BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI        BÙI XUÂN HẬU NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN MỘT SỐ DỰ ÁN THEO QUY HOẠCH SỬ DỤNG ðẤT ðẾN GIÁ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN TỈNH HƯNG YÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mã số : 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN QUANG HỌC HÀ NỘI – 2012 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. Tôi cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc. Hà nội, ngày 25 tháng 9 năm 2012 Tác giả luận văn Bùi Xuân Hậu Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn sự hướng dẫn trực tiếp và quý báu của thầy giáo TS. Nguyễn Quang Học, các thầy cô giáo trong Khoa Tài Nguyên và Môi trường, Viện ðào Tạo Sau ðại Học - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội. Tôi xin trân trọng cảm ơn Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh Hưng Yên, phòng ðăng Ký - Thống Kê, phòng Quy hoạch - Kế hoạch sử dụng ñất, Phòng ðịnh Giá ñất và giải phóng mặt bằng ñã tạo ñiều kiện và giúp ñỡ ñể cho tôi ñược học tập, cảm ơn Sở Tài Chính tỉnh Hưng Yên, Cục thuế tỉnh Hưng Yên, Phòng Tài Nguyên và Môi Trường các huyện, thành phố thuộc tỉnh Hưng Yên, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Phòng Tài Nguyên và Môi Trường các huyện, thành phố thuộc tỉnh Hưng Yên ñã tận tình giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Hà nội, ngày 25 tháng 9 năm 2012 Tác giả luận văn Bùi Xuân Hậu Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… iii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục các chữ viết tắt v Danh mục bảng vi Danh mục hình viii Danh mục biểu ñồ ix 1 MỞ ðẦU 1 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1 1.2 Mục ñích - yêu cầu nghiên cứu ñề tài 2 2 TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 3 2.1 Cơ sở lý luận 3 2.2 Cơ sở thực tiễn 22 2.3 Kinh nghiệm một số nước về các vấn ñề nghiên cứu 26 3 ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, ðỊA ðỂM, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29 3.1 ðịa ñiểm, ñối tượng và phạm vi nghiên cứu 29 3.2 Nội dung nghiên cứu 30 3.3 Phương pháp nghiên cứu 30 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 34 4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 34 4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 34 4.1.2 Kinh tế - xã hội 35 4.1.3 ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường. 38 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… iv 4.2 ðánh giá hiện trạng sử dụng ñất và thực hiện dự án theo quy hoạch sử dụng ñất 40 4.2.1 Phân tích hiện trạng sử dụng các loại ñất 40 4.2.2 Phân tích ñánh giá biến ñộng ñất ñai 44 4.2.3 Kết quả thực hiện các dự án theo quy hoạch sử dụng ñất 49 4.3 Giá ñất và biến ñộng giá ñất trên ñịa bàn tỉnh Hưng Yên 58 4.3.1 Giá ñất và biến ñộng giá ñất theo Bảng giá UBND tỉnh Hưng Yên ban hành 58 4.3.2 Giá ñất và biến ñộng giá ñất theo khảo sát 70 4.4 Nghiên cứu ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất 78 4.4.1 Dự án Khu ñô thị thương mại du lịch Văn Giang 78 4.4.2 Dự án Khu ñô thị phía Bắc quốc lộ 5 thuộc Khu ñô thị Phố Nối 81 4.4.3 Dự án Khu ñô thị ðại học Phố Hiến tỉnh Hưng Yên 84 4.4.4 Dự án Khu công nghiệp Phố Nối A 87 4.4.5 Khu sản xuất kinh doanh tập trung xã Tân Quang, huyện Văn Lâm 90 4.4.6 Dự án ñường ô tô cao tốc Hà Nội-Hải Phòng ñoạn qua tỉnh Hưng Yên 92 4.5 Các giải pháp nhằm giải quyết tốt mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng ñất và giá ñất 96 4.5.1 Giải pháp về khoa học 96 4.5.2 Giải pháp về cơ chế chính sách 97 4.5.3 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật 97 4.5.4 Giải pháp nguồn vốn 97 5 KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 98 5.1 Kết luận 98 5.2 ðề nghị 101 TÀI LIỆU THAM KHẢO 103 PHỤ LỤC 106 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT KT-XH Kinh tế xã hội TNHH Trách nhiệm hữu hạn QH Quy hoạch SKC ðất cơ sở sản xuất kinh doanh KCN Khu công nghiệp UBND Uỷ ban nhân dân THCS Trung học cơ sở THPT Trung học phổ thông PTHH Phổ thông trung học QSDð Quyền sử dụng ñất Gð Giai ñoạn MNCD Mặt nước chuyên dùng QHSDð Quy hoạch sử dụng ñất GPMB Giải phóng mặt bằng NN Nông nghiệp PNN Phi nông nghiệp CSD Chưa sử dụng TP Thành phố KG Khung giá GTT Giá thị trường Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… vi DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 4.1 Dân số và mật ñộ dân số tỉnh Hưng Yên 37 4.2 Cơ cấu sử dụng các loại ñất năm 2010 tỉnh Hưng Yên 41 4.3 Hiện trạng sử dụng ñất nông nghiệp năm 2010 tỉnh Hưng Yên 42 4.4 Hiện trạng sử dụng ñất PNN năm 2010 tỉnh Hưng Yên 43 4.5 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2000, năm 2005 và năm 2010 tỉnh Hưng Yên 48 4.6 Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng ñất nông nghiệp ñến năm 2010 tỉnh Hưng Yên 50 4.7 Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng ñất phi nông nghiệp ñến năm 2010 tỉnh Hưng Yên 51 4.8 Biến ñộng giá ñất chuyên trồng lúa từ năm 2001 ñến 2010 60 4.9 Biến ñộng giá ñất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 63 4.10 Biến ñộng giá ñất ở qua các năm 67 4.11 Biến ñộng giá ñất chuyên trồng lúa nước theo khảo sát 71 4.12 Biến ñộng giá ñất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp theo khảo sát 72 4.13 Biến ñộng giá ñất ở theo khảo sát 75 4.14 Giá các loại ñất trung bình của các xã thuộc khu vực dự án Khu ñô thị thương mại du lịch Văn Giang trước và sau quy hoạch 79 4.15 Giá các loại ñất trung bình của các xã thuộc khu vực dự án Khu ñô thị phía Bắc quốc lộ 5 trước và sau quy hoạch 83 4.16 Giá các loại ñất trung bình của các xã thuộc khu vực dự án Khu ñô thị ðại học Phố Hiến trước và sau quy hoạch 85 4.17 Giá các loại ñất trung bình của các xã thuộc khu vực dự án Khu công nghiệp Phố Nối A trước và sau quy hoạch 89 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… vii 4.18 Giá các loại ñất trung bình của xã thuộc khu vực dự án Khu sản xuất kinh doanh tập trung xã Tân Quang trước và sau quy hoạch 91 4.19 Giá các loại ñất trung bình của các xã thuộc khu vực dự án ñường ô tô cao tốc Hà Nội – Hải Phòng trước và sau quy hoạch 93 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… viii DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang 2.1 Mối quan hệ của quy hoạch và dự án ñến giá ñất 21 4.1 Bản ñồ quy hoạch sử dụng ñất (Quy hoạchchung) Khu ñô thị thương mại du lịch Văn Giang 78 4.2 Bản ñồ quy hoạch sử dụng ñất (Quy hoạchchung) Khu ñô thị phía Bắc quốc lộ 5 thuộc Khu ñô thị Phố Nối 81 4.3 Khu Công nghiệp Phố Nối A 87 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… ix DANH MỤC BIỂU ðỒ STT Tên biểu ñồ Trang 4.1 Cơ cấu sử dụng ñất của tỉnh Hưng Yên giai ñoạn 2000-2010 45 4.2 Biến ñộng giá ñất chuyên trồng lúa nước trung bình của các huyện, thành phố giai ñoạn 2001-2010 62 4.3 Biến ñộng giá ñất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trung bình của các huyện, thành phố giai ñoạn 2001-2010 66 4.4 Biến ñộng giá ñất ở trung bình của các huyện, thành phố giai ñoạn 2001-2010 70 4.5 Biến ñộng giá các loại ñất trung bình của các xã thuộc dự án Khu ñô thị thương mại du lịch Văn Giang trước và sau quy hoạch 80 4.6 Biến ñộng giá các loại ñất trung bình của các xã thuộc dự án Khu ñô thị phía Bắc quốc lộ 5 trước và sau quy hoạch 83 4.7 Biến ñộng giá các loại ñất trung bình của các xã thuộc dự án Khu ñô thị ðại học Phố Hiến trước và sau quy hoạch 86 4.8 Biến ñộng giá các loại ñất trung bình của các xã thuộc dự án Khu công nghiệp Phố Nối A trước và sau quy hoạch 89 4.9 Biến ñộng giá các loại ñất trung bình của xã thuộc dự án Khu sản xuất kinh doanh tập trung xã Tân Quang trước và sau quy hoạch 91 4.10 Biến ñộng giá các loại ñất trung bình của xã thuộc dự án ñường ô tô cao tốc Hà Nội – Hải Phòng trước và sau quy hoạch 93 [...]... thu hút ñư c nhi u d án ñ u tư và ñ t nh ng k t qu nh t ñ nh, ñóng góp cho quá trình phát tri n kinh t - xã h i c a t nh T vi c th c hi n các d án theo quy ho ch s d ng ñ t ñã làm giá ñ t c a Hưng Yên thay ñ i nhánh chóng Xu t phát t tình hình trên, vi c th c hi n ñ tài: Nghiên c u nh hư ng c a vi c th c hi n m t s d án theo quy ho ch s d ng ñ t ñ n giá ñ t trên ñ a bàn t nh Hưng Yên là r t c n thi... ñây g i là giá ñ t) là s ti n tính trên m t ñơn v di n tích ñ t do Nhà nư c quy ñ nh ho c ñư c hình thành trong giao d ch v quy n s d ng ñ t [6] Giá tr quy n s d ng ñ t là giá tr b ng ti n c a quy n s d ng ñ t ñ i v i m t di n tích ñ t xác ñ nh trong th i h n s d ng ñ t xác ñ nh Giá quy n s d ng ñ t trên th trư ng (giá ñ t th trư ng) là giá quy n s d ng ñ t ñư c hình thành t nhi u giao d ch trên th trư... tr thành quy ch xã h i, m i ngư i ñ u có quy n và nghĩa v th c hi n 2.1.3 Giá ñ t nh ng nư c ñ t ñai thu c s h u tư nhân thì giá ñ t và giá tài s n g n li n v i ñ t ñư c g i chung là giá b t ñ ng s n Giá b t ñ ng s n là bi u hi n v m t giá tr c a quy n s h u b t ñ ng s n; là giá ñư c hình thành trong giao d ch ñ i v i m t b t ñ ng s n xác ñ nh, t i m t th i ñi m và tr trí xác ñ nh [3] Giá quy n s d... th Quy ho ch là vi c nghiên c u, ñánh giá m t cách h th ng nh ng d ki n, ñ nh hư ng hành ñ ng nh m ñ t ñư c các m c ñích và m c tiêu c th [11] Quy ho ch g n li n v i các bi n pháp qu n lý, c không gian phân b và chi n lư c phát tri n cho các ho t ñ ng s n xu t cũng như t ch c xã h i Khái ni m quy ho ch có th nghiên c u theo các m c ñ : Quy ho ch s d ng ñ t, quy ho ch vùng, quy ho ch môi trư ng Quy. .. n các d án ñ u tư t i v trí quy ho ch s d ng ñ t ñư c c p có th m quy n xét duy t d n ñ n giá ñ t nông nghi p trong khu v c quy ho ch ñô th ho c quy ho ch khu dân cư nông thôn cao hơn nhi u l n so v i giá ñ t nông nghi p ngoài khu v c quy ho ch ñô th và khu dân cư nông thôn Giá ñ t ñư c xác ñ nh theo m c ñích s d ng ñ t [1] nhưng cùng m c ñích là lo i ñ t s n xu t nông nghi p trong khu v c quy ho ch... c giao ñ t ñư c chuy n quy n s d ng ñ t theo quy ñ nh c a pháp lu t Lu t ð t ñai 1993 c th hoá ch ñ nh này b ng vi c quy ñ nh ngư i ñư c Nhà nư c giao ñ t ñư c quy n chuy n ñ i, chuy n như ng cho thuê, th a k , th ch p quy n s d ng ñ t theo quy ñ nh c a pháp lu t; công nh n ñ t ñai có giá ði u 12 Lu t ð t ñai 1993 quy ñ nh: “Nhà nư c xác ñ nh giá các lo i ñ t ñ tính thu chuy n quy n s d ng ñ t, thu... h c a quy ho ch s d ng ñ t ñ n giá ñ t Qua hình 2.1 cho th y Quy ho ch nh hư ng ñ n giá ñ t thông qua các công trình, d án ñư c quy ho ch và s ñ u tư các công trình, d án Lu t ð t ñai quy ñ nh Nhà nư c quy t ñ nh m c ñích s d ng ñ t thông qua quy ho ch, k ho ch s d ng ñ t; quy ho ch s d ng ñ t là căn c ñ giao ñ t, cho thuê ñ t, cho phép chuy n m c ñích s d ng ñ t [6] Quy ho ch s d ng ñ t ñư c phê duy... ñ ng c a th trư ng ñ t ñai làm giá ñ t tăng lên Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p …………………… 20 Các công trình, d án Quy ho ch s d ng ñ t Giá ñ t Thu hút các nhà ñ u tư vào d án, công trình Hình 2.1: M i quan h c a quy ho ch và d án ñ n giá ñ t Quy ho ch s d ng ñ t cũng là ngu n cung ñ t ñai cho th trư ng b t ñ ng s n; lư ng cung trên th trư ng ñ t ñai trư c h... ñích - yêu c u nghiên c u ñ tài 1.2.1 M c ñích nghiên c u - Làm rõ m i quan h , s tác ñ ng gi a vi c th c hi n m t s d án c a quy ho ch s d ng ñ t c p t nh ñ n giá ñ t t ñó ñưa ra các gi i pháp và ñ xu t nh ng bi n pháp nh m h n ch nh ng b t c p v giá ñ t do quy ho ch s d ng ñ t gây lên 1.2.2 Yêu c u c a ñ tài - N m ch c cách th c ñi u tra, nguyên t c, quy trình và phương pháp xác ñ nh giá ñ t; quá trình... i 2.1.2 Quy ho ch s d ng ñ t Theo Dennis J McKenzie (1998), quy ho ch ñư c ñ nh nghĩa như sau: Quy ho ch là ho ch ñ nh trư c nh ng vi c c n làm và ñ t ra trư c nh ng m c tiêu c n ñ t t i” Theo FAO [24]: Quy ho ch s d ng ñ t là quá trình ñánh giá ti m năng ñ t và nư c m t cách có h th ng ph c v vi c s d ng ñ t và kinh t - xã h i nh m l a ch n ra phương án s d ng ñ t t t nh t M c tiêu c a quy ho ch . thực hiện các dự án theo quy hoạch sử dụng ñất ñã làm giá ñất của Hưng Yên thay ñổi nhánh chóng Xuất phát từ tình hình trên, việc thực hiện ñề tài: Nghiên cứu ảnh hưởng của việc thực hiện một. ñộng giá ñất theo khảo sát 70 4.4 Nghiên cứu ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất 78 4.4.1 Dự án Khu ñô thị thương mại du lịch Văn Giang 78 4.4.2 Dự. quy hoạch có thể nghiên cứu theo các mức ñộ: Quy hoạch sử dụng ñất, quy hoạch vùng, quy hoạch môi trường. Quy hoạch sử dụng ñất tập trung vào việc lựa chọn các loại hình sử dụng ñất; quy hoạch