Câu hỏi: Tìm hiểu về hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản 1 MỤC LỤC Phần 1: Mở đầu 3 Phần 2: Nội dung 4 I. Khái quát về thị trường bất động sản ở Việt Nam 4 1.Định nghĩa của Việt Nam về bất động sản và thị trường bất động sản 4 1.1 Về bất động sản 4 1.2 Về thị trường bất động sản 5 2. Khái quát về tình hình bất động sản ở Việt Nam trong thời gian gần đây 6 II. Hệ thống Pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản 13 1. Mối quan hệ giữa Pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản và thị trường bất động sản 13 2. Tổng quan về hệ thống pháp luật về bất động sản ở các nước 14 2.1 Pháp luật về bất động sản ở Australia 14 2.2 Pháp luật về bất động sản ở Trung Quốc 16 3. Thực trạng Hệ thống Pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản ở Việt Nam 17 3.1 Pháp luật về Đất đai 18 3.2 Pháp luật về Dân sự 38 3.3 Pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đấu giá 44 3.4 Pháp luật về quy hoạch và xây dựng 55 3.5 Pháp luật về nhà ở 66 3.6 Pháp luật về kinh doanh bất động sản 73 3.7 Pháp luật về tài chính bất động sản: tiền tệ, thuế, phí, lệ phí 87 4. Thực trạng và kết quả thực hiện Hệ thống Pháp luật liên quan đến Thị trường bất động sản ở Việt Nam 93 4.1 Thủ tục hành chính trong thị trường bất động sản 94 4.2 Sự đa dạng trong thị trường bất động sản 102 4.3 Tính minh bạch trong thị trường bất động sản ở Việt Nam 111 2 4.4 Giá và vấn đề tài chính trong thị trường bất động sản ở Việt Nam 112 4.5 Tình trạng lách luật trong thị trường bất động sản ở Việt Nam 120 Phần 3: Kết luận 123 Phần I: MỞ ĐẦU Việt Nam là một đất nước có diện tích tương đối nhỏ, trong khi đó tình hình dân số ngày một tăng nhanh. Điều đó đang gây một sức ép lớn lên nguồn tài nguyên đất đai của chúng ta. Bởi không có đất đai thì con người không thể có bất kỳ hoạt động nào trong bất kỳ lĩnh vực nào như: kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội Trong tình trạng đất chật người đông đó, đất đai nói chung và bất động sản nói riêng hiện đang là một vấn đề nóng trong xã hội. Trước nhu cầu tất yếu của xã hội , một thị trường với loại hàng hóa đặc biệt nhất đó là “ quyền sử dụng đất ’’ với tên gọi chung là “ Thị trường bất động sản” đã xuất hiện và nhanh chóng chiếm giữ được vị trí là một trong những thị trường sôi động nhất hiện nay. Hơn thế nữa, “ thị trường” đó còn mang tính phức tạp nhất và đã tạo nên không ít tình huống nan giải cho các cấp quản lý. Phát triển thị trường bất động sản là một đòi hỏi cấp thiết trong giai đoạn hiện nay nhằm góp phần hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta. Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX đã chỉ rõ: “Thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng XHCN, đặc biệt quan tâm các thị trường quan trọng nhưng hiện chưa có hoặc còn sơ khai như: thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa học và công nghệ”. Có thể nói, thị trường bất động sản của Việt Nam là khá năng động và nhiều sáng kiến trong đầu tư, cạnh tranh. Song, thị trường này vẫn chưa thực sự đạt được những kết quả mà đáng lẽ ra nó sẽ có khả năng đạt được tốt hơn. Có rất nhiều nguyên 3 nhân dẫn đến kết quả đáng tiếc đó, trong đó có một nguyên nhân có thể coi là khá quan trọng và sẽ còn gây tranh cãi và đau đầu nhiều, đó là “ Hệ thống Pháp Luật liên quan đến Thị trường bất động sản” của Việt Nam còn khá chồng chéo, lạc hậu và thiếu đồng bộ. Trong bài tiểu luận này, chúng ta sẽ đi tìm hiểu về “Hệ thống Pháp luật liên quan đến Thị trường bất động sản” để thấy rõ được sự quản lý của Nhà Nước đối với loại thị trường đặc biệt này như thế nào? Phần II: NỘI DUNG I. Khái quát về thị trường bất động sản ở Việt Nam 1.