Đang tải... (xem toàn văn)
Vị trí khu đất này nằm tiếp giáp các trục đường chính của khu trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh như đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi và gần tất cả các tiện ích sinh hoạt cao cấp mang đẳng cấp của thế giới như các khu khách sạn năm sao của Thành phố Hồ Chí Minh (Khách sạn Park Hyatt, Caravell, Sheraton, Rex, Contitental, Bông Sen…), các khu Thương mại hành chánh lớn của Thành phố (Sài Gòn Center, Sunwah Tower,……), các khu ẩm thực sang trọng mang màu sắc đa quốc gia (Lê Thánh Tôn – Thái Văn Lung – Thi Sách…). Ngoài ra khu đất này còn nằm gần khu chợ Bến Thành là trung tâm giao dịch truyền thống của người Việt Nam, đồng thời cũng thu hút một số lượng lớn khách du lịch các nước đến giao dịch.
Dự Án CHƯƠNG I GIỚI THIỆU DỰ ÁN VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ 1 1 Trang 1 1 Dự Án CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU DỰ ÁN VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ I.1 GIỚI THIỆU TỔNG QUÁT VỀ DỰ ÁN I.1.1 TÊN DỰ ÁN: • Tên dự án: • Chủ đầu tư: Công ty TNHH Bất Động Sản • Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới I.1.2 ĐỊA ĐIỂM ĐẦU TƯ: , Phường Bến Nghé, Quận 1, TP.Hồ Chí Minh, ngay góc ngã tư Lê Thánh Tôn – Hai Bà Trưng có tổng diện tích 798.5m 2 thuộc sở hữu sử dụng lâu dài của Công ty TNHH BĐS (hồ sơ pháp lý đính kèm) Khu đất này nằm ngay trong khu Thương mại hành chính thuộc khu đất vàng của Thành phố Hồ Chí Minh, tiếp giáp với công trình phức hợp (Cao ốc văn phòng, Căn hộ, khu Thương mại) do tập đoàn Vincom đầu tư và kinh doanh Vị trí khu đất này nằm tiếp giáp các trục đường chính của khu trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh như đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi và gần tất cả các tiện ích sinh hoạt cao cấp mang đẳng cấp của thế giới như các khu khách sạn năm sao của Thành phố Hồ Chí Minh (Khách sạn Park Hyatt, Caravell, Sheraton, Rex, Contitental, Bông Sen…), các khu Thương mại hành chánh lớn của Thành phố (Sài Gòn Center, Sunwah Tower,……), các khu ẩm thực sang trọng mang màu sắc đa quốc gia (Lê Thánh Tôn – Thái Văn Lung – Thi Sách…) Ngoài ra khu đất này còn nằm gần khu chợ Bến Thành là trung tâm giao dịch truyền thống của người Việt Nam, đồng thời cũng thu hút một số lượng lớn khách du lịch các nước đến giao dịch Có thể nói vị trí của khu đất này tự toát lên giá trị và tiềm năng khai thác kinh tế hiệu quả bậc nhất Để khai thác tất cả các thuận lợi của vị trí khu đất cũng như các tiện ích của các dịch vụ của khu lân cận và mang lại giá trị kinh doanh, thương hiệu và xã hội Công ty chúng tôi 2 2 Trang 2 2 1 Dự Án quyết định đầu tư xây dựng khu đất trên thành một khách sạn sang trọng (Deluxe Hotel) I.1.3 VỊ TRÍ: Dự án có diện tích 798,5 m2 toạ lạc tại , Phường Bến Nghé, Quận 1, TP.Hồ Chí Minh và giáp các trục đường chính của khu trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh như đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi và gần tất cả các tiện ích sinh hoạt của thành phố I.1.4 THẾ MẠNH CỦA DỰ ÁN: − Lô đất triển khai xây dựng dự án thuộc quyền sở hữu của Công ty Chủ Đầu Tư nên thuận tiện trong công tác xây dựng và ít tốn chi phí giải phóng san lấp mặt bằng, đảm bảo tiến độ xây dựng − Dự án toạ lạc ngay tại trung tâm thành phố Hồ Chí Minh – là một vị trí vàng, mang tính chiến lược, có tiềm năng kinh doanh khách sạn lớn Bên cạnh đó các hạ tầng kỹt thuật nơi đây khá hoàn chỉnh, hiện đại, khi Dự án hoàn thành sẽ hưởng lợi từ những tiện ích này Đây cũng chính là yếu tố thu hút nhiều đối tượng khách hàng đến với sản phẩm của Dự án khi đi vào hoạt động − Dự án được hình thành từ nhu cầu thực tế của thị trường, có ứng dụng các mô hình kinh doanh khách sạn hàng đầu của các nước Đông Nam Á và được tư vấn thiết kế quy hoạch, phát triển dự án bởi các chuyên gia tư vấn hàng đầu của nước ngoài nên đảm bảo tính thẩm mỹ cao, hiện đại sang trọng nhưng thân thiện, gần gũi I.1.5 QUI MÔ ĐẦU TƯ: Quy mô công suất a Chỉ tiêu quy hoạch: - Diện tích xây dựng : 798,5m2 - Khoảng lùi về phía đường HBT : 4m - Khoảng lùi về phía đường LTT : 4m - Khoảng lùi về phía tòa nhà Sở GD, đường LTT : 2m - Khoảng lùi về phía nhà Tổng lãnh sự Pháp, đường HBT : 3m - Hệ số sử dụng đất : 7,5 - Mật độ xây dựng : 60% - Số tầng xây dựng :12tầng và 2tầng lửng - Số tầng hầm : 2 tầng b Quy mô xây dựng được phân bổ như sau: 3 3 Trang 3 3 Dự Án Số tầng Diện tích (m2) Công năng Tầng bố trí các ổ điện và một phần hệ thống kỹ thuật, bãi đậu xe của Văn phòng Khu sảnh chính của Khách sạn, Văn phòng chính của 383,3 khách sạn, khu Café, khu Shop 02 tầng hầm 1.357 Tầng 1 Tầng lững của tầng 1 335,4 Trung tâm cung cấp dịch vụ hành chính cho khách hàng (máy vi tính, máy Fax, điện thoại, Internet Tầng 2 383,3 Khu nhà hàng của Khách sạn Tầng 3 và tầng lững tầng 3 Trung tâm thể dục và dịch