 2.1. KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 41 2.1.2. Tình hình hoạt động kinh doanh 44  Tiếng Việt    1 BĐS Bất động sản 2 BIDV Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 3 NH Ngân hàng 4 NHNN Ngân hàng Nhà nước 5 NHTM Ngân hàng thương mại  !"#!"  2.1. KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 41 2.1.2. Tình hình hoạt động kinh doanh 44  !" Biểu đồ 2.1: Tổng tài sản qua các năm Error: Reference source not found Biểu đồ 2.2: Lợi nhuận trước thuế qua các năm Error: Reference source not found Biểu đồ 2.3: Cơ cấu thu nhập thuần từ các hoạt động năm 2010 Error: Reference source not found Biểu đồ 2.4: Các chỉ tiêu về khả năng sinh lời năm 2009, 2010 Error: Reference source not found Biểu đồ 2.5: Vốn chủ sở hữu qua các năm Error: Reference source not found Biểu đồ 2.6: Giá căn hộ trên thị trường thứ cấp TP Hồ Chí Minh Error: Reference source not found Biểu đồ 2.7: Nguồn cung căn hộ TP Hồ Chí Minh Error: Reference source not found Biểu đồ 2.8: Nguồn cung căn hộ TP Hà Nội Error: Reference source not found Biểu đồ 2.9: Dư nợ cho vay BĐS qua các năm Error: Reference source not found Biểu đồ 2.10: Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS trên tổng dư nợ Error: Reference source not found Biểu đồ 2.11: Tỷ trọng cho vay các loại hình năm 2010 Error: Reference source not found Biểu đồ 2.12: Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS theo loại hình NH năm 2010 Error: Reference source not found Biểu đồ 2.13: Dư nợ cho vay BĐS qua các năm trên tổng dư nợ Error: Reference source not found Biểu đồ 2.14: Tỷ trọng cho vay BĐS/tổng dư nợ của một số NHTM năm 2010 Error: Reference source not found Biểu đồ 2.15: Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS phân theo nhu cầu vốn vay năm 2010 Error: Reference source not found Biểu đồ 2.16: Tỷ trọng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS phân theo nhu cầu vay vốn năm 2010 Error: Reference source not found Biểu đồ 2.17: Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS phân theo địa bàn năm 2010 Error: Reference source not found Biểu đồ 2.18: Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS phân theo thời hạn vay năm 2010 Error: Reference source not found #!" Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam Error: Reference source not found $!% &'()*+,-./0123 Nền kinh tế Việt Nam đã có sự tăng trưởng liên tục và với tốc độ cao trong suốt 20 năm qua. Xuất phát điểm với những điều kiện không thuận lợi, Việt Nam đã thành công trong việc chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường mở cửa. Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường bất động sản đã có những bước phát triển nhất định trong điều kiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước diễn ra mạnh mẽ, tốc độ đô thị hóa cao. Theo đó, các dự án xây nhà ở, văn phòng, nhà nghỉ, khách sạn phát triển cao theo đà tăng trưởng của nền kinh tế. Một trong những điều kiện tiên quyết để phát triển thị trường bất động sản là yêu cầu về nguồn vốn. Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường tài chính, trong đó vốn tín dụng ngân hàng là một trong những nguồn vốn hỗ trợ tích cực cho thị trường. Tính đến cuối tháng 7/2010, tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản đạt 210.770 tỷ đồng, chiếm trên 10% tổng dư nợ tín dụng. Là một trong 5 ngân hàng thương mại lớn, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã tài trợ ngồn vốn tín dụng lớn cho lĩnh vực bất động sản trên cơ sở bám sát chủ trương, đường lối phát triển của Đảng và Nhà nước, định hướng hoạt động của Ngân hàng Nhà nước. Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam có những bước đi đúng đắn trong việc triển khai các hình thức cho vay bất động sản như tài trợ vốn cho cá nhân sửa chữa, mua sắm nhà đất đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân; tài trợ vốn cho doanh nghiệp xây dựng các công trình nhà ở, văn phòng, khách sạn Tuy nhiên những hoạt động này còn mang tính phân tán và chưa được đẩy mạnh trong khi nhu cầu vốn để phát triển thị trường bất động sản phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội đất nước còn khá nhiều. 1 Tuy nhiên, không khó khăn để có thể thấy thị trường bất động sản nước ta nói chung chưa phát triển lành mạnh, thiếu ổn định ngay cả trong giai đoạn kinh tế vĩ mô ổn định. Vì vậy, xuất phát từ tính biến động thất thường của thị trường bất động sản cũng như những rủi ro tiềm ẩn của thị trường này sẽ ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng của Ngân hàng nói riêng và sự phát triển của cả nền kinh tế nói chung, Ngân hàng cần có những chiến lược và chính sách cụ thể trong phát triển cho vay bất động sản. Tóm lại, cho vay bất động sản cũng chứa đựng nhiều rủi ro mà mỗi Ngân hàng phải luôn dè dặt và chú trọng hơn khi quyết định cho vay, đặc biệt là sau cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất dưới chuẩn tại Mỹ năm 2009 dẫn đến sự phá sản của rất nhiều ngân hàng. Do vậy, mặc dù việc đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản là cần thiết góp phần phát triển thị trường bất động sản song việc đẩy mạnh trong sự thận trọng và phù hợp với mỗi giai đoạn của nền kinh tế kèm theo sự quản lý tốt chất lượng cho vay trước những rủi ro khó lường của hoạt động cho vay này là điều cần thiết. Từ những vấn đề trên, cùng với những kiến thức đã học, tác giả đã lựa chọn đề tài 4/*5-67819:;1<9=1/319!>?53@/ABC1D -EF/,.B<19539;G/AGH làm luận văn thạc sỹ kinh tế. I'J.K>19/K1.L> Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam. Trên cơ sở đó rút ra những mặt thành công, tồn tại cần hoàn thiện, từ đó đề xuất kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam trong thời gian tới. M'!N?O19G/<E519/K1.L> Đối tượng nghiên cứu là hoạt động cho vay bất động sản của các NHTM. Phạm vi nghiên cứu của đề tài tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam với số liệu nghiên cứu từ năm 2006 đến 2011. 2 P'@/?Q19G/AG19/K1.L> Xuất phát từ thực tiễn hoạt động của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, những vấn đề lý luận về cho vay bất động sản, luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật lịch sử, phương pháp điều tra, thống kê, thu thập số liệu sẵn có, tổng hợp, so sánh và phân tích trong quá trình nghiên cứu. R'.7>.-+>S15T1 Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn kết cấu gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề cơ bản về bất động sản và cho vay bất động sản. Chương 2: Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam. Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam. 3 U#& VW!X#X W!YZ[\W!Y &'&'7819:;153/]B?^1967819:;1 1.1.1. Bất động sản 1.1.1.1. Quan niệm bất động sản Có nhiều quan niệm khác nhau về bất động sản. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Đồng thời mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là BĐS. Theo Bộ luật dân sự năm 2005 của Việt Nam, tại điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản do pháp luật quy định”. Nhìn chung, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. 1.1.1.2. Phân loại bất động sản BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt. 7819:;1._>?`=),199aE: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại, dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v…Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như phát triển 4 đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như các nước trên thế giới. 7819:;1b/c19>?`=),19 chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v… 7819:;1d.6Dlà những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên là cần thiết trong việc bảo đảm xây dựng cơ chế, chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội của nước ta. 1.1.1.3. Các nhân tố tác động đến giá bất động sản Giá bất động sản cũng như hàng hóa thông thường khác được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trường. Do vậy khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy lên cao; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”…, sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện…), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp…; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không thích ở nhà chung cư, hoặc thích nhà nằm trên quốc lộ… Tuy nhiên, BĐS cũng được xem là một loại hàng hóa được mua bán, chuyển nhượng, cho thuê…nên khi định giá BĐS còn chịu sự tác động của nhiều yếu tố cụ thể như sau: 5 - Nhóm các yếu tố tự nhiên: + Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị BĐS càng lớn. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm trong các vùng ven trung tâm. Những BĐS nằm tại các ngã 3 hay ngã 4, trên các trục giao thông quan trọng có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác. Việc xem x‡t đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kˆ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất. + Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất là tối ưu khi nó th‰a mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ tại Hà Nội, thửa đất có mặt tiền từ 4m đến 5m, chiều sâu 10m – 15m phù hợp với nhu cầu để ở của đa số người dân. + Địa hình BĐS tọa lạc: địa hình BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. ‹ những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, và ngược lại. + Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưŒng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mŒ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng. + Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá của nó sẽ cao hơn và ngược lại. + Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. 