MỘT SỐ Ý KIẾN VỀ HOÀN THIỆN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM PHẠM VĂN VÕ Giảng viên Khoa luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP HCM Trong hệ thống thị trường, nói thị trường bất động sản có vai trị đặc biệt quan trọng Vấn đề hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam vấn đề mang tính tất yếu cần phải thừa nhận để quản lý tác động phát triển theo định hướng chế, sách phù hợp Quan điểm khẳng định Nghị đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX Đây vấn đề không lại phức tạp điều kiện nước ta Việc tạo hành lang pháp lý cho vận động phát triển thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh nước ta vấn đề xúc Trong thời gian qua số tạp chí chuyên ngành phương tiện truyền thơng đại chúng có nhiều tác giả đưa giải pháp hoàn thiện thị trường bất động sản Việt Nam Trong khuôn khổ viết này, tơi muốn đóng góp số ý kiến nhằm hoàn thiện chế pháp lý để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản nước ta sở chế độ sở hữu toàn dân đất đai quy luật kinh tế thị trường Nói đến thị trường bất động sản, trước hết, phải nói đến đối tượng Đối tượng thị trường bất động sản bất động sản Theo khoản Điều 181 Bộ luật Dân sự, bất động sản định nghĩa tài sản không di, dời bao gồm: a Đất đai; b Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; c Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d Các tài sản khác pháp luật quy định; Như vậy, trừ trường hợp quy định điểm d, khoản bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất Trong thị trường bất động sản, đất đai tham gia với ý nghĩa loại hàng hoá độc lập yếu tố cấu thành bất động sản tài sản gắn liền với đất Nói cách khác, thị trường đất đai (hay cịn gọi thị trường quyền sử dụng đất) phận thị trường bất động sản Đối với loại tài sản gắn liền với đất chúng trở thành đối tượng mua bán thị trường, thị trường chúng bao gồm thị trường quyền sở hữu Riêng đất đai, theo quy định pháp luật lại thuộc hình thức sở hữu – sở hữu toàn dân, vậy, khơng thể trở thành đối tượng mua bán, nhiều loại tài sản khác thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước bán Từ đặc điểm mà việc giao quyền sử dụng đất đai không giống so với việc giao tài sản khác thuộc sở hữu toàn dân Giá trị quyền sử dụng đất mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp nhà nước không coi vốn ngân sách cấp, trừ trường hợp ngoại lệ Các doanh nghiệp phải trả tiền thuê đất, nộp thuế sử dụng đất khơng có quyền bán đất Tuy nhiên, xét mặt lý luận thực tiễn, sở hữu tồn dân đất đai khơng phủ nhận việc đưa quan hệ đất đai vào quan hệ thị trường Đối tượng lưu thông thị trường đất đai không thiết phải quyền sở hữu Suy cho cùng, chất thị trường đất đai thị trường quyền sở hữu đặc điểm nguồn gốc tính cộng đồng quan hệ sở hữu đất đai Do vậy, điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân đất đai tham gia thị trường bất động sản đối tượng quyền sở hữu mà quyền sử dụng đất Cơ chế vận hành quyền sử dụng đất thị trường bất động sản chia thành hai tầng cấp Tầng cấp thứ trình lưu chuyển đất đai theo chiều dọc: Nhà nước thông qua quan quản lý trao quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất, xác lập tư cách chủ thể sử dụng đất cho họ mặt nội dung hình thức Trong quan hệ xuất yếu tố hàng hóa - tiền tệ Nhà nước giao đất, cho thuê đất với ý nghĩa giao cho thuê tài sản tài sản trị giá tiền Số tiền phải nộp vào ngân sách nhà nước giao đất khoản tiền phải bỏ để có quyền sử dụng đất (tiền sử dụng đất) phải nộp suốt trình sử dụng đất (tiền thuê đất…) Ở tầng cấp thứ hai thể mối quan hệ theo chiều ngang Những quan hệ xác lập tầng cấp thứ thực chất tạo sở tiền đề để đưa quan hệ đất đai vận hành theo chế thị trường Tầng cấp thứ hai thể mối quan hệ chủ thể sử dụng đất với trình thực quyền sử dụng đất sở quan hệ thị trường Để tạo sở pháp lý cho quan hệ hình thành phát triển, Nhà nước cần phải trao cho người sử dụng đất quyền cần thiết mà chủ yếu tập trung vào hai quyền quyền chuyển quyền quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Quan hệ theo chiều ngang thường thể thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp giá trị quyền sử dụng đất Đây quan hệ mang tính tài sản đơn thuần, thị trường thứ cấp thị trường sôi động Thực tế thực Luật đất đai 1993 Việt Nam thực quyền sở hữu Nhà nước đất đô thị Trung Quốc thời gian qua chứng minh tính khả thi mơ hình Từ thực tế thấy, vấn đề cần quan tâm việc hoàn thiện thị trường bất động sản chỗ chế độ sở hữu tồn dân đất đai có cho phép đất đai tham gia thị trường hay không Chúng ta không cần không nên đề cập đến việc thay đổi chế độ sở hữu đất đai theo kiểu “gọt chân cho vừa giày” Điều đáng quan tâm hiên việc tìm giải pháp giải mối quan hệ trên, theo quan trọng cộm vấn đề đảm bảo tính đồng việc điều chỉnh pháp luật thị trường bất động sản Chế độ sở hữu toàn dân đất đai dẫn đến tình trạng khơng thống chế độ pháp lý yếu tố tạo nên bất động sản Đất đai tài sản gắn liền với đất khối tài sản thống Nhưng đất đai tài sản gắn liền với đất lại có chế độ pháp lý khác Hình thức sở hữu đất đai nhất, hình thức sở hữu tái sản gắn liền với đất lại đa dạng Đối với bất động sản tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu cá nhân, tổ chức đất đai ln thuộc sở hữu tồn dân, người sở hữu tài sản có quyền sử dụng đất Trong nội dung quyền sở hữu tài sản nội dung quyền sử dụng đất không giống Khi bất động sản đưa vào lưu thơng thị trường tài sản gắn liền với đất chuyển giao quyền sở hữu đất đai chuyển giao quyền sử dụng Thậm chí cịn có trường hợp tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu tổ chức, cá nhân họ có quyền bán đất đai họ lại khơng có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (ví dụ tài sản tổ chức, cá nhân có đất thuê nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm) Trong trường hợp này, bán tài sản người sử dụng đất khơng có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Người mua tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất Thực trạng dẫn đến việc tách rời cách siêu hình giá trị quyền sử dụng đất với giá trị tài sản có đất Loại tài sản có giá trị mặt thực tế, bên thỏa thuận bán tài sản gắn liền với đất giá bán tài sản bao hàm giá trị quyền sử dụng đất (bao gồm giá trị tư đất đai mà hoạt động đầu tư đem lại) Hoặc theo luật đất đai hành nảy sinh trường hợp chủ thể đủ điều kiện mua tài sản gắn liền với đất lại không phép trở thành chủ thể sử dụng đất gắn liền với tài sản Điều không làm ảnh hưởng xấu tới lợi ích người sử dụng đất, đến phát triển bình thường thị trường bất động sản mà cịn ảnh hưởng tới lợi ích Nhà nước Hướng khắc phục tồn cần có quy định pháp luật đảm bảo tính đồng nội dung quyền sử dụng đất với nội dung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Tuy tham vọng có thống hai nội dung phải làm cho chúng gần mức độ chấp nhận Để phát triển thị trường bất động sản cần phải quan tâm đến quy định pháp luật nhằm tạo hàng hóa trao đổi thị trường Quan hệ cung cầu thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều vào ý chí Nhà nước với tư cách chủ thể quyền sở hữu đất đai chủ thể quyền lực công cộng thực chức quản lý Nhà nước nói chung Đất đai sản phẩm người làm tài nguyên hữu hạn Muốn ổn định quan hệ cung cầu thị trường bất động sản, trước hết Nhà nước cần vào nhu cầu xã hội để lập quy hoạch sử dụng đất cho hợp lý, quy hoạch sử dụng đất định đến khả cung ứng loại đất thị trường Sở dĩ giá đất ở Việt Nam, đặc biệt thành phố lớn q cao có cung khơng đủ cầu Nguyên nhân sâu xa tình trạng này, tồn việc quản lý thị trường bất động sản quy hoạch xác định quỹ đất làm nhà q ít, khơng đáp ứng nhu cầu xã hội Mặt khác, để nâng cao khả cung ứng hàng hóa thị trường bất động sản, Nhà nước cần mở rộng quyền chuyển quyền người sử dụng đất người sử dụng đất đưa quyền sử dụng đất vào lưu thơng thị trường pháp luật cho phép