Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI ĐỊA BÀN QUẬN THANH KHÊ 3.1. Một số giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở tại địa phương. Thị trường đất đai ở nước ta còn nhiều khuyết tật, về cả lý luận và thực tiễn triển khai. Hệ thống pháp luật về đất đai còn có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý, công khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai. Để tháo gỡ những khó khăn trên, cần thực hiện các giải pháp chủ yếu sau: - Cần đổi mới và tăng cường hiệu lực của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển như hiện nay, việc ghi nhận thông tin về đất đai cần được công nghệ hóa và có sự kết nối thông suốt về dữ liệu thông tin địa chính trên toàn quốc. Có như vậy chúng ta mới có thể kiểm soát được việc tích tụ đất đai của các chủ thât sử dụng đất, làm cơ sở cho việc hạn chế Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com đầu cơ đất đai. Cần hiểu thêm rằng, việc quản lý đất đai không thể dừng lại ở việc quản lý hành chính đơn thuần được nữa, mà phải gắn với việc tự điều tiết của thị trường đất đai (thị trường quyền sử dụng đất). Ngoài ra, việc thực hiện nghiêm túc pháp luật và xử lý nghiêm minh những hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nhất là với các giao dịch bất hợp pháp, là biện pháp thiết thực nhất để ngăn chặn hành vi đầu cơ đất đai. - Các thông tin về đất đai và thông tin bất động sản cần phải được minh bạch và tiếp cận một cách dễ dàng hơn, đặc biệt là thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến từng thửa đất, một cách kịp thời. . Để làm được điều này cần phải nâng cao khả năng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Bên cạnh đó, thông tin về tình trạng pháp lý của từng thửa đất cần phải được tìm hiểu dễ dàng hơn. Đây là điều kiện để tạo sự an tâm, mạnh dạn đầu tư cho các doanh nghiệp, góp phần làm nâng cao chất lượng, phong phú hàng hóa cho thị trường bất động sản, từ đó hành vi đầu cơ sẽ không còn có “đất” để tồn tại. - Có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng (Thuế, địa chính, xây dựng, Uỷ ban nhân dân xã, phường) trong việc quản lý đất đai. Kiểm tra, giám sát các trường hợp mua, bán, chuyển nhượng nhà đất thông qua việc kiểm tra lập sổ bộ thuế nhà đất hàng năm; thông qua việc cấp giấy phép xây dựng để kịp thời phát hiện các trường hợp vi phạm và có biện pháp xử lý phù hợp. Tăng cường quản lý việc xây dựng nhà ở, đặc biệt đối với đất đô thị, đất trên các trục đường giao thông chính, buộc các đối tượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được cấp giấy phép xây dựng. Có sự gắn kết hơn nữa giữa quyền lợi và trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc quản lý thu thuế, trong đó có thuế chuyển quyền sử dụng đất. Đẩy nhanh việc thực hiện chủ trương uỷ nhiệm thu Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com cho các xã, phường. Ngoài ra, Nhà nước nên cho xây dựng tỷ lệ trích phù hợp một bộ phận thuế chuyển quyền sử dụng đất để hỗ trợ cho chính quyền địa phương trong việc quản lý thu thuế chuyển quyền sử dụng đất. Quy định về mặt luật pháp để xử lý nghiêm khắc các trường hợp mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức viết giấy trao tay. Các trường hợp mua, bán, chuyển nhượng nhà đất trái pháp luật nếu được phát hiện phải có sự phân định rõ ràng trách nhiệm của các bên có liên quan và có biện pháp xử lý thích hợp. Hoàn thiện Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất theo phương thức điều tiết trên thu nhập ròng từ việc chuyển nhượng. Từ đó sẽ buộc các đối tượng nộp thuế phải lưu giữ các hoá đơn, chứng từ hợp pháp (có công chứng của Nhà nước) liên quan đến việc chuyển nhượng. Nếu không lưu giữ, thì phải nộp mức thuế cao hơn. Tuy nhiên để thực hiện được, trước mắt, cần quy định giá tính thuế phù hợp hơn với giá chuyển nhượng trên thị trường. Cần xây dựng các trung tâm thẩm định giá độc lập, với đội ngũ cán bộ chuyên môn nghiệp vụ giỏi, cung cấp đầy đủ các thông tin cần thiết cho công tác quản lý thu thuế. Hiện nay, các lĩnh vực khác như: tư pháp, dân sự chưa được hoàn thiện để người dân có thể yên tâm đóng thuế và được Nhà nước bảo hộ về tài sản. Vì vậy, bên cạnh việc hoàn thiện Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, cần phải sửa đổi, bổ sung các luật có liên quan như Luật đất đai, Luật thuế trước bạ để tạo ra các giải pháp đồng bộ trong việc quản lý đất đai. - Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bảo đảm chủ động đáp ứng nhu cầu đất cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở và các nhu cầu khác trong quá trình công nghiệp hóa, Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com hiện đại hóa đất nước. Tức là bảo đảm quan hệ cung-cầu về đất, không để mất cân đối về cung-cầu, cung không đáp ứng cầu, dẫn tới tăng giá đất. - Quy định hợp lý và sử dụng có hiệu quả hơn công cụ tài chính trong quản lý nhà nước về đất đai. Chính sách tài chính về đất đai được coi là hoàn thiện, ngoài việc đảm bảo các vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai thì còn phải có tác dụng hạn chế được đầu cơ đất đai. Trong đó, thuế là công cụ hữu hiện nhất để làm chùn tay những người đầu cơ. Chẳng hạn, đối với đất ở mà người sử dụng đất tích tụ vượt quá nhu cầu bình thường thì phải chịu một mức thuế chống đầu cơ cao hơn mức bình thường, theo cách tính lũy tiến. Cách làm này đã được thực hiện ở một số nước phát triển trên thế giới, mà Hàn Quốc, Nhật Bản là những ví dụ điển hình. Để giảm nạn đầu cơ đất đai, Chính phủ các nước này đã quy định thuế lũy tiến đánh vào giá trị của đất đai, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai đã tích tụ. Việc làm này được thực hiện với sự hỗ trợ của khoa học kỹ thuật, thông qua việc “công nghệ hóa” và “máy tính hóa” đối với hoạt động quản lý đất đai và thu thuế đối với bất động sản. Đây là việc không dễ dàng đối với điều kiện của Việt Nam, nhưng không phải không thực hiện được nếu chúng ta có thiện chí và quyết tâm thực sự. - Thực hiện tổ công tác tuyên truyền bằng nhiều hình thức nhằm phổ biến sâu rộng Luật đất đai và các chủ trương chính sách liên quan đến đất đai. - Do biến động lớn ở các khu dân cư mới và chỉnh trang đô thị nên phối hợp với các cơ quan chức năng của ngành đo đạc, để đo đạc lại bản đồ địa chính. - Phải tổ chức lại công tác đăng ký đất đai, xây dựng hệ thống đăng ký đất đai hiện đại. Trong hệ thống này, từng thửa đất đều phải được xác định giá đất qua mỗi lần đăng ký, và như vậy sẽ kiểm soát được chênh lệch về thu nhập từ Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com chuyển quyền sử dụng đất để áp dụng chính sách thuế. Trong Luật Đất đai (sửa đổi), việc đăng ký đất đai được coi như là một thủ tục bắt buộc đối với mọi đối tượng sử dụng đất. - Đơn giản hoá thủ tục, rút gọn thời gian xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như đăng ký kê khai biến động nhưng đảm bảo tính pháp lý theo quy định. - Tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật về đất đai, bất động sản ở mọi cấp, mọi ngành; thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật; xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật đối với cán bộ quản lý và người sử dụng đất. - Đẩy mạnh công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai Tạo chuyển biến mạnh mẽ, rõ rệt về giải quyết đơn thư tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai với yêu cầu phải giải quyết dứt điểm các đơn thư tồn đọng và giải quyết kịp thời đơn thư phát sinh theo đúng quy định của pháp luật. Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp phải trực tiếp chỉ đạo công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo theo quy định của pháp luật, khắc phục có hiệu quả tình trạng chậm trễ, đùn đẩy trách nhiệm trong giải quyết đơn thư; coi trọng việc tổ chức đối thoại giữa người có đơn thư với cơ quan hoặc người có quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính bị khiếu nại. Đối với những đơn thư đã được các cơ quan hành chính hoặc Tòa án nhân dân giải quyết đúng pháp luật, phù hợp với thực tế mà người khiếu nại vẫn không chấp hành và có hành vi kích động, gây mất trật tự công cộng thì cần áp dụng các biện pháp xử lý theo quy định của pháp luật. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm hoàn thiện công tác tiếp dân, hướng dẫn đầy đủ, cụ thể về pháp luật cho người có đơn thư hoặc đến trình bày, khiếu nại, tố cáo tại nơi tiếp công dân; công bố công khai số điện thoại, số fax, hòm thư, địa chỉ thư điện tử để tiếp nhận các phát hiện, kiến nghị của công dân. - Tăng cường trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân các cấp trong việc giải quyết khiếu nại tố cáo. - Thường xuyên nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ địa chính nhất là cán bộ địa chính xã phường. - Các cá nhân hoạt động môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải qua đào tạo. Để được cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản, các cá nhân phải có đủ các điều kiện như không phải là cán bộ, công chức nhà nước; có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản. Ngoài ra, cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản phải có bằng tốt nghiệp cao đẳng hoặc đại học, người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản cũng phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. - Ứng dụng công nghệ thông tin để quản lý cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý. - Phân công, phân cấp trách nhiệm cụ thể cho Uỷ ban nhân dân cấp phường, các ngành đặc biệt là ngành địa chính. - Giải quyết dứt điểm những tồn tại về nhà đất do lịch sử để lại theo phương châm ổn định, hợp lý, bảo đảm hiệu quả sử dụng đất. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com - Cần có quy định cụ thể hơn việc phân loại đất. Mỗi loại đất cần được phân ra các hạng cụ thể hơn, để có chế độ pháp lý phù hợp. - Những căn nhà có chủ nhân ở trên 2 năm, khi bán đi thì không bị đóng thuế. Những người có nhà cửa, đất đai mà không ở (chỉ cho mượn) và những người buôn bán nhà đất; khi bán thì phải trả thuế cho chính phủ. Cuối năm đóng thuế thì sẽ tính lại và khấu trừ sau (chính phủ lấy tiền trước). Nếu đổi bất động sản này để lấy bất động sản khác lớn hơn trong vòng 3 tháng thì không bị đóng thuế. Ở những nơi quy hoạch rồi; khu đẹp và ven biển thì tiền thuế có thể cao gấp đôi, gấp ba hoặc những nơi chưa quy hoạch và chưa có điện nước thì được giảm thuế một nửa. - Tăng khả năng cung cấp hàng hóa bất động sản, nhất là đất cho sản xuất kinh doanh, và bất động sản nhà ở để chủ động bình ổn thị trường theo qui luật cung cầu, đồng thời góp phần thực hiện chính sách xã hội. - Phát triển quĩ đất để điều tiết thị trường đất đai theo qui định của Luật Đất đai năm 2003, cần khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư phát triển bất động sản nhà ở, cũng như các loại bất động sản thương mại khác, đặc biệt là nhà ở cho thuê, nhà ở bán trả dần thông qua chính sách tạo điều kiện để người thu nhập thấp, hộ gia đình chính sách xã hội gặp khó khăn có điều kiện cải thiện chỗ ở, trên nguyên tắc xóa bao cấp, thực thi chính sách hỗ trợ các hộ gia đình, cá nhân phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội, khả năng của ngân sách nhà nước và của từng địa phương. Kiên quyết thu hồi và tổ chức bán đấu giá các lô đất trong các dự án mà chủ đầu tư thứ cấp không đầu tư sau 12 tháng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com - Vận hành đồng bộ thị trường dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản, đặc biệt quan tâm tới dịch vụ tư vấn về lập quy hoạch sử dụng đất, dịch vụ tín dụng bất động sản, dịch vụ bảo đảm giao dịch bất động sản, dịch vụ cung cấp thông tin về bất động sản, dịch vụ định giá bất động sản. - Từng bước hoàn thiện cơ cấu của thị trường và lành mạnh các giao dịch trên thị trường bất động sản, trong đó đặc biệt chú trọng việc thiết lập “sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để thực hiện các hình thức đấu giá, đấu thầu hoặc treo biển đối với các loại đất được đưa vào thị trường bất động sản và các “trung tâm giao dịch bất động sản” để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch và có sự quản lý của Nhà nước, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường. Trên đây là một số giải pháp nhằm nâng cao, hoàn thiện công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Thanh Khê. Từ đó giúp cho công tác quản lý đất đai nói chung và giao dịch đất đai nói riêng ngày một tốt hơn, đảm bảo đúng pháp luật. 3.2. Kiến nghị Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê được thành lập tháng ba năm 2005, đã từng bước đi vào ổn định về mặt tổ chức, hiệu quả hoạt động khá tốt trong công tác quản lý đất đai như: tiếp nhận, giải quyết các hồ sơ thuộc lĩnh vực đất đai, tổ chức thanh tra, kiểm tra về đất đai cũng như đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, đáp ứng được yêu cầu của nhân dân. Bên cạnh những mặt tích cực đó, vẫn còn có những hạn chế cần được khắc phục, qua thời gian nghiên cứu tìm hiểu, tôi xin đưa ra một số kiến nghị sau: Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com - Việc tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ các nội dung công việc trong lĩnh vực đất đai được thực hiện “một cửa” Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên Môi trường. Nhưng hiện nay, phòng Tài nguyên Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất do chưa có địa điểm làm việc thích hợp, nên đề xuất tạm thời nhận hồ sơ tại tổ “một cửa” thuộc Văn phòng Uỷ ban nhân dân quận và trả hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. - Chấm dứt việc thu thừa một số loại thủ tục; có biện pháp khắc phục việc hẹn trả thời gian, trả kết quả hồ sơ không đúng quy định; thu đủ, thu đúng các khoản phí, lệ phí theo quy định; củng cố lại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ; xây dựng và ban hành quy chế làm việc của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận; xác lập chế độ trách nhiệm, mối quan hệ công tác cụ thể của tập thể và cá nhân cán bộ, viên chức đơn vị trong quy trình luân chuyển giải quyết hồ sơ công việc của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận. - Hệ thống hoá và công khai hoá hoạt động công vụ, bao gồm những việc công khai lịch công tác; tổ chức hòm thư góp ý, điện thoại đường dây nóng, sử dụng bảng tên để bàn, thường xuyên đeo thẻ công chức, viên chức khi làm nhiệm vụ; công khai mức phí và lệ phí theo Quyết định số 103/2006/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng; kịp thời bổ sung và công khai đầy đủ quy trình, thủ tục, phí và lệ phí, thời gian giải quyết các nội dung công việc theo quy định để tổ chức, các nhân dễ biết, kiểm tra, thực hiện. - Tổ chức quán triệt và công khai quy tắc ứng xử của cán bộ, công chức, viên chức làm việc trong bộ máy chính quyền địa phương ban hành kèm theo Quyết định số 03/2007/QĐ-BNV ngày 26/02/2007 của Bộ trưởng Bộ Nội vụ. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com - Sắp xếp lại một số loại sổ sách theo dõi phục vụ cho công tác quản lý và lưu hồ sơ công việc theo quy định; thường xuyên nghiên cứu các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, nhất là các văn bản mới ban hành để áp dụng thực hiện giải quyết công việc chuyên môn cho đúng với quy định của pháp luật hiện hành; khắc phục kịp thời những hạn chế, thiếu sót về thủ tục, thời gian, phí và lệ phí giải quyết hồ sơ, công việc của hộ gia đình, cá nhân. - Có biện pháp chấn chỉnh tổ chức và hoạt động của bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ tại quận theo quy định tại Quyết định số 06/2006/QĐ-UBND ngày 06/02/2006 củaUỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng nhằm đảm bảo sự đồng bộ và thống nhất chung cho việc tiếp nhận, giải quyết hồ sơ theo cơ chế “một cửa” của tổ chức, công dân trên địa bàn quận; chỉ đạo Văn phòng Uỷ ban nhân dân quận phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường quận xây dựng quy chế phối hợp khi trình Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận ký hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân; tăng cường công tác kiểm tra, giám sát hoạt động của Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả và các phòng chuyên môn nhằm đảm bảo cho việc giải quyết hồ sơ, công việc cho tổ chức, cá nhân trên địa bàn quận theo đúng quy định của Nhà nước. - Cấp trên chưa hướng dẫn cụ thể việc phạt trễ hạn đối với Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thẩm quyền của người ra quyết định, tỷ lệ phần trăm được trích. - Đối với giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (cấp theo nghị định 60/CP) khi đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, quy định không được ghi vào giấy chứng nhận hoặc trang bổ sung mà chỉ được ghi vào đơn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com . PHÁP, KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI ĐỊA BÀN QUẬN THANH KHÊ 3.1. Một số giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác quản lý hoạt động chuyển quyền. hợp một bộ phận thuế chuyển quyền sử dụng đất để hỗ trợ cho chính quyền địa phương trong việc quản lý thu thuế chuyển quyền sử dụng đất. Quy định về mặt luật pháp để xử lý nghiêm khắc các trường. và có sự quản lý của Nhà nước, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường. Trên đây là một số giải pháp nhằm nâng cao, hoàn thiện công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận