Đang tải... (xem toàn văn)
Tài liệu này dành cho sinh viên, giảng viên viên khối ngành tài chính ngân hàng tham khảo và học tập để có những bài học bổ ích hơn, bổ trợ cho việc tìm kiếm tài liệu, giáo án, giáo trình, bài giảng các môn học khối ngành tài chính ngân hàng
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Dạng 1: Phương pháp so sánh trực tiếp Bài 1 : Ứớc tính giá thị trường của biệt thự X với các thông tin sau : - Biệt thự X xây dựng trên diện tích đất 500 m 2 , hợp pháp các quyền đối với BĐS. - Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự X, giống biệt thự X về nhiều mặt, vừa bị toà án phát mãi với số tiền là 600.000.000 đ. - Biệt thự B trên cùng mặt đường với biệt thự X nhưng có thêm phần sân vườn trị giá 70.000.000 đ, hợp pháp về quyền đối với BĐS, vừa được bán với điều kiện: trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm. Trong đó, trả ngay lần đầu 350.000.000đ, đợt hai 290.000.000đ, đợt ba 200.000.000đ, đợt bốn 180.000.000đ, đợt cuối 220.000.000đ. - Biệt thự C có diện tích và vị trí tương tự biệt thự X, nhưng nội thất kém hơn 40.000.000đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định trước năm 1993, vừa được bán với giá 650.000.000 đ. - Theo quy định hiện hành : + Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 1.500.000 đ/m 2 . + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 300 m 2 . + Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức. + Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm 7%/năm; 3 năm 8%/năm; 4 năm 9%/năm. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng. Bài làm - xét biệt thự A: Biệt thự A bị phát mãi -> k đủ tiêu chuẩn so sánh - xét biệt thự B: Áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của 1 khoản tiền: PV= FV n (1+r) -n Ta có: giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả tiền ngay là: 350.000.000đ + 290.000.000đ x (1+0,06) -1 + 200.000.000 x (1+0,07) -2 + 180.000.000 x (1+0,08) -3 + 220.000.000 x (1+0,09) -4 =350.000.000 + 290.000.000 x 0,9434 + 200.000.000 x 0,8734 + 180.000.000 x 0,7938 + 220.000.000 x 0,7084 = 1096.998.000đ Giá trị biệt thự B sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về giá trị xây dựng so với X là: 1096.998.000-70.000.000 = 1026.998.000đ - xét biệt thự C: Tiền sử dụng đất phải nộp của biệt thự C là: 300 x 50% x 1500000 + (500-300) x 100% x 1500000=525000000đ Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lí quyền sử dụng đất và giá xây dựng so với X là: 650.000.000 + 525.000.000 + 40.000.000=1215.000.000đ Đối chiếu giá trị biệt thự B và biệt thự C , ước tính giá trị của biệt thự X là: (1096.998.000 + 1215.000.000)/2 = 1155.999.000đ 1m 2 =1155.999.000đ/500m 2 =2.311.998đ Dạng 2: Phương pháp đầu tư Bài 2 : Ông Nam đang xem xét khả năng mua một BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thu nhập về tiền cho thuê mỗi năm là 85.000 USD. Chi phí quản lý thường xuyên vào khoảng 2% thu nhập hàng năm. Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ ra để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 3% giá trị giao dịch. Những giao dịch ngay tại địa phương đó cho thấy các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất mọi rủi ro là 7,5%. Yêu cầu : Anh (chị) hãy tư vấn cho ông Nam về mức giá có thể chấp nhận đối với BĐS ? Bài làm Thu nhập về tiền cho thuê hằng năm là 85.000 USD Chi phí quản lí thường xuyên là: 2% x 85.000 USD = 1.700 USD Thu nhập ròng về mua BĐS là: 85.000 USD – 1.700 USD = 83.300 USD Áp dụng công thức( đối với BĐS sở hữu vĩnh viễn): V = R I Giá trị BĐS(có bao gồm cả chi phí giao dịch) là: V = %5,7 300.83 =1.110.666,667 USD Gọi giá trị cần tìm(chưa có phí giao dịch) là X Chi phí giao dịch = 0,03X => X = V – 0,03X => X = 03,1 V = 1,03 6671.110.666, = 1.078.317,152 USD Dạng 3: Phương pháp chi phí giảm giá Bài 3: Ước tính giá trị bất động sản A dựa trên thông tin sau: 1. Tài liệu về bất động sản A: - Diện tích đất 450 m 2 , có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất. - Công trình xây dựng trên đất : nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 150 m 2 . - Hao mòn của các kết cấu chính: móng 35%, tường 40%, trần 55%, mái 44%. 2. Các thông tin có liên quan: + Một lô đất trống bên cạnh diện tích 300 m 2 không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa được bán với giá 600.000.000 đ. Theo quy định hiện hành, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phảt nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất Nhà nước quy định đối với toàn bộ diện tích. + Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 1.000.000 đ/m 2 . + Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 5%; tường 20%; trần 15%; mái 11%. + Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự 1.200.000 đ/m 2 . + Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về trang thiết bị phòng khách là 35.000.000 đ. Bài làm 1. Tính giá trị mảnh đất thuộc BĐS mục tiêu giá 1m 2 đất so sánh khi chưa có sổ đỏ là: 600.000.000đ : 300m 2 = 2.000.000đ/m 2 Tiền sử dụng đất của mảnh đất mục tiêu là: 100% x 1.000.000đ/m 2 x 400m 2 = 400.000.000đ Giá trị mảnh đât mục tiêu là: 2.000.000đ x 400m 2 + 400.000.000đ = 1.200.000.000đ 2. Xác định chi phí thay thế mới công trình 1.200.000đ/m 2 x 150m 2 = 180.000.000đ 3. Xác định mức giảm giá tích lũy Tỉ trọng về giá trị của các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: 5% + 20% + 15% + 11% =51% Tỉ lệ hao mòn TB của cả công trình: (35% x 5% + 40% x 20% + 55% x 15% + 44% x 11%)/51% = 44,78% Giảm giá của cả công trình: 44,78% x 180.000.000đ = 80.604.000đ Giảm giá do lỗi chức năng: 35.000.000đ Giảm giá tích lũy của cả công trình xây dựng: 80.604.000đ + 35.000.000đ = 115.604.000đ 4. giá trị của công trình xây dựng: 180.000.000 đ– 115.604.000đ = 64.396.000đ 5. tổng giá trị ước tính của BĐS mục tiêu là: 1.200.000.000đ + 64.396.000đ = 1.264.396.000đ KL: giá trị BĐS có thể là 1.264.396.000đ Bài 4: một nhà đầu tư đang xem xét khả năng mua lại 1 thửa đất trồng lúa(diện tích 1 ha) dựa trên thông tin sau: 1. tình hình sản xuất trong 3 năm gần nhất Chỉ tiêu Đvt Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 1. tổng sản lượng Kg 20.000 25.000 28.000 2. giá bán bq Đồng/kg 4.000 4.500 5.000 3. Chi phí sx bq Đồng/kg 2.000 2.400 3.200 4. tổng thuế thu nhập Đồng 1.500.000 1.800.000 1.900.000 1. vào cuối năm thứ 10 có thể bán BĐS trên với giá 600 trđ 2. chi phí giao dịch thường vào khoảng 3% giá trị giao dịch 3. nhà đầu tư chấp nhận lãi suất mọi rủi ro là 9,5%/năm yêu cầu: tư vấn cho nhà đầu tư về mức giá có thể chấp nhận dc với BĐS trên( giá chưa có chi phí giao dịch) Bài làm 1. doanh số bán: - năm 2006: 20.000 x 4.000= 80.000.000đ - năm 2007: 25.000 x 4.500 = 112.500.000đ - năm 2008: 28.000 x 5.000 = 140.000.000đ tổng doanh số bán 3 năm là: 80.000.000+112.500.000+140.000.000= 332.500.000đ 2. chi phí sản xuất: - năm 2006: 20.000 x 2.000 = 40.000.000đ - năm 2007: 25.000 x 2.400 = 60.000.000đ - năm 2008: 28.000 x 3.200 = 89.600.000đ tổng chi phí sản xuất 3 năm là: 40.000.000+60.000.000+89.600.000=189.600.000đ 3. tổng thuế thu nhập 3 năm là: 1.500.000 + 1.800.000 + 1.900.000= 5.200.000đ 4. thu nhập bình quân 1 năm là: A = (332.500.000 – 189.600.000 – 5.200.000)/3 = 45.900.000đ = 45,9trđ 5. Áp dụng công thức: V = A x i i n )1(1 + n i T )1( Với A = 45,9 trđ, T = 600, i = 9,5%/năm, n = 10 ta có giá trị BĐS( bao gồm cả chi phí giao dịch) V = 45,9 x 095,0 )095,01(1 10 + 10 )095,01( 600 = 45,9 x 6,2788 + 600 x 0,4035 = 530,29692trđ 6. Gọi giá trị cần tìm( chưa có phí giao dịch) là X Chi phí giao dịch = 0,03X X = V – 0,03X => X = 03,1 29692,530 03,01 V = 514,85trđ BQ 1m 2 = 514,85/10.000 = Bài 5 : Bất động sản là một ngôi nhà cổ hiện đang xuống cấp, có diện tích đất 100 m 2 , diện tích sàn xây dựng là 350 m 2 . Có chứng cứ thị trường về việc bán một mảnh đất trống tương tự với giá 15.000.000đ/m 2 . Chi phí thay thế mới ngôi nhà tính theo mặt bằng giá tại thời điểm hiện hành ước tính là 2.000.000đ/m 2 sàn xây dựng. Yêu cầu : Ước tính giá trị bất động sản. Biết tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà là 60 năm, tuổi kinh tế còn lại là 30 năm. Bài làm 1. Giá trị thị trường của đất trống là: 15.000.000 đ/m 2 x 100m 2 = 1.500.000.000 đ 2. Chi phí thay thế mới ngôi nhà là: 2.000.000đ/m 2 x 350m 2 = 700.000.000 đ 3. Tuổi hiệu quả( thời gian đã sử dụng) của ngôi nhà là: 60 năm– 30 năm = 30 năm 4. Mức giảm giá của ngôi nhà là: (30/60) x 700.000.000đ = 350.000.000đ 5. Giá trị ước tính cho ngôi nhà là: 7000.000.000đ – 350.000.000đ = 350.000.000đ 6. Giá trị thị trường của BĐS là: 1.500.000.000đ + 350.000.000đ = 1.850.000.000đ Dạng 4: Phương pháp thặng dư Bài 6 : Có tài liệu về một mảnh đất trống, như sau: - Diện tích đất 1 ha. Giá chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật ở khu vực này với những lô đất có quy mô dưới 100 m 2 vào khoảng 1tr đ/m 2 , trên 100 m 2 vào khoảng 1,5 tr đ/m 2 - Theo quy định của chính quyền địa phương : tỷ lệ đất được phép xây dựng công trình là 70% diện tích mảnh đất. - Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 35 lô để bán. Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân hết 0.5tr đ/m 2 . Thuế thu nhập nhà đầu tư phải nộp 500 trđ, lãi dự kiến khoảng 900 trđ. Yêu cầu : Cho biết nhà đầu tư có thể mua mảnh đất trống với giá bao nhiêu? Bài làm 1. Tổng diện tích đất đc phép xây dựng là: 70% x 10.000 m 2 = 7.000 m 2 Quy mô 1 lô đất là: 7000m 2 /35 lô = 200 m 2 Tiền thu về bán đất sau khi đã hoàn chỉnh hạ tầng kĩ thuật là: 1,5trđ/m 2 x 7000 m 2 = 10.500 m 2 2. Các chi phí phát triển : - chi phí đầu tư cho hạ tầng kĩ thuật: 0,5 trđ/m 2 x 10.000m 2 = 5.000 trđ - thuế thu nhập: 500trđ - lãi dự kiến: 900 trđ tổng chi phí phát triển là: 5.000 + 500 + 900 = 6.400 trđ 3. Giá trị mảnh đất trống là: 10.500trđ – 6.400trđ = 4.100trđ Tính bình quân mỗi m 2 đất trống: 410.000đ/m 2 Bài 7: công ty BĐS A đang lên kế hoạch đấu giá 1 lô đất diện tích 10000m 2 . lô đất này đc quy hoạch để xây nhà ở. Tỉ lệ đất đc xây dựng là 80%. Nếu đấu giá thành công, công ty xây dựng các ngôi nhà riêng biệt để bán, diện tích đất và diện tích xây dựng của mỗi ngôi nhà là 100m 2 , 200m 2 Yêu cầu: tư vấn cho công ty về mức giá đất đấu giá, biết: - thời gian xây dựng và bán nhà là 1 năm - giá bán ước tính 3200trđ - các chi phí bán nhà + CF quảng cáo, môi giới: 300trđ + CF pháp lí: 500 trđ + thuế chuyển quyền sử dụng BĐS: 400trđ - các chi phí phát triển BĐS + CF khảo sát thiết kế: 250trđ + CF đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật: 0,3trđ/m 2 + CF xây dựng nhà: 6trđ/m 2 - các khoản chi phí dc vay ngân hàng với lãi suất 16%/năm trong đó chi phí xây dựng nhà dc tài trợ làm 2 lần bằng nhau, lần 1 cách lần 2 6 tháng chi phí mua đất bằng 2% giá đất - lợi nhuận phát triển 130trđ/căn - tỉ suất lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư vào đất trống là 20% trên tổng vốn đầu tư vào đất Bài làm 1. tổng diện tích đất được phép xây dựng là: 80% x 10.000 = 8000m 2 số ngôi nhà dc xây dựng là: 8000m 2 /100m 2 =80 ngôi nhà - GT BĐS sau khi phát triển là: 3200trđ x 80 ngôi nhà = 256.000 trđ - Tổng chi phí bán BĐS là: 300trđ + 500trđ + 400trđ = 1200trđ Thu thuần về bán BĐS là: 256.000 – 1.200 = 254.800trđ 2. các chi phí phát triển - CF khảo sát, thiết kế: 250 trđ - CF đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật: 0,3trđ/m 2 x 10000 = 3000trđ - CF xây dựng nhà: 6trđ/m 2 x 200m 2 x 80 ngôi nhà = 96.000trđ - CF lãi vay: 3000 x 16% + (250 + 96.000)/2 x 16% + (250 + 96.000)/2 x 16% x 0,5 = 12030trđ - lợi nhuận phát triển: 130trđ/ căn x 80 căn = 10.400 trđ - tổng chi phí phát triển: 250 + 3000 + 96.000 + 12.030 + 10.400 = 121680trđ 3. giá trị thặng dư cho đất: 254.800 – 121.680 = 133.120 trđ 4. gọi giá trị đất trống là X - CF pháp lí khi mua đất là 0,02X - CF lãi vay khi mua đất là 16% x (X + 0,02X) = 0,1632X - Lợi nhuận yêu cầu: 20% x (X + 0,02X + 0,1632X) = 0,23664X Tổng giá trị đầu tư vào đất là: X + 0,02X + 0,1632X + 0,23664X = 1,41984X - Giá trị mảnh đất là: 1,41984X = 121.680 => X = 85.699,797 trđ BQ 1m 2 là 85699,797/10.000 = 8,57 trđ KL: công ty nên đấu giá với mức giá cao nhất là 85.699,797trđ Bài 8: ước tính giá trị BĐS dựa vào tài liệu sau: - ngoài đất đai, BĐS còn bao gồm 1 ngôi nhà cũ. Thẩm quyền dc phép là dỡ bỏ nhà cũ để xây 1 cửa hàng và các văn phòng ở trên - diện tích sàn xây dựng là 7000m 2 - 2 tầng trên dùng làm văn phòng cho thuê có diện tích sàn xây dựng mỗi tầng là 900m 2 - Dự kiến thời gian xây dựng và hoàn tất thủ tục cho thuê là 1 năm. Sau khi phát triển, cửa hàng có thể cho thuê với mức giá 20.000 USD/năm, văn phòng là 10USD/m 2 /năm - Tỉ suất sinh lời trung bình của ngành xây dựng và mau bán nhà đất là 20%, của dịch vụ cho thuê BĐS là 6% - Toàn bộ chi phí đầu tư bằng nguồn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm. Trong đó chi phí xây dựng chỉ vay 1 nửa trong giai đoạn phát triển - Các chi phí cho quá trình phát triển bao gồm: + chi phí cho việc phá bỏ căn nhà cũ và dọn mặt bằng: 2.800USD + chi phí xây dựng: 30USD/m 2 + chi phí thiết kế và giám sát thi công chiếm 12% chi phí xây dựng + chi phí quảng cáo và môi giới cho thuê BĐS chiếm 3% giá trị BĐS + chi phí pháp lí chuyển quyền SDBĐS khoảng 20% tiền thu 1 năm + chi phí pháp lí khi mua đất khoảng 4% giá đất Bài làm 1. tổng thu từ cho thuê BĐS trong 1 năm là: 20.000USD + 2 tầng x 10USD/m 2 x 900m 2 = 38.000USD 2. giá trị BĐS sau khi phát triển là: V = 06,0 000.38 R I 633.333,333USD 3. các chi phí cho thuê BĐS là: 3% x 633.333,333 + 20% x 38.000 = 26.600USD 4. thu thuần: 633.333 – 26.600 = 606.733USD 5. các chi phí phát triển: - CF phá dỡ: 2.800USD - CF xây dựng trực tiếp: 30USD/m 2 x 7000m 2 =210.000USD - CF xây dựng gián tiếp( thiết kế giám sát thi công): 12% x 210.000USD = 25.200USD - CF lãi vay: 10% x (2800 + 2 200.25000.210 ) = 12.040USD - Lợi nhuận của hoạt động xây dựng: 20% x ( 2800 + 210.000 + 25.200 + 12.040) = 50.008USD Tổng chi phí phát triển: 2.800 + 210.000 + 25.200 + 12.040 + 50.008 = 300.048USD 6. giá trị thặng dư: 606.733 – 300.048 = 306.685USD 7. Gọi giá trị đất trống là X CF pháp lí khi mua đất là 0,04X CF lãi vay khi mua đất là: 10% x ( X +0,04X) = 0,104X Lợi nhuận yêu cầu: 20% x (X + 0,04X + 0,104X)= 0,2288X Tổng giá trị đầu tư vào đất: X + 0,04X + 0,104X + 0,2288X = 1,3728X -> giá trị mảnh đất: 1,3728X = 306.685 => X = 223.401,078USD Bài 9: Có tài liệu về 1 mảnh đất trống như sau: - diện tích 2 ha - giá chuyển quyền sử dụng sau khi đã hoàn chỉnh đầu tư hạ tầng kĩ thuật ở khu vực này đối với những lô đất có quy mô 100m 2 , 300m 2 , 500m 2 tương ứng là 10trđ/m 2 , 8trđ/m 2 , 5trđ/m 2 - tỉ lệ đất được phép xây dựng công trình là 60% - nhà đầu tư dự kiến chia mảnh đất thành 120 lô đều nhau để bán - chi phí đầu tư hạ tầng 0,35trđ/m 2 - chi phí bán 500trđ - thuế thu nhập phải nộp 800trđ - lãi dự kiến 2.800trđ yêu cầu: nhà đầu tư có thể mua mảnh đất trống với giá: 1. dự án hoàn vốn < 1 năm 2. dự án hoàn vốn sau 3 năm Giả định: - tiền thu về bán đất sau 3 năm đầu tư - chi phí đầu tư hạ tầng bỏ ra trong năm 1 - chi phí bán bỏ trong năm thứ 2 - thuế TN phải nộp khi nhà đầu tư thu đủ tiền thu về bán đất - nhà đầu tư chấp nhận lãi suất 12%/ năm Bài làm 1. dự án hoàn vốn <1 năm a)Tổng diện tích đất dc phép xây dựng là: 60% x 20.000m 2 = 12.000m 2 Quy mô 1 lô đất là: 12.000m 2 /120 lô = 100m 2 Giá trị BĐS sau khi phát triển là( tiền thu về bán đất): 10trđ/m 2 x 100m 2 x 120 lô = 120.000 trđ b) các chi phí phát triển - CF xây dựng hạ tầng: 0,35trđ/m 2 x 20.000 = 7.000trđ - CF bán: 500trđ - thuế TN phải nộp: 800trđ - lãi dự kiến: 2.800trđ Tổng chi phí phát triển: 7000 + 500 + 800 + 2.800 = 11.100trđ Vậy giá trị ước tính của mảnh đất là: 120.000 – 11.100 = 108.900trđ BQ 1m 2 là: 108.900/20.000 = 5,445trđ/m 2 2. dự án hoàn vốn sau 3 năm đầu tư - tiền thu về bán đất quy về hiện tại là: 120.000 x 3 )12,01( 1 = 120.000 x 0,7118 = 85.846trđ - CF xây dựng hạ tầng: 7.000 x 12,01 1 = - CF bán: 500 x 2 )12,01( 1 = - thuế phải nộp: 800 x 3 )12,01( 1 = 800 x 0,7118 = 569,44 trđ - lãi: 2800 x 3 )12,01( 1 = Vậy giá trị mảnh đất là: bài 10: 1 dn đấu giá 1 lô đất như sau: s=10.000m2 tỷ lệ dc phép xây dựng 60% diện tích đất ,nêú đấu giá thành công ,dn dự tính xd trên toàn bộ diện tích được phép xd ,2 tòa nhà trung cư và hệ thống cửa hàng cho thuê , mỗi tòa 22 tầng trong đó: - tầng 1 :bãi gửi xe .tầng 2: hệ thống cho thuê s=2000m2/1 tòa , mỗi tần còn lại làm trung cư để bán - mỗi tầng trung bình 30 căn hộ, với cương vị là nhà định giá chuyên nghiệp bạn hãy tư vấn cho dn mức giá cao nhất họ có thể trả cho lô đất biết: - thời gian phát triển 1 năm - chi phí quy hoạch : 500 tr - cp mặt bằng :100 tr - cp đầu tư kết cấu hạ tầng : 0.2tr/ m2 - cp xây dựng nhà mới + trực tiếp: 3.5tr/m2 +gián tiếp : =10% chi phí trực tiếp - phí đấu giá đất: 20 tr - cp chuyển quyền sd đất = 4% giá đất đấu giá - tổng vốn đầu tư dc huy động = vốn vay NH .lãi suất 10%/năm riêng chi phí xây dựng nhà mới được vay 1 nửa -lợi nhuận nhà đầu tư đòi hỏi + 10% các chi phí phát triển + 15% tổng chi phí mua giữ đất -tỷ suất sinh lời của dịch vụ cho thuê BĐS và bãi gửi xe là 10% -giá bán ước tính : 700tr/căn hộ - cửa hàng cho thuê :0.2tr/m2/năm - bãi gửi xe: 100tr/tòa nhà/năm - giả sử khoản thu này là vĩnh viễn -tổng chi phí quảng cáo , đại lý khi bán ,cho thuê : 500tr [...]... 5,3423 Giá trị tài sản cho thuê dài hạn = 145 x 5,3423= 774,6335triệu đồng * Tổng giá trị tài sản của doanh nghiệp sau khi đánh giá lại là: VT = 12.800 – 82 – 120+(216 – 800) – 64 – 35 + 521 + 38,6656 + (1200 – 8000) + 827 + (774,6335 – 957) = Tổng giá trị các khoản nợ là: VN = 4730 – 300 = 4430trđ Giả sử doanh nghiệp k phải nộp thuế tính trên giá trị tăng thêm sau khi đánh giá lại tài sản theo giá thị... 38,6656 triệu đồng 3- Giá trị của số chứng khoán đầu tư vào công ty B: Giá thị trường của 80.000 cổ phiếu đầu tư vào công ty B được tính tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp là: 80.000 cổ phiếu 0,015trđ/cổ phiếu = 1200 triệu đồng 4- Giá trị của số tài sản cho thuê theo hợp đồng: Được tính bằng giá trị hiện tại của các khoản tiền nhận được cố định hàng năm Tra bảng tính sẵn giá trị hiện tại của... thuần biết tỷ suất lợi nhuận vốn TB trên thị trường là 16%/năm Bài làm Giá trị của một số tài sản được đánh giá lại như sau: 1- Giá trị của khoản nợ khó đòi: 40% x 400 + ( 800 – 120 – 400) x 20% = 216trđ 2- Giá trị lợi thế của quyền thuê tài sản: được tính bằng giá trị hiện tại của khoản tiền tiết kiệm được trong 10 năm Sử dụng công thức tính giá trị của các khoản tiền đều nhau trong tương lai: 1 (1... thuế thu nhập tăng bình quân 2% một năm 2 Doanh nghiệp còn tiếp tục hoạt động thêm 7 năm 3 Ước tính, sau khi doanh nghiệp chấm dứt hoạt động giá trị thanh lý TSCĐ có thể thu hồi được bằng 4% nguyên giá, giá trị TSLĐ thu hồi toàn bộ một lần khi dự án kết thúc 4 Tỷ suất sinh lời trung bình của vốn trên thị trường là 10%/năm Bài làm Bài 2: Công ty ABC có tài liệu sau: I trích bảng cân đối kế toán của công... ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP Bài 1: Xác định giá trị doanh nghiệp A dựa trên các tài liệu sau: Trích bảng cân đối kế toán ngày 31/12/N: - Giá trị TSLĐ: 3.500 tr đồng - Nguyên giá TSCĐ: 12.000 tr đồng Trích báo cáo kết quả kinh doanh ở 31/12/N: - Lợi nhuận trước thuế: 1.100 tr đồng - Thuế... và 60.000đ/cp? Bài làm: 1 Giá trị ước tính một cổ phần của ABC trên quan điểm đầu tư thiểu số: do = 540 triệu đồng d1 = 540 x 1,02 = 550,8 triệu đồng 550,8 V0 = - = 6.885 triệu đồng 10% - 2% Giá trị thực ước tính của một cổ phiếu: = 6.885 tr : 100.000 cp = 68.850 đ/cp * Như vậy, giá cổ phiếu của công ty ABC trên thị trường là giá "ảo", hoặc là giá để thâu tóm quyền kiểm soát, vì giá thị trường... chênh lệch rất lớn so với giá trị thực ước tính (68.850 đ/cp) 2 Quyết định của các nhà đầu tư: - Giá trị một cổ phiếu = 6.885 tr đồng là mức giá trị thực được ước tính theo chi phí cơ hội trung bình của thị trường (10%) Để ra quyết định đầu tư, nhà đầu tư phải dựa vào chi phí cơ hội của mình để đánh giá Vì vậy: - Đối với ông John: 550,8 V0= - = 9.180 triệu đồng 8% -2% Mức giá hợp lý đối với ông... mức giá từ 91.800 đ trở xuống Ông John quyết định đầu tư ngay cả khi thị trường ước tính giá trị thực chỉ là 68.850 đ/cp - Đối với bà Rosie: 550,8 V0= - = 5.508 triệu đồng 12% -2% Mức giá hợp lý đối với bà Rosie là: 5.508 tr :100.000 = 55.080 đ/cp Bà Rosie sẽ chấp nhận tất cả các mức giá từ 55.080 đ trở xuống Bà Rosie không đầu tư ngay cả khi giá thị trường xuống thấp dưới mức ước tính giá. .. quyền kiểm soát là: 25 USD/ cổ phần - Giá trị của 47% quyền kiểm soát là: 15 USD/ cổ phần - Giá trị của 5% quyền kiểm soát là: 5 USD/ cổ phần 2 Cổ đông E đang muốn bán 5 cổ phần Hãy cho biết mức giá làm cơ sở để cổ đông A và E sẽ đàm phán với nhau? Bài làm: 1 Nếu cổ phần của A thay đổi từ 47% lên 52% thì giá mỗi cổ phần của anh ta sẽ tăng từ 15 USD lên 25 USD Do vậy giá trị của 5% quyền kiểm soát tăng... tăng trên toàn bộ giá trị cổ phần mang lại: 52 cổ phần x 25 USD/ cổ phần – 47 cổ phần x 15 USD/ cổ phần = 595 USD Điều đó có nghĩa là A có thể chấp nhận bỏ ra 595 USD để nhận thêm 5% quyền kiểm soát Kaphoter 2 Mức giá mà A và E đàm phán: - Giá trị trung bình một cổ phần A có thể chấp nhận là: 595/ 5 = 119 USD - Mức giá thị trường - giá tối thiểu mà E chấp nhận là 5 USD/ cổ phần Vậy mức giá 2 bên có thể . 1.078.317,152 USD Dạng 3: Phương pháp chi phí giảm giá Bài 3: Ước tính giá trị bất động sản A dựa trên thông tin sau: 1. Tài liệu về bất động sản A: - Diện tích đất 450 m 2 , có đầy đủ pháp. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Dạng 1: Phương pháp so sánh trực tiếp Bài 1 : Ứớc tính giá thị trường của biệt thự X với các thông tin sau : -. ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP Bài 1: Xác định giá trị doanh nghiệp A dựa trên các tài liệu sau: Trích bảng cân đối kế toán ngày 31/12/N: - Giá trị TSLĐ: 3.500 tr đồng . - Nguyên giá TSCĐ: