LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đối với bất kỳ quốc gia nào thì đất đai là tài sản vô cùng quý giá, là nguồn tư liệu chính của sản xuất đầu vào do đó đất đai là vấn đề được quan tâm hàng đầu, ở nước ta cũng vậy, Luật đất đai cũng đã chỉ rõ “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở văn hoá, an ninh, quốc phòng. Do đó công tác quản lý đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về các vấn đề xã hội, và việc sử dụng và quản lý đất đai ở nước ta đã được đưa vào hiến pháp và nhiều Nghị quyết của Đảng để đảm bảo đất đai được sử dụng một cách khoa học và hiệu quả nhất. Thị trường bất động sản (BĐS) có tầm quan trọng trong nền kinh tế, kể cả với nền kinh tế chuyển đồi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nó là một mắt xích quan trọng trong hệ thống các thị trường ở Việt Nam, đặc biệt trong những năm gần đây khi mà nhu cầu nhà ở tăng cao tập trung ở các thành phố lớn, nó ảnh hưởng trực tiếp đến môi trường và đời sống của người dân do đó nhu cầu thông tin về đất đai, đặc biệt là giá đất luôn luôn được người dân quan tâm, trong khi đó thông tin về bất động sản luôn luôn thiếu và thiếu tin cậy, nhưng nó vẫn là một thị trường sôi động và hấp dẫn, mới đây ngày 01/01/2010 Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội mới công bố chính thức khung giá đất mới. Theo luật định thì giá đất công bố phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Để thị trường BĐS phát triển một cách lành mạnh thì yêu cầu thông tin phải rõ ràng, đầy đủ và người quản lý phải nắm chắc được toàn bộ quỹ đất trong phạm vi của mình, hệ thống bản đồ vùng giá trị đất đai sẽ đáp ứng được yêu cầu đó, dựa vào bản đồ này người ta có thể thống kê được tổng giá trị quỹ đất trong từng khu vực hay trên toàn lãnh thổ. Qua đó người quản lý có cái nhìn tổng quát, nắm được 1 tình hình chung của quỹ đất từ đó lựa chọn những chính sách đúng đắn nhằm quản lý đất đai một cách hiệu quả. Đồng thời bản đồ vùng giá trị đất đai còn giúp những người tham gia thị trường BĐS nắm được những thông tin phục vụ mục đích của mình. Hiện nay cùng với sự phát triển mạnh mẽ của công nghệ thông tin thì sự xâm nhập và hỗ trợ của nó gần như trong tất cả các lĩnh vực kinh tế - xã hội và đời sống con người, công nghệ thông tin đối với quản lý Nhà nước về đất đai cũng vậy. Trong đó công nghệ GIS với khả năng quản lý và thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai và khả năng liên kết với các hệ thống thông tin có liên quan vừa giúp người quản lý, người sử dụng có thể tra cứu các thông tin cần thiết về tổng giá trị đất đai, giá đất và các yếu tố khác một cách tiện lợi, tin cậy và đầy đủ, giúp cán bộ địa chính dễ dàng cập nhật chỉnh lý bản đồ hàng năm góp phần xây dựng hệ thông thông tin về BĐS trở thành một hệ thống thông tin hiện đại và thống nhất. Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn trên tôi đã chọn đề tài “Nghiên cứu thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai với sự trợ giúp của phần mềm ArcGIS (Thử nghiệm tại phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội)”. 2. Mục tiêu, nhiệm vụ của đề tài Mục tiêu của đề tài là nghiên cứu cơ sở khoa học lý luận và phương pháp thành lập, quản lý bản đồ vùng giá trị đất đai bằng công nghệ GIS, trên cơ sở đó thử nghiệm thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai tại phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội. Để đạt được mục tiêu trên cần đặt ra một số nhiệm vụ cụ thể sau : - Tìm hiểu bản chất của giá đất, xác định được các nhân tố tạo thành và ảnh hưởng tới giá đất, hệ thống các phương pháp định giá đất. - Tìm hiểu khái niệm cơ bản bản đồ vùng giá trị đất đai. 2 - Tổng hợp các kiến thức cơ bản về hệ thống thông tin địa lý (GIS) và cơ sở lý luận của phép nội suy sử dụng trong thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai. - Thử nghiệm xây dựng bản đồ vùng giá trị đất đai tại phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội. 3. Phương pháp nghiên cứu Một số các phương pháp sử dụng trong quá trình nghiên cứu đề tài: - Phương pháp phân tích tổng hợp. - Phương pháp điều tra thu thập thông tin thị trường, điều tra khảo sát thực địa tìm hiểu khu vực nghiên cứu. - Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường. - Phương pháp phân tích không gian. - Phương pháp bản đồ và GIS. 4. Cấu trúc của đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, đề tài gồm 3 chương : Chương 1: Tổng quan về giá đất và định giá đất. Chương 2: Ứng dụng phần mềm ArcGIS trong thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai. Chương 3: Thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội. 3 CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.1.1. Lí luận về sở hữu Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Trong đó quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ vật sở hữu trong tay, quyền sử dụng là quyền được khai thác các đặc tính hữu ích của đất đai và sử dụng nó, quyền định đoạt là quyền quyết định số phận pháp lý của thửa đất. Sự thống nhất và tách rời giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng gắn liền với việc mua bán qua lại bằng 2 loại giá cả đất đai là giá mua bán quyền sở hữu và giá mua bán chỉ quyền sử dụng. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vì thế giá mua bán ở đây chỉ giá mua bán quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất. Đây là điểm khác biệt về thị trường bất động sản ở Việt Nam nói chung và việc hình thành giá đất nói riêng. 1.1.2. Lí luận về địa tô - nhân tố cơ bản hình thành giá cả các loại đất khác nhau Nghiên cứu về giá đất dựa trên cơ sở lí luận về địa tô của Mác. Nói đơn giản địa tô thực chất là sự chi trả cho việc sử dụng bản thân đất đai, thể hiện khả năng sinh lợi của đất. Khả năng sinh lợi càng cao thì giá đất càng cao. Căn cứ vào nguyên nhân và điều kiện sản sinh ra địa tô, Mác chia địa tô ra thành 2 loại: địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối. Đây là 2 hình thức cơ bản của địa tô tư bản chủ nghĩa. a) Địa tô chênh lệch: Có bản chất là lợi nhuận siêu ngạch, là sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung của nông phẩm được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt của nông phẩm trên ruộng đất trung bình và tốt. Có 2 loại địa tô chênh lệch: 4 * Địa tô chênh lệch 1 tạo thành do sự chênh lệch về độ phì nhiêu và sự khác nhau về vị trí giữa các thửa đất nên hình thành giá đất khác nhau. Ví dụ như ở vùng đồng bằng giá đất thường cao hơn so với khu vực miền núi. * Địa tô chênh lệch 2 tạo thành do sự chênh lệch về độ phì nhiêu nhân tạo mà người sử dụng đầu tư trên việc kinh doanh sử dụng đất. Đất càng được đầu tư nhiều thì giá càng cao. b) Địa tô tuyệt đối: Tạo thành do sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất cá biệt các sản phẩm có liên quan đến đất với giá cả thị trường. Địa tô tuyệt đối được hình thành do quan hệ cung - cầu sẽ quyết định cơ cấu đầu tư vào các mục đích sử dụng khác nhau trong quá trình sản xuất xã hội. Trong các loại địa tô trên thì sự tồn tại của hình thức địa tô chênh lệch chính là nhân tố quyết định giá cả đất đai cao hay thấp. 1.1.3. Lí luận về giá trị, giá trị sử dụng và giá cả của đất đai Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được công nhận là một loại hàng hoá đặc biệt, là sản phẩm của lao động, thoả mãn nhu cầu của con người (nơi ở, nguồn dinh dưỡng) thông qua trao đổi, mua bán. Hàng hoá đất đai cũng có 2 thuộc tính là giá trị sử dụng và giá trị. Nhưng để trở thành hàng hóa, đất đai tự nhiên phải có một quá trình chuyển đổi thành đất đai kinh tế thông qua lao động. - Lao động cụ thể tạo ra giá trị sử dụng. Giá trị sử dụng là công dụng của hàng hoá đất đai thoả mãn nhu cầu của con người (nơi ở và nguồn dinh dưỡng). Cơ sở của giá trị sử dụng là do những thuộc tính tự nhiên của thực thể hàng hoá đó quyết định nên giá trị sử dụng là phạm trù vĩnh viễn vì nó tồn tại trong mọi phương thức sản suất. Những thuộc tính tự nhiên vốn có của đất đai: vị trí cố định, có hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng, không hao mòn và được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (theo nghĩa rộng), có khả năng cùng với cây xanh và các yếu tố tự nhiên khác để tạo nên sản 5 phẩm cây trồng khác nhau đáp ứng nhu cầu của cuộc sống con người nói riêng và động vật nói chung. - Lao động trừu tượng tạo ra giá trị. Giá trị là lao động xã hội của người sản xuất kết tinh trong hàng hoá. Cái gì không có lao động kết tinh thì không có giá trị. Như vậy chỉ có đất đai kinh tế mới có giá trị và là hàng hoá được trao đổi trên thị trường. Giá cả là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị. Theo Mác thì: Giá đất = Địa tô / Lãi suất ngân hàng Công thức này đã phản ánh được giữa người mua và người bán sẽ thu được một khoản lợi nhuận. Người mua đất sẽ thu được một khoản lợi tô cao hơn lợi tức ngân hàng nếu biết khai thác và sử dụng hiệu quả. Người bán ở đây mất quyền sở hữu đất đai nhưng lại có một khoản lợi tức ngân hàng tương đương với số lợi tô thu được khi còn là chủ sở hữu đất. Đây là công thức được tính trên lí thuyết, tuy nhiên giá cả đất đai bị chi phối bởi nhiều yếu tố và mức độ chi phối giữa các yếu tố là khác nhau nên việc xác định giá đất phức tạp hơn nhiều. 1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Bản chất của giá đất là giá trị đất đai. Theo nghĩa rộng đất là vô giá vì đất không có khấu hao, vô hạn về thời gian sử dụng và nếu sử dụng một cách thông minh sáng tạo thì sức sản xuất không ngừng được tăng lên. Do đó, giá đất là một “ước lệ” để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người đang có quan hệ kinh tế trực tiếp với nó tại một thời điểm, trong một hoàn cảnh kinh tế xã hội nhất định mà khó có thể tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị của nó. Do mối quan hệ hữu cơ giữa các yếu tố tự nhiên - kinh tế - xã hội - pháp lý với giá đất cho nên khi xác định giá đất phải xem xét đầy đủ các yếu tố này dưới góc độ khoa học và thực tiễn. Đề tài xin khái quát về một số yếu tố ảnh hưởng chính đến giá đất sau đây : 6 1.1.4.1. Các yếu tố tự nhiên * Yếu tố vị trí: Có vai trò đặc biệt quan trọng trong các yếu tố tự nhiên. Bao gồm 2 loại vị trí ảnh hưởng đến giá đất là vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Vị trí tuyệt đối có thể hiểu là toạ độ định vị chính xác của thửa đất trên bề mặt trái đất hoặc là thể hiện dưới dạng địa chỉ (địa điểm cụ thể của thửa đất trong khu vực) và vị trí tương đối (vị trí của thửa đất so với các thửa đất khác trong vùng lân cận). Giá đất đô thị ở nước ta hiện nay biến động theo vùng và theo sự phân bố của các tuyến đường (càng xa trung tâm càng rẻ) và theo điểm (càng xa mặt đường giá càng rẻ). * Yếu tố kích thước, hình thể của đất cũng có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Hình dạng mảnh đất đẹp nhất là vuông vức còn các hình dạng khác như tam giác, bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng đất nên ảnh hưởng đến giá đất. * Đặc điểm về thổ nhưỡng, địa hình, địa chất, độ phì nhiêu tự nhiên của bản thân khu đất đáp ứng các mục đích sử dụng đất khác nhau, điều kiện môi trường cảnh quan xung quanh là trong lành, sạch đẹp hay không bị ô nhiễm Cũng ảnh hưởng đến giá đất. 1.1.4.2. Các yếu tố kinh tế Trong nền kinh tế thị trường giá đất là một nhân tố cấu thành của thị trường bất động sản cho nên nó cũng chịu sự tác động của các quy luật kinh tế, ví dụ như trong quan hệ cung cầu về đất đai: nếu cung có hạn mà cầu vô hạn sẽ chịu tác động của quy luật kinh tế trong nền kinh tế thị trường như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh. Vì đẩy giá đất lên quá cao, vượt qua khả năng thanh toán chung của xã hội, hình thành lên những “cơn sốt” về đất đai. - Các yếu tố về cơ sở hạ tầng kĩ thuật (giao thông, hệ thống điện nước ) và cơ sở hạ tầng xã hội (khu công nghiệp, trường học, công viên, nhà văn hoá ) cũng ảnh hưởng lớn đến giá đất. 7 - Ngoài ra còn có các nhân tố khác như tình trạng phát triển kinh tế, trình độ tiêu dùng và thu nhập của dân cư, mức lãi suất 1.1.4.3. Các yếu tố tâm lý, xã hội - Tình hình ổn định chính trị, trị an xã hội của khu vực và các vùng lân cận, đầu cơ vào nhà đất và mức độ đô thị hoá. Cục diện chính trị ổn định thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu đúng thời hạn cùng với lợi nhuận. Vì vậy lòng tin của nhà đầu tư sẽ kéo giá đất lên cao. Ngược lại sẽ kéo giá đất rớt xuống. Thửa đất mà nằm ở nơi có trị an xã hội tốt, đảm bảo sẽ có giá cao hơn so với thửa đất mà tình trạng trị an kém. - Các yếu tố về dân cư như số dân, nghề nghiệp, trình độ. Ví dụ ở những nơi tập trung dân cư đông đúc thì đẩy giá đất cao hơn. - Các yếu tố về tâm lý như phong thuỷ, phong tục tập quán của mỗi nơi Cũng ảnh hưởng đến giá đất. Nó có thể kéo giá đất lên cao hoặc xuống thấp nhiều lần. Ví dụ như nhiều người thường quan niệm nhà có hướng đông nam sẽ tốt hơn so với các hướng khác. 1.1.4.4. Các yếu tố pháp lý - Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị. Quy hoạch cũng là một trong những công cụ để nhà nước quản lý đất đai. Đây là một yếu tố làm biến động về giá đất rất lớn. Nếu một lô đất ở trong ngõ nhưng được quy hoạch mở một đường phố đi qua đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt thì khi đó trở thành đất mặt phố và giá đất sẽ tăng vọt. - Nguồn gốc của thửa đất: Được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất hay đất lấn chiếm Nguồn gốc đất đai mà minh bạch rõ ràng thì giá đất cũng sẽ cao hơn. 8 - Tình trạng pháp lý của thửa đất: Thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, có giấy phép xây dựng, các chứng thư pháp lý khác hay không. - Hệ thống chính sách pháp luật đất đai ở thời điểm xác định giá đất. 1.2. Định giá đất 1.2.1. Khái niệm định giá đất Về nguyên tắc định giá đất cũng giống như định giá các tài sản khác. Nhưng đất đai lại là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, pháp lý chi phối còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy định giá đất chỉ là một sự ước tính về mặt giá trị. Định giá đất là sự ước tính giá trị của quyền sở hữu trên đất bằng hình thái tiền tệ dựa trên quan hệ giữa các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và khả năng sinh lợi của đất ở một thời điểm xác định với những mục đích xác định cụ thể. - Định giá đất mang tính khoa học vì nó có cơ sở khoa học và cở sở thực tiễn. Xuất phát từ cơ sở hình thành giá đất như đã trình bày ở trên nên có thể định giá được. - Định giá đất mang tính nghệ thuật vì còn phải phụ thuộc nhiều vào sự cảm nhận về lĩnh vực thị trường của người định giá đất, có thể nói là sự nhạy cảm, nhạy bén và phân tích tình hình thị trường. 1.2.2. Nguyên tắc định giá đất Bản chất của định giá đất xác định giá trị các yếu tố tự nhiên cấu thành và các yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng, tác động đến đất đai. Định giá đất được thực hiện theo những nguyên tắc nhất định. Đề tài xin trình bày những nguyên tắc quan trọng sau đây: 1) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Một bất động sản được đánh giá là tốt nhất và hiệu quả nhất nếu tại thời điểm định giá bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang có 9 thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. 2) Nguyên tắc cung cầu Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác giữa cung và cầu. Khi cung tăng mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên; khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại. 3) Nguyên tắc thay đổi Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước, pháp luật, xã hội, môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi cả về xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản Ngoài ra các nhu cầu về vật chất, văn hoá, tinh thần, sở thích của người tiêu dùng thay đổi không ngừng. Tóm lại sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người. Việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá nhưng nó phải bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản. 4) Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ một bất động sản Các yếu tố tham gia quá trình thu nhập thực từ bất động sản là các yếu tố trực để có bất động sản, bảo trì bất động sản và vận hành bất động sản sử dụng vào mục đích đã được xác định để tạo ra thu nhập thực. 10 [...]... thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai là rất cần thiết và thiết thực, vừa hỗ trợ cho các nhà quản lý đất đai trong công tác định giá đất, quản lý đất đai, vừa cung cấp thông tin cho người sử dụng đất để thực hiện các quyền của mình khi tham gia thị trường BĐS 17 CHƯƠNG 2: ỨNG DỤNG PHẦN MỀM ARCGIS TRONG THÀNH LẬP BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 2.1 Giới thiệu về phần mềm ArcGIS Phần mềm ArcGIS là phần mềm. .. 2.1 Sơ đồ cấu trúc của Geodatabase 2.2 Phương pháp thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo khung giá Nhà nước 2.2.1 Quy trình thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo khung giá Nhà nước 1.Chuẩn bị tài liệu, phần cứng, phần mềm ArcGIS, bản đồ địa chính dạng số 2 Điều tra thu thập giá đất theo khung giá Nhà nước: giá các thửa đất được quy định theo Quyết định 150/QĐ-UB của UBND Thành phố Hà Nội cụ... khung giá Nhà nước 22 2.3 Phương pháp thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường bằng ArcGIS 2.3.1 Quy trình thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường 1 Xác định mục đích, yêu cầu, nhiệm vụ, phạm vi nghiên cứu Tài liệu, phần cứng, phần mềm ArcGIS, bản đồ địa chính số (hoặc bản đồ giấy) 2 Điều tra thu thập, xử lý thông tin Thu thập các thông tin: các yếu tố ảnh hưởng đến giá. .. in bản đồ 21 Xác định mục đích, yêu cầu, nhiệm vụ, phạm vi nghiên cứu Điều tra thu thập thông tin BĐĐC số ( đã có ) Chuyển dữ liệu sang Arc GIS Thông tin về giá đất (đã có) Thông tin về KTXH Thống kê tổng hợp Tạo cơ sở dữ liệu Nhập dữ liệu vào CSDL Bản đồ Khoanh vùng giá trị đất đai Kiểm tra kết quả, hoàn thiện bản đồ Lưu bản đồ In bản đồ Hình 2.2 Sơ đồ quy trình thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai. .. các thửa đất, lô đất, khu đất trống trong một vùng Loại bản đồ này thường được thành lập để nhận biết giá trị các thửa đất, lô đất, khu đất chứ không nhằm mục đích chỉ rõ giới hạn hoặc ranh giới sở hữu Thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai là công việc của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thành lập và điều chỉnh hàng năm vì vậy thể hiện vai trò quản lý của Nhà nước đối với việc quản lý đất đai - nguồn... thiện bản đồ Lưu bản đồ In bản đồ Hình 2.3 Quy trình thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá trị thị trường 29 CHƯƠNG 3: THÀNH LẬP BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI NĂM 2010 PHƯỜNG HẠ ĐÌNH, QUẬN THANH XUÂN,TP HÀ NỘI 3.1 Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở phường Hạ Đình 3.1.1 Đặc điểm tự nhiên Vị trí địa lý: Hạ Đình là một xã ven đô ngoại thành Hà Nội, trước... lớn của quốc gia, thuộc sở hữu của Nhà nước 16 Việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai góp phần làm đổi mới hệ thống quản lý địa chính Đối với các cơ quan Nhà nước có chức năng quản lý đất đai: việc thành lập và sử dụng bản đồ vùng giá trị đất đai là tài liệu tham khảơ để định giá đất, là căn cứ tính nghĩa vụ thuế trên đất đối với người sử dụng đất, sở hữu đất Vì vậy việc nghiên cứu thành. .. đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức tối đa của khung giá do Chính phủ quy định tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2009/NĐ-CP 1.5 Khái niệm và mục đích thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai Bản đồ vùng giá trị đất đai là bản đồ chuyên đề biểu thị giá (tính theo đơn vị tiền... tố ảnh hưởng đến giá đất (vị trí, kích thước, diện tích, loại nhà), các vùng giá trị và các hệ số ảnh hưởng 3 Chuyển dữ liệu sang ArcGIS Nếu bản đồ là bản đồ địa hình, bản đồ hiện trạng, bản đồ chính dạng giấy ta có thể dùng phần mềm Microstation hoặc MapInfo để số hoá bản đồ nền từ ảnh quét Sau đó chuyển dữ liệu từ phần mềm Microstation hoặc MapInfo sang phần mềm ArcGIS Từ bản đồ địa chính dạng *.dgn... dữ liệu về giá đất một cách tự động theo các năm, ta cần phải liên kết dữ liệu với bảng giá Nhà nước thông qua trường mã giá trị Ma_gia_tri = Mã đường & Mã vị trí & Mã mục đích sử dụng Bảng giá nhà nước CSDL Thửa đất Hình 2.2 Liên kết dữ liệu với bảng giá Nhà nước 3 Chuyển dữ liệu sang ArcGIS Nếu bản đồ là bản đồ địa hình, bản đồ hiện trạng, bản đồ địa chính dạng giấy ta có thể dùng phần mềm Microstation . về giá đất và định giá đất. Chương 2: Ứng dụng phần mềm ArcGIS trong thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai. Chương 3: Thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, TP. Nghiên cứu thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai với sự trợ giúp của phần mềm ArcGIS (Thử nghiệm tại phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội) . 2. Mục tiêu, nhiệm vụ của đề tài Mục tiêu của đề. luận của phép nội suy sử dụng trong thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai. - Thử nghiệm xây dựng bản đồ vùng giá trị đất đai tại phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội. 3. Phương pháp nghiên