Thẩm định giá căn bản Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản THẨM ĐỊNH GIÁ CĂN BẢN Chương 1 - Tổng quan về thẩm định giá Chương 2 - Cơ sở giá trị của thẩm định giá Chương 3 - Các nguyên tắc thẩm định giá Chương 4 - Các cách tiếp cận và các phương pháp thẩm định giá Chương 5 - Quy trình thẩm định giá Chương 6 - Báo cáo thẩm định giá Trang 1 Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản CHƯƠNG 1 - TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ I- THẨM ĐỊNH GIÁ Sự xuất hiện của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu của q trình vận hành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các yếu tố khách quan; nghĩa là khi nền kinh tế hàng hố đạt đến một trình độ xã hội hố nhất định. 1. Khái niệm thẩm định giá  Theo Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL- UBTVQH10 ngày 10/05/2002 về giá: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thơng lệ quốc tế.  Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được cơng nhận như những thơng lệ quốc tế hoặc quốc gia. 2. Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường Việt Nam  Góp phần quản lý việc mua sắm và chuyển nhượng, cho th,… tài sản cơng.  Góp phần thu hút đầu tư nước ngồi.  Thúc đẩy thị trường tài sản phát triển. 3. Mục đích thẩm định giá Đối tượng thẩm định giá rất đa dạng và bao gồm nhiều lĩnh vực khác nhau. Tùy theo mục đích thẩm định giá mà giá trị xác định có thể là giá trị thị trường, giá trị bảo hiểm, giá trị bồi thường, giá trị thanh lý… Hoạt động thẩm định giá chun nghiệp nhằm rất nhiều mục đích khác nhau, cụ thể:  Chuyển nhượng quyền sở hữu như mua bán, liên doanh  Các mục đích của Chính phủ như định giá để tính thuế, đền bù, duyệt chi từ ngân sách  Bảo hiểm, thế chấp  Thực hiện các lệnh của tòa án, tư vấn đầu tư, lập báo cáo tài chính, định giá trị chứng khốn, khiếu nại, phá sản doanh nghiệp,… 4. Đối tượng của thẩm định giá - Tài sản Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Trang 2 Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản Tài sản gắn liền với quyền tài sản trong thẩm định giá bao gồm 4 loại sau:  Bất động sản;  Động sản;  Doanh nghiệp;  Các quyền tài sản. 4.1. Bất động sản là các tài sản không di dời được. Bất động sản có đặc điểm là gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định, không di dời được, bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Xác định và nhận diện bất động sản hợp pháp: Căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyết định cấp nhà cấp đất, quyết định giao đất, cho thuê đất, thanh lý, hóa giá, tặng của cơ quan có thẩm quyền theo quy định hiện hành của pháp luật, giấy tờ thừa kế Nhà ở được pháp luật công nhận, bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về sở hữu nhà ở. 4.2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Động sản có đặc điểm là không gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định và có thể di, dời được như: máy, thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ Xác định và nhận diện động sản hợp pháp: Đối với động sản là máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải…: căn cứ vào hồ sơ, tài liệu, chứng từ, hóa đơn mua bán, nhập khẩu… của tài sản. Trường hợp hồ sơ, tài liệu về tài sản bị thất lạc hoặc bị tiêu hủy do nguyên nhân bất khả kháng (thiên tai, hỏa hoạn….) thì dựa trên khai báo, cam kết, xác nhận của khách hàng hoặc dựa trên danh mục tài sản trong Bảng cân đối kế toán gần nhất của doanh nghiệp để xác minh. Trang 3 Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản 4.3. Doanh nghiệp Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi. Doanh nghiệp bao gồm các loại hình: công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nước. Giá trị thực tế của doanh nghiệp gồm tổng giá trị thực tế của toàn bộ tài sản hữu hình và tài sản vô hình phục vụ sản xuất kinh doanh. 4.4. Các quyền tài sản Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền lợi và lợi tức liên quan đến quyền sở hữu, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng một hay những quyền lợi khi làm chủ tài sản đó. Quyền tài sản gắn với lợi ích thu được từ quyền tài sản được gọi là tài sản thực và là đối tượng thẩm định giá. Quyền tài sản là tài sản vô hình. Thẩm định viên về giá phải xác định rõ quyền tài sản nào gắn với yêu cầu thẩm định giá (là quyền sở hữu, là một hoặc một nhóm quyền năng gắn với quyền sở hữu tài sản). Cùng một tài sản, quyền năng khác nhau thì giá trị khác nhau. Càng nhiều quyền năng thì khả năng thu được lợi ích/lợi tức/thu nhập từ tài sản càng cao và giá trị tài sản càng cao. Giá trị tài sản mà người chủ có quyền sở hữu là cao nhất. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên về giá phải phân biệt rõ sự khác biệt giữa tài sản về mặt thực thể vật chất và các quyền năng pháp lý gắn liền với tài sản đó; tìm hiểu kỹ nguồn gốc pháp lý của tài sản và các chứng từ liên quan đến quyền tài sản. Giá trị thị trường của một tài sản là sự kết hợp giữa các yếu tố đặc điểm tự nhiên, kỹ thuật và yếu tố pháp lý chi phối giá trị tài sản đó. Lợi ích tài chính là những tài sản vô hình bao gồm quyền lợi từ: - Những quyền vốn có trong quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sản như: quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, bán, cho thuê hay quản lý. - Những quyền vốn có trong hợp đồng chuyển nhượng (mua, thuê ), quyền chọn mua, bán. Trang 4 Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản - Những quyền vốn có trong sở hữu cổ phiếu. II- THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ – ĐẠO ĐỨC HÀNH NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ 1. Thẩm định viên về giá Với tư cách chuyên nghiệp, thẩm định viên về giá phải vượt qua những kỳ kiểm tra nghiêm ngặt về đào tạo, huấn luyện, năng lực và kỹ năng chuyên môn. Họ cũng phải thể hiện và tuân thủ quy tắc hành nghề (đạo đức và năng lực) và những tiêu chuẩn thực hành chuyên nghiệp và tuân thủ các nguyên tắc và khái niệm thẩm định giá được thừa nhận. Thẩm định viên giá chuyên nghiệp là người có kiến thức cơ bản về thị trường tài sản, nắm bắt được tác động qua lại cuả các bên tham gia thị trường và do đó có thể đưa ra mức giá phù hợp nhất được người mua và người bán tài sản trên thị trường chấp nhận nhằm tránh tình trạng xác định giá trị thiếu chính xác. 2. Đạo đức hành nghề thẩm định giá 2.1. Quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải luôn tôn trọng và chấp hành đúng pháp luật của nhà nước trong quá trình hành nghề. Thẩm định viên phải là người có đạo đức tốt, có năng lực chuyên môn và kinh nghiệm cần thiết để tiến hành thẩm định giá tài sản. Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức và trình độ chuyên môn nghề nghiệp thẩm định giá sau: 1. Tiêu chuẩn đạo đức: a) Độc lập; b) Chính trực; c) Khách quan; d) Bí mật; e) Công khai, minh bạch. 2. Trình độ chuyên môn: a) Năng lực chuyên môn và tính thận trọng; b) Tư cách nghề nghiệp; c) Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn. 2.2. Nội dung chi tiết đạo đức hành nghề th ẩm định giá 1. Tiêu chuẩn đạo đức: Trang 5 Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản a) Độc lập: Độc lập là nguyên tắc hành nghề cơ bản của doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên: - Trong quá trình thẩm định giá tài sản, doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của việc thẩm định giá. - Thẩm định viên không được nhận thẩm định giá tài sản cho các tổ chức, cá nhân mà mình có quan hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế như góp vốn cổ phần, cho vay hoặc vay vốn từ khách hàng, là cổ đông chi phối của khách hàng hoặc có ký kết hợp đồng gia công dịch vụ, đại lý tiêu thụ hàng hoá. - Thẩm định viên không được nhận thẩm định giá tài sản cho các đơn vị mà có cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột đang giữ vị trí trong Hội đồng quản trị, ban tổng giám đốc, ban giám đốc, trưởng ban tài chính, kế toán trưởng doanh nghiệp có tài sản cần thẩm định giá. - Trong quá trình thẩm định giá, nếu có sự hạn chế khác về tính độc lập thì doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tìm cách loại bỏ sự hạn chế này. Nếu không loại bỏ được thì doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải nêu rõ điều này trong báo cáo kết quả thẩm định những mối quan hệ mang tính tập thể hay cá nhân, trực tiếp hoặc gián tiếp đối với tài sản hay với doanh nghiệp là đối tượng của nhiệm vụ thẩm định mà mối quan hệ đó có thể dẫn đến mâu thuẫn lợi ích tiềm tàng. - Đối với báo cáo kết quả thẩm định giá của một thẩm định viên khác, thẩm định viên phải xem xét một cách độc lập, khách quan và kết luận thống nhất hay không thống nhất với một phần hay toàn bộ nội dung của báo cáo đó. b) Chính trực: Thẩm định viên phải thẳng thắn, trung thực và có chính kiến rõ ràng trong phân tích các yếu tố tác động khi thẩm định giá. Thẩm định viên phải từ chối thẩm định giá khi xét thấy không có đủ điều kiện hoặc khi bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả thẩm định giá. c) Khách quan: Trang 6 Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản Thẩm định viên phải công bằng, tôn trọng sự thật và không được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động khi thẩm định giá. - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên không được tiến hành công việc thẩm định giá khi những ý kiến và kết luận thẩm định đã được đề ra có chủ ý từ trước. - Tiền thu dịch vụ thẩm định giá tài sản phải được xác định một cách độc lập, theo quy định, không phụ thuộc vào kết quả thẩm định giá đã được thỏa thuận từ trước. - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải thẩm tra những thông tin, dữ liệu do khách hàng hay một bên nào cung cấp để khẳng định tính phù hợp hay không phù hợp của thông tin, dữ liệu đó. Trường hợp việc thẩm tra những thông tin, dữ liệu bị hạn chế thì thẩm định viên phải nêu rõ sự hạn chế đó trong báo cáo thẩm định. - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên không được tiến hành một dịch vụ thẩm định dựa trên những điều kiện có tính giả thiết không có tính hiện thực. d) Bí mật: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên không được tiết lộ những thông tin, dữ liệu thực tế của khách hàng hay kết quả thẩm định giá với bất kỳ người ngoài nào, trừ trường hợp được khách hàng hoặc pháp luật cho phép. e) Công khai, minh bạch: - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải công khai những điều kiện hạn chế và những điều kiện loại trừ theo thỏa thuận với khách hàng trong báo cáo kết quả thẩm định giá. Báo cáo kết quả thẩm định giá cũng phải nêu rõ các điều kiện ràng buộc về công việc, phạm vi công việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt ra của thẩm định viên. - Mọi tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản và kết quả thẩm định giá phải được thể hiện đầy đủ, rõ ràng trong báo cáo kết quả thẩm định giá. 2. Trình độ chuyên môn: a) Năng lực chuyên môn và tính thận trọng: - Thẩm định viên phải thực hiện công việc thẩm định giá với đầy đủ năng lực chuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần, cân nhắc đầy đủ Trang 7 Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản các dữ liệu thu thập được trước khi đề xuất ý kiến chính thức với giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá. - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá có trách nhiệm không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm trong hoạt động thực tiễn, trong môi trường pháp lý và ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật cho thẩm định viên để đáp ứng yêu cầu công việc thẩm định giá. - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá có trách nhiệm mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp đối với hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp thẩm định giá. b) Tư cách nghề nghiệp: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải bảo vệ uy tín nghề nghiệp, không được có những hành vi làm giảm uy tín nghề nghiệp thẩm định giá. Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên có quyền tham gia Hiệp hội doanh nghiệp thẩm định giá hoặc Hiệp hội thẩm định viên về giá. c) Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải thực hiện công việc thẩm định giá theo những kỹ thuật và tiêu chuẩn chuyên môn đã quy định trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các quy định pháp luật hiện hành. III- THỰC TRẠNG NGÀNH NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 1. Những mặt tích cực và thuận lợi  Môi trường kinh tế và môi trường pháp lý có nhiều thuận lợi.  Tuy ra đời muộn nhưng đã bắt đầu tiếp cận kỹ thuật và kinh nghiệm thẩm định giá của một số nước trên thế giới  Được sự hỗ trợ của Nhà nước  TĐG mang lại hiệu quả kinh tế đáng kể cho xã hội. 2. Những mặt hạn chế và khó khăn  Do mới bắt đầu xây dựng nên trình độ thấp so với các nước khu vực và thế giới, thị trường còn nhỏ bé.  Nguồn nhân lực còn thiếu.  Các quy định của Nhà nước về hoạt động thẩm định giá, đặc biệt là các Tiêu chuẩn thẩm định giá chưa hoàn chỉnh.  Công tác quản lý nhà nước về TĐG còn nhiều bất cập. Trang 8 Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản IV- HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ Ở CÁC NƯỚC VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM ĐỐI VỚI VIỆT NAM 1. Thế giới  Năm 1981, thế giới đã thành lập Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (International Valuation Standard Committee - IVSC). Mục đích của Ủy ban là đưa ra các tiêu chuẩn thẩm định giá, hướng dẫn các phương pháp thẩm định giá, tiến tới thống nhất tiêu chuẩn quốc tế về thẩm định giá.  Văn phòng thẩm định giá Úc (Australia Valuation Organization - AVO) là cơ quan lớn nhất nước Úc, cố vấn về giá cả một cách độc lập và chuyên nghiệp, lúc đầu cho Chính phủ Liên bang và ngày càng mở rộng ra các chính quyền tiểu bang, lãnh thổ và địa phương, các tổ chức và cơ quan, và cả khu vực tư nhân. 2. Khu vực  Hiệp hội các nước Đông Nam Á (Association of Southeast Asian Nations - ASEAN) cũng đã thành lập Hiệp hội thẩm định viên ASEAN (Asean Valuer Association - AVA). - Đây là một tổ chức phi chính phủ, được thành lập năm 1981, văn phòng đặt tại Kualar Lumpur, Malaysia. - Hội nghị Thẩm định viên ASEAN được tổ chức luân phiên 2 năm một lần tại các nước thành viên. - Mục tiêu hoạt động của Hiệp hội là củng cố quan hệ hợp tác giữa các thẩm định viên của các nước thành viên trong khối ASEAN, triển khai và thúc đẩy sự phát triển nghề thẩm định giá trong khu vực, trao đổi kinh nghiệm để nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá ở mỗi nước trong khu vực.  Việt Nam: Thẩm định giá cũng đã tồn tại khách quan trong đời sống xã hội từ rất lâu, nhưng thể hiện rõ nét từ sau khi nền kinh tế chuyển sang giai đoạn đổi mới là nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nứơc theo định hướng xã hội chủ nghĩa. - Việt Nam là thành viên của Hiệp hội thẩm định viên ASEAN từ ngày 08/06/1997 và đã tham gia Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC) ngày 01/06/1998 với tư cách là hội viên thông tấn. - Vai trò quản lý của Nhà nước Trang 9 [...]... thẩm định giá quốc tế IVS 1- Cơ sở thị trường của thẩm định giá IVS 2- Cơ sở giá trị khác giá trị thị trường của thẩm định giá IVS 3- Báo cáo thẩm định giá 1.2 Ứng dụng thẩm định giá quốc tế IVA 1- Thẩm định giá để thực hiện báo cáo tài chính IVA 2- Thẩm định giá cho mục đích cho vay Trang 10 Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản 1.3 Các hướng dẫn Hướng dẫn 1: Thẩm định. .. cho thẩm định giá dựa trên cơ sở thị trường và phi thị trường Hướng dẫn 10: Thẩm định giá tài sản trong nơng nghiệp Hướng dẫn 11: Sốt xét việc thẩm định giá Hướng dẫn 12: Thẩm định giá tài sản giao dịch đặc biệt Hướng dẫn 13: Thẩm định giá tài sản hàng loạt cho mục đích tính thuế Hướng dẫn 14: Thẩm định giá tài sản trong ngành cơng nghiệp khai khống 2 Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam 2.1 Quyết định. .. Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản Thẩm định giá tài sản dựa trên hai cơ sở giá trị: giá trị thị trường và giá trị phi thị trường (giá trị khác giá trị thị trường) III- GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG LÀM CƠ SỞ CHO THẨM ĐỊNH GIÁ Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN 01): Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản 1 Định nghĩa Giá trị... Bất động sản 1.3 Các hướng dẫn Hướng dẫn 1: Thẩm định giá bất động sản Hướng dẫn 2: Thẩm định giá lợi ích cho th Hướng dẫn 3: Thẩm định giá nhà máy và thiết bị Hướng dẫn 4: Thẩm định giá tài sản vơ hình Hướng dẫn 5: Thẩm định giá động sản Hướng dẫn 6: Thẩm định giá doanh nghiệp Hướng dẫn 7: Đánh giá các chất gây nguy hiểm và độc hại trong thẩm định giá Hướng dẫn 8: Cách tiếp cận chi phí để thực hiện... thanh tốn Bản chất của thẩm định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến q trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó khi tiến hành thẩm định giá cần tn theo các ngun tắc thẩm định giá II- CÁC NGUN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ Các ngun tắc thẩm định giá gồm có các ngun tắc cơ bản và một số ngun tắc bắt nguồn từ tính hữu dụng của tài sản 1 Ngun tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất a) Định nghĩa... vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm thẩm định giá và với địa điểm giao dịch gần nhất với tài sản thẩm định giá • Trường hợp khơng thu thập được những thơng tin trong khoảng thời gian thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm thẩm định giá thì có thể thu thập thơng tin về tài sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá Trường hợp giá tài sản... 2.1 Định nghĩa Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản thẩm định giá Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay thế giống ngun mẫu với tài sản thẩm định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá Chi phí tái tạo được tính căn. .. của tài sản Giá trị thế chấp của tài sản để cho vay là giá trị có tính đến yếu tố rủi ro nên thấp hơn giá trị thị trường vào thời điểm thẩm định giá Trang 19 Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản CHƯƠNG 3 - CÁC NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ I- TÍNH TẤT YẾU PHẢI VẬN DỤNG CÁC NGUN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử... người sở hữu chủ hàng hố hoặc là người được hưởng dịch vụ vào thời điểm thẩm định giá II- CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ Thẩm định giá tài sản dựa trên cơ sở thị trường và phi thị trường: Thẩm định giá tài sản trên cơ sở thị trường giả định các giao dịch trên thị trường khơng bị hạn chế bởi những lực lượng phi thị trường Thẩm định giá tài sản trên cơ sở phi thị trường sử dụng những phương pháp xem xét... chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) có số hiệu và tên gọi như sau: Tiêu chuẩn số 02: TĐGVN 02 - Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn số 05: TĐGVN 05 - Quy trình thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn số 06: TĐGVN 06 - Những ngun tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản Trang 11 Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản 2.3 Quyết định . Thẩm định giá căn bản Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản THẨM ĐỊNH GIÁ CĂN BẢN Chương 1 - Tổng quan về thẩm định giá Chương 2 - Cơ sở giá trị của thẩm. trường của thẩm định giá. IVS 2- Cơ sở giá trị khác giá trị thị trường của thẩm định giá. IVS 3- Báo cáo thẩm định giá. 1.2. Ứng dụng thẩm định giá quốc tế IVA 1- Thẩm định giá để thực. 2: Thẩm định giá lợi ích cho thuê Hướng dẫn 3: Thẩm định giá nhà máy và thiết bị Hướng dẫn 4: Thẩm định giá tài sản vô hình Hướng dẫn 5: Thẩm định giá động sản Hướng dẫn 6: Thẩm định giá