LỜI CẢM ƠN Em xin bày tỏ lòng tri ân sâu sắc tới các thầy giáo, cô giáo trường Đại học Luật Hà Nội, những người đã hết lòng chỉ bảo, giúp đỡ em trong suốt bốn năm học vừa qua. Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy giáo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, người đã tận tình giúp đỡ em hoàn thiện khóa luận tốt nghiệp này! Trong quá trình hoàn thiện, khóa luận chắc chắn không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của các thầy cô giáo. Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 5 tháng 5 năm 2012 Sinh viên BẢNG CHỮ CÁI VIẾT TẮT BĐS: bất động sản SDĐ: sử dụng đất MỤC LỤC Mở đầu 1 Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 5 1.1. Khái niệm đầu tư, kinh doanh bất động sản 5 1.1.1. Khái niệm đầu tư bất động sản 5 1.1.2. Khái niệm kinh doanh bất động sản 8 1.1.3. Vai trò của hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản trong thị trường bất động sản 13 1.2. Khái niệm chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 13 1.2.1. Khái niệm chuyển nhượng dự án 13 1.2.2. Chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 17 1.3. Cơ sở của việc chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh dopanh bất động sản 19 1.4. Mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 20 1.4.1. Mục đích của chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 20 1.4.2. Ý nghĩa của chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 21 1.5. Sự cần thiết của việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản bằng pháp luật 22 Chương 2: PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 24 2.1. Nội dung cơ bản của pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 24 2.1.1. Nội dung các quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 24 2.1.2. Nội dung các quy định về chủ thể được phép chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 26 2.1.3. Nội dung các quy định về đối tượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng 30 2.1.4. Nội dung các quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 32 2.1.5. Nội dung các quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 33 2.1.6. Nội dung các quy định về hợp đồng chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 37 2.1.7. Nội dung các quy định về xử lý vi phạm pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 39 2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 40 2.2.1. Những thành tựu, kết quả đạt được 40 2.2.2. Những tồn tại, hạn chế 42 2.2.3. Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế 44 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 47 3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 47 3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản phải phù hợp với quan điểm và định hướng phát triển thị trường bất động sản của Đảng ta 47 3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản dựa trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh bất động sản 49 3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản phải dựa trên việc tham khảo và tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của nước ngoài về vấn đề này 50 3.1.4. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản phải đặt trong tổng thể cải cách hệ thống pháp luật về đầu tư, kinh doanh nói chung và pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản nói riêng 50 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 51 3.2.1. Sửa đổi, bổ sung các quy định về nâng cao khả năng kiểm soát thị trường bất động sản của Nhà nước 51 3.2.2. Hoàn thiện quy định về vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản 53 3.2.3. Tạo ra cơ chế huy động vốn dài hạn cho thị trường bất động sản 54 Kết luận 57 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO BẢNG CHỮ CÁI VIẾT TẮT BĐS: bất động sản SDĐ: sử dụng đất 1 Mở đầu 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) hoạt động trầm lắng như hiện nay; hàng hóa BĐS dường như khó có khả năng thanh khoản cao. Hơn nữa, một bộ phận không nhỏ các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS ở nước ta có năng lực tài chính hạn chế. Muốn có đủ nguồn vốn đáp ứng nhu cầu đầu tư, kinh doanh, họ thường tìm đến các ngân hàng thương mại, các tổ chức tín dụng để vay vốn. Tuy nhiên, trong điều kiện chịu sự tác động tiêu cực của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu và thực hiện Nghị quyết số 11 của Chính phủ về kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và thực hiện an sinh xã hội thì các ngân hàng thương mại đã thắt chặt, tạm dừng việc cho vay vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Do thiếu vốn đầu tư, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS buộc phải tiến hành chuyển nhượng dự án và hiện nay xu hướng chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS ngày càng diễn ra phổ biến. Đây là một vấn đề còn tương đối mới ở nước ta, được quy định trong Luật kinh doanh BĐS năm 2006. Do còn là lĩnh vực pháp luật non trẻ và đang trong quá trình hoàn thiện nên thực tiễn thi hành cho thấy vẫn còn thiếu các quy định cụ thể điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS. Mặt khác, những quy định về vấn đề này được ban hành khi đi vào cuộc sống đã bộc lộ một số điểm bất cập, không phù hợp với thực tế cuộc sống. Để khắc phục những thách thức này và góp phần khai thông những “điểm nghẽn” trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS thì việc nghiên cứu, đánh giá một cách toàn diện pháp luật thực định về vấn đề này là rất cần thiết. Từ đó mới nhận diện những tồn tại, bất cập cũng như nguyên nhân của những khiếm khuyết trong nội dung các quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS để có thể đưa ra một số giải pháp hoàn thiện là việc làm có ý nghĩa lý luận và thực tiễn trong giai đoạn hiện nay. Với những lý do trên, em lựa chọn đề 2 tài: “Các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản” làm khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật. 2. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu chủ yếu của khóa luận, bao gồm: - Hệ thống hóa, phân tích và góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS xem xét dưới góc độ pháp lý. - Đánh giá thực trạng và đưa ra một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS ở nước ta. 3. Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực hiện mục đích trên thì nhiệm vụ nghiên cứu của khóa luận được đặt ra là: - Phân tích khái niệm và đặc điểm của dự án đầu tư, kinh doanh BĐS; phân tích khái niệm và đặc điểm của khái niệm chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS. - Lý giải sự cần thiết và ý nghĩa của việc chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS. - Luận giải sự cần thiết của việc pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS. - Phân tích, bình luận nội dung pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS. - Đánh giá thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS và đưa ra định hướng và các giải pháp hoàn thiện. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của khóa luận, bao gồm: - Nghiên cứu, giải mà bản chất pháp lý của các khái niệm đầu tư, kinh doanh BĐS; khái niệm dự án đầu tư, kinh doanh BĐS; khái niệm chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS. 3 - Nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS. - Nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS. - Nghiên cứu quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước về thị trường BĐS nói chung và về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS nói riêng … 4.2. Phạm vi nghiên cứu Trên thực tế, hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS diễn ra rất sôi động, phong phú và đa dạng. Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS là lĩnh vực pháp luật có nội hàm rộng liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau như pháp luật đầu tư, pháp luật thương mại, pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng, pháp luật nhà ở và pháp luật dân sự v.v. Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một bản khóa luận cử nhân luật, Khóa luận giới hạn phạm vi nghiên cứu ở các quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS của Luật kinh doanh BĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành. 5. Phương pháp nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài dựa trên cơ sở kết hợp giữa phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử với các phương pháp nghiên cứu khoa học cụ thể như: Phương pháp phân tích và tổng hợp; phương pháp quy nạp và diễn giải; phương pháp lịch sử và logic;… Tất cả các phương pháp này đều được kết hợp và sử dụng để lý giải những vấn đề đặt ra trong nội dung khóa luận. Cụ thể, khi một luận điểm được đưa ra thì kèm theo đó là các luận cứ để chứng minh, phân tích luận điểm đó. Sau khi phân tích, tác giả sẽ tổng hợp lại vấn đề và đưa ra kết luận. Trong quá trình phân tích, tác giả có thể kết hợp sử dụng phương pháp quy nạp và diễn giải. Phương pháp lịch sử được sử dụng để chỉ ra sự phát triển của hoạt động chuyển nhượng dự án trước và sau khi được pháp luật quy định. Sự gắn kết giữa 4 các chương của khóa luận được thể hiện bằng phương pháp logic. Nếu như Chương 1 nghiên cứu các vấn đề lý luận, khái quát chung thì Chương 2 đi sâu phân tích nội dung của vấn đề. Chương 3 đề xuất giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những tồn tại, chỉ ra những phương hướng mới nhằm đáp ứng yêu cầu đề ra. 6. Bố cục khóa luận Ngoài mục lục, phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, bố cục của khóa luận gồm ba chương: - Chương 1. Một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản. - Chương 2. Pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản. - Chương 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản. 5 Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái niệm đầu tư, kinh doanh bất động sản 1.1.1. Khái niệm đầu tư bất động sản 1.1.1.1. Định nghĩa và đặc điểm của đầu tư bất động sản Nghiên cứu về đầu tư BĐS, chúng ta không thể không tìm hiểu khái niệm đầu tư nói chung. Đầu tư là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong đời sống xã hội và được giải thích trong các cuốn từ điển. - Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Đầu tư: Bỏ vốn vào việc sản xuất, kinh doanh để được hưởng phần lợi, lãi” 1 . - Theo Từ điển Luật học: “Đầu tư: Việc cá nhân, tổ chức đưa các loại tài sản vào làm vốn để thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh” 2 v.v. Như vậy, hiểu theo nghĩa chung nhất, đầu tư là việc tổ chức, cá nhân bỏ vốn hoặc tài sản vào hoạt động sản xuất kinh doanh nhằm mục đích kiếm lợi. Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, để tạo ra BĐS hàng hóa, chủ thể kinh doanh phải bỏ vốn, thời gian, chất xám và công sức vào quá trình quy hoạch đất đai, xây dựng nhà, công trình xây dựng. Hoạt động này được gọi là hoạt động đầu tư BĐS. Đầu tư BĐS được ghi nhận trong nội dung các quy định của Luật kinh doanh BĐS năm 2006. Mặc dù vậy, thuật ngữ này lại không được giải thích trong Luật kinh doanh BĐS năm 2006. Từ khái niệm chung về đầu tư, chúng ta có thể hiểu đầu tư BĐS là việc tổ chức, cá nhân (gọi chung là chủ đầu tư) bỏ vốn vào lĩnh vực BĐS nhằm thu được một lợi ích lớn hơn nguồn vốn ban đầu. Nguồn vốn ban đầu mà chủ đầu tư bảo ra bao gồm: Một khoản tiền, thời gian, công sức, kinh nghiệm, sự hiểu biết hoặc chất xám v.v. Kết quả của hoạt động đầu tư BĐS mà chủ đầu tư 1 Nguyễn Như Ý (chủ biên): Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội - 2001, tr. 255 2 Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội -1999, tr. 152 [...]... của pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 24 2.1.1 Nội dung các quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản Chuyển nhượng dự án là một trong những hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS Do đó, hoạt động này cũng phải tuân theo những nguyên tắc của hoạt động kinh doanh BĐS Cụ thể: Thứ nhất, các tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động chuyển nhượng. .. là việc chuyển nhượng một phần quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng Hệ quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng này là cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều trở thành đồng chủ đầu tư của dự án 19 1.3 Cơ sở của việc chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản Tìm hiểu vấn đề chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS, chúng... một trong những giải pháp mà Chính phủ thực hiện nhằm bình ổn kinh tế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội Trong điều kiện đó, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS, chủ đầu tư dự án BĐS thiếu vốn trong thể tiếp tục thực hiện dự án đã buộc phải chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS … 1.4 Mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 1.4.1 Mục đích của chuyển nhượng dự án trong. .. kinh doanh BĐS là một dạng của dự án đầu tư, có chủ thể đầu tư rất đa 18 dạng, có nguồn vốn đầu tư lớn và dài hạn để phát triển dự án; giá trị của dự án phụ thuộc rất lớn vào vị trí của dự án 1.2.2.2 Khái niệm chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản Trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS, việc chuyển nhượng dự án thường gắn với việc chuyển nhượng quyền SDĐ, bởi đặc trưng của lĩnh vực đầu. .. thực hiện theo các quy định tương ứng của Luật doanh nghiệp Việc mua lại doanh nghiệp có thể thực hiện thông qua việc mua lại 100% cổ phần, phần vốn góp của doanh nghiệp thực hiện dự án 1.2.2 Chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 1.2.2.1 Khái niệm dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản Dự án đầu tư, kinh doanh BĐS là một dạng cụ thể của dự án đầu tư nói chung, nên về cơ bản nó mang... chuyển nhượng một phần dự án Ba là, bên cạnh đó, chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS cũng có thể giúp doanh nghiệp được hưởng lợi nhuận trực tiếp từ việc chuyển nhượng dự án Trường hợp này thường là những doanh nghiệp chủ định tạo lập dự án để sau đó chuyển nhượng 1.4.2 Ý nghĩa của chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản Từ những mục đích nêu trên, có thể thấy rằng hoạt động. .. trong đầu tư, kinh doanh bất động sản Khi tiến hành chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS, chủ đầu tư nói chung và doanh nghiệp kinh doanh BĐS sẽ đạt được những mục đích cơ bản sau: Một là, sớm rút khỏi những dự án có tính rủi ro cao, kinh doanh không hiệu quả Ở đây có thể là dự án đang triển khai nhưng doanh nghiệp cạn vốn nên cần chuyển nhượng, hoặc là dự án đã xây dựng xong nhưng không bán... điều chỉnh của pháp luật, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng sẽ được đảm bảo trên thực tế, ngăn ngừa tình trạng vi phạm của các bên trong quá trình thực hiện hoạt động chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS Thứ tư, một khi thị trường BĐS ở trong tình trạng thiếu minh bạch, hoạt động chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS thiếu một khuôn khổ pháp lý để điều chỉnh,... 84/2007/NĐ-CP; - Dự án đầu tư thuộc khu kinh tế, khu công nghệ cao; - Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu đô thị, khu dân cư nông thôn; - Dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh; - Dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở đã hoàn thành đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng dùng chung của dự án 31 Ngoài ra, dự án có SDĐ còn phải tuân thủ một số quy định sau: Một là, dự án được chuyển nhượng mà trong đó tổ chức kinh tế của... phẩm của các ngành sản xuất vật liệu xây dựng như xi măng, gạch, đá, cát, sỏi, sắt, thép v.v 1.5 Sự cần thiết của việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản bằng pháp luật Ngày nay, ở hầu hết các nước có thị trường BĐS phát triển, mọi vấn đề liên quan đến chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS đều được điều chỉnh bằng pháp luật Điều này được lý giải bởi những . thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản. 5 Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái niệm đầu tư,. Một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản. - Chương 2. Pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản. - Chương 3. Giải pháp hoàn. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 47 3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản