ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM Kiều Quang Khánh ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2006 - 2010, ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Thái Nguyên – năm 2011 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM KIỀU QUANG KHÁNH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2006 - 2010, ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số : 60.62.16 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học: TS Hoàng Hải Thái Nguyên – năm 2011 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan toàn nội dung số liệu luận văn tự nghiên cứu, khảo sát thực Học viên thực luận văn Kiều Quang Khánh Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên i http://www.lrc-tnu.edu.vn Lời cảm ơn Để hồn thành chương trình cao học viết luận văn ngồi cố gắng thân tơi nhận hướng dẫn, giúp đỡ góp ý nhiệt tình nhiều tập thể cá nhân ngồi trường Trước hết, tơi xin biết ơn chân thành cảm ơn đến q thầy trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên, đặc biệt thầy tận tình hướng dẫn cho suốt thời gian học tập trường Tôi xin bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới Thầy giáo Tiến sĩ Hoàng Hải dành nhiều thời gian tâm huyết hướng dẫn nghiên cứu giúp tơi hồn thành luận văn Đồng thời, tơi xin cảm ơn q anh, chị ban lãnh đạo sở Tài Nguyên Môi Trường, Cục Thống kê tỉnh Thái Ngun, Phịng Tài Ngun Mơi Trường, Phịng Tài Chính thành phố Thái Ngun tạo điều kiện cho tơi điều tra khảo sát để có liệu viết luận văn Mặc dù tơi có nhiều cố gắng hoàn thiện luận văn tất nhiệt tình lực mình, nhiên khơng thể tránh khỏi thiếu sót, mong nhận đóng góp q báu q thầy bạn Thái Nguyên, tháng 10 năm 2010 Học viên Kiều Quang Khánh Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên ii http://www.lrc-tnu.edu.vn Mục lục Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục hình v Danh mục bảng vi Phần I: MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục đích nghiên cứu đề tài Ý nghĩa đề tài Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Phần II :TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU I Tổng quan thị trƣờng bất động sản 1.1 Các khái niệm 1.2 Đặc điểm thị trƣờng bất động sản 1.2.1 Tính cá biệt khan 1.2.2 Tính bền lâu 1.2.3 Tính chịu ảnh hƣởng lẫn 1.2.4 Các tính chất khác 10 1.4 Vai trò thị trƣờng bất động sản 10 1.5 Sự vận động thị trƣờng bất động sản 12 1.5.1 Cung bất động sản 12 1.5.2 Cầu bất động sản 17 1.5.3 Giá trị giá bất động sản 23 1.5.3.2 Khái niệm giá 24 1.5.4 Vai trị Nhà Nƣớc cơng tác quản lý thị trƣờng bất động sản 31 II, Thị trƣờng bất động sản số nƣớc giới nƣớc 32 2.1.Thị trƣờng bất động sản số nƣớc giới 32 2.1.1.Thị trƣờng bất động sản Ustralia (Úc) 32 2.1.2 Quản lý thị trƣờng bất động sản Ấn Độ 34 2.2 Thực trạng thị trƣờng bất động sản Việt Nam 35 Phần III: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39 3.1 Nội dung nghiên cứu 39 3.2 Địa điểm nghiên cứu: 39 3.3 Phƣơng pháp nghiên cứu 39 3.3.1 Phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu 39 3.3.2 Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu 39 3.3.3 Phƣơng pháp thống kê 39 3.3.4 Phƣơng pháp chuyên gia 39 3.3.5 Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp 40 Phần IV:KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 41 4.1 Điều kiện tự nhiên 41 4.1.1 Vị trí địa lý 41 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên iii http://www.lrc-tnu.edu.vn 4.1.2 Địa hình 41 4.1.3 Khí hậu 42 4.2 Tài nguyên thiên nhiên 42 4.2.1.Tài nguyên đất 42 4.2.2.Tài nguyên rừng 42 4.2.3 Tài nguyên khoáng sản 43 4.3 Tình hình phát triển kinh tế, xã hội thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 triển vọng phát triển kinh tế 43 4.3.1 Tình hình phát triển kinh tế, xã hội thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 43 4.3.2 Triển vọng phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2020 44 4.4 Tình hình quản lý đất đai thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 46 4.4.1 Tình hình sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 46 4.4.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thị trƣờng sơ cấp) 48 4.3 Tình hình giao đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 50 4.4.4 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 51 4.5 Thực trạng thị trƣờng bất động sản Thành phố Thái Nguyên 52 4.5.1 Hiện trạng cung - cầu hàng hóa bất động sản 52 4.5.2 Khối lƣợng giao dịch hàng hóa thị trƣờng bất động sản thành phố Thái Nguyên (thị trƣờng thứ cấp) 54 4.5.3 Mức biến động giá bất động sản thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 57 4.6 Thực trạng quản lý nhà nƣớc thị trƣờng Bất động sản địa bàn Thành phố Thái Nguyên 60 4.6.1 Hệ thống quan quản lý thị trƣờng bất động sản thành phố Thái Nguyên 60 4.6.2 Thực trạng quản lý nhà nƣớc thị trƣờng đất đai Thành phố Thái Nguyên 65 4.7 Một số giải pháp chủ yếu cho phát triển thị trƣờng bất động sản thành phố Thái Nguyên 69 4.7.1 Có kế hoạch hợp lý khoa học nguồn cung đất đai cho thị trƣờng bất động sản 69 4.7.2 Giải pháp quy hoạch sử dụng đất 70 4.7.3 Định giá đất 70 4.7.4 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 70 4.7.5 Tạo điều kiện cho doanh nghiệp cá nhân tham gia phát triển thị trƣờng bất động sản 71 4.7.6 Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn hoạt động kinh doanh bất động sản 71 4.7.7 Giải pháp tài chính, tín dụng, thuế 72 4.7.8 Giải pháp thông tin 72 Phần V: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 74 5.1 Kết luận 74 5.2 Kiến nghị 75 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên iv http://www.lrc-tnu.edu.vn Tài liệu tham khảo 76 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1.Mức cung cố định với mức giá thay đổi 16 Hình 1.2.Mức cung thay đổi giá thay đổi 16 Hình 1.3.Sự dịch chuyển cung bất động sản 17 Hình 1.4.Mối quan hệ thu nhập cầu nhà 20 Hình 1.5.Mối quan hệ lƣợng cầu đất trình độ sản xuất 21 Hình 1.6.Quan hệ quy mơ gia đình cầu đất 22 Hình 1.7.Mức thu nhập với tổng cầu nhà 22 Hình 4.1.Bản đồ hành tỉnh Thái Nguyên 41 Hình 4.2:Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 – 2010 55 Hình 4.3: Tình hình thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 – 2010 57 Hình 4.4:Mức biến động giá đất theo khung giá UBND tỉnh ban hành 59 Hình 4.5.Mức độ chênh lệch trung bình giá đất UBND tỉnh ban hành giá đất thị trƣờng Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 –2010 60 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên v http://www.lrc-tnu.edu.vn DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1.Tình hình sử dụng đất qua năm 2006 đến năm 2010 47 Bảng 4.2.Tình hình cấp giấy chứng nhận số loại đất thành phố Thái Nguyên 49 Bảng 4.3.Tình hình giao đất thực quy hoạch khu dân cƣ, khu đô thị khu tái định cƣ thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 50 Bảng 4.4.Kết đấu giá quyền sử dụng đƣợc thể qua biểu sau: 51 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên vi http://www.lrc-tnu.edu.vn Phần I: MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Cùng với thị trƣờng vốn, thị trƣờng lao động, thị trƣờng bất động sản thị trƣờng đầu vào trình sản xuất Thị trƣờng bất động sản thị trƣờng quan trọng kinh tế Phát triển quản lý có hiệu thị trƣờng góp phần quan trọng vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả thu hút nguồn vốn đầu tƣ cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển thị nơng thơn bền vững theo hƣớng cơng nghiệp hố, đại hóa đất nƣớc Trong giai đoạn kinh tế kế hoạch hoá tập trung trƣớc đây, thị trƣờng chƣa có điều kiện phát triển nhƣng chuyển sang thực phát triển kinh tế thị trƣờng, thị trƣờng bất động sản nƣớc ta bƣớc hình thành phát triển với tốc độ nhanh, đóng góp khơng nhỏ vào tăng trƣởng kinh tế đất nƣớc Sau thời gian hình thành phát triển, thị trƣờng bất động sản bộc lộ bất cập chế vận hành thị trƣờng, hệ thống pháp luật, chủ thể tham gia thị trƣờng, cấu hàng hoá, giao dịch, thông tin, quản lý… nhƣ yêu cầu đảm bảo định hƣớng xã hội chủ nghĩa thị trƣờng Thái Nguyên thành phố hình thành từ lâu Sự tồn nhiều trƣờng đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp địa bàn tạo nên sầm uất cho Thành phố Trong năm gần đây, với phát triển nhanh chóng mật độ dân số nhu cầu nhà ngày cao, có nhiều doanh nghiệp đầu tƣ vào thị trƣờng bất đất động sản tạo lên diện mạo cho thị trƣờng Thực tế cho thấy, đầu tƣ phát triển mức thị trƣờng bất động sản rạo kết to lớn: - Kinh doanh bất động sản tạo lợi nhuận lớn dễ dàng hấp dẫn vốn đầu tƣ bất động sản vốn nƣớc ngồi vốn tích luỹ tầng lớp dân cƣ Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn - Nhà nƣớc tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất - Thị trƣờng bất động sản dƣới quản lý điều chỉnh Nhà nƣớc phát triển lành mạnh, tƣợng kinh doanh ngầm đƣợc xoá bỏ - Nhà đất lĩnh vực quan trọng chứa đựng yếu tố kinh tế – xã hội, trị, quản lý phát triển mức thị trƣờng bất động sản kéo theo nhiều yếu tố khác nhƣ: sử dụng đất mục đích tránh lãng phí đất, tạo đƣợc chỗ cho nhân dân, đảm bảo sách quy hoạch Nhà nƣớc… Xuất phát từ thực tiễn, thực đề tài: “Đánh giá thực trạng thị trƣờng bất động sản thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2005 - 2010, đề xuất số giải pháp phát triển” nhằm tìm hiểu thực trạng đề xuất giải pháp tăng cƣờng quản lý hỗ trợ cho việc phát triển thị trƣờng bất động sản địa phƣơng Mục đích nghiên cứu đề tài - Đánh giá thực trạng thị trƣờng bất động sản thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 - Đƣa số giải pháp để quản lý phát triển thị trƣờng bất động sản thành phố Thái Nguyên Ý nghĩa đề tài Kết nghiên cứu đề tài góp phần phản ánh thực trạng đề xuất giải pháp tăng cƣờng quản lý thị trƣờng bất động sản, góp phần thực chủ trƣơng phát triển thị trƣờng bất động sản Thành phố Thái Nguyên Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên có chun mơn quản lý thị trƣờng bất động sản, đồng thời rèn luyện khả nghiên cứu, viết báo cáo khoa học, góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt cho công tác sau Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Thị trƣờng bất động sản thị trƣờng rộng lớn (bao gồm nhà ở, đất đai, tài sản khác ) Do giới hạn thời gian phạm vi nghiên cứu luận văn thạc sỹ, đề tài tập trung nghiên cứu thị trƣờng bất động sản nhà đất đai Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn d) Khung giá đất Nhìn chung, khung giá nhà đất năm qua nƣớc ta bất cập, chậm thay đổi, không sát với thị trƣờng Khung giá chƣa bao quát đƣợc xu hƣớng phát triển kinh tế - xã hội Từ bất cập nảy sinh nhiều hậu quả: thất thoát nguồn thu cho ngân sách; sử dụng bất động sản lãng phí, hiệu quả; tranh chấp đất đai, bất động sản phức tạp; khiếu kiện kéo dài,… Bất cập dƣờng nhƣ làm cho khung giá hình thức khơng phản ánh đƣợc giá thị trƣờng bất động sản, tạo điều kiện cho kẻ đầu trục lợi Giá thực tế bị thổi phồng nhƣ "bong bóng", ngƣời dân thành phố khơng nắm đƣợc thơng tin thiệt đơn, thiệt kép Tuy nhiên, phải ghi nhận số cố gắng thành phố việc vận dụng điều chỉnh khung giá nhà đất cho thời gian địa bàn vừa qua; nhƣ việc điều chỉnh giá đất Phƣờng thị hố giai đoạn 2006 – 2010 vừa qua tạo điều kiện cho thị trƣờng bất động sản ổn định, lành mạnh e) Ban hành văn bản, thủ tục pháp luật bất động sản thị trường bất động sản Đây biện pháp thiếu đƣợc Nhà nƣớc Nhà nƣớc thực chức thẩm quyền qua cơng cụ luật pháp Đất đai, bất động sản lĩnh vực quan trọng nhạy cảm việc sử dụng cơng cụ luật pháp quan trọng Luật pháp giúp quan quản lý nhà nƣớc trì trật tự an toàn xã hội lĩnh vực bất động sản Luật pháp vấn đề cịn cơng cụ bắt buộc tổ chức, cá nhân thực nghĩa vụ thuế nghĩa vụ khác với Nhà nƣớc, làm cho chủ sử dụng bất động sản thấy đƣợc trách nhiệm nghĩa vụ Thơng qua Luật Đất đai, Nhà nƣớc đảm bảo bình đẳng, cơng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đai nhà nhƣ đảm bảo kết hợp hài hịa lợi ích Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ chủ sử dụng đất đai, bất động sản Luật pháp đất đai, bất động sản cịn cơng cụ quản lý sở, tạo điều kiện cho công cụ quản lý khác, sách chế độ nhà nƣớc thực Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 64 http://www.lrc-tnu.edu.vn có hiệu Tuy nhiên, thực tế thời gian qua, việc ban hành triển khai thực văn pháp luật quản lý đất đai, thị trƣờng bất động sản nhiều bất cập Thể qua việc có nhiều văn pháp luật nhƣng lại chồng chéo, không tập trung thẳng vào vấn đề quản lý thị trƣờng bất động sản mà lòng vòng, dàn trải, hiệu lực hiệu Các văn nhiều sâu vào quản lý chuyên môn, nên yếu tố dành cho quản lý thị trƣờng bất động sản manh mún, chƣa thống Việc ban hành hƣớng dẫn thực pháp luật bất động sản thị trƣờng bất động sản thành phố Thái Nguyên năm nhiều yếu Cơ chế giám sát việc thực thi pháp luật đất đai, bất động sản, thị trƣờng bất động sản chƣa rõ ràng hiệu lực thấp Đây vấn đề cần khắc phục thời gian tới để công cụ quản lý thị trƣờng bất động sản phát huy tác dụng tốt nữa, nhằm xây dựng đƣợc thị trƣờng bất động sản lành mạnh, phát triển, góp phần nâng cao đời sống kinh tế, xã hội cho nhân dân thành phố 4.6.2 Thực trạng quản lý nhà nƣớc thị trƣờng đất đai Thành phố Thái Nguyên 4.6.2.1 Quản lý, điều tiết cung cầu thị trƣờng đất đai Việc Luật Đất đai quy định rõ quyền sử dụng đất cho phép ngƣời dân đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đánh dấu bƣớc chuyển sang kinh tế thị trƣờng đất nƣớc Thị trƣờng bất động sản với giao dịch chuyển quyền sử dụng đất (trong có quyền: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê lại, thừa kế, chấp, bảo lãnh, góp vốn) diễn sơi động nƣớc nhƣ thành phố Thái Nguyên Thị trƣờng quyền sử dụng đất phố Thái Nguyên gồm hai thị trƣờng nhánh thị trƣờng sơ cấp thị trƣờng thứ cấp Cung cầu hai yếu tố chủ yếu thị trƣờng đất đai, nhận thức đƣợc điều với việc cung cầu cân đối giả tạo, thành phố với quan quản lý chuyên môn xác định: phải tăng khả cung cấp hàng hoá bất động sản cho thị trƣờng, đất đai cho nhu cầu sản xuất - kinh Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 65 http://www.lrc-tnu.edu.vn doanh để chủ động bình ổn thị trƣờng theo quy định cung cầu, đồng thời góp phần thực sách xã hội Cung đất đai đƣợc hiểu khối lƣợng đất sẵn sàng đƣa giao dịch thị trƣờng thời điểm với mức giá giới hạn định Từ đây, thành phố đạo tăng cƣờng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuẩn bị phƣơng án đền bù giải tỏa hợp lý để có "đất sạch" cho dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản nhƣ sản xuất - kinh doanh khác Thành phố xác định: công tác giao đất, cho thuê đất phải chuyển từ biện pháp đổi đất lấy hạ tầng sang phƣơng án đấu thầu, đấu giá nhằm sử dụng nguồn tài nguyên đất đai hợp lý hiệu hơn; từ đó, thành phố đạo thủ tục phải bảo đảm công khai, đơn giản, tạo điều kiện rộng rãi cho chủ thể tham gia Thành phố định thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất để đầu thực việc giao tiêu thu từ quỹ đất đai năm 2005 giai đoạn từ năm 2006 đến năm 2010 toàn thành phố thu đƣợc khoảng gần 200 tỷ đồng Muốn phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất cần phải thúc đẩy giao dịch mua bán, cho thuê, chấp dịch vụ phụ trợ Do đó, phải tác động vào cung cầu để chúng cân đối hợp lý Tuy nhiên, thành phố nhƣ bao đô thị khác gặp phải số giới hạn nhƣ: giới hạn quỹ đất, địa hình bề mặt, quy mơ thị… Chính giới hạn làm tăng thêm mâu thuẫn cung cầu đất đai Thêm nữa, đất đai thành phố có tình trạng đan xen nhiều hình thức sử dụng nhiều chủ thể sử dụng Trong thị có đất nơng nghiệp, đất sản xuất kinh doanh lẫn với đất dân cƣ đất quan hành nghiệp Sự đan xen làm tăng thêm tính bất hợp lý việc sử dụng đất, thêm vào thiếu quy hoạch tổng thể, chiến lƣợc thống nên lộn xộn, phi quy hoạch việc sử dụng đất tình trạng phổ biến Các bất hợp lý phát sinh bố trí kết cấu khơng gian, địa điểm lợi ích mang lại từ thị hóa Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 66 http://www.lrc-tnu.edu.vn 4.6.2.2 Các biện pháp hỗ trợ quan hệ giao dịch thị trƣờng đất đai Lĩnh vực bất động sản có sức thu hút lớn giới kinh doanh, nhà đầu tƣ đối tƣợng "ăn theo" nhƣ "cị" mơi giới, tƣ vấn… lý nguồn lợi thu đƣợc từ loại "hàng hóa đặc biệt" lớn Qua kết khảo sát, nghiên cứu cho thấy tổng số thành phần tham gia hoạt động môi giới bất động sản thành phố Thái Nguyên gồm có thành phần : Sàn giao dịch bất động sản Công ty kinh doanh lĩnh vực bất động sản lập, Công ty môi giới bất động sản, Văn phịng mơi giới bất động sản cá nhân tham gia môi giới bất động sản Trên thực tế số lƣợng đôi tƣợng tham gia môi giới bất động sản nhiều, chủ yếu tự phát giấy phép hành nghề, theo khảo sát thống có khoảng 20 đơn vị thực mơi giới giao dịch bất động sản có giấy phép hoạt động Tuy nhiên ngồi sản giao dịch Cơng ty thành lập để giao dịch sản phẩm bất động sản Cơng ty hầu hết thành phần hoạt động khơng có hiệu quả, có giao dịch thành công, nhƣng giao dịch bất động sản thơng qua mơi giới khơng thức lại hoạt động hiệu Nguyên nhân qua nghiên cứu dễ dàng