TÀI LIỆU TẬP HUẤN VỀ NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA NGHỊ ĐỊNH SỐ 69/2009/NĐ-CP NGÀY 13/8/2009 QUY ĐỊNH BỔ SUNG VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT, GIÁ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ Vụ Chính sách Pháp chế Tổng cục Quản lý đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường I Giới thiệu chung Sau Luật Đất đai có hiệu lực thi hành, Chính phủ kịp thời ban hành nghị định hướng dẫn thi hành Các văn tạo pháp lý quan trọng quản lý, sử dụng đất đai, phát huy nguồn lực từ đất đai, góp phần tăng trưởng kinh tế ổn định xã hội Tuy nhiên, trình thực hiện, nghị định bộc lộ số nội dung không phù hợp với thực tế quy hoạch sử dụng đất; xác định giá đất; tổ chức phát triển quỹ đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt Trong đó, số quy định xác định giá loại đất để thực bồi thường, xác định đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư, hỗ trợ giao đất làm dịch vụ Nhà nước thu hồi 30% diện tích đất nơng nghiệp… cịn chưa rõ nên việc áp dụng địa phương chưa thống nhất, nhà đầu tư gặp khó khăn việc triển khai thực dự án đầu tư, tình trạng khiếu kiện đơng người kéo dài xảy gây trật tự xã hội Ngoài ra, quy định thủ tục hành pháp luật đất đai với pháp luật khác có liên quan chưa đồng bộ, dẫn đến thời gian thực thủ tục hành thường kéo dài, làm ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư Để khắc phục tồn tại, vướng mắc nêu trên, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009 nhằm sửa đổi, bổ sung quy định quy hoạch sử dụng đất, giá đất, tổ chức phát triển quỹ đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư II Các nội dung Nghị định số 69/2009/NĐ-CP Nghị định có hiệu lực từ ngày 01/10/2009 Chính phủ giao cho Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thi hành Nghị định Nghị định số 69/2009/NĐ-CP gồm chương 41 điều, chủ yếu quy định nội dung quy hoạch sử dụng đất; giá đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; phát triển quỹ đất, cấp giấy chứng nhận, sử dụng đất cơng trình ngầm, gia hạn sử dụng đất Cụ thể sau: Về quy hoạch sử dụng đất Quy định hành Luật Đất đai, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất số tồn tại, bất cập nội dung quy hoạch sử dụng đất nước tương tự nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, huyện, xã (quy định chung Điều); chưa phân định rõ phạm vi, mức độ phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng mà quy hoạch cấp phải thể dẫn đến trùng lặp việc xác định nhu cầu sử dụng đất; hệ thống tiêu quy hoạch sử dụng đất áp dụng chung cho 04 cấp số lượng nhiều (46 tiêu), đặc biệt tiêu quy hoạch sử dụng đất nước, cấp tỉnh chi tiết, thiếu tính khả thi làm hạn chế quyền chủ động địa phương cấp Mặt khác, pháp luật đất đai hành chưa có quy định cụ thể việc khoanh định khu vực đất cần phải bảo vệ (đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ) nhằm đảm bảo an ninh lương thực bảo vệ môi trường trách nhiệm Bộ, ngành liên quan việc đề xuất nhu cầu sử dụng khu vực đất Về nguyên tắc, quy hoạch sử dụng đất nhằm đảm bảo phát triển cân đối, hài hịa, hợp lý, có hiệu tài nguyên đất, phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường yêu cầu quản lý cấp Để khắc phục tồn tại, bất cập đáp ứng mục tiêu nêu trên, Nghị định quy định rõ nội dung quy hoạch sử dụng đất theo loại quy hoạch sử dụng đất cấp (quốc gia, tỉnh, huyện, xã) tương ứng với Điều có nội dung khác nhau, bỏ Điều 10, 12 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định cụ thể nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp đảm bảo phù hợp với yêu cầu quản lý khả tổ chức thực cấp Đặc biệt, Nghị định đặt yêu cầu phải xác định rõ cụ thể hóa tiêu sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ cần phải bảo vệ nghiêm ngặt quy hoạch sử dụng đất cấp Diện tích đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ đất rừng đặc dụng, đất khu bảo tồn thiên nhiên phải bảo vệ nghiêm ngặt diện tích mà địa phương cần bảo vệ nhằm đảm bảo an ninh lương thực quốc gia bảo tồn thiên nhiên, đa dạng sinh học, bảo vệ cảnh quan, mơi trường Bên cạnh đó, để tăng tính chủ động địa phương việc triển khai quy hoạch sử dụng đất phù hợp với kinh tế thị trường, Nghị định quy định quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp phê duyệt tiêu mang tính định hướng, quan trọng, phần lại giao cho UBND cấp xem xét định cách linh hoạt nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội địa phương Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp cụ thể sau: 1.1 Về nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp Quy định hành (NĐ 181) Nghị định số 69/2009/NĐ-CP Điều 12 Nội dung quy hoạch sử dụng a) Quy hoạch sử dụng đất nước đất Quy hoạch sử dụng đất nước tập Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng trung vào nội dung mang tính hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội chiến lược tầm quốc gia Cụ thể: địa bàn thực quy hoạch - Xác định cân đối nhu cầu đất đai Đánh giá trạng biến động sử dụng đất kỳ quy hoạch trước theo mục đích sử dụng gồm đất trồng lúa nước, đất trồng hàng năm khác, đất trồng lâu năm; đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác; đất nông thôn, đất đô thị; đất xây dựng trụ sở quan cơng trình nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích cơng cộng; đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối mặt nước chun dùng; đất tơn giáo, tín ngưỡng; đất nghĩa trang, nghĩa địa; đất chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá rừng cho mục đích nơng nghiệp mục đích phi nơng nghiệp phạm vi tồn quốc; - Xác định diện tích đất chuyên trồng lúa nước cần phải bảo vệ nghiêm ngặt phạm vi nước đáp ứng yêu cầu bảo đảm an ninh lương thực; - Xác định diện tích rừng đặc dụng, rừng phịng hộ cần bảo vệ nghiêm ngặt nhằm bảo tồn thiên nhiên, đa dạng sinh học bảo vệ cảnh quan, mơi trường - Xác định diện tích đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, phát triển khu công nghiệp (gồm khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế), đô thị, đất để xử lý chôn lấp chất thải nguy hại đất phát triển kết cấu hạ tầng có tầm quan trọng quốc gia, Đánh giá tiềm đất đai đất di tích danh thắng phù hợp trạng sử dụng đất so b) Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh với tiềm đất đai, so với xu hướng Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh xác phát triển kinh tế - xã hội, khoa học định cụ thể diện tích loại đất cơng nghệ theo quy định sau: thể quy hoạch sử dụng a) Đối với đất sử dụng đánh đất nước; xác định diện tích giá phù hợp không phù hợp loại đất nhằm đáp ứng nhu cầu phát trạng sử dụng đất so với tiềm triển kinh tế - xã hội tỉnh diện đất đai, so với chiến lược, quy tích đất nơng nghiệp chuyển sang đất phi hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển nông nghiệp kỳ quy hoạch kinh tế - xã hội, khả áp dụng tiến Căn tính chất quan trọng khoa học - công nghệ sử dụng tiêu sử dụng đất yêu cầu quản đất; lý, Nghị định quy định Chính phủ b) Đối với đất chưa sử dụng đánh phê duyệt tiêu quy giá khả đưa vào sử dụng cho hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, baogồm: mục đích đất nơng nghiệp, thể cụ Đánh giá kết thực thể đất chuyên trồng lúa nước, đất tiêu quy hoạch sử dụng đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất, định, xét duyệt kỳ quy hoạch đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, trước đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; Xác định phương hướng, mục tiêu đất phi nông nghiệp, thể sử dụng đất kỳ quy hoạch cụ thể diện tích đất thị, đất khu dân định hướng cho kỳ phù hợp cư nông thôn, đất khu công nghiệp, đất với chiến lược, quy hoạch tổng thể an ninh, đất quốc phòng, đất cho hoạt phát triển kinh tế - xã hội nước, động khoáng sản, đất để phát triển kết cấu hạ tầng; đất nông nghiệp chuyển ngành địa phương sang đất phi nông nghiệp, thể Xây dựng phương án phân bổ cụ thể diện tích đất chuyên trồng lúa diện tích loại đất cho nhu cầu phát nước, đất rừng đặc dụng, đất rừng triển kinh tế - xã hội, quốc phịng, an phịng hộ phải chuyển mục đích sử dụng ninh kỳ quy hoạch thực kỳ quy hoạch sau: c) Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện a) Khoanh định đồ trạng sử dụng đất khu vực sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện xác nông nghiệp theo mục đích sử dụng đất, định cụ thể diện tích loại đất loại đất mà chuyển mục đích sử thể quy hoạch sử dụng dụng phải phép quan nhà đất cấp tỉnh; xác định diện tích loại nước có thẩm quyền; khu vực sử đất nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển dụng đất phi nông nghiệp theo chức kinh tế - xã hội huyện diện tích làm khu dân cư thị, khu dân cư đất phải chuyển mục đích kỳ quy nơng thơn, khu hành chính, khu cơng hoạch nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, UBND cấp tỉnh phê duyệt khu dịch vụ, khu di tích lịch sử, văn hoá, tiêu sử dụng đất cấp huyện, danh lam, thắng cảnh, khu vực đất quốc bao gồm: đất nơng nghiệp, phịng, an ninh cơng trình, dự án thể cụ thể đất trồng hàng khác có quy mơ sử dụng đất lớn; năm, đất chuyên trồng lúa nước, đất khu vực đất chưa sử dụng trồng hàng năm lại, đất trồng Việc khoanh định thực đối lâu năm, đất rừng sản xuất, đất với khu vực đất có diện tích thể rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất lên đồ quy hoạch sử dụng nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; đất phi nơng nghiệp, thể đất đất; đô thị, đất khu dân cư nông thôn, đất b) Xác định diện tích đất khơng thay trụ sở quan, cơng trình nghiệp, đổi mục đích sử dụng; diện tích đất đất quốc phịng, đất an ninh, đất khu phải chuyển mục đích sử dụng sang cơng nghiệp, đất cho hoạt động mục đích khác, có diện tích khống sản, đất sản xuất vật liệu xây đất dự kiến phải thu hồi để thực dựng, gốm sứ, đất nghĩa trang, nghĩa công trình, dự án địa đất phát triển kết cấu hạ tầng Phân tích hiệu kinh tế, xã hội, diện tích đất phải chuyển mục đích sử môi trường phương án phân dụng kỳ quy hoạch bổ quỹ đất theo nội dung sau: a) Phân tích hiệu kinh tế bao gồm việc dự kiến nguồn thu từ việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, loại thuế có liên quan đến đất đai chi phí cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư; d) Quy hoạch sử dụng đất cấp xã Quy hoạch sử dụng đất cấp xã quy hoạch sử dụng đất chi tiết quan trọng việc quản lý sử dụng đất đai (căn để định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng b) Phân tích ảnh hưởng xã hội bao gồm nhận quyền sử dụng đất, ) việc dự kiến số hộ dân phải di dời, số Quy hoạch sử dụng đất cấp xã thể lao động việc làm bị thu hồi tiêu xác định quy đất, số việc làm tạo từ hoạch sử dụng đất cấp huyện; xác định việc chuyển đổi cấu sử dụng đất; diện tích đất theo mục đích sử c) Đánh giá tác động mơi trường việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng phương án phân bổ quỹ đất dụng nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội xã; xác định cụ thể diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng để thực tiêu sử dụng Lựa chọn phương án phân bổ quỹ đất xác định quy hoạch đất hợp lý vào kết phân tích sử dụng đất hiệu kinh tế, xã hội, môi trường thực khoản Điều Thể phương án quy hoạch sử dụng đất lựa chọn đồ quy hoạch sử dụng đất 10 Xác định biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất bảo vệ môi trường cần phải áp dụng loại đất, phù hợp với địa bàn quy hoạch 11 Xác định giải pháp tổ chức thực quy hoạch sử dụng đất phù hợp với đặc điểm địa bàn quy hoạch Tóm lại, so với quy định hành công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tính chất quan trọng mục đích sử dụng đất yêu cầu quản lý mà Nghị định quy định rõ cho cấp quy hoạch sử dụng đất xác định Cụ thể, quy hoạch sử dụng đất nước, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tập trung phân bổ tiêu mang tính chiến lược, có ý nghĩa quan trọng đất lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất để phát triển công nghiệp, đô thị kết cấu hạ tầng quan trọng; tiêu lại giao trách nhiệm cho cấp huyện cấp xã Quy định tạo điều kiện cho cấp chủ động việc lập tổ chức thực quy hoạch sử dụng đất Đáp ứng yêu cầu Nghị số 26/NQTW ngày 05/8/2008 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X quy định rõ việc xác định diện tích đất lúa cần bảo vệ nghiêm ngặt để đảm bảo vững an ninh lương thực quốc gia trước mắt lâu dài; xác định đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, khu bảo tồn thiên nhiên, đất công nghiệp, đô thị sở hạ tầng bảo đảm phát triển bền vững gắn với bảo vệ môi trường 1.2 Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết khu công nghệ cao, khu kinh tế Quy định hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP Theo quy định pháp luật hành, nội dung quy hoạch sử dụng đất chi tiết khu cơng nghệ cao, khu kinh tế có trùng lặp với nội dung quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghệ cao, khu kinh tế Nghị định quy định quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết khu công nghệ cao, khu kinh tế thể quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghệ cao, khu kinh tế giao trách nhiệm cho Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc lồng ghép nội dung quy hoạch sử dụng đất chi tiết vào quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghệ cao, khu kinh tế 1.3 Về trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy định hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP Theo quy định hành, lập quy hoạch sử dụng đất, Bộ, ngành chưa có phối hợp chặt chẽ việc đề xuất nhu cầu sử dụng đất ngành nên việc dự báo, phân bổ tiêu quy hoạch chưa sát với thực tế dẫn đến phải điều chỉnh quy hoạch, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phát triển công nghiệp, phát triển thị Để nâng cao chất lượng tính khả thi quy hoạch, Nghị định quy định làm rõ trách nhiệm Bộ, ngành việc đề xuất nhu cầu sử dụng đất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia Bộ Nơng nghiệp Phát triển nơng thơn có trách nhiệm đề xuất nhu cầu sử dụng đất lúa nước, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất khu bảo tồn thiên nhiên phân bổ đến tỉnh, thành phố sở quy hoạch ngành; Bộ Quốc phòng, Bộ Cơng an có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định nhu cầu sử dụng đất vào mục đích quốc phịng, an ninh địa bàn tỉnh, thành phố; Các Bộ, ngành khác có trách nhiệm đề xuất nhu cầu sử dụng đất cơng trình có tầm quan trọng quốc gia phân bổ đến tỉnh sở chiến lược, quy hoạch phát triển Bộ, ngành mình; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phối hợp với Bộ, ngành xác định nhu cầu sử dụng đất theo lĩnh vực Bộ, ngành địa phương; Riêng Bộ Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia sở cân đối nhu cầu sử dụng đất Bộ ngành phân bổ đến tỉnh Đối với địa phương khơng có tổ chức Hội đồng nhân dân (theo chủ trương Quốc hội thí điểm bỏ HĐND cấp huyện cấp xã số địa phương) Ủy ban nhân dân có trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trình quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt 1.4 Về trách nhiệm thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Nghị định quy định Chủ tịch UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm trước Thủ tướng Chính phủ việc bảo vệ đất lúa nước, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ xác định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Muốn vậy, UBND cấp tỉnh phải đạo, kiểm tra UBND cấp huyện, cấp xã xác định cụ thể diện tích, ranh giới đất lúa nước, đất rừng đặc dụng, đất rừng phịng hộ ngồi thực địa Ngồi ra, Nghị định cịn quy định Bộ Tài ngun Mơi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ việc kiểm tra thực tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia cấp tỉnh Về giá đất Theo quy định hành, Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất, thu hồi đất trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa mà giá đất UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng thực tế thị trường điều kiện bình thường thời điểm xác định lại giá đất theo giá thị trường, đồng thời phải trình xin ý kiến Thường trực HĐND cấp trước định báo cáo HĐND cấp kỳ họp gần Trong thực tiễn thi hành, với quy định làm nảy sinh hai vấn đề tồn tại: Như vậy, quy định hành làm kéo dài thời gian thực thủ tục đầu tư dự án phải xin ý kiến thường trực HĐND; Bên cạnh đó, quy định hành chưa đề cập đến trường hợp cho thuê đất, trường hợp cho thuê đất giá cho thuê đất lại xác định theo bảng giá không sát với giá thị trường Những tồn nêu gây bình đẳng người thuê đất người giao đất, nhà đầu tư nước nhà đầu tư nuớc Mặt khác, quy định nêu làm thất thu cho ngân sách nhà nước tạo kẽ hở để số đối tượng trục lợi Việc xác định giá đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp Đơn giá thuê đất năm 0,5% đến 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê Đối với đất vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định ban hành đơn giá thuê đất thấp 0,25% giá đất Ngoài ra, để bảo đảm công giưa tổ chức kinh tế nước tổ chức kinh tế, cá nhân nước việc trả tiền thuê đất, Nghị quy định người Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê số tiền thuê đất phải nộp lần để sử dụng đất trường hợp tính với số tiền sử dụng đất phải nộp trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có mục đích sử dụng đất thời hạn sử dụng đất Với quy định Nghị định khắc phục bất bình đẳng nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước việc thuê đất, giao đất; tận dụng nguồn thu cho ngân sách nhà nước; đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án; đảm bảo tính minh bạch để tránh việc lợi dụng sơ hở để trục lợi, tham nhũng Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 3.1 Nguyên tắc bồi thường Bổ sung nguyên tắc: Nhà nước điều tiết phần lợi ích từ việc thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất để thực khoản hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi 3.2 Hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi Đây vấn đề gây nhiều điểm nóng khiếu kiện Nhà nước thu hồi đất Trong pháp luật đất đai hành chưa quy định tách bạch bồi thường hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi Trên thực tế, khoản hỗ trợ Nhà nước cho người có đất bị thu hồi cao mức bồi thường Quy định dẫn đến người có đất bị thu hồi có tâm lý cho việc bồi thường Nhà nước chưa thỏa đáng Để khắc phục bất cập này, dự thảo Nghị định quy định tách bạch bồi thường hỗ trợ Các khoản hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi: gồm - Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư áp dụng trường hợp thu hồi đất ở; - Hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề tạo việc làm áp dụng trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; - Hỗ trợ áp dụng thu hồi đất nông nghiệp khu dân cư; đất vườn, ao không công nhận đất ở; - Hỗ trợ khác Nội dung hỗ trợ quy định cụ thể sau: Các loại hỗ trợ Quy định hành a) Về hỗ trợ di Theo quy định hành chuyển mức hỗ trợ cho hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển nhà phạm vi tỉnh triệu đồng, di chuyển sang tỉnh khác triệu đồng, mức hỗ trợ Quy định Nghị định số 69/2009/NĐ-CP Để khắc phục bất hợp lý nêu trên, Nghị định bỏ quy định mức hỗ trợ cụ thể giao trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh vào tình hình thực tế địa phương quy định mức hỗ trợ cụ thể cho đối thấp chưa phù hợp với thực tế phạm vi di chuyển đơn vị hành tỉnh xa so với di chuyển sang tỉnh khác tượng Như quyền địa phương chủ động trình thực sách hỗ trợ di chuyển, đặc biệt gắn việc hỗ trợ với việc khuyến khích động viên người chấp hành nghiêm thời hạn di chuyển b) Về hỗ trợ tái Pháp luật hành chưa định cư quy định cụ thể việc phải xây dựng đa dạng loại nhà ở, mức đất khu tái định cư cho phù hợp với nhu cầu, khả tập quán sinh hoạt người có đất bị thu hồi Từ dẫn đến tình trạng người bố trí vào khu tái định cư khơng có nhiều hội lựa chọn Mặt khác, chưa có quy định suất tái định cư tối thiểu việc Nhà nước hỗ trợ khoản tiền chênh lệch trường hợp người tái định cư trả để suất tái định cư tối thiểu Để khắc phục bất cập nêu trên, Nghị định quy định theo hướng nhà ở, đất tái định cư thực theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác phù hợp với mức bồi thường khả chi trả người tái định cư Nghị định quy định rõ hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi giao đất ở, nhà tái định cư theo suất tái định cư tối thiểu mà có giá trị lớn số tiền bồi thường, hỗ trợ Nhà nước hỗ trợ khoản chênh lệch giao cho UBND cấp tỉnh vào điều kiện cụ thể địa phương quy định suất tái định cư tối thiểu mức hỗ trợ theo quy định c) Về hỗ trợ ổn Theo quy định hành, hộ định đời sống gia đình, cá nhân trực tiếp ổn định sản xuất sản xuất nơng nghiệp bị thu hồi từ 30% diện tích đất nơng nghiệp trở lên hỗ trợ ổn định đời sống (trong thời gian tháng trường hợp di chuyển chỗ tháng trường hợp phải di Để khắc phục bất hợp lý nêu trên, Nghị định quy định quy định thành loại trường hợp thu hồi từ 30% đến 70% 70% diện tích đất nông nghiệp sử dụng, thời gia hỗ trợ tối đa tương ứng loại 24 tháng 36 tháng 10 Về hình thức hỗ trợ quy định giá trị suất đất sản xuất, kinh cứng nhắc, chưa phù hợp với điều kiện thực tế doanh phi nơng nghiệp; địa phương b) Hộ gia đình, cá nhân Hiện nay, tồn quỹ hỗ trợ có nhu cầu mua đất giao cho suất đất hộ chung thuê có chủ sử dụng cư đất sản xuất, kinh nên không cịn quỹ đất để doanh phi nơng nghiệp; thực việc hỗ trợ bố trí đất dịch vụ đất c) Địa phương có điều Trường hợp thực kiện quỹ đất, quỹ nhà hình thức hỗ trợ lại Đặc biệt, Nghị định phải tiếp tục thu hồi đất bổ sung quy định rõ người khác dẫn tới phải tiếp trách nhiệm UBND tục xử lý vấn đề xã hội cấp tỉnh thu hồi đất phát sinh Mặt khác, phải đồng thời phê duyệt thực tế phận lớn phương án hỗ trợ chuyển nông dân không dễ dàng đổi nghề nghiệp tạo chuyển sang kinh việc làm Quy định trách doanh dịch vụ phi nông nhiệm Bộ Lao động, nghiệp Thương binh Xã hội Bộ, ngành liên quan việc tạo chế, sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp tạo việc làm Căn vào tình hình thực tế địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh định biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống sản xuất cho người bị thu hồi đất; trường hợp đặc biệt trình Thủ tướng Chính phủ định e) Hỗ trợ khác Đối với đối tượng hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp có nguồn sống từ sản xuất nơng nghiệp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp sử dụng 13 mà không đủ điều kiện bồi thường theo quy định Điều Nghị định số 197/2004/NĐ-CP Điều 44, 45 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP UBND cấp có thẩm quyền xem xét hỗ trợ phù hợp với thực tế địa phương Việc quy định Nghị định khắc phục khó khăn, phức tạp việc xác định diện tích đất liền kề, đất xen kẽ xác định mức giá để tính hỗ trợ loại đất Đồng thời, đảm bảo cơng người có đất bị thu hồi 3.3 Về bồi thường nhà, công trình xây dựng đất Quy định hành Quy định Nghị định số 69/2009/NĐ-CP Theo quy định Điều 19 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP quy định “giá trị xây dựng nhà, cơng trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương Bộ Xây dựng ban hành” Tuy nhiên, thực tế nay, tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật loại công trình nhiều Bộ, ngành ban hành Bộ Nơng nghiệp Phát triển nông thôn, Bộ Giao thông Vận tải Việc quy định giá trị xây phụ thuộc vào biến động giá thị trường Do đó, việc quy định áp dụng cho tiêu chuẩn Bộ Xây dựng ban hành không phù hợp Để khắc phục bất cập nêu trên, Nghị định quy định tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật cho loại cơng trình áp dụng cho việc tính bồi thường nhà, cơng trình xây dựng đất Bộ quản lý chuyên ngành ban hành 3.4 Về chi phí tổ chức thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư Quy định hành Quy định Nghị định số 69/2009/NĐ-CP Theo quy định hành, mức chi phí Nghị định quy định dự án 14 tổ chức cho thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư không 2% từ tổng số kinh phí bồi thường, hỗ trợ dự án Qua thực tế dự án có kinh phí bồi thường, hỗ trợ lớn, thực địa bàn có nhiều loại đất khác mức trích phù hợp Ngược lại, dự án nhỏ có kinh phí bồi thường, hỗ trợ thấp, thực địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn đặc biệt khó khăn mức trích 2% để thực thấp thực địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn đặc biệt khó khăn, dự án xây dựng cơng trình hạ tầng theo tuyến tổ chức giao thực công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư lập dự tốn kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án theo khối lượng công việc thực tế, không khống chế mức trích 2% Về trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất 4.1 Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Theo quy định pháp luật hành, việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thực có đủ (Điều 30 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định nhóm cứ, Nghị định số 17/2006/NĐCP bổ sung nhóm cứ), thứ hai quy định trách nhiệm Sở Tài nguyên Mơi trường nơi có đất làm thủ tục giao đất, cho thuê đất phải liên hệ với Sở Tài ngun Mơi trường nơi có đất giao, cho thuê để xác minh mức độ chấp hành pháp luật đất đai người sử dụng đất Trong trình triển khai thực hiện, việc giao cho Sở Tài nguyên Môi trường xác định mức độ chấp hành pháp luật đất đai tổ chức kinh tế sử dụng đất địa bàn khác khó thực khơng khả thi, q trình sử dụng đất doanh nghiệp có vi phạm pháp luật đất đai quyền quan tài nguyên môi trường địa phương xử lý theo quy định pháp luật Trong thực quy định pháp luật đầu tư, chủ đầu tư bị kiểm soát từ giai đoạn xin giới thiệu địa điểm (trước làm thủ tục giao đất, cho thuê đất) lực tài chính, uy tín Để khắc phục tồn nêu trên, Nghị định bỏ quy định nêu khoản khoản Điều Nghị định số 17/2006/NĐ-CP; làm rõ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đặc biệt, Dự thảo lần quy định rõ dự án đầu tư phải trình quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất tiến hành đồng thời với thẩm định dự án đầu tư mà không để riêng thành công đoạn độc lập 4.2 Về thực trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất Theo quy định Chương Nghị định số 84/2007/NĐ-CP Chính phủ trình tự, thủ tục thu Để khắc phục bất cập hành, Nghị định quy định theo hướng điều chỉnh, lồng ghép nội dung công việc thực thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất với thủ tục đầu tư, 15 hồi đất, giao đất, cho thuê đất bao gồm 11 bước Trong trình tổ chức triển khai phản ánh địa phương việc quy định phức tạp, nhiều bước trùng lặp, cụ thể như: công bố chủ trương thu hồi đất (Điều 49) thông báo việc thu hồi đất (Điều 52); lập, thẩm định, xét duyệt phương án tổng thể bồi thường, tái định cư (Điều 51) lập, thẩm định, xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Điều 56) Từ dẫn đến việc thực thủ tục thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt để giao đất cho chủ đầu tư thường kéo dài từ đến năm, đặc biệt có trường hợp đến năm Một số bước công việc quy định chi tiết, không phù hợp với thực tế yêu cầu việc chuẩn bị hồ sơ địa cho khu đất bị thu hồi chưa xác định rõ mốc giới khu đất bị thu hồi; chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư vào điều tra, khảo sát để lập dự án đầu tư; việc thu hồi đất mà chưa bàn giao cho chủ đầu tư quản lý dẫn đến tình trạng đất bị tái lấn chiếm, bị xê dịch mốc giới Chưa có kết hợp thủ tục đầu tư, xây dựng thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt Các nhà đầu tư vào đầu tư địa phương thường phải thực xây dựng; số nội dung tiến hành đồng thời theo trình tự sau: Bước 1: (Điều 29) Giới thiệu địa điểm thông báo thu hồi đất Việc nộp hồ sơ đầu tư, đất đai xây dựng tập trung vào quan đầu mối UBND cấp tỉnh định Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm lấy ý kiến quan có liên quan văn tổ chức họp liên ngành góp ý kiến trực tiếp để xem xét giới thiệu địa điểm theo thẩm quyền