Thực tế trường hợp phép chuyển quyền sử dụng đất người sử dụng đất hạn chế Những quy định pháp luật điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất có tác động quan đến thị trường bất động sản Do để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển, Nhà nước cần phải có quy định phù hợp điều kiện thực quyền chuyển quyền, trình tự thủ tục thực quyền chuyển quyền Nên nhớ người sử dụng đất có quyền chuyển quyền khơng có nghĩa họ thực quyền lúc mà phải đáp ứng điều kiện thực Một điều kiện để thực quyền chuyển quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Song công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa thực tốt nên có nhiều trường hợp có quyền chuyển quyền mà thực Tồn khắc phục phần Nghị định 79/2001/NĐ CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 17/1999/NĐ-CP thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, theo chưa đáp ứng yêu cầu việc thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, nguyên nhân dẫn đến tình trạng chuyển quyền sử dụng đất trái phép Nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất lớn mang tính tất yếu Khi pháp luật khơng phù hợp với tính tất yếu khách quan tự vạch đường cho dạng kênh ngầm Ngoài để giải tốt mối quan hệ cung cầu thị trường bất động sản, Nhà nước cần phải mở rộng trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất Những chủ thể phép nhận chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu giới hạn phạm vi tổ chức cá nhân nước Điều dẫn đến hạn chế phát triển thị trường bất động sản tình trạng tổ chức, cá nhân nước ngồi đầu tư chui mà Nhà nước khó kiểm sốt Muốn có thị trường bất động sản lành mạnh đảm bảo lợi ích bên tham gia, Nhà nước lợi ích chung tồn xã hội, tất yếu cần phải đặt quản lý Nhà nước Tất nhiên việc can thiệp trái quy luật mà dừng lại việc điều tiết thị trường, xác định đảm bảo thực điều kiện, thủ tục mua bán tài sản, chuyển quyền sử dụng, đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất xác lập thông qua thị trường… Đó vừa hoạt động để nhằm thực chức quản lý Nhà nước nói chung, vừa để thực quyền sở hữu toàn dân đất đai sở quyền lực nhà nước quyền sở hữu Vấn đề thiết lĩnh vực quản lý Nhà nước thị trường bất động sản phải kiên ngăn chặn có hiệu tình trạng đầu đất đai, tình trạng chuyển quyền sử dụng đất trái phép Những quy định Luật đất đai để nhằm ngăn chặn tình trạng theo tương đối đầy đủ, điều đáng tiếc chúng lại không thực nghiêm túc thực tế Tóm lại, để phát triển thị trường bất động sản, cần phải có chế pháp lý phù hợp với quy luật kinh tế thị trường điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân Chế độ sở hữu tồn dân đất đai khơng phủ nhận việc hình thành phát triển thị trường bất động sản Sự phát triển thị trường bất động sản Việt Nam tất yếu Điều quan trọng phải nắm bắt quy luật vận động nó, tổ chức thực quyền sở hữu tồn dân để vừa đưa quan hệ đất đai vận hành phù hợp với quy luật kinh tế thị trường vừa đảm bảo lợi ích chung toàn xã hội, bảo vệ củng cố sở vật chất cho chế độ sở hữu toàn dân đất đai mặt kinh tế pháp lý Nếu không nhận thức quy luật vận động đất đai nói riêng bất động sản nói chung để có chế pháp lý phù hợp thân thị trường bất động sản tiếp tục vận động theo quy luật mang tính tất yếu, can thiệp trái quy luật làm cho vận động chậm chạp méo mó mà thơi ... ý kiến nhằm hoàn thiện chế pháp lý để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản nước ta sở chế độ sở hữu toàn dân đất đai quy luật kinh tế thị trường Nói đến thị trường bất động sản, trước hết,... gọi thị trường quyền sử dụng đất) phận thị trường bất động sản Đối với loại tài sản gắn liền với đất chúng trở thành đối tượng mua bán thị trường, thị trường chúng bao gồm thị trường quyền sở hữu... đai tài sản gắn liền với đất Trong thị trường bất động sản, đất đai tham gia với ý nghĩa loại hàng hoá độc lập yếu tố cấu thành bất động sản tài sản gắn liền với đất Nói cách khác, thị trường