Khóa luận tốt nghiệp 1 Học viện Ngân hàng LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài Bất động sản là một lĩnh vực rộng liên quan đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội, nó có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến hầu hết các quyết định đầu tư. Trong bối cảnh hội nhập kinh tế như hiện nay, việc định giá bất động sản đặc biệt đối với quyền sử dụng đất ngày càng trở nên quan trọng và cần thiết hơn. Trên thế giới, nghề thẩm định giá đã xuất hiện từ những năm 1940 và được thừa nhận là một nghề có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nó phục vụ nhu cầu xác định giá trị thị trường một các khoa học, tại thời điểm, địa điểm cụ thể cho các giao dịch cần đến tính độc lập, khách quan. Thẩm định giá có mặt ở nước ta từ cuối những năm 90 của thế kỷ XX, khi mà nền kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường theo định hướng XHCN. Nghề thẩm định giá chính thức phát triển mạnh trên toàn quốc vào khoảng giữa năm 2005. Thẩm định giá không phải là một lĩnh vực mới mẻ ở Việt nam nhưng cũng chưa thực sự phổ biến trong nền kinh tế. Hoạt động định giá vẫn đang trong giai đoạn xây dựng và phát triển chưa đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của nền kinh tế thị trường. Khi tiến hành nghiên cứu và thực hiện đề tài này, em mong muốn nắm được sâu sắc hơn về hoạt động định giá bất động sản nói chung và cụ thể là định giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam nhằm hoàn thiện kiến thức và đưa ra một vài ý kiến đóng góp cho công tác định giá quyền sử dụng đất. Nhận thấy tầm quan trọng của quyền sử dụng đất trong đời sống kinh tế cùng với quá trình thực tế tìm hiểu tại Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng thương mại cổ phần Công Thương Việt Nam ( Vietinbank AMC)- chi nhánh Hà Nội, em lựa chọn đề tài “ Hoàn thiện công tác định giá quyền sử dụng đất tại Công ty THHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng cổ phần Công Thương Việt Nam- chi nhánh Hà Nội” để nghiên cứu Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 2 Học viện Ngân hàng cho khóa luận tốt nghiệp của mình. 2. Mục đích nghiên cứu của đề tài Luận văn nhằm giải quyết ba mục đích sau: (1) Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về định giá quyền sử dụng đất (2) Phân tích- đánh giá công tác định giá quyền sử dụng đất tại công ty TNHH MTV Vietinbank AMC (3) Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá quyền sử dụng đất tại công ty TNHH MTV Vietinbank AMC 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá quyền sử dụng đất - Phạm vi nghiên cứu: Công tác định giá quyền sử dụng đất tại Công ty TNHH MTV Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội. 4. Phương pháp nghiên cứu đề tài Đề tài nghiên cứu dựa trên phương pháp Duy vật biện chứng và Duy vật lịch sử, sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu: thống kê, so sánh, tổng hợp sử dụng tài liệu được cung cấp bởi công ty Vietinbank AMC 5. Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu và kết luận, mục lục, danh mục các bảng, biểu, biểu đồ, tài liệu tham khảo nội dung của luận văn được chia thành 3 chương: Chương 1: Những lý luận chung về định giá quyền sử dụng Chương 2: Thực trạng công tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 3 Học viện Ngân hàng CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.TỔNG QUAN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1. Khái niệm của quyền sử dụng đất Đất đai là không hao mòn, không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai. Theo Luật Đất đai có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 quy định về quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất như sau: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.” Ở Việt Nam, đất đai không thuộc sở hữu của riêng tổ chức, cá nhân nào mà được quy định rõ ràng thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. Đồng thời Luật cũng đưa ra các khái niệm về giá trị quyền sử dụng đất như sau: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 4 Học viện Ngân hàng Như vậy, mặc dù Luật có quy định thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưng vẫn cho các đối tượng được giao đất, cho thuê đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được