Đang tải... (xem toàn văn)
Giải quyết vấn đề nhà ở cho công nhân tạo động lực phát triển nhân lực ở KCN Từ Liêm
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Phần I :Lời mở đầu Là huyện ngoại thành Hà Nội nên Từ Liêm huyện tập trung nhiều khu cơng nghiệp Chỉ tính riêng đường Cầu Diễn (đoạn đường nằm quốc lộ 32 ) ,dài chưa đầy 4km có tới khu, cụm cơng nghiệp lớn nhỏ Đó khu cơng nghiệp Cầu Diễn ,cụm công nghiệp Minh Khai khu công nghiệp Lai Xá ( phần thuộc địa phận tỉnh Hà Tây, giáp với huyện Từ Liêm) Phát triển khu công nghiệp tạo kênh thu hút lao động có tiềm hiệu quả, góp phần quan trọng giải việc làm cho lao động chỗ (kể số lao động hộ gia đình bị thu hồi đất) lao động nhập cư Những năm gần đây, lực lượng lao động khu công nghiệp gia tăng mạnh mẽ gắn liền với mở rộng diện tích dự án hoạt động khu cơng nghiệp Chỉ tính riêng năm trở lại đây, khu công nghiệp thu hút thêm khoảng 8.500 lao động trực tiếp Thu nhập bình quân tháng (kể tiền lương tiền thưởng) người lao động làm việc khu công nghiệp doanh nghiệp nước (kể lao động nhập cư) bình quân từ 600.000 đồng – 1.000.000 đồng/tháng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi từ 800.000 đồng - 1.200.000 đồng/tháng Với mức thu nhập trên, có người lao động địa phương bảo đảm nhu cầu sống tối thiểu cho thân, cịn người lao động nhập cư khó khăn phải trang trải thêm nhiều chi phí khác thuê nhà ở, tiền điện, tiền nước,…(chưa kể đến chi phí cho nghỉ ngơi, vui chơi, giải trí, học tập) Lao động di cư tới khu công nghiệp đóng vai trị khơng nhỏ việc cung ứng nguồn lao động bù đắp thiếu hụt lực lượng lao động, đặc biệt nguồn lao động giản đơn khơng có chun mơn kỹ thuật, góp phần quan trọng vào phát triển sản xuất, kinh doanh thành công Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 doanh nghiệp khu công nghiệp, đặc biệt doanh nghiệp thuộc ngành gia công xuất sử dụng nhiều lao động Sự gia tăng nhanh số lượng dự án đầu tư nước nước thực khu công nghiệp ngành sử dụng nhiều lao động tạo lực hút mạnh lao động nhập cư đến làm việc khu công nghiệp Sự gia tăng nhanh số lượng lao động nhập cư đến làm việc khu công nghiệp làm nảy sinh nhiều vấn đề xúc cho địa phương có khu công nghiệp, đặc biệt vấn đề nhà cho người lao động có mức thu nhập thấp Tình trạng hàng nghìn cơng nhân nhập cư làm việc khu cơng nghiệp chưa có nhà trở thành phổ biến làm nảy sinh nhiều vấn đề xã hội phức tạp cho thân người công nhân nhập cư, mà địa phương nơi có khu cơng nghiệp Mặc dù cầu nhà cho công nhân khu công nghiệp lớn, điều đáng ngạc nhiên chưa có doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà cho công nhân Vậy phải kinh doanh nhà cho công nhân không hấp dẫn hay thực được? Để bàn bạc vấn đề này, đề tài xin trình bày số nội dung để nêu lên hội kinh doanh cho doanh nghiệp Hy vọng ngày gần đây, người cơng nhân có nhà ở, để từ có sống tốt đóng góp nhiều cho doanh nghiệp,cho đất nước Nội dung nghiên cứu đề tài bao gồm phần: Thứ - Sự cần thiết đầu tư Trong phần bao gồm: Các vấn đề chung đầu tư sở cần thiết đầu tư Thứ hai sách nhà nước vấn đề nhà cho công nhân Thứ ba – Nghiên cứu thị trường.Bao gồm: • Cầu nhà cho công nhân Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 • Cung nhà cho cơng nhân • Mức giá th • Những ý kiến người công nhân nhà dành cho họ Thứ tư - Lựa chọn hình thức đầu tư.Bao gồm: • Các loại hình thức đầu tư • Chọn hình thức phù hợp với cơng ty Các nội dung trình bày chủ yếu dựa vào phân tích lý luận có kết hợp biện chứng, ngồi sử dụng phương pháp điều tra,phỏng vấn Để có đề án này,ngồi nỗ lực sinh viên , xin cảm ơn cô Vũ Thị Thảo,người hướng dẫn sinh viên viết đề án ,ngoài xin cám ơn số bạn sinh viên lớp kdbđs k46 góp ý cung cấp thông tin, tài liệu cho đề án Cuối mong thầy cô khoa BĐS&ĐC tất người xem xét cho ý kiến đóng góp để đề tài xác hơn,hồn thiện có ý nghĩa Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Phần II : Nội dung 1, Sự cần thiết đầu tư a Khái niệm đầu tư xây dựng nhà cho công nhân : Đầu tư xây dựng nhà cho công nhân việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản nhà cho người cơng nhân nhằm mục đích khai thác, bán, cho thuê hay dịch vụ khác liên quan Thực hiên đầu tư thời gian định nhằm mục đích sinh lời đáp ứng nhu cầu nhà cho công nhân Từ khái niệm cho thấy: Thứ nhất, đầu tư nhà cho công nhân việc nhà đầu tư bỏ vốn tài sản hữu hình vơ hình để hình thành nên tài sản nhà phục vụ nhu cầu ăn người công nhân Thứ hai, phương tiện để thực hiên đầu tư, nhà đầu tư cần bỏ vốn tiền mặt, loại tài sản, bí kỹ thuật, qui trình cơng nghệ, dịch vụ kỹ thuật … Thứ ba, mặt thời gian: Thực đầu tư thời gian định nhằm mục đích sinh lời Thời gian đầu tư tính từ bắt đầu xây dựng dự án kết thúc hoạt động dự án Hoạt động đầu tư hoạt động thực thời gian dài chu kỳ dự án Thứ tư,về mặt lợi ích : Lợi ích mang lại dự án thể hai mặt , lợi ích kinh tế lợi ích xã hội: -Lợi ích kinh tế thể khía cạnh tài doanh nghiệp nhà nước Trong điển hình lợi nhuận doanh nghiệp thuế phải nộp nhà nước - Lợi ích xã hội biểu tiêu xã hội : Giải gánh nặng cho nhà nước nhà cho công nhân giúp ổn định mặt chỗ Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 cho người cơng nhân Ngồi phải kể đến tiêu khác thất nghiệp, việc làm; giải vấn đề môi sinh; tăng cường giáo dục, văn hố… b Vai trị hoạt động đầu tư kinh doanh nhà cho công nhân: - Đầu tư kinh doanh nhà cho cơng nhân nói riêng đầu tư bất động sản nói chung tượng kinh tế khách quan kinh tế hàng hoá: Trong điều kiện kinh tế phát triển mở rộng lĩnh vực đầu tư bất động sản mở rộng phạm vi, qui mô lẫn hình thức Cơng nghiệp phát triển, mở rộng kéo theo gia tăng lực lượng lao động chủ yếu cơng nhân.Do đó, ngồi việc đáp ứng nhu cầu nhà xưởng, giao thơng, văn phịng hay nhà cho cán ,nhân viên…thì việc giải vấn đề người công nhân điều tất yếu Đây yêu cầu mang tính khách quan việc đầu tư phát triển bất động sản kinh tế hàng hoá - Vai trò việc đầu tư xây dựng nhà cho công nhân đời sống xã hội : Nhà cung cấp nơi trú ngụ, tiện nghi cần thiết để phục vụ đời sống người công nhân Đây số nhu cầu tối thiểu người lại có ý nghĩa người cơng nhân,những người đóng góp phần lớn vào cơng xây dựng đất nước, nịng cốt khối liên minh cơng – nơng – trí thức, giai cấp lãnh đạo đảng, lãnh đạo đất nước - Vai trò doanh nghiệp : Đầu tư kinh doanh nhà cho công nhân tạo lợi nhuận cho nhà đầu tư cho người hoạt động lĩnh vực hỗ trợ kinh doanh bất động sản khác Lợi nhuận mục tiêu hoạt động doanh nghiệp, để đạt dược mục tiêu buộc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tìm kiếm hội đầu tư Một số hội kinh doanh nhà cho cơng nhân Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 - Vai trò nhà nước : Đầu tư kinh doanh nhà cho công nhân vừa giải bớt gánh nặng cho nhà nước, vừa tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước Với gia tăng nhanh chóng lực lượng cơng nhân thời gian gần việc giải nhu cầu nhà cho họ trở thành gánh nặng cho nhà nước làm đau đầu quan chức Như việc đầu tư kinh doanh nhà cho cơng nhân góp phần làm giảm gánh nặng cho nhà nước vấn đề Hơn nữa, việc kinh doanh tăng thu cho ngân sách thông qua khoản thuế mà doanh nghiệp phải nộp trình kinh doanh c Các đặc điểm chủ yếu hoạt động đầu tư kinh doanh nhà cho công nhân Cũng lĩnh vực kinh doanh bất động sản khác, kinh doanh nhà cho cơng nhân có đặc điểm sau : - Địi hỏi vốn đầu tư lớn : Giá trị bất động sản = Giá trị địa điểm + Giá trị công trình xây dựng Vì lượng vốn cho việc đầu tư lớn Do địi hỏi nhà đầu tư phải tính tốn kỹ qui mơ vốn, lượng vốn, nguồn vốn, phân bổ vốn, quản lý sử dụng vốn, bảo toàn vốn chu chuyển vốn để thu lợi nhuận cao - Thời gian đầu tư kéo dài : Thời gian đầu tư tính từ bắt đầu kết thúc đầu tư đạt thành phát huy tác dụng Khoảng thời gian thường phải nhiều năm mà nhiều năm có nhiều biến động thị trường, phát triển kinh tế xã hội, sức mua người tiêu dung, thời tiết , khí hậu…do đó, nhà đầu tư cần phải biết phán đốn biến động xảy để chủ động đối phó - Thời gian thu hồi vốn đầu tư dài Chính thời gian đầu tư kéo dài nên thời gian thu hồi vốn kéo dài Chính nhà đầu tư phải xác định cụ thể q trình xây dựng, cơng nghệ, bước thực hiện… để phân bổ vốn đầu tư cách hợp lý hiệu Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 - Sản phẩm trình đầu tư nhà có