Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn ĐẠI HỌI THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM  CÙ THỊ THU HÙY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU ĐÔ THỊ HÀ PHONG - XÃ TIỀN PHONG - HUYỆN MÊ LINH -THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số : 60.62.16 Ngườ i hướ ng dẫ n khoa họ c: TS. Đàm Xuân Vận Thái Nguyên. năm 2011 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu. kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Cù Thị Thu Hùy Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này. ngoài sự nỗ lực của bản thân. tôi còn nhận được sự giúp đỡ. động viên. chỉ bảo của các thầy cô. bạn bè. đồng nghiệp và người thân. Nhân dịp này. tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Đàm Xuân Vận. người đã luôn theo sát. tận tình hướng dẫn. chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài tốt nghiệp. Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong Khoa Sau Đại học. Khoa Tài nguyên và Môi trường. trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ. tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh phúc. Ban giải phóng mặt bằng và phát triển quỹ đất tỉnh Vĩnh Phúc. Uỷ ban nhân dân huyện Mê Linh cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này. Cuối cùng tôi xin cảm sâu sắc tới gia đình tôi đã động viên. tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả Cù Thị Thu Hùy Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CP : Cổ phần CSHT : Cơ sở hạ tầng ĐGĐ : Đấu giá đất GCN : Giấy chứng nhận GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HN : Hà Nội VP : Vĩnh Phúc QSD : Quyền sử dụng QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TN&MT : Tài nguyên và Môi trường TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TP : Thành phố TM : Thương Mại TW : Trung ương TPHCM : Thành phố Hồ Chí Minh UBND : Uỷ ban nhân dân XD : Xây dựng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn iv DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Mê Linh năm 2010 34 Bảng 4.2: Các chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội huyện Mê Linh 36 Bảng 4.3: Giá khởi điểm của các gói đấu khu đô thị Hà Phong 51 Bảng 4.4: Bảng giá đất khu vực xã Tiền Phong - huyện Mê Linh năm 2008 53 Bảng 4.5: Bảng kế t quả đấu QSD đấ t khu đô thị Hà Phong (theo thửa) 56 Bảng 4.6: Bảng kế t quả đấu QSD đấ t khu đô thị Hà Phong (theo lô) 56 Bảng 4.7: Kết quả trúng đấu giá QSD đất khu đô thị Hà Phong (Lần 2. ngày 11/4/2008) 62 Bảng 4.8: Bảng tổng hợp kế t quả đấ u giá quyề n sử dụ ng đấ t dự á n Khu đô thị Hà Phong xã Tiền Phong. huyệ n Mê Linh 63 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn v DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ. HÌNH VẼ Biểu đồ 4.1: Cơ cấu sử dụng đất năm 2010 33 Hình 4.1: Sơ đồ quy hoạch chung khu đô thị huyện Mê Linh. thành phố Hà Nội đến năm 2010 50 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn vi MỤC LỤC PHẦ N I: MỞ ĐẦU 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2 1.3. Mục đích, yêu cầu của đề tài 3 1.3.1. Mục đích 3 1.3.2.Yêu cầu của đề tài 3 PHẦ N II: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 2.1. Bất động sản và thị trường bất động sản 4 2.1.1. Bất động sản 4 2.1.2. Thị trường bất động sản 5 2.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 6 2.2.1. Khái quát về giá đất 6 2.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất 6 2.2.3. Một số thuật ngữ liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 9 2.3. Đấu giá quyền sử dụng đất 11 2.3.1. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 11 2.3.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDD 13 2.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất [9], [23] 14 2.4. Kinh nghiệm đấu giá đất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam 16 2.4.1. Trung Quốc 16 2.4.2. Đài Loan 17 2.4.3. Nhật Bản 18 2.4.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 19 PHẦ N III: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 3.1. Đối tượng nghiên cứu 26 3.2. Phạm vi nghiên cứu 26 3.3. Nội dung nghiên cứu 26 3.4. Phương pháp nghiên cứu 26 3.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 26 4.4.2. Phương pháp điều tra thống kê 27 3.4.3. Phương pháp sử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính 27 3.4.5. Phương pháp chuyên gia 27 PHẦ N IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 28 4.1.1. Điều kiện tự nhiên [29], [30] 28 4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội 30 4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất 32 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn vii 4.1.4. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 35 4.1.5. Đánh giá chung 37 4.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Mê Linh 37 4.2.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Mê Linh [10] 37 4.2.2. Quy trình chi tiết về đấu giá quyền sử dụng đất khu đô thị Hà Phong xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 38 4.3. Kết quả đấu giá thuộc dự án khu đô thị Hà Phong, huyện Mê Linh 46 4.3.1. Giới thiệu về dự án khu đô thị Hà Phong 46 4.3.2. Kết quả đấu giá khu đô thị Hà Phong – Mê Linh – Hà Nội 51 4.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 66 4.4.1. Hiệu quả kinh tế 66 4.4.2. Hiệu quả xã hội 67 4.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai 68 4.5. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 69 4.5.1. Công tác tổ chức 69 4.5.2. Đối với người tham gia đấu giá 70 4.5.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị 70 4.6. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất 71 PHẦ N V: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 73 5.1. Kết luận 73 5.2. Đề nghị 74 Tài liệu tham khảo 75 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 1 PHẦ N I MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là một thứ tài nguyên một khi chưa có bàn tay con người can thiệp vào. Tuy nhiên, khi tài nguyên bắt đầu có sự kết tinh của bàn tay con người vào thì nó bắt đầu có giá trị sử dụng trực tiếp và đất đai - tài nguyên đã trở thành đất đai - tài sản. Đối với một đất nước, đất đai là thứ tài sản "vô giá, thiêng liêng" và không giới hạn. Đất đai "vô giá, thiêng liêng" vì con người trên quốc gia ấy đã bỏ công sức và xương máu để giữ gìn và phát triển. Tài sản đất là không giới hạn vì đất là vĩnh cửu và đất của một nước là không thể chia sẻ và thay đổi. Thực hiện đường lối đổi mới do Đảng ta khởi xướng, trong các năm gần đây kinh tế tiếp tục tăng trưởng với tốc độ ổn định, các lĩnh vực văn hoá, giáo dục, khoa học, xã hội ngày càng được cải thiện. Sự phát triển chung của nền kinh tế xã hội cũng như của đất nước, trước hết đặt ra phải xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kĩ thuật, hệ thống giao thông đường bộ, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống lưới điện quốc gia là điều kiện rất cơ bản để phát triển nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch Đến nay cả nước ta đã có 194 khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, nhiều công trình công cộng phục vụ lợi ích quốc gia. Để xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, phát triển các ngành kinh tế, công nghiệp, giao thông, xây dựng, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế, xã hội, đào tạo Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng [28]. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 2 Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất khu đô thị Hà Phong - xã Tiền Phong - huyện Mê Linh - thành phố Hà Nội". 1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Do sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị trường nên nhiều người đã lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật để liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất "moi đất" của Nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án". Thực chất là đem đất của Nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá. Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá đất. Muốn công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương pháp tổ chức và thực hiện đấu giá đất cho hợp lý. Trên địa bàn huyện Mê Linh thời gian qua đã thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án theo nhiều phương thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy cần tiến hành đi sâu nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá một dự án để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện đem lại hiệu quả cao nhất. [...]... giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền sử dụng đất của... bàn huyện Mê Linh - thành phố Hà Nội, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc vì trong thời điểm tiến hành đấu giá, khu đô thị Hà Phong huyện Mê Linh thuộc tỉnh Vĩnh Phúc 3.3 Nội dung nghiên cứu Để đạt được mục tiêu của đề tài chúng tôi tiến hành nghiên cứu theo các nội dung sau: 1 Điều tra, đánh giá các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện 2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Mê Linh. .. đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Mê Linh 3 Kết quả đấu giá khu đô thị Hà Phong, huyện Mê Linh, TP Hà Nội 4 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 5 Một số hạn chế của công tác đấu gia quyền sử dụng đất ́ 6 Một số đề xuất, giải pháp đối với công tác đấu giá đất 3.4 Phƣơng pháp nghiên cứu Để thực hiện nội dung trên, chúng ta tiến hành nghiên cứu theo các phương pháp sau: 3.4.1 Phương... huyện Mê Linh tách ra khỏi Vĩnh Phúc và sáp nhập vào Thành phố Hà Nội, cách trung tâm Hà Nội 20 km Nằm trong tọa độ địa lý từ 210 07’19’ - 210 14’22’’ vĩ độ Bắc và 1050 36’50’ - 1050 47’24’’ kinh độ Đông - Phía Bắc giáp thị xã Phúc Yên tỉnh Vĩnh Phúc - Phía Nam giáp huyện Đan Phượng, Hoài Đức - tỉnh Hà Tây (nay thuộc TP Hà Nội) - Phía Đông giáp huyện Đông Anh, Sóc Sơn – TP Hà Nội - Phía Tây giáp huyện. .. - Tìm hiểu được những quy định của Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, quy chế và cách thức đấu giá quyền sử dụng đất, ý nghĩa của công tác đấu giá quyền sử dụng đất; từ đó bổ xung nhằm hoàn thiện quy trình đấu giá quyền sử dụng đất phục vụ cho các dự án tiếp theo - Đánh giá được những khó khăn, thuận lợi từ đó đưa ra những kiến nghị, đề xuất phương hướng và những giải pháp giúp UBND huyện Mê Linh. .. định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 12 thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu. .. đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất Cụ thể như sau: để lại địa phương (quận, huyện có dự án đấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất tương ứng với những khi đất trị giá dưới 50 tỷ đồng, 50 - 100 tỷ đồng và 100 - 500 tỷ đồng Các quận, huyện được tự tổ chức đấu giá với đất công có diện tích 500 - 1.000m2 (nội thành) và 1.500 - 2.000m2... giá đất là giá bán quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sử dụng mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [28] Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên thực tế); giá đất Nhà nước quy... thầu bao gồm giá thành trực tiếp cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu + Giá thành phát triển là giá thành để nâng cấp bất động sản bao gồm đất đai và các chi phí để đưa nó vào trạng thái sử dụng được, khác với giá thành xây dựng bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà đầu tư cho dự án Mối quan hệ giữa giá cả, thị trường và giá thành trở thành khái niệm tổng hợp của giá trị nên giá trị có nhiều... triển của Thành phố và các Quận, huyện, thị xã Theo kế hoạch tổng thể danh mục các dự án tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và chuẩn bị đầu tư, giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật các khu đất đấu giá quyền sử dụng đất thuộc Thành phố quản lý (quy mô từ 5000 m2 trở lên) năm 2011: tổng số 62 dự án, với tổng diện tích đất là 372,54 ha, trong đó: Số dự án tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất năm . công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: " ;Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất khu đô thị Hà Phong - xã Tiền Phong - huyện Mê Linh - thành phố Hà Nội& quot; khu đô thị Hà Phong xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 38 4.3. Kết quả đấu giá thuộc dự án khu đô thị Hà Phong, huyện Mê Linh 46 4.3.1. Giới thiệu về dự án khu đô thị Hà Phong 46. 4.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Mê Linh 37 4.2.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Mê Linh [10] 37 4.2.2. Quy trình chi tiết về đấu giá quyền sử dụng đất khu đô