quyền chuyển quyền sử dụng đất đối với phần diện tích được giao tương ứng với các nghĩa vụ đã thực hiện với Nhà nước. Có thể thấy nhiều khái niệm về đất đai cũng như giá trị quyền sử dụng đất được qui định rõ ràng trong luật nhưng khái niệm về quyền sử dụng đất chưa được đề cập đến. Dựa vào những khái niệm, đặc điểm của đất đai và giá trị quyền sử dụng đất ở trên, ta có thể hiểu về khái niệm quyền sử dụng đất như sau: “ Quyền sử dụng đất là một dạng quyền tài sản, tức là quyền có thể định giá bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự. Theo đó, người nắm giữ quyền sử dụng đất có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức phù hợp với hình thức sử dụng đất của mình theo qui định của pháp luật.” 1.1.2. Các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất Giá quyền sử dụng đất là sự phản ánh trực tiếp lợi ích mà mảnh đất đó mang lại cho người chủ sử hữu, người ta khai thác lợi ích của mảnh đất đó càng nhiều thì giá quyền sử dụng đất của mảnh đất càng cao và ngược lại. Trong đó, các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất bao gồm: 1.1.2.1. Địa tô Là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Có ba loại địa tô là địa tô tuyệt đối, địa tô chênh lệch và địa tô độc quyền. Tùy thuộc vào mỗi chế độ xã hội khác nhau mà tồn tại mỗi loại địa tô khác nhau, có bản chất khác nhau. Trong chế độ chủ nghĩa xã hội, do không còn chế độ tư hữu về ruộng đất, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân nên chỉ có địa tô chênh lệch. Địa tô chênh lệch: là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn ( VD như ruộng đất có Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 5 Học viện Ngân hàng độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn ). Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên loại đất tốt và vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Có hai loại địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. + Địa tô chênh lệch I: Xuất phát từ đặc điểm cố định nên mỗi một mảnh đát gắn liền với một điều kiện tự nhiên nhất định. Những mảnh đất có điều kiện tự nhiên thuận lợi như độ phì cao, gần đường giao thông, gần khu trung tâm bao giờ cũng cho hiệu suất sản xuất cao hơn so với những mảnh đất có độ phì thấp hơn, xa đường giao thông Vì thế mà địa tô chênh lệch I chính là khoản lợi nhuận tăng thêm do bản thân điều kiện thuận lợi của đất đai mang lại. Do điều kiện tự nhiên là yếu tố vốn có của mảnh đất mà người sử dụng không mất một khoản chi phí nào nên địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu đất đai ( ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là người đại diện sở hữu nên địa tô chênh lệch I sẽ được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm). Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng mảnh đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các mảnh đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình và vị trí của mảnh đất. + Địa tô chênh lệch II: Nếu như trên một mảnh đất mà người chủ sử dụng biết đầu tư, khai thác hợp lý sẽ cho năng suất cao hơn so với việc không đầu tư một khoản nào ( hoặc đầu tư không hiệu quả) vào mảnh đất đó. Địa tô Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 6 Học viện Ngân hàng chênh lệch II chính là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên mảnh đất đó. Vì thế mà địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên mảnh đất đó. Sự khác biệt nhau về giá QSD đất đô thị với giá QSD đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì ( mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của mảnh đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. 