Chuyên đề thực tập tốt nghiệp DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Nghĩa BĐS Bất động sản BHTN Bảo hiểm thất nghiệp BHXH Bảo hiểm xã hội BHYT Bảo hiểm y tế CBCNV Cán công nhân viên ĐHĐCĐ Đại hộ đồng cổ đông HĐQT Hội đồng quản trị HH Hàng hóa KCN Khu cơng nghiệp 10 SGD Sàn giao dịch 11 TNHH Trách nhiệm hữu hạn 12 TT Thị trường 13 WTO Tổ chức thương mại giới LỜI NÓI ĐẦU Bất động sản loại tài sản có vai trị vơ quan trọng quốc gia Nó thành phần sống xã hội loài người Sự phát triển sản xuất Phạm Thị Phương Thuý Luật Kinh doanh 50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp hàng hoá theo chế thị trường kéo theo sản xuất hàng hoá bất động sản phát triển Loại hàng hoá đem mua bán, trao đổi thị trường, từ hình thành nên thị trường bất động sản Thị trường bất động sản bao gồm đất đai nhà phận thiết yếu thiếu đời sống người, nguồn tài nguyên quý giá thay Sự đời phát triển thị trường bất động sản có đóng góp đáng kể cho kinh tế quốc dân Nền kinh tế Việt Nam phát triển, cầu nhà ở, văn phòng cho thuê, dịch vụ bất động sản liên quan ngày lớn Điều thúc đẩy thị trường giao dịch bất động sản phát triển sôi động Tuy nhiên Bất động sản loại hàng hố có giá trị lớn đặc tính thị trường bất động sản khơng hoàn hảo nên dẫn đến trạng là: giao dịch thị trường phần lớn giao dịch phi thức, tượng đầu trốn lậu thuế tạo sốt ảo gây tác hại to lớn cho kinh tế quản lí yếu quan nhà nước Các quan nhà nước chưa có biện pháp quản lí thị trường bất động sản hiệu nên kiểm soát điều tiết thị trường…Bởi mà thị trường bất động sản Việt Nam chuyên gia quốc tế đánh giá thị trường không minh bạch Hiện giới khủng hoảng suy thối kinh tế, yếu tố góp phần làm nên khủng khoảng thị trường bất động sản Việt Nam khơng nằm ngồi khủng hoảng Thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu khủng hoảng vào khoảng đầu năm 2008 loay hoay tìm lối Nhằm khắc phục khuyết tật thị trường giúp nhà nước quản lí, điều tiết thị trường để phát triển lành mạnh, ổn định Sàn giao dịch bất động sản đời điều tất yếu Sự đời phát triển Sàn giao dịch bất động sản có ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản Bên cạnh tính ưu việt mà mang lại có tồn đáng lo ngại Bởi, quản lí nhà nước Sàn giao dịch bất động sản chưa chặt chẽ dẫn đến việc làm sai phạm, phản tác dụng Sàn giao dịch bất động sản Những bất cập thị trường bất động sản hệ thống sàn giao dịch bất động sản, với nhận thức thị trường Bất động sản Việt Nam Phạm Thị Phương Thuý Luật Kinh doanh 50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp thị trường non trẻ sàn giao dịch Bất động sản vấn đề mẻ, quy định pháp luật chưa có nhiều cơng trình nghiên cứu lĩnh vực sàn giao dịch Bất động sản, cho thấy việc nghiên cứu, tìm hiểu hoạt động sàn, việc áp dụng pháp luật sàn giao dịch bất động sản cơng tác quản lí nhà nước sàn cấp thiết Vì vậy, em định lựa chọn đề tài “Chế độ pháp lý sàn giao dịch bất động sản thực tiễn áp dụng Sàn giao dịch bất động sản FLC trực thuộc Cơng ty Cổ phần Tập đồn FLC” để thực chuyên đề thực tập Phạm vi chuyên đề thực tập tập trung chủ yếu vào phân tích, tổng hợp số quy định pháp luật Việt Nam Sàn giao dịch bất động sản Bên cạnh đó, chun đề phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản FLC Công ty cổ phần tập đoàn FLC đánh giá thực trạng hoạt động sàn giao dịch bất động sản Việt Nam mức tổng quát từ đưa kiến nghị phương hướng hoàn thiện pháp luật Chuyên đề dựa phương pháp luận Triết học Mác Lê-nin tư tưởng Hồ Chí Minh vật biện chứng vật lịch sử Các phương pháp chủ yếu dùng như: Phương pháp phân tích lý luận dùng việc phân tích quan điểm cách hiểu khách biện pháp bảo đảm khuyến khích đầu tư nội dung pháp luật vấn đề này; Phương pháp tổng hợp dùng để quy nạp khái quát hóa vấn đề pháp lý biện pháp ưu đãi đầu tư; Phương pháp thống kê, so sánh đối chiếu để phân tích hệ thống pháp luật hành Việt Nam; Phương pháp lịch sử để phân tích đánh giá hình thành phát triển hệ thống pháp luật Việt Nam sàn giao dịch bất động sản Các số liệu cơng trình lấy từ nguồn số liệu thống kê quan Nhà nước tạp chí BĐS, trang web chuyên ngành v.v Về kết cấu chuyên đề, phần mở đầu, danh mục tài liệu tham khảo kết luận, nội dung chuyên đề chia thành chương, bao gồm: Chương I: Cơ sở pháp lý sàn giao dịch bất động sản Chương II: Thực tiễn áp dụng pháp luật sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản FLC Cơng ty Cổ phần Tập đồn FLC Chương III: Phương hướng nâng cao hiệu hoạt động Sàn giao Phạm Thị Phương Thuý Luật Kinh doanh 50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp dịch bất động sản FLC Với kiến thức hạn chế, khoảng thời gian tìm hiểu pháp luật việc áp dụng quy định pháp luật vào hoạt động Sàn giao dịch bất động sản FLC chưa nhiều, lại có tác phẩm viết đề tài để tham khảo, nên trình thực chuyên đề khó tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận đóng góp ý kiến giúp đỡ thầy, cô giáo nhân viên công ty FLC để em tiếp tục nghiên cứu sâu hồn thiện chun đề cách tốt Qua em xin bày tỏ lịng biết ơn đến thầy hướng dẫn thực tập; ban lãnh đạo toàn thể cán - nhân viên Công ty FLC tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ em trình khảo sát, nghiên cứu thực tập đạt kết tốt; đặc biệt em xin chân thành cảm ơn cô giáo, ThS Lê Thị Hồng Anh - Giảng viên khoa Luật, Trường ĐH Kinh tế Quốc dân chị Uyên – quyền trưởng phịng pháp chế cơng ty FLC giúp em thực chuyên đề ! PHẦN NỘI DUNG Chương I: CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA SÀN GIAO DỊCH Phạm Thị Phương Thuý Luật Kinh doanh 50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp BẤT ĐỘNG SẢN I/ KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Sự đời thị trường bất động sản hình thành sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 1.1 Sự đời phát triển thị trường Bất động sản Sự đời phát triển thị trường Bất động sản có vai trị to lớn kinh tế thị trường có điều tiết nhà nước Với đời Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, Bộ Luật dân năm 1995, Luật Đất đai năm 2003 với hàng loạt văn pháp luật khác bước tạo lập hồn thiện mơi trường pháp lí cho thị trường bất động sản Việt Nam đời phát triển Đây tảng cho sản xuất hàng hóa bất động sản tạo lập ngày đa dạng phong phú số lượng chất lượng Thị trường bất động sản Việt Nam thức hình thành từ năm 1993, sau luật đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến năm 1996, lần khái niệm “Thị trường bất động sản” thức đề cập Văn kiện Đại Hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII Trong 10 năm hoạt động phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam Đảng Nhà nước ta trú trọng quan tâm phát triển, đặc biệt tình hình nay, Việt Nam thức gia nhập WTO, địi hỏi q trình hội nhập đặt thị trường bất động sản Việt Nam vào thách thức xu toàn cầu hoá Mặt khác, thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn phát triển, nhiều vấn đề cộm thị trường cần giải môi trường pháp lý nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu quán văn pháp lý; sách Nhà nước chưa thực tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường; thủ tục pháp lý rườm rà, rắc rối, gây nhiều phiền hà cho người dân Đặc biệt, thiếu minh bạch thơng tin thị trường có ảnh hưởng lớn đến phát triển lành mạnh thị trường bất động sản Thực tế, thông tin thị trường bất động sản nhiều bất cập, chưa rõ ràng, minh bạch, thiếu xác, khó tiếp cận Sự đời Phạm Thị Phương Thuý Luật Kinh doanh 50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp sàn giao dịch bất động sản góp phần khắc phục hạn chế 1.2 Việc hình thành sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam Sự hình thành Sàn giao dịch bất động sản coi tất yếu đời sống kinh tế - xã hội Tính tất yếu rút từ lý sau: - Thứ sản phẩm hàng hoá thị trường bất động sản sau hoàn thành mặt chất lượng mẫu mã đặc biệt khơng thể thiếu tính pháp lí đưa vào thị trường để tiêu thụ Các hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi chợ địa ốc (trung tâm giao dịch bất động sản, siêu thị địa ốc) phát triển tới mức độ định Nền sản xuất hàng hóa bất động sản Việt Nam ngày chun mơn hố Và nhu cầu đặt cho thị trường bất động sản phải phát triển khâu dịch vụ trung gian lên tầm cao hơn, chuyên nghiệp đáp ứng nhu cầu ngày cao xã hội Điều kiện quan trọng cho sàn giao dịch bất động sản đời Sàn nơi cung cấp dịch với đội ngũ chun gia có trình độ cao để nối người mua người bán Vì mà Sàn giao dịch bất động sản đời điều tất yếu phù hợp với quy luật kinh tế thị trường - Thứ hai bất cập thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có sản phẩm hàng hóa bất động sản – loại hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn Chính mà vấn đề lợi nhuận kinh doanh mặt hàng hấp dẫn Tuy nhiên, với đặc tính riêng thị trường bất động sản đặc biệt vấn đề không hồn hảo thị trường làm cho hệ thống thơng tin thị trường không công khai, minh bạch rõ ràng Đây điều kiện cho giao dịch ngầm diễn phổ biến, sản phẩm hàng hố khơng đủ tiêu chuẩn chất lượng tính pháp lí đem giao dịch thị trường nhà môi giới không chuyên hoạt động trái với quy định pháp luật mục đích lợi nhuận gây thiệt hại cho người mua Một tiêu điểm khơng thể khơng kể mơi trường khơng hồn hảo ni dưỡng nhà đầu Nếu nhà đầu hoạt động theo nghĩa góp phần làm cho thị trường bất động sản hoạt động nhộn nhịp với giao dịch mua bán lại Nhưng vấn đề bàn luận nhà đầu trốn lậu thuế mà người ta thường gọi "buôn lậu bất động sản ", họ dùng thủ đoạn để tạo "cơn sốt đất giả tạo" để kích thích thị Phạm Thị Phương Thuý Luật Kinh doanh 50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp trường, nhằm tiêu thụ sản phẩm họ Song, bên cạnh họ tìm cách trốn thuế nhà nước, điều gây thiệt hại lớn cho nhà đầu tư, cho khách hàng, cho nhà nước, cho thị trường bất động sản - Thứ ba vào yêu cầu quản lí nhà nước thị trường bất động sản Quan điểm Đảng ta định hướng phát triển kinh tế theo chế thị trường có quản lí điều tiết nhà nước.Và thị trường bất động sản thị trường hàng hoá khác phải chịu quản lí điều tiết thị trường Mục tiêu quản lí nhà nước thị trường bất động sản là: thị trường phát triển lành mạnh, ổn định, công khai minh bạch đạt chuẩn quốc tế Tuy nhiên, khẳng định rằng: cơng tác quản lí điều tiết nhà nước thị trường bất động sản yếu, thiếu Điều thể qua thực trạng thị trường bất động sản minh bạch với tồn phân tích Một nguyên nhân dẫn đến trạng hệ thống văn pháp luật cịn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo khơng đồng nên khơng kiểm sốt thị trường bất động sản, lại khơng xử lí trường hợp vi phạm thiếu chế tài cụ thể Để cơng tác quản lí điều tiết thị trường hiệu quan chức phải nắm hệ thống thông tin thực trạng thị trường bất động sản Tuy nhiên, giao dịch bất động sản thị trường phổ biến giao dịch ngầm nên quan quản lí khơng thể nắm bắt hết thông tin dẫn đến hệ thống thông tin mà quan chức nắm bắt mỏng so với thực tế Để khắc phục vấn đề này, phương án đặt là: giao dịch bất động sản phải thực sàn giao dịch Đây nhân tố quan trọng cho đời Sàn giao dịch bất động sản khơng tính tất yếu phù với quy luật kinh tế, với nhu cầu thị trường hết giúp nhà nước thực chức quản lí giám sát thị trường Tóm lại, sàn giao dịch bất động sản đời nhằm mục đích: - Đáp ứng nhu cầu ngày phức tạp hoạt động giao dịch BĐS thị trường Phạm Thị Phương Thuý Luật Kinh doanh 50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp - Thoả mãn nhu cầu ngày cao, khó tính khách hàng, nhà đầu tư - Khẳng định đẳng cấp, thương hiệu chủ đẩu tư, đơn vị phân phối, tiếp thị dự án BĐS - Minh bạch hoá thị trường BĐS - Thống kê, báo cáo, tham mưu cho ban lãnh đạo doanh nghiệp diễn biến thị trường nhằm đưa chiến lược sách đầu tư phù hợp - Sân chơi chung cho lĩnh vực tài pháp lý, bảo hiểm tham gia thị trường BĐS - Tạo nơi cung cấp Thông tin, tiếp thị, quảng bá dự án, sản phẩm BĐS tập trung, hiệu Đồng thời nơi cung cấp dịch vụ để thuê chỗ giao dịch Khái niệm chung thị trường Bất động sản sàn giao dịch Bất động sản 2.1 Thị trường bất động sản a Khái niệm Khi chế độ sở hữu đất đai xác lập, hoạt động mua bán đất đai đời Tuy nhiên, nói đến thị trường bất động sản nói đến sản xuất hàng hoá bất động sản bao gồm: nhà cửa, cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc tài sản khác gắn liền với đất Nền sản xuất hàng hoá phát triển tới mức độ định Các hàng hoá bất động sản đem mua bán, trao đổi thể thơng qua hình thức tiền – hàng, tới mức độ phát triển định thị trường bất động sản hồn thiện phát triển Có nhiều ý kiến khác đối tượng nội dung hoạt động thị trường bất động sản Cụ thể là: ý kiến thứ cho rằng, thị trường bất động sản với thị trường đất đai một, tài sản phải gắn liền đất bất động sản; ý kiến thứ hai cho thị trường bất động sản thị trường nhà đất giá trị số lượng; ý kiến thứ ba cho thị trường bất động sản hoạt động mua bán trao đổi, cho thuê, chấp theo quy luật kinh tế thị trường Các ý kiến có sở luận điểm hợp lí đắn, nhiên chưa đầy đủ khái quát Thị trường BĐS nên hiểu khái quát sau: "TT BĐS Phạm Thị Phương Thuý Luật Kinh doanh 50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp tổng thể quan hệ giao dịch BĐS dựa quan hệ hàng hố, tiền tệ diễn khơng gian thời gian định Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường BĐS thường nhắc đến nơi diễn quan hệ giao dịch BĐS Đó người mua người bán tác động qua lại lẫn để xác định giá số lượng hàng hoá, dịch vụ BĐS giao dịch Trong cách diễn dịch này, khái niệm "nơi” khơng phải đơn địa điểm mà bao hàm yếu tố quan hệ giao dịch BĐS diễn ra." b Đặc điểm BĐS loại hàng hố đặc biệt, mang đặc điểm hàng hố nói chung đặc điểm mà thân có là: Nó có vị trí cố định khơng thể di dời được; có tính lâu bền; chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách nhà nước; mang tính cá biệt khan hiếm; mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lí xã hội; có tính thích ứng cao; hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn phụ thuộc vào lực quản lí Với đặc tính hàng hố BĐS nên tác động đến TT BĐS với đặc điểm sau: Thứ là, cách biệt hàng hoá địa điểm giao dịch Bởi, hàng hố thơng thường, địa điểm giao dịch bán có diện hàng hố HH BĐS lại khác Do đặc tính cố định khơng thể di dời BĐS nên hoạt động giao dịch BĐS thường tiến hành "chợ ảo" Các chợ trung tâm giao dịch BĐS, siêu thị địa ốc, Internet gần SGD BĐS Công việc mua bán HH BĐS không kết thúc thời điểm mà phải trải qua trình bao gồm bước: Đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí Mọi chủ thể tham gia giao dịch phải thực thông qua bước Đây điều có tính chất bắt buộc thị trường BĐS cơng khai minh bạch, có kiểm tra giám sát nhà nước Thứ hai là, thị trường BĐS có chất TT giao dịch quyền lợi ích hợp pháp chứa đựng HH BĐS Bởi, đất đai có đặc điểm khơng hao mịn hay đi, chủ thể tham gia giao dịch hướng tới quyền lợi ích BĐS đem lại Đây sở để xác định giá BĐS Thứ ba, TT BĐS mang tính vùng khu vực sâu sắc HH BĐS đặc tính cố Phạm Thị Phương Thuý Luật Kinh doanh 50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 10 định không di dời được, gắn liền với điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế – xã hội vùng, khu vực Ngoài HH BĐS có đặc điểm phụ thuộc vào tâm lí, tập quán, thị hiếu…do mà tính phân vùng tính khu vực sâu sắc Thứ tư, TT BĐS thị trường khơng hồn hảo Tính khơng hồn hảo thông tin HH BĐS không đầy đủ không công bố công khai thị trường Hơn nữa, số lượng người tham gia cung cầu loại HH BĐS không nhiều, không bảo đảm cho tiêu chí cạnh tranh hồn hảo dẫn đến sốt ảo thị trường Thứ năm, cung BĐS chậm so với biến động cầu giá BĐS Vì thời gian để tạo lập HH BĐS tương đối dài Bởi, để xây dựng cơng trình cần phải có thời gian để tìm hiểu thơng tin đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công Vấn đề cung BĐS có giới hạn nhu cầu BĐS lại không ngừng tăng Do vậy, cung