Đang tải... (xem toàn văn)
476 Nguyên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Báo cáo phân tích chính sách pháp luật về đất đai và thị trường bất động sản hiện hành ở Việt Nam
bộ tài nguyên và môi trờng trung tâm điều tra quy hoạch đất đai báo cáo tổng kết đề tài nhánh báo cáo phân tích chính sách pháp luật về đất đai và thị trờng bất động sản hiện hành ở việt nam thuộc đề tài độc lập cấp nhà nớc đtđl 2002/15 nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trờng bất động sản ở việt nam Chủ nhiệm đề tài nhánh: Tôn gia huyên 5839-6 hà nội 6/2005 1 Báo cáo Phân tích chính sách, pháp luật về đất đai và thị trờng bất động sản hiện hành ở Việt Nam Chơng I Những vấn đề chung I. Chính sách đất đai hiện hành là kết quả của một quá trình phát triển lâu dài Ngay sau khi tuyên bố độc lập, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh phát động "Toàn dân tăng gia sản xuất nông nghiệp" (03/9/1945), sau đó là các sắc lệnh về giảm tô, tịch thu và chia cấp ruộng đất . Cuộc cải cách ruộng đất đầu những năm 50 của thế kỷ trớc đã làm thay đổi cơ bản bộ mặt nông nghiệp và nông thôn, làm nền tảng để góp phần kết thúc thắng lợi cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp và bắt đầu sự nghiệp khôi phục kinh tế sau chiến tranh. Phong trào hợp tác hoá cùng với tập thể hoá đất đai ở những năm 60 đã phát huy tác dụng của lực lợng sản xuất mới để cùng thực hiện thắng lợi hai nhiệm vụ chiến lợc thời bấy giờ là vừa xây dựng chủ nghĩa xã hội vừa bảo vệ tổ quốc. Tháng 4/1975 cuộc kháng chiến chống Mỹ kết thúc, thống nhất đất nớc, mở đầu một thời kỳ mới xây dựng đất nớc trong hoà bình. Đầu những năm 80 nền kinh tế cả nớc thể hiện sự sa sút ngày càng nghiêm trọng do hậu quả của chiến tranh, do nhợc điểm của cơ cấu và cơ chế kinh tế . và Đại hội lần thứ 6 Đảng Cộng sản quyết định phải Đổi mới mà bắt đầu bằng đổi mới t duy trong kinh tế. Luật đất đai 1987 là một trong hai sắc luật đầu tiên ra đời trong bối cảnh đó. Liên tục trong các thời kỳ Đại hội tiếp theo, đờng lối Đổi mới đợc duy trì và phát triển. Sau Đại hội lần thứ VII (1991), Hiến pháp 1980 đợc sửa đổi thành Hiến pháp 1992 và Luật đất đai 1987 đợc sửa đổi thành Luật đất đai năm 1993, rồi liên tiếp sau đó, các năm 1988, 2001 Luật này đợc sửa đổi, bổ sung một số Điều cho phù hợp với nền kinh tế đang đợc tăng trởng nhanh chóng. Đến cuối năm 2001, Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX đã quyết định phải: "Bố trí lại dân c, lao động và đất đai theo quy hoạch đi đôi với xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế, xã hội để khai thác có hiệu quả các nguồn tài nguyên" và, 2 để tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trờng, đổi mới và nâng cao hiệu lực quản lý nhà nớc, Đại hội đã chủ trơng: "Hình thành và phát triển thị trờng bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bớc mở thị trờng bất động sản cho ngời Việt Nam ở nớc ngoài và ngời nớc ngoài tham gia đầu t." Theo đó, Luật đất đai mới đợc Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ 01/7/2004 ra đời, đặt nền tảng pháp lý cho một thời kỳ phát triển mới về chính sách đất đai. II. Cơ sở đầu tiên mở đờng cho thị trờng bất động sản hình thành và phát triển là Luật đất đai 1987 và Pháp lệnh về nhà ở (1991) Theo tinh thần của Hiến pháp 1980, trong Điều 5 của Luật đất đai 1987 quy định "Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dới mọi hình thức .", nhng tại Điều 3 có mở ra rằng: "Nhà nớc bảo đảm cho ngời sử dụng đất đợc hởng những quyền lợi hợp pháp trên đất đợc giao, kể cả chuyển quyền, nhợng, bán thành quả lao động, kết quả đầu t trên đất đợc giao khi không còn sử dụng đất và đất đó đợc giao cho ngời khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định" . Tuy nhiên, sau đó lại cha giải thích cụ thể về "kết quả lao động", "kết quả đầu t" là gồm những cái gì? và theo "trình tự, thủ tục" nào? . nên những quy định này vẫn cha đủ điều kiện để trở thành hiện thực một cách phổ cập; nhất là khi "việc chuyển quyền sử dụng đất đai chỉ thực hiện trong các trờng hợp sau đây: 1. Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; 2. Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; 3. Khi ngời đợc giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của ngời đó vẫn còn sử dụng đất đó . Pháp lệnh nhà ở (1991), chấp nhận có sở hữu t nhân về nhà ở, nhng "Đất có nhà ở không phải là đối tợng của hợp đồng mua bán về nhà ở. Ngời đợc chuyển quyền sở hữu nhà ở đợc quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai". Tuy còn nhiều mặt phải hạn chế và thận trọng nhng hai văn bản pháp quy này có ý nghĩa rất quan trọng trong việc tạo điều kiện để tạo dựng thị trờng bất 3 động sản sau này, mà chủ yếu là xác lập quyền Sở hữu t nhân về nhà ở và việc chuyển quyền sử dụng đất . III. Luật đất đai 2003 là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách đất đai hiện hành trên cơ sở tổng kết hoạt động thực tiễn của 17 năm đổi mới Quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Hiến pháp 1992 (Điều 18) đã tạo tiền đề pháp lý xây dựng Luật đất đai năm 1993 và để các lần sửa đổi bổ sung Luật đất đai năm 1998, 2001 xử lý sát với nhu cầu phát triển của thực tiễn, Hiến pháp 1992 cũng quy định rằng: "Công dân có quyền xây dựng nhà ở theo quy hoạch và pháp luật ." (Điều 62) đã tạo thêm hành lang pháp lý để thị trờng bất động sản hình thành đợc thuận lợi hơn. Luật đất đai 2003 (có hiệu lực từ 01/7/2004) đã quy định chi tiết hơn về các điều kiện để hình thành thị trờng bất động sản và các hoạt động về tài chính đất đai, thể hiện tập trung trong các mục "Tài chính về đất đai và giá đất" (Mục 6 - từ Điều 56 đến Điều 60), "Quyền sử dụng đất trong thị trờng bất động sản" (Mục 7, từ Điều 61 đến Điều 63) . Đây sẽ trở thành cơ sở quan trọng để thể chế hoá các hoạt động liên quan đến quá trình hình thành và phát triển thị trờng bất động sản trong tơng lai. Những phân tích dới đây chủ yếu dựa vào những thông tin đã đợc tập hợp trong hai tài liệu của đề tài này: - Văn bản pháp luật hiện hành về bất động sản Việt Nam. - Từ điển bất động sản. 4 Chơng II Những quan điểm cơ bản I. Chế độ sở hữu đất đai Sở hữu đất đai là vấn đề phức tạp của nhiều nớc cả về mặt lý luận và thực tiễn, hơn nữa còn là vấn đề nhạy cảm của các thế lực chính trị của một số nớc trong "thời kỳ chuyển đổi" và các nớc đang phát triển . Riêng ở Việt Nam, vấn đề này đã đợc xử lý bớc đầu từ Hiến pháp 1980, sau đó Hiến pháp 1992 hoàn thiện thêm một bớc và Luật đất đai 1993 (sửa đổi bổ sung 1998, 2001) đã cụ thể hoá đợc một phần quan trọng; tuy nhiên cho đến Hội nghị Trung ơng 7 - Khoá IX (3/2003) vẫn có nhận định là vấn đề này "cha đợc xác định rõ". Để xác định rõ "vai trò và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu của nhà nớc đối với đất đai", Luật đất đai 2003 đã có các Điều quy định về "Sở hữu đất đai" (Điều 5), "Quản lý Nhà nớc về đất đai" (Điều 6), "Nhà nớc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nớc về đất đai" (Điều 7) . Có một điều cần nói tới khi tiếp cận vấn đề sở hữu đất đai về mặt pháp lý là: quản lý đất đai thì Nhà nớc nào cũng làm tuy không phải Nhà nớc nào cũng "thống nhất quản lý", nhng làm "đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của cả nớc" là điều ít gặp, đây là cách lựa chọn đợc xuất phát từ những hoàn cảnh chính trị, kinh tế, xã hội cụ thể của Việt Nam. Do đó việc phân tích chế độ sở hữu này cho đúng với tinh thần của Hiến pháp, đồng thời phải khả thi trong tình huống pháp lý cụ thể là rất cần thiết. Với t cách là ngời "thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với tài sản thuộc sở hữu toàn dân", Nhà nớc thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Do đặc thù của đất đai vừa là tài sản, vừa là tài nguyên, Nhà nớc tổ chức thực hiện các quyền của mình theo những nguyên tắc sau đây: 1. Về quyền chiếm hữu đất đai Nhà nớc các cấp tự nắm giữ tổng hợp tài sản/tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình - sự nắm giữ này là tuyệt đối và không điều kiện, không thời hạn. Với vai trò này, trách nhiệm của Nhà n ớc các cấp có cơ sở pháp lý để xác định quy mô về không gian và thời gian. 5 Để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn của mình, Nhà nớc quyết định "chia" một phần quyền chiếm hữu của mình cho ngời sử dụng trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhng không phải là vĩnh viễn. Ngời sử dụng đất đai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhng là theo sự khống chế mà quyền chiếm hữu chung của Nhà nớc đã quy định cho mình, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng. Pháp luật quy định cụ thể sẽ đợc "phân cấp" và "chia" ở mức độ và phạm vi nào? bằng cách nào? trong trờng hợp nào thì quyền chiếm hữu của ngời sử dụng đất không còn? . 2. Về quyền sử dụng đất đai Nhà nớc khai thác công dụng, hởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nớc thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nớc không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nớc - sử dụng đất vào mọi mục đích. Nh vậy, quyền sử dụng đất lại đợc trích ra để giao về cho ngời sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nớc trong trờng hợp này đợc thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu t của Nhà nớc mang lại. Quyền sử dụng đất đai của Nhà nớc và quyền sử dụng đất cụ thể của ngời sử dụng đất tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ quy mô trong quan hệ giữa "vĩ mô" và "vi mô" nhng đều phải thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hởng lợi. ở đây, quyền sử dụng đất không phải bị chia ra mà là đợc tổ chức để việc sử dụng đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất, ngời sử dụng đất không thể chỉ vì lợi ích của bản thân mình mà phải còn vì lợi ích chung của toàn xã hội, chính trên cơ sở này để xây dựng và xác định quyền và nghĩa vụ công dân của ng ời sử dụng đất đợc Nhà nớc giao. Pháp luật sẽ và còn phải quy định tiếp về cơ chế phân phối lại hoa lợi, lợi tức từ đất thông qua các chính sách cụ thể về đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng, thuế và phí liên quan đến đất đai. Một trong những quy định quan trọng nhất để "xác định" quyền sở hữu nhà nớc đối với đất đai về kinh tế là quyền thu lợi từ đất. Mọi hoa lợi và lợi tức từ đất 6 có đợc là nhờ vào 3 yếu tố quan trọng, đó là: 1. Các điều kiện đặc biệt của thiên nhiên; 2. Đầu t của Nhà nớc và xã hội; và 3. Đầu t của ngời trực tiếp sản xuất. Về nguyên tắc, ngời trực tiếp sử dụng đất đợc Nhà nớc giao chỉ đợc hởng lợi ích từ đất do chính mình đầu t mang lại. Pháp luật cần căn cứ vào tình hình thực tế về kinh tế - xã hội và các chính sách của phát triển để quy định hình thức, biện pháp và mức độ điều tiết các nguồn thu từ đất để vừa bảo vệ đợc chế độ sở hữu lại vừa đảm bảo đợc các yêu cầu của ổn định và phát triển. 3. Về quyền định đoạt tài sản/tài nguyên đất đai Đất đai là tài sản/tài nguyên đặc biệt, không giống với các loại tài sản thông thờng, nên việc thực hiện quyền định đoạt cũng phải đợc tiến hành một cách đặc biệt - không có việc Nhà nớc "chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho ngời khác", vì nếu vậy thì chế độ sở hữu toàn dân về toàn bộ đất đai sẽ không còn! Để phù hợp với việc tổ chức sử dụng đất và yêu cầu nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong xã hội, pháp luật cho phép ngời sử dụng đất thực hiện những quyền năng hạn chế có liên quan đến việc định đoạt số phận pháp lý của những thửa đất đợc giao trong những trờng hợp quy định, với những mục đích sử dụng cụ thể. Quyền định đoạt của Nhà nớc là cơ bản và tuyệt đối thể hiện các hoạt động cụ thể khi giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyền định đoạt này gắn liền với quyền quản lý về đất đai làm tăng thêm vai trò của Nhà nớc trong việc tổ chức sử dụng đất đai và nâng cao hiệu quả của việc sử dụng này. Những quyền năng của ngời sử dụng đất liên quan đến việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể đợc thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất hoặc góp vốn quyền sử dụng đất theo những quy định cụ thể của pháp luật; những quyền năng này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phơng thức nhận đất và đối tợng nhận đất . mà pháp luật cần quy định cụ thể. II. Các quyền của ng ời sử dụng đất "Chuyển quyền sử dụng đất" là một quy định mới của Hiến pháp 1992, theo đó, Luật đất đai 1993 và các Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai 1998, 2001 đã liên tục cụ thể hoá thành các quyền cụ thể; và đến Luật đất đai 2004 thì đã đợc chi tiết hoá thành "9 quyền" là: chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 61) . 7 Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Việc "lấy đất đổi đất" đợc sử dụng thuận lợi trong những trờng hợp sau đây: - Nông dân đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện c, giải toả xâm phụ canh, hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu "có tốt, có xấu, có gần, có xa". - Những ngời có đất ở trong cùng một địa phơng có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất là không có mục đích thơng mại nên cần tạo hành lang pháp lý thông thoáng, nhất là trong trờng hợp điều chỉnh đất đai đến từng hộ gia đình trớc khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Chuyển nhợng quyền sử dụng đất diễn ra đa dạng và rộng rãi hơn khi ngời sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không còn khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép . Trong trờng hợp này, ngời nhận đất phải trả cho ngời chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có đợc quyền sử dụng đó và số đầu t làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất là ở chỗ: - Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất. - Nhà nớc có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất. - Nhà nớc có thể quy định một số trờng hợp không chuyển quyền sử dụng đất. - Mọi cuộc chuyển nhợng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp. Cho, tặng, để thừa kế quyền sử dụng đất cũng là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tình huống đặc biệt, ngời nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhng có thể phải nộp thuế (?) 8 Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ dừng trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thơng mại, dịch vụ để tạo thuận lợi cho những ngời "thừa đất" và những ngời "cần đất" gặp nhau, rồi từ đó thúc đẩy các hoạt động "kinh doanh địa sản" với nghĩa khuyến khích đầu t làm tăng giá trị sử dụng của đất đai theo đúng quy hoạch và kế hoạch đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt, hỗ trợ đắc lực cho việc hình thành và phát triển thị trờng bất động sản. Trong các giao dịch trên thị trờng bất động sản thì giá trị chuyển nhợng quyền sử dụng đất chiếm một tỷ trọng rất có ý nghĩa. Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng cũng là một hình thức mới về "chuyển quyền sử dụng đất đai không đầy đủ". Ngời làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với ngời cho vay. Khi thị trờng cha phát triển thì đất đai dùng làm vật thế chấp không đợc chuyển dịch, vẫn do ngời thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo cho một giá trị nhất định. Khi ngời thế chấp đến kỳ không thể trả nợ đợc, ngời nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và u tiên thanh toán để thu hồi vốn. Hoạt động thế chấp sôi động sẽ làm cho thị trờng trở nên linh hoạt, tỷ lệ huy động vốn xã hội càng cao và càng phát huy đợc tiềm năng vốn hoá của tài sản. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trờng bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị quyền sử dụng đất. Do giá cả đất đai không chỉ phụ thuộc vào thị trờng và việc trả tiền sử dụng đất không phải mọi trờng hợp đều giống nhau và việc phát mại đất đai liên quan đến chức năng của tổ chức tín dụng và các đối tợng sử dụng đất . nên pháp luật phải quy định chi tiết về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ tín dụng có thế chấp, và quan hệ này phải chịu sự giám sát chặt chẽ của Nhà nớc với phơng thức định giá và đăng ký thế chấp, giải chấp . Trong trờng hợp ngời vay tiền không có quyền sử dụng đất để thế chấp thì có thể dùng phơng thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng quyền sử dụng đất của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình. Sau khi thực hiện xong cam kết bảo lãnh, ngời bảo lãnh có quyền yêu cầu ngời đợc bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ đối với mình. Cam kết bảo lãnh phải đợc làm bằng văn bản, có chứng thực của cơ quan công chứng Nhà nớc và các xác nhận khác theo quy định của pháp luật. 9 Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là một hình thức mới, giúp cho ngời có quyền sử dụng đất có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh khai thác phát triển nhà cửa, đất đai, sản xuất, xây dựng xí nghiệp . tuy cha có nhiều trên thực tế nhng phơng thức này sẽ tạo ra nhiều thuận lợi trong các trờng hợp chuyển mục đích sử dụng đất sang kinh doanh sản xuất công nghiệp, thơng mại hay dịch vụ, và cả trong trờng hợp tổ chức sản xuất nông nghiệp theo hình thức hợp tác xã kiểu mới hoặc theo phơng thức trang trại. Nếu thực hiện tốt, còn có thể đơn giản hoá các thủ tục về chuyển mục đích sử dụng và đăng ký biến động đất đai - thay vì phải có quyết định thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng, giao đất . mất nhiều thời gian và công sức thì nay chỉ cần có một quyết định thành lập tổ chức kinh tế cùng với vốn pháp định và các thành viên sáng lập, nếu là mở rộng doanh nghiệp thì chỉ là quyết định về điều chỉnh quy hoạch đất đai và bổ sung vốn pháp định, vốn cố định mà thôi! Phơng thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất còn là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế mà không gây rối loạn về lao động của địa phơng, nhất là trong các trờng hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thơng mại . mà vẫn đảm bảo đợc việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đờng hiện đại hoá và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn. Để đạt đợc các mục tiêu này, pháp luật còn phải quy định chi tiết về giá đất, chế độ quản lý và sử dụng đất cổ phần, quyền và nghĩa vụ của ngời góp cổ phần bằng quyền sử dụng đất, việc phân chia lợi nhuận xí nghiệp . III. Vấn đề thảo luận 1. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Trong nền kinh tế thị trờng hiện đại, vấn đề sở hữu tài sản luôn luôn là mối quan tâm của các nhà nghiên cứu lý luận và hoạch định chính sách. Tuy còn nhiều quan điểm và giải pháp khác nhau, nhng mối quan tâm cuối cùng không phải là ở chỗ thuộc sở hữu t nhân hay sở hữu nhà nớc, sở hữu cá nhân hay sở hữu toàn dân, mà là những quyền và lợi ích cụ thể cùng với nghĩa vụ tơng ứng của ngời sử dụng đất đã đợc xử lý nh thế nào? bằng cách nào? và liệu có đợc đa số ngời sử dụng đất cho là hợp lý? Đối với tài sản đất đai thì bất kể thuộc hình thức sở hữu nào thì các Nhà nớc đều phải tìm cách - tạo ra một cơ chế thuận lợi và hợp lý nhất - can thiệp trực tiếp vào các quan hệ về đất đai với mục đích khai thác tốt nhất tài nguyên quốc gia và phân phối hợp lý nguồn lợi có đợc từ tài nguyên [...]