vụ làm đẹp (phòng tập 718,7 máy, hồ bơi, xông hơi, massage, dịch vụ làm tóc, trang điểm,…) Tầng 4 383,3 05 phòng loại 3 (Deluxe: 70 -> 75m2/phòng) Tầng 5-6-7-8-9 1.916 21 phòng loại 2 (Junior Deluxe: 90 -> 95m2/phòng) Tầng 10-11 766,6 05 phòng loại 1 (mỗi phòng: 150 -> 170m2/phòng) Tầng 12 383,3 02 phòng phục vụ cho Tổng Thống I.1.6 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CHỦ ĐẦU TƯ a Thông tin chung về chủ đầu tư − Tên công ty: CÔNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN DIỆP BẠCH DƯƠNG − Tên giao dịch quốc tế: DIEP BACH DUONG REAL ESTATE COMPANY LIMITED − Giấy phép đăng ký kinh doanh số: − Vốn điều lệ: − Trụ sở công ty: − Điện thoại: Fax: − Website: www.diepbachduong.com.vn − Người đại diện hợp pháp: Bà Diệp Bạch Dương − Chức vụ: Giám Đốc b Lĩnh vực hoạt động của công ty: I.2 NHỮNG CĂN CỨ PHÁP LÝ 4 4 Trang 4 4 Dự Án I.2.1 CÁC VĂN BẢN PHÁP QUI VỀ QUẢN LÝ ĐẦU TƯ 1 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 17/6/2003 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; 2 Luật Kinh doanh Bất động sản 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; 3 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; 4 Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; 5 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình 6 Nghị định số 03/2008/NĐ-CP ngày 07/1/2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của của Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; 7 Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ về thuế thu nhập doanh nghiệp; 8 Nghị định 140/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định việc bảo vệ môi trường trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình và dự án phát triển; 9 Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường; 10 Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26 tháng 03 năm 2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; 11 Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh dự toán xây dựng công trình; 12 Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng; 13 Văn bản số 1751/BXD-VP ngày 14/8/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình; 14 Công văn số 1784/BXD-VP ngày 16/8/2007 về việc công bố Định mức vật tư trong xây dựng công trình; 15 Công văn số 1776/BXD-VP ngày 16/8/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố định mức dự toán xây dựng công trình - Phần xây dựng; 16 Công văn số 1777/BXD-VP ngày 16/08/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố định mức dự toán xây dựng công trình - Phần lắp đặt hệ thống điện trong công 5 5 Trang 5 5 Dự Án trình, ống và phụ tùng ống, bảo ôn đường ống, phụ tùng và thiết bị khai thác nước ngầm; 17 Công văn số 1779/BXD-VP ngày 16/08/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố định mức dự toán xây dựng công trình - Phần Khảo sát xây dựng; 18 Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam kết bảo vệ môi trường; 19 Căn cứ các số liệu nghiên cứu thị trường thực tế tại TP.Hồ Chí Minh I.2.2 CÁC TIÊU CHUẨN, QUI CHUẨN XÂY DỰNG 1 Các tiêu chuẩn Việt Nam Dự án đầu tư xây dựng Khách sạn cao cấp được thực hiện trên cơ sở những tiêu chuẩn, quy chuẩn chính như sau: − Quyết định số 04 /2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD); − TCVN 6160-1996 kế; : Phòng chống cháy nhà cao tầng, khách sạn, tiêu chuẩn thiết − TCVN 3905-1984 : Nhà ở công cộng - Thông số hình học; − TCVN 2737-1995 : Tải trọng và tác động- Tiêu chuẩn thiết kế; − TCVN 375-2006 : Thiết kế công trình chống động đất; − TCXD 205-1998 : Móng cọc - Tiêu chuẩn thiết kế; − TCXDVN 269-2002: Cọc - Phương pháp thí nghiệm nén dọc trục; − TCXD 326: 2004 : Cọc khoan nhồi - Tiêu chuẩn thi công và nghiệm thu; − TCXD 88:1982 : Cọc - Phương pháp thi công và nghiệm thu; − TCXD 269: 2002 trục; : Cọc - Phương pháp thí nghiệm bằng tải trọng tĩnh ép dọc − TCVN 5718-1993 chống thấm nước; : Mái sàn cốt thép trong công trình xây dựng Yêu cầu kỹ thuật − TCXD 45-1978 : Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình; − TCXDVN 356-2005: Bê tông cốt thép - Tiêu chuẩn thiết kế; − TCXDVN 338-2005: Kết cấu thép - Tiêu chuẩn thiết kế; − TCVN 5760-1993 dụng; : Hệ thống chữa cháy - Yêu cầu chung thiết kế lắp đặt và sử − TCVN 5738-2001 : Hệ thống báo cháy tự động - Yêu cầu kỹ thuật; − TCVN 2622-1995 : PCCC cho nhà, công trình yêu cầu thiết kế; 6 6 Trang 6 6 Dự Án − TCVN-62:1995 : Hệ thống PCCC chất cháy bột, khí; − TCVN 6160 – 1996 : Yêu cầu chung về thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữa cháy; − TCVN 4760-1993 : Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung về thiết kế; − TCXD 33-1985 thiết kế; : Cấp nước - mạng lưới bên ngoài và công trình - Tiêu chuẩn − TCVN 5576-1991 : Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật; − TCXD 51-1984 chuẩn thiết kế; : Thoát nước - mạng lưới bên trong và ngoài công trình - Tiêu − TCXD 188-1996 : Nước thải đô thị -Tiêu chuẩn thải; − TCVN 4474-1987 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống thoát nước trong nhà; − TCVN 4473:1988 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp nước bên trong; − TCVN 5673:1992 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp thoát nước bên trong; − TCVN 4513-1998 : Cấp nước trong nhà; − TCVN 6772 : Tiêu chuẩn chất lượng nước và nước thải sinh hoạt; − TCVN 5687-1992 : Tiêu chuẩn thiết kế thông gió - điều tiết không khí - sưởi ấm; − TCXDVN 175:2005 : Tiêu chuẩn thiết kế độ ồn tối đa cho phép; − TCXD 150 : Cách âm cho phòng ở − 11TCN 19-84 : Đường dây điện; − 11TCN 21-84 : Thiết bị phân phối và trạm biến thế; − 11TCN 20-84 : Bảo vệ và tự động; − TCVN 5828-1994 : Đèn điện chiếu sáng đường phố - Yêu cầu kỹ thuật chung; − TCXD 95-1983 dân dụng; : Tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng nhân tạo bên ngoài công trình − TCXD 25-1991 công cộng; : Tiêu chuẩn đặt đường dây dẫn điện trong nhà ở và công trình − TCXD 27-1991 cộng; : Tiêu chuẩn đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công − TCVN-46-89 : Chống sét cho các công trình xây dựng; − EVN Viet Nam) : Yêu cầu của ngành điện lực Việt Nam (Electricity of 7 7 Trang 7 7 Dự Án CHƯƠNG II: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ Chương II SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ II.1 Tổng quan về nền kinh tế Việt Nam và khu vực Thành phố Hồ Chí Minh 8 8 Trang 8 8 Dự Án II.1.1 Tổng quan về nền kinh tế Việt Nam: Đối đầu với cuộc khủng hoảng kinh tế tài chính lớn nhất thế giới, bằng các chính sách tiền tệ linh hoạt nên Việt Nam đã kiềm chế được tác động mạnh của vòng xoáy khủng hoảng toàn cầu và đến nay đã đi qua 3/4 chặng đường của năm kế hoạch Mặc dù đối đầu với nhiều khó khăn, thách thức nhưng nên nền kinh tế nước ta từng bước phục hồi và đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế, nâng cao vị thế cạnh tranh trên trường thế giới, mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước Nền kinh tế Việt Nam dường như đã thoát khỏi điểm đáy trong đầu năm 2009 khi tăng trưởng GDP Quý II là 4,5% trong khi Quý I chỉ đạt 3,1% Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, GDP 9 tháng đầu năm tăng gần 4,6% so với cùng kỳ năm ngoái và là mức tăng chấp nhận được trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu Cụ thể, giá trị sản xuất công nghiệp đạt 506 ngàn tỷ đồng, tăng 6,5% Sản xuất công nghiệp đã và đang tăng với đặc điểm tháng sau cao hơn tháng trước Nông nghiệp tiếp tục tăng trưởng 2,6% trong bối cảnh thiên tai với giá trị sản xuất của toàn ngành đạt 150 ngàn tỷ đồng, trong đó nông, lâm, thủy sản đều tăng cao hơn Khu vực dịch vụ tiếp tục phát triển với tổng mức lưu chuyển hàng hóa và dịch vụ xã hội đạt hơn 845 ngàn tỷ đồng, tăng 18,6% Trong đó, sản lượng vận tải hành khách đạt hơn 1.465 triệu lượt khách, tăng 8,5%; có thêm 31 triệu thuê bao mới nâng tổng số thuê bao toàn quốc lên 113 triệu Tổng thu ngân sách đến cuối tháng 9 đạt hơn 274 ngàn tỷ đồng, bằng 70% dự toán cả năm Đáng chú ý là trong bối cảnh khó khăn nhưng giải ngân vốn ODA vẫn đạt 1,715 tỷ USD, bằng 90% kế hoạch cả năm nhờ giải ngân được nhiều dự án thuộc nhóm tài trợ chủ yếu như Ngân hàng Phát triển châu Á, Ngân hàng Thế giới… Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (ĐTNN) mới thu hút chỉ đạt hơn 12,5 tỷ USD, giảm 78% so với cùng kỳ, nhưng tổng vốn đầu tư xin tăng vốn mở rộng sản xuất, kinh doanh lại đạt tới gần 4,9 tỷ USD, tăng 0,7% Điều này thể hiện rõ niềm tin của cộng đồng nhà đầu tư nước ngoài đối với triển vọng của nền kinh tế Việt Nam, nhất là về khả năng phục hồi và phát triển trong thời gian tới, cho thấy uy tín, sức hấp dẫn của Việt Nam vẫn được duy trì đáng thuyết phục Đặc biệt ngành dịch vụ du lịch của Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng phát triển, hiện tại do ảnh hưởng chung nên lượng du khách đến nước ta có phần suy giảm Nhưng theo nhận định của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong bối cảnh nền kinh tế đang dần phục hồi, từ nay đến cuối năm các ngành dịch vụ du lịch sẽ có nhiều cơ hội khai thác tiềm năng và đạt mức tăng trưởng cao hơn so với thời điểm từ đầu năm đến nay Riêng ngành du lịch, mặc dù chịu ảnh hưởng lớn của suy thoái kinh tế và dịch bệnh lan rộng, nhưng với nỗ lực của ngành thông qua việc tổ chức các sự kiện văn hóa, các chương trình quảng bá du lịch trong những tháng cuối năm, khả năng lượng khách quốc tế vào Việt Nam sẽ tăng Và khi nền kinh tế phát triển, các nhà ngoại giao, quan chức, ca sỹ, người mẫu,… đến làm việc càng tăng và đẩy nhu cầu thuê khách sạn hạng sang lên rất lớn đặc biệt là mô hình Hotel 9 9 Trang 9 9 Dự Án Việt Nam được đánh giá là có môi trường chính trị ổn định, an ninh, an toàn xã hội được bảo đảm Trong tình hình thế giới nhiều biến động chính trị như hiện nay thì yếu tố ổn định chính trị của Việt Nam được đánh giá rất cao tạo thuận lợi cho việc thu hút đầu tư và phát triển Môi trường đầu tư của Việt Nam tiếp tục được cải thiện Hàng loạt chính sách vĩ mô liên quan đến đăng ký kinh doanh, thuế, đất đai, thủ tục hành chính được chính phủ ban hành, khuyến khích tạo thuận lợi cho đầu tư nước ngoài và trong nước Vốn đầu tư toàn xã hội, cơ sở hạ tầng bởi nguồn vốn FDI có xu hướng tăng mạnh nhất là trong giai đoạn 2004 – 2010, đây là một minh chứng cho hiệu quả của việc cải thiện môi trường đầu tư của Việt Nam đã được đánh giá cao Không chỉ phát triển trên toàn diện nền kinh tế Việt Nam, lĩnh vực bất động sản và du lịch cũng rất tiềm năng tạo nhiều cơ hội cho nhà đầu tư trong ngoài nước II.1.2 Tình hình kinh tế xã hội và chính sách phát triển của TP Hồ Chí Minh Trên đà phát triển nền kinh tế Việt Nam nói chung từ khi gia nhập WTO, nước ta từng bước khẳng định vị thế của mình trên trường thế giới và không ngừng vươn xa hơn nữa Với cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, phương tiện hoạt động chuyên nghiệp, môi trường kinh doanh lành mạnh nên Việt Nam đã thu hút rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài Trong 09 tháng đầu năm 2009 và dự báo trong 03 tháng cuối năm, kinh tế TPHCM vẫn tiếp tục đà phát triển, đầu tư nước ngoài ngày một gia tăng Khi kinh tế phát triển, thì tất yếu đời sống nhân dân ngày càng cải thiện, nhu cầu sống ngày một cao hơn thì việc ăn, ở không còn đơn thuần như trước nữa mà có sự đòi hỏi cao hơn, tiện nghi và hiện đại hơn.Đây chính là một thị trường đầy tiềm năng cho phân khúc căn hộ cao cấp và kinh doanh nhà hàng tiệc cưới đi kèm với các dịch vụ cao cấp khác II.2.1 Tình hình kinh tế xã hội Trong 9 tháng đầu năm 2009 vừa qua, mặc dù phải đối diện với nhiều khó khăn, thách thức lớn do chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính và suy giảm kinh tế thế giới nhưng với sự tập trung chỉ đạo quyết liệt của lãnh đạo TP, cùng với sự nỗ lực, đồng tâm, hiệp lực, đoàn kết của các ngành, các cấp, cộng đồng doanh nghiệp và các tầng lớp nhân dân; tình hình kinh tế TP đã từng bước phục hồi và có sự khởi sắc đáng kể: tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) trên địa bàn TP trong quý III năm 2009 đã khởi sắc và đạt mức tăng trưởng khá 8,5%, cao hơn những quý đầu năm (quý I tăng 4%, quý II tăng 5,2%), góp phần cải thiện tốc độ tăng trưởng kinh tế chung (GDP) của 9 tháng đầu năm 2009 là 6,1%; lạm phát được kiềm chế; vốn huy động và tổng dư nợ tín dụng đều tăng khá; thị trường chứng khoán đang có dấu hiệu phục hồi với khối lượng giao dịch tăng cao; chính sách kích cầu trong đầu tư và tiêu dùng đã bắt đầu phát huy tác dụng, giúp doanh nghiệp vượt qua những khó khăn, ổn định sản xuất kinh doanh; các chính sách an sinh xã hội được triển khai tích cực và có hiệu quả, công tác chăm lo cho các đối tượng diện chính sách và người nghèo được thực hiện tốt; tình hình chính trị ổn định, quốc phòng an ninh được giữ vững II.2.2 Mục tiêu phát triển kinh tế xã hội TPHCM 10 10 Trang 10 10 Bảng VIII.1: Chi phí xây dựng và thiết bị Đơn vị tính VNĐ: triệu đồng Đơn vị tính USD: 1000USD Tỷ giá VNĐ/USD = 18000 ST T A I Hạng mục Đơn vị Khối lượng 3 Chi phí xây dựng Chi phí XD kiến trúc và nội thất Chi phí kiến trúc và nội thất sảnh TM & DV Chi phí kiến trúc và nội thất khu dịch vụ thương mại, văn phòng Chi phí mặt đứng công trình 4 Chi phí cảnh quan sân vườn II 1 Chi phí xây dựng phần kết cấu Cọc khoan nhồi m 12.541,0 2 Móng m3 2.326,7 3 Kết cấu thượng tầng m² 36.124,0 1 2 III 1 Chi phí xây dựng phần cơ điện Hệ thống cấp điện, chiếu sáng 63 Trang 63 Đơn giá USD trước thuế (các công việc tính theo USD) Thành tiền USD trước thuế (các công việc tính theo USD) Thuế VAT USD (các công việc tính theo USD) Thành tiền USD sau thuế (các công việc tính theo USD) Đơn giá VNĐ trước thuế Thành tiền VNĐ trước thuế Thuế VAT (VNĐ) Thành tiền VNĐ sau thuế Tỷ lệ (%) 81,99% 23,82% 372.863,43 108.308,42 m² 34.844 m² 18.713 m² 1.064 m² 36.124 2,50 0 0,87 8 4,13 7 0,30 0 3,22 0 2,87 5 3,45 0 1,24 3 1.325,00 132,50 1.457,50 30.575,61 3.057,56 33.633,17 77.413,61 7.741,36 85.154,97 319,20 31,92 351,12 17.169,91 188.868,99 40.382,02 4.038,20 44.420,22 6.689,26 668,93 7.358,19 124.627,80 12.462,78 137.090,58 81.600,93 530 410.149,78 119.139,26 171.699,08 m² 37.286,34 10.830,84 8.160,09 89.761,02 44.893,82 4.489,38 49.383,21 37,76% 17,94% 2 HT 1 3 Hệ thống chiếu sáng mỹ thuật tòa nhà Hệ thống ĐHKK và thông gió m² 36.124 4 5 Hệ thống cấp thoát nước Hệ thống PCCC, chống sét m² m² 36.124 36.124 6 Hệ thống thông tin và quản lý tòa nhà Hạ tầng kỹ thuật Chi phí thiết bị Hệ thống cấp điện, chiếu sáng Hệ thống chiếu sáng mỹ thuật tòa nhà Hệ thống ĐHKK và thông gió Hệ thống cấp thoát nước Hệ thống PCCC Hệ thống thông tin và quản lý tòa nhà Hệ thống thang máy+thang cuốn - Thang máy chính - Thang máy phụ - Thang cuốn Thiết bị khác Cộng các công việc theo USD Quy USD ra VNĐ (B) Cộng các công việc theo VNĐ (A) Tổng cộng A+B m² 36.124 t.bộ 1 HT HT 1 1 1.720,36 127,27 1.720,36 127,27 172,04 12,73 1.892,40 140,00 HT HT HT HT 1 1 1 1 1.193,53 56,73 342,06 154,18 1.193,53 56,73 342,06 154,18 119,35 5,67 34,21 15,42 1.312,88 62,40 376,27 169,60 Cái 10 Cái Cái Cái HT 6 1 3 1 IV B 1 2 3 4 5 6 7 8 64 Trang 64 981,81 8 0,41 0 0,222 0,20 5 0,15 3 92,06 15,15 126,00 10,11 552,33 15,15 378,00 10,11 4.549,73 55,23 1,52 37,80 1,01 454,97 98,18 1.080,00 14.792,78 1.479,28 16.272,06 8.009,95 7.389,35 800,99 738,93 8.810,94 8.128,28 5.533,22 553,32 6.086,54 11.255,00 - 981,82 1.125,50 12.380,50 81.895,20 372.863,43 8.189,52 37.286,34 90.084,72 410.149,78 454.758,64 45.475,86 500.234,50 2,47% 18,01% 1.051,16 607,57 16,67 415,80 11,12 5.004,71 100,00% Bảng VIII.2: Bảng tổng hợp Tổng mức đầu tư: Chi phí xây lắp, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, chi phí khác và chi phí dự phòng Đơn vị tính VNĐ: triệu đồng Đơn vị tính USD: 1000USD Tỷ giá VNĐ/USD = 18000 STT 1 2 3 4 Hạng mục Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị (USD) Chi phí đất - Chi phí nhận chuyển nhượng - Lệ phí trước bạ Chi phí tư vấn - Khảo sát - Lập dự án đầu tư - Tư vấn thiết kế - Lập dự toán - Thẩm tra thiết kế - Thẩm tra dự toán - Lập hồ sơ mời thầu xây lắp - Lập hồ sơ mời thầu thiết bị 5 6 - Giám sát thi công xây dựng - Giám sát lắp đặt thiết bị - Chi phí kiểm tra sự phù hợp về chất lượng công trình Chi phí thuê tư vấn quản lý dự án Chi phí khác - Thẩm tra TMĐT - Bảo hiểm công trình 65 Trang 65 Thuế VAT (USD) Thành tiền USD sau thuế 4.549,73 Cách tính Thành tiền USD trước thuế (các công việc tính theo USD) 454,97 5.004,71 Thành tiền VNĐ trước thuế Thuế VAT (VNĐ) Thành tiền VNĐ sau thuế 372.863,43 470,67 47,07 Gxd*0,955% Gtb*0,309% 30%CP giám sát TT 650,15 23,05 13,55 223.730,00 223.230,00 500,00 7.151,70 253,56 149,00 64,48 10,91 19,68 16,22 709,25 120,00 216,48 178,45 6,42 70,67 356,11 25,31 114,43 3.917,20 278,41 1.258,68 4.624,68 8.144,18 36,36 1.323,33 462,47 454,42 3,64 132,33 5.087,15 8.598,60 40,00 1.455,66 517,73 Gtb*0,078% (Gxd+Gtb)*1,271%*0,8 20.293,64 20.293,64 3.561,09 253,10 1.144,26 517,73 203.436,36 202.936,36 500,00 6.501,55 230,51 135,45 64,25 47,07 410.149,78 644,77 109,09 196,80 162,23 470,67 HĐ số 11-08/HĐ-KT HĐ HĐ Gxd*1,92%*0,09 HĐ số 236/TVXD.XN6.2008 Gxd*0,053% Gxd*0,044% 37.286,34 - + Bảo hiểm xây dựng ++ Từ tầng 1 tới tầng 5 ++ Từ tầng 6-12 ++ Từ tầng 13-15 + Bảo hiểm lắp đặt thiết bị - Chi phí thi công cọc thử phục vụ công tác thiết kế (thi công, nén tĩnh cọc, san lấp mặt bằng phục vụ thi công) - Chi phí quan trắc biến dạng lún - Chi phí kiểm toán - Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán - Lệ phí thẩm định dự án đầu tư - Lệ phí thẩm định thiết kế - Lệ phí thẩm định dự toán - Chi phí ban điều hành hợp danh (Trong thời gian XD) - Đo vẽ hoàn công đăng ký sở hữu công trình - Chi phí khởi công, khánh thành 7 - Chi phí đấu nối hạ tầng - Chi phí hàng rào tạm Dự phòng: 7% (1+2+4+5+6) 8 Cộng các công việc theo USD Quy USD ra VNĐ (B) Cộng các công việc theo VNĐ (A) Cộng (A+B) 66 Trang 66 1.118,59 857,59 208,80 52,20 204,74 1.014,33 111,86 85,76 20,88 5,22 20,47 101,43 1.230,45 943,34 229,68 57,42 225,21 1.115,76 TT 72,73 7,27 80,00 TMĐT*0,08% TMĐT*0,05% 599,75 374,75 59,98 37,48 659,73 412,23 Mức tối đa 45,45 4,55 50,00 69,57 53,37 3.600,00 6,96 5,34 76,52 58,70 3.600,00 45,45 4,55 50,00 TT 545,45 54,55 600,00 TT TT 181,82 181,82 27.449,37 18,18 18,18 2.719,74 200,00 200,00 30.169,11 96.692,92 623.019,58 719.712,50 9.669,29 61.866,76 71.536,05 106.362,21 684.886,34 791.248,55 Gxd*0,23% Gxd*0,008%*7 Gxd*0,007%*2 Gtb*0,25% HĐ số 02/HĐKT TMĐT*0,019% TMĐT*0,014% 1,2 tỷ VNĐ trong năm 2009 và 2,4 tỷ VNĐ trong năm 2010 TT 351,43 35,14 386,57 5.371,83 537,18 5.909,01 Bảng VIII.3: Tổng mức đầu tư xây dựng công trình (bao gồm lãi vay trong thời gian xây dựng) Đơn vị tính VNĐ: triệu đồng Đơn vị tính USD: 1000USD Tỷ giá VNĐ/USD = 18000 VNĐ USD STT 1 2 3 4 5 6 7 8 Khoản mục chi phí Chi phí xây dựng (VND) Chi phí thiết bị (VND) Chi phí thiết bị theo USD Chi phí thiết bị theo VND Chi phí đất (VND) Chi phí tư vấn (VND) Chi phí tư vấn theo USD Chi phí tư vấn theo VND Chi phí quản lý dự án (VND) Chi phí khác (VND) Dự phòng: 7% (VND) Thành tiền trước thuế Thuế VAT Thành tiền sau thuế Thành tiền trước thuế 372.863,43 81.895,20 4.549,73 454,97 Thuế VAT 37.286,34 8.189,52 Thành tiền sau thuế 410.149,78 90.084,72 5.004,71 223.730,00 16.470,91 650,15 462,47 7.151,70 5.087,15 8.144,18 33.775,07 454,42 3.352,31 8.598,60 37.127,38 27.449,37 2.719,74 30.169,11 96.692,92 623.019,58 9.669,29 61.866,76 106.362,21 684.886,34 719.712,50 71.536,05 791.248,55 35.695,22 719.712,50 Dự phòng theo USD Dự phòng theo VND Cộng các công việc theo USD Quy USD ra VNĐ (A) Cộng các công việc theo VNĐ (B) Cộng (A+B) Lãi vay trong thời gian xây dựng 20.293,64 1.497,36 6.501,55 4.624,68 47,07 71.536,05 826.943,77 517,73 351,43 35,14 386,57 5.371,83 537,18 5.909,01 Tổng mức đầu tư VIII.2 PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ TÀI CHÍNH, KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN VIII.2.1 NHỮNG NHÂN TỐ QUAN TRỌNG ẢNH HƯỞNG ĐẾN KẾT QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN Những yếu tố cơ bản ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả tài chính của Dự án bao gồm: - Phương án kinh doanh như diện tích cho thuê, giá thuê… - Các thể chế tài chính cho dự án: nguồn vốn, lãi suất ngân hàng, tiến độ huy động vốn - Ảnh hưởng của các chính sách kinh tế vĩ mô: các loại thuế, nguồn tín dụng cho kinh doanh bất động sản v.v… VIII.2.2 NHỮNG THÔNG SỐ CHÍNH CỦA DỰ ÁN VIII.2.2.1 PHÂN LOẠI SẢN PHẨM KINH DOANH 67 Trang 67 Gxd Gtb 203.436,36 14.973,56 470,67 Ghi chú Bảng VIII.4: Bảng phân loại sản phẩm kinh doanh theo mục đích sử dụng Đơn vị tính: m² TT 1 2 3 Hạng mục Tầng kỹ thuật, buồng thang máy, mái Tầng 1+2+3 Tầng 4 đến tầng 15 Diện tích sàn xây dựng (m2) 750,00 Tỷ lệ TP (%) 58 7.188 22.615 83 85 36.124,00 Kỹ thuật Diện sử dụng (m2) 434 8.680,00 26.694,00 Mục đích sử dụng 30.237 Thương mại, dịch vụ Văn phòng cho thuê Tổng VIII.2.2.2 DOANH THU HOẠT ĐỘNG - Văn phòng cho thuê từ tầng 4 trở lên được cho thuê hàng tháng, tốc độ tăng giá là 1%/năm - Khu thương mại, dịch vụ tại từ tầng 1 đến tầng 3 cho thuê hàng tháng, tốc độ tăng giá là 1%/năm - Tất cả các giả định có liên quan đến tỷ lệ khách mướn, mức độ văn phòng B+, giá cho thuê được dựa trên và công tác nghiên cứu văn phòng, mua bán lẻ và thị trường dịch vụ tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và của Việt Nam nói chung 1 2 Mô tả Văn phòng cho thuê - Tổng diện tích cho thuê (m²) - Giá thuê (USD/m²/tháng) - Mật độ thuê Khu dịch vụ thương mại + Giá thuê (USD/m²/tháng) + Mật độ thuê + Diện tích 2011 79.378,65 22.615,00 2012 97.696,80 22.615,00 2013 117.175,10 22.615,00 2014 118.346,85 22.615,00 2015 119.530,32 22.615,00 25,00 25,00 25,25 25,50 25,76 65% 35.321,83 80% 43.473,02 95% 52.140,46 95% 52.661,86 95% 53.188,48 35,00 35,35 35,70 36,06 35,00 65% 7.188,00 80% 95% 7.188,00 7.188,00 95% 7.188,00 95% 7.188,00 + Doanh thu 3 4 35.321,83 43.473,02 52.140,46 52.661,86 53.188,48 Phí dịch vụ (bao gồm cả phí đậu xe) 17.746,56 21.841,92 26.196,65 26.458,62 26.723,21 4,00 4,00 4,04 4,08 4,12 5,00 5,00 5,05 5,10 5,15 12.700,58 15.631,49 18.748,02 18.935,50 19.124,85 5.045,98 6.210,43 7.448,64 7.523,12 7.598,35 132.447,04 163.011,74 195.512,21 197.467,33 199.442,01 Phí dịch vụ văn phòng (USD/m²/tháng) Phí dịch vụ khu thương mại dịch vụ (USD/m²/tháng) Doanh thu phí dịch vụ văn phòng Doanh thu phí dịch vụ khu thương mại dịch vụ Tổng cộng doanh thu Lưu ý: mật độ thuê trong thời gian dài được giả định như năm 2016 Giá thuê văn phòng trung bình được đặt ra trong năm 2011và năm 2012 là 25,0 USD/m² (chưa VAT và không tính phí phục vụ) các năm tiếp theo tăng 1%/năm Giá thuê khu dịch vụ thương mại được đặt ra trong năm 2011 và năm 2012 là 35,0 USD/m² (chưa VAT và không tính phí phục vụ) các năm tiếp theo tăng 1%/năm 68 Trang 68 Phí dịch vụ văn phòng và khu thương mại dịch vụ tương ứng là 4,0USD USD/m² và 5,0USD USD/m² (chưa chưa VAT), các năm tiếp theo tăng 1%/năm VIII.2.2.3 CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG - Chi phí tiếp thị: 0,3%-0,5% doanh thu - Chi phí điện: tạm tính giá điện kinh doanh là 1.030đ/kw Tốc độ tăng giá điện là 10% sau 5 năm - Chi phí nước: tạm tính giá nước sinh hoạt là 8.600đ/m³ (đã bao gồm phí vệ sinh môi trường) Tốc độ tăng giá nước là 5% sau 5 năm - Chi phí bảo trì: tính bằng 0,2%-1,0% giá trị tài sản (không kể đất) - Chi phí cho bộ phận quản lý tòa nhà: + Chi phí tiền lương, thưởng: tính bình quân: 10trđ/người/tháng*20người*17tháng/năm + Chi phí văn phòng phẩm, điện thoại: 50trđ/tháng và cách 5 năm tăng 5% - Chi phí bảo vệ: tính bình quân 15vị trí*6trđ/vị trí/tháng*13tháng - Chi phí vệ sinh: khoán gọn 325trđ/năm và tăng 10% sau 5 năm - Phí bảo hiểm tài sản: 0,08% giá trị tài sản (không kể đất) - Phí quản lý đất hàng tháng: 3,75trđ/tháng - Phí quản lý chung của công ty: ước bằng 25% chi phí hoạt động thực tế là 8.600trđ/năm trong 10 năm đầu hoạt động và 20% trong các năm tiếp theo VIII.2.2.4 CHI PHÍ KHẤU HAO VÀ GIÁ TRỊ CÒN LẠI CỦA TÀI SẢN 1 Chi phí khấu hao: Chi phí khấu hao được tính theo quyết định 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chính - Chi phí xây dựng khấu hao đều trong 30 năm - Chi phí đất khấu hao đều trong 50 năm - Chi phí thiết bị khấu hao đều trong 15 năm - Chi phí tư vấn, chi phí quản lý dự án, chi phí khác, chi phí dự phòng, lãi vay trong thời gian xây dựng khấu hao đều trong 15 năm 2 Giá trị còn lại của tài sản: - Số năm tính dòng tiền của dự án là 50 năm kể từ khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng - Đối với chi phí đất: giá trị còn lại của lô đất tính bằng 1,5 lần giá trị tài sản chưa kết chuyển hết vào trong khấu hao - Đối với tòa nhà: giá trị còn lại của tài sản tính bằng 100% giá trị nguyên giá của tài sản không bao gồm khu căn hộ VIII.2.2.5 THUẾ THU NHẬP DOANH NGHIỆP Kỳ họp Quốc hội tháng 6/2008 đã thông qua Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật Thuế giá trị gia tăng theo đó thuế thu nhập doanh nghiệp sẽ giảm từ 28%/năm xuống còn 25%/năm áp dụng từ 1/1/2009 VIII.2.2.6 LÃI SUẤT HUY ĐỘNG VỐN Lãi suất trần cho vay hiện nay là 10.5%/năm cho đến năm 2014 69 Trang 69 Năm 2015 trở đi là 14%/năm Các khoản vay sẽ được thu xếp như sau: - Trong thời gian xây dựng: Năm 2010 năm rút vốn 6 lần; năm 2010 rút 6 lần - Trong thời gian hoạt động: + Trả gốc vốn vay trong 15 năm + Số lần thanh toán trong năm: 4 lần/năm Tỷ suất chiết khấu của dự án tạm tính bằng 12%/năm VIII.2.3 TIẾN ĐỘ VIII.2.3.1 TIẾN ĐỘ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH Công trình được khởi công xây dựng từ tháng 10/2009 đến 12/2010 đưa vào hoạt động khai thác, tổng tiến độ là 15 tháng (Bảng phụ lục tiến độ đính kèm) VIII.2.3.2 TIẾN ĐỘ HUY ĐỘNG VỐN Tiến độ huy động vốn được xác định trên cơ sở tiến độ đầu tư xây dựng công trình và được thể hiện trong bảng VIII.5 Bảng VIII.5: Tiến độ sử dụng vốn STT Hạng mục Đơn vị tính: triệu đồng Năm 2009 Năm 2010 Tổng cộng 1 Chi phí đất 223.730,00 2 Chi phí xây dựng 123.044,93 287.104,84 410.149,78 3 Chi phí thiết bị 22.521,18 67.563,54 90.084,72 4 Chi phí tư vấn 11.529,64 4.941,27 16.470,91 5 Chi phí quản lý dự án 2.543,58 2.543,58 5.087,15 6 Chi phí khác 6.019,02 2.579,58 8.598,60 7 Dự phòng: 7% (2+3+4+5+6) Cộng 11.596,08 25.531,30 37.127,38 400.984,43 390.264,11 791.248,55 8 223.730,00 VIII.2.3.3 TIẾN ĐỘ BÁN HÀNG Đối với phần diện tích cho thuê: Khách hàng phải đặt cọc 3 tháng tiền thuê, công suất cho thuê 2 năm đầu là 65% và 80% các năm tiếp theo là 95% VIII.2.4 KẾT QUẢ PHÂN TÍCH KINH TẾ TÀI CHÍNH, KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN VIII.2.4.1 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH Căn cứ vào tiến độ huy động vốn, nguồn vốn huy động cho dự án được thể hiện trong bảng VIII.6 Bảng VIII.6: Nguồn vốn STT 1 3 Hạng mục Vốn chủ sở hữu Vốn vay ngân hàng (lãi suất 10,5%/năm) Cộng 70 Trang 70 Năm 2009 Năm 2010 Tổng cộng Đơn vị tính: triệu đồng Tỷ lệ (%) 316.499,42 84.485,02 390.264,11 316.499,42 474.749,13 40,00% 60,00% 400.984,43 390.264,11 791.248,55 100% Với nguồn cho dự án được dự kiến như bảng VIII.6, lãi suất vay vốn trong thời gian xây dựng được thể hiện trong bảng VIII.7 Bảng VIII.7: Lãi suất vay vốn trong thời gian xây dựng Khoản nợ vay trong giai đoạn xây dựng Tháng 3 4 5 6 1 2 Năm 2009 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 Năm 2010 Rút vay/tháng Rút vay/năm 1 2 Năm 2008 Năm 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Tổng cộng 14.080,84 14.080,84 14.080,84 84.485,02 14.080,84 14.080,84 14.080,84 65.044,02 65.044,02 65.044,02 390.264,11 65.044,02 65.044,02 65.044,02 474.749,13 474.749,13 Khoản nợ vay tích lũy trong giai đoạn xây dựng Khoản vay: Năm 2008 Năm 71 Trang 71 Tháng 1 2 3 4 5 6 474.749,13 Rút vay Lãi suất Lãi vay Khoản vay Dư nợ 0,00 123,21 0,00 14.204,04 0,00 14.204,04 0,00 14.080,84 0,00 14.080,84 0,00 14.080,84 0,00 14.080,84 0,00 14.080,84 0,88% 0,88% 0,88% 0,88% 0,88% 0,88% 0,88% 0,88% 0,88% 0,88% 124,29 248,58 250,76 376,16 379,45 505,98 510,40 638,08 643,66 772,50 124,29 14.329,42 250,76 14.456,99 379,45 14.586,81 510,40 14.718,91 643,66 14.853,33 14.328,33 28.657,74 28.908,50 43.365,49 43.744,94 58.331,75 58.842,15 73.561,07 74.204,73 89.058,06 0,00 65.044,02 0,88% 0,88% 783,71 1.362,99 783,71 66.407,01 89.841,77 156.248,79 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Năm 2010 0,88% 0,88% 1 2 Tổng cộng 0,00 14.080,84 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Năm 2009 1 2 0,00 65.044,02 0,00 65.044,02 0,00 65.044,02 0,00 65.044,02 0,00 65.044,02 474.749,13 0,88% 0,88% 0,88% 0,88% 0,88% 0,88% 0,88% 0,88% 0,88% 0,88% 1.374,99 1.959,48 1.976,72 2.566,50 2.589,09 3.184,26 3.212,28 3.812,94 3.846,49 4.452,73 35.695,22 1.374,99 67.003,50 1.976,72 67.610,52 2.589,09 68.228,28 3.212,28 68.856,95 3.846,49 69.497 510.444,35 157.623,77 224.627,27 226.603,99 294.214,51 296.803,60 365.031,88 368.244,16 437.101,11 440.947,60 510.444,35 * Tổng mức đầu tư của dự án là: 826.943,77 triệu đồng trong đó: + Chi phí đầu tư xây dựng công trình: 791.248,55 triệu đồng + Lãi vay trong thời gian xây dựng: 35.695,22 triệu đồng VIII.2.4.2 KẾT QUẢ PHÂN TÍCH KINH TẾ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN * Kết quả phân tích kinh tế tài chính của dự án như sau: - Hiện giá thuần (NPV) với r=12%: 357.003 triệu đồng - Tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR): 21,4 % - Thời gian thu hồi vốn: 7 năm Diễn giải phân tích kinh tế tài chính được trình bày trong phần Phụ lục kèm theo VIII.2.4.3 HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN VIII.2.4.3.1 TÁC ĐỘNG VỀ KINH TẾ (a) Đóng góp cho ngân sách nhà nước: Các khoản thuế của dự án tập trung lớn nhất vào hai khoản bao gồm: thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân Đối với thuế thu nhập doanh nghiệp, nguồn thu này sẽ từ những nguồn thu của Dự án khu cao ốc văn phòng Dragon Tower và các đơn vị, cá nhân kinh doanh dịch vụ phục vụ hoạt động của khu cao ốc văn phòng Dragon Tower Một nguồn thu khác từ thuế, cũng có thể được xem như là nguồn thu nhập cho chính quyền địa phương, chính là thuế thu nhập cá nhân được nộp bởi những người lao động làm việc tại Khu cao ốc (b) Tăng thu nhập từ những công việc mới: Rất nhiều cơ hội việc làm mới sẽ được tạo ra cho những công nhân xây dựng, kỹ sư và những công việc bổ trợ có liên quan trong quá trình xây dựng để phát triển khu vực dự án Khi dự án đi vào hoạt động sẽ tạo thêm việc làm cho một số lượng lao động để quản lý tòa nhà VIII.2.4.3.2 TÁC ĐỘNG VỀ MẶT XÃ HỘI VÀ VĂN HÓA Công trình được xây dựng sẽ là một điểm nhấn làm đẹp thêm bộ mặt huyện Nhà Bè 72 Trang 72 Bổ sung nguồn cung văn phòng làm việc cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước với những tiện nghi hiện đại nhất 73 Trang 73 CHƯƠNG IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 74 Trang 74 CHƯƠNG IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ IX.1 KẾT LUẬN * Tổng mức đầu tư của dự án là: 826.943,77 triệu đồng trong đó: + Chi phí đầu tư xây dựng công trình: 791.248,55 triệu đồng + Lãi vay trong thời gian xây dựng: 35.695,22 triệu đồng Dự án đạt hiệu quả kinh tế tài chính với các thông số tính toán chính như sau: - Hiện giá thuần (NPV) với r=12%: - Tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR): - Thời gian thu hồi vốn: 357.003 triệu đồng 21,4 % 7 năm Dự án Khu cao ốc văn phòng Dragon Tower được thực hiện sẽ mang lại nhiều yếu tố thuận lợi như sau: • Phù hợp với định hướng kiến trúc quy hoạch và chỉnh trang đô thị Sài Gòn • Phù hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của thành phố Hồ Chí Minh • Xét về mặt kinh tế, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cho thấy phương án kinh doanh thực hiện có lãi, tích lũy ngân sách cho Nhà nước IX.2 KIẾN NGHỊ • Với thị trường đang có yêu cầu lớn về việc cung cấp dịch vụ văn phòng, trung tâm thương mại dịch vụ tại thành phố Hồ Chí Minh, việc tiến hành đầu tư xây dựng nên được triển khai ngay • Do các ngân hàng thắt chặt việc cho vay vốn kinh doanh bất động sản, mặt bằng lãi suất cao, đề nghị Chủ đầu tư huy động tối đa nguồn vốn chủ sở hữu để giảm chi phí vốn Trong quá trình thực hiện dự án, phải có biện pháp thu xếp vốn cụ thể trong từng thời điểm phù hợp với tiến độ thi công công trình • Đề nghị Hợp danh cho phép thực hiện thiết kế 2 bước để đẩy nhanh tiến độ thi công công trình • Đề nghị Hợp danh cho phép phân chia các gói thầu như sau: 1/Tư vấn Quản lý dự án, thiết kế bản vẽ thi công và lập dự toán; 2/Thẩm tra: dự án đầu tư; thiết kế bản vẽ thi công và dự toán; 3/Thi công cọc + Xây dựng (Móng, kết cấu phần thân, thi công lắp đặt hệ thống M&E); 4/Gói Thiết bị: a/ Hệ thống cấp điện, chiếu sáng b/Hệ thống Điều hòa không khí và thông gió, PCCC, chống sét c/Hệ thống cấp thoát nước d/Hệ thống quản lý tòa nhà e/Hệ thống thang máy 5/Bảo hiểm công trình; 6/Kiểm tra và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình; 7/Kiểm toán vốn đầu tư; 75 Trang 75 • 76 Trang 76 Đề nghị các cơ quan chức năng giúp đỡ Hợp danh nhanh chóng hoàn tất các thủ tục pháp lý, phê duyệt dự án để dự án có thể sớm thi công đưa vào công trình vào sử dụng CHƯƠNG IX: PHỤ LỤC - BẢNG 1: BẢNG TÍNH DOANH THU HOẠT ĐỘNG - BẢNG 2: BẢNG TÍNH CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG - BẢNG 3: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH - BẢNG 4: BẢNG TIẾN ĐỘ DỰ ÁN - BẢNG KHÁI TOÁN HỆ THỐNG M&E (PHẦN THIẾT BỊ) 77 Trang 77 .. .Dự Án CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU DỰ ÁN VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ I.1 GIỚI THIỆU TỔNG QUÁT VỀ DỰ ÁN I.1.1 TÊN DỰ ÁN: • Tên dự án: • Chủ đầu tư: Cơng ty TNHH Bất Động Sản • Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng... ngày 16/8/2007 Bộ Xây dựng việc công bố định mức dự tốn xây dựng cơng trình - Phần xây dựng; 16 Công văn số 1777/BXD-VP ngày 16/08/2007 Bộ Xây dựng việc công bố định mức dự tốn xây dựng cơng trình... mơ đầu tư xây dựng dự kiến sau: Diễn giải ĐVT Số lượng Diện tích đất xây dựng văn phịng m2 7.441 Hệ số sử dụng đất xây cao ốc VP Lần Tầng cao xây dựng cao ốc VP Tầng 15 % 40 Mật độ xây dựng cao