nhận thấy thành phố Thái Nguyên tâm lý ngƣời có cung, cầu bất động sản khơng thích đến trung tâm mơi giới, mặt khác trung tâm môi giới lại sản phẩm hấp dẫn, giá bất động sản sau qua trung tâm lại bị đẩy lên cao Hiện nay, thành phố Thái Nguyên tạo điều kiện cho phép thành lập trung tâm mơi giới bất động sản nhằm góp phần tạo nên ổn định cho thị trƣờng Trong giao dịch, yêu cầu pháp lý đƣợc đặt lên hàng đầu nhằm tránh rủi ro cho chủ thể Qua đây, bƣớc đầu giúp khách hàng giao dịch nhƣ ngƣời dân hiểu biết vấn đề liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, hoạt động xây dựng chuyển nhƣợng bất động sản Các định chế hỗ trợ giao dịch tạo điều kiện đảm bảo quyền lợi ngƣời dân giao dịch, đồng thời làm tăng nguồn thu vào ngân sách nhà nƣớc từ hoạt động, giao dịch thức thị trƣờng bất động sản Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 67 http://www.lrc-tnu.edu.vn 4.6.2.3 Điều tiết giá quan hệ cạnh tranh thị trƣờng đất đai Giá bất động sản hình thành sở cung cầu quy luật giá trị hàng hoá bất động sản Nắm bắt đƣợc nguyên tắc này, UBND thành phố quan chun mơn có nhiều biện pháp tác động vào cung cầu vào khung giá đất để điều tiết giá bất động sản Tỉnh Thái Nguyên ban hành nhiều văn cho phép đẩy nhanh, mạnh thủ tục giao đất, thuê đất cho dự án nhà ở, dự án sản xuất kinh doanh theo chế "một cửa" Điều tạo hội cho doanh nghiệp giải nhanh chóng đƣợc mục đích sử dụng đất tạo nguồn cung ổn định giúp bình ổn giá thị trƣờng bất động sản Đặc biệt việc điều chỉnh khung giá đất vào tháng hàng năm; khung giá tạo sở để giao dịch Bất động sản sát thực hơn, gần giá thực tế Tác dụng khung giá trở thành chuẩn mực cho ngƣời mua, ngƣời bán Nó "sát" với thị trƣờng góp phần điều chỉnh giá thị trƣờng bất động sản Khung giá đất sở để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, làm đấu giá, đấu thầu giao đất thuê đất 4.6.2.4 Kiểm tra, kiểm soát hoạt động thị trƣờng đất đai Công tác tra, kiểm tra việc quản lý sử dụng đất đai, nhà ở, quản lý quy hoạch, quản lý xây dựng đƣợc thành phố quan tâm chủ động giải nhanh, mạnh Thành phố coi việc cần làm để tạo môi trƣờng kinh doanh, đầu tƣ hấp dẫn cho nhà đầu tƣ nhƣ nhân dân lĩnh vực bất động sản Trong vài năm gần đây, thành phố quan tâm đến việc này, nhiên việc xử lý vi phạm hạn chế thủ tục rƣờm rà, chế tài chƣa theo kịp thực tế cịn thiếu nhiều tính răn đe Việc cƣỡng chế công tác quản lý sử dụng bất động sản gặp nhiều khó khăn, phải tuân theo hệ thống pháp luật dàn trải, chƣa rõ ràng, chí thực cịn chƣa có thống cao từ thành phố xuống quận, huyện, phƣờng, xã UBND thành phố Thái Nguyên có văn chấn chỉnh tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc nhà đất địa bàn, có nhiều đồn tra cấp Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 68 http://www.lrc-tnu.edu.vn thành phố, phƣờng, xã tiến hành công tác kiểm tra sâu rộng cụ thể địa bàn Kết đoàn thành tra kiến nghị thu hồi nhiều khu đất dự án dạng "quy hoạch treo" thiếu điều kiện nguồn lực để thực dự án Các dự án liên quan đến đất đai không triển khai chậm triển khai bị kiến nghị thu hồi đƣa vào quỹ đất khai thác phục vụ mục đích phát triển kinh tế - xã hội thành phố Gắn với tra, kiểm tra cịn có việc tổ chức xử phạt cƣỡng chế Việc xử phạt hành cịn chậm cập nhật thực tế nên mức phạt thấp không tạo đƣợc tính răn đe cho xã hội; việc cƣỡng chế gặp khó khăn lớn lực lƣợng, thƣờng đoàn, tổ tra, kiểm tra phải nhờ trợ giúp công an địa phƣơng, cảnh sát giao thông, lực lƣợng dân phịng niên xung kích cƣỡng chế, giải tỏa đƣợc 4.7 Một số giải pháp chủ yếu cho phát triển thị trƣờng bất động sản thành phố Thái Nguyên 4.7.1 Có kế hoạch hợp lý khoa học nguồn cung đất đai cho thị trƣờng bất động sản Để điều chỉnh mối quan hệ cung cầu thị trƣờng bất động sản tăng cƣờng việc kiểm soát giá đất, giá nhà Đối với nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, cần có kế họach hợp lý phục vụ cho việc cung đất đai nhằm kiểm sốt thị trƣờng đất, phân bổ có hiệu tài nguyên đất, kiểm soát nguồn thu ngân sách, điều chỉnh cấu đầu tƣ giám sát đƣợc qui mô xây dựng Kinh doanh bất động sản cần phải phát triển cân phù hợp với tình hình kinh tế, xã hội thành phố Kế hoạch cung bất động sản cần phải cân đối nhu cầu phát triển ngành kinh tế – xã hội khác kinh tế xã hội toàn diện cần phải đáp ứng cách nhạy bén nhu cầu thị trƣờng Có nhƣ giá nhà đất đƣợc kiểm sốt ổn định Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 69 http://www.lrc-tnu.edu.vn 4.7.2 Giải pháp quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch kế hoạch nhà đất chức quan trọng giúp nhà nƣớc thống quản lý, điều tiết thị trƣờng bất động sản theo quy định pháp luật Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải có tính khả thi, phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội địa phƣơng 4.7.3 Định giá đất Giá đất yếu tố định lƣợng giá trị quyền sử dụng đất Trong thị trƣờng bất động sản giá đất yếu tố quan trọng làm cho thị trƣờng bất động sản lành mạnh Nếu giá đất đƣợc xác định với giá trị góp phần làm bình ổn thị trƣờng quyền sử dụng đất, thị trƣờng bất động sản Định giá đất hoạt động quan trọng thị trƣờng bất động sản có tổ chức Nó giúp cho bất động sản đƣợc định giá với giá trị thực giải pháp đảm bảo cho thị trƣờng ổn định Do vậy, thành phố Thái Nguyên cần phải hình thành tổ chức thẩm định định giá chuyên nghiệp nhằm hỗ trợ đắc lực cho thị trƣờng bất động sản Thành phố phát triển 4.7.4 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà công khai hoá việc sử dụng quyền tạo điều kiện ngƣời sử dụng đất chủ động việc tìm kiếm phƣơng án kinh tế tối ƣu cho mảnh đất Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà việc làm thƣờng xuyên quan trọng quan quản lý nhà nƣớc bất động sản, nhịp độ tỷ lệ thuận với nhịp độ tăng trƣởng kinh tế phát triển xã hội Tổ chức tốt cơng vịêc tạo điều kiện cho ổn định phát triển Để phát huy vai trị tích cực mình, nhà nƣớc cần tổ chức lại lực lƣơng đăng ký nhà đất, đồng thời phải có sách cụ thể tốt để dễ thi hành thực Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 70 http://www.lrc-tnu.edu.vn 4.7.5 Tạo điều kiện cho doanh nghiệp cá nhân tham gia phát triển thị trƣờng bất động sản Lực lƣợng phát triển nhà đất giữ vai trò chủ yếu việc tạo sản phẩm nhà, đất kết cấu hạ tầng để cung cấp cho thị trƣờng bất động sản, nhằm thoả mãn nhu cầu ngƣời số lƣợng, giá cả, mỹ quan, tiện Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội nhu cầu cải thiện đời sống tầng lớp dân cƣ, thị trƣờng bất động sản ngày đƣợc mở rộng, thu hút tham gia nhiều thành phần kinh tế nƣớc Đây nột ngành kinh doanh quan trọng khai thác tài nguyên quý đất đai nhà nƣớc , nên khơng mang ý nghĩa kinh tế mà cịn mang ý nghĩa quan trọng trị- xã hội quan trọng Để tạo điều kiện cho doanh nghiệp nhà nƣớc vƣơn lên làm nòng cốt đầu tƣ xây dựng , khu dân cƣ , cần thực sách giao vốn qũi đất cho doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng kinh doanh sở hạ tầng nhà khu dân cƣ thị, với chế tài phù hợp nhƣ định giá đất thời điểm giao đất trả tiền sử dụng đất khai thác cơng trình hạ tầng cơng trình kiến trúc Để khắc phục phân tán hoạt động tự phát doanh nghiệp kinh doanh bất động sản , cần tổ chức đăng ký hoạt động, kinh doanh bất động sản theo qui định pháp luật Đồng thời, phải tăng cƣờng công tác tra hoạt động sử dụng bất động sản để kịp thời phát hiện, xử lý trƣờng hợp vi phạm chế độ quản lý sử dụng Mở rộng hệ thống ngân hàng chuyên doanh tham gia vào thị trƣờng bất động sản, góp phần nâng cao hiệu kinh doanh tiền tệ, đáp ứng nhu cầu vốn đâu tƣ cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản góp phần quản lý thị trƣờng bất động sản 4.7.6 Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn hoạt động kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản ngành kinh doanh đặc biệt phức tạp, cần trọng đào tạo kỹ phục vụ cho hoạt động thị trƣờng bất động sản nhƣ nghề tƣ vấn, môi giới bất động sản, nghề định giá bất động sản, Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 71 http://www.lrc-tnu.edu.vn 4.7.7 Giải pháp tài chính, tín dụng, thuế Kinh doanh bất động sản ngành làm tăng trƣởng kinh tế thị kích thích phát triển ngành khác Song doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Thái Nguyên thiếu vốn nghiêm trọng, vốn đầu tƣ ban đầu Họ chƣa đƣợc hƣởng sách ƣu đãi cần thiết tài tín dụng Giá thành sản phẩm họ sản xuất cao so với khả chi trả ngƣời dân, điển hình nhà Nếu giá nhà mức nhƣ đối tƣợng cơng nhân viên chức, ngƣời thu nhập thấp, đối tƣợng sách khơng có đủ khả mua nhà Vì vậy, vấn đề phải giải vốn cho xây dựng doanh nghiệp sản xuất nhà Nhà nƣớc với vai trò ngƣời quản lý, điều tiết thị trƣờng bất động sản có trách nhiệm phải giải vấn đề thiếu vốn cho doanh nghiệp, biện pháp huy động từ nguồn, quỹ khác để hỗ trợ cho doanh nghiệp cần thiết cho doanh nghiệp vay vốn với lãi suất ƣu đãi Nếu nhà nƣớc khơng có đủ điều kiện doanh nghiệp vay đủ vốn hoạt động cho phép doạnh nghiệp chậm trả tiền sử dụng đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở, sau bán nhà trả dần cho phép chấp tài sản mà doanh nghiệp xây dựng Nhà nƣớc cần có sách khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà để kinh doanh, khu vực tƣ nhân giải pháp nhƣ giảm lãi suất, trợ cấp phần vốn, trợ cấp kỹ thuật để tận dụng nguồn vốn nhàn rỗi dân cƣ, góp phần mở rộng thị trƣờng Mặt khác, thủ tục vay vốn cần phải thơng thống tạo điều kiện cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản dễ dàng vay vốn đầu tƣ cho lĩnh vực cần thiết, mở rộng thị trƣờng bất động sản 4.7.8 Giải pháp thông tin Hiện thực kinh tế mở, gia nhập WTO ASEAN, APEC… kinh tế nƣớc ta chịu chi phối yếu tố mang tính qui luật phổ biến khối, hội nhập kinh tế với khu vực giới Nhƣng doanh nghiệp ta lại thiếu điều kiện nắm bắt, thu thập thơng tin thị trƣờng Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 72 http://www.lrc-tnu.edu.vn kinh doanh bất động sản gặp rủi ro, thất bại khó tránh khỏi Để góp phần phát triển kinh doanh bất động sản, nhà nƣớc cần hình thành tổ chức tƣ vấn thông tin nhà đất cho nhà kinh doanh, cho cá nhân tham gia vào lĩnh vực Chi phí cho việc phát triển bất động sản cao khả thu nhập Một nguyên nhân chủ yếu thiếu thông tin nhà đất , hệ thống hành lạc hậu, chậm chạp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Do cấu trúc hành pháp luật phức tạp cồng kềnh Vì việc hình thành phát triển tổ chức thông tin tƣ vấn nhà đất điều quan trọng cần thiết, Thái Ngun có cơng ty mơi giới nhà đất nhƣng qui mô nhỏ, tự phát văn phòng hầu nhƣ hoạt động theo tiền hoa hồng khách hàng nên lộn xộn quản lý cuả nhà nƣớc, thơng tin mang tính chất phân lẻ, hạn hẹp, cục địa phƣơng Việc làm cần thiết trƣớc mắt phải kiểm soát hoạt động trung tâm môi giới bất động sản, tập trung thống nguồn tin để cung cấp cho thị trƣờng bất động sản thơng tin tồn diện, xác Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 73 http://www.lrc-tnu.edu.vn Phần V: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận Thành phố Thái Nguyên với vai trị trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục tỉnh Thái Nguyên tỉnh miền núi Phía Bắc, năm quan kinh tế thành phố có chuyển biến tích cực, sở hạ tầng ngày đƣợc nâng cấp phù hợp với đặc điểm đô thị loại I Cùng với phát triển việc quản lý nhà nƣớc đất đai đặc biệt quản lý thị trƣờng bất động sản cịn có nhiều bất cập, địi hỏi phải có giải pháp kịp thời, đắn để đƣa thị trƣờng bất động sản theo kịp với xu hƣớng phát triển kinh tế chung Qua nghiên cứu, tìm hiểu thị trƣờng bất động sản địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 đến 2010 cho thấy thị trƣờng bất động sản Thành phố Thái Nguyên đƣợc quản lý vào ổn định Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất đạt gần 80%, giá đất hàng năm tăng tƣơng đối ổn định trung bình từ 10 đến 20%, giá đất theo khung giá nhà nƣớc quy định chƣa sát với giá thị trƣờng, chênh lệch trung bình từ 1,5 đến lần Thị trƣờng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất sôi động với bất động sản nhà đất khu đô thị mới, khu dân cƣ, khối lƣợng giao dịch toàn giai đoạn đạt cao năm 2008 2.762 hồ sơ thấp năm 2006 1.640 hồ sơ Việc tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất diễn phổ biến, có xu hƣớng giảm dần, năm có số lƣợng hồ sơ nhiều năm 2006 với 2570 hồ sơ, năm năm 2009 với 1125 hồ sơ Mỗi năm phịng Tài Ngun Mơi Trƣờng xác nhận cho khoảng từ 2500 đến 3000 hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm, chủ yếu giao dịch chấp quyền sử dụng đất Bên cạnh mặt đạt đƣợc, Thị trƣờng bất động sản thành phố Thái Nguyên gặp phải khó khăn nhƣ: Hệ thống thơng tin bất động sản cịn thiếu, tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản hình thành phát Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 74 http://www.lrc-tnu.edu.vn triển tự phát, chƣa có quan định giá bất động sản uy tín Thủ tục hành giao dịch bất động sản chƣa nhanh gọn, gây ảnh hƣởng đến giao dịch thị trƣờng bất động sản 5.2 Kiến nghị - Xây dựng khung pháp luật thị trƣờng bất động sản; Có kế hoạch hợp lý khoa học nguồn cung đất đai cho thị trƣờng bất động sản; - Giải pháp quy hoạch sử dụng đất; - Định giá đất; - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; - Tạo điều kiện cho doanh nghiệp cá nhân tham gia phát triển thị trƣờng bất động sản; - Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn hoạt động kinh doanh bất động sản; - Các giải pháp tài chính, tín dụng, thuế; - Giải pháp thơng tin Trên sở nhóm giải pháp đề nghị trên, luận văn đƣa định hƣớng để khắc phục tồn thị trƣờng bất động sản để tạo tiền đề cho phát triển thị trƣờng bất động sản thành phố Thái Nguyên ổn định, bền vững theo định hƣớng văn minh, đại tƣơng lai Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 75 http://www.lrc-tnu.edu.vn TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai 2003 NXB Bản đồ 2004 Luật xây dựng NXB Xây dựng 2005 Luật Nhà NXB Xây dựng 2005 Luật kinh doanh bất động sản NXB Xây Dựng 2006 Lê Xuân Bá Sự hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản công đổi Việt Nam NXB Khoa học kỹ thuật Hà Nội Nguyễn Đình Bồng Đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trƣờng Bất động sản - Đề tài cấp nhà nƣớc - Bộ Tài ngun Mơi trƣờng 6-2005 Nguyễn Đình Bồng (2008) Giáo trình thị trƣờng bất động sản, Đại học nơng lâm Thái Nguyên Nguyễn Thế Huấn Giáo trình định giá đất bất động sản NXB Nông Nghiệp Hà Nội - Năm 2009 Nguyễn Tuấn Kiệt (2007) Luận văn thạc sỹ kinh tế “Các giải pháp tài để phát triển thị trƣờng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh” 10 Tơn Gia Huyền - Nguyễn Đình Bồng Quản lý đất đai thị trƣờng bất động sản NXB Bản đồ 9-2007 11 Đỗ Thị Lan Giáo trình kinh tế đất 12 UBND thành phố Thái Nguyên (2009), Ban đạo tổng điều tra dân số nhà Kết tổ chức thực tổng điều tra dân số nhà năm 2009 địa bàn thành phố Thái Nguyên 13 UBND thành phố Thái Nguyên (2010), Phòng Tài nguyên Mơi trƣờng Thống kê tình hình sử dụng đất qua năm 14 UBND thành phố Thái Nguyên (2010), Phòng thống kê Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế -xã hội năm 2010, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2010 15 UBND tỉnh Thái Nguyên (2006) Quyết định số 55/2006/QĐ-UBND ngày Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 76 http://www.lrc-tnu.edu.vn 10/01/2006 việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2006 16 UBND tỉnh Thái Nguyên (2006) Quyết định số 2958/2006/QĐ-UBND ngày 27/12/2006 , việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2007 17 UBND tỉnh Thái Nguyên (2007) Quyết định số 3033/2007/QĐ-UBND ngày 27/12/2007, việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2008 18 UBND tỉnh Thái Nguyên (2008) Quyết định số 72/2008/QĐ-UBND ngày 29/12/2008 việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2009 19 UBND tỉnh Thái Nguyên (2009) Quyết định số 37/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2010 20 Vũ Thị Thu Trang (2008) Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp: “Thực trạng thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội – Đề xuất số giải pháp phát triển” 21 Webside http://www.tnmtthainguyen.gov.vn 22 Webside http:/www.more.gove.vn 23 Webside http: www.moc.gov.vn Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 77 http://www.lrc-tnu.edu.vn Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 78 http://www.lrc-tnu.edu.vn ... tiễn, thực đề tài: ? ?Đánh giá thực trạng thị trƣờng bất động sản thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2005 - 2010, đề xuất số giải pháp phát triển? ?? nhằm tìm hiểu thực trạng đề xuất giải. .. HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM KIỀU QUANG KHÁNH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2006 - 2010, ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT... địa bàn thành phố Thái Nguyên; - Nghiên cứu thực trạng thị trƣờng bất động sản địa bàn thành phố Thái Nguyên; - Đề xuất số giải pháp nhằm phát triển thị trƣờng bất động sản thành phố Thái Nguyên