BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI HẬU NGHIÊN CỨU ÁNH HƯỞNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN MỘT SỐ DỰ ÁN THEO QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HƯNG YÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số : 60 62 16 Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Quang Học HÀ NỘI - 2012 2 MỤC LỤC MỤC LỤC i DANH MỤC CÁC BẢNG iv MỞ ĐẦU 5 1.1. Tính cấp thiết của đề tài 5 1.2. Mục đích, ý nghĩa của đề tài 6 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 6 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 7 2.1. Một số vấn đề lý luận về sử dụng đất 7 2.2. Vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội 12 2.3. Dự án quy hoạch và các yếu tố tác động đến dự án quy hoạch 14 2.4. Các yếu tố tác động đến giá đất 15 2.4.1. Nhân tố nhân khẩu 15 2.4.2. Nhân tố xã hội 16 2.4.3. Nhân tố quốc tế 17 2.4.4. Nhân tố kinh tế 18 2.4.5. Nhân tố khu vực 20 2.4.6. Nhân tố cá biệt 22 2.5. Tình hình thực hiện các dự án quy hoạch trong những năm qua tại tỉnh Hưng Yên 23 2.6. Tình hình thực hiện một số dự án điển hình trên thế giới 24 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 3.1. Nội dung nghiên cứu 30 3.1.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến sử dụng đất 30 3.1.2. Đánh giá việc thực hiện một số dự án quy hoạch trên địa bàn tỉnh 30 3.1.3. Đánh giá thực trạng giá đất và tình hình biến động giá đất 30 i 3.1.4. Ảnh hưởng việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 31 3.1.5. Đề xuất một số giải pháp 31 3.2. Phương pháp nghiên cứu 31 3.2.1. Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu 31 3.2.2. Phương pháp điều tra phỏng vấn 31 3.2.3. Phương pháp minh họa trên bản đồ 32 3.2.4. Phương pháp chọn điểm, chọn mẫu 32 3.2.5. Phương pháp so sánh 32 3.2.6. Phương pháp tiếp cận hệ thống 33 3.2.7. Phương pháp ứng dụng các công nghệ 33 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 34 4.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội có liên quan đến sử dụng đất 34 4.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 34 4.1.2. Các nguồn tài nguyên 38 4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 48 4.1.3. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn 54 4.1.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 55 4.1.5. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai 60 4.1.6. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 66 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 và tình hình thực hiện một số dự án của quy hoạch sử dụng đất 68 4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 tỉnh Hưng Yên 68 4.2.2. Tình hình triển khai các dự án 70 4.3. Thực trạng việc quản lý và sử dụng các dự án quy hoạch 70 4.4. Giá đất và biến động giá đất trên địa bàn tỉnh 70 ii 4.1. Giá đất trên địa bàn tỉnh năm 2001 70 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71 5.1. Kết luận 71 5.1. Kiến nghị 71 iii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1. Tổng giá trị sản phẩm và tốc độ tăng trưởng kinh tế 48 của tỉnh Hưng Yên theo giá so sánh qua các năm 48 Bảng 4.2. Cơ cấu kinh tế của tỉnh Hưng Yên qua các năm 48 Bảng 4.3. Giá trị sản phẩm, chỉ số phát triển Khu vực kinh tế Nông, lâm nghiệp và thuỷ sản của tỉnh Hưng Yên qua các năm theo giá so sánh 49 Bảng 4.4. Giá trị sản xuất khu vực công nghiệp và xây dựng 50 Bảng 4.5. Dân số và mật độ dân số tỉnh Hưng Yên 53 iv MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất đặc biệt không thể thay thế, là tư liệu sản xuất đặc biệt. Đất đai gắn liền với các hoạt động sinh sống của con người, là mặt bằng để xây dựng các cơ sở kinh tế, công trình xây dựng, cơ sở văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng, đất đai được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội; là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước. Đất đai không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên. Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao, sự gia tăng dân số gây áp lực về nhu cầu đất đai (bất động sản) nói chung và về nhà ở nói riêng. Giá đất của Việt Nam hiện nay rất cao so với mặt bằng thu nhập của đại đa số người dân; thị trường đất đai nói chung và bất động sản nói riêng chưa ổn định. Việc giá đất lên cao và thị trường bất động sản không ổn định có nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó nguyên nhân chủ quan giữ vai trò quan trọng là vấn đề quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, đồng thời là cơ sở quan trọng để quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo cân bằng nhu cầu đất đai cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống vật chất và tinh thần của các cộng đồng dân cư, thoả mãn nhu cầu đa dạng đối 5 với đất đai của toàn xã hội. Quy hoạch không ổn định, không khoa học, không dự báo hết nhu cầu thì nó sẽ kéo theo nhiều vấn đề bất cập về giá đất. Hưng Yên là một tỉnh đồng bằng sông Hồng, nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, có vị trí gần thủ đô Hà Nội; trong những năm gần đây, tỉnh Hưng Yên đã phát huy được lợi thế, quy hoạch và thu hút được nhiều dự án đầu tư và đạt những kết quả nhất định, đóng góp cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh. Từ việc thực hiện các dự án theo quy hoạch sử dụng đất đã làm giá đất của Hưng Yên thay đổi nhánh chóng Xuất phát từ tình hình trên, việc thực hiện đề tài: “Nghiên cứu ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên” là rất cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn. 1.2. Mục đích, ý nghĩa của đề tài - Làm rõ mối quan hệ, sự tác động giữa việc thực hiện một số dự án của quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đến giá đất, từ đó đưa ra các giải pháp và đề xuất những biện pháp nhằm hạn chế những bất cập về giá đất do quy hoạch sử dụng đất không ổn định, không khoa học gây lên. - Những đề xuất, kiến nghị phải khả thi, phù hợp với điều kiện hiện tại và tương lai của địa phương. 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu * Phạm vi nghiên cứu: - Một số dự án của quy hoạch sử dụng đất tỉnh Hưng Yên như Khu công nghiệp, khu sản xuất kinh doanh; Khu đô thị, Khu đô thị đại học và đường giao thông quốc lộ ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên * Đối tượng nghiên cứu: - Việc lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và việc thực hiện các dự án của quy hoạch sử dụng đất; giá đất (giá đất theo thị trường và giá đất do UBND tỉnh ban hành), các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 6 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 2.1. Một số vấn đề lý luận về sử dụng đất * Đất và vấn đề sử dụng đất: Theo quan điểm của FAO đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái, với khái niệm này đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng đến hiện trạng và tiềm năng sử dụng đất. Theo quan điểm sinh thái và phát triển lâu bền, đất đai trong đánh giá đất được hiểu như là “Một khoanh đất được xác định về bề mặt địa lý, là một diện tích bề mặt của trái đất với những thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi có tínhh chất chu kỳ có thể dự đoán được của môi trường bên trên, bên trong và bên dưới nó như không khí, khí hậu thời tiết, loại đất (thổ nhưỡng), điều kiện địa chất, thuỷ văn, động vật, thực vật, những hoạt động hiện nay và trước đây của con người, ở chừng mực mà những thuộc tính này có ảnh hưởng đáng kể đến việc sử dụng khoanh đất đó trong hiện tại và tương lai”. Sử dụng đất: Theo FAO: Đất đai được sử dụng theo nhiều dạng khác nhau: - Trực tiếp sản xuất: các loại cây trồng, đồng cỏ, rừng, - Gián tiếp sản xuất: chăn nuôi, các sản phẩm của chăn nuôi: thịt, sữa… - Mục đích bảo vệ: chống suy thoái đất, bảo tồn đa dạng sinh học, bảo vệ các loài quý hiếm… - Sử dụng đất theo các chức năng đặc biệt: khu dân cư, phát triển đô thị, khu công nghiệp, khu du lịch, giao thông, thuỷ lợi … * Thực trạng sử dụng đất đai Sự gia tăng dân số trong các nước đang phát triển đang là áp lực đè nặng lên nguồn tài nguyên đất đai có giới hạn của họ và cũng là nguyên nhân 7 gây ra sự suy thoái đất đai. Những phương pháp chuyên ngành cho việc quy hoạch để giảm bớt tình trạng này hiện nay vẫn chưa cho được hiệu quả, và phương pháp tổng hợp đòi hỏi phải bao gồm tất cả các chủ thể tham gia từ sự bắt đầu, điều tiết chất lượng và những sự giới hạn của mỗi thành phần đơn vị đất đai, đến tính sản xuất của các khả năng chọn lựa sử dụng đất đai. Những quan điểm và định nghĩa liên hệ đến phương pháp cụ thể nhằm hổ trợ cho việc thiết lập nên những vấn đề quyết định ở các mức độ quy hoạch khác nhau. Những vấn đề sử dụng đất đai hiện tại đòi hỏi những giải pháp được tạo ra với sự hổ trợ của phương pháp tổng hợp trong vùng nông thôn và bán thành thị, thì thường được xuất phát từ những sự mâu thuẩn đối kháng giữa môi trường và phát triển. Tất cả việc này được thảo luận bao gồm xây dựng những quyết định để làm thế nào sử dụng những nguồn tài nguyên khan hiếm, tái lập lại vùng đất đai suy thoái hay cải thiện đất đai nông nghiệp chính, định cư những nông hộ nhỏ hay những nông trang cơ giới sẽ hổ trợ tốt hơn trong việc mỡ rộng dân số, hạn chế phát triển vùng đô thị vào trong các vùng nông nghiệp có chất lượng cao, sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên nước khan hiếm, và những yêu cầu chuyên biệt cho phương pháp tổng hợp ngược lại với quy hoạch chuyên ngành của vùng ven biển. Thực hiện phương pháp tổng hợp thì tùy thuộc vào những chính sách hổ trợ quy hoạch cho sử dụng và quản lý bền vững nguồn tài nguyên đất đai, để tăng cường những thể chế thực thi và để đảm bảo sự bao gồm và tham gia hành động của các chủ thể trong tiến trình xây dựng quyết định. Những hoạt động này sẽ được hổ trợ bằng sự thay đổi các số liệu cơ bản về nguồn tài nguyên tự nhiên và cách sử dụng, thông qua việc kết hợp sử dụng hệ thống thông tin địa lý GIS. Những phương tiện kinh tế và xã hội cũng được mô tả và 8 [...]... nguyên nhân tác động đến giá đất 30 3.1.4 Ảnh hưởng việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất - Nghiên cứu, phân tích ảnh hưởng của quy hoạch, việc triển khai các dự án quy hoạch đến giá đất 3.1.5 Đề xuất một số giải pháp Trên cơ sở nghiên cứu, phân tích ảnh hưởng của việc thực hiện các dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất đề xuất một số giải pháp nhằm quản lý, sử dụng. .. quan hệ đến việc sử dụng đất, quy hoạch các dự án 3.1.2 Đánh giá việc thực hiện một số dự án quy hoạch trên địa bàn tỉnh - Đánh giá, phân tích tình hình triển khai các dự án đã được quy hoạch trên địa bàn tỉnh và ảnh hưởng của việc triển khai các dự án đến giá đất 3.1.3 Đánh giá thực trạng giá đất và tình hình biến động giá đất - Đánh giá thực trạng giá đất năm 2011 và tình hình biến động giá đất giai... ngành của tỉnh; các phòng, ban của huyện, thành phố nơi chọn mẫu điều tra; các nguồn tài liệu từ sách báo, tạp chí, các công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến giá đất, quy hoạch sử dụng đất của các dự án - Số liệu sơ cấp: là những số liệu chưa được công bố, tính toán chính thức Số liệu này được thu thập từ việc điều tra thực tế thực trạng việc quy hoạch và thực hiện quy hoạch sử dụng đất các dự. .. thân thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất a) Diện tích Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất b) Chiều rộng Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả... hình sử dụng đất 22 2.5 Tình hình thực hiện các dự án quy hoạch trong những năm qua tại tỉnh Hưng Yên Năm 2010 tỉnh Hưng Yên thu hút được 108 dự án (trong đó 88 dự án trong nước, 20 dự án nước ngoài), với tổng số vốn đầu tư 8.000 tỷ đồng và 60 triệu USD, đưa tổng số lên 850 dự án (trong đó 660 dự án trong nước, 190 DA nước ngoài), với tổng số vốn đăng ký 48 ngàn tỷ đồng và 1,39 tỷ USD Đã có 500 dự án. .. trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất c) Chiều sâu Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó d) Hình dáng Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông... cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực d) Nhân tố quy hoạch Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng. .. Trong quá trình nghiên cứu, xử lý số liệu, việc phân tổ thống kê được coi là biện pháp chủ đạo để đánh giá, phân tích, so sánh nhằm rút ra kết luận và đánh giá đúng thực trạng vấn đề cần nghiên cứu 33 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội có liên quan đến sử dụng đất 4.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 4.1.1.1 Vị trí địa lí Hưng Yên là một tỉnh thuộc đồng... pháp so sánh Dựa trên cơ sở phân tích mức giá đất của các thửa đất có vị trí, điều kiện tương tự đã chuyển nhượng thành công hoặc đang hoặc đang mua bán trên thị trường tại khu vực trước khi có quy hoạch sử dụng đất các dự án và sau khi có quy hoạch sử dụng đất các dự án hoặc so sánh ước tính giá đất của các thửa đất tương tự đã chuyển nhượng thành công trên thị trường 32 3.2.6 Phương pháp tiếp cận... quản lý, sử dụng đất có hiệu quả, hạn chế những tồn tại, bất cập của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 3.2 Phương pháp nghiên cứu 3.2.1 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu Thu thập số liệu thứ cấp: là những số liệu liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến quá trình nghiên cứu của đề tài đã được công bố công khai ở các cấp, các ngành nhằm phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài Nguồn số liệu này được . lộ ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên * Đối tượng nghiên cứu: - Việc lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và việc thực hiện các dự án của quy hoạch sử dụng đất; giá đất (giá đất theo. hiện các dự án theo quy hoạch sử dụng đất đã làm giá đất của Hưng Yên thay đổi nhánh chóng Xuất phát từ tình hình trên, việc thực hiện đề tài: Nghiên cứu ảnh hưởng của việc thực hiện một số. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI HẬU NGHIÊN CỨU ÁNH HƯỞNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN MỘT SỐ DỰ ÁN THEO QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HƯNG YÊN LUẬN