Đang tải... (xem toàn văn)
584 Thị trường bất động sản và các chính sách tài chính khai thông thị trường bất động sản ở Việt Nam
1 MỤC LỤC Lời mở đầu Chương 1: NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ NƯỚC 1.1.Những lý luận chung thị trường bất động sản trang 1.1.1.Khái niệm bất động sản………………………………………………… 1.1.2.Khái niệm thị trường bất động sản………………………………………1 1.1.3.Cơ sở yếu tố tác động đến hình thành phát triển thị trường bất động sản…………………………………………………………… 1.1.3.1.Cơ sở hình thành: 1.1.3.2.Các yếu tố tác động 1.1.4.Các đặc điểm thị trường bất động sản…………………………… 1.1.5.Các thành tố thị trường bất động sản…………………………… 1.1.5.1.Cung cầu 1.1.5.2.Hàng hoá thị trường bất động sản 1.1.5.3.Giá hàng hoá, yếu tố tác động vấn đề định giá bất động sản 1.1.5.4.Các hoạt động thị trường bất động sản 1.1.5.5.Các chủ thể tham gia thị trường 1.1.6.Tác động thị trường bất động sản kinh tế…………16 1.2.Vai trò Nhà nước quản lý thị trường bất động sản 1.2.1.Những hạn chế thị trường bất động sản hoạt động……………18 theo chế thị trường 1.2.2.Vai trò Nhà nước quản lý thị trường bất động sản……19 1.3.Các sách tài Nhà nước bất động sản giao dịch bất động sản 1.3.1.Khái niệm sách tài bất động sản………………….21 1.3.2.Các loại sách tài bất động sản giao dịch bất động sản …………………………………………………… 21 1.3.3.Vai trị sách tài phát triển thị trường bất động sản hoạt động kinh tế……………….22 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY 2.1.Thực trạng phát triển thị trường bất động sản thời gian qua 2.1.1.Quá trình phát triển thị trường bất động sản………………………23 2.1.2.Những kết đạt hoạt động thị trường bất động sản thời gian qua………………………………………………………… 24 2.1.3.Những tồn thị trường bất động sản thời gian qua.24 2.1.4.Nguyên nhân tồn tại:…………………………………………………26 2.2.Thực trạng sách tài bất động sản giao dịch bất động sản 2.2.1.Chính sách tài bất động sản giao dịch bất động sản trước ban hành Luật Đất đai 2003………………………,………….27 2.2.1.1.Thuế sử dụng đất nơng nghiệp……………………… 28 2.2.1.2Lệ phí trước bạ…………………………………………30 2.2.1.3.Thuế nhà đất………………………………………… 31 2.2.1.4.Thuế chuyển quyền sử dụng đất……………………….33 2.2.1.5.Tiền thuê đất……………………………………………35 2.2.1.6.Thu tiền sử dụng đất……………………………………38 2.2.1.7.Đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất………………41 2.2.1.8.Chính sách giá đất……………………………………44 2.2.2.Những đổi sách tài bất động sản giao dịch bất động sản theo Luật Đất đai 2003 hạn chế cần khắc phục……………………………………………………………………47 2.2.2.1.Quy định giá đất:…………………………………… 47 2.2.2.2.Thuế chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ:…….48 2.2.2.3.Đối với thuế sử dụng đất nông nghiệp thuế nhà đất…49 2.2.2.4.Tiền thuê đất…………………………………………….50 2.2.2.5.Thu tiền sử dụng đất……………………………………53 2.2.2.6.Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư………………54 CHƯƠNG CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM KHAI THÔNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 3.1.Mục tiêu sách tài bất động sản giao dịch bất động sản……………………………………………………….58 3.2.Các giải pháp tài bất động sản giao dịch bất động sản 3.2.1.Chính sách giá hàng hố bất động sản ………………………… 59 3.2.2.Chính sách liên quan đến thuế…………………………………………61 3.2.2.1.Thuế sử dụng đất……………………………………………61 3.2.2.2.Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất……………….62 3.2.2.3.Lệ phí trước bạ………………………………………………64 3.2.2.4.Thuế chống đầu cơ………………………………………… 65 3.2.3.Chính sách tiền thuê đất…………………………………………………67 3.2.4.Chính sách tiền sử dụng đất…………………………………………….69 3.2.5.Chính sách bồi thường………………………………………………… 70 3.3.Các giải pháp khác hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản: 3.3.1.Tăng cung hàng hoá thị trường bất động sản…………………….72 3.3.2.Tăng hình thức huy động vốn đầu tư vào thị trường bất động sản………………………………………………………………………………… 73 3.3.3.Đẩy nhanh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất………………….76 3.3.4.Hoàn thiện nhân tố khác thị trường……………………………76 3.4.Dự kiến số ảnh hưởng tác động giải pháp……………77 Kết luận Tài liệu tham khảo LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài: Đứng trước bước chuyển nhanh chóng kinh tế xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế diễn mạnh mẽ phạm vi tồn cầu việc nhìn nhận xác định lợi thế, nguồn lực có trở thành vấn đề nóng bỏng quốc gia Mặc dù diện tích giới hạn khả tiềm ẩn đất đai làm cho yếu tố đóng góp phần quan trọng trỗi dậy phát triển quốc gia giới Trước thực trạng biến động thị trường bất động sản nói chung Việt Nam thời gian qua, Chính phủ Việt Nam ban hành hàng loạt sách nhằm điều chỉnh hoạt động liên quan đến lĩnh vực Mặc dù vậy, tính đồng liên kết sách chưa gây hiệu ứng thị trường mong muốn, nạn đầu tích trữ gia tăng, bất động sản bị sử dụng lãng phí, sai mục đích, …chính thế, góc độ tài tơi chọn đề tài: “Thị trường bất động sản sách tài khai thông thị trường bất động sản Việt Nam” 2.Mục đích đề tài: Đề tài: “Thị trường bất động sản sách tài khai thơng thị trường bất động sản Việt Nam” thực với mục đích đề xuất giải pháp nhằm ổn định, khai thông hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam 3.Nhiệm vụ đề tài: Đề tài phải hồn thiện sách tài tồn đề xuất giải pháp, sách tài biện pháp hỗ trợ mang tính xuyên suốt quán nhằm ổn định, khai thông hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam 4.Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu đề tài sách tài liên quan đến bất động sản giao dịch bất động sản thị trường bất động sản Việt Nam Phạm vi nghiên cứu giới hạn quy định tài liên quan đến bất động sản giao dịch bất động sản Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đến thời điểm 30/9/2005 5.Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu dựa lý thuyết kinh tế học vi mô, vĩ mô, kinh tế phát triển, tài cơng, tài tiền tệ Trên sở lý thuyết trên, đề tài thực dựa vào phương pháp sau: -Phương pháp vật biện chứng -Phương pháp logic -Phương pháp tổng hợp, phân tích -Phương pháp so sánh -Phương pháp quy nạp 6.Bố cục luận văn: Luận văn gồm có chương: -Chương nêu tổng quan bất động sản, thị trường bất động sản, vai trò Nhà nước quản lý thị trường bất động sản sách tài liên quan đến lĩnh vực -Chương khái quát tình hình phát triển thị trường bất động sản thời gian qua phân tích, so sánh sách tài Việt Nam qua thời kỳ Qua đề tài rút điểm hạn chế thiếu sót cần khắc phục, bổ sung giai đoạn phát triển -Chương xác định giải pháp mang tính xuyến suốt tài liên quan đến bất động sản giao dịch bất động sản thị trường giải pháp hỗ trợ khác nhằm giải tồn nêu chương trước, định hướng cho việc quản lý phát triển thị trường bất động sản thời gian tới Việt Nam Đề tài tác giả nghiên cứu đúc kết từ hoạt động thực tiễn, nhiên góp ý thầy cơ, đồng nghiệp người có quan tâm làm tính khả thi đề tài trở nên cao tạo đồng thuận lớn CHƯƠNG 1: NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ NƯỚC 1.1.Những lý luận chung thị trường bất động sản 1.1.1.Khái niệm bất động sản: “Bất động sản tài sản bao gồm: đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác pháp luật quy định ” (Điều 174, Bộ Luật Dân năm 2005) 1.1.2.Khái niệm thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản hình thành bất động sản trở thành hàng hóa Như vậy, đâu, vào lúc náo bất động sản chưa trở thành hàng hóa đó, lúc chưa thể có thị trường bất động sản Tuy nhiên quan niệm khác hàng hóa bất động sản phạm vi hoạt động thị trường nên có quan điểm khác thị trường bất động sản: -Có ý kiến cho thị trường bất động sản thị trường đất đai một, tài sản nhà cơng trình phải gắn liền với đất đai gọi bất động sản Tuy nhiên, thực tế, thị trường đất đai phận thị trường bất động sản hàng hóa đất đai loại phần hàng hóa bất động sản -Cũng có ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản thị trường nhà đất (thị trường địa ốc), quan điểm phổ biến Việt Nam, cho có nhà đất đai đưa trao đổi, mua bán thị Cũng giống trên, hàng hóa nhà, đất phận hàng hóa bất động sản, vậy, quan điểm không đầy đủ -Một quan điểm phổ biến khác cho rằng, thị trường bất động sản thị trường hoạt động mua, bán, trao đổi, chấp quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản theo quy luật thị trường Khái niệm dễ làm cho người ta hiểu phạm vi nội dung hoạt động thị trường bất động sản khái niệm có tính khái qt Hoặc quan điểm này, hoạt động thị trường chịu ảnh hưởng quy luật thị trường chịu điều tiết quản lý Nhà nước Ý kiến xuất phát từ thực tế hoạt động thị trường bất động sản hầu giới điều chỉnh pháp luật Dân sự, Luật Đất đai chịu can thiệp, quản lý Nhà nước Như vậy, cách tổng quát, thị trường bất động sản thị trường chứa đựng giao dịch dân bất động sản vùng định, thời gian xác định Tại Việt Nam, Theo hiến pháp 1992, Luật đất đai 2003 điều 174 Bộ Luật Dân 2005 liên quan đến bất động sản đất đai thuộc sở hữu tồn dân, Nhà nước thống quản lý đề chế độ sử dụng thơng qua hình thức giao, cho thuê quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân Các tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất có quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật như: quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, quyền kế thừa, cho thuê, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh Do vậy, nước ta thực chất hàng hóa đất đai tham gia trao đổi thị trường quyền sử dụng đất Vì vậy, thị trường bất động sản nước ta thị trường giao dịch dân quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cơng trình, vật dụng, kiến trúc gắn liền với 1.1.3.Cơ sở yếu tố tác động đến hình thành phát triển thị trường bất động sản 1.1.3.1.Cơ sở hình thành: -Sự phát triển sản xuất hàng hóa: Q trình hình thành phát triển thị trường bất động sản trình tất yếu mang tính khách quan, gắn liền với phát triển sản xuất hàng hoá Cơ sở kinh tế - xã hội cho đời tồn sản xuất hàng hố phân cơng lao động khác biệt kinh tế nhà sản xuất với nhau, khác biệt quan hệ khác tư liệu sản xuất quy định Như vậy, mặt kinh tế, chế độ tư hữu tư liệu sản xuất sở sản xuất hàng hoá Tư liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị chiếm hữu ruộng đất; sở hữu tư nhân ruộng đất, với phát triển sản xuất hàng hoá làm nảy sinh hình thức trao đổi, mua bán, thuê mướn ruộng đất, hình thức giao dịch ban đầu thị trường bất động sản Vì bất động sản yếu tố đầu vào quan trọng trình sản xuất, sản xuất phát triển địi hỏi thị trường bất động sản phát triển theo qui mơ, số lượng, chất lượng hàng hóa; loại hình giao dịch thị trường ngày phong phú hơn; chủ thể tham gia thị trường mở rộng hơn…Bên cạnh đó, q trình phát triển kinh tế thị trường làm cho mức sống tầng lớp dân cư tăng lên bên cạnh gia tăng dân số q trình thị hóa diễn mạnh mẽ dẫn đến nhu cầu giao dich 10 -Sự hình thành đồng thị trường khác kinh tế: Thị trường bất động sản thị trường hệ thống thị trường gắn liền với trình sản xuất kinh doanh Với vai trị yếu tố đầu vào sản xuất: bất động sản, vốn, lao động, mặt đóng góp vào hoạt động sản xuất hàng hóa kinh tế, mặt khác, thị trường yếu tố có tương tác lẫn nhằm tạo chuyển dịch hiệu hàng hóa bất động sản, vốn lao động toàn kinh tế Do vậy, việc hình thành thị trường bất động sản phải đặt mối quan hệ đồng với thị trường khác điều cần thiết để thị trường có điều kiện phát triển 1.1.3.2.Các yếu tố tác động Cũng thị trường khác, hình thành phát triển thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng yếu tố kinh tế, trị, xã hội, dân cư…Tuy nhiên, ảnh hưởng yếu tố đến thị trường bất động sản lại có đặc điểm, biểu riêng, cụ thể: -Sự phát triển kinh tế: Phát triển kinh tế nước tất yếu làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất lĩnh vực sản xuất, lĩnh vực sản xuất phi nông nghiệp, vấn đề địi hỏi phải có q trình chuyển dịch đất sử dụng hoạt động sản xuất nơng - lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp - thương mại - dịch vụ, động thái làm gia tăng giao dịch bất động sản tạo phát triển cho thị trường bất động sản Mặt khác, phát triển kinh tế đồng thời trình phát triển khoa học, kỹ thuật công nghệ tác động trực tiếp vào 72 3.2.4.Chính sách tiền thuê đất: Đến thời điểm nay, Nghị định tiền thuê đất chưa Chính phủ thức ban hành, nhiên quy định Luật Đất đai 2003 số Nghị định khác ban hành có liên quan đến vấn đề điểm chưa phù hợp với thực tiễn phát sinh trình bày chương II Những giải pháp đề suất giải tồn sau: -Đối với hình thức nộp tiền thuê đất: tổ chức nước nên lựa chọn hình thức nộp tiền thuê đất hàng năm nộp lần thay nộp hàng năm theo quy định khoản điều 35 Luật đất đai 2003 Cách thức giúp cho doanh nghiệp có thể: +Chủ động chi phí tiền thuê, ổn định chi phí sản xuất +Nhận tài trợ từ phía tổ chức tín dụng, tính chất sử dụng “kép” bất động sản phát huy -Về khấu trừ chi phí bồi thường vào tiền thuê đất phải nộp: thực chất quy định mang tính cơng cho người thuê đất: thời gian sử dụng đất mang tính hữu hạn việc bồi thường đất chuyển mục đích sử dụng đất làm cho việc th đất bị mang tính chất vơ thời hạn Tuy nhiên, thân việc khấu trừ chi phí bồi thường vào tiền thuê đất chưa Chính phủ quy định rõ ràng vướng mắc dự kiến phát sinh thực tiễn liên quan đến vấn đề: thời gian khấu trừ, giá trị khấu trừ chủ thể khấu trừ nêu chương II Chi phí bồi thường bao gồm giá đất tính theo giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, tài sản đất khoản hỗ trợ khác, tất chi phí khấu trừ vào tiền thuê đất hàng năm mà người thuê đất phải nộp cho Nhà nước Tuy nhiên với tỷ lệ tính tiền thuê đất (0,5%giá đất 73 thuê đất để sản xuất, kinh doanh 0,7%đối với hoạt động thương mại, dịch vụ) phải đến khoảng 200 năm chi phí bồi thường khấu trừ hết (trong trường hợp đất bị thu hồi đất nông nghiệp thời gian ngắn hơn, thời gian khấu trừ phải từ 40-100năm), vòng đời doanh nghiệp ngắn (bình quân 50-70 năm) Như vậy, trường hợp doanh nghiệp ngưng hoạt động trước chi phí bồi thường khấu trừ hết, Nhà nước (cụ thể Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có đất cho thuê) làm trung gian thực đấu giá quyền sử dụng đất thuê, mức giá khởi điểm xác định chi phí bồi thường lại chưa khấu trừ, số tiền thu từ đấu giá chuyển trả lại cho doanh nghiệp thuê đất lần thứ nhất, mức chênh lệch có đưa vào ngân sách Cứ thế, giá trị bồi thường khấu trừ hết vào tiền thuê đất Bên cạnh giải pháp đề suất trên, để hồn chỉnh sách th đất, Chính phủ cần đẩy nhanh việc thành lập đưa vào hoạt động tổ chức khai thác quỹ đất (cải tạo đất, bồi thường đất, xây dựng hạ tầng, …) nhằm tạo quỹ đất cho tổ chức, cá nhân thuê, việc cho thuê đất trở nên đơn giản hiệu hơn, mặt khác Nhà nước thực kế hoạch quy hoạch phát triển ngành nghề theo mục tiêu kinh tế thông qua điều tiết sách giá thuê đối tượng thuê cách dễ dàng Giá cho thuê đất khu vực dần tiếp cận với giá thuê thị trường đất thuê hồn chỉnh hạ tầng kỹ thuật, khơng phải tính chi phí bồi thường vào giá thuê; việc cho thuê đất với giá rẻ tượng cho thuê lại đất để hưởng chênh lệch khắc phục 74 3.2.4.Chính sách tiền sử dụng đất Hiện nay, sách thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 198/2004/NĐCP ngày 03 tháng 12 năm 2004 gần giải hạn chế Nghị định 38/CP ngày 23 tháng năm 2000 -Tuy nhiên điều kiện nay, giá đất theo quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh tăng so với trước đây, tiền sử dụng đất tăng theo Đối với dự án xây dựng nhà trước đây, nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cho tồn diện tích giao, diện tích xây dựng chiếm phần tổng diện tích (ngồi diện tích xây dựng nhà để bán, dự án phải xây dựng khu vực công cộng, hạ tầng kỹ thuật xung quanh dự án…), số địa phương lớn (Hà Nội, thành phố Hồ chí Minh) nhà đầu tư cịn chịu điều tiết tỷ lệ %phần nhà, đất sau hoàn chỉnh kỹ thuật vào quỹ nhà, đất địa phương (tại thành phố Hồ Chí Minh tỷ lệ 10% quỹ đất 20% quỹ nhà, Hà Nội 20%quỹ đất 30%diện tích sàn ), nhiên trước giá đất tính tiền sử dụng đất thấp, nhà đầu tư chịu đựng được, điều kiện giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tăng gấp nhiều lần trước gây khó khăn nhiều tài cho cá nhân, tổ chức giao đất có thu tiền sử dụng đất Chính vậy, để tạo điều kiện cho nhà đầu tư tham gia vào trình tăng cung hàng hố thị trường bất động sản, ngồi sách miễn giảm theo quy định, nhà đầu tư đóng tiền sử dụng đất cho phần diện tích xây dựng kinh doanh, diện tích xây dựng cơng cộng khơng tính thu tiền sử dụng đất; đồng thời việc quy định tỷ lệ % điều tiết nhà, đất từ dự án vào quỹ nhà, đất địa phương nên xố bỏ, thay vào đó, quyền địa phương nên lập quỹ đóng góp tự 75 nguyện nhà đầu tư chương trình nhà cho người có thu nhập thấp -Đối với quy định thời gian nộp tiền sử dụng đất, trước theo Nghị định 38/CP tổ chức kinh doanh nhà phép chậm nộp tiền sử dụng đất, thời hạn chậm nộp không năm, nhiên theo quy định Nghị định 198/2004/NĐ-CP tiền sử dụng đất phải nộp lần sau có định giao đất, đồng thời dự án xây dựng nhà ở, khu dân cư… phải hoàn thành việc xây dựng chuyển nhượng (Khoản Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003), không sang bán đất trước đây, vấn đề tạo nên gánh nặng chi phí khác cho tổ chức kinh doanh bất động sản, họ phải chịu lúc hai gánh nặng chi phí xây dựng tiền sử dụng đất phải nộp Để giải vấn đề vốn này, Chính phủ phải có biện pháp nhằm lôi kéo thị trường vốn công cụ thị trường vốn vào Đối với tiền sử dụng đất, tổ chức kinh doanh bất động sản vay ngân hàng đồng thời chấp giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất ngân hàng cho vay; mặt khác tổ chức quyền phát hành trái phiếu thu hút vốn nhàn rỗi dân cư, trái phiếu quyền giao dịch thị trường chứng khoán, việc phát hành giao dịch loại trái phiếu thành công, thị trường bất động sản thu hút lượng lớn vốn nhàn rỗi dân, đồng thời thị trường chứng khốn có thêm nhiều hàng hố giao dịch 3.2.5.Chính sách bồi thường -Việc địa phương vận dụng khoản hỗ trợ khoản trợ cấp giá đất giá đất tính tiền bồi thường giá đất Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố quy định thấp so với giá thực tế giao dịch thị trường chí có 76 nơi thấp giá bồi thường áp dụng không quy định Luật, phương thức giải vướng mắc giá bồi thường Về lâu dài cách vận dụng khó thực đến lúc khoản trợ cấp trở nên cao gấp nhiều lần giá đất tính bồi thường theo quy định, mặt khác, sử dụng nhiều loại hình hỗ trợ giá đất dẫn đến tình trạng khó kiểm sốt tồn khác biệt mức hỗ trợ địa phương với Để hạn chế nảy sinh trên, hàng năm, địa phương phải có kế hoạch điều chỉnh tăng bước giá đất theo quy định Nghị định 188/2004/NĐ-CP sát với giá thị trường điều kiện bình thường Như vậy, ngồi khoản hỗ trợ tính tốn cách cố định, giá đất tính bồi thường giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, giá tính bồi thường sát với thực tế chuyển nhượng, công tác bồi thường tiến hành nhanh chóng, giảm chi phí đầu tư kéo dài cơng tác bồi thường, dự án đầu tư nhanh chóng đưa vào hoạt động góp phần phát triển kinh tế nói chung -Đối với quy định dự án nhỏ, lẻ, nhà đầu tư tự thoả thuận với người dân phần lớn diện tích (>80%diện tích) diện tích nhỏ cịn lại khơng thể thoả thuận được, cấp có thẩm quyền địa phương nên phép định thu hồi phần diện tích giúp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, nhà đầu tư nhanh chóng triển khai dự án đầu tư vào thực tế Ngoài ra, dự án lẻ, diện tích thu hồi đất lớn, cần có tham gia quyền địa phương nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cơng tác bồi thường giải phóng mặt 77 3.3.Các giải pháp khác hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản: 3.3.1.Tăng cung hàng hoá thị trường bất động sản -Về nguyên tắc, thị trường phải có hàng hố Hàng hố thị trường bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào khả cung đất Hiện tại, hàng hoá đất thị trường chưa cung cấp đầy đủ, kịp thời việc tạo lập tài sản đất cung cấp cho nhu cầu thị trường gặp nhiều khó khăn Trong thời gian tới, Nhà nước cần nhanh chóng thành lập tổ chức có chức chuyên khai thác quỹ đất nhằm cung cấp đất cho nhu cầu đầu tư thị trường Việc khai thác quỹ đất cần trọng đến đưa diện tích đất chưa sử dụng (đất hoang hố, đất chưa có mục đích sử dụng), đất có mục đích sử dụng sử dụng khơng mục đích, đất trống sử dụng không hết…vào quỹ đất địa phương Đồng thời tổ chức có chức thay mặt Nhà nước thực công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng phần hạ tầng kỹ thuật sau Nhà nước công bố kế hoạch quy hoạch sử dụng đất -Về loại hàng hoá bất động sản: nay, thị trường trọng cung cấp hàng hố cho người có thu nhập cao, chưa trọng đến đại phận người có thu nhập thấp Tình trạng gián tiếp làm cho cơng tác quy hoạch trở nên khó khăn thị trường phi thức hoạt động mạnh, việc sử dụng đất lãng phí, chất lượng nhà khơng phù hợp… Để đáp ứng nhu cầu nhà cho người có thu nhập thấp, Nhà nước cần tiến hành điều tra xã hội nhu cầu thực nhà đối tượng này, từ địa phương có kế hoạch xây dựng cụm dân cư, cho phép người dân xây dựng theo quy hoạch khu vực định, phần diện tích cịn lại Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức kinh doanh nhà xây dựng chung cư tận dụng khoảng không (tiết kiệm sử dụng đất) để bán cho 78 thuê Các tổ chức kinh doanh nhà nên hưởng sách ưu đãi đặc biệt để cung cấp sản phẩm với giá thành thấp đồng thời khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực này: +Không nộp tiền sử dụng đất diện tích xây dựng khơng kinh doanh +Khơng chịu khoảng chi phí đầu tư vào hạ tầng phụ cơng trình cơng cộng kèm điện, đường ống nước, đường nội bộ…(Nhà nước hồn trả phần này) +Được hưởng sách miễn giảm nghĩa vụ tài +Có sách ưu đãi lãi suất khoản tín dụng trung dài hạn Bên cạnh đó, nhằm hạn chế việc cho thuê giao đất cho dự án kinh doanh nhỏ, lẻ, hạn chế đến mức thấp việc đền bù xây dựng phá vỡ kế hoạch quy hoạch, Nhà nước cần tập trung xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao thuê, nhà đầu tư vừa tránh khó khăn tiến hành bồi thường để có đất, vừa khơng thời gian cho cơng tác tiền dự án đồng thời tiến hành dự án ngay, giảm thiểu chi phí hội rủi ro biến động thị trường Song song giao dịch cho thuê sản phẩm chất lượng cao thị trường bất động sản gia tăng, mức giá thuê cải tạo thay cho mức giá cho thuê sản phẩm thô trước 3.3.2.Tăng hình thức huy động vốn đầu tư vào thị trường bất động sản: Các hoạt động thị trường bất động sản giao dịch mua bán, chuyển nhượng, xây dựng….luôn cần lượng vốn lớn mà tổ chức hay cá nhân đáp ứng nguồn vốn tự có 79 Trong thời gian qua, dự án xây dựng, nhà đầu tư thường tiếp cận với nguồn vốn như: +Tín dụng ngân hàng, nhiên thời gian để vốn đến tay nhà đầu tư thường lâu, phải có tài sản đảm bảo, hầu hết nhà đầu tư loại áp dụng sách chậm nộp tiền sử dụng đất (Nghị định 38/CP) nên thường chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vấn đề tài sản đảm bảo cho khoản vay nhiều gây khó khăn cho nhà đầu tư Ngồi ra, quy định cấp tín dụng có tài sản đảm bảo trường hợp thời gian trả tiền thuê đất lại năm ngân hàng bị ngưng lại quy định nộp tiền thuê đất hàng năm (đối với tổ chức, cá nhân nước); khả tiếp cận nguồn vốn ngân hàng bị thu hẹp lại +Phân lô, chuyển nhượng cho người có nhu cầu dạng đất thơ, chưa có hạ tầng kỹ thuật, người mua tự xây dựng yêu cầu nhà đầu tư xây dựng nhà cửa, hạ tầng kỹ thuật tiếp; cách tiếp cận nguồn vốn phổ biến nhà đầu tư, thực dự án theo hình thức chiếu Tuy nhiên với quy định Nghị định 181/2004/NĐ-CP Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003, chủ đầu tư phải hoàn tất việc xây dựng chuyển nhượng, nguồn vốn cung cấp từ người mua xem không tận dụng Trong thời gian tới, yêu cầu sức ép tăng trưởng kinh tế, thị trường bất động sản cần nhiều nguồn tài trợ vốn, nguồn vốn tài trợ theo phương thức cũ trở nên khó tiếp cận, việc đa dạng hoá nguồn tài trợ vốn, phát triển phương thức tài trợ đầu tư vốn vào thị trường bất động sản xem cần thiết 80 Hiện nay, nguồn vốn nhàn rỗi dân cịn nhiều, nguồn tín dụng ngân hàng chưa quan tâm nhiều đến lĩnh vực đầu tư bất động sản rủi ro khoản cao, thị trường chứng khốn thức phi thức thành lập hoạt động Việt Nam Như vậy, kết hợp nhân tố sẵn có để hình thành phương thức huy động vốn hiệu quả: +Các chủ đầu tư doanh nghiệp (tư nhân Nhà nước), phát hành trái phiếu thị trường chứng khoán để huy động vốn Theo đó, từ dự án triển khai, chủ đầu tư huy động vốn trái phiếu, chủ nợ nhận lại vốn lãi cố định dự án hoàn thành chuyển nhượng trái phiếu q trình dự án thi cơng; chủ nợ nhận sản phẩm dự án, trái phiếu phát hành trái phiếu chuyển đổi +Ngân hàng đóng vai trị trung gian chủ đầu tư cần vốn người có nhu cầu sản phẩm dự án (khách hàng) thay cho hình thức phân lô bán đất dự án Với thương thức này, khách hàng vừa đảm bảo nhận sản phẩm hồn thiện dự án có kiểm tra ngân hàng thơng qua hình thức kiểm tra-giải ngân vốn theo tiến trình xây dựng dự án, chủ đầu tư vừa nhận vốn đầu cho dự án Có thể xem tảng cho hoạt động bảo hiểm tài sản mua theo dự án thời gian tới +Liên kết xây dựng theo chuyên môn chủ đầu tư thông qua hợp đồng kinh tế phương thức sử dụng vốn Có thể xem hình thức góp vốn cổ phần theo dự án, chủ đầu tư thực giai đoạn dự án theo chun mơn mình, lợi nhuận phân chia theo tỷ lệ vốn tham gia tổng vốn đầu tư dự án +Bên cạnh nguồn vốn khai thác nước, Nhà nước cần có sách ưu đãi cụ thể để thu hút nhà đầu tư nước vào thị 81 trường bất động sản, nguồn tài trợ lớn vốn cho thị trường, ngồi cịn tận dụng kinh nghiệm kỹ thuật xây dựng, cách thức quản trị dự án xây dựng…sẵn có 3.3.3.Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Như nêu, tất địa phương nước tồn động lượng lớn hồ sơ nhà, đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu quyền sử dụng Để tăng lượng hàng hoá thị trường, hạn chế giao dịch trao tay không qua quan quản lý Nhà nước; thời gian tới, quan chức cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà, quy trình cấp giấy chứng nhận cần rút ngắn, thông tin hồ sơ cần thiết phải thông tin đại chúng nhằm giảm bớt trở ngại cho người dân Ngoài ra, việc đưa quy trình luân chuyển thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất lên mạng thơng tin nước giúp người dân theo dõi hồ sơ dừng lại đâu cần bổ sung giấy tờ cần thiết gì…để kịp thời cung cấp nhanh chóng tất thủ tục 3.3.4.Nhanh chóng thành lập hệ thống thơng tin bất động sản thị trường, bổ sung hoàn thiện nhân tố khác thị trường: -Có thể nhận thấy mức độ quan trọng hệ thống thông tin bất động sản thị trường việc vận hành hiệu sách tài bất động sản quản lý Nhà nước lĩnh vực Điều 9, Luật Đất đai 2003 quy định việc đăng ký theo dõi biến động sử dụng đất địa phương (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên-Môi trường) Như vậy, sở pháp lý hình thành, vấn đề thực tế phải nhanh chóng thành lập đưa vào hoạt 82 động Văn phịng nhằm tạo nguồn thơng tin bổ trợ cho việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nêu phần Ngồi ra, tình trạng thị trường bất động sản đưa ổn định, hệ thống thông tin thành lập hồn thiện nhanh chóng cịn giúp nhà quản lý theo dõi chuyển biến thị trường để có sách bình ổn kích thích kịp thời -Trước quy định tổ chức hoạt động dịch vụ quản lý sử dụng đất (Điều 11 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) đời, nhu cầu thị trường, hoạt động cấp thông tin bất động sản, tư vấn giá đất… hình thành cách tự phát nhanh chóng phát triển số lượng Các hoạt động khơng có quản lý kiểm sốt Nhà nước nên dần hoạt động không với chức vốn có chuyển thành hoạt động mơi giới nhà đất (“cị” nhà, đất) chủ yếu Trong khoảng thời gian dài (từ khoảng 1993 trở lại đây), hoạt động coi nhân tố gây nên biến động thị trường bất động sản Với quy định cụ thể hoạt động dịch vụ quản lý sử dụng đất Luật Đất đai 2003, quan chức cần xếp lại hoạt động dịch vụ thị trường bất động sản, đưa hoạt động trở chức nó, đồng thời đẩy mạnh hoạt động tư vấn giá đất, định giá đất, sàn giao dịch bất động sản hợp pháp …, nhanh chóng phát triển chất lượng số lượng để nhân tố khác thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động phát triển theo hướng tích cực 3.4.Dự kiến số ảnh hưởng tác động giải pháp: -Điều chỉnh giá đất sát với giá thị trường, hình thành tổ chức khai thác quỹ đất, hoàn thiện số yếu tố cơng tác bồi thường giúp việc giải phóng 83 mặt thực nhanh chóng, giảm khiếu kiện bất hợp lý giá, đất nhanh chóng đưa vào đầu tư xây dựng, sản xuất tạo giá trị gia tăng cho kinh tế -Sửa đổi, bổ sung số điểm sách liên quan thuế, lệ phí bất động sản, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận bất động sản, hình thành mạng lưới thông tin bất động sản giúp Nhà nước quản lý theo sát diễn tiến thị trường, ngăn ngừa chủ động trước tác động xấu biến động thị trường bất động sản gây ra, bên cạnh cịn giúp hạn chế sử dụng lãng phí đất đai, khuyến khích việc sử dụng đất đai vào hoạt động sản xuất kinh doanh Nhà nước quản lý bất động sản, ngân sách vừa thu khoản từ thuế, lệ phí liên quan bất động sản, vừa thu từ hoạt động kinh tế hiệu Quan hệ cung cầu thị trường bất động sản điều chỉnh, giảm thiểu cầu giả tạo hoạt động đầu thị trường -Điều chỉnh sách thu tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất, phương thức tiếp cận nguồn vốn xã hội, mặt giúp người giao đất hồn thành nghĩa vụ tài với Nhà nước, mặt đưa lượng vốn nhàn rỗi dân thu hút nguồn đầu tư từ nước vào hoạt động đầu tư thị trường bất động sản -Khi tổ chức trung gian người mua, người bán thị trường bất động sản (tài chính, tín dụng, bảo hiểm, thơng tin, mơi giới, tư vấn, định giá…) nhanh chóng hình thành, xắp xếp lại, người tham gia thị trường cung cấp nhiều tiện ích, hàng hố bất động sản có tính đảm bảo cao chất lượng an toàn sử dụng 84 KẾT LUẬN Trên sở lý luận phân tích tình hình thực tiễn hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam, sách tài áp dụng, đề tài hoàn thành nhiệm vụ mục tiêu đề thông qua xác định giải pháp khắc phục khiếm khuyết thị trường, đề xuất biện pháp khai thông hoạt động phát triển thị trường bất động sản thời gian tới Các thành đề tài tóm lược sau: -Xác định mục tiêu sách tài bất động sản giao dịch bất động sản Việt Nam thời gian tới -Đưa sách thuế chống đầu thị trường bất động sản -Đề xuất giải pháp hoàn thiện sách thuế tài khác, như: sách tiền thuê đất, vấn đề tài bồi thường, giải toả, sách thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất… -Xác định giải pháp hỗ trợ cho phát triển thị trường bất động sản Việt Nam như: giải pháp tăng nguồn vốn cho hoạt động thị trường, hoàn thiện nhân tố cần thiết cho thị trường, … -Dự kiến ảnh hưởng tác động giải pháp hoạt động giao dịch thị trường bất động sản thời gian tới Với kết đạt trên, tác giả mong nhận đồng tình góp ý quý thầy cô, bạn bè đồng nghiệp Trân trọng! 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO -Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam -Luật dân 2005 Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam -Luật Đất đai 1993 Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam -Luật Đất đai 2003 Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam -Lê Đình Thắng (2000) “Nguyên lý thị trường nhà đất”, NXB Chính trị quốc gia -Lê Xuân Bá (2003), “Sự hình thành phát triển thị truờng bất động sản công đổi Việt Nam” NXB Khoa học Kỹ thuật -Nghị định 74/NĐ-CP ngày 25/10/1993 Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam thi hành chi tiết Luật Thuế Sử dụng đất nông nghiệp -Nghị định 193/CP ngày 29/12/1992 Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam lệ phí trước bạ -Nghị định 94/NĐ-CP ngày 25/8/1994 Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thi hành Pháp lệnh thuế nhà, đất 10 -Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 11 -Nghị định 19/1000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam qui định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 12 -Nghị định 38/2000/NĐ-CP phủ ngày 23/8/2000 Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam Thơng tư hướng dẫn 115/2000/TT-BTC Bộ Tài nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thu tiền sử dụng đất 13 -Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất 14 -Nghị định 87/Chính phủ ngày 17/8/1994 Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam khung giá loại đất 86 15 -Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam phương pháp xác định giá khung giá loại đất 16 -Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất 17 -Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 18 -Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thu tiền sử dụng đất 19 -Quyết định 189/QĐ-BTC ngày 24/11/2000 Bộ Tài nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định giá thuê đất khu vực đầu tư nước 20 -Quyết định 1357/TC-QĐ-TCT ngày 30/12/1996 Bộ Tài nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định khung giá cho thuê đất tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất ... trường bất động sản Việt Nam? ?? 2.Mục đích đề tài: Đề tài: ? ?Thị trường bất động sản sách tài khai thơng thị trường bất động sản Việt Nam? ?? thực với mục đích đề xuất giải pháp nhằm ổn định, khai thông. .. hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam 4.Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu đề tài sách tài liên quan đến bất động sản giao dịch bất động sản thị trường bất động sản Việt Nam. .. định giá bất động sản 1.1.5.4 .Các hoạt động thị trường bất động sản Thông thường thị trường bất động sản có hoạt động chủ yếu sau: - Hoạt động mua - bán bất động sản: - Cho thuê bất động sản - Thế