Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ NÔNG LÂM TRẦN NGUYỄN NGỌC ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HUYỆN MÊ LINH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2008-2012 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN Thái Nguyên - 2013 Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Bản Luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu thực sự của cá nhân tôi đã được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức thực tế, nghiên cứu khảo sát thực trạng và diễn biến thị trường bất động sản huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008 - 2012 và dưới sự hướng dẫn khoa học chu đáo, nhiệt tình của thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn. Các số liệu, tính toán, tổng hợp và những kết quả trong Luận văn là trung thực, khách quan các lập luận, nhận xét, kiến nghị được đưa ra xuất phát từ thực tiễn, lý luận, pháp lý và sự hiểu biết của bản thân tôi. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2013 Tác giả Trần Nguyễn Ngọc Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn Thạc sỹ của mình, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng Quản lý đào tạo sau đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường và các Thầy cô giáo Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã nhiệt tình truyền đạt những kiến thức quý báu cho tôi trong quá trình học tập tại Trường. Tôi xin gửi lời cảm ơn tới Thầy giáo PGS. TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn đã trực tiếp hướng dẫn trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành Luận văn. Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Mê Linh, Phòng Tài nguyên và Môi trường, các phòng ban khác thuộc UBND huyện Mê Linh, và các sở, ngành của Thành phố đã tạo điều kiện giúp đỡ trong quá trình học tập, thu thập số liệu, tài liệu, nghiên cứu, góp ý để hoàn thành Luận văn. Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã động viên, khuyến khích, tạo mọi điều kiện để được học tập, nghiên cứu. Xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2013 Tác giả Trần Nguyễn Ngọc Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iii MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục viết tắt vii Danh mục bảng viii Danh mục hình viii M 1 1. Đặt vấn đề 1 2. Mục tiêu của đề tài 2 2 2.2. Mụ 3 3. Yêu cầu của đề tài 3 Chƣơng 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 5 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 5 1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài 5 1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài 5 1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài 7 1.2. Khái quát về thị trường bất động sản 10 1.2.1. Khái quát về thị trường 10 1.2.2. Khái quát về tài sản, bất động sản và động sản 11 1.2.2.1. Khái niệm 11 1.2.2.2. Hàng hoá bất động sản 12 1.2.3. Khái quát thị trường bất động sản 12 1.2.3.1. Khái niệm 12 1.2.3.2. Phân loại thị trường bất động sản 14 1.2.3.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản 16 1.2.3.4. Chức năng của thị trường bất động sản 17 1.2.3.5. Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản 17 1.2.3.6. Các yếu tố chủ yếu của thị trường bất động sản 17 Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iv 1.2.3.7. Cung, cầu và môi giới trong thị trường bất động sản 18 1.3. Hoạt động của thị trường bất động sản trên thế gới và ở Việt Nam 18 1.3.1. Hoạt động của thị trường bất động sản ở một số nước trên thế giới 18 1.3.1.1. Khái quát chung 18 1.3.1.2. Khái quát về thị trường bất động sản Trung Quốc 19 1.3.2. Hoạt động của thị trường bất động sản ở Việt nam 22 1.3.2.1. Thực trạng về thị trường bất động sản Việt Nam 22 1.3.2.2. Khái quát về thị trường bất động sản ở một số thành phố lớn 29 Chƣơng 2. Đ , NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 33 33 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 33 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu 33 2.2.1. Thời gian nghiên cứu 33 2.2.2. Địa điể 33 2.3. Nội dung nghiên cứu 33 2.4. Phương pháp nghiên cứu 35 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu 35 2.4.1.1. Thu thập số liệu thứ cấp 35 2.4.1.2. Thu thập số liệu sơ cấp 36 2.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu 37 37 ế thừa các tài liệu có liên quan 37 37 Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38 3.1. Tình hình cơ bản của huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 38 3.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 38 3.1.1.1. Vị trí địa lý 38 3.1.1.2. Địa hình 38 3.1.1.3. Khí hậu, thời tiết 39 3.1.1.4. Điều kiện thủy văn 39 Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ v 3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên 39 3.1.1.6. Thực trạng môi trường 40 3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 40 3.1.2.1. Đặc điểm xã hội 40 41 3.1.3. Hiện trạng sử dụng và biến động đất đai của huyện Mê Linh 42 3.1.3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 42 3.1.3.2. Biến động sử dụng đất tại huyện Mê Linh giai đoạn 2008-2012 43 3.1.4. Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai huyện Mê Linh 44 3.2. Thực trạng hoạt động và diễn biến của thị trường bất động sản, huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008-2012 46 3.2.1. Thực trạng giao dịch bất động sản theo các hình thức chuyển quyền 46 3.2.1.1. Kết quả giao dịch qua hình thức chuyển dịch quyền sử dụng đất 46 3.2.1.2. Kết quả giao dịch qua hình thức thế chấp, bảo lãnh, góp vốn 48 3.2.1.3. Kết quả giao dịch bất động sản theo thời gian 48 3.2.1.4. Kết quả giao dịch bất động sản theo đơn vị hành chính 52 3.2.1.5. Kết quả giao dịch bất động sản theo loại Bất động sản 54 3.2.1.6. Kết quả giao dịch bất động sản theo nguồn gốc đối tượng sử dụng 56 3.2.1.7. Kết quả giao dịch theo phân loại thị trường bất động sản 58 3.2.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Mê Linh, Hà Nội 59 3.2.2.1. Những kết quả đạt được từ đấu giá đất tại huyện Mê Linh 59 3.2.2.2. Hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Mê Linh 61 3.2.2.3. Những tồn tại chính trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất 62 3.2.3. Thực trạng về cung và cầu bất động sản tại huyện Mê Linh 63 3.2.3.1. Nguồn cung bất động sản huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 63 3.2.3.2. Cầu về bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 66 3.2.4. Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại huyện Mê Linh 70 3.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản huyện Mê Linh 74 3.2.5.1. Yếu tố về nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản 74 3.2.5.2. Yếu tố cung - cầu về bất động sản tại huyện Mê Linh 76 3.2.5.3. Yếu tố về quy hoạch bất động sản tại huyện Mê Linh 77 Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vi 3.2.5.4. Yếu tố về chính sách vĩ mô của Nhà nước 77 3.3. Đánh giá công tác quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008-2012 78 3.3.1. Đánh giá công tác ban hành văn bản liên quan 78 3.3.2. Đánh giá tổ chức bộ máy Nhà nước quản lí thị trường bất động sản 78 3.3.2.1. Về quy định quản lý thị trường bất động sản ở nước ta 78 3.3.2.2. Bộ máy quản lí liên quan đến bất động sản của huyện Mê Linh 79 3.3.3. Đánh giá về quản lí thị trường bất động sản tại huyện Mê Linh. 80 3.3.3.1. Về quản lý các thành phần tham gia thị trường bất động sản 80 3.3.3.2. Về đầu tư nguồn lực cho thị trường bất động sản 81 3.3.3.3. Về quản lý các nguồn thu từ bất động sản 83 3.4. Những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp về phát triển thị trường bất động sản huyện Mê Linh, Hà Nội trong tương lai 84 3.4.1. Tiềm năng, thuận lợi về thị trường bất động sản huyện Mê Linh 84 3.4.2. Những khó khăn về thị trường bất động sản tại huyện Mê Linh 85 3.4.3. Các giải pháp để phát triển thị trường bất động sản trong tương lai 86 3.4.3.1. Nhóm giải pháp về tổ chức hành chính 86 3.4.3.2. Nhóm giải pháp về tài chính 86 3.4.3.3. Nhóm giải pháp tạo môi trường thuận lợi cho đầu tư 87 3.4.3.4. Nhóm giải pháp mang tính dài hạn 88 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 89 1. Kết luận 89 2. Đề nghị 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vii DANH MỤC VIẾT TẮT Viết tắt Viết đầy đủ XHCN Xã hội chủ nghĩa BĐS Bất động sản TTBĐS Thị trường Bất động sản KCN Khu công nghiệp QSDĐ Quyền sử dụng đất TTĐĐ Thị trường đất đai SDĐ Sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NNNT Nông nghiệp Nông thôn TTQSDĐ Thị trường quyền sử dụng đất CNH Công nghiệp hóa HĐH Hiện đại hóa UBND Ủy ban nhân dân HTX Hợp tác xã TT Thị trấn VAC Vườn ao chuồng SXKD Sản xuất kinh doanh HTKT Hạ tầng kỹ thuật DGRĐ Dồn ghép ruộng đất SHNN Sở hữu Nhà nước GPMB Giải phóng mặt bằng CKBVMT Cam kết bảo vệ Môi trường NN Nước ngoài CMĐ Chuyển mục đích CSHT Cơ sở hạ tầng CNBĐS Chuyển nhượng bất động sản QLDAHT Quản lý dự án hạ tầng đất dịch vụ QSH Quyền sở hữu KTXH Kinh tế xã hội XDCB Xây dựng cơ bản HTXH Hạ tầng xã hội PNN Phi Nông nghiệp QSHTS Quyền sở hữu tài sản Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ viii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội năm 2012 43 Bảng 3.2. Lượng giao dịch bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008 - 2012 47 Bảng 3.3. Lượng giao dịch đảm bảo bằng bất động sản tại huyện Mê Linh, thành Hà Nội giai đoạn 2008 - 2012 48 Bảng 3.4. Kết quả giao dịch bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008-2012 theo loại bất động sản 54 Bảng 3.5. Kết quả giao dịch bất động sản tại huyện Mê Linh theo nguồn gốc, đối tượng tham gia giao dịch bất động sản 56 Bảng 3.6. Kết quả giao dịch bất động sản tại huyện Mê Linh giai đoạn 2008-2012 theo phân loại thị trường bất động sản 58 Bảng 3.7. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mê Linh giai đoạn 2008 - 2012 59 Bảng 3.8. Mục đích mua BĐS trên địa bàn huyện Mê Linh 68 Bảng 3.9. Yếu tố quan tâm nhất khi mua bất động sản của người sử dụng trên địa bàn huyện 68 Bảng 3.10. Quan điểm lựa chọn diện tích thửa đất trong thị trường bất động sản 70 Bảng 3.11. Kết quả hoạt động của các loại hình môi giới bất động sản trên địa bàn huyện Mê Linh giai đoạn 2008-2012 71 Bảng 3.12. Lựa chọn của người dân về các hình thức môi giới bất động sản 73 Bảng 3.13. Thống kê phòng, ban cán bộ liên quan đến quản lý BĐS tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội từ 2008-2012 79 Bảng 3.14. Nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ bản để phát triển KTXH tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008-2012 81 Bảng 3.15. Nguồn thu về bất động sản huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008-2012 83 Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ix DANH MỤC HÌNH Hình 1.1. Mô tả khái niệm về thị trường bất động sản 13 Hình 3.2. Sơ đồ vị trí huyện Mê Linh trong thành phố Hà Nội 38 Hình 3.3. Cơ cấu diện tích các loại đất huyện Mê Linh năm 2012 42 Hình 3.4. Biến động sử dụng đất huyện Mê Linh giai đoạn 2008-2012 44 Hình 3.5. So sánh sản lượng giao dịch bất động sản theo các năm ở huyện Mê Linh giai đoạn 2008-2012 49 Hình 3.6. So sánh sản lượng giao dịch bất động sản giữa các đơn vị hành chính ở huyện Mê Linh giai đoạn 2008-2012 52 Hình 3.7. So sánh sản lượng giao dịch bất động sản theo loại bất động sản 55 Hình 3.8. Nguồn cung về bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội trong thời gian tới 64 Hình 3.9. Yếu tố quan tâm khi mua bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 70 Hình 3.10. Nguồn vốn FDI đổ vào thị trường bất động sản ở nước ta giai đoạn 2004 - 2012 75 Hình 3.11. Minh hoạ về sự giảm giá của bất động sản 76 Hình 3.12. Minh hoạ nợ xấu leo thang 87 [...]... của huyện vận động theo đúng quy luật có sự quản lý của Nhà nước 2.2 Mục tiêu - Đánh giá điều kiện của huyện Mê Linh, t tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản trong giai đoạn nghiên cứu - thực trạng hoạt động và diễn biến của thị trường bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008 - 2012 - Đánh giá công tác quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản tại huyện Mê Linh - Đánh. .. của thị trường bất động sản - Đưa người mua và người bán bất động sản đến với nhau - Xác định giá cả cho các bất động sản giao dịch - Phân phối bất động sản theo quy luật cung cầu - Phát triển bất động sản trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường 1.2.3.5 Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản - Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường. .. là thị trường ngầm) - Phân loại theo khu vực địa lý, gồm có: thị trường bất động sản ở các tỉnh thành, quận huyện, thị trường bất động sản nội thành, ngoại thành - Phân loại theo giá trị sử dụng của BĐS, gồm có: thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường công trình công nghiệp, thị trường công trình thương mại và dịch vụ - Phân loại dựa trên dấu hiệu “sở hữu” và “sử dụng” chia thị trường bất động. .. cho thị trường như là đất dịch vụ, đất thương phẩm, đất đấu giá, đất dự án, nhà chung cư, biệt thự vì vậy, có thể nói thị trường BĐS ở huyện Mê Linh là một thị trường đầy tiềm năng, hấp dẫn và có nhiều thách thức khó khăn, trở ngại cho công tác quản lý Từ một số nhận định nêu trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn. .. Hoạt động của thị trường bất động sản sẽ phát ra tín hiệu để Nhà nước thấy cần phải hoàn chỉnh, bổ sung chất xúc tác nào cho thị trường - Bất động sản thường là những tài sản có giá trị lớn, một khi Nhà nước kiểm soát được thị trường bất động sản thì nếu thị trường này càng sôi động thì Nhà nước càng thu được nhiều ngân sách từ bất động sản - Thị trường bất động sản có liên quan đến nhiều ngành, nhiều... Linh - Đánh giá giai đoạn 2008- 2012 thuận lợi, và đề xuất được một số giải pháp góp phần phát triển và quản lý thị trường bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội trong tương lai 3 Y - Am hiểu những đặc trưng cơ bản của huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội như về con người, kinh tế, chính trị, xã hội, tồn tại và nguồn lực - Phải hiểu rõ chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, các tài sản khác gắn... của đất nước [13] - Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật - Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường) - Cung về bất động sản phản ứng chậm so với cầu về bất động sản - Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính và sự thay đổi có tác động tới nhiều thị trường khác trong... rằng thị trường bất động sản là thị trường nhà đất (thị trường địa ốc) Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường Cũng giống như quan niệm trên bất động sản nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá bất động sản trên thị trường Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ - Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường bất động sản là... động sản - Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản đều hình thành và phát triển qua 4 giai đoạn: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá Mỗi cấp độ phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác [26] - Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không... các hoạt động mua và bán một thứ hàng hóa nhất định nào đó Với nghĩa này, có thị trường gạo, thị trường cà phê, thị trường chứng khoán, thị trường vốn, thị trường bất động sản v.v cũng có một nghĩa hẹp khác của thị trường là một nơi nhất định nào đó, tại đó diễn ra các hoạt động mua bán hàng hóa và dịch vụ Với nghĩa này, có thị trường Hà Nội, thị trường miền Trung Còn trong kinh tế học, thị trường được . cầu bất động sản tại huyện Mê Linh 63 3.2.3.1. Nguồn cung bất động sản huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 63 3.2.3.2. Cầu về bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 66 3.2.4. Thực trạng. giao dịch bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008 - 2012 47 Bảng 3.3. Lượng giao dịch đảm bảo bằng bất động sản tại huyện Mê Linh, thành Hà Nội giai đoạn 2008 - 2012 48. động trực tiếp đến thị trường bất động sản trong giai đoạn nghiên cứu. - thực trạng hoạt động và diễn biến của thị trường bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008 - 2012.