đến năm 2011 đạt 697558 tỷ đồng Trong năm gần đây, Nói chung hình thức thực khai thác nguồn lực tài từ đất đai dần đa dạng, phù hợp với chế thị trường, ví dụ Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 86 việc đổi đất lấy hạ tầng, việc thực đấu giá quyền sử dụng đất hình thức trình thực khai thác nguồn lực tài từ đất đai Nhưng để thu NSNN cách triệt để cao chưa thực tình hình kinh tế thị trường suy thối nên ảnh hưởng tới tất nguồn thu tài từ đất đai Kiến nghị Như để quản lý đất đai ngày tốt để thu ngân sách từ đất đai nhiều cần phải đưa số giải pháp sau: - Hoàn thiện hệ thống quy hoạch tổng thể đất đai nước đến năm 2010 Quy hoạch khoa học dự báo, để dự báo cụ thể, chi tiết cần phải có thơng tin đầy đủ khả phát triển tất ngành kinh tế kinh tế quốc dân Do kinh tế nước ta thuộc kinh tế nước phát triển nên có nhiều tiêu kinh tế ln thay đổi, dẫn tới việc sử dụng đất đai khai thác nguồn lực tài từ đất đai ln thay đổi theo - Quy hoạch sử dụng đất đai mục đích sử dụng đất đai cung cấp sở cho việc hoạch định chiến lược khai thác nguồn lực tài từ đất đai cách hiệu - Cơ chế sách khai thác nguồn lực tài từ đất đai phải đảm bảo quán sở đất đai sở hữu toàn dân; đồng thời đảm bảo quyền lợi kinh tế - tài người Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài, khơng có đột biến lớn sách; Nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi để chuyển QSDĐ; mở rộng hội cho công dân doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế dễ dàng có đất sử dụng đất lâu dài cho SXKD; phải tính đủ giá trị đất để giao cho doanh nghiệp nhà nước, quan nhà nước lực lượng vũ trang sử dụng đất đai có hiệu quả, ngăn chặn sử dụng đất lãng phí, hiệu quả; hồn thành dứt điểm việc đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ Trước mắt cần ban hành đầy đủ đồng sách liên quan đến khai thác nguồn lực tài từ đất đai theo tinh thần Luật Đất đai năm 2003 - Các sách cần sớm ban hành theo quy định Luật để địa phương áp dụng thống nhất, tránh khoảng trống sách dễ dẫn đến thất thu cho NSNN bao gồm: Chính sách thu tiền thuê đất; sách đấu giá quyền sử Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 87 dụng đất nhà nước giao đất cho thuê đất; sách xác định giá trị QSDĐ vào giá trị tài sản tổ chức nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; sách thuế sử dụng đất - Tổ chức tốt việc thu hút tài từ đất để nâng cấp kết cấu hạ tầng kinh tế - Ban hành chế, sách quy định chi tiết, cụ thể chặt chẽ việc lựa chọn, việc quy định tiêu chí để đánh giá, xác định xác khả tài chủ đầu tư tham gia đầu tư dự án, dự án kinh doanh bất động sản…để nhanh chóng thu hồi diện tích đất sử dụng lãng phí, sai mục đích - Đồng thời, kiến nghị quan chức có liên quan đến cơng tác quản lý nhà nước đất đai tài chính, kế hoạch đầu tư, xây dựng cần tăng cường phối hợp để khắc phục bất cập chế, sách xử lý kịp thời vi phạm quản lý sử dụng đất đai… Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Các nghị định, định, thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 1993 (1997), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Các nghị định, định, thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 (2004), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 (1993), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Luật Đất đai năm 1993 Luật sửa đổi bổ sung số Điều Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 (2002), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Luật Đất đai năm 2003 (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Luật Ngân sách nhà nước (2001), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp (2004), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Thuế chuyển quyền sử dụng đất (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Thuế nhà đất văn hướng dẫn (2004), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 10 Tổng cục Địa (Bộ Tài ngun Mơi trường) (2002), Về kế hoạch sử dụng đất, Hà Nội 11 Báo cáo HĐND thành phố Thái Nguyên năm 2011 12 Báo cáo thu chu ngân sách thành phố Thái Nguyên từ năm 2005-2011 13 Luận văn “Nguồn lực tài từ đất đai kinh tế nước ta nay” 14 Thống kê, kiểm kê đất đai năm 2011 thành phố Thái Nguyên 15 UBND thành phố Thái Nguyên (2011), Ban đạo tổng điều tra dân số nhà Kết tổ chức thực tổng điều tra dân số nhà năm 2011 địa bàn thành phố Thái Nguyên 16 UBND thành phố Thái Nguyên (2011), Phòng Tài nguyên Mơi trường Thống kê tình hình sử dụng đất qua năm 17 UBND thành phố Thái Nguyên (2011), Phòng thống kê Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2011, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2011 18 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2007), Sổ mục kê 2007 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 89 19 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2008), Sổ mục kê 2008 20 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2009), Sổ giao giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2009 21 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2010), Sổ giao giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2010 22 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất (2011) Sổ thống kê số vụ chuyển quyền sử dụng đất 23 Webside sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Thái Nguyên: http://www.tnmtthainguyen.gov.vn/giadat/index.php Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ... dụng đất thu giai đoạn 2007- 2011 68 Hình 3.6: Nguồn thu ngân sách từ thu? ?? giai đoạn 2007- 2011 70 Hình 3.7: Nguồn thu từ vi phạm hành đất đai giai đoạn 2007- 2011 71 Hình 3.8: Nguồn thu từ. .. "Đánh giá nguồn lực thu từ tài đất đai kinh tế Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2011" chọn làm đề tài nghiên cứu luận văn Mục đích - Tìm hiểu thực trạng khai thác nguồn lực thu từ tài đất. .. khai thác từ nhiều nguồn lực khác có nguồn lực từ đất đai Nguồn lực tài từ đất đai nguồn lực tài hình thành từ nguồn lực đất đai thông qua quan hệ kinh tế chủ thể xã hội định chịu chi phối quan