Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ LỜI CẢM ƠN Xin bày tỏ sự cảm ơn trận trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học. Giáo sư tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ, các thầy cô giáo trong khoa Tài nguyên và môi trường, khoa sau đại học của trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, Sở tài nguyên & môi trường, Sở tư pháp tỉnh Hải Dương, Phòng tài nguyên & môi trường, Phòng tài chính huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương, trung tâm đấu giá tài sản tỉnh Hải Dương, Công ty Cổ phần đấu giá Sao Khuê, lãnh đạo các cơ quan và đồng nghiệp đã hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này. Hải Dương, ngày 15 tháng 8 năm 2013 Tác giả luận văn Nguyễn Hữu Đắc Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Hải Dương, ngày 15 tháng 8 năm 2013 Tác giả luận văn Nguyễn Hữu Đắc Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ MỤC LỤC Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT NGHĨA BĐS Bất động sản BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BTC Bộ Tài chính BQLDA Ban quản lý dự án CP Chính Phủ CSHT Cơ sở hạ tầng ĐTH Đô thị hóa GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KHĐT Kế hoạch đầu tư LĐĐ Luật đất đai NĐ Nghị Định QSDĐ Quyền sử dụng đất QSD Quyền sử dụng QĐ Quyết định SDĐ Sử dụng đất TW Trung ương TT Thông tư TCĐC Tổng cục địa chính THCS Trung học cơ sở TTLT Thông tư liên tịch UBND Ủy ban nhân dân UBDSGĐ&TE Ủy ban dân số Gia đình và Trẻ em VBQPPL Văn bản quy phạm pháp luật Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ PHẦN I: MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai được đánh giá là một nguồn lực quan trọng để tìm kiếm sự giàu có cho mỗi dân tộc. Năm 1776 nhà Kinh tế học Adam Smith đã đưa ra quan điểm về đất đai "Đất đai là nguồn lực ổn định và lâu dài, là nguồn gốc của sự giàu có cho mỗi dân tộc". Sau tám mươi năm tranh đấu, dân tộc Việt Nam đã thoát khỏi vòng áp bức của chính sách thực dân, nước ta đã bước sang một trặng đường mới, chúng ta đã trải qua 2 thập kỷ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, vừa đạt vị trí "Quốc gia có thu nhập trung bình" vào đầu năm 2012. Sự tăng trưởng kinh tế này đi cùng với tỷ lệ nghèo giảm mạnh trong toàn quốc. Chính phủ đã thực hiện chính sách chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung bao cấp sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo định hướng XHCN. Một phần nội dung của chính sách là chuyển quy trình ra quyết định xuống các cấp chính quyền, địa phương. Những vấn đề trên là động lực thúc đẩy một chính sách đổi mới trong đó tập trung vào ba vấn đề lớn đó là: + Hiệu quả kinh tế + Quản lý và phát triển bền vững nguồn tài nguyên đất đai và thị trường BĐS. + Công bằng xã hội Việt Nam đã và đang triển khai một quá trình đổi mới năng động, tiếp tục xây dựng và củng cố, đổi mới quản lý tài nguyên đất đai "đẩy mạnh đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất". Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20 1 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ Kết quả tăng trưởng của Việt Nam thực sự rất ngoạn mục trong một vài thập niên qua, với GDP thực tế gần 8% trong giai đoạn từ 2005 - 2008 và chỉ giảm sút không đáng kể vào năm 2009 dù bị ảnh hưởng bởi suy thoái nền kinh tế toàn cầu. Tăng trưởng năm 2011 - 2012 dự báo là 5 - 6%, cùng với sự tăng trưởng GDP, tỷ lệ nghèo giảm mạnh từ gần 60% vào năm 1993 nay xuống còn 14% năm 2008. Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 2006 - 2010 và dự thảo kế hoạch 2011 - 2015 của Chính phủ đã mô tả chi tiết quá trình chuyển đổi dựa trên nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN. Để phát huy và khai thác có hiệu quả nguồn nội lực từ đất đai phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đáp ứng nhu cầu của nhân dân đồng thời quản lý tốt và phát triển bền vững nguồn tài nguyên đất đai, từ năm 1993 thủ tướng chính phủ đã cho phép sử dụng quỹ đất, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật… tạo quỹ đất sạch phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả một lần trong suốt thời gian thuê. Thực tế đã đạt được nhiều thành quả rất khích lệ, qua đó làm thay đổi bộ mặt một số địa phương, thúc đẩy kinh tế xã hội của đất nước. Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy tốt các nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh nâng mức sống ngày càng cao cho nhân dân, góp phần chuyển hóa cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản thông qua hình thức đấu giá trong thời gian qua cũng đã dần bộc lộ những mặt còn yếu kém. Do chưa nhận thức được đầy đủ về vai trò, vị trí của đấu giá đối với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, nguồn nội lực từ đất đai, chưa được khai thác và sử dụng có hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn. Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điều hành thị trường bất động sản thông qua hình thức đấu giá, nên việc điều tiết thị trường bất động sản hầu như không đáp ứng được thực tế của thị trường. Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20 2 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ Tình trạng đầu cơ bất động sản, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn ra khá phổ biến. Tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán trao tay và xây dựng tự phát… còn khá phổ biến gây ảnh hưởng không tốt đến thị trường bất động sản và công tác đấu giá cũng như việc quản lý xây dựng theo quy hoạch, đặc biệt giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu đến tâm lý và đời sống của nhân dân, nhất là các đối tượng có thu nhập thấp và những hộ bị thu hồi đất làm cho sự phát triển đô thị thiếu bền vững. Để khắc phục tình trạng nêu trên, nhằm thực hiện mục tiêu phát triển thị trường bất động sản công khai, minh bạch, lành mạnh thì đấu giá QSDĐ thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản ở nước ta để phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ sở thực tiễn và hiệu quả kinh tế, xã hội, quản lý nhà nước về đất đai, do vậy tôi đã thực hiện đề tài: "Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ ở một số dự án trên địa bàn huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương, Giai đoạn 2007 - 2012" 1.2. Ý nghĩa khao học và thực tiễn của đề tài 1.2.1. Ý nghĩa khoa học Đất đai được thừa nhận “có giá”. Nhà nước xác định giá đất để quản lý, từ đó, nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại đất, hạng đất mà còn quản lý cả về giá trị. Pháp luật đất đai cho phép QSDĐ được tham gia vào các giao dịch trên thị trường BĐS. Đặc biệt là hình thức đấu giá QSDĐ đã mang một vai trò mới, nhằm khai thác thuộc tính có ích của đất, nâng cao hiệu quả kinh tế và hiệu quả sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường. Thị trường bất động sản và những chính sách đổi mới đó đã làm cho đất đai thực sự trở thành tài sản vô cùng quý giá, người sử dụng đất yên tâm, gắn bó lâu dài với đất, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20 3 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ Trên thực tế, giá đất do nhà nước ban hành, làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất, còn chênh lệch quá nhiều so với giá đất thực tế chuyển nhượng trong điều kiện bình thường trên thị trường. Sự tồn tại hai hệ thống giá vẫn đang là một vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai, tuy nhiên ở mọi quốc gia đều tồn tại song song 2 hệ thống giá này, nhưng giữa hai hệ thống giá đó không quá xa nhau và nó phản ánh đúng quan hệ cung cầu trên thị trường. Để giảm khoảng cách này cần phải xã hội hóa trong hoạt động bán đấu giá QSDĐ, nhà nước vừa quản lý tốt hệ thống giá, vừa không bị lãng phí nguồn thu. Để đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân và đất sản xuất, đảm bảo tính công khai, minh bạch, dân chủ và hiệu quả trong SDĐ, nhà nước cần nghiên cứu các chính sách, pháp luật phù hợp với thực tiễn trong hoạt động đấu giá QSDĐ. Muốn công tác đấu giá QSDĐ đạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu phương pháp tổ chức, khoa học, công khai minh bạch, và chính sách đồng bộ của nhà nước… 1.2.2. Ý nghĩa thực tiễn Nam sách là huyện có lịch sử lâu đời, con người đến sinh cơ lập nghiệp khá sớm. Theo kết quả khảo cổ học gần đây nhất, cho thấy ngay từ đầu công nguyên mảnh đất này đã có người sinh sống. Nam sách đã từng là đại bản doanh của nhiều triều đại như Hai bà Trưng, nhà tiền Lý, nhà Ngô, nhà Trần Đây cũng là vùng đất của gốm chu đậu, chùa An Ninh (Chùa trăm gian thuộc xã An Bình)… Huyện Nan Sách tỉnh Hải Dương là trung tâm của tam giác kinh tế nối giữa Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Một huyện có vị trí địa lý tương đối độc đáo, có sông bao bọc gần như bốn phía, có giao thông đường thủy dài gần 50km, thuận lợi cho việc xây dựng các bến cảng nội địa vận tải đường sông. Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20 4 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ Nơi đây cũng là một vị trí đầu tư hấp dẫn cho các doanh nghiệp. do vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng hoặc thuê đất trả tiền một lần trong suốt thời gian thuê, hoặc trả tiền hàng năm. Đánh giá thực trạng và phương hướng hoàn thiện, để nhân rộng trong toàn tỉnh, mang lại hiệu quả cao, góp phần tăng thu ngân sách cho địa phương, tăng cường an sinh xã hội. 1.3. Mục đích yêu cầu của đề tài 1.3.1. Mục đích của đề tài Tìm hiểu công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ ở một số dự án trên địa bàn huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương, giai đoạn 2007 - 2012. 1.3.2. Yêu cầu của đề tài Nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá QSDĐ của Trung ương và địa phương. Số liệu điều tra khách quan đảm bảo độ tin cậy cao. Đưa ra các ý kiến mang tính chất khách quan, sát với thực tế, trung thực, trên cơ sở đó đánh giá đúng mức vai trò và hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ. Kết quả nghiên cứu bảo đảm cơ sở khoa học và thực tiễn. Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20 5 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ PHẦN II TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1. Khái niệm bất động sản và thị trường Bất động sản 2.1.1. Khái niệm Bất động sản Điều 163 Bộ luật dân sự 2005 đã quy định, Tài sản gồm hai loại: Bất động sản, và động sản. Điều 174 bộ luật dân sự 2005 cũng quy định "Bất động sản là các tài sản gồm: đất đai, nhà cửa công trình xây dựng, các loại tài sản gắn liền trên đất". Ở nước ta, không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS. Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá. Thí dụ: các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất mới là hàng hoá trong thị trường BĐS. Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. 2.1.2. Khái niệm về thị trường Bất động sản Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế nó là hàng hóa đặc biệt, không giống các loại hàng hóa thông thường khác. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20 6 [...]... tích, mô tả, so sánh và đánh giá công tác đấu giá QSDĐ Nguyễn Hữu Đắc 29 Cao học QLĐ - K20 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Huyện Nam Sách - Tỉnh Hải Dương 4.1.1 Đặc điểm tự nhiên Nam Sách là một đơn vị hành chính cấp huyện thuộc tỉnh Hải Dương, Nam Sách nằm ở phía Tây Bắc của thành phỗ Hải Dương và cách... quyền sử dụng đất + Hình thức tổ chức thực hiện của công tác đấu giá đất + Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu của đề tài Đề tài chỉ giới hạn phạm vi nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số Dự án đã tiến hành đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương, từ năm 2007 đến năm 2012 3.2 Nội dung nghiên cứu Nội dung nghiên cứu... của huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương Đặc điểm tự nhiên Đặc điểm kinh tế xã hội Mục tiêu phát triển 3.2.2 Tình hình QLDĐ và thị trường BĐS của huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương Hiện trạng sử dụng đất Tình hình quản lý đất đai Tình hình quản lý thị trường bất động sản Nguyễn Hữu Đắc 28 Cao học QLĐ - K20 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ 3.2.3 Tình hình đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách tỉnh. .. 4.119,33 tỷ đồng + Hiệu quả là giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 513,11 trỷ đồng Nguyễn Hữu Đắc 25 Cao học QLĐ - K20 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ Hiệu quả đạt được vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 14,23% 2.8.3 Hiệu quả mà các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản đã đạt được Theo con số thống kê của Hà Nội và TP Hồ Chí Minh (Các tỉnh trong giai đoạn này hầu như... tài sản thanh lý, kết quả thu được là: Nguyễn Hữu Đắc 26 Cao học QLĐ - K20 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ + Tổng số vụ việc thực hiện đấu giá: 698 cuộc + Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 157,86 tỷ đồng + Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 158,10 tỷ đồng Hiệu quả đạt được vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 0,02% 2.8.6 Hiệu quả của cả 5 loại hình... không trúng đấu giá 10 11 Thanh toán, Bàn giao tài sản bán đấu giá Thanh lý hợp đồng ủy quyền bán đấu giá và thu phí bán đấu giá Nguyễn Hữu Đắc 18 Cao học QLĐ - K20 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ 2.7 Quản lý nhà nước trong hoạt động bán đấu giá 2.7.1 Vai trò của quản lý nhà nước Thứ nhất, Quản lý nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá có vai trò quan trọng trong việc thể chế hóa đường... dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá; + Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án và dự án phải được ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt Nguyễn Hữu Đắc 23 Cao học QLĐ - K20 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, đấu. ..Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả 2.1.3 Một số khái niệm khác Đấu giá tài sản: Đấu giá tài sản là loại hình giao dịch dân sự, những quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản ở Việt Nam Đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản, theo đó có... QSDĐ 3.2.3 Tình hình đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra 3.2.4 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ qua các mặt Hiệu quả về mặt kinh tế Hiệu quả về mặt xã hội Hiệu quả đối với công tác quản lý Nhà nước 3.3 Phương pháp nghiên cứu 3.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài... 14 Cao học QLĐ - K20 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ bán đấu giá tài sản thay thế nghi định 86/1996 Đây là văn bản pháp lý quan trọng để phát triển dịch vụ bán đấu giá tài sản trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 về ban hành quy chế đấu giá QSDĐ Ngày 04/3/2010 chính phủ ban hành nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản thay . công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ ở một số dự án trên địa bàn huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương, giai đoạn 2007 - 2012. 1.3.2. Yêu cầu của. tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ sở thực tiễn và hiệu quả kinh tế, xã hội, quản lý nhà nước về đất đai, do vậy tôi đã thực hiện đề tài: " ;Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ ở một số dự án. vai trò và hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ. Kết quả nghiên cứu bảo đảm cơ sở khoa học và thực tiễn. Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐ - K20 5 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ PHẦN II TỔNG