BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH  PHAN THỊ NHÂN P P P H H H Á Á Á T T T T T T R R R I I I Ể Ể Ể N N N H H H I I I Ệ Ệ Ệ U U U Q Q Q U U U Ả Ả Ả T T T H H H Ị Ị Ị T T T R R R Ư Ư Ư Ờ Ờ Ờ N N N G G G T T T Í Í Í N N N D D D Ụ Ụ Ụ N N N G G G B B B Ấ Ấ Ấ T T T Đ Đ Đ Ộ Ộ Ộ N N N G G G S S S Ả Ả Ả N N N C C C Ủ Ủ Ủ A A A V V V I I I Ệ Ệ Ệ T T T N N N A A A M M M CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS . TS. NGUYỄN THỊ NGỌC TRANG Thành phố Hồ Chí Minh – 2008 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các thông tin và số liệu được sử dụng trong luận văn được trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu tại danh mục tài liệu tham khảo là hoàn toàn trung thực. Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 09 năm 2008 Phan Thị Nhân Học viên cao học khóa 15 Chuyên ngành: Kinh tế - Tài chính – Ngân hàng Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ LỜI MỞ ĐẦU 1 Phần 1: Khung lý thuyết về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản. 4 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản. 4 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản 4 1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản 4 1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất động sản 4 1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản 5 1.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 6 1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 7 1.1.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản 10 1.2 Tổng quan về thị trường tín dụng bất động sản 11 1.2.1 Khái niệm và đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản 11 1.2.1.1 Khái niệm 11 1.2.1.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản 11 1.2.2 Quản trị rủi ro thuộc các tổ chức tín dụng cho vay bất động sản 12 1.2.3 Sản phẩm và xu hướng phát triển của thị trường tín dụng bất động sản 13 1.3 Tín dụng bất động sản tại Mỹ, Singapore và bài học kinh nghiệm 16 1.3.1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ 17 1.3.1.1 Một số khái niệm 17 1.3.1.2 Quá trình phát triển, nguyên nhân khủng hoảng và hậu quả của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ 18 1.3.2 Tín dụng bất động sản tại Singapore 23 1.3.3 Các bài học kinh nghiệm từ khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ 25 Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam 27 2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản của Việt Nam 27 2.1.1 Thực trạng phát triển của thị trường Bất động sản tại Việt Nam 27 2.1.1.1 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2002 27 2.1.1.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay 30 2.1.2 Đánh giá chung về thị trường bất động sản Việt Nam 40 2.2 Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam 42 2.2.1 Hành lang pháp lý đối với thị trường tín dụng bất động sản ở Việt Nam 42 2.2.2 Các sản phẩm tín dụng được tung ra trên thị trường Việt Nam 43 2.2.2.1 Các sản phẩm qua kênh truyền thống 43 2.2.2.2 Các sản phẩm mới 50 2.2.3 Tín dụng bất động sản tại Việt Nam, những tồn tại và nguyên nhân 52 2.2.4 Tác động của bùng nổ tín dụng đến môi trường tài chính tiền tệ 56 Phần 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản 59 3.1 Nhu cầu bất động sản 59 3.2 Nhu cầu tín dụng của thị trường bất động sản 63 3.3 Một số giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản 64 3.3.1 Các giải pháp với kênh tín dụng qua Ngân hàng 64 3.3.2 Cho phép hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp 67 3.3.3 Chứng khoán hóa bất động sản 69 3.3.3.1 Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố 70 3.3.3.2 Trái phiếu công trình 72 3.3.3.3 Chứng chỉ bất động sản 73 3.3.4 Phát hành quyền mua chọn mua đối với kênh huy động truyền thống từ người mua và nhà đầu tư 75 3.3.5 Các giải pháp về phía nhà nước 76 3.3.6 Các giải pháp khác 77 Kết Luận 80 Tài liệu Tham khảo Phụ lục DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ABBank : Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình BĐS : Bất động sản Eximbank : Ngân hàng xuất nhập khẩu Việt Nam Fannie Mae : Federal National Mortgage Association (Hiệp hội Quốc gia tài trợ bất FDI : Đầu tư trực tiếp nước ngoài FHA : Federral Housing Administration Freddie Mac : Federal Home Loan Mortgage Cororation (Công ty Quốc gia tài trợ địa ốc) Habubank : Ngân hàng thương mại cổ phần nhà HDBank : Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển nhà TP.HCM HOLC : Home Owners’s Law Corporation OCB : Ngân hàng Phương Đông Techcombank: Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam động sản) TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TP : Trái phiếu WTO : Tổ chức thương mại thế giới TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TTCK : Thị trường chứng khoán. DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Động thái về tiền vay khế ước bất động sản Mỹ 19 Bảng 1.2: Tiến độ huy động vốn dự án tại Singapore 24 Bảng 2.1: Bảng giá một số đất dự án tại TP.HCM 33 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ĐỒ THỊ Hình 2.1: Biến động khu công nghiệp trong các năm qua 29 Hình 2.2: Diện tích đât sử dụng cho các khu công nghiệp qua các năm 29 Hình 2.3: Số căn hộ chào bán qua các năm 30 Hình 2.4: FDI qua các năm 31 Hình 2.5: Số căn hộ đã bán trong 3 năm vừa qua 32 Hình 2.6: Giá bán căn hộ sắp giao 32 Hình 2.7: Tổng dự án FDI đầu tư vào Việt Nam 35 Hình 2.8: Tổng dự án đầu tư vào bất động sản qua các tháng 35 Hình 2.9: Vốn FDI đầu tư cho bất động sản phân bổ cho từng ngành 35 Hình 3.1: Dự báo số lượng căn hộ dự kiến bán 2008 - 2010 60 Hình 3.2: Nguồn cung thị trường bán lẽ 62 LỜI MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết của đề tài Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển của nền kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi gia nhập WTO. Phát triển hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trong trong việc thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế xã hội, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn ngày càng văn minh hơn theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Để phát triển tốt thị trường bất động sản, một yêu cầu rất quan trọng cần phải đáp ứng được đó là vốn, và phải cần rất nhiều vốn. Thị trường tín dụng bất động sản là một thị trường quan trọng cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản, trong các năm qua đã đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đến thời điểm này, đứng trước bối cảnh nền kinh tế đang bị lạm phát cao, vật giá tăng chóng mặt. Nhà nước đang ưu tiên thực thi các biện pháp chống lạm phát, trong đó chính sách thặt chặt tiền tệ là một biện pháp quan trọng. Khi Nhà Nước thi hành chính sách thắt chặt tiền tệ, rút một lượng lớn tiền ờ ngoài lưu thông về thì thị trường bất động sản bị ảnh hưởng ngay lập tức đang tăng nóng chuyển sang trạng thái bị đóng băng. Và cũng không ngoại lệ, thị trường tín dụng bất động sản cũng bị tác động lớn, các kênh tính dụng truyền thống bị nghẽn mạch. Đây là vấn đề thời sự nóng bỏng và là một bài toán khó cho thị trường bất động sản vì nhu cầu về vốn thì ngày càng tăng. Vậy làm thế nào để khơi thông các nguồn tín dụng đang bị tắc nghẽn, làm thế nào để thị trường tín dụng vẫn là một kênh cung cấp vốn tốt cho thị trường bất động sản? Vì vậy việc nghiên cứu “Phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam” là một yêu cầu cấp thiết để góp phần khơi thông và phát triển hơn nữa thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản. Và đây cũng là mục tiêu của đề tài đề ra. 2 2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài Luận văn đưa ra một số đóng góp chính như sau: - Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường tín dụng bất động sản. - Điểm qua tình hình thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là những năm gần đây, đánh giá nhu cầu về bất động sản trong các năm tới. - Điểm lại tình hình thị trường tín dụng bất động sản trong những năm gần đây. Đánh giá tình hình cung cấp tín dụng qua các kênh, xem xét nguyên nhân và tồn tại của thị trường tín dụng bất động sản. - Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm khơi thông và nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam. 3. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích để nhận diện các tồn tại và các vướng mắc của thị trường tín dụng bất động sản nhằm đưa ra các giải pháp, kiến nghị các biện pháp khắc phục các yếu điểm hiện có và phát triển hơn nữa thị trường tín dụng bất động sản trong thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản trong nền kinh tế trong thời kỳ hội nhập. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Các động thái trên thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản. Các yếu tố dẫn đến sự nghẽn mạch của các kênh tín dụng. Thời gian nghiên cứu: Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam từ năm 2003 đến tháng 8/2008. 5. Phương pháp nghiên cứu Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, thống kê mô tả đóng vai trò chủ đạo trong suốt quá trình nghiên cứu luận văn. 3 6. Kết cấu của luận văn  Phần mở đầu  Phần 1: Khung lý thuyết về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản.  Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam.  Phần 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản.  Kết luận [...]... trường bất động sản đã luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi các chu kỳ nóng lạnh của nó Do vậy phát triển một thị trường tín dụng bất động sản lành mạnh, minh bạch đáp ứng đủ nhu cầu về vốn cho thị trường bất động sản là yêu cầu đặt ra cho Việt Nam trong giai đoạn này 27 Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam 2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản của Việt Nam 2.1.1 Thực trạng phát. .. lý thuyết về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản a Bất động sản Theo Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì: Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất... tài trợ cho bất động sản như các công ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các quỹ hưu trí, các nhà đầu tư nhỏ lẽ … Theo đó lượng vốn đổ vào cho vay bất động sản tăng lên rất nhiều và tính thanh khoản của các khoản cho vay này cũng tăng lên Thị trường tín dụng bất động sản đã được liên thông với thị trường tiền tệ  Hậu quả của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại... 26 Nhu cầu về tín dụng vầ bất động sản là rất lớn, nhu cầu phát sinh từ các chủ đầu tư, các doanh nghiệp, các nhà đầu tư… Để đáp ứng những nhu cầu này, thi trường tín dụng bất động sản đã ra đời rất nhiều sản phẩm từ cho vay trực tiếp với quan hệ một – một đến hình thức tín dụng được tài trợ bởi rất nhiều nhà đầu tư Tuy nhiên, tín dụng bất động sản luôn chứa đựng rất nhiều rủi ro bởi chính thị trường. .. hàng hóa.1 Tín dụng bất động sản là hoạt động tín dụng liên quan đến việc mua sắm và xây dựng bất động sản, nhà ở, đất đai, bất động sản trong lãnh vực công nghiệp, thương mại và dịch vụ 1.2.1.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng bất động sản có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản mang lại,... bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định 1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Cũng như các thị trường khác, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, chính trị,... sức ép nhu cầu lớn đòi hỏi thị trường bất động sản phải tự sắp xếp lại cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, và sức ép đó cũng phải giải quyết thông qua thị trường là chủ yếu từ đó đẩy thị trường bất động sản phát triển hơn Thêm vào đó, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng nhà ở, đất ở, đồng thời cũng làm tăng các nhu cầu về hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu khám... cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương 7 - Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa... thông, các chương trình quảng cáo, các bài viết kích thích cơn sốt tậu nhà cửa, mua đất đai Đây là những bài học không thừa cho bất cứ quốc gia nào trong quá trình hội nhập và phát triển Kết luận phần 1 Ở chương này, tác giả trình bày khung lý thuyết về bất động sản và tín dụng bất động sản Nói lên nhu cầu về tín dụng bất động sản cũng như các sản phẩm và xu hướng phát triển của tín dụng bất động sản. .. đầu tư trong việc phát triển và triển khai các dự án bất động sản, làm giảm giá trị của các dự án đầu tư 1.2 Tổng quan về thị trường tín dụng bất động sản 1.2.1 Khái niệm và đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản 1.2.1.1 Khái niệm Có rất nhiều khái niệm về tín dụng, nhưng khái niệm phổ biến nhất là: Tín dụng là phạm trù kinh tế, phản ánh quan hệ sử dụng vốn lẫn nhau giữa các tác nhân và thể . 3.1 Nhu cầu bất động sản 59 3.2 Nhu cầu tín dụng của thị trường bất động sản 63 3.3 Một số giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất. Tác động của bùng nổ tín dụng đến môi trường tài chính tiền tệ 56 Phần 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản 59. về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản.  Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam.  Phần 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất