th c, đ i v i l phí tr c b , ch thu theo m t m c c đ nh thay vì t l % trênứ ố ớ ệ ướ ạ ỉ ộ ứ ố ị ỷ ệ giá tr BĐS nh đang th c hi n.ị ư ự ệ Đ i v i thu chuy n quy n s d ng đ t, đ nh h ng lâu dài là b thuố ớ ế ể ề ử ụ ấ ị ướ ỏ ế chuy n quy n s d ng đ t, thay vào đó b ng lo i thu m i là thu “giá tr tăngể ề ử ụ ấ ằ ạ ế ớ ế ị thêm c a đ t”. S c thu này đánh giá trên giá tr tăng thêm c a đ t khi chuy nủ ấ ắ ế ị ủ ấ ể ch ng, th a k , t o ra vi c đ i x công b ng đ i v i các đ i t ng tham giaượ ừ ế ạ ệ ố ử ằ ố ớ ố ượ th tr òng BĐS, đ i t ng đ u t kinh doanh phát tri n qu đ t đ chuy nị ư ố ượ ầ ư ể ỹ ấ ể ể ch ng sau khi đ u t , xây d ng k t c u h t ng cũng nh đ i t ng mua bánượ ầ ư ự ế ấ ạ ầ ư ố ượ kinh doanh nhà g n li n v i chuy n quy n s d ng đ t đ l i nhu n t ngắ ề ớ ể ề ử ụ ấ ể ợ ậ ươ đ ng nhau n u đ u t v n nh nhau và t o đi u ki n cho ng i dân chuy nươ ế ầ ư ố ư ạ ề ệ ườ ể nh ng nhà đ t khi có nhu c u thay đ i ch , thu không đánh vào v n c aượ ấ ầ ổ ỗ ở ế ố ủ ng i kinh doanh và qua đây Nhà n c qu n lý đ c th tr ng BĐS.ườ ướ ả ượ ị ườ Căn c tính thu là di n tích đ t chuy n quy n s d ng, m c thu và giáứ ế ệ ấ ể ề ử ụ ứ ế tr tăng thêm c a đ t chuy n nh ng. Giá tr tăng thêm c a đ t b ng giá tr bánị ủ ấ ể ượ ị ủ ấ ằ ị tr đi giá mua. Giá mua là giá tính thu c a l n mua tr c, n u không có l nừ ế ủ ầ ướ ế ầ mua tr c thì xác đ nh b ng chi phí nh n quy n s d ng đ t ho c chi phí khaiướ ị ằ ậ ề ử ụ ấ ặ thác đ u t vào đ t. S c thu này còn có th áp d ng thu su t lu ti n t ngầ ư ấ ắ ế ể ụ ế ấ ỹ ế ừ ph n đ đi u ti t thu nh p công b ng h n khi chuy n quy n s d ng đ t cóầ ể ề ế ậ ằ ơ ể ề ử ụ ấ m c thu nh p quá cao do đi u ki n xã h i mang l i: do Nhà n c đ u t xâyứ ậ ề ệ ộ ạ ướ ầ ư d ng c s h t ng, do qu n lý Nhà n c l ng l o mà ng i có đ c đ t đaiự ơ ở ạ ầ ả ướ ỏ ẻ ườ ượ ấ t n chi phí ho c không ch ng minh đ c chi phí đ u t vào đ t, áp d ng thuố ặ ứ ượ ầ ư ấ ụ ế su t nhi u b c, còn có th áp d ng cho c tr ng h p chuy n m c đích sấ ề ậ ể ụ ả ườ ợ ể ụ ử d ng đ t t o ra thu nh p do chênh l ch giá đ t do Nhà n c quy đ nh theo m cụ ấ ạ ậ ệ ấ ướ ị ụ đích s d ng đ t.ử ụ ấ Bên c nh đó tr c m t c n đ i m i công tác thu ti n s d ng đ t, thuạ ướ ắ ầ ổ ớ ề ử ụ ấ ế chuy n quy n s d ng đ t, l phí đ a chính, l phí tr c b , t p trung t t cácể ề ử ụ ấ ệ ị ệ ướ ạ ậ ấ kho n thu trên vào m t c quan qu n lý nhà n c thì c ng i mua và ng iả ộ ơ ả ướ ả ườ ườ 120 bán ph i đ n nhi u c quan làm th t c và th c hi n nghĩa v tài chính v iả ế ề ơ ủ ụ ự ệ ụ ớ Nhà n c. Tr c m t, vi c t ch c thu các kho n thu trên vào c quan điứơ ướ ắ ệ ổ ứ ả ơ ạ chính, nh m gi m s trùng l p không c n thi t trong vi c ki m tra, xem xét hằ ả ự ặ ầ ế ệ ể ồ s c a nhi u c quan qu n lý Nhà n c, tránh th t c hành chính phi n hà,ơ ủ ề ơ ả ướ ủ ụ ề khuy n khích giao d ch có đăng ký v i c quan qu n lý Nhà n c.ế ị ớ ơ ả ướ V i các g ai pháp hoàn thi n và đ i m i chính sách thu chuy n quy n sớ ỉ ệ ổ ớ ế ể ề ử d ng đ t và l phí tr c b nêu trên s khuy n khích các giao d ch v BĐS cóụ ấ ệ ướ ạ ẽ ế ị ề đăng ký v i c quan qu n lý Nhà n c, h n ch ho t đ ng c a th tr ngớ ơ ả ướ ạ ế ạ ộ ủ ị ườ không chính th c, phát tri n th tr ng chính th c, đ ng th i tăng thu cho ngânứ ể ị ườ ứ ồ ờ sách nhà n c.ướ 5.3 H tr tài chính cho ng i có thu nh p th p mua ho c thuê nhà .ỗ ợ ườ ậ ấ ặ ở Đ gi i quy t v n đ này tr c tiên ph i có đ nh nghĩa chính xác v ng iể ả ế ấ ề ướ ả ị ề ườ có thu nh p th p. Hi n nay có nhi u ng i có quan ni m r ng ng i nghèo vàậ ấ ệ ề ườ ệ ằ ườ ng i có thu nh p th p là m t. Đây là m t quan ni m ch a đúng. Đ nh nghĩaườ ậ ấ ộ ộ ệ ư ị chính xác v ng i có thu nh p th p không ph i là vi c d dàng. Nhi u nghiênề ườ ậ ấ ả ệ ễ ề c u đã không đ a ra nh ng tiêu chu n đ đ nh nghĩa v ng i có thu nh pứ ư ữ ẩ ể ị ề ườ ậ th p do v n đ này tuỳ thu c vào đi u ki n s ng c a t ng h gia đình, tìnhấ ấ ề ộ ề ệ ố ủ ừ ộ hình phát tri n kinh t – xã h i và phong t c t p quán c a t ng đ a ph ng,ể ế ộ ụ ậ ủ ừ ị ươ t ng dân t c. Cho nên đ đ nh nghĩa th nào là ng i có thu nh p th p c n ti nừ ộ ể ị ế ườ ậ ấ ầ ế hành kh o sát xã h i v thu nh p th p và chi tiêu h gia đình.ả ộ ề ậ ấ ộ Nh ng khái ni m c b n v ng i có thu nh p th p:ữ ệ ơ ả ề ườ ậ ấ • Ng i có thu nh p th p là ng i có thu nh p bình quân đ u ng iườ ậ ấ ườ ậ ầ ườ hàng tháng ch đ trang tr i nh ng nhu c u chi tiêu thi t y u và m cỉ ủ ả ữ ầ ế ế ứ s ng c a h ch trên m c s ng bình quân t i thi u m t chút (k cố ủ ọ ỉ ứ ố ố ể ộ ể ả nhu c u thi t y u và nhu c u đ i s ng).ầ ế ế ầ ờ ố • Theo quan đi m c a ngân hàng th gi i và t ch c phát tri n c a Liênể ủ ế ớ ổ ứ ể ủ H p Qu c (UNDP), ng i có thu nh p th p là nh ng ng i ph i chiợ ố ườ ậ ấ ữ ườ ả 121 tiêu ít nh t là 6% thu nh p cho ăn u ng đ t n t i, 94% thu nh p cònấ ậ ố ể ồ ạ ậ l i đ c chi cho các nhu c u c b n khác (nhà , h at đ ng văn hoá,ạ ượ ầ ơ ả ở ọ ộ giáo d c d ch v y t , đi l i, quan h ti c tùng v.v…)ụ ị ụ ế ạ ệ ệ Mô hình chi tiêu c a h gia đình có thu th p th p có kh năng chi tr đủ ộ ậ ấ ả ả ể c i thi n nhà đ c th thi n qua s đ sau:ả ệ ở ượ ể ệ ơ ồ  = + + + = + + + • Theo quy đ nh c a B LĐTBXH nh ng ng i s ng Hà N i có thuị ủ ộ ữ ườ ố ở ộ nh p t 220.000 đ n 900.000đ/ ng i /tháng đ c coi là ng i có thuậ ừ ế ườ ượ ườ nh p th p.ậ ấ Ng i có thu nh p th p bao g m:ườ ậ ấ ồ • Công ch c, viên ch c nhà n c (l p trung l u tr xu ng)ứ ứ ướ ớ ư ở ố • Giáo viên các tr ng ph thông và m t b ph n gi ng viên tr ngườ ổ ộ ộ ậ ả ườ đ i h c, cao đ ngạ ọ ẳ • Cán b ngành y t (l p trung l u tr xu ng)ộ ế ớ ư ở ố • Sĩ quan quân đ i, công an (l p trung l u tr xu ng)ộ ớ ư ở ố • Công nhân các nhà máy • Dân lao đ ng và buôn bán nh các đô thộ ỏ ở ị Theo tiêu chu n hi n nay c a B LĐTBXH ng i có thu nh p th p làẩ ệ ủ ộ ườ ậ ấ nh ng ng i có m c s ng trung bình và m t ph n trong s này có m c s ngữ ườ ứ ố ộ ầ ố ứ ố trên trung bình nh ng kh có kh năng c i thi n ch n u không đ c h tr .ư ả ả ả ệ ỗ ở ế ượ ỗ ợ 122 Chi tiêu của hộ thu nhập thấp Chi tiêu cho nhu cầu cơ bản Chi tiêu đột xuất Chi cho lễ hội, tiệc tùng, cưới hỏi, Thuê nhà hoặc trả vốn và lãi cho khoản vay xây Đ nghiên c u và đ a ra m c lãi su t cũng nh th i h n cho vay h p lý taể ứ ư ứ ấ ư ờ ạ ợ dùng s li u đi u tra đi u ki n kinh t xã h i t i hai ph ng B ch Đ ng vàố ệ ề ề ệ ế ộ ạ ườ ạ ằ Tân Mai thu c qu n Hai Bà Tr ng thành ph Hà N i.ộ ậ ư ố ộ 123 Thu nh p h gia đình hàng thángậ ộ t i hai ph ng B ch Đ ng và Tân Maiạ ườ ạ ằ % s ng i đ c h iố ườ ượ ỏ Thu nh p h giaậ ộ đình/tháng B chạ Đ ngằ Tân Mai C haiả ph ngườ < 1 tri u đ ngệ ồ 12% 28% 20% 1 – 2 tri u đ ngệ ồ 71% 67% 69% 2 – 3,8 tri u đ ngệ ồ 13% 4% 8,5% >3,8 tri u đ ngệ ồ 4% 1% 2,5% Bình quân (đ ng)ồ 1.955.350 1.451.900 1.703.625 Ngu n: báo cáo xã h i - 2001ồ ộ Phân b thu nh pổ ậ 1.000 đ ng/ng i/thángồ ườ Năm 1994 Năm 1995 Năm 1996 Năm1999 Nhóm I 63,0.4 74,33 78,58 97,00 Nhóm II 99,01 124,69 134,92 181,40 Nhóm III 133,19 166,69 184,35 254,00 Nhóm IV 186,02 227,59 250,24 344,70 Nhóm V 408,54 519,58 574,70 863,30 Bính quân c n cả ướ 168,11 206,10 226,70 295,00 Ngu n: S li u phát tri n xã h i Vi t Nam th p niên 1990ồ ố ệ ể ộ ệ ậ Có th đánh giá kh năng ti t ki m c a m i nhóm thu nh p b ng cách xemể ả ế ệ ủ ỗ ậ ằ xét m i quan h gi a m c tích lu hi n h u và thu nh p hi n nay trong b ngố ệ ữ ứ ỹ ệ ữ ậ ệ ả d i đây.ướ Đ u t tích lu hàng năm c a h gia đình cho c i thi nầ ư ỹ ủ ộ ả ệ 124 nhà và tài s n c đ nh theo nhóm thu nh p – 1999ở ả ố ị ậ % s ng i đ c h iố ườ ượ ỏ Nhà ở Tài s n c đ nhả ố ị T ng c ngổ ộ Nhóm I 9,0 1,7 10,7 Nhóm II 7,3 1,6 8,9 Nhóm III 8,3 1,8 10,1 Nhóm IV 11,0 3,4 14,4 Nhóm V 10,2 3,0 13,2 Ngu n: Kh o sát m c s ng h gia đình Vi t Nam – 1999ồ ả ứ ố ộ ệ Nh ng k t qu trên cho th y t t c cá h gia đình đ u dành d m tích luữ ế ả ấ ấ ả ộ ề ụ ỹ kho ng 9 – 14% thu nh p, ch y u cho nhà , v i kho ng 7-11% thu nh p hả ậ ủ ế ở ớ ả ậ ộ gia đình. Nói chung, nhóm thu nh p càng cao thì t l dành d m tích lu càngậ ỉ ệ ụ ỹ tăng m c dù nhóm thu nh p th p nh t có xu h ng trái ng c v i quy lu t này.ặ ậ ấ ấ ướ ượ ớ ậ K t qu kh o sát xã h i hai ph ng B ch Đ ng và Tân Mai thành ph Hàế ả ả ộ ở ườ ạ ằ ố N i cho th y 12 –13% s h có th mua nhà t ti n ti t ki m. 2 ph ng này,ộ ấ ố ộ ể ừ ề ế ệ ở ườ ph n l n s h mu n m n ti n không ph i tr lãi t ng i thân và b n bè đầ ớ ố ộ ố ượ ề ả ả ừ ườ ạ ể c i t o nâng c p ho c xây nhà m i, ch có 2% s h có ý mu n vay ti n ngânả ạ ấ ặ ớ ỉ ố ộ ố ề hàng. Trong khi đó kh năng cho vay c a các ngân hàng còn r t l n.ả ủ ấ ớ Danh m c cho vay cho m c đích nhà c a các ngân hàngụ ụ ở ủ Đ n v : tri u đ ngơ ị ệ ồ Các ngân hàng Ch sỉ ố 1998 1999 2000 2001 Tháng 4- 5/2002 MHB D n cho vay nhàư ợ S kho n vayố ả Quy mô trung bình kho n vayả T ng danh m cổ ụ Cho vay nhà theo % t ng danh m cổ ụ 28017 51 549 67296 42% 125069 2657 47 254025 49% 414387 9545 43 789824 52% 662248 17750 37 1390039 47,64% ACB D n cho vay nhàư ợ S kho n vayố ả 71164 1261 68855 903 189490 1345 550141 2916 125 Quy mô trung bình kho n vayả T ng danh m cổ ụ Cho vay nhà theo % t ng danh m cổ ụ 56 1111274 6,40% 76 1390121 4,94% 141 2235049 8,49% 189 2794185 19,69% HHB D n cho vay nhàư ợ S kho n vayố ả Quy mô trung bình kho n vayả T ng danh m cổ ụ Cho vay nhà theo % t ng danh m cổ ụ 140804 716 197 293000 48.06% 209224 1011 207 373134 56.07% Sacombank D n cho vay nhà ư ợ S kho n vayố ả Quy mô trung bình kho n vayả T ng danh m cổ ụ Cho vay nhà theo % t ng danh m cổ ụ 7088 96 74 1221244 0,6% 41245 515 80 1455100 2,8% 138260 1547 89 2326461 5.9% 298885 2275 131 2710305 11.0% Techcombank D n cho vay nhàư ợ S kho n vayố ả Quy mô trung bình kho n vayả T ng danh m cổ ụ Cho vay nhà theo % t ng danh m cổ ụ 40000 80 500 851947 4,70% 108887 259 420 847785 12,84% 160502 353 455 1412171 11,37% VBARD D n cho vay nhàư ợ S kho n vayố ả Quy mô trung bình kho n vayả T ng danh m cổ ụ Cho vay nhà theo % t ng danh m cổ ụ 1175000 231000 5 24339000 5% 1270000 237045 5 28736000 4% 1280000 240050 5 39393000 3% 1275000 242060 5 53700000 2,37% Habubank D n cho vay nhàư ợ S kho n vayố ả Quy mô trung bình kho n vayả T ng danh m cổ ụ Cho vay nhà theo % 8090 21 385 105360 7,7% 10357 25 414 244367 4,2% 20100 18 1117 428188 4,7% 22259 15 1484 663619 3,4% 126 t ng danh m cổ ụ T ng s dổ ố ư nợ 1282271 1481369 216026 2966019 Kh o sát c a nhóm t v n HTKT t i Hà N i tháng 4,5/2001 cho th y;ả ủ ư ấ ạ ộ ấ • Giá tr trung bình kho n vay xây nhà m i là 39,3 – 52,8 tri u VND/ hị ả ớ ệ ộ gia đình. • Giá tr tr góp c a h gia đình là 285.000 – 1.180.000 VND/ tháng.ị ả ủ ộ • Chi phí c i t o nâng c p nhà trung bình là 19,1 – 22,9 tri u VND.ả ạ ấ ở ệ • Giá tr kho n vay trung bình đ c i t o và nâng c p nhà c a là 11,9 –ị ả ể ả ạ ấ ử 15,9 tri u VNDệ Có th phân tích kh năng thanh toán d a trên b n ph ng án nâng c p nhàể ả ự ố ươ ấ nh sau:ở ư • Xây nhà m i cho ng i có thu nh p th p, k c ti n đ t và chi phíớ ườ ậ ấ ể ả ề ấ d ch v h t ng (80 tri u đ ng).ị ụ ạ ầ ệ ồ • Xây nhà m i cho ng i có thu nh p th p, không tính ti n đ t và chiớ ườ ậ ấ ề ấ phí d ch v h t ng (60 tri u đ ng).ị ụ ạ ầ ệ ồ • Ch ng trình c i t o nhà l p x p (s a ch a, c i t o và nâng c p) (20ươ ả ạ ụ ụ ử ữ ả ạ ấ tri u đ ng)ệ ồ • H thu nh p th p t xây nhà m i theo đó t t c các d ch v h t ngộ ậ ấ ự ớ ấ ả ị ụ ạ ầ đ c c p không cho h gia đình (cho vay 7 tri u đ ng, h thu nh pượ ấ ộ ệ ồ ộ ậ th p đóng góp v t t và ngày công lao đ ng).ấ ậ ư ộ M c tr góp hàng tháng cho kh an vay tín d ng nhà ng v i t ng ph ngứ ả ỏ ụ ở ứ ớ ừ ươ án, trên c s tr tr c 1/3, đ c tính toán v i các ph ng án t l lãi su t làơ ơ ả ướ ượ ớ ươ ỉ ệ ấ 6%, 8%, 10%, 12%, th i h n cho vay là 20 và 25 năm và t l t i đa gi a s ti nờ ạ ỉ ệ ố ữ ố ề tr góp và thu nh p là 25% và 30%. M c thu nh p hàng tháng c a h gia đìnhả ậ ứ ậ ủ ộ c n thi t đ tham gia các gi i pháp nhà này đ c trình bày trong b ng d iầ ế ể ả ở ượ ả ướ đây. 127 1 )1( )1( − ∗ ∗= + + r r n n r PA 3.9 Trong đó A: kho n tr góp hàng thángả ả P: Kho n vay ả r: lãi su t hàng thángấ n: Th i h n ờ ạ Phân tích kh năng thanh toán c a h thu nh p th pả ủ ộ ậ ấ Nhà m iớ Nhà m iớ (chưa tính đ t và hấ ạ t ng)ầ C i t oả ạ nhà l pụ x pụ T xây cóự h trỗ ợ Chi phí (tri u đ ng)ệ ồ 80 60 30 Vay =2/3 chi phí 53 40 20 7 Tr góp hàng tháng (20 năm,12% )(VND)ả 583,576 440,434 220,217 77,076 Thu nh p h gia đình hàng tháng (25%)ậ ộ 2,334,304 1,761,736 880,868 308,304 Thu nh p h gia đình hàng tháng (30%)ậ ộ 1,945,2530 1,468,113 734,057 256,920 Tr góp hàng tháng (25 năm, 12 %)ả (VND) 558209 421290 210645 73726 Thu nh p h gia đình hàng tháng (25%)ậ ộ 2232836 1685160 842580 294904 Thu nh p h gia đình hàng tháng (30%)ậ ộ 1860697 1404300 702150 245753 Tr góp hàng tháng (20 năm,10% )(VND)ả 511461 386009 193004 67552 Thu nh p h gia đình hàng tháng (25%)ậ ộ 2045844 1544036 772016 270208 Thu nh p h gia đình hàng tháng (30%)ậ ộ 1704870 1286697 643347 225173 Tr góp hàng tháng (25 năm, 10 %)ả (VND) 481611 363480 181740 63609 Thu nh p h gia đình hàng tháng (25%)ậ ộ 1926444 1453920 726960 254436 Thu nh p h gia đình hàng tháng (30%)ậ ộ 1605370 1211600 605800 212030 Tr góp hàng tháng (20 năm, 8%)(VND)ả 443313 334576 167288 58551 Thu nh p h gia đình hàng tháng (25%)ậ ộ 1773252 1338304 669152 234204 Thu nh p h gia đình hàng tháng (30%)ậ ộ 1477710 1115253 557627 195170 128 Tr góp hàng tháng (25 năm, 8 %)(VND)ả 409063 308726 154363 54027 Thu nh p h gia đình hàng tháng (25%)ậ ộ 1636252 1234904 617452 216108 Thu nh p h gia đình hàng tháng (30%)ậ ộ 1363543 1029087 514543 180090 Tr góp hàng tháng (20 năm, 6%)(VND)ả 379708 286572 143286 50150 Thu nh p h gia đình hàng tháng (25%)ậ ộ 1518832 1146288 573144 200600 Thu nh p h gia đình hàng tháng (30%)ậ ộ 1265693 955240 477620 167167 Tr góp hàng tháng (25 năm, 6 %)(VND)ả 341480 257721 128860 45101 Thu nh p h gia đình hàng tháng (25%)ậ ộ 1365920 1030884 515440 180404 Thu nh p h gia đình hàng tháng (30%)ậ ộ 1138267 859070 429533 150337 Phân tích giá c /thu nh p nămả ậ Thu nh p HGĐ 4 tri u đ ng/ thángậ ệ ồ 1.67 1.25 0.63 Thu nh p HGĐ 1 tri u đ ng/ thángậ ệ ồ 6.67 5 2.5 0.58 K t qu phân tích cho th y h gia đình có m c thu nh p t trung bình đ nế ả ấ ộ ứ ậ ừ ế cao h trong nhóm thu nh p th p (1 – 4 tri u đ ng/ tháng) có kh năng d chiơ ậ ấ ệ ồ ả ễ tr ti n và xây nhà thu nh p th p. Trong khi s h có thu nh p th p h n trongả ề ậ ấ ố ộ ậ ấ ơ nhóm thu nh p th p c n ph i có s h tr d i hình th c tr c p toàn b ho cậ ấ ầ ả ự ỗ ợ ướ ứ ợ ấ ộ ặ m t ph n v đ t đai và c s h t ng đ t o d ng ch thu nh p th p.ộ ầ ề ấ ơ ở ạ ầ ể ạ ự ỗ ở ậ ấ M t ph ng pháp đ xem kh năng chi tr là tính toán h s gi a giá c vàộ ươ ể ả ả ệ ố ữ ả thu nh p. M c thông th ng qu c t th ng áp d ng là m t ngôi nhà đ cậ ứ ườ ố ế ườ ụ ộ ượ xem xét kh năng chi tr n u giá tr t 3 – 5 l n so v i thu nh p hàng năm c aả ả ế ị ừ ầ ớ ậ ủ h gia đình. Các phân tích sau cho th y toàn b các ph ng án nhà đ c xemộ ấ ộ ươ ở ượ xét đ u m c b ng ho c th p h n m c qu c t áp d ng đ i v i nh ng hề ở ứ ằ ặ ấ ơ ứ ố ế ụ ố ớ ữ ộ thu c t ng l p trên c a nhóm thu nh p th p. Đ i v i các h có thu nh p th pộ ầ ớ ủ ậ ấ ố ớ ộ ậ ấ h n (1 tri u đ ng/tháng) h s đ i v i các ph ng án nâng c p nhà l p x pơ ệ ồ ệ ố ố ớ ươ ấ ụ ụ ho c t xây nhà m i thu c di n kh năng chi tr .ặ ự ớ ộ ệ ả ả Bên c nh vi c m r ng v m t tài chính thì th tr ng v n và lĩnh v cạ ệ ở ộ ề ặ ị ườ ố ự ngân hàng, thành l p các hình th c ti t ki m m i g n k t v i các kho n vayậ ư ế ệ ớ ắ ế ớ ả nhà và tài tr cho h t ng đô th t ngu n v n Nhà n c đ tăng c ng khở ợ ạ ầ ị ừ ồ ố ướ ể ườ ả 129 [...]... hoạt động mua bán BĐS diễn ra lớn và sôi động các hoạt động định giá BĐS được thực hiện bởi: • Các ngân hàng định giá phục vụ cho chính ngân hàng đó trong việc thế chấp BĐS đó đi vay tín dụng • Các công ty kinh doanh BĐS định giá để bán các BĐS mà công ty đang có • Các trung tâm định gía BĐS • Ngừơi dân có nhà, đất muốn tự đưa ra giá chào bán • Những người góp vốn bằng BĐS tự đưa ra giá để thương lượng... đích chủ quan của mình Ngân hàng muốn định giá để đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng (thường định giá thấp) Các công ty định giá BĐS muốn định giá để đạt mức lợi nhuận tối đa (định giá cao khi bán, thấp khi mua) Nhìn chung công tác định giá còn thiếu độc lập và khách quan Định giá là công việc có tầm quan trọng đặc biệt vì kết quả của nó được dùng để làm căn cứ cho: • Xác định giá mua, bán • Xác... cấm cố Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 5.4 Tổ chức đinh gía BĐS Một trong những vấn đề quan trọng mà các tổ chức, doanh nghiệp, người dân quan tâm trong giao dịch BĐS hiện nay là làm sao biết được giá trị đích thực của một BĐS cụ thể mà họ muốn giao dịch Tức là họ muốn biết giá trị mà BĐS đó đã giao dịch thành công, đang giao dịch, đang đựơc giao bán ở mức tương đương Tóm lại là giá người... lĩnh vực ngân hàng • Xây dựng các chính sách khuyến khích hệ thống ngân hàng huy động các nguồn tín dụng dài hạn • Có chính sách khuyến khích (về tỉ lệ, khoản dự trữ) để thu hút sự quan tâm của ngân hàng trong việc cho hộ thu nhập thấp vay cải thiện nhà ở • Hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị • Thực thi một quy trình đơn giản về đăng ký thế chấp • Sửa đổi luật dân sự để hỗ trợ việc... Lựa chọn phương pháp định giá Xác định giá chuẩn Điều chỉnh Điều chỉnh và thay đổi giá cho phù hợp với thị trường Mục tiêu của giải pháp này là quy định rõ một quy trình định giá đê áp dụng thống nhất trong cả nước đồng thời tạo ra mặt bằng giá thống nhất 133 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 Một là, áp dụng cơ chế một giá đối với đất nhà Nếu coi đất thuộc sở hữu toàn dân và là hàng hoá đặc... Thống kê giá cả mua bán • Xác định giá định hướng • Cung cấp thông tin giá cả cho thị trường • Thu thập các dữ liệu cần thiết để xác định giá Hiện nay giá đất được xác định như sau: Gđất = Go * S * k Trong đó: Go: giá đất do UBND thành phố ban hành tại khu vực đó S: diện tích lô đất 134 3.10 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 k: hệ số điều chỉnh phụ thuộc vào vị trí lô đất (theo quy định của . nh giá ph c v cho chính ngân hàng đó trong vi c thị ụ ụ ệ ế ch p BĐS đó đi vay tín d ng.ấ ụ • Các công ty kinh doanh BĐS đ nh giá đ bán các BĐS mà công ty đangị ể có. • Các trung tâm đ nh gía. ả ấ ộ ứ ậ ừ ế cao h trong nhóm thu nh p th p (1 – 4 tri u đ ng/ tháng) có kh năng d chiơ ậ ấ ệ ồ ả ễ tr ti n và xây nhà thu nh p th p. Trong khi s h có thu nh p th p h n trong ề ậ ấ ố ộ ậ ấ. y t (l p trung l u tr xu ng)ộ ế ớ ư ở ố • Sĩ quan quân đ i, công an (l p trung l u tr xu ng)ộ ớ ư ở ố • Công nhân các nhà máy • Dân lao đ ng và buôn bán nh các đô thộ ỏ ở ị Theo tiêu chu n hi