cầu coi không co giãn so với giá Cung không kịp cầu tạo nên sốt giá Thứ sáu, TT BĐS thị trường khó thâm nhập nên cần đến tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao Bởi, thị trường mang tính khơng hồn hảo, thơng tin thị trường khơng cơng khai minh bạch Đặc biệt, HH BĐS có giá trị lớn nên bên bán bên mua có hội mua bán để hiểu loại HH BĐS (trừ doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS) Thứ bảy, TT BĐS có mối liên hệ với thị trường vốn Vì, HH BĐS có giá trị lớn nên hoạt động đầu tư kinh doanh TT cần huy động nhiều vốn TT BĐS lại lĩnh vực đầu tư hấp dẫn lợi nhuận cao thị trường tài HH BĐS có giá trị lớn nên đóng vai trị tài sản bảo đảm để vay mượn vốn Giữa hai thị trưòng có mối quan hệ khăng khít với Điều thể rõ khủng hoảng tài tiền tệ Châu Á năm 1998 suy thoái kinh tế giới Thứ tám, TT BĐS chịu chi phối yếu tố pháp luật Vì giá trị loại hàng hố đóng góp to lớn tác động đến kinh tế nên việc quản lí nhà nước TT BĐS cần thiết Nhà nước quản lí TT BĐS thơng qua hệ thống văn pháp luật, mà thị trường chịu Phạm Thị Phương Thuý Luật Kinh doanh 50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 75 muốn tiếp tục hoạt động phải thành lập SGD nhằm mục đích đối phó với quy định pháp luật Thực trạng đặt yêu cầu quan quản lí nhà nước phải có biện pháp quản lí hệ thống SGD BĐS thật chặt chẽ, thống khoa học để ngăn chặn thực trạng hoạt động bát nháo SGD BĐS tra hình Nhằm giúp cho SGD thực chức năng, vai trò hoạt động có hiệu giúp quan nhà nước thực mục tiêu: xây dựng thị trường BĐS ổn định bền vững Vì vậy, người viết xin đưa vài kiến nghị với mục tiêu hồn thiện biện pháp quản lí nhà nước, nhằm khắc phục tồn góp phần ổn định TT BĐS b Nguyên tắc quản lí Hoạt động quản lí SGD quan nhà nước phải thực thống nhất, tập trung quan có chức chun mơn Có việc nắm bắt thơng tin nhanh chóng, xác, kịp thời hoạt động quản lí nhà nước thực hiệu 2.2 Xây dựng hệ thống quan quản lí sàn giao dịch thống nhất, tập trung Hiện quan quản lí SGD BĐS trung ương Cục quản lí nhà thị trường bất động sản Bộ Xây dựng địa phương Sở Xây dựng tỉnh, thành phố Kiểu quản lí quan nhà nước mang nặng yếu tố quản lí hành mà chứa đựng nhiều yếu tố bất cập, phiền hà rắc rối Khi doanh nghiệp muốn thành lập SGD BĐS phải làm thủ tục đăng kí với quản lí địa phương Sở Xây dựng, Sở Xây dựng địa phương lại trình lên Bộ Xây dựng Quá trình trải qua nhiều bước kiểm tra, xét duyệt giấy tờ, gây nhiều thời gian cho doanh nghiệp tâm lí ngại hành doanh nghiệp quan nhà nước Doanh nghiệp quan nhà nước cịn chưa có tiếp xúc qua lại hai chiều nên việc doanh nghiệp phản ánh đề xuất chế sách với quan lí nhà nước để hồn thiện mơi trường pháp lí khơng thuận tiện khó tới nơi Đồng thời nhà nước khơng quản lí trực tiếp sàn giao dịch mà việc nắm bắt thơng tin cịn thiếu xác khơng thống nhất, gây khó khăn cho việc quản lí điều tiết thị trường Phạm Thị Phương Thuý Luật Kinh doanh 50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 76 Sự tác động quan quản lí nhà nước sàn giao dịch BĐS thường thông qua hiệp hội BĐS Khi doanh nghiệp SGD BĐS muốn phản ánh sách nhà nước họ thường thơng qua hiệp hội BĐS hiệp hội BĐS đề xuất ý kiến với quan nhà nước Còn nhà nước muốn nắm bắt thông tin, muốn đề sách quản lí phù hợp với thực tiễn phải thu thập ý kiến doanh nghiệp thông qua hiệp hội BĐS Khi doanh nghiệp SGD BĐS có hành vi vi phạm pháp luật trách nhiệm thuộc quan quản lí địa phương sở xây dựng Các sở xây dựng địa phương điều tra xem xét tiến hành xử lí vi phạm theo quy định pháp luật sau báo cáo lên Bộ xây dựng tình hình hoạt động chung SGD Tuy nhiên, chưa có quy định cụ thể pháp luật việc tiến hành tra kiểm tra SGD Việc kiểm tra hoạt động sàn chủ yếu lại tiến hành thơng qua quan thuế quan kiểm tốn Vì vậy, mà thực trạng hoạt động bát nháo sàn giao dịch chưa có trường hợp bị kiểm tra xử lí Đây vấn đề thể cơng tác quản lí nhà nước cịn yếu nhiều bất cập Chính mà người viết xin đề xuất việc cấu lại quan quản lí nhà nước SGD BĐS sau: TT BĐS thuộc quản lí Bộ xây dựng Sở xây dựng Tuy nhiên sàn giao dịch phải thành lập quan chun mơn tập trung thống chun quản lí hoạt động sàn giao dịch BĐS Cơ quan trực thuộc Bộ Xây dựng trực tiếp quản lí sàn giao dịch BĐS phạm vi nước Với cấu quản lí quản lí nhà nước trực tiếp quản lí sàn giao dịch BĐS Như doanh nghiệp SGD BĐS nhà nước tiếp xúc trực tiếp với Điều có ý nghĩa trực tiếp doanh nghiệp SGD BĐS nhà nước Các thông tin thị trường mà quản lí nhà nước thu thập từ SGD bảo đảm xác minh bạch Còn doanh nghiệp phản ánh ý kiến trực tiếp tới quan quản lí chuyên nghành hỗ trợ quan nhà nước thơng qua việc ban hành chế sách phù hợp, quy Phạm Thị Phương Thuý Luật Kinh doanh 50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 77 định pháp kịp thời tạo điều kiên cho doanh nghiệp có mơi trường pháp lí ổn định Với quan quản lí cấu quản lí có ý nghĩa to lớn là: khu vực sàn giao dịch BĐS hạn chế phục thuộc vào TT BĐS, vào nhà đầu tư nhà đầu đầu Bởi, với thực trạng quản lí trước nhà nước SGD ln chịu tác động mạnh mẽ nhà đầu tư nhà đầu thể qua việc họ gửi bán sản phẩm qua sàn giao dịch Họ bảo sàn giao dịch nghe lấy Họ ấn định giá cịn sàn hưởng hoa hồng theo phần trăm bán sản phẩm Đây lí giải thích đời SGD không mang lại hiệu cho TT BĐS phát triển ổ định minh bạch đặc biệt khơng mang lại hiệu cho cơng tác quản lí nhà nước Bởi SGD khơng thể hoạt động độc lập tự chủ khơng có chuyện thơng tin sàn cơng khai minh bạch Nhưng thực cấu quản lí cục diện SGD BĐS TT BĐS thay đổi 2.3 Thành lập quan tra chuyên ngành kiểm tra hoạt động sàn giao dịch Để quản lý hệ thống SGD BĐS có hiệu vấn đề thành lập quan tra chuyên nghành, kiểm tra hoạt động SGD BĐS việc làm cần thiết Bởi nhà nước quản lý SGD cách ban hành quy định pháp luật Tuy nhiên quy định pháp luật lúc SGD chấp hành cách nghiêm chỉnh Chính mà cần phải có quan tra giám sát hoạt động sàn để phát xử lý kịp thời hành vi vi phạm, lách luật sàn 2.4 Ban hành tiêu chuẩn thành lập hệ phân hạng sàn tốt, sàn xấu để nhà đầu tư chọn lựa Muốn kênh bất động sản minh bạch trước hết sàn giao dịch phải minh bạch Trước mắt, mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam phải thay đổi, phải nâng cấp nâng chất toàn diện Mạng sàn cần phải xây dựng chế, tiêu chuẩn cụ thể sàn thành viên hoạt động xét vào không nên “lùa” vào mạng sàn rổ sàn thành viên Hằng năm mạng sàn cần phải công bố sàn tốt, sàn xấu để doanh nghiệp, nhà đầu tư biết, Phạm Thị Phương Thuý Luật Kinh doanh 50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 78 chí loại trừ sàn khơng có hoạt động không nên đánh đồng sàn sàn Trên giới sàn giao dịch BĐS khơng có phân loại, họ khơng bắt buộc phải bán sản phẩm qua sàn Sàn giống chợ, muốn đến bán bán Tuy nhiên Việt Nam lại bắt buộc tất sàn giao dịch: bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐS phải thông qua sàn (trừ dự án nhà xã hội theo Luật nhà ở) Vì lượng hàng hóa qua sàn lớn Do đó, yêu cầu sàn phải đạt tiêu chí định, nhiều sàn khơng đạt tiêu chí đề Việc phân hạng sàn khơng có nghĩa thả lỏng Sàn sàn tự ý thực hiện, kiểm tra giám sát Mà nhằm tạo cạnh tranh sàn giao dịch bất động sản, khiến cho sàn có tự giác để nâng cao chất lượng hoạt động sàn Một số đề xuất Sàn giao dịch BĐS FLC Đối với sàn giao dịch bất động sản trưởng thành FLC, để phát huy khả tiềm ẩn sàn khắc phục hạn chế sàn FLC trình bày phần trước, người viết xin đưa số đề xuất sau: - Cần phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn bước nâng cao lực nhân viên, kể phụ trách sàn, đê có đủ trình độ lãnh đạo, thực hoạt động sàn - Sàn FLC cần đề chuẩn mực đạo đức kinh doanh Bởi lẽ, niềm tin khách hàng hoạt động sàn, đòi hỏi đạo đức kinh doanh bất động sản phải có từ đựa đào tạo để hành nghề Chính qua người tiêu dùng, xác nhận đạo đức kinh doanh nhân sàn - Áp dụng tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật kinh doanh bất động sản sàn giao dịch bất động sản hoạt động công khai thông tin bất động sản, báo cáo hoạt động, khai nộp thuế… - Cập nhật thường xuyên văn pháp luật liên quan tới hoạt động kinh doanh Sàn Đây giải pháp quan trọng, vì, hệ thống pháp luật sàn giao dịch bất động sản bất cập mà Nhà nước hướng tới giải quyết, Phạm Thị Phương Thuý Luật Kinh doanh 50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 79 nên có biến đổi thường xuyên chế quản lí Nhà nước sàn Nắm rõ quy định pháp luật tảng để máy lãnh đạo sàn hoạt động hiệu - Hoàn thiện Quy chế hoạt động Sàn - Hồn thiện hệ thống thơng tin bất động sản giao dịch bất động sản thực Sàn Phải thường xuyên rà sốt thơng tin bất động sản chào bán sàn, thấy thiếu sót sai phạm phải thông báo yêu cầu nhà đầu tư bổ sung, sửa chữa Thơng tin có cơng khai, minh bạch, đắn có giao dịch thành công tạo tin tưởng đối tác, khách hàng Sàn - Sàn FLC cần đẩy mạnh việc liên kết sàn giao dịch bất động sản khác thị trường Biện pháp tạo điều kiện cho Sàn kiểm sốt giao dịch ảo phát sinh sàn - Mở rộng sản phẩm Sàn, khơng bó hẹp dự án Công ty Phạm Thị Phương Thuý Luật Kinh doanh 50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 80 KẾT LUẬN Sau 20 năm đời phát triển thị trường Bất động sản Việt Nam có đóng góp to lớn cho kinh tế quốc dân Tuy nhiên trường cịn nhiều tồn tại, điển hình tượng giao dịch ngầm, thơng tin thị trường khơng cơng khai làm cho phát triển khơng minh bạch khơng lành mạnh Vì vậy, yêu cầu cấp thiết phải thực biện pháp làm cho thị trường lành mạnh minh bạch Việc đời phát triển Sàn giao dịch bất động sản tất yếu, nhằm công khai, minh bạch giao dịch bất động sản, đồng thời nâng cao tính chun nghiệp hoạt động Tuy cịn nhiều sai phạm chưa thật hoạt động hiệu quả, bản, sàn giao dịch Bất động sản giúp thị trường có nhiều sản phẩm phong phú Đặc biệt, sản phẩm trưng bày sàn trước hết sàn phải kiểm tra tính pháp lý sản phẩm, nên người dân yên tâm mua sản phẩm Tuy nhiên, để sàn giao dịch Bất động sản thực vai trò cầu nối doanh nghiệp nhà đầu tư doanh nghiệp phải xác định vai trị, vị trí sàn giao dịch chiến lược kinh doanh Đồng thời, quan quản lý nhà nước cần có hồn thiện khung sách loại hình hoạt động này, đồng thời hỗ trợ cho sàn nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp tính minh bạch sàn Bất động sản lĩnh vực kinh tế đặc thù địi hỏi tính pháp lý cao thành viên tham gia vào thị trường Do đó, nhà đầu tư, đầu cơ, người mua bất động sản cần hiểu rõ vai trò pháp luật giao dịch bất động sản, quy định pháp luật sàn giao dịch bất động sản Sau thời gian thực tập Công ty Cổ phần FLC, với hướng dẫn các nhân viên Cơng ty, tích lũy kiến thức Sàn giao dịch bất động sản, nhận biết tầm quan trọng vấn đề pháp lý giao dịch Sàn, em định thực đề tài Với kiến nghị đưa ra, mong góp phần thúc đẩy phát triển của hệ thống Sàn giao dịch bất động sản nói chung Sàn giao dịch Bất động sản FLC nói riêng Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn ThS Lê Thị Hồng Anh trực tiếp hướng dẫn tận tình giúp đỡ em suốt trình thực đề tài Em xin chân Phạm Thị Phương Thuý Luật Kinh doanh 50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 81 thành cảm ơn Ban lãnh đạo cán nhân viên Cơng ty cổ phần tập đồn FLC tạo điều kiện, giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề Phạm Thị Phương Thuý Luật Kinh doanh 50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO I Văn pháp luật - Luật đất đai 2003; - Luật xây dựng 2003; - Luật nhà 2005; - Bộ luật dân 2005; - Luật kinh doanh Bất động sản 2006; - Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; - Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2009 Chính phủ quy định chế tài xử phạt sàn giao dịch, chủ thể vi phạm quy định pháp luật giao dịch sàn - Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng năm 2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; II Sách, giáo trình, viết tham khảo - "Thị trường bất động sản- vấn đề lí luận thực