1.1.2.2. Đơn giá trên một mảnh đất Là số tiền Việt Nam đồng được tính trên một đơn vị m 2 đất. Đơn giá này cho phép ta so sánh lợi ích của các mảnh đất đối với các chủ sở hữu khác nhau ( hay nói cách khác nó phản ánh mức địa tô mang lại của mỗi mảnh đất). Đơn giá càng cao thì chủ sở hữu mảnh đất đó càng thu được nhiều lợi ích. Mỗi một loại đất đều có một mức giá QSD đất cụ thể và mức giá này đã được UBND tỉnh, Thành phố quy định và được ban hành vào ngày 01/01 hàng năm. Việc xác định đơn giá/m 2 đất phải căn cứ vào nhiều yếu tố liên quan đến mảnh đất đó. VD như đơn giá/m 2 đối với đất ở đô thị được xác định dựa trên: loại đất đô thị I, II , loại đường phố, vị trí tiếp so với mặt đường phố, ngõ 1.1.2.3. Diện tích đất sử dụng Diện tích đất sử dụng: là toàn bộ diện tích của mảnh đất cần xác định giá trị, được tính toán dựa trên chiều sâu và chiều rộng của mảnh đất. Mỗi một mảnh đất có một diện tích nhất định và được Nhà nước ghi rõ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi giao cho người dân sử dụng đất. Hàng năm, Nhà nước luôn có sự kiểm soát biến động của đất đai thông qua công tác thống kê, kiểm kê đất đai, đăng kí đất đai của người sử dụng đất. Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 7 Học viện Ngân hàng Nhà nước và người sử dụng đất căn cứ vào diện tích đất sử dụng để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Quá trình xác định giá trị của một mảnh đất có thể biểu diễn qua sơ đồ sau: Yếu tố cấu thành địa tô  Đơn giá của một m 2 đất  Diện tích sử dụng  Giá trị của mảnh đất cần định giá Trong đó: Giá của một mảnh đất cần định giá = Diện tích đất sử dụng ( m 2 ) x Đơn giá trên một m 2 đất ( đồng/ m 2 ) 1.2. ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1. Sự cần thiết định giá quyền sử dụng đất Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng qúy giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên không phải là sản phẩm do con người tạo ra, bản thân nó không có giá trị. Chính vì vậy khi nói đến giá cả của đất đai là người ta phản ảnh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Quyền lợi của đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó. Xét về phương diện tổng quát, giá đất chính là giá bán quyền sở hữu đất. Định giá nói chung và định giá QSD đất nói riêng là một hoạt động rất cần thiết cho sự vận động của nền kinh tế thị trường, có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh đều chịu sự tác động của khái niệm giá trị, mà việc định giá là xác định giá của tài sản trên thị trường. Định giá QSD đất có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan tới việc mua, bán, cầm cố, thế chấp, bảo hiểm, đầu tư, phát triển , đánh thuế, Ở cả khu vực nhà nước và tư nhân, vai trò của công tác định giá QSD đất là vô cùng Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 8 Học viện Ngân hàng cần thiết. Ngày nay, trong thời đại thông tin, môi trường kinh tế tinh vi và phức tạp càng đòi hỏi một nguồn thông tin đảm bảo, có độ tin cậy cao, được cập nhật liên tục. Vì thế công tác định giá càng trở nên phổ biến và cần thiết hơn. Đặc biệt trong quá trình hội nhập của Việt Nam, nhiều doanh nghiệp đem đất đai đi góp vốn liên doanh với đối tác nước ngoài nếu không được đánh giá đúng giá trị thật sự của đất đai sẽ gây ra những tổn thất vô cùng to lớn cho nền kinh tế. Mặt khác, với hoạt động sôi động của hệ thống ngân hàng, tài sản đảm bảo là QSD đất chiếm phần lớn việc xác định giá trị của những tài sản bảo đảm này đóng vai trò quan trọng trong quá trình ra quyết định cho vay và thu hồi vốn. Quyền sử dụng đất có vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế, việc định giá nó ngày càng trở nên cần thiết và được quan tâm hơn nhất là trong bối cảnh kinh tế như hiện nay. 1.2.2. Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất 1.2.2.1.Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp định giá so sánh trực tiếp là việc định giá bằng cách so sánh trực tiếp mảnh đất mục tiêu với các mảnh đất trống tương tự nó đã được bán trên thị trường trong khoảng thời gian gần nhất, giá được rút ra chính là giá thị trường của mảnh đất trống gần với mảnh đất mục tiêu nhất sau khi đã tính đến các điều chỉnh. Đây là phương pháp được áp dụng phố biến trong thực tế vì khi áp dụng phương pháp này, người định giá không phải tính toán quá nhiều. Mà việc tìm những mảnh đất trống trên thị trường để so sánh là hoàn toàn có thể làm được. Do đó, những người không cần biết sâu về nghiệp vụ định giá vẫn có thể ước lượng được giá trị của mảnh đất, chỉ cần họ có nhiều mối quan hệ để thu thập nhiều thông tin thị trường có thể so sánh được. Phương pháp định giá này dễ được các cơ quan Nhà nước công nhận vì bằng chứng so sánh được đưa ra là chính xác và có độ tin cậy cao. Yêu cầu: Khi áp dụng phương pháp này cần đáp ứng các yêu cầu sau: Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 9 Học viện Ngân hàng - Định giá viên chỉ được tiến hành so sánh mảnh đất mục tiêu với các mảnh đất tương tự trong vùng, như vậy các mảnh đất phải nằm trong cùng một khu vực thị trường. Trường hợp khó khăn nếu không tìm được những mảnh đất trong cùng khu vực thị trường thì định giá viên có thể mở rộng ra các khu vực lân cận có điều kiện tương tự vùng có mảnh đất mục tiêu. - Chỉ so sánh với các giao dịch được tiến hành trong thời gian sát với thời gian định giá, thường là cách thời điểm định giá không quá 1 năm. Vì giá cả đất đai sẽ luôn biến động theo thời gian. - TĐV phải có đấy đủ các thông tin thị trường, có sự nhạy cảm với những biến động của thị trường. Muốn vậy, TĐV cần phải không ngừng nâng cao kinh nghiệm và trau dồi kĩ năng thu thập thông tin, phân tích thông tin từ thị trường. - Chất lượng thông tin thị trường thu thập được phải cao, những thông tin khách quan và có thể so sánh được. - Thị trường phải ổn định, ít biến động. Nếu thị trường biến động nhiều thì việc so sánh trở nên khó khăn, do đó việc định giá theo phương pháp này sẽ không chính xác. Nội dung phương pháp Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin - Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất cần so sánh được với thửa đất cần định giá để thu thập thông tin - Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng về loại đất, diện tích, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá đã chuyển nhượng QSD đất, hoặc tổ chức giao đất trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá QSD đất thành công để thu thập thông tin cần thiết. - Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập diễn ra Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 10 Học viện Ngân hàng trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá của thửa đất, khu đất. - Những thông tin cần thu thập: + Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất ( loại đất, hạng đất, vị trí loại đô thị, diện tích, hình dáng, các đặc trưng của thửa đất và tài sản trên đất) + Môi trường ( bao gồm môi trường tự nhiên với những điều kiện cơ bản như cảnh quan, nguồn nước, môi trường kinh tế- xã hội ) + Các đặc điểm ( quy hoạch đất, giấy chứng nhận QSD đất) + Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá QSD đất thành công + Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, giá đấu giá QSD đất + Thời gian, điều kiện giao dịch Điều kiện của thông tin: Những thông tin trên đều phải được thu thập từ kết quả các cuộc giao dịch chuyển nhượng QSD đất thực tế trong điều kiện bình thường ( tức là các bên tham giá giao dịch đều tự nguyện và có đầy đủ thông tin về loại đất, không có tính đầu cơ, không bị ép buộc ) Bước 2: Xác định giá thị trường các thửa đất, khu đất so sánh Tiến hành kiểm tra thửa đất, khu đất có thể so sánh, để xác định giá trị thị trường của nó và đảm bảo rằng các thửa đất, khu đất này có thể so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá. Bước 3: Lựa chọn tài sản so sánh Lựa chọn một số thửa đất, khu đất có thể so sánh được có tính tương đồng cao nhất ( khoảng năm tài sản, theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ít nhất phải có ba tài sản) Bước 4: Phân tích giá bán, xác định sự khác biệt Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau ( tốt hơn và xấu hơn) của mỗi một thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá rồi tiến hành điều chỉnh ( tăng lên hoặc giảm giá) Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá = Giá chuyển nhượng QSD đất của từng thửa đất, khu ± Mức điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 [...]... TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản (VietinBank AMC) là Công ty con trực thuộc Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam được thành lập từ tháng 7/2000 Là đơn vị đầu tiên trong cả nước hoạt động trong lĩnh vực quản lý nợ và khai thác tài sản, là Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản trực thuộc Ngân hàng thương mại được thành lập sớm nhất theo đề án ban đầu của Ngân hàng Nhà Nước để xử lý tài sản trong... viện Ngân hàng sẽ ảnh hưởng tới công tác định giá nói chung và định giá QSD đất nói riêng Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 23 Học viện Ngân hàng CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIETINBANK AMC- CHI NHÁNH HÀ NỘI 2.1 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ VIETINBANK AMC- CHI NHÁNH HÀ NỘI 2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội - Công ty. .. tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh đã được giao cho công ty quản lý khai thác; - Đầu tư, cải tạo để nâng cấp, thay đổi công năng tài sản phù hợp với các mục đích và yêu cầu sử dụng tài sản; - Định giá tài sản (không bao gồm dịch vụ giám định hàng hoá, định giá thuộc thẩm quyền Nhà nước): định giá tài sản bảo đảm trong hệ thống NHTMCP Công thương Việt Nam - Tiếp nhận, quản lý các khoản nợ tồn đọng và. .. TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIETINBANK AMC CHI NHÁNH HÀ NỘI 2.2.1 Căn cứ định giá quyền sử dụng đất tại Vietin Bank AMC - Trong Bộ luật Dân sự năm 2005, các TĐV sử dụng những quy định ở chương IV về giao dịch dân sự để xác định tính hợp pháp của những giao dịch có liên quan đến tài sản định giá và xác định tài sản và quyền sở hữu tài sản của chủ sở hữu Ngoài ra, TĐV còn sử dụng những... định và định giá tài sản cho mục đích bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính, bảo đảm cấp tín dụng trong hệ thống Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam Theo đó, Vietinbank AMC chỉ nhận thẩm định và định giá đối với các tài sản mà chi nhánh Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam được phép nhận đảm bảo theo qui định bảo đảm cấp tín dụng hiện hành của Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam Quyền sử dụng đất được nhận... lưới và mở rộng các nghiệp vụ: định giá tài sản; tiếp nhận và xử lý nợ, tài sản; mua bán nợ; bán đấu giá tài sản; cho thuê tài sản; quản lý và khai thác tài sản, quản lý kho hàng, tài sản bảo đảm, - ViettinBank AMC chi nhánh Hà Nội hoạt động với phương châm không ngừng nghiên cứu cải tiến các dịch vụ hiện có và phát triển các dịch vụ mới nhằm đáp ứng nhu cầu cao nhất của các Chi nhánh VietinBank và. .. giữa Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản NHCT và chi nhánh NHCT ban hành kèm theo Quyết định số 3839/2012/QĐ-TGĐ-NHCT35 ngày 5/12/2012 của Tổng giám đốc Ngân hàng Công thương Việt Nam và các văn bản sửa đổi, bổ sung về quy trình định giá tài sản ở Vietinbank AMC Đây là văn bản lưu hành trong hệ thống NHCT, nó đưa ra một quy trình phối hợp cụ thể, chi tiết về hoạt động định giá tài sản ở... giá trị quyền sử dụng đất và sử dụng kết quả định giá 1.2.4 Nhân tố ảnh hưởng tới định giá quyền sử dụng đất Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 18 Học viện Ngân hàng Trong định giá tài sản nói chung cũng như định giá quyền sử dụng đất nói riêng, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, cụ thể như sau: 1.2.4.1 Nhân tố chủ quan Trình độ, chuyên môn của cán bộ định. .. viện Ngân hàng Bán đấu giá tài sản Cho thuê tài sản Quản lý và khai thác tài sản, quản lý kho hàng, tài sản bảo đảm VietinBank AMC đã thành lập và đưa vào hoạt động Trung tâm xử lý tài sản bảo đảm VietinBank AMC với mục đích làm đầu mối để thực hiện đầy đủ các nghiệp vụ trên Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội Ban giám đốc Phòng thẩm định Phòng kinh doanh Phòng Kế toán- hành chính... đọng và tài sản bảo đảm nợ vay liên quan đến các khoản nợ để xử lý, thu hồi vốn nhanh nhất; - Hoàn thiện hồ sơ có liên quan đến các khoản nợ theo quy định của Pháp luật; - Mua bán nợ tồn đọng của tổ chức tín dụng khác, của các Công ty Quản lý nợ & Khai thác tài sản Ngân hàng thương mại khác theo quy định của pháp luật - Được quyền chủ động xử lý các tài sản đảm bảo nợ vay kể cả tài sản là bất động sản . AMC)- chi nhánh Hà Nội, em lựa chọn đề tài “ Hoàn thiện công tác định giá quyền sử dụng đất tại Công ty THHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng cổ phần Công Thương Việt Nam- chi nhánh. về định giá quyền sử dụng đất (2) Phân tích- đánh giá công tác định giá quyền sử dụng đất tại công ty TNHH MTV Vietinbank AMC (3) Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá quyền sử. quan trọng của quyền sử dụng đất trong đời sống kinh tế cùng với quá trình thực tế tìm hiểu tại Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng thương mại cổ phần Công Thương Việt Nam ( Vietinbank