1 MỤC LỤC 1 2 DANH MỤC BẢNG BIỂU 2 3 CHƯƠNG MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong những năm gần đây, cùng với sự bùng nổ của nền kinh tế thị trường nói chung, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mạnh mẽ cả về số lượng và quy mô với hàng chục tỉ USD đầu tư vào các dự án với nhiều loại hình khác nhau. Sau khủng hoảng kinh tế, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn khó khăn và nhiều bất ổn, việc lựa chọn dự án phù hợp và có tính hiệu quả kinh tế cao là điều rất quan trọng cấp thiết cho từng doanh nghiệp, trong đó đối với doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản có nhiều hạn chế cũng như nắm bắt được sự vận hành cũng như đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam chưa đầy đủ. Theo đó, việc lựa chọn được bất động sản mang lại hiệu quả trong hoạt động của doanh nghiệp phụ thuôc không nhỏ vào kết quả của việc thẩm định dự án bất động sản, đặc biệt là trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Thẩm định dự án bất động sản là một nội dung quan trọng, có ý nghĩa then chốt cho việc quyết định đầu tư dự án bất động sản của các doanh nghiệp. Trên thực tế, các khoản nợ xấu của các ngân hàng đối với việc cho vay đầu tư bất động sản của doanh nghiệp nói chung và cho vay dựa trên tài sản thế chấp (bất động sản) cho các hoạt động thẩm định mà các doanh nghiệp đang triển khai dư án xây dựng bất động sản hoặc sử dụng kết quả nghiên cứu của các công ty tư vấn đầu tư, công tác thẩm định dự án còn nhiều bất cập. Xuất phát từ những bất cập trong công tác thẩm định dự án bất động sản tại thị trường Việt Nam nên đề tài “Thẩm định dự án đầu tư Bất động sản tại công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan ở Việt Nam” được học viên chọn làm đề tài luận văn, thông qua đó chúng ta có thể xem xét cách các 3 4 doanh nghiệp nước ngoài thẩm định một dự án đầu tư bất động sản và cũng qua đây chúng ta có thể đánh giá mặt được, ưu điểm cũng như hạn chế để đề xuất những giải pháp hiệu quả nhằm tăng cường năng lực thẩm định cho doanh của Công ty HHCP kiến thiết Hưng tổng Đài Loan nói riêng, cho các doanh nghiệp đầu tư, và hoạt động trong lĩnh vực thẩm định bất động sản tại thị trường Việt Nam nói chung. 2. Mục đích nghiên cứu Mục tiêu chung: - Tổng hợp cơ sở lý luận cho việc thành lập một khung pháp lý và quy trình hoàn thiện cho công tác thẩm định các dự án đầu tư bất động sản, từ đó tạo cơ sở nền tảng cho nội dung quản trị rủi ro đối với lĩnh vực đầu tư bất động sản. - Xem xét, đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại một doanh nghiệp cụ thể. Thông qua đó, có cái nhìn khái quát đối với tình hình thẩm định dự án tại các doanh nghiệp, tổ chức tại Việt Nam. Trên cơ sở những kết quả có được, kiến nghị, đề xuất các giải pháp phù hợp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án bất động sản tại Việt Nam. Mục tiêu cụ thể: - Hệ thống hoá, bổ sung các vấn đề lý luận liên quan đến công tác thẩm định dự án đầu tư đối với bất động sản tại Việt Nam nói chung và tại Hà Nội nói riêng. - Phân tích thực trạng tình hình triển khai, kết quả thu được, những tồn tại hạn chế trong công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản của Công ty HHCP kiến thiết Hưng Tổng tại Việt Nam - Dựa trên những đánh giá, phân tích thực trạng, tạo cơ sở đề xuất, kiến nghị các giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư của Công ty nói riêng, đưa ra kiến nghị, định hướng, quy trình chung và phương án hoàn 4 5 thiện quy trình, nâng cao chất lượng thẩm định cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực thẩm định đầu tư các dự án bất động sản. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Quy trình, nội dung, những nhân tố, tác động và ảnh hưởng đến thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan ở Việt Nam. Từ đó, khái quát đối với các doanh nghiệp thẩm định bất động sản trên phạm vi toàn quốc. Phạm vi nghiên cứu: Phân tích và đánh giá các dự án đã được triển khai tại công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan. Không gian: Xem xét và đánh giá tại thị trường bất động sản Việt Nam. Các trường hợp minh họa điển hình, phân tích cụ thể lấy dẫn chứng tại các dự án mà công ty hoặc các doanh nghiệp hoạt động trong cùng lĩnh vực đang thực hiện hoặc đã thực hiện tại thị trường Hà Nội. Các dự án được xem xét và phân tích được chú trọng đến các danh mục bất động sản triển khai về mảng văn phòng, nhà ở, căn hộ chung cư bán và cho thuê tại các quận nội thành Hà Nội. Thời gian: Từ khi Công ty bắt đầu hoạt động và có văn phòng đại diện tại Việt Nam. 4. Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau: Phương pháp phân tích định tính (gồm các chỉ tiêu định tính, thể hiện các giá trị hiệu quả đạt được như: hiệu quả kinh tế, hiệu quả kỹ thuật, hiệu quả xã hội, hiệu quả quốc gia và cộng đồng); Phương pháp phân tích định lượng (gồm các chỉ tiêu định lượng, thể hiện quan hệ giữa chi phí và kết quả đạt được của dự án); Phương pháp phân tích dòng tiền, phân tích chi phí – lợi ích. Ngoài ra, còn áp dụng các phương pháp phân tích các hệ số tài chính liên quan đến hiệu quả hoạt động của bản thân doanh nghiệp để xem xét đến khả năng đáp ứng 5 6 tài chính của doanh nghiệp đối với dự án đầu tư bất động sản được đề cập đến hay không. Nguồn dữ liệu chủ yếu được sử dụng trong luận văn: sử dụng nguồn dữ liệu thu thập từ các tài liệu, thông tin nội bộ liên quan của công ty cũng như của các công ty tư vấn khác. 5. Kết cấu luận văn Từ việc xem xét và đánh giá vai trò của các dự án đầu tư nói chung, Luận văn sẽ phân tích sâu hơn vai trò của công tác thẩm định, giám sát đầu tư đối với nền kinh tế Việt Nam nói chung và đối với bản thân doanh nghiệp thực hiện hoạt động đầu tư nói riêng. Cùng với đó, dưới góc độ phân tích, Luận văn cũng sẽ đề cập đến những yêu cầu đặt ra nhằm mục tiêu hoàn thiện quy trình/hệ thống cũng như chất lượng thẩm định dự án bất động sản. Để làm rõ cho những vấn đề được nêu lên, kết cấu luận văn gồm 3 chương, cụ thể như sau: Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định dự án đầu tư bất động sản. Chương 2: Thực trạng thẩm định dự án bất động sản tại Công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan ở Việt Nam Chương 3: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư tại Công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan ở Việt Nam 6 7 7 8 CHƯƠNG I1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái quát chung về dự án đầu tư bất động sản 1.1.1. Khái niệm về dự án đầu tư bất động sản Một dự án là một tập hợp các hoạt động được liên kết, tổ chức chặt chẽ, có thời điểm bắt đầu, thời điểm kết thúc cụ thể, nhằm đạt được một mục đích cụ thể. Đầu ra của dự án có thể là các sản phẩm, các dịch vụ, hay các kết quả cụ thể, đi kèm với các tác động kinh tế/xã hội/và môi trường trong thời gian trong và sau dự án 1 . Ba yếu tố của một dự án: (1) thời điểm bắt đầu và kết thúc, (2) mục đích cụ thể của dự án và (3) những điều kiện ràng buộc dự án- còn gọi là các tham số của một dự án. TheoVề hoạt động đầu tư, theo định nghĩa của kinh tế chính trị thì “Hoạt động đầu tư (gọi tắt là đầu tư) là quá trình sử dụng các nguồn lực tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn, tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế nói chung, các cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ của ngành, cơ quan quản lý và xã hội nói riêng.Hoạt động đầu tư bao gồm đầu tư trực tiếp và gián tiếp”. 2 Đứng trên góc nhìn của kinh tế học hiện đại thì “DAĐT là một tập hợp các hoạt động đặc thù nhằm tạo nên một thực tế mới có phương pháp trên cơ sở các nguồn lực nhất định”. 3 1 Viện Tiêu chuẩn quốc gia Anh, ‘Guide to Project Management’ 2000 2 http://doanhnhanhanoi.net/38778/khai-niem-dau-tu.html 3 http://luatbachviet.vn/thu-tuc-dau-tu-nuoc-ngoai/du-an-dau-tu-la-gi.html 8 9 Tại Việt Nam, Nghị định số 52/1999 NĐ-CP ngày 08/07/1999 của Chính phủ về quy chế quản lý đầu tư và xây dựng cơ bản quy định: “ DAĐT là tập hợp các đề xuất có liên quan tới việc bỏ vốn để tạo vốn, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thơì gian nhất định”. Theo đó, trong phạm vi nghiên cứu của Luận văn này, khái niệm Dự án đầu tư bất động sản được xem xét đến là: Dự án đầu tư bất động sản là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tạo dựng tài sản là bất động sản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội. Về mặt hình thức: DAĐT là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết có hệ thống về các hoạt động cũng như những khoản mục chi phí theo một kế hoạch cụ thể, rõ ràng nhằm đạt được những mục tiêu nhất định được đề ra trong tương lai. Về mặt nội dung: DAĐT là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau như chi phí, lợi nhuận, nhân lực, vật liệu… nhằm đạt được những mục đích đã đề ra thông qua nguồn lực đã xác định như vấn đề thị trường, sản phẩm, công nghệ, kinh tế, tài chính… Vì vậy, có thể thấy việc xác lập một DAĐT tốt đồng nghĩa với yêu cầu bắt buộc phải thể hiện được việc sử dụng có hiệu quả các yếu tố đầu vào để thu được đầu ra phù hợp với những mục tiêu cụ thể. Đầu vào có thể xem xét đến là các yếu tố như lao động, nguyên vật liệu, đất đai, tiền vốn… Đầu ra là các sản phẩm dịch vụ cụ thể hoặc tiết kiệm, giảm bớt các phần chi phí hoặc đầu vào cho các hoạt động khác. Sử dụng đầu vào được hiểu là sử dụng các giải pháp kỹ thuật công nghệ, biện pháp tổ chức quản trị và các luật lệ… 9 10 Dựa theo từng nội dung dự án phân tích thì mỗi dự án sẽ bao hàm những thành phần chung và những yếu tố riêng biệt. Nhìn chung, các DAĐT hiện nay vẫn gồm những thành phần chính sau: + Các mục tiêu cần đạt được khi thực hiện dự án: Khi thực hiện dự án, sẽ mang lại những lợi ích gì cho địa phương nói chung và bản thân chủ đầu tư nói riêng. Thông thường, tùy vào mục đích của việc hình thành dự án, các mục tiêu của dự án đầu tư sẽ được căn cứ vào 03 khía cạnh bao gồm: kinh tế - xã hội – môi trường. + Các kết quả thu được: Đó là những kết quả dự kiến sẽ thu được sau khi triển khai và hoàn thiện dự án. Dựa trên những tính toán, ước lượng và đánh giá từ những kết quả mang lại của dự án – so sánh với những mục tiêu cần đạt được – từ đó đưa ra được những quyết định cụ thể cho việc nên hay không nên thực hiện dự án. Đây là điều kiện cần thiết để thực hiện các mục tiêu của dự án. Mặt khác, các kết quả mang lại từ dự án là những số liệu thực tiễn để đạt được những mục tiêu dự án cần hướng dến. + Các hoạt động có liên quan: Là những nhiệm vụ hoặc hoạt động được thực hiện trong dự án để tạo ra các kết quả nhất định, cùng với một lịch biểu và trách nhiệm của các bộ phận sẽ được tạo thành kế hoạch làm việc của dự án. + Các nguồn lực cho đầu tư: Đối với dự án đầu tư bất động sản, ngoài các nguồn lực liên quan đến tài chính, nhân sự, yếu tố tính sẵn có cũng như sự hỗ trợ liên quan đến chính sách, định hướng, quy hoạch và điều kiện pháp lý cũng được xem xét đến như khía cạnh nguồn lực ảnh hưởng đến dự án. Tại một thời điểm nhất định, các nguồn lực cũng ở mức có giới hạn. Theo đó, quá trình hoạch định dự án và đưa ra những ước lượng, giả thiết trong công tác tính toán, thẩm định, cần căn cứ vào tình hình thực tiễn và giả định mang tính khả thi đối với việc triển khai dự án. 10 [...]... thời: kịp thời về thời hạn, thời gian thẩm định dự án nhằm nắm bắt được các cơ hội đầu tư và kịp tiến độ của dự án 1.2.4 Đặc điểm của công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản Đặc điểm của công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản, phụ thuộc vào mục đích sử dụng kết quả thẩm định dự án bất động sản của chủ thể có yêu cầu thẩm định Công tác thẩm định dự án đầu tư, ngoài những nội dung tuân thủ các... toán cũng như yếu tố cấu thành giá trị đó Vậy thẩm định dự án đầu tư là việc thẩm tra, so sánh, đánh giá một cách khách quan, khoa học, và toàn diện các nội dung của dự án, hoặc so sánh đánh giá các phương án của một hay nhiều dự án để đánh giá tính hợp lý, tính hiệu quả và tính khả thi của dự án Từ đó có những quyết định đầu tư và cho phép đầu tư 1.2.2 Thẩm định dự án đầu tư bất động sản Thẩm định dự. .. biệt đối