giá trị sử dụng lâu dài Do tính chất lâu bền cơng trình bất động sản nên tuổi thọ kinh tế nhà cho công nhân thường dài Do đặc điểm nên nhà đầu tư phải ý đến chất lượng cơng trình q trình đầu tư, từ khâu thiết kế, lựa chọn nguyên vật liệu đến xây dựng cơng trình Ln coi chất lượng cơng trình tiêu chuẩn hàng đầu trình đầu tư - Nhà cho cơng nhân cơng trình bất động sản khác gắn liền với đất nên chịu ảnh hưởng điều kiện tự nhiên, môi trường kinh tế xã hội nơi Vì vậy, hoạt động đầu tư phải nắm vững điều kiện ảnh hưởng đến trình đầu tư d Hiệu kinh tế - xã hội việc đầu tư xây dựng nhà cho công nhân * Chỉ tiêu giá trị gia tăng : Do đề tài dừng lại việc phân tích hội kinh doanh, khơng sâu tính tốn cụ thể mặt tài nên chưa thể đưa số cụ thể tiêu kinh tế Tuy nhiên, đưa cách tính sau : - Giá trị sản phẩm gia tăng đạt năm dự án (Ln) Ln =D – ( C1 + C2 ) + Lg Trong : D : Doanh thu hàng năm xét C1 : Chi phí khấu hao hàng năm xét C2 : Chi phí vật chất ( nguyên vật liệu, lượng ) Nếu phải nộp loại thuế thuế sở hạ tầng, thuế tài nguyên…và trợ giá hay bù giá khoản cộng vào C2 Lg : Giá trị gia tăng thu gián tiếp lĩnh vực lân cận có tính Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Việc tính tốn Lg khó khăn Lg ngành nhiều nhiều yếu tố khác tạo nên Có thể xác định số Lg ngành khác sau Lg = Lgc – Lgo Với : Lgc : Giá trị gia tăng ngành lân cận có dự án đầu tư, xét tính cho năm Lgo : Giá trị gia tăng ngành lân cận khơng có dự án Như : Ln = Ltt + lgt Ở : Ltt : Giá trị gia tăng trực tiếp Lgt : Giá trị gia tăng gián tiếp - Tính giá trị gia tăng theo đời dự án ( Ld ) Ld =∑ Lnt Trong : Lnt : Giá trị gia tăng năm t n : Thời kỳ tồn dự án - Khi số Lnt năm khơng nhau, ta có giá trị gia tăng trung bình hang năm Ltb Ltb = ∑Lnt/n - Nếu so sánh phương án có khơng có dự án mức gia tăng giá trị gia tăng : ∆Lnt = Lcnt – Lont Trong : Lcnt : Giá trị gia tăng có phương án năm t Lont : Giá trị gia tăng khơng có phương án ( tức dự án để nguyên trạng ) Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 - Nếu dự án có liên quan với nước ngồi : Ln = D – ( C1 + C2 ) + Lg – Cng Ở đây, Cng khoản trả chuyển nước hàng năm tiền trả kỳ vụ, lãi vay nước ngoài, lương người nước ngoài, lợi nhuận chia cho người nước ngoài, bảo hiểm - Chỉ tiêu hiệu giá trị gia tăng : Hv = Ltb / V Hg = Ltb / G Trong : Hv : Hiệu giá trị gia tăng cho đồng vốn đầu tư Hg : Hiệu gía trị gia tăng tính cho đồng giá trị sản lượng V : Vốn đầu tư dự án G : Giá trị sản phẩm trung bình năm dự án * Chỉ tiêu đóng góp cho ngân sách dự án Các khoản đóng góp cho ngân sách mà dự án mang lạI gồm : Thuế giá trị gia tăng Thuế thu nhập doanh ngiệp Thuế sử dụng đất Thuế tài nguyên Thuế sở hạ tầng * Tạo điều kiện cho ngành khác phát triển Khi dự án nhà cho cơng nhân triển khai trước tiên doanh nghiệp xây dựng có hội phát triển, sau doanh nghiệp cung ứng, lắp đặt thiết bị cho cơng trình…Do nâng cao hiệu sản xuất kinh doanh ngành tăng khối lượng sản phẩm, tăng lợi nhuận, tăng mức đóng góp cho nhà nước tận dụng cơng suất dư thừa * Góp phần phát triển kinh tế địa phương - Làm xuất ngành nghề địa phương, đặc biệt ngành dịch vụ phục vụ công nhân Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 - Mở rộng doanh ngiệp địa phương - Tăng cường sở hạ tầng - Tăng thêm mức đóng góp cho ngân sách địa phương từ dự án từ doanh nghiệp mở rộng * Tác động dự án vấn đề xã hội - Giải thất nghiệp, việc làm người tham gia vào dự án từ chuẩn bị đầu tư, xây dựng vận hành cơng trình - Giải vấn đề môi sinh - Tăng cường giáo dục, y tế, văn hố cho người cơng nhân * Các lợi ích khác việc đầu tư - Sự phù hợp dự án đường lối, chủ trương phát triển kinh tế xã hội đất nước - Cải thiện cấu kinh tế đất nước tăng cường kinh tế - Phù hợp với lợi ích chung, lợi ích chiến lược, lợi ích lâu dài kinh tế - Tác động đầu tư lĩnh vực khác 2, Những sách nhà nước vấn đề nhà cho công nhân Kinh doanh nhà cho công nhân lĩnh vực ưu đãi đặc biệt Nhà nước đưa nhiều sách nhằm khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực Cụ thể sau : 2.1 Về quy hoạch xây dựng: - Tại Khoản Điều Nghị định số 36/CP ngày 24/4/1997 Quy chÕ khu c«ng nghiƯp, khu chÕ xt, khu c«ng nghệ cao quy định: Việc đầu t xây dựng công trình kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, có tính đến đấu nối kỹ thuật khu công nghiệp, khu dân c phục vụ công nhân, lao động làm việc khu công nghiệp - Tại Điều 31 Luật Nhà quy định quy hoạch phát triển nhà ở: 10 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Việc hàng ngàn công nhân tạm trú địa bàn thời gian dài kéo theo nhiều biến đổi văn hoá - xã hội, làm thay đổi nếp sống người dân địa phương Do điều kiện sinh hoạt không đảm bảo nên xảy khơng va chạm công nhân dân địa phương, nhiều tệ nạn nảy sinh, gây trật tự trị an khu vực Ba là, tiền thuê nhà gánh nặng lao động trẻ ngoại tỉnh KCN Với mức lương từ 600.000 đến 1.200.000 đồng/ tháng, họ dành 10% - 15% lương để trả tiền thuê nhà Để có việc làm, thu nhập đảm bảo chi phí khác cho sống, buộc họ phải chấp nhận nhà tồi tàn thiếu điều kiện sống tối thiểu Có thể nói, thị trường nhà cho công nhân KCN Từ Liêm bị bỏ trống cung thiếu số lượng chất lượng, khơng đáp ứng cầu Nếu tình trạng nhà cho cơng nhân khơng sớm cải thiện gây nên vấn đề xã hội, trị phức tạp c Giá Tuy huyện giá th phịng trọ Từ Liêm lại có khác giưa địa phương huyện Giá thuê cao thị trấn Nhổn, trung bình từ 300.000 – 600.000đ / phịng –13m2 Vì đây, số lượng công nhân chung phịng đơng, người phịng cịn nhiều đến người Ngun nhân khiến giá thuê Nhổn cao nơi khác huyện Nhổn nơi nhộn nhịp có dân cư tập trung đơng đúc Từ Liêm Ngồi khu cơng nghiệp Minh Khai Và phần khu công nghiệp Lai Xá, Nhổn cịn có Trung tâm huấn luyện thể thao Quốc Gia I đặc biệt cịn có trường đại học, cao đẳng trung học chuyên nghiệp Đó trường đại học Công Nghiệp, cao đẳng công nghệ Thành Đô, cao đẳng Công Nghiệp In trung học nghiệp vụ Giao Thơng Vận Tải Vì đây, ngồi cơng nhân cịn có nhiều sinh viên trọ Do đó, nhà có đất vườn xây nhà trọ cho thuê 20 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 không đủ đáp ứng nhu cầu phịng trọ Chính lý mà giá thuê phòng cao nơi khác Tiếp theo thị trấn Cầu Diễn gắn với khu công nghiệp Cầu Diễn Giá thuê có thấp Nhổn cao, từ 200.000đ – 500.000đ/ phịng tuỳ vào diện tích vị trí phịng Do giá th phịng cao nên công nhân thường phải chọn cách nhiều người chung phịng để giảm mức tiền th bình qn đầu người Nói chung, cơng nhân tháng phải từ 80.000 đến 150.000đ cho tiền thuê phòng, phịng người lại phải nhiều chủ nhà thường tính tiền th theo phịng Cũng có nhà cho thuê theo đầu người chẳng gì, họ cố gắng đẩy nhiều người vào phòng để thu nhiều tiền Còn người muốn người chủ nhà ngăn chia phịng thành phịng nhỏ Đó giá th phịng Ngoài ra, tiền điện nước chủ nhà “kinh doanh ” Mặc dù giá điện, nước mà họ toán với nhà nước giá sinh hoạt họ lại thu công nhân theo giá sản xuất, kinh doanh Giá điện họ phải trả chưa đến 1000đ/kwh lại thu tới 2000đ/kwh Tiền nước chủ nhà khơng tính theo m3 mà tính theo đầu người, người từ 20.000 – 30.000đ/tháng Nói chung, giá cho thuê phòng Từ Liêm cao số huyện ngoại thành khác Hà Nội cao mức giá chung địa phương khác nước Nguyên nhân do: Thứ nhất, cung - cầu nhà cho công nhân cân đối Thứ hai, thủ đô nên tỷ lệ sinh lời vốn cao địa phương khác thứ ba mức lương công nhân cao mức lương công nhân địa phương khác d Các ý kiến người cơng nhân o Về mức giá thuê : 21 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Khi hỏi vấn đề này, chị Nguyễn Thị Mai, công nhân công ty sản xuất bao bì đóng gói Nhật Quang – khu cơng nghiệp Cầu Diễn cho biết : Mặc dù mức giá thấp so với mức lương em chúng em chấp nhận được, có điều đơng người chung phịng q,có nhiều bất tiện Đây quan điểm số công nhân khác công ty Nhật Quang, Điều họ lo lắng khơng phải giá th phịng cao mà giá hàng hoá tiêu dùng liên tục tăng cao thời gian gần o Về chất lượng phòng trọ chất lượng phục vụ Khi điều tra xóm trọ thơn Ngun Xá – Minh Khai, chị Vương Thu Hương, công nhân công ty cổ phần GoldSun – khu công nghiệp Minh Khai cho biết : “ em sợ vào mùa hè, nóng khơng chịu nổi…phịng em rơng có 9, 10m, mái thấp, phịng lại có người nên vào mùa hè nóng Buổi tối, bọn em tồi phải ngồi hiên hóng gió đến khua dám vào ngủ.” Chị Hương cịn cho biết thêm : Những hơm trời mưa phịng trọ tồn bị mưa hắt Hiên nhà rộng chưa đến 1m, giưa hiên sân chênh khoảng 10cm Vì mỗI mưa to đóng cửa nhà bị hắt ướt hết Về mặt an ninh trật tự, chị Hương cho biết : “ở thường xuyên xảy cắp, quần áo, giày dép xe đạp Mới cách vài hơm phịng bên có chị bị xe đạp…” Một chị phịng khác cho biết thêm : “ chuyện tụ tập nhậu nhoẹt, cờ bạc Gần đêm anh khua, anh phòng ( chị tay phịng dãy bên).Nhiều đánh bạc thua, số anh cáu đánh làm om sịm xóm trọ người ngủ.” Khi hỏi trách nhiệm chủ nhà, chị cho hay nhà chủ cách xa chủ nhà đến thu tiền nhà sang nên 22 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 không nắm tình hình Cũng có nhiều người kiến nghị với chủ nhà vấn đề an ninh trật tự chủ nhà quan tâm hời hợt không cương nên không giải dứt điểm vấn đề o Ý kiến công nhân nơi Khi hỏi việc liệu họ có đồng ý chuyển chỗ có nhà chung cư cho cơng nhân thuê với mức giá thuê xấp xỉ 150.000đ/người/tháng với không gian, an ninh, chất lượng dịch vụ đảm bảo…thì tất người hỏI hào hứng đồng ý sẵn sàng thuê 4, Lựa chọn hình thức đầu tư a Các loại hình thức đầu tư Các loại hình thức đầu tư gồm có đầu tư trực tiếp đầu tư gián tiếp thể luật Đầu Tư từ điều 21 đến điều 26.Có thể trích dẫn sau: “ Điều 21 Các hình thức đầu tư trực tiếp Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn nhà đầu tư nước 100% vốn nhà đầu tư nước Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngồi Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT (trong đó: -BCC :Hợp đồng hợp tác kinh doanh : Là hình thức đầu tư ký nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm mà không thành lập pháp nhân - BOT : Hợp đồng xây dựng –kinh doanh -chuyển giao : hình thức đầu tư ký quan nhà nước có thẩm quyền nhà đầu tư để xây dựng, kinh doanh cơng trình kết cấu hạ tầng thời hạn định; hết 23 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 thời hạn, nhà đầu tư chuyển giao khơng bồi hồn cơng trình cho Nhà nước Việt Nam - BTO : Hợp đồng xây dựng - chuyển giao – kinh doanh : hình thức đầu tư ký quan nhà nước có thẩm quyền nhà đầu tư để xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng; sau xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao cơng trình cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ dành cho nhà đầu tư quyền kinh doanh cơng trình thời hạn định để thu hồi vốn đầu tư lợi nhuận - BT : Hợp đồng xây dựng - chuyển giao : hình thức đầu tư ký quan nhà nước có thẩm quyền nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao cơng trình cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực dự án khác để thu hồi vốn ) Đầu tư phát triển kinh doanh Mua cổ phần góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư Đầu tư thực việc sáp nhập mua lại doanh nghiệp Các hình thức đầu tư trực tiếp khác Điều 22 Đầu tư thành lập tổ chức kinh tế Căn vào hình thức đầu tư quy định Điều 21 Luật này, nhà đầu tư đầu tư để thành lập tổ chức kinh tế sau đây: a) Doanh nghiệp tổ chức hoạt động theo Luật doanh nghiệp; b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư tổ chức tài khác theo quy định pháp luật; c) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao sở dịch vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi; d) Các tổ chức kinh tế khác theo quy định pháp luật Ngoài tổ chức kinh tế quy định khoản Điều này, nhà đầu tư nước đầu tư để thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã tổ chức 24 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 hoạt động theo Luật hợp tác xã; hộ kinh doanh theo quy định pháp luật 25 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Điều 23 Đầu tư theo hợp đồng Nhà đầu tư ký kết hợp đồng BCC để hợp tác sản xuất phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm hình thức hợp tác kinh doanh khác Đối tượng, nội dung hợp tác, thời hạn kinh doanh, quyền lợi, nghĩa vụ, trách nhiệm bên, quan hệ hợp tác bên tổ chức quản lý bên thỏa thuận ghi hợp đồng Hợp đồng BCC lĩnh vực tìm kiếm, thăm dị, khai thác dầu khí số tài ngun khác hình thức hợp đồng phân chia sản phẩm thực theo quy định Luật quy định khác pháp luật có liên quan Nhà đầu tư ký kết hợp đồng BOT, hợp đồng BTO hợp đồng BT với quan nhà nước có thẩm quyền để thực dự án xây dựng mới, mở rộng, đại hóa vận hành dự án kết cấu hạ tầng lĩnh vực giao thông, sản xuất kinh doanh điện, cấp thoát nước, xử lý chất thải lĩnh vực khác Thủ tướng Chính phủ quy định Chính phủ quy định lĩnh vực đầu tư, điều kiện, trình tự, thủ tục phương thức thực dự án đầu tư; quyền nghĩa vụ bên thực dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BOT, hợp đồng BTO hợp đồng BT Điều 24 Đầu tư phát triển kinh doanh Nhà đầu tư đầu tư phát triển kinh doanh thơng qua hình thức sau đây: Mở rộng quy mô, nâng cao công suất, lực kinh doanh; Đổi công nghệ, nâng cao chất lượng sản phẩm, giảm ô nhiễm môi trường Điều 25 Góp vốn, mua cổ phần sáp nhập, mua lại Nhà đầu tư góp vốn, mua cổ phần công ty, chi nhánh Việt Nam Tỷ lệ góp vốn, mua cổ phần nhà đầu tư nước số lĩnh vực, ngành, nghề Chính phủ quy định 26 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Nhà đầu tư quyền sáp nhập, mua lại công ty, chi nhánh Điều kiện sáp nhập, mua lại công ty, chi nhánh theo quy định Luật này, pháp luật cạnh tranh quy định khác pháp luật có liên quan Điều 26 Đầu tư gián tiếp Nhà đầu tư thực đầu tư gián tiếp Việt Nam theo hình thức sau đây: a) Mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu giấy tờ có giá khác; b) Thơng qua quỹ đầu tư chứng khốn; c) Thơng qua định chế tài trung gian khác Đầu tư thông qua mua, bán cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu giấy tờ có giá khác tổ chức, cá nhân thủ tục thực hoạt động đầu tư gián quy định pháp luật chứng khoán quy định khác pháp luật có liên quan ” b Lựa chọn hình thức đầu tư phù hợp Do đầu tư kinh doanh nhà cho công nhân việc đầu tư tạo dựng cơng trình bất động sản lớn nên địi hỏi lượng vốn lớn Vì để thực điều này, tốt doanh nghiệp nên lựa chọn hình thức góp vốn đầu tư Hơn nữa, việc kinh doanh nhà cho công nhân không để đáp ứng lợi ích kinh tế doanh nghiệp mà cịn giải lợi ích nhà nước thân doanh nghiệp hoạt động khu cơng nghiệp vấn đề cơng nhân Do bên góp vốn khơng phải khác mà nhà nước doanh nghiệp khu công nghiệp Từ Liêm Để làm điều việc thuyết phục doanh nghiệp khác khu công nghiệp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhà nước ngồi việc góp vốn cịn có vai trò quan trọng việc đưa khuyến khích ràng buộc cho doanh nghiệp khu cơng nghiệp việc góp vốn để xây dựng nhà cho công nhân 27 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Phần III : Kết luận Như vậy, qua q trình phân tích nội dung trên, đề tài làm sáng tỏ hội kinh doanh nhà cho công nhân Mặc dù chưa đủ để thuyết phục doanh nghiệp đầu tư kinh doanh, phần thiếu q trình phân tích đầu tư Để đến định đầu tư, doanh nghiệp phải xem xét đến điểm mạnh, điểm yếu doanh nghiệp nguy xảy đầu tư kinh doanh nhà cho công nhân Tuy nhiên, xét cho giải vấn đề lợi nhuận cốt lõi doanh nghiệp Ta biết, lợi nhuận doanh nghiệp phụ thuộc vào thu nhập chịu thuế thuế thu nhập doanh nghiệp ( LN = thu nhập chịu thuế - thuế thu nhập doanh nghiệp ) Thu nhập chịu thuế lại phụ thuộc vào doanh thu, chi phí trả lãi ngân hàng ( có ) Việc tăng doanh thu thực hiên theo hai cách Thứ nhất, tăng giá thuê phòng / đầu người thứ hai để nhiều cơng nhân th chung phịng hai cách khó thực thu nhập người công nhân thấp nên tăng giá th phịng Mặt khác, để nhiều cơng nhân th chung phịng lại ngược lại với mục tiêu khắc phục điều kiện ăn cho công nhân Như vậy, để tăng lợi nhuân cho doanh nghiệp giải vấn đề chi phí, tiền lãi vay thuế thu nhập doanh nghiệp Để giải vấn đề này, việc doanh nghiệp cố gắng giảm thiểu chi phí q trình đầu tư kinh doanh khả vai trị nhà nước vơ quan trọng việc giải vấn đề thuế thu nhập, lãi vai chi phí đầu tư cho doanh nghiệp Do đó, đề tài xin đưa số kiến nghị, đề xuất quan chức vấn đề sau : - Điều chỉnh hợp lý thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhà cho người lao động khu công nghiệp người có thu nhập thấp Phát hành trái phiếu phát triển nhà 28 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 để huy động vốn đầu tư lĩnh vực nhà ở, đặc biệt nhà có giá cho th hợp lý - Cần có sách ưu đãi cho vay vốn lãi suất thấp, thời hạn toán dài… - Cụ thể hoá ưu đãi thuế liên quan đến sử dụng đất - Có biện pháp trợ giá, bù giá số nguyên, nhiên vật liệu cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà cho công nhân - Cho phép doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính khấu hao nhanh để nhanh chóng thu hồi vốn Đó kiến nghị liên quan đến việc giải vấn đề lợi nhuận cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà cho công nhân Nhân đây, đề tài xin đề xuất thêm số ý kiến để giải giải tận gốc vấn đề nhà cho công nhân sau : Về phương hướng giải : Giải nhà cho người lao động nói chung cơng nhân KCN nói riêng nhiệm vụ trọng yếu Đảng nhà nước, phản ánh chất ưu việt chế độ xã hội Hiện nay, xây dựng kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, để giải vấn đề nhà trước hết phải đứng quan điểm thị trường Nhưng, với nhà cho cơng nhân ngồi chế thị trường, phải kết hợp nhiều biện pháp khác Do cung cầu nhà cho cơng nhân KCN Từ Liêm nói riêng Hà Nội nói chung cân đối nghiêm trọng, cung nhỏ so với cầu, thị trường thời gian qua bị buông lỏng, quản lý, giải pháp để khắc phục phải tăng cung, theo phương hướng chủ yếu sau đây: Thứ nhất, hiệu đầu tư vào dự án xây dựng nhà cho công nhân thấp nên để sớm tạo quỹ nhà cho công nhân, trước mắt cần sử 29 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 dụng ngân sách Nhà nước đặt hàng doanh nghiệp xây dựng khu nhà cho công nhân thuê theo tiêu chuẩn thành phố đề Thứ hai, khuyến khích cơng ty tư nhân nhân dân gần KCN xây dựng nhà cho công nhân thuê theo qui hoạch mẫu thiết kế Thành phố Như phân tích, số cơng nhân có nhu cầu nhà đến năm 2010 lớn, khoảng 40.000 người, huyện chưa có dự án xây nhà cho cơng nhân Vì thế, thu hút đầu tư doanh nghiệp tư nhân người dân gần KCN vào lĩnh vực nhà cho công nhân thực cần thiết Những chủ thể cung ứng nhà cho cơng nhân có ưu có sẵn đất đai, khơng cần bỏ khoản đầu tư lớn ban đầu để thuê đất nên họ xây dựng nhà có chất lượng, giá thành rẻ cho thuê với giá hợp lý Nếu huyện sớm có quy hoạch đưa tiêu chuẩn nhà cho th việc khuyến khích đầu tư tư nhân xây nhà cho công nhân thuê KCN phương hướng tốt nhanh chóng tạo quỹ nhà lớn, đủ tiêu chuẩn kích thích cạnh tranh lành mạnh thị trường Một số đề xuất ,kiến nghị: Để thực phương hướng trên, Nhà nước quyền thành phố cần xây dựng quy hoạch nhà cho công nhân KCN, hỗ trợ xây dựng kết cấu hạ tầng gần KCN thi hành số chế, sách ưu đãi lĩnh vực này, cụ thể là: - Trong Nghị định hướng dẫn Luật Đầu tư cần quy định điều kiện nội dung cụ thể, ràng buộc trách nhiệm địa phương chủ đầu tư việc quy hoạch phát triển khu công nghiệp Bảo đảm việc phát triển khu công nghiệp phải đồng với việc quy hoạch, phát triển nhà điều kiện hạ tầng xã hội thiết yếu cho cơng nhân, có sách hỗ trợ đầu tư kết cấu hạ tầng ngồi hàng rào khu cơng nghiệp, sách hỗ trợ phát triển đào tạo nghề, sách đặc biệt ưu đãi nhằm phát triển nhà cho công nhân (hỗ trợ bồi thường, giải phóng mặt bằng; ưu đãi cao thuế thu nhập doanh nghiệp,…) 30 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 - Thành phố Hà Nội nói chung huyện từ Liêm nói riêng cần sớm phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp đến năm 2015 định hướng đến năm 2020, nhằm tạo điều kiện chủ động cho địa phương triển khai xây dựng phát triển khu công nghiệp theo quy hoạch cách đồng với quy hoạch phát triển thị cơng trình dịch vụ tiện ích cơng cộng cần thiết khác; tránh thành lập khu công nghiệp để chuyển dịch cấu kinh tế cách chủ quan, ý chí, gây nên lãng phí đất đai vốn đầu tư, đồng thời giúp bộ, ngành có theo dõi kiểm tra việc phát triển khu công nghiệp địa phương - Bộ Xây dựng cần sớm nghiên cứu xây dựng chế sách xây dựng nhà công nhân khu công nghiệp; hướng dẫn thực Luật Đầu tư, đầu tư xây dựng chung cư cho công nhân làm việc khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; đầu tư xây dựng ký túc xá sinh viên xây dựng nhà cho đối tượng sách xã hội thuộc lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư - Quy hoạch khu công nghiệp phải gắn với quy hoạch khu nhà cho công nhân Quy hoạch khu nhà cho công nhân cần đáp ứng quy hoạch chung đô thị, nhà dành cho công nhân phận cấu thành hệ thống nhà đô thị Vì vậy, việc quy hoạch xây dựng nhà cho công nhân phải gắn với dự án nhà thương mại dự án khu đô thị để đảm bảo tính đồng sở hạ tầng xã hội - Cần ban hành hệ thống tiêu chuẩn nhà tối thiểu cho người lao động khu cơng nghiệp, đồng thời điển hình hóa thiết kế nhà nhằm thống đảm bảo phù hợp với nhu cầu khả người lao động khu công nghiệp Đồng thời, quy hoạch nhà khu cơng nghiệp cần tính tốn nhu cầu, khả nhà người lao động, từ định hướng việc xây dựng loại hình nhà với quy mô, mức độ đại giá thành hợp lý - Đa dạng hóa hình thức đầu tư xây dựng nhà cho cơng nhân Ngồi việc xây dựng nhà từ nguồn vốn nhà nước, cần khuyến khích 31 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhà thương mại thuê, thuê mua, bán trả dần (trả góp), trả chậm… theo chế thị trường để góp phần tăng nguồn cung nhà thị trường, đáp ứng nhu cầu đa dạng đối tượng khách hàng, kể đối tượng có thu nhập thấp; ban hành quy định cụ thể phương thức toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà thông qua ngân hàng phù hợp với pháp luật kinh doanh bất động sản Khuyến khích xã hội hóa nhà đồng thời thực sách tạo điều kiện, không thả cho thị trường tự điều tiết Có sách hỗ trợ, miễn giảm tiền thuê đất việc xây dựng nhà cho người lao động người có thu nhập thấp để việc xây dựng nhà cho thuê bán đảm bảo: thu hồi vốn có lãi doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân; tạo điều kiện cho người lao động thuê mua nhà với giá rẻ, chất lượng vừa phải - Ưu đãi, hỗ trợ thuế cho người dân tham gia xây dựng nhà cho người lao động địa bàn có khu cơng nghiệp như: miễn, giảm thuế thu nhập cá nhân, thuế sử dụng đất cá nhân có nhà cho người lao động thuê nhằm giảm bớt chi phí đánh vào tiền thuê nhà người lao động Tuy nhiên, cần có quy định cụ thể việc xây dựng nhà ở, quản lý nhân khẩu, an ninh, trật tự,… nhằm đảm bảo tốt sống cho người lao động - Thành lập quỹ nhà cho người lao động làm việc khu công nghiệp nhằm hỗ trợ tiền thuê, mua nhà cho người lao động có thu nhập thấp làm việc doanh nghiệp khu công nghiệp Quỹ hình thành dựa đóng góp từ ngân sách địa phương, vận dụng đóng góp doanh nghiệp, tổ chức, quan địa bàn - Cần ban hành chế kiểm soát giá chặt chẽ, cho thuê nhà chặt chẽ, tránh tình trạng đầu cơ, nâng giá nhà mua cho thuê mức bất hợp lý, không phù hợp với khả người lao động khu công nghiệp - Xây dựng chế tài cụ thể quy định rõ trách nhiệm quyền địa phương, doanh nghiệp khu công nghiệp, doanh nghiệp phát triển hạ 32 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 tầng người lao động việc xây dựng, quản lý, sử dụng nhà cho người lao động khu công nghiệp Tóm lại, để KCN Từ Liêm tiếp tục phát triển, đón bắt sóng đầu tư gia nhập WTO hội nhập kinh tế quốc tế, phải giải nhiều vấn đề liên quan đến mơ hình kinh tế này, nóng bỏng giải nhà cho cơng nhân KCN Đây vấn đề lớn, phức tạp khơng thể trì hỗn 33 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Tài liệu tham khảo 1, - Bài giảng “ Lập quản lý dự án đầu tư ” – GS.TS.Lê Đình Thắng - Bài giảng “ Kinh doanh Bất động sản ” – PGS.TS Hoàng Văn Cường TS Nguyễn Thế Phán 2, Luật đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở, Luật đất đai, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 3, Một số Nghị Định phủ 4, Tạp chí cơng sản, tạp chí khu cơng nghiệp Việt Nam… 5, Báo Lao Động, báo Việt Nam Net, báo Đầu tư, thờI báo kinh tế Việt Nam, báo Xây Dựng, báo tuổi trẻ… Và số tài liệu khác 34 ... nhuận cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà cho công nhân Nhân đây, đề tài xin đề xuất thêm số ý kiến để giải giải tận gốc vấn đề nhà cho công nhân sau : Về phương hướng giải : Giải nhà cho người... thời phê duyệt quy hoạch phát triển nhà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải công bố công khai quy hoạch phát triển nhà ở, chế, sách tạo điều kiện cụ thể dự án phát triển nhà ở. 2.2 Về sách đầu t: -... cầu nhà cho công nhân Từ khái niệm cho thấy: Thứ nhất, đầu tư nhà cho công nhân việc nhà đầu tư bỏ vốn tài sản hữu hình vơ hình để hình thành nên tài sản nhà phục vụ nhu cầu ăn người công nhân