6 [...]... hưởng cho nền kinh tế phát triển bền vững Cụ thể, cho vay bất động sản có ý nghĩa như sau: - Cho vay BĐS góp phần khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, thúc đẩy việc sử dụng vốn tiết kiệm và hiệu quả - Thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn được chuyển vào thị trường bất động sản nhanh hơn, góp phần phát triển nền kinh tế trong điều kiện phát triển đồng bộ giữa các thị trường - Cho vay. .. tài sản có của ngân hàng mà có thể đẩy ngân hàng đến tình trạng thiếu khả năng chi trả và phá sản Nó quyết định quy mô hoạt động của ngân hàng cũng như góp phần làm tăng thêm lòng tin, hình ảnh, uy tín của người gửi tiền đối với ngân hàng Như vậy, việc huy động vốn của ngân hàng sẽ tốt hơn, tạo nguồn vốn cho vay nhiều hơn và ngược lại Đối với hoạt động cho vay BĐS, các ngân hàng phải 32 đảm bảo mối tư ng... hưởng tới lãi suất cho vay Vì vậy hiệu quả của hoạt động cho vay luôn gắn liền với hiệu quả của hoạt động huy động vốn Nếu chi phí huy động thấp, ngân hàng càng có điều kiện để cho vay với lãi suất cạnh tranh Điều này tạo thuận lợi cho việc mở rộng và phát triển cho vay BĐS Tại Việt Nam, trong giai đoạn ngân hàng thiếu hụt thanh khoản vừa qua, có những lúc họ phải chấp nhận huy động các kỳ hạn ngắn... 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm, và nguyên tắc cho vay bất động sản a Khái niệm Các ngân hàng thương mại thường cho vay BĐS để tài trợ cho việc mua những tài sản như nhà ở, căn hộ, trung tâm mua bán, khu văn phòng, nhà kho, đất đai Cho vay BĐS là một lĩnh vực mà bản thân nó chứa đựng nhiều khác biệt so với các dạng cho vay khác của ngân hàng Cho vay BĐS đặc biệt có thể là những món cho vay xây dựng ngắn hạn được... hướng kém hấp dẫn hơn, bởi nhà đầu tư có xu hướng gửi tiền vào các ngân hàng hơn là đầu tư vào thị trường BĐS Hơn nữa, khi lãi suất thị trường cao, làm lãi suất đầu vào 29 tăng khiến cho lãi suất cho vay BĐS của các ngân hàng cũng tăng cao thì nhu cầu vay này sẽ giảm đi + Sự phát triển của thị trường tài chính: thị trường tài chính phát triển sẽ thúc đẩy thị trường BĐS phát triển vì hai thị trường này... nợ cho vay BĐS so với vốn điều lệ vì sản phẩm cho vay này tiềm ẩn nhiều rủi ro - Khả năng huy động vốn: Khâu này cũng không kém phần quan trọng vì vốn cấp cho khách hàng chủ yếu lấy từ nguồn vốn huy động Nguồn vốn huy động lớn và đa dạng không chỉ tạo điều kiện cho vay phát triển mà còn nhiều hoạt động khác cũng phát triển theo Mặt khác, chi phí của nguồn vốn huy động cũng ảnh hưởng tới lãi suất cho. .. ngắn hạn b Cho vay BĐS phi cư trú Như đã trình bày ở trên, cho vay BĐS phi cư trú là cho vay xây dựng các tòa nhà, khu chung cư, phát triển đất cũng như cơ sở hạ tầng liên quan đến BĐS Tại Mỹ, các khoản cho vay phi cư trú ví dụng các khoản cho vay phát triển đất cung cấp một khoản tín dụng để nhà đầu tư xây dựng đường xá, cầu cống và các tiện nghi công cộng khác, chuẩn bị đất xây dựng để phát triển quỹ... kinh doanh v.v giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn Ngược lại, thị trường BĐS họat động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế... nhất để ngân hàng có quyết định cho vay hay không cho vay Tuy nhiên, trong cho vay BĐS, giá trị và tình trạng của tài sản lại thường được coi như trọng tâm của món vay, chúng có tầm quan trọng tư ng đương với thu nhập của người đi vay 19 Thứ tư, điểm khác biệt khá quan trọng của cho vay BĐS so với cho vay thông thường là những đặc thù trong thẩm định đơn xin vay BĐS Để đánh giá đơn xin vay BĐS, cán... vốn trong tài sản hơn Khi tiền vay chiếm từ 90% giá mua tài sản trở lên, sự bảo đảm bằng tài sản trở nên vô cùng quan trọng và người cho vay phải chú trọng hơn trong việc đánh giá tính cách, khả năng, mong muốn và thiện chí trả nợ của người vay - Các khoản cho vay BĐS thường đem lại những cơ hội kinh doanh sinh lời khác cho ngân hàng như ngân hàng sẽ có thể nhận thêm tiền gửi hoặc cho vay cải tạo nhà . trạng hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam. Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt. hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam trong thời gian tới. M'!N?O19G/<E519/K1.L> Đối tư ng nghiên cứu là hoạt động cho vay bất động sản. tài tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam với số liệu nghiên cứu từ năm 2006 đến 2011. 2 P'@/?Q19G/AG19/K1.L> Xuất phát từ thực tiễn hoạt động của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt