BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI      ðỖ VĂN ðẠI NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ðẤT ðẾN GIÁ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN QUẬN HÀ ðÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai Mà SỐ: 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN QUANG HỌC HÀ NỘI - 2012 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………… i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan ðề tài “Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất trên ñịa bàn quận Hà ðông, thành phố Hà Nội” là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều có xuất xứ, nguồn gốc cụ thể. Việc sử dụng các thông tin này trong quá trình nghiên cứu là hoàn toàn hợp lệ. Tác giả ðỗ Văn ðại Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………… ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc ñối với Tiến sỹ Nguyễn Quang Học - Người ñã hết lòng tận tụy hướng dẫn, giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện Luận văn này. Tôi xin cảm ơn các Thầy, Cô giáo trong Khoa Tài nguyên và Môi trường – Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, ñặc biệt là các Thầy, Cô thuộc Bộ môn Quy hoạch ðất ñai ñã hướng dẫn, giúp ñỡ tôi hoàn thành Luận văn. Tôi xin cảm ơn các Thầy, Cô giáo và cán bộ thuộc Viện ðào tạo sau ñại học – Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và giúp ñỡ tôi thực hiện hoàn thành Luận năn. Tôi xin cảm ơn các cơ quan chức năng và cá nhân có liên quan thuộc quận Hà ðông – Thành phố Hà Nội ñã cung cấp tài liệu và giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện nghiên cứu ñề tài; xin cảm ơn các anh, chị ñồng nghiệp ñang công tác tại Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội và các bạn học viên Cao học ngành Quản lý ñất ñai Khóa 19 ñã giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện Luận văn; xin cảm ơn bạn bè tôi, những người thân trong gia ñình tôi ñã luôn cổ vũ, ñộng viên và giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện Luận văn này. Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả ðỗ Văn ðại Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………… iii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục bảng vi Danh mục hình vii Danh mục ký hiệu và chữ viết tắt viii 1 MỞ ðẦU 1 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1 1.2 Mục ñích và yêu cầu của ñề tài 2 1.2.1 Mục ñích 2 1.2.2 Yêu cầu 3 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4 2.1 Tổng quan về quy hoạch sử dụng ñất 4 2.1.1 Khái niệm về quy hoạch sử dụng ñất 4 2.1.2 Cơ sở khoa học quy họach sử dụng ñất 5 2.1.3 Tình hình quy hoạch sử dụng ñất trên thế giới và ở một số nước trong khu vực 7 2.1.4 Tình hình quy hoạch sử dụng ñất ở Việt nam 10 2.2 Tổng quan về giá ñất 15 2.2.1 Khái niệm về giá ñất 15 2.2.2 Các loại giá ñất 16 2.2.3 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá ñất và giá ñất ở 19 2.2.4 ðặc trưng cơ bản của giá ñất 23 2.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 24 2.2.6 Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta 34 2.3 Tác ñộng của quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất 36 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………… iv 3 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHẠM VI VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39 3.1 ðối tượng nghiên cứu 39 3.2 Nội dung nghiên cứu 39 3.3 Phạm vi nghiên cứu 40 3.4 Phương pháp nghiên cứu 40 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 43 4.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà ðông, thành phố Hà Nội 43 4.1.1 ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 43 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 49 4.1.3 ðánh giá chung 65 4.2 ðánh giá hiện trạng và thực hiện quy hoạch sử dụng ñất của quận Hà ðông. 67 4.2.1 Hiện trạng sử dụng ñất và biến ñộng sử dụng ñất 67 4.2.2 Giới thiệu phương án quy hoạch quận Hà ðông giai ñoạn 2006 –2010 71 4.2.3 ðánh giá tình hình thực hiện quy hoạch trên ñịa bàn quận Hà ðông giai ñoạn 2006 - 2010 78 4.3 Khái quát công tác quản lý ñất ñai và giá ñất trên ñịa bàn quận Hà ðông 79 4.3.1 Tình hình quản lý ñất ñai 79 4.4 Ảnh hưởng của quy hoạch một số dự án theo quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất trên ñịa bàn quận Hà ðông 86 4.4.1 Ảnh hưởng của dự án quy hoạch ñường Lê Trọng Tấn theo quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất 86 4.4.2 Ảnh hưởng của dự án quy hoạch ñường Lê Văn Lương kéo dài theo quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất 89 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………… v 4.4.3 Ảnh hưởng của dự án quy hoạch ðô thị mới Văn Phú theo quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất 94 4.4.4 Ảnh hưởng của dự án quy hoạch theo quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất 100 4.4.5 ðánh giá mức ñộ ảnh hưởng và nguyên nhân 102 4.5 ðề xuất phương hướng khắc phục 103 4.5.1 Giải pháp về khoa học 103 4.5.2 Giải pháp về cơ chế chính sách 103 4.5.3 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật 104 4.5.4 Giải pháp nguồn vốn 104 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 105 5.1 Kết luận 105 5.2 ðề nghị 107 TÀI LIỆU THAM KHẢO 108 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………… vi DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang Bảng 1. Cơ cấu kinh tế quận Hà ðông (2007 - 2010) 51 Bảng 2. Chuyển dịch kinh tế theo GDP 51 Bảng 3. Giá trị sản phẩm ngành nông nghiệp (Giá cố ñịnh) 55 Bảng 4. Cơ cấu giá trị sản xuất nông nghiệp 56 Bảng 5. Dân số quận Hà ðông năm 2010 57 Bảng 6. Biến ñộng dân số quận Hà ðông (2008 - 2010) 58 Bảng 7. Một số chỉ tiêu văn hoá - xã hội quận Hà ðông giai ñoạn 2006- 2010 61 Bảng 8. Tổng hợp các công trình ñầu tư XDCB trên ñịa bàn quận Hà ðông giai ñoạn 2006 - 2010 64 Bảng 9. Hiện trạng và cơ cấu SDð năm 2010 68 Bảng 10. Biến ñộng SDð giai ñoạn 2000 - 2010 70 Bảng 11. Danh mục một số khu công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp 71 Bảng 12. Danh mục khu ñô thị, nhà ở và trục giao thông chính 73 Bảng 13. Một số ñịa ñiểm ñất bãi thải và xử lý chất thải 77 Bảng 14. Kết quả thực hiện việc chuyển mục ñích sử dụng ñất giai ñoạn 2006-2010 của Thành phố Hà ðông 78 Bảng 15. Khung giá ñất ở tại ñô thị 83 Bảng 16: Giá ñất thị trường tại các vị trí trên ñường Lê Trọng Tấn 88 Bảng 17. Giá ñất thị trường tại các vị trí ñường Lê Văn Lương kéo dài 92 Bảng 18. Giá ñất thị trường tại khu ñô thị Văn Phú 99 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………… vii DANH MỤC HÌNH Hình 1. ðồ thị cung và cầu ñất ñai 21 Hình 2. ðồ thị cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn 22 Hình 3. Mối quan hệ của quy hoạch và dự án ñến giá ñất 36 Hình 4. Bản ñồ hành chính quận Hà ðông 44 Hình 5. Cơ cấu kinh tế quận Hà ðông năm 2010 50 Hình 6. Giá ñất nhà nước quy ñịnh tại các vị trí trên ñường Lê Trọng Tấn 87 Hình 7. Giá ñất thị trường tại các vị trí trên ñường Lê Trọng Tấn 89 Hình 8. Giá ñất nhà nước quy ñịnh tại các vị trí trên ñường Lê Văn Lương kéo dài 91 Hình 9. Giá ñất thị trường tại các vị trí trên ñường Lê Văn Lương 93 Hình 10. Quy hoạch không gian khu ñô thị Văn Phú 94 Hình 11. Quy hoạch chi tiết khu ðô thị mới Văn Phú 96 Hình 12. Giá ñất nhà nước quy ñịnh tại các vị trí Khu ðTM Văn Phú 98 Hình 13. Biểu ñồ giá ñất thị trường tại Khu ðTM Văn Phú 100 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………… viii DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ giải thích ADB Ngân hàng phát triển Châu Á BðS Bất ñộng sản CLUP Quy hoạch sử dụng ñất cấp xã/phường CSHT Cơ sở hạ tầng DANIDA Cơ quan phát triển quốc tế ðan Mạch GIS Hệ thống thông tin ñịa lý HTQHSDðð Hệ thống quy hoạch sử dụng ñất ñai HTQLðð Hệ thống quản lý ñất ñai HTQLHC Hệ thống quản lý hành chính HTSDð Hệ thống sử dụng ñất PLUP Quy hoạch sử dụng ñất có người dân cùng tham gia QðQTXD Quản lý ñất ñai, quy hoạch ñô thị, xây dựng QðQTXDðC Quản lý ñất ñai, quy hoạch ñô thị, xây dựng và ñịa chính QðQTXDQC Quản lý ñất ñai, quy hoạch ñô thị, xây dựng và quản trị ñịa chính QHðT Quy hoạch ñô thị QHPT Quy hoạch phát triển QHQLðð Quy hoạch quản lý ñất ñai QHSDð Quy hoạch sử dụng ñất ñai QHTTSDð Quy hoạch tổng thể sử dụng ñất QLðð Quản lý ñất ñai QSDð Quyền sử dụng ñất TNMT Tài nguyên môi trường TW Trung ương UBND Uỷ Ban Nhân Dân Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………… 1 1. MỞ ðẦU 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài ðất ñai là tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng; ñược chuyển tiếp qua các thế hệ, và ñược coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội; là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của ñất nước. ðất ñai không do lao ñộng làm ra, mà lao ñộng tác ñộng vào ñất ñai ñể biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào ña mục ñích. ðất ñai cố ñịnh về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh ñó ñất ñai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của ñất (ñã ñược khai thác sử dụng) không những không mất ñi mà có xu hướng tăng lên. Sự tăng trưởng kinh tế, tốc ñộ ñô thị hoá cao, sự gia tăng dân số gây sức ép về nhu cầu ñất ñai ( bất ñộng sản) nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường ñất ñai thông thoáng sẽ tạo ñộng cơ phấn ñấu và cơ hội có nhà ở cho ñại ña số dân chúng lao ñộng với giá cả chấp nhận ñược. Giá ñất của Việt Nam hiện nay rất cao so với mặt bằng thu nhập của ñại ña số người dân; Nhà nước ñã ban hành nhiều chính sách ñể người có thu nhập thấp có nhà ở; nhiều chính sách ñể kiềm chế sự tăng trưởng nóng của thị trường bất ñộng sản nhưng vẫn chưa bắt kịp với sự phát triển, chưa ổn ñịnh ñược thị trường bất ñộng sản. Việc giá ñất lên cao và thị trường bất ñộng sản không ổn ñịnh có nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong ñó nguyên nhân chủ quan giữ vai trò quan trọng là vấn ñề quy hoạch. Quy hoạch sử dụng ñất ñai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng ñất ñai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí ñất ñai, ñồng thời là cơ sở quan trọng ñể quản lý nhà nước về ñất ñai, ñảm bảo cân bằng nhu [...]... ðánh giá ñi u ki n t nhiên – kinh t xã h i c a qu n Hà ðông - Tìm hi u công tác quy ho ch s d ng ñ t, tình hình th c hi n quy ho ch s d ng ñ t qu n Hà ðông giai ño n 2006 – 2010 và tình hình qu n lý giá ñ t trên ñ a bàn qu n Hà ðông - Nghiên c u giá ñ t nhà nư c, giá ñ t th trư ng trư c và sau khi quy ho ch ñư c phê duy t c a m t s d án theo quy ho ch s d ng ñ t trên ñ a bàn qu n Hà ðông, t ñó ñánh giá. .. thì giá c s cao hơn giá tr Ngư c l i, n u cung vư t quá c u thì giá c s th p hơn giá tr Giá c hình thành trên th trư ng ph thu c vào 3 y u t : giá tr c a b n thân hàng hóa, giá tr c a ñ ng ti n (ti n, vàng) và quan h cung – c u v hàng hóa Giá c ñư c quy ñ nh ch y u trong quá trình c nh tranh dư i tác ñ ng c a quy lu t kinh t t phát, trư c h t là c a quy lu t giá tr Trong n n kinh t s n xu t hàng... hóa gi n ñơn, giá c bi n ñ ng xoay quanh giá c s n xu t Giá c th trư ng xoay quanh cái tr c giá tr xã h i (hay g i là giá tr th trư ng) Giá c th trư ng, giá c hàng hóa và d ch v ñư c hình thành trên th trư ng; nó cũng là bi u hi n b ng ti n c a giá tr hàng hóa, nhưng ch u s tác ñ ng c a quy lu t giá tr , c a c nh tranh và quan h cung– c u Giá c th trư ng lên xu ng xoay quanh giá tr c a hàng hóa và d... năm g n ñây, qu n Hà ðông ñã phát huy ñư c l i th và vai trò c a quy ho ch cho quá trình ñô th hóa, thúc ñ y phát tri n kinh t - xã h i, vi c th c hi n quy ho ch các d án ñ u tư ñã làm giá ñ t và b m t ñô th c a Hà ðông thay ñ i nhánh chóng Xu t phát t tình hình trên, vi c th c hi n ñ tài: Nghiên c u nh hư ng c a quy ho ch s d ng ñ t ñ n giá ñ t trên ñ a bàn qu n Hà ðông, thành ph Hà N i” là r t c... ñai c a toàn xã h i Quy ho ch không n ñ nh, không khoa h c, không d báo h t nhu c u thì nó s kéo theo nhi u v n ñ b t c p v giá ñ t Hà ðông là m t qu n c a thành ph Hà N i Hà N i k t ngày 01/8/2008 sau khi sát nh p t nh Hà Tây v Hà N i theo Ngh quy t s : 15/2008/NQ-QH12 ngày 29 tháng 5 năm 2008 c a Qu c h i Hà ðông ñang trên ñà phát tri n ñ tr thành khu trung tâm kinh t l n m nh c a Hà N i Trong nh ng... i ñi m Giá cho thuê ph thu c vào th i gian thuê, giá tr c a th a ñ t và m c lãi su t mà ngư i ch s d ng ñ t yêu c u 2.2.3 Cơ s khoa h c c a vi c hình thành giá ñ t và giá ñ t Trong giai ño n hi n nay, giá ñ t và ñ nh giá ñ t là v n ñ ñư c quan tâm và chú tr ng c a nhi u ngành, vì v y xác ñ nh cơ s hình thành giá ñ t là m t nhân t c c kỳ quan tr ng ñ ñ nh giá ñ t c th và chính xác S hình thành giá tr... t ngân hàng làm cơ s ñ xác ñ nh giá ñ t Trong ph m vi n n kinh t qu c dân có th nói lãi su t c a m i ngân hàng là như nhau, không phân bi t nông thôn hay thành th Như v y lãi xu t ngân hàng ch quy t ñ nh giá ñ t ñai nói chung, ch không quy t ñ nh giá ñ t ñô th cao hơn giá ñ t nông nghi p [15] D a trên k t qu c a nh ng công trình nghiên c u lý thuy t v giá ñ t,v i Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i... ñ t ñai 2003, hi n nư c ta có hai lo i giá ñ t ñư c xác ñ nh căn c vào cơ ch hình thành là: giá do Nhà nư c quy ñ nh và giá th trư ng do các bên tho thu n V nguyên t c, giá ñ t do nhà nư c quy ñ nh ph i bám sát giá th trư ng Trong m i quan h gi a nhà nư c v i ngư i s d ng ñ t, cũng có nh ng trư ng h p áp d ng giá th trư ng ñ tính giá c a th a ñ t (công tác ñ u giá QSDð) Gi¸ S G1 G D1 D Sè l−îng ®Êt... n t trong quá trình trao ñ i Do ñó giá c là do giá tr hàng hóa, giá tr ti n t và quan h cung c u cùng quy t ñ nh M c dù giá c là bi u hi n ti n t c a giá tr hàng hóa, nhưng không có nghĩa Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ……………… 16 là giá c và giá tr hàng hóa trong m i trư ng h p cùng nh t trí v i nhau Trong th c t giá c và giá tr nh t trí v i nhau ch là ng u... kinh t … các nhà lý lu n h c còn l y l i nhu n/v n (phương pháp thu nh p) hay l i nhu n/lãi su t ngân hàng (phương pháp l i nhu n) ñ xác ñ nh giá ñ t Trên th c t , giá ñ t ñư c hình thành trên th trư ng trong nh ng trư ng h p nh t ñ nh nhà nư c s quy ñ nh giá ñ t ñ áp d ng: thu thu nhà ñ t, thu l phí trư c b ñ t, còn thu m t s lo i khác như: mua, bán ñ t qua mua, bán ñ t nhà nư c thu thu giá tr gia tăng . hưởng của quy hoạch một số dự án theo quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất trên ñịa bàn quận Hà ðông 86 4.4.1 Ảnh hưởng của dự án quy hoạch ñường Lê Trọng Tấn theo quy hoạch sử dụng ñất ñến giá. của Hà ðông thay ñổi nhánh chóng. Xuất phát từ tình hình trên, việc thực hiện ñề tài: Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất trên ñịa bàn quận Hà ðông, thành phố Hà Nội . 4.4.3 Ảnh hưởng của dự án quy hoạch ðô thị mới Văn Phú theo quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất 94 4.4.4 Ảnh hưởng của dự án quy hoạch theo quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất 100 4.4.5 ðánh giá