đề nghị UBND cấp tỉnh xem xét chấp thuận Khi có văn giới thiệu địa điểm tiến hành đồng thời công việc sau: - Về đất đai: làm thủ tục thông báo thu hồi đất, thành lập Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt giao nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt cho Tổ chức phát triển quỹ đất, lập phương án bồi thường tổng thể, hỗ trợ, tái định cư (là nội dung dự án đầu tư), lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất - Về xây dựng: Khảo sát, đo đạc, lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng - Về đầu tư: lập dự án đầu tư Bước 2: (Điều 30) Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Sau dự án đầu tư xét duyệt chấp thuận Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư Tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm lập trình phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư Cơ quan tài nguyên mơi trường chủ trì, phối hợp với quan có liên quan thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư chuẩn bị hồ sơ thu hồi đất bước Bước 3: (Điều 31) Quyết định thu hồi đất, phê duyệt thực phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất Sau thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư tiến hành việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư để triển khai dự án: 16 ba loại công việc: giới thiệu địa điểm, lập dự án đầu tư, xét duyệt cấp phép chấp thuận dự án đầu tư; thu hồi đất, giao đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng; lập xét duyệt quy hoạch xây dựng, cấp phép xây dựng Từ dẫn đến tình trạng nhà đầu tư phải qua nhiều cửa, qua nhiều đầu mối giải loại công việc Đây kẽ hở dễ gây phiền hà, sách nhiễu dẫn đến tiêu cực, tham nhũng trình thực Trường hợp thu hồi đất giao đất cho thuê đất thuộc thẩm quyền cấp việc thu hồi đất giao đất cho thuê đất thực định Trường hợp khu đất thu hồi có tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Ủy ban nhân dân cấp huyện định thu hồi đất hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; thời hạn không 05 ngày làm việc, kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp huyện định thu hồi đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thu hồi đất tổ chức, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước giao đất, cho thuê đất theo dự án cho chủ đầu tư định Sau có định thu hồi đất, giao đất cho thuê đất, phê duyệt công bố công khai phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Tổ chức phát triển quỹ đất thực chi trả bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư Trường hợp diện tích đất thu hồi lớn, việc bồi thường thực theo tiến độ chủ đầu tư bàn giao phần diện tích mặt thực xong việc bồi thường hỗ trợ để triển khai dự án Trường hợp chủ đầu tư hộ gia đình cá nhân thỏa thuận phương án bồi thường quan nhà nước có thẩm quyền định thu hồi đất mà không cần phải chờ hết thời hạn thông báo thu hồi Với nội dung quy định Dự thảo Nghị định xử lý vấn đề sau: - Rút ngắn thời gian thực thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư khoảng từ 1/3 đến 1/2 thời gian so với quy định trước đây; - Khắc phục thời gian chờ đợi đến hết thời hạn thông báo thu hồi đất thực đo đạc, kiểm đếm để phục vụ xây dựng phương án; - Phương án bồi thường, giải phóng mặt 17 phần nội dung dự án đầu tư; - Cải cách thủ tục hành việc định thu hồi đất trường hợp khu đất bị thu hồi có tổ chức hộ gia đình, cá nhân sử dụng giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thu hồi; lồng ghép với thủ tục xây dựng đầu tư - Bảo đảm tính minh bạch, rõ ràng, cụ thể bước công việc nhà đầu tư thực thủ tục xúc tiến đầu tư, đồng thời khắc phục nhũng nhiễu, phiền hà, tham nhũng phận cán bộ, công chức Về phát triển quỹ đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng đất cơng trình ngầm gia hạn sử dụng đất 5.1 Về thành lập Quỹ phát triển đất Quy định hành Quy định Nghị định số 69/2009/NĐ-CP Ở số nước Thâm Quyến, Thượng Hải (Trung Quốc), Hồng Kông, Thái Lan Hàn Quốc, giai đoạn đầu phát triển thường lập Quỹ phát triển đất Mặt khác, nước ta Chính phủ cho phép thành lập quỹ để giải vấn đề xã hội Để hỗ trợ chuyển đổi nghề, tạo việc làm, hỗ trợ tái định cư cần thiết phải lập quỹ để Nhà nước chủ động giải vấn đề xã hội phát sinh sau thu hồi đất Để tạo nguồn kinh phí ổn định, Nghị định quy định thành lập Quỹ phát triển đất UBND cấp tỉnh trích 30% nguồn thu hàng năm từ đất để thực đề án đào tạo nghề, chuyển đổi nghề nghiệp; xây dựng khu tái định cư; hỗ trợ hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất khơng có khả chi trả để vào khu tái định cư; ứng vốn cho Tổ chức phát triển quỹ đất để thực bồi thường, hỗ trợ Theo Nghị định, việc lập Quỹ phát Trong thời gian qua, địa triển đất trích từ nguồn thu từ đất phương quan tâm đến việc đào tạo, đai mà không sử dụng nguồn thu chuyển đổi nghề nghiệp, xây dựng khu khác ngân sách nhà nước tái định cư cho người có đất bị thu hồi Tuy nhiên, triển khai thực cịn gặp khó khăn khơng có nguồn vốn đầu tư ổn định Một số địa phương có nguồn thu từ đất tương đối lớn, theo quy định pháp luật ngân sách để lại tồn khoản thu cho địa 18 phương chưa có quy định trích tiền để thực nhiệm vụ Do đó, chưa chủ động nguồn vốn để đào tạo chuyển đổi nghề, xây dựng khu tái định cư 5.2 Về Tổ chức phát triển quỹ đất Tổ chức phát triển quỹ đất điểm pháp luật đất đai hành có chức thực việc bồi thường, giải phóng mặt trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cơng bố mà chưa có dự án đầu tư, quản lý quỹ đất thu hồi, tạo quỹ đất phục vụ cho đầu tư phát triển nhằm giảm thủ tục hành đầu tư Tuy nhiên, qua thực tiễn triển khai mơ hình địa phương chưa thống (thành phố Hà Nội thành lập Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố cấp huyện; tỉnh Nghệ An thành lập cấp huyện); chế vốn huy động vốn cho hoạt động tổ chức chưa có quy định, nguồn vốn cho cơng tác bồi thường, giải phóng mặt địi hỏi lớn Qua khảo sát thực tế thành phố Hà Nội cho thấy Trung tâm phát triển quỹ đất địa phương hoạt động có hiệu quả, bảo đảm có đất để đấu giá quyền sử dụng đất thực dự án đầu tư, đem lại hiệu kinh tế cao tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Để củng cố, tăng cường vai trị vị trí Tổ chức phát triển quỹ đất, Nghị định quy định rõ mơ hình hoạt động, chế vốn, huy động vốn, thẩm quyền thành lập Tổ chức Đồng thời, bỏ mơ hình doanh nghiệp cơng ích để phù hợp với pháp luật doanh nghiệp Với quy định Tổ chức phát triển quỹ đất đủ điều kiện để thực nhiệm vụ giao, tạo quỹ đất giải phóng mặt để đấu giá quyền sử dụng đất, từ làm minh bạch việc thu hút đầu tư, chống phiền hà, nhũng nhiễu bước xóa bỏ chế bao cấp việc giao đất, cho thuê đất 5.3 Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất doanh nghiệp sử dụng làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh Quy định hành Quy định Nghị định số 69/2009/NĐ-CP Theo quy định hành, doanh nghiệp sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh mà chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Để khắc phục bất cập nêu trên, Nghị định bổ sung cụm từ: “và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” sở nội dung Điều 19 phải lập phương án sản xuất, kinh 52 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP doanh trình UBND cấp tỉnh xét duyệt Việc quy định mâu thuẫn với quy định pháp luật đầu tư trường hợp doanh nghiệp sản xuất kinh doanh lập lại phương án sản xuất, kinh doanh để trình UBND cấp tỉnh xét duyệt 5.4 Về sử dụng đất để xây dựng cơng trình ngầm Quy định hành Quy định Nghị định số 69/2009/NĐ-CP Hiện thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh phát sinh nhu cầu sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm đường tàu điện ngầm, đường hầm, bãi để xe ngầm độc lập khơng gắn với cơng trình mặt đất Pháp luật hành chưa có quy định quản lý sử dụng đất để xây dựng cơng trình Nghị định quy định việc sử dụng đất loại cơng trình giao cho UBND cấp tỉnh định cho tổ chức kinh tế th đất để xây dựng cơng trình ngầm theo quy hoạch Cụ thể: UBND cấp tỉnh định cho tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước thuê đất để xây dựng cơng trình ngầm để sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy định pháp luật đầu tư Đơn giá thuê đất để xây dựng công trình ngầm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định cho phù hợp với điều kiện thực tế địa phương không 30% đơn giá thuê đất bề mặt có mục đích sử dụng Nghị định giao cho Bộ Tài nguyên Môi trường chủ trì phối hợp với Bộ, ngành liên quan xây dựng chế quản lý, sử dụng đất để xây dựng cơng trình ngầm trình Thủ tướng Chính phủ 5.5 Về trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước sử 20 ... Về bồi thường nhà, cơng trình xây dựng đất Quy định hành Quy định Nghị định số 69/2009/NĐ-CP Theo quy định Điều 19 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP quy định “giá trị xây dựng nhà, cơng trình có tiêu... tái định cư Quy định hành Quy định Nghị định số 69/2009/NĐ-CP Theo quy định hành, mức chi phí Nghị định quy định dự án 14 tổ chức cho thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư không 2% từ tổng số kinh... - xã hội địa phương Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp cụ thể sau: 1.1 Về nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp Quy định hành (NĐ 181) Nghị định số 69/2009/NĐ-CP Điều 12 Nội dung quy hoạch sử dụng