với các dự án đầu tư Theo đó, công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản là mang lại cho nhà đầu tư có được thông tin căn bản về giá trị của bất động sản tại thời điểm đầu tư Từ những giả định của thị trường tại thời điểm hiện tại, nhà đầu tư có được những dự trù các khoản lợi tức mà bản thân bất động sản mang lại Đó là khía cạnh lợi ích từ phía nhà đầu tư với bất động sản 20 21 Lợi tức... ổn định trong một khoảng thời gian dài trước khi có sự xem xét lại hợp đồng thuê 1.2 Thẩm định dự án đầu tư bất động sản 1.2.1 Khái niệm về thẩm định dự án đầu tư Thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức xem xét một cách khách quan toàn diện các nội dung cơ bản ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi của dự án để ra quyết định đầu tư và quyết định đầu tư Do sự phát triển của đầu tư ở nước ta, công tác thẩm. .. cơ bản của nhà đầu tư Nhà đầu tư được hưởng lợi do dùng tiền vay để đầu tư trong khi chi phí vay tiền nhỏ hơn lợi ích mang lại do đầu tư Nhiều nhà đầu tư thường đánh giá phần lớn số tiền đầu tư cho bất động sản là đi vay nên lợi ích tài chính trong đầu tư bất động sản lớn hơn so với các loại hình đầu tư khác Kiểm soát đầu tư là lý do khác khiến đầu tư BĐS trở nên hấp dẫn Nhiều nhà đầu tư quan tâm đến... tư là yêu cầu bắt buộc, nó cho nhà đầu tư thông tin để ra quyết định Bên cạnh đó, công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung và thẩm định dự án đầu tư bất động sản nói riêng bắt nguồn từ vai trò quản lý vĩ mô của nhà nước đối với các hoạt động đầu tư Nhà nước với chức năng quản lý của mình sẽ can thiệp vào quá trình lựa chọn các dự án được đầu tư Bởi một dự án đầu tư dù được tiến hành soạn thảo kỹ lưỡng... Phân loại dự án đầu tư bất động sản Tùy theo từng mục đích sử dụng và hoạt động, người ta phân chia các dự án bất động sản theo từng tiêu chí khác nhau Tuy nhiên, trong giới hạn của luận văn này, tác giả chỉ đề cập đến sự phân chia đơn giản theo loại hình đầu tư, có thể chia các dự án đầu tư bất động sản ra làm bốn loại sau: - Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, chung cư, nhà ở: Là các dự án xây dựng các... của dự án khi rủi ro xảy ra Kết quả cuối cùng là phương án để chủ đầu tư có thể cân nhắc đến hiệu quả của dự án và tính rủi ro có thể gặp phải – tránh trường hợp quyết định đầu tư nhưng không mang lại lợi ích 1.2.5 Yêu cầu của công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản Thẩm định dự án giúp các nhà đầu tư lựa chọn được các dự án khả thi, hiệu quả và có khả năng thu hồi vốn Do vậy yêu cầu đặt ra với công. .. ở cùng với cơ sở hạ tầng đường xá đi kèm nhằm mục đích đưa vào kinh doanh (để bán hoặc cho thuê) - Dự án xây dựng nhà tại nơi đã có sẵn cơ sở hạ tầng: Là dự án xây dựng nhà tại các khu vực đã có sẵn cơ sở hạ tầng - Dự án xây dựng mặt bằng cho thuê: Là các dự án xây dựng văn phòng, siêu thị, trung tâm thương mại, nhà kho… để cho thuê - Dự án đầu tư phát triển bất động sản du lịch: Là các dự án đầu tư. .. dự án, từ đó ra quyết định đầu tư và cho phép đầu tư Kết quả của việc thẩm định dự án đầu tư là đưa ra những kết luận về tính khả thi của dự án - Yêu cầu: Lựa chọn được dự án đầu tư có tính khả thi cao (có khả năng thực hiện, đem lại hiệu quả và hiệu quả chắc chắn) Loại bỏ được các dự án đầu tư không khả thi nhưng không bỏ lỡ mất các cơ hội đầu tư có lợi Thẩm định được tiến hành với tất cả các dự án . trạng thẩm định dự án bất động sản tại Công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan ở Việt Nam Chương 3: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư tại Công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan ở Việt Nam 6 7 7 8 CHƯƠNG. công ty tư vấn đầu tư, công tác thẩm định dự án còn nhiều bất cập. Xuất phát từ những bất cập trong công tác thẩm định dự án bất động sản tại thị trường Việt Nam nên đề tài Thẩm định dự án. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái quát chung về dự án đầu tư bất động sản 1.1.1. Khái niệm về dự án đầu tư bất động sản Một dự án là một tập hợp các hoạt động