Định nghĩa của Việt Nam về bất động sản và thị trường bất động sản 1.1 Về bất động sản Đối với mỗi nước trên thế giới lại có một khái niệm khác nhau và những quy định khác nhau về cái gì thì được gọi là bất động sản. Pháp luật ở nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, được xác định bởi những vị trí địa lý nhất định của đất ( Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng Hòa Pháp; Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản; Điều 130 Luật Dân sự Cộng Hòa Liên Bang Nga; Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng Hòa Liên Bang Đức…). Và với Việt Nam cũng có có định nghĩa riêng về bất động sản. Theo Bộ Luật dân sự 2005 của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “ Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà; công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các công trình gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do Pháp luật quy định”. Các quy định về bất động sản trong Pháp luật Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có quy định cụ thể danh mục các tài sản này.Nhưng có thể hiểu đơn giản, ở Việt Nam, bất động sản không đơn thuần chỉ là đất và nhà, mà còn bao gồm cả các công trình xây dựng trên đất, tài sản gắn liền với công trình. Cụ thể: - Công trình xây dựng: 4 + Công trình dân dụng ( nhà ở, công trình công cộng…) + Công trình giao thông (cầu, đường sá…) + Công trình công nghiệp (nhà máy, xí nghiệp…) + Công trình nông nghiệp (sân phơi, kho, nhà kính…) - Tài sản gắn liền với công trình: Những tài sản này có thể dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản, như: cây cối, công trình và hệ thống cấp thoát nước, công trình và hệ thống điện, vệ sinh, thông gió, phòng cháy… 1.2 Về thị trường bất động sản Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, tuy không thể di chuyển vị trí nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch. Từ đó, có được khái niệm chung về thị trường bất động sản: “ Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định ”. Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa bên trong bất động sản đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình. Thông thường các quyền đó bị hạn chế, chẳng hạn như quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng…tức là mang tính tương đối chứ không phải tuyệt đối. Thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở, thị trường bất động sản trong công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội và công trình công cộng, thị trường dịch vụ hỗ trợ. Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển nhượng, thị trường cho thuê, thị trường xây dựng, kinh doanh, chuyển giao. Hàng hóa bất động sản là đòn bẩy để tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội. Từ khi Đảng ta khởi xướng và lãnh đạo công cuộc đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thị trường bất động sản nước ta đã từng bước hình thành và phát triển nhanh chóng. 5 2. Khái quát về tình hình thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian gần đây Qua hai mươi năm đổi mới, thị trường bất động sản nước ta đã hình thành và phát triển với tốc độ nhanh. Nhưng trong vòng 10 năm trở lại đây, thì thị trường bất động sản của Việt Nam mới được chú ý đến nhiều, trở nên sôi động và thực sự trở thành một hình thức kinh doanh lớn, mang lại lợi nhuận cao. Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng nhấn mạnh: “ Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, góp phần vào công cuộc đổi mới toàn diện của đất nước”. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình xây dựng đô thị và nông thôn theo hướng phát triển bền vững. Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng cũng nhấn mạnh: “ Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư ”. Bất động sản là ngành sản xuất hàng hóa chiếm tỷ trọng vốn khá lớn trong nền kinh tế quốc dân và các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Việt Nam. Giá trị tài sản là bất động sản chiếm 70% tổng tài sản cố định, cũng có thể nói nó là cơ sở hạ tầng của nền kinh tế, là yếu tố đầu vào của mọi ngành sản xuất.Nhờ có sự phát triển của thị trường bất động sản mà trong vòng 10 năm qua, diện mạo của đất nước được thay đổi khá nhiều.Sự cạnh tranh trong giới thị trường bất động sản đã tạo nên nhiều công trình mang kiến trúc độc đáo, đa dạng, những con đường trên đất nước phần lớn đã được cải tạo, làm mới, đẩy mạnh sự phát triển cho ngành giao thông, thương mại. Nhiều khu đô thị mới xuất hiện trên các tỉnh, thành phố, 6 đẩy mạnh quá trình đô thị hóa của cả nước. Sự phát triển của thị trường bất động sản góp phần lớn trong công cuộc nâng cao chất lượng cuộc sống. Sau hơn 25 năm, kể từ Hiến pháp năm 1980 và 13 năm, kể từ Luật Đất đai năm 1993 tới nay, vấn đề quan tâm về sử dụng đất ổn định, lâu dài đã được khẳng định. Toàn bộ diện tích đất đai có khả năng sử dụng vào các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội đều đã được Nhà nước giao và cho thuê. Thí dụ, bằng việc giao và cho thuê trên 71% tổng diện tích lãnh thổ quốc gia, Chính phủ đã trao quyền sử dụng đất cho: 12 triệu hộ nông dân; gần 20.000 hợp tác xã; hơn 5.000 doanh nghiệp nhà nước; hơn 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; hơn 60.000 trang trại và gần 4.000 dự án đầu tư nước ngoài. Thị trường nhà đất phát triển thúc đẩy tính năng động trong hoạt động đầu tư, góp phần làm cho tình hình kinh tế – xã hội của đất nước chuyển biến nhanh. Phát triển thị trường bất động sản đã thu hút sự tham gia đông đảo, đa dạng của các thành phần kinh tế vào đầu tư phát triển bất động sản. Các đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản hiện nay tương đối đa dạng. Nhà nước cung cấp đất đai lần đầu cho người sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất. Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cần nhiều đất từ nông nghiệp. Người nông dân được Nhà nước giao đất, sẽ cung đất cho các công trình, các khu công nghiệp, các dự án và khu đô thị mới. Phát triển thị trường bất động sản nhà ở đã thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia vào đầu tư phát triển bất động sản. Hằng năm khối lượng xây dựng nhà ở của cả nước rất lớn. Theo tính toán thống kê trên các dự án đầu tư phát triển nhà, trong một dự án trung bình đầu tư 28 tỉ đồng/ha sẽ tạo ra 7.000 m 2 nhà ở và 6.000 m 2 dịch vụ với lãi suất 2,2 tỉ đồng, tạo mới 200 công việc thường xuyên trong lĩnh vực dịch vụ cho người lao động. Trong những năm qua, diện tích nhà ở của những thành phố lớn tăng đáng kể. Chủ trương phát triển nhà ở theo dự án được triển khai ở nhiều tỉnh, thành phố. Ở Hà Nội: Linh Đàm, Định Công, Mỹ Đình; 7 ở Hải Phòng: ngã 5 sân bay Cát Bi, hồ Sen, Cầu Rào; ở Đà Nẵng: khu dân cư Bàn Thạc Gián, Vĩnh Trung, Bắc Mỹ An, Liên Chiểu, ở thành phố Hồ Chí Minh: Phú Mỹ Hưng được coi là một điểm sáng về một đô thị văn minh, hiện đại, xanh – sạch – đẹp, mang đậm tính nhân văn. Nơi đây có rất nhiều loại hình dịch vụ được mở ra và hoạt động sôi nổi như bệnh viện, trường học, các địa điểm vui chơi giải trí, ngân hàng, siêu thị, cửa hàng bán lẻ, nhà hàng… Theo các nhà khoa học, việc đầu tư vào lĩnh vực nhà ở sử dụng sản phẩm của trên 60 ngành sản xuất. Do đó phát triển nhà ở có tác dụng thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển. Số tiền đầu tư vào xây dựng nhà ở hằng năm càng lớn, càng tạo thêm nhiều công ăn việc làm cho người lao động, thúc đẩy các ngành sản xuất phát triển, góp phần tăng trưởng kinh tế, ổn định đời sống xã hội. Việc đầu tư vào các lĩnh vực bệnh viện, trường học, văn phòng, khách sạn, thương mại, khu du lịch, vui chơi giải trí… đã làm cho diện mạo đô thị thêm khởi sắc. Hiện nay, cả nước có hơn 650 ngàn cơ sở sản xuất công nghiệp. Các khu công nghiệp, khu chế xuất ra đời góp phần đáng kể vào sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và thu hút vốn đầu tư vào sản xuất, nhất là vốn đầu tư nước ngoài chiếm trên 40% đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Thị trường bất động sản nhà ở và các loại bất động sản khác đã từng bước đáp ứng nhu cầu bức xúc của nhân dân về cải thiện chỗ ở và góp phần thúc đẩy phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại. Nhiều khu nhà mới khang trang đang dần dần thay thế các khu nhà ổ chuột, khu nhà ở cũ bị xuống cấp, hư hỏng. Nhà ở phát triển đa dạng cả về kiểu dáng, không gian kiến trúc và chất lượng nội, ngoại thất. Bên cạnh việc phát triển các loại nhà biệt thự, nhà vườn, một số thành phố lớn đã bắt đầu quan tâm và khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng, với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý. Nhiều đô thị trong thời gian qua đã hình thành những khu dân cư mới, tuyến phố mới, với kiến trúc và quy hoạch đẹp góp phần vào việc chỉnh trang đô thị và tạo ra chỗ ở bền vững. Những kết quả lớn mang lại từ sự phát triển của thị trường bất động sản là điều không thể phủ nhận. Nhưng ,trong sự hoạt động, vận động và diễn biến của thị trường 8 bất động sản thì lại rất phức tạp, không bằng phẳng, mà như những cơn sóng lúc trầm lúc bổng, có lúc lại bị tắc nghẽn. Trong những năm 2000 khi thị trường bất động sản ở Việt Nam bắt đầu được chú ý nhiều thì sự vận động của nó dường như khá suôn sẻ, nhẹ nhàng, bởi lúc này hệ thống pháp luật đối với ngành này còn ít và chưa được để ý nhiều. Trước khi có Luật Đất đai 2003, thị trường bất động sản sôi động trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án phân lô bán nền và một phần giao dịch của hộ gia đình. Những dự án xuất hiện liên tiếp thu hút sự chú ý của người dân tới bất động sản. Tạo nên nhưng tích trữ về bất động sản của cá nhân ngay cả khi đang không có nhu cầu sử dụng. Bất động sản từ đó được trở thành như một loại của của cải để dành. Sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời, thị trường chỉ tập trung vào hoạt động trong các giao dịch với căn hộ chung cư hoặc cao ốc văn phòng, đặc biệt là từ năm 2008 trở lại đây, trong khi đó nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp đang cần một nguồn cung lên đến 90% thì lại thiếu trầm trọng và ít được quan tâm từ phía các nhà đầu tư. Các doanh nghiệp có nhu cầu thuê mặt bằng để phục vụ sản xuất kinh doanh khó tiếp cận được với thị trường vì giá thuê khá cao. Đó cũng là một nguyên nhân khiến cho thị trường bất động sản hiện nay đang bị đóng băng. Trong khoảng từ năm 2008 đến năm 2010, giá đất tại các khu đô thị mới tăng lên gấp 2, gấp 3. Sự tăng giá của bất động sản lại chỉ mang tính cục bộ, chưa lan tỏa hết đến các thành phần trong thị trường bất động sản. Chẳng hạn như giá bất động sản ở khu vực lân cận khu đô thị và trong ngõ chưa tăng giá mạnh. Tình hình tăng giá bất động sản cũng chỉ lên cao ở các thành phố trung tâm như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, chứ chưa lan tỏa đến các địa phương. Hiện tượng tăng giá nhanh chóng trở nên không bền vững bởi các mức giá cao phần nhiều là giá ảo và cơn sốt giá bất động sản chủ yếu diễn ra ở các thành phố lớn, thị trường bất động sản ở các địa phương diễn ra dường như không có biến động đánng kể Cùng với đó, cơn 9 sốt giá bất động sản gắn liền với sự mở rộng tín dụng khá nhanh và quá mạo hiểm của các ngân hàng thương mại. Việc mở rộng như vậy là không thể kéo dài. Trong những năm gần đây, những kết quả mang lại từ thị trường bất động sản dường như chưa đạt được nhiều kết quả như những gì đã đạt được trong những năm đầu sôi động. Sự phát triển của thị trường bất động sản hiện nay chưa đồng bộ với các thị trường chính của nền kinh tế Việt Nam, dẫn đến bất ổn, không bền vững thể hiện ở các mặt sau: - Chưa đáp ứng nhu cầu về bất động sản cho sản xuất và tiêu dùng: các đơn vị sản xuất trong nội thành ở các thành phố lớn thiếu mặt bằng sản xuất với giá cả hợp lý để di dời ra ngoại thành. Chi phí về đất của khu vực ngoài quốc doanh cao khiến nhà đầu tư trong nước khó có thể cạnh tranh khi hội nhập kinh tế thế giới. - Nạn đầu cơ bất động sản làm thị trường vốn vay ngắn hạn mất cân đối trong phân bổ vốn vay cho các ngành sản xuất vật chất khác đang thiếu vốn đầu tư để phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội như y tế, giáo dục, giao thông… Vấn đề này đã tác động tiêu cực đến đời sống của đại đa số dân cư có thu nhập trung bình và thấp : người có nhu cầu thật sự về nhà ở khó có thể tìm được nơi cư ngụ có điều kiện trung bình do giá nhà đất quá cao so với thu nhập. Giá nền đất của các dự án vùng ven bị đẩy lên cao, gây bức xúc cho người nông dân bị thu hồi đất dẫn đến khiếu kiện đông người và lâu dài, gây mất ổn định về chính trị, xã hội. - Nhà nước mất đi khoản thu ngân sách từ thị trường này, trung bình khoảng 20 nghìn tỷ đồng/năm, chiếm khoảng 7% GDP qua các khoản thu từ giao dịch: nghĩa vụ tài chính, thuế chuyển nhượng… Thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp, tính đặc thù. Việt Nam thiếu một cơ quan quản lý thống nhất về thị trường bất động sản. Pháp luật hiện hành chỉ mới dừng lại ở việc quy định các cơ quan quản lý từng yếu tố của bất động sản như cơ quan xây dựng quản lý nhà nước về nhà ở và công trình xây dựng, cơ quan tài nguyên và môi trường quản lý nhà nước về đất đai, 10