LỜI MỞ ĐẦU Bất kì một cá nhân hay một tổ chức nào muốn sinh hoạt hay sản xuất thì đều cần phải có đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng hay còn gọi là bất động sản. Khi xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu về nhà ở, đất đai…càng ngày càng cao. Chính điều này đã góp phần không nhỏ trong việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản chính là sự tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Thị trường bất động sản là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi một quốc gia và nâng cao đời sống của tầng lớp dân cư. Có vai trò trong việc góp phần thúc đẩy sản xuất, huy động vốn cho đầu tư phát triển, là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại, nâng cao đời sống nhân dân, ảnh hưởng đến sự phát triển của xã hội, thúc đẩy đổi mới chính sách nhà đất, đổi mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản. Quá trình hội nhập kinh tế của các quốc gia đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển để đáp ứng nhu cầu về đất đai, bất động sản phục vụ cho các hoạt động hợp tác kinh tế, đặc biệt đối với các nước đang phát triển, đất đai là một nguồn vốn quan trọng để liên doanh với các đối tác nước ngoài. Tuy nhiên, việc huy động vốn trong thị trường bất động sản không phải là một vấn đề đơn giản. Thị trường bất động sản ở nước ta trong những năm gần đây cũng khá là sôi động nhưng không ổn định do nhiều nguyên nhân nhưng có lẽ lí do chính đó là các cá nhân và doanh nghiệp gặp khó khăn trong vấn đề huy động vốn. Chính vì vậy, nhóm đã chọn đề tài : "Tình hình huy động vốn trên thị trường vốn bất động sản ở Việt Nam hiện nay” để nêu lên tình hình huy động vốn trên thị trường bất động sản ở nước ta và một số những giải pháp cụ thể. Nội dung bài tiểu luận gồm: 3 chương Chương I: Tổng quan về thị trường vốn bất động sản Chương II: Thực trạng quá trình phát triển thị trường vốn bất động sản Việt Nam hiện nay Chương III: Một số đánh giá và giải pháp phát triển thị trường vốn ở Việt Nam hiện nay. 1 CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG VỐN BẤT ĐỘNG SẢN 1. Một số khái niệm cơ bản. 1.1. Bất động sản. 1.1.1. Khái niệm về bất động sản. Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất động sản” và “động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Đến ngày nay, cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội thì cách phân loại tài sản trên vẫn được chấp nhận, nhưng bất động sản cũng được chấp nhận với nhiều định nghĩa khác nhau ở các quốc gia khác nhau tùy theo điều kiện đặc thù của từng nước. Ở nước ta, theo điều 174 Bộ luật Dân sự (năm 2005) BĐS được quy định là các tài sản bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng đó. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Các tài sản khác do pháp luật quy định Một cách hiểu phổ biến về bất động sản đó là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy để coi là bất động sản khi có các điều kiện sau: - Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; - Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; - Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; - Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi; - Tồn tại lâu dài. Có thể nói, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước. BĐS trong pháp luật của Việt Nam là một khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. 1.1.2. Đặc điểm của bất động sản. a/ Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất 2 đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc, các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v b/ Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá tŕnh sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. c/ Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công tŕnh kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. d/ Các đặc điểm khác:  Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác. 3  Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.  Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đă có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. 1.2. Thị trường bất động sản. Trong nền kinh tế thị trường, BĐS cũng được coi là một loại hàng hóa. Cùng với khái niệm BĐS thì khái niệm thị trường BĐS cũng được hình thành: Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua, bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của nhà nước. Trên thực tế, có ý kiến đồng nhất thị trường BĐS với thị trường nhà đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì nhiều người cho rằng chỉ có nhà đất mới đem 4 ra mua bán, chuyển nhượng trên thị trường. Tuy nhiên theo khái niệm về BĐS ở trên ta có thể thấy nhà, đất chỉ là một bộ phận của hàng hóa BĐS. Vì vậy thị trường thị BĐS mang một nghĩa rộng hơn, bao hàm nhiều hơn thị trường nhà đất, hiểu thị trường BĐS là thị trường nhà đất là chưa đủ. Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau. Dựa vào loại hàng hóa bất động sản, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở; thị trường bất động sản công nghiệp. Dựa vào tính chất các mối quan hệ trên thị trường, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán; thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm. Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thị trường xây dựng các bất động sản để bán và cho thuê; thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản. Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường có kiểm soát và thị trường không thể kiểm soát. Vì bất động sản có là một loại hàng hóa có nhiều tính chất riêng khác so với các hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng như sau: Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch; Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản; Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo; Thứ năm, cung của bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản; Thứ sáu, thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập; Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật; Thứ tám, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn; Thứ chín, thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút lui khỏi thị trường là vấn đề khó khăn,, phức tạp và cần có nhiều thời gian. 1.3 Thị trường vốn BĐS. Thị trường vốn BĐS là nơi trao đổi các công cụ tài chính nhằm thỏa mãn nhu cầu về vốn cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân và cả chính phủ để thực hiện mua bán, trao đổi, đầu tư BĐS. 5 BĐS là hàng hóa có giá trị lớn nên vốn đầu tư trên thị trường BĐS thường là vốn lớn, lâu dài. Chính vì vậy mà các công cụ tài chính được sử dụng trên thị trường vốn BĐS là những công cụ đầu tư có tính thanh khoản rất thấp, có độ rủi ro cao, đồng thời lợi nhuận đem lại cũng cao. 2. Các kênh huy động và phát triển nguồn vốn bất động sản. 2.1. Vốn tự có của các tổ chức, cá nhân. Vốn tự có có thể do cá nhân hay doanh nghiệp trích ra để đầu tư, cũng có thể huy động qua việc phát hành các cổ phiếu và đầu tư vào BĐS khi có sự nhất trí của đại hội cổ đông. BĐS là lĩnh vực nhiều rủi ro, do vậy doanh nghiệp hay cá nhân vẫn phải đảm bảo một tỷ trọng nhất định vốn tự có trong cơ cấu vốn của dự án (thông thường 20% vốn tự có, huy động them 70% vốn vay). Theo các chuyên gia kinh tế, nguồn vốn trong dân là một nguồn vốn lớn, dồi dào. Nguồn vốn này giữ một vai trò đặc biệt quan trọng đóng góp vào tăng trưởng kinh tế của cả nước nói chung và thị trường BĐS nói riêng. 2.2. Vốn vay ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Kênh huy động vốn hiệu quả và quan trọng để đầu tư vào thị trường BĐS là vay từ các ngân hàng và tổ chức tín dụng. Ước tính, số vốn đầu tư vào bất động sản ở nước ta hiện nay có tới hơn 60% là vốn vay ngân hàng. Có nhiều dự án, tỷ lệ cho vay lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm. Hình thức huy động này thể hiện rõ nét mối liên thông giữa thị trường vốn BĐS và thị trường tài chính. Tuy nhiên, đầu tư vào BĐS là hoạt động nhiều rủi ro nên các ngân hàng và tổ chức tín dụng luôn tiến hành sàng lọc kỹ khách hàng và dự án trước khi cho vay. Các khoản tín dụng BĐS chịu lãi suất cao hơn so với các khoản vay kinh doanh trong các lĩnh vực khác. Thực tế, cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới gần đây với sự sụp đổ của các tổ chức tài chính lớn có tỷ trọng tín dụng BĐS cao đã khiến cho việc huy động vốn BĐS từ kênh này càng trở nên khó khăn. 2.3. Trái phiếu Bất động sản. Bên cạnh các kênh huy động vốn truyền thống, trái phiếu doanh nghiệp cũng là một kênh mà các doanh nghiệp bất động sản quan tâm và áp dụng để huy động vốn cho các dự án của mình. Qua kênh này, vốn có thể đến từ nhiều đối tượng có tiềm lực tài chính như quỹ đầu tư, công ty và tập đoàn,…thủ tục pháp lý cũng không quá phức tạp. Mặt khác, doanh nghiệp không phải thế chấp tài sản, có thể áp dụng lãi suất linh hoạt cũng như nhiều phương án trả lãi và gốc. Hoạch định tài chính bằng trái phiếu rẻ hơn các khoản vay khác. Tuy nhiên, khi huy động qua kênh này doanh nghiệp phải thanh toán đầy đủ khi đáo hạn đúng theo cam kết trong hợp đồng với mức lãi suất cố định, trái phiếu bất động sản rủi ro hơn trái phiếu ngân hàng và có thể gặp khó khăn trong việc cấu trúc khoản vay sao cho dự án bất động sản luôn có khả năng trả lãi và gốc. 2.4. Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản. 6 Quỹ tín thác bất động sản hay là hình thức gọi vốn cho một dự án bất động sản từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá. Chứng chỉ quỹ đầu tư tín thác sẽ có tính chất nửa như trái phiếu, nửa như cổ phiếu và người nắm giữ được nhận lợi tức định kỳ nhưng không tham gia quản lý đầu tư. Đây là mô hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản để kiếm lời. Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản, tìm cách sử hữu và điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời có thể cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khác vay tiền và cũng có thể mau lại các khoản nợ hoặc chứng khoán được đảm bảo bằng bất động sản, 2.5.Vốn đầu tư nước ngoài. Đây sẽ là một kênh huy động vốn cũng như kêu gọi đầu tư vào BĐS khá hiệu quả nếu chúng ta biết tranh thủ thời cơ, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài mà cụ thể là các DN nước ngoài, các qũy đầu tư với nguồn vốn dồi dào và dài hạn để liên kết, liên doanh với các DN trong nước. Thông qua sự hợp tác này, các DN BĐS trong nước sẽ giải được bài toán về vốn kinh doanh, còn các NĐT nước ngoài thuận lợi hơn về cơ hội và thủ tục đầu tư. Thị trường BĐS tại Việt Nam được đánh giá còn rất nhiều tiềm năng, có tỷ suất lợi nhuận đầu tư vào hấp dẫn tại châu Á hiện nay, là thị trường đầy hứa hẹn cho các nhà đầu tư nước ngoài vào đầu tư lâu dài.Việc các qũy đầu tư nước người hướng vào thị trường BĐS Việt Nam có thể xem như một nguồn sinh lực, bơm vốn cho các dự án đang dở dang hoặc những dự án còn nằm trên giấy. 3. Vai trò vị trí của thị trường vốn bất động sản 3.1. Thị trường vốn BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân: BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. 3.2. Thị trường vốn BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động. Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra. 7 Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế. 3.3. Phát triển và quản lý tốt thị trườngvốn BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường vốn BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường vốn BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai 3.4. Phát triển và quản lý tốt thị trường vốn BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường vốn BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm 3.5. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường vốn BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường vốn BĐS nhà 8 ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường vốn BĐS. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG VỐN BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆ NAY 1. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. 1.1. Giai đoạn trước năm 1993. Luật Đất đai 1987 ra đời trên cơ sở Hiến pháp sửa đổi 1980 và chủ trương đổi mới tư duy kinh tế của Đảng tại Đại hội VI tạo ra nền tảng pháp lý quan trọng cho thị trường BĐS bước đầu hoạt động đó là việc giao đất và cho phép chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao. Để phục vụ cho phát triển kinh tế, khái niệm giao đất đã được thực hiện tuy chưa đặt vấn đề thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, thị trường sơ cấp đã bắt đầu hoạt động. “Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, các tổ chức xã hội và cá nhân dưới đây gọi là người sử dụng đất- để sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn giao đất để sử dụng có thời hạn hoặc tạm thời. Người đang sử dụng đất đai hợp pháp được tiếp tục sử dụng theo quy định của luật này” (Điều 1) và “Chỉ được giao đất ở trong khu dân cư cho những hộ chưa có nhà ở” (Điều 35). Luật Đất đai 1987 cũng quy định “Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định (Điều 3) và người sử dụng đất có những quyền lợi sau đây: được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao, được quyền chuyển, nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao; trong trường hợp đất đang sử dụng được thu hồi để giao cho người khác thì được đền bù thiệt hại thực tế, được bồi hoàn thành quả lao động, kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật”( Điều 49). Như vậy, lần đầu tiên nhà ở và vật kiến trúc khác trên đất được chuyển nhượng tạo điều kiện cho thị trường BĐS nhà ở- một lĩnh vực có cung cầu rất lớn, nhạy cảm có điều kiện hoạt động theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên mãi tới năm 1991, Pháp lệnh nhà ở mới ra đời, đây là một động lực thúc đẩy thị trường BĐS nhà ở phát triển. Pháp lệnh đưa ra 2 điểm rất quan trọng đó là về kinh doanh nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở khi nhận chuyển nhượng nhà ở. 1.2. Giai đoạn 1993 – 2001 Luật đất đai 1993 ra đời trên cơ sở Hiến pháp sửa đổi 1992 và chủ trương xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước. Luật 9 Đất đai 1993 được sửa đổi bổ sung lần 1 năm 1998, sửa đổi bổ sung lần 2 năm 2001. Qua 2 lần sửa đổi, vấn đề tiền sử dụng đất và thẩm quyền giao đất đã được quy định cụ thể. Như vậy, Luật Đất đai đã đề cập đến các vấn đề liên quan đến phát triển thị trường BĐS như: - Lần đầu tiên Quyền sử dụng đất (QSDĐ) được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp - Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. - Tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất. - Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những quy định pháp luật nêu trên có liên quan đến đất đai, nhà ở đã thực sự tạo điều kiện cho thị trường BĐS có bước phát triển mới. Nhờ vậy, thị trường BĐS chính thức đã có cơ sở pháp lý hình thành và đi vào hoạt động. Tuy còn mới ở bước đầu và còn nhiều khiếm quyết nhưng thị trường BĐS đã có những đóng góp tích cực vào sự nghiệp phát triển kinh tế- xã hội. Qua phân tích, đánh giá quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS ở nước ta cho thấy: thị trường này tuy đã hình thành từ trước thời kỳ đổi mới nền kinh tế, nhưng nhìn chung ở giai đoạn này thị trường BĐS còn ở mức thấp, tự phát và các hoạt động giao dịch phần lớn là chưa chính thống. Thị trường BĐS ở nước ta chỉ bắt đầu phát triển cả về số lượng, quy mô và mức độ tác động đến nhiều lĩnh vực của kinh tế-xã hội bắt đầu khi chuyển từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá sang kinh tế thị trường và đặc biệt là từ khi Luật đất đai năm 1993 ra đời. 1.3. Giai đoạn 2001 – 2003 Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển. Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất. 1.4. Giai đoạn 2003 – 2007 Từ cuối năm 2003 đến 2007 thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra trầm lắng, “đóng băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%! 10 [...]... PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG VỐN BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 1 Một số đánh giá về thị trường vốn bất động ở Việt Nam 1.1 Những kết quả đạt được trong huy động vốn cho đầu tư thị trường Bất Động Sản Trong những năm qua Việt Nam đã có những thành công trong việc huy động vốn cho đầu tư phát triển BĐS Đặc biệt là những chuyển biến rõ nét trong hệ thống luật pháp liên quan đến đất đai và thị trường BĐS Bắt... trong việc huy động vốn của các DN đầu tư phát triển BĐS trong nước Vậy nguyên nhận chủ yếu kìm hãm sự phát triển thị trường vốn bất động sản ở Việt Nam là do: - Sau 10 năm hình thành, thị trường BĐS Việt Nam vẫn phát triển chậm Ngoài trở ngại là tác động của lạm phát trong nước và suy giảm kinh tế thế giới thì thị trường BĐS Việt Nam hiện vẫn đang vận hành trên một cơ sở pháp lý chưa hoàn thiện, quy... đều phải huy động vốn từ nhiều kênh khác nhau, trong đó vốn thương mại 14 (vốn vay ngân hàng, vốn huy động từ khách hàng ứng trước, huy động từ thị trường chứng khoán, trái phiếu, các tổ chức tín dụng,…) Trong bối cảnh hiện nay thị trường bất động sản đang gặp phải rất nhiều khó khăn, trong đó huy động vốn là khó khăn nhất Vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng chiếm đa phần để thực hiện các dự... do hiện nay giá bất động sản ở nước ta hiện nay vẫn còn cao, do đó để hạn chế rủi ro, các ngân hàng cho vay với mức tín dụng khá khắt khe và hạn chế cho vay trung hạn và dài hạn trong khi đó, thị trường bất động sản lại rất cần nguồn vốn trung và dài hạn này Đối với nguồn vốn FDI thì trong những năm gần đây đổ vào thị trường bất động sản ở nước ta khá nhiều nhưng chủ yếu tập trung vào những thị trường. .. công cụ tài chính hỗ trợ cho hoạt động giao dịch bất động sản chưa được phát triển và đa dạng hơn làm cho các giao dịch về bất động sản như chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp và cho thuê kém sôi động Điều đó làm cho bất động sản mất đi tính hấp dẫn đối với các nhà đầu tư Chính vì vậy, việc gắn kết thị trường vốn với thị trường bất động sản là một việc làm cấp bách hiện nay góp phần thúc đẩy sự hội nhập... việc huy động vốn nhà rỗi chính là phải làm sao “chứng khoán hóa được các dự án bất động sản Chứng khoán bất động sản là một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nó đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản này, nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu... tế Việt Nam vào khu vực và thế giới 2 Thực trạng vốn đầu tư trong thị trường bất động sản Vốn là một câu chuyện thường xuyên làm đau đầu các doanh nghiệp Vốn đối với doanh nghiệp quan trọng như huy t mạch trong cơ thể con người Vì vậy, huy động vốn là một vấn đề vô cùng quan trọng đối với doanh nghiệp Nguồn vốn phát triển lĩnh vực nhà ở của Việt Nam hiện nay từ các nguồn: ngân sách nhà nước dưới hình. .. tín dụng bị siết chặt, huy động tiền trong dân bị hạn chế thì các dự án bất động sản sẽ gặp rất nhiều khó khăn Hiện nay, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp khó khăn trong việc vay vốn ngân hàng vì giá bất động sản vẫn cao trong khi các ngân hàng lại trở nên thận trọng hơn khi cho vay mặc dù hiện tại các ngân hàng cũng đã “hé cửa” cho vay bất động sản nhưng trên cơ sở kiểm soát chặt chẽ... nước đều khuyến khích việc huy động vốn vào phát triển nhà ở mà biện pháp thiết thực nhất là giảm thuế cho các quỹ đầu tư huy động vốn tập trung cho đầu tư, phát triển thị trường nhà ở Ở Việt Nam các quỹ này chưa nhiều thì một hình thức khuyến khích thông qua thuế với các công ty cổ phần đại chúng có hoạt động tập trung vào thị trường nhà ở là một biện pháp nên làm và cũng là biện pháp khuyến khích... bất động sản thường huy động từ các nguồn chính sau: 2.1 Vốn đầu tư trong nước 2.1.1 Vốn tự có Như phân tích ở trên, ta thấy giá bất động sản ở nước ta trong mấy năm gần đây khá là cao do đó đòi hỏi phải có nguồn vốn khá là lớn mới có thể kinh doanh và hoạt động được trên thị trường này Do thu nhập của nước ta còn thấp nên nguồn vốn tự bỏ ra kinh doanh trên thị trường bất động sản còn khá ít, thường . đề huy động vốn. Chính vì vậy, nhóm đã chọn đề tài : " ;Tình hình huy động vốn trên thị trường vốn bất động sản ở Việt Nam hiện nay để nêu lên tình hình huy động vốn trên thị trường bất động. TRIỂN THỊ TRƯỜNG VỐN BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 1. Một số đánh giá về thị trường vốn bất động ở Việt Nam 1.1. Những kết quả đạt được trong huy động vốn cho đầu tư thị trường Bất Động Sản Trong. hàng hóa bất động sản, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ, thị trường bất động sản dùng