... một thể chế hợp lý và khả thi trong những điều kiện cụ thể của mình; và trong bất kỳ hoàn cảnh nào thì về mặt pháp lý đều phải đợc xây dựng trên một nền tảng thống nhất và nhất quán Với ý nghĩa đó, những quy định về "Sở hữu đất đai" , "Quản lý nhà nớc về đất đai" , và "Nhà nớc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nớc về đất đai" của Luật đất đai (Điều 5, Điều... số lợng của đất đai - Đó là con đờng quan trọng để giải quyết quan hệ cung cầu của thị trờng V Đăng ký đất đai và đăng ký bất động sản Đăng ký đất đai là thủ tục pháp lý để xác lập quyền của ngời sử dụng đất và là căn cứ để Nhà nớc tiến hành các biện pháp quản lý và tiếp nhận các nghĩa vụ của ngời sử dụng đất - về mặt kinh tế thì đó là biện pháp để cố định các quyền và nghĩa vụ của ngời có và ngời sử... nghị I Chính sách và pháp luật về đất đai là gắn liền với quá trình đổi mới và sự hình thành, phát triển của thị trờng bất động sản ở Việt Nam Thực tiễn của gần 20 năm qua chứng minh rằng một khi bớc vào cơ chế thị trờng và nhất là khi phát triển thị trờng bất động sản, thì một trong những vấn đề phải giải quyết trớc tiên là chính sách và pháp luật về đất đai Chính sách pháp luật về đất đai không chỉ là... phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai, tiền xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thờng khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất (Điều 54 Luật đất đai 2003) Điều này còn quy định rằng "Chính phủ quy định việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thờng cho Nhà nớc khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai" , nghĩa là cần... điều cần chú ý là sự hình thành và phát triển của thị trờng bất động sản gắn liền với sự hình thành và phát triển của thị trờng quyền sử dụng đất - Về lý thuyết là cần phân biệt hai loại hình này để làm cơ sở cho hoạch định chính sách nhng trong vận hành thực tế của bộ máy quản lý Nhà nớc đối với thị trờng bất động sản thì không thể tách rời (!) + Quy định rằng: "Bộ Tài nguyên và Môi trờng chịu trách... sử dụng đất mới đợc thể hiện bằng tiền, và chính đó là cơ hội để các chính sách điều tiết có tính kinh tế, xã hội trở thành hiện thực Các điều kiện để giao dịch đất đai đợc tiến hành nhanh chóng, hiệu quả cũng là những điều kiện để thị trờng bất động sản phát triển bền vững và lành mạnh Về mặt quản lý nhà nớc thì đó là một hệ thống hành lang pháp lý càng rõ ràng mạch lạc càng tốt và một hệ thống tổ... (tranh chấp đất đai, giải phóng mặt bằng, tái định c) Từ thực tế đó, có thể thấy rằng để thị trờng bất động sản có thể hình thành một cách vững vàng và phát triển lành mạnh thì cần đặc biệt chú ý xây dựng một hệ thống chính sách và pháp luật đất đai phù hợp với tình hình và nhu cầu của phát triển, đồng thời tổ chức tốt việc thực hiện đến tận cơ sở, đến mọi ngời có liên quan và đến từng thửa đất Mọi chính... quan hệ nội bộ giữa các cơ quan quản lý nhà nớc với nhau mà thôi Đầu ra Đầu vào Sở Tài nguyên và Môi trờng Ngời sử dụng đất Dự thảo quyết định Phòng Tài nguyên và Môi trờng Giấy chứng nhận Quyền sử Nguồn thông tin đất đai dụng đất (cấp mới hoặc xác Quyết định Văn phòng đăng ký đất đai nhận biến động) Yêu cầu đăng ký Chỉnh lý hồ sơ địa chính Thông tin đất đai đã chỉnh lý Địa chính cấp xã Ngời sử dụng đất. .. giá đất và quản lý giá đất là khâu then chốt để quản lý đợc thị trờng bất động sản Khung giá đất hiện hành là cha đủ để các địa phơng xây dựng bảng giá của mình một cách thống nhất, ngoài vị trí địa lý - kinh tế, mục đích sử dụng, giá đất còn phụ thuộc vào quy mô, hình dáng, thửa đất và cả yếu tố tâm lý nữa Trên những phạm vi nhất định cần xác định đợc vùng giá, thửa đất chuẩn định giá và các hệ số điều... chế mới 14 Chơng III Giải pháp và chính sách I Xây dựng pháp luật Tạo dựng một khuôn khổ pháp luật là yếu tố tiên quyết để hình thành và phát triển thị trờng bất động sản Theo đó, Luật đất đai 2003 đã tổng kết kinh nghiệm của 15 năm triển khai để có đợc một khung pháp luật tơng đối đồng bộ để giải quyết những vấn đề chủ yếu có liên quan đến thị trờng bất động sản nh: sở hữu đất đai (Điều 5); Quản lý . đai và thị trờng bất động sản hiện hành ở việt nam thuộc đề tài độc lập cấp nhà nớc đtđl 2002/15 nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình. Đổi mới đợc duy trì và phát triển. Sau Đại hội lần thứ VII (1991), Hiến pháp 1980 đợc sửa đổi thành Hiến pháp 1992 và Luật đất đai 1987 đợc sửa đổi thành