tiễn Việt Nam" PGS TS Thái Bá Cẩn – Thạc sĩ Trần Nguyên Nam Nhà xuất Tài - "Thị trường bất động sản" PGS TS Hoàng Văn Cường Nhà Xuất Xây Dựng năm 2006 - "Bình ổn thị trường giá đất thị" PGS TS Hồng Văn Cường, GS TS Hồng Ngọc Việt Nhà xuất trị quốc gia năm 2008 - Đề tài nghiên cứu khoa học: "Xây dựng mơ hình sàn giao dịch bất động sản góp phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản Việt Nam" Nhóm sinh viên khoa bất động sản- địa chính, trường Đại học kinh tế quốc dân Hà Nội Phạm Thị Phương Thuý Luật Kinh doanh 50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 83 - Đề tài nghiên cứu khoa học: “Sàn giao dịch bất động sản – nội dung quản lí nhà nước thị trường bất động sản” Văn Thị Anh – Sinh viên trường Đại học Luật Hà Nội III Các tài liệu FLC cung cấp - Điều lệ Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC; - Nghị Đại hội đồng cổ đông thường niên 2010; - Nghị Hội đồng quản trị số 62/NQ/HĐQT/FLC-2011 ngày 06/09/2011; - Bản cáo bạch Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC; - Báo cáo tài kiểm tốn Cơng ty TNHH Đầu tư Trường phú Fortune năm 2009; - Báo cáo kiểm tốn Cơng ty Cổ phần Đầu tư CRV năm 2009; - Báo cáo thường niên năm 2010 Cổ phần Tập đoàn FLC; - Báo cáo tài kiểm tốn Cơng ty Cổ phần Tập đồn FLC năm 2010; - Báo cáo tài riêng hợp Quý II/2011 Công ty Cổ phần Tập đồn FLC; - Báo cáo tài cơng ty mẹ Q IV/2011 Cơng ty Cổ phần Tập đồn FLC IV Các trang Web chủ yếu - www.sanbatdongsan.net.vn - www.vietreal.net.vn/ - www.flc.vn/ - www.muabannhadat.com.vn - www.tapchibatdongsanvietnam.vn - www.metvuong.vn - www.vneconmy.vn - www.cbre.com - www.moc.gov.vn Phạm Thị Phương Thuý Luật Kinh doanh 50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp - www.monre.gov.vn - www.cafef.vn/ - www.dvt.vn/ - www.ssi.com.vn/ - 84 www.cafeland.vn V Các báo tạp chí - Tạp chí Bất động sản nhà đất Việt Nam; - Tạp chí Thị trường bất động sản; - Tạp chí Địa chính; - Tạp chí Mua bán nhà đất Phạm Thị Phương Thuý Luật Kinh doanh 50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 85 DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Danh mục Sơ đồ bảng biểu Trang Sơ đồ Tổ chức máy quản lý Công ty 34 Sơ đồ Mô hình tổ chức Sàn giao dịch FLC 47 Bảng Danh sách cơng ty Tập đồn FLC 32 Bảng Danh sách Cổ đông nắm 5% vốn Cổ phần Tập đoàn FLC 33 Bảng Cơ cấu cổ đơng Tập đồn FLC 33 Bảng Cơ cấu lao động Công ty 36 Bảng Bảng Bảng Bảng Bảng Các biểu đồ Cơ cấu doanh thu năm 2009 – tháng đầu năm 2011 Cơ cấu lợi nhuận năm 2009 – tháng đầu năm 2011 Kết hoạt động kinh doanh 2009 – 2011 41 42 Kết kinh doanh quý IV năm 2011 Công ty mẹ Các số liệu đánh giá hiệu kinh doanh sàn giao dịch FLC Đánh giá hiệu hoạt động kinh doanh Công ty theo năm 40 42 51 43 MỤC LỤC Phạm Thị Phương Thuý Luật Kinh doanh 50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 86 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT LỜI NÓI ĐẦU PHẦN NỘI DUNG Chương I: CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Chương II: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN FLC CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN FLC 28 Chương III: PHƯƠNG HƯỚNG NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN FLC 63 KẾT LUẬN 80 DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU .85 Phạm Thị Phương Thuý Luật Kinh doanh 50 ... tài ? ?Chế độ pháp lý sàn giao dịch bất động sản thực tiễn áp dụng Sàn giao dịch bất động sản FLC trực thuộc Cơng ty Cổ phần Tập đồn FLC? ?? để thực chuyên đề thực tập Phạm vi chuyên đề thực tập tập... gồm: Chương I: Cơ sở pháp lý sàn giao dịch bất động sản Chương II: Thực tiễn áp dụng pháp luật sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản FLC Cơng ty Cổ phần Tập đồn FLC Chương III: Phương... giới bất động sản - Định giá bất động sản - Tư vấn bất động sản - Quảng cáo bất động sản - Đấu giá bất động sản - Quản lí bất động sản 2.6 Thơng tin Bất động sản Khi sản phẩm hàng hóa BĐS đem giao