TÓM LƯỢC Thị trường nhà ở Việt Nam trong thời gian qua nói chung có nhiều biến động, có giai đoạn hàng hóa nhà ở bán rất tốt (“sốt” đỉnh điểm vào năm 2004 đến 2008) và có giai đoạn trầm lắng (“đóng băng” vào năm 2011 đến nay). Nhưng riêng hàng hóa nhà ở dân dụng cho xã hội thì luôn ở trong trạng thái bán rất tốt,hình thức giao dịch thông qua SGD luôn sôi động, đa dạng,bùng nổ hay trầm lắng đi nữa nhưng thị trường lúc nào cũng cần các SDG và cả người mua phải công khai và minh bạch về giá BĐS . Chính vì vậy các cơ quan QLNN đã có nhiều chính sách nhằm khuyến khích đầu tư phát triển loại hàng hóa,các đối tượng này. Măc dù có nhiều chính sách với những khuyến khích, hỗ trợ của các cơ quan QLNN nhưng tốc độ tăng trưởng về vốn đầu tư cho nhà ở dân dụng được giao dịch thông qua các SGD vẫn không được như mong đợi,trong thời gian 10 năm tới nếu với tốc độ hiện tại thì vẫn chưa thể đáp ứng được nhu cầu của thị trường cũng như mong muốn của nhà nước. Các chính sách QLNN tác động tới các SGD BĐS cả nước và trong đó có cả các SGD BĐS trên địa bàn Hà Nội Quá trình hình thành và phát triển của các SGD BĐS trên địa bàn Hà Nội rất mạnh mẽ và nhaanh chóng trong những năm gần đây. Nhu cầu hình thành cũng xuất phát từ chính các nhu cầu của xã hội và từ bản thân các chính sách QLNN. Hệ thống chính sách QLNN bao gồm các văn bản pháp luật, các chính sách được ban hành có những thành công nhất định nhưng cũng có một số vấn đề còn bất cập. Các nội dung của chính sách QLNN vẫn còn thiếu và nhất là các văn bản do nhiều cơ quan QLNN khác nhau ban hành nên còn có sự thiếu thống nhất dẫn đến sự khó khăn cho các cơ quan quản lý và các SGD BĐS cũng như người dân. Đề tài đã phân tích tính cấp thiết của nhà ở xã hội, cơ sở lý luận của việc hoàn thiện QLNN về giá BĐS tại các SGD BĐS , đánh giá những thành công và những tồn tại của QLNN về giá BĐS. Qua đó đề tài có một số đề xuất và kiến nghị đối với các cơ quan QLNN về hoàn thiện QLNN về giá BĐS tại các SGD hợp lý hơn nhằm thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển nhà ở dân dụng tốt hơn về chất lượng dịch vụ và cũng nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu toàn xã hội. LỜI CẢM ƠN Trong suốt khoá học của lớp Cao học 14 - Quản lý kinh tế tại Trường Đại học Thương Mại (từ năm 2008 đến năm 2011), tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ và tôi xin gửi lời cảm ơn tới các thầy cô trực tiếp giảng dạy và các cán bộ quản lý Khoa Sau đại học. Tôi xin gửi lời cám ơn tới các cán bộ tại Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (thuộc Bộ Xây dựng), các cán bộ quản lý tại dự án nhà (thuộc Tập đoàn CENT và REDVIET) và các nhà nghiên cứu đã giúp đỡ rất nhiệt tình trong quá trình tìm kiếm tài liệu, điều tra phỏng vấn. Ngoài ra, tôi xin được cám ơn Công ty cổ phần BĐS Việt Đỏ, nơi tôi đang công tác cũng đã tạo điều kiện thuận lợi trong quá trình làm việc mà vẫn kết thúc khóa học và hoàn thành luận văn tốt nghiệp một cách tốt đẹp. Đặc biệt, tôi xin được gửi lời cám ơn chân thành nhất hai người thầy hướng dẫn GS- TS. Nguyễn Bách Khoa và TS- Cao Tuấn Khanh đã chỉ bảo, định hướng và hướng dẫn tận tình trong suốt thời gian qua, cũng như tới người thân đã giúp tôi hoàn thành tốt Luận văn thạc sỹ này. MỤC LỤC - ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN. 5 54 54 BỘ TÀI CHÍNH ĐƯA RA 3 CÁCH TÍNH THUẾ NHÀ ĐẤT 70 BỘ TÀI CHÍNH ĐƯA RA 3 CÁCH TÍNH THUẾ NHÀ ĐẤT 70 i DANH MỤC BẢNG BIỂU BẢNG - ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN. 5 54 54 BỘ TÀI CHÍNH ĐƯA RA 3 CÁCH TÍNH THUẾ NHÀ ĐẤT 70 BỘ TÀI CHÍNH ĐƯA RA 3 CÁCH TÍNH THUẾ NHÀ ĐẤT 70 ii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản. QLNN : Quản lý nhà nước SGD : Sàn giao dịch. TT : Thị trường. NSNN : Ngân sách nhà nước iii CHƯƠNG I TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 1.1 Một số khái niệm cơ bản. 1.1.1 Bất động sản(BĐS). Bất động sản là tài sản lớn đối với mỗi quốc gia, thường chiếm tỉ trọng trên dưới 40% lượng của cải vật chất của các quốc gia. Không những chiếm giá trị lớn mà thị trường Bất động sản còn có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các thị trường khác như: Thị trường vốn, thị trường hàng hoá ,dịch vụ… Nhưng do hệ thống pháp luật và chế độ sở hữu khác nhau, nên mỗi nước lại có một cách định nghĩa riêng về bất động sản. Điều 174 Bộ luật dân sự nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định, bất động sản bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, các công trình xây dựng đó. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tàỉ sản khác do pháp luật qui định. “Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo quy định của pháp luật”. 1.1.2 Sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp dịch vụ về bất động sản” Còn các tiêu chí hoạt động của sàn, qui chế của sàn, trách nhiệm và quyền hạn của sàn như thế nào thì theo qui định của nhà nước. 1.1.3 Thị trường bất động sản. + Là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào,vì mục đích gì? 1 + Là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS. + Lànơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng,cho thuê,thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường, mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có vai trò quyết định. + Là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS, bao gồm: chuyểnn nhượng,cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn 1.1.4 Quản lý Nhà nước về giá BĐS. Giá trị bất động sản: Giá trị Bất động sản = Giá đất + Giá trị công trình xây dựng Trong lĩnh vực nông nghiệp: Giá trị = Chi phí bỏ ra để cải tạo đất + chi phí đưa đất vào sản xuất. Trong phi nông nghiệp: Giá trị đất = Giá trị có thể tạo ra một sản phẩm nông nghiệp tương đương với phần đất phải chuyển sang mục đích phi nông nghiệp. 1.2 Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu. Thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phát triển và giữ tỷ trọng ngày càng lớn trong cơ cấu nền kinh tế. Tuy nhiên, thị trường này lại đang phát triển không đồng bộ, chưa hoàn thiện về cơ cấu tổ chức và vận hành thị trường, dẫn đến tình trạng thiếu minh bạch về thông tin và yếu tố đầu cơ còn lớn, chính lúc này việc phát triển hoạt động quản lý giá không chỉ là một đòi hỏi tất yếu mà còn rất cấp bách đối với Việt Nam. Hoạt động kinh doanh bất động sản mà đặc biệt là mảng kinh doanh dịch vụ bất động sản ra đời với những hình thức kinh doanh ngày càng đa dạng và phong phú đã góp phần không nhỏ trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, đúng hướng. Nắm bắt được xu hướng phát triển nóng bỏng của giá bất động sản trong tương lai gần, các sàn giao dịch bất động sản được thành lập với chức năng chuyên về kinh doanh dịch vụ về bất động sản. Trong đó, dịch vụ quản lý giá và niêm yết giá cũng như định giá bất động sản là dịch vụ nòng cốt hỗ trợ tất cả các dịch vụ khác như tư vấn, môi giới, đấu giá, quảng cáo bất động sản phát triển.Trong đó giá cả của bất 2 động sản luôn là vấn đề lớn nhất của loại hàng hóa này và luôn gây ra rất nhiều tranh cãi và so sánh.Có rất nhiều sự quan tâm,câu hỏi,hoài nghi về giá bất động sản tại các sàn giao dịch.Được đưa vào tầm quan trọng của quốc gia,tổ chức,cá nhân cho nên quản lý nhà nước về giá bất động sản đã và đang ngày được các cơ quan chức năng hoàn thiện,đặc biệt việc quản lý bất động sản tại các sàn giao dịch. Đây là các đối tượng mà nhà nước cần phải quản lý đặc biệt là quản lý giá không để giá tự do hay trôi nổi. Đứng trước nguy cơ người lao động trân chính sẽ ngày càng xa vời hơn với một ngôi nhà chung cư nhỏ nhoi,hay một chỗ để chú đêm.Bởi lẽ việc mua thuê nhà đã là rất khó khăn chưa tính đến việc mua nhà chỉ với lý do giá nhà đất thuê mua đều quá cao so với thu nhập.Điều này sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy khác trong xã hội như phân cấp giầu nghèo… Điều này không ai có thể phủ nhận nhưng do đâu mà giá bất động sản lại cao đến thế do cung,cầu hay do chính sách hoặc do các tiêu chí định giá quá thấp so với thị trường Người tiêu dùng và các nhà đầu tư nên tìm loại hàng hóa này ở đâu là nhanh nhất,chính xác nhất,liệu các sàn giao dịch có phải là chỗ tin cậy hay chưa. QLNN về các SGD BĐS như thế nào? Ai bị thiệt,lợi khi các chính sách thay đổi. Tuy nhiên, việc quản lý giá bất động sản tại các sàn giao dịch vẫn chưa được quan tâm nhiều, còn một số vướng mắc và hạn chế trong quản lý nhà nước về định giá BĐS tại các sàn giao dịch. Xuất phát từ chính những vấn đề lý luận và thực tiễn nêu trên em xin lựa chọn đề tài: “HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI” để nghiên cứu làm luận văn tốt nghiệp. 1.3 Xác lập vấn đề đề tài nghiên cứu. Xuất phát từ tính cấp thiết đã đưa ra và phân tích qua ở trên, đồng thời các chính sách QLNN đang có những sự thay đổi để phù hợp với các chính sách khác nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân cũng như các tổ chức có liên quan đến bất động sản.Việc các chính sách quản lý của nhà nước đã phù hợp hay chưa hay các 3 sàn giao dich đã và có tuân thủ các quy định ,pháp luật và công tác QLNN về giá hay chưa,các chính sách của nhà nước đã sát thực với thị trường,quy luật cung cầu hay chưa.Do đó nên tôi đã quyết định lựa chọn luận văn thạc sĩ kinh tế nghiên cứu “HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI” để qua đó đề xuất những giải pháp hay kiến nghị nhằm đưa thị trường bất động sản non trẻ của việt Nam phát triển mạnh mẽ,bền vững,phù hợp và ổn định. 1.4 Tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan. Trong những năm gần đây Việt Nam được biết đến như một chú rồng đang cất cánh bay cao trong khu vực.Đặc biệt có chính sách thu hút vốn đầu tư rất hấp dẫn,tỷ trọng nguồn vốn giải ngân của FDI, DII hay ODA ngày càng nhiều hơn.Lượng tiền đổ về từ kiều hối của những năm gần đây cũng đạt mỗi năm gần 10 tỷ đô la mỹ nguồn đầu tư tiền rảnh rỗi trong trong dân cư cũng chiếm tỷ lệ cao.Đã và đang tác động rất nhiều đến thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng.Đây là một thị trường non trẻ có nhiều sự biến động,và còn nhiều chính sách bổ sung,sửa đổi của nhà nước cũng như những tác động khác có liên quan Cũng bởi đây là ngành non trẻ cho nên các bài viết và nghiên cứu về lĩnh vực bất động còn hạn chế và chưa có nhiều.khảo sát tình hình thực trạng vấn đề có liên quan đến bất động sản thì tôi thấy có một vài đề có liên quan như: - Đề tài:Định giá thế chấp bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần đại tín.Tác giả là sinh viên Bùi Thị Hồng Anh khoa kinh doanh bất động sản trường đại học kinh tế Quốc Dân. - Đề tài:Định giá bất động sản của công ty việt nam.Tác giả Tạ Như Thế sinh viên địa chính trường đại học kinh tế quốc dân. Tuy nhiên các đề tài này cũng còn nhiều hạn chế chưa đánh giá hết được đủ các thông và sự biến đổi khó lường của thị trường,cũng chưa đạt được kỳ vọng của thị trường bởi vì mục tiêu và chiến lược trong ngắn hạn. Xong các đề tài này cũng đã đánh giá khách quan và tương đối đầy đủ hiện trạng của thị trường bất động sản 4 trong nhữn năm qua.Đó cũng là cơ sở lý luận để tôi bổ xung vào đề tài nghiên cứu của tôi. 1.5 Mục tiêu nghiên cứu. Trong luận văn của tôi, mục tiêu nghiên cứu gồm 2 (hai) nội dung như sau: Mục tiêu thứ nhất: Giá tại sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn Hà Nội để đáp ứng với các tiêu chí của bất động sản và sự thay đổi thường xuyên và không ổn định của mặt hàng hóa này cũng như giải thích một số lý do mà giá BĐS lại cao và tăng nhanh như thời gian vừa qua.Giá BĐS chênh lệch so với giá niêm yết trên các SGD BĐS ai là ngườ hưởng và ai là người thiệt khi giao dịch không thành công. Mục tiêu thứ hai: Một số chính sách quản lý nhà nước về giá bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn Hà Nội nói riêng. Trong mục tiêu thứ hai này, tôi sẽ tìm hiểu, phân tích những thành công và tồn tại của các chính sách quản lý nhà nước và qua đó đề xuất kiến nghị về chính sách quản lý nhà nước về giá bất động sản. Tôi mong muốn sau nghiên cứu này tìm hiểu những thành công và tồn tại của công tác quản lý nhà nước về giá bất động sản nói chung, qua đó sẽ đề xuất sự thay đổi các chính sách quản lý để phù hợp với tình hình của thị trường cũng như thu nhập của người dân, qua đó đưa thị trường bất động sản về gần hơn giá trị đích thực của nó. 1.6 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. - Đối tượng nghiên cứu: Quản lý nhà nước về giá bất động sản tại các sàn giao dịch bất động sản. - Phạm vi nghiên cứu:Tập chung nghiên cứu trên địa bàn Hà Nội. - Thời gian: Chính sách Quản lý nhà nước về giá bất động sản từ năm 2002 đến nay và làm cơ sở định hướng đến năm 2015 và những năm tiếp theo. 1.7 Câu hỏi nghiên cứu. Từ các mục tiêu đó, tôi sẽ giải quyết các câu hỏi sau: - Mục đích của việc QLNN về giá bất động sản tại các sàn giao dịch? - Quy định và tiêu chuẩn định giá bất động sản? 5 [...]... với các hoạt động quản lý khác của xã hội Quản lý nhà nước về kinh tế được thể hiên thông qua các chức năng kinh tế và quản lý kinh tế của nhà nước (Nguồn :Trang 20 , Giáo trình Quản lý nhà nước về kinh tế ) 2.1.2 Nhận thức về chức năng quản lý nhà nước về kinh tế Để thực hiện vai trò quản lý nhà nước về kinh tế ,nhà nước phải thực hiện các chức năng quản lý của mình Chức năng quản lý nhà nước về kinh... của quản lý nhà nước đối với giá tại các sàn giao dịch BĐS 2.4.1 Sàn giao dịch BĐS trên địa bàn Hà Nội 2.4.1.1 Điều kiện sàn giao dịch bất động sản Thứ 1 Điều kiện - Giám đốc sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng điều 21 Nghị Định 153/2007/NĐ-CP Thứ 2 Chứng chỉ hoạt động - Giám đốc sàn giao dịch bất động sản phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành... với giá bất động sản ở Việt Nam Chương 3: Phương pháp hệ nghiên cứu và phân tích thực trạng về QLNN về giá BĐS về nhà ở dân dụng tại sàn giao dịch Hà Nội Chương 4: Đề xuất giải pháp hoàn thiện QLNN về giá ở các sàn giao dịch BĐS nói chung và ở sàn giao dịch Hà Nội nói riêng 7 CHƯƠNG 2 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1 Tổng quan lý luận về QLNN... - Các chính sách QLNN về giá bất động sản tại các sàn giao dịch bất động sản? - Vì đâu giá niêm yết thấp hơn giá bán? - Ai là người hưởng lợi từ giá chênh đó? - Rủi ro thuộc về ai khi dự án không thành công? 1.8 Kết cấu Luận văn thạc sĩ của tôi được chia ra thành 4 chương: Chương 1: Tổng quan nghiên cứu về quản lý nhà nước về giá bất động sản Chương 2: Một số vấn đề lý luận cơ bản về QLNN đối với giá. .. sàn giao dịch bất động sản 29 - Sàn giao dịch phải có 2 nhân viên của sàn được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản và 2 nhân viên có chứng chỉ định giá bất động sản do Sở Xây dựng Thành phố Hà Nội cấp Thứ 3 Điều kiện về cơ sở vật chất và mặt bằng: như mô tả trong mục II Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của giám đốc sàn giao dịch BĐS Chịu trách nhiệm quản lý và điều hành toàn bộ hoạt động của Sàn giao. .. về các báo cáo thanh quyết toán tài chính và các chế độ thu chi tài chính của Sàn tuân thủ các quy định hiện hành của Nhà nước về quản lý tài chính Thực hiện quy chế dân chủ ở cơ quan Chấp hành các quy định về thanh tra, kiểm tra của Nhà nước và của các cấp quản lý có thẩm quyền Thứ 4.Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của phó giám đốc sàn giao dịch BĐS Phó Giám đốc là người giúp việc Giám đốc quản lý, ... của quản lý nhà nước về giá bất động sản Có 8 nguyên nhân dẫn tới việc phải QLNN đối với giá bất động sản : Thứ nhất : Giá bất động sản có tác động tích cực hay tiêu cực đến các cá thể nói riêng và đến toàn bộ nền kinh tế.xét cho đến cùng việt nam chiếm khoảng 80% là người dân lao động nghèo và hầu như không có khả năng mua sắm chỗ ở tại những thành thị đặc biệt là hai thành phố lớn như Hà Nội và Thành... nhất đối với loại hàng hóa này 24 2.3.3 Nội dung quản lý nhà nước về giá bất động sản ở việt nam 2.3.3.1 Nội dung và thẩm quyền QLNN về giá BĐS Tại điều 31.Có nội dung QLNN về giá: 1.Nghiên cứu,xây dựng,tổ chức thực hiện các chính sách,biện pháp về giá BĐS phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế trong từng thời kỳ 2 Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về giá BĐS 3 Quyết định giá hàng hóa BĐS,dich vụ... tuân thủ của các SGD đối với các chính sách Nhà nước đưa ra - Bình đẳng khách hàng về thông tin giá, lợi ích giá khi tham gia vào hoạt động mua bán,trao đổi BĐS.Đối với tất cả các khách hàng muốn mua hàng đều được bình đẳng trong thông tin về giá và yêu cẩu các nhà cung cấp phải giải thích rõ ràng về giá BĐS mà khách hàng muốn mua - Bình đẳng các nhà đầu tư,doanh nghiệp kinh doanh BĐS .Nhà nước tạo sân... hội 2.1.1 Quản lý nhà nước về kinh tế Quản lý nhà nước về kinh tế là sự tác động có tổ chức bằng pháp quyền của Nhà nước lên nền kinh tế quốc dân nhằm sử dụng một cách hiệu quả nhất các nguồn lực kinh tế trong và ngoài nước, các cơ hội có thể có để đạt được các mục tiêu phát triển kinh tế đặt ra trong điều kiện mở rộng và giao lưu hợp tác quốc tế Quản lý kinh tế là nội dung cốt lõi của quản lý xã hội . nhà nước iii CHƯƠNG I TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 1.1 Một số khái niệm cơ bản. 1.1.1 Bất động. cứu “HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI” để qua đó đề xuất những giải pháp hay kiến nghị nhằm đưa thị trường bất động sản non. trong quản lý nhà nước về định giá BĐS tại các sàn giao dịch. Xuất phát từ chính những vấn đề lý luận và thực tiễn nêu trên em xin lựa chọn đề tài: “HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN