DANH SÁCH NHÓM 1. LÊ THỊ DIỄM 2. NGUYỄN THỊ DANH 3. TRẦN THỊ LUẠ 4. ĐỖ NGỌC HOÀNG 5. LÊ THỊ KIM BÍNH 6. NGUYỄN HỒNG MẬN 7. BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I. CÁC THÔNG TIN CƠ BẢN 1. Đơn vị thẩm định giá Nhóm cuồng vọng 2. Tài sản thẩm định giá. Căn nhà ở tổ 14 Ngọc Thảo, Ngọc Hiệp, Nha Trang, Khánh Hòa 3. Mục đích thẩm định giá Theo giá trị thị trường tại thời điểm thẩm định giá để phục vụ môn học. 4. Thời điểm thẩm định giá. Ngày 10 tháng 06 năm 2014. II. CĂN CỨ THẨM ĐỊNH GIÁ Các văn bản pháp quy về thẩm định giá - Luật đất đai của Quốc hội có hiệu lực ngày 01/07/2004 - Căn cứ nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. - Căn cứ quyết định số 29/2010/QĐ-UBND ngày 9/9/2010 của UBND tỉnh Khánh Hòa. - Các văn bản của địa phương: bản giá đất, bảng tính giá xây dựng chuẩn, văn bản về quy hoạch và quy định xây dựng. - Quyết định số 44/2010/QĐ-UBND của UBND Tỉnh Khánh Hòa : Về quy định giá các loại đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa. - Căn cứ Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá. III. MÔ TẢ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật 1. Vị trí : Ngôi nhà ông Nguyễn Thanh Minh nằm ở tổ 14 Ngọc Thảo, Ngọc Hiệp, Nha Trang, Khánh Hòa 2. Diện tích : Mảnh đất ông Nguyễn Thanh Minh đang sở hữu có diện tích đất là 105 m 2 , diện tích xây dựng là 95 m2 Công trình trên đất là nhà cấp 4 , được xây dựng năm 2011, chất lượng xây dựng tốt Nhà có : 2 phòng ngủ, 1 phòng khách , 1 phòng bếp và 1 nhà vệ sinh 3. Hiện trạng: Ngôi nhà ông Nguyễn Thanh Minh thuộc địa bàn phường Ngọc hiệp , thành phố Nha Trang có tổng diện tích xây dựng là 100 m2, công trình trên đất là nhà cấp 4, đang sử dụng tốt. Bất động sản nằm trên trục đường chính của khu dân cư, cách trục đường chính 2/4 1km, cách trung tâm thành phố 3 km. Ngoài ra bất động sản mục tiêu còn gần hệ thống trường học , chợ …đảm bảo đầy đủ và kịp thời nhu cầu đa dạng, phong phú của người dân trong điều kiện phát triển kinh tế mạnh như hiện nay. Bên cạnh đó, khu vực này còn rất yên tĩnh, an ninh ổn định, hệ thống nước sạch đầy đủ đảm bảo vệ sinh, hệ thống điện ổn định. Tuy bất động sản mục tiêu thuộc địa bàn có địa hình tương đối thấp nhưng vì đã có hệ thống bờ kè chắc chắn nên không bị ngập trong mùa mưa bão. IV. PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ 1. Cơ sở thẩm định giá Cơ sở giá thị trường 2. Nguyên tắc thẩm định giá: Nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc thay thế. . Phương pháp thẩm định giá * Phương pháp so sánh Là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các BĐS tương tự với BĐS cần định giá đã giao dịch thành công trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của BĐS cần định giá. Phương pháp này dựa trên giả định: giá trị thị trường của 1 BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh để được mua bán hoặc cho thuê trên thị trường. Đây là phương pháp được sử dụng khá phổ biến và rộng rãi vì nhiều ưu điểm sau: - Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật - Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lý công nhận. - Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác, thông thường nhà thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác để thẩm định giá BĐS Tuy nhiên phương pháp này đòi hỏi cần thiết phải có nhiều thông tin rõ ràng, chính xác. Nếu thông tin giao dịch không chính xác thì không thể sử dụng phương pháp này, hơn nữa các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với BĐS cần thẩm định giá, đặc biệt là tính thời điểm (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra trước thời điểm cần thẩm định giá BĐS mục tiêu) Trong điều kiện thị trường biến động các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu và không còn chính xác, vì vậy người định giá phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trường vững chắc. V. THẨM ĐỊNH GIÁ: Trên cơ sở các tài liệu do bà Lê Thị Ngọc Bích cung cấp, qua khảo sát vị trí căn nhà căn cứ vào việc phân tích thị trường và động thái của người mua tiềm năng, với phương pháp thẩm định được áp dụng trong tính toán nhóm em đã định giá BĐS số 53 - tổ 41, Ngọc Thảo, phường Ngọc Hiệp, Nha Trang, Khánh Hòa chi tiết như sau: Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp 1. Giá trị phần đất của BĐS TĐ: Phân tích các BĐS SS để xác định giá đất của BĐS TĐ: * Bất động sản so sánh 1: Nguồn gốc đất: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Địa chỉ : Số 23 tổ 13 Ngọc Thảo, Ngọc Hiệp, Nha Trang Nhà trệt cấp 4, kết cấu khung sàn bê tông, cốt thép, mái tôn tường gạch , nền lát gạch Ceramic Mục đích sử dụng: đất ở Diện tích đất: 88m 2 Diện tích sàn: 88m 2 Số tầng cao: 1 tầng Hình dáng khu đất: vuông vức Đơn giá xây dựng mới: 3 triệu/m 2 Giá bán: 725 triệu đồng. Giá trị còn lại: 90% Giá trị phần xây dựng: 3 * 88m 2 * 90% = 237,6 triệu Giá trị đất: 725 -237,6 = 487,4 triệu Đơn giá đất: 487,4 triệu/88m 2 =5,54 triệu/m 2 * Bất động sản so sánh 2: Nguồn gốc đất: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Địa chỉ: Số 05 tổ 17 Ngọc Thảo , Ngọc Hiệp , Nha Trang Nhà trệt 2 tầng, kết cấu khung sàn bê tông cốt thép, mái tôn tường gạch , nền lát gạch Ceramic Mục đích sử dụng: đất ở Diện tích đất: 210m 2 Diện tích sàn: 300m 2 Số tầng cao: 2 tầng Hình dáng khu đất: vuông vức Đơn giá xây dựng mới: 2,8 triệu/m 2 Giá bán: 1.656,9 triệu đồng. Giá trị còn lại: 80% Giá trị phần xây dựng: 2,8 * 300m 2 * 80% = 672triệu Giá trị đất: 1.656,9 triệu - 672 triệu = 984,9triệu Đơn giá đất: 984,9triệu /210m 2 =4,69 triệu/m 2 * Bất động sản so sánh 3: Nguồn gốc đất: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Địa chỉ: Số 17 tổ 14 ngọc thảo, phường Ngọc Hiệp, Nha Trang, Khánh Hòa Nhà trệt cấp 4, kết cấu khung sàn bê tông cốt thép , trần bê tông tường gạch , nền lát gạch ceramic Mục đích sử dụng: đất ở Diện tích đất: 250m 2 Diện tích sàn: 184m 2 Số tầng cao: 1 tầng Hình dáng khu đất: vuông vức Giá bán: 1.634,36 triệu đồng. Đơn giá xây dựng mới: 3,2 triệu/m 2 Giá trị còn lại: 95% Giá trị phần xây dựng: 3,2*184* 95% = 559,36 triệu Giá trị đất: 1.634,36 triệu - 559,36 triệu = 1,075 triệu Đơn giá đất:1,075 triệu /250m 2 =4,3 triệu/m 2 Bảng tổng hợp các tiêu chí của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh Tiêu chí BĐSTĐ BĐS SS1 BĐS SS 2 BĐS SS 3 Địa chỉ số 53 - tổ 41, Ngọc Thảo, phường Ngọc Hiệp, Nha Trang, Khánh Hòa Số 23 tổ 13 Ngọc Thảo, Ngọc Hiệp, Nha Trang Số 05 tổ 17 Ngọc Thảo , Ngọc Hiệp , Nha Trang Số 17 tổ 14 Ngọc Thảo, phường Ngọc Hiệp, Nha Trang, Khánh Hòa Pháp lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất DTKV 105m 2 88m 2 210m 2 250m 2 Mục đích Đất ở Đất ở Đất ở Đất ở [...]... TÍNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN THẨM ĐỊNH: 61.290.700 đồng + 308.489.100 đồng + 508.200.000 đồng = 877.979.800 đồng VI KẾT LUẬN: Sau quá trình khảo sát và tình toán thực tế nhóm em tổng hợp lại giá trị của căn nhà này như sau: Tổng giá trị của lô đất : 508.200.000 đồng Tổng giá trị phần thô của căn nhà: 308.489.100 đồng Tổng giá trị phần nội thất trong căn nhà: 61.290.700 đồng TỔNG GIÁ TRỊ CỦA BĐS CẦN THẨM ĐỊNH... xác giá trị của các BĐS SS - Yêu cầu thông tin thu thập phải so sánh được và thị trường nhà đất phải ổn định trong khoảng thời gian nhất định - Tổ thẩm định giá chưa có kinh nghiệm và kiến thức thực tế sâu sắc nên việc định giá còn nhiều hạn chế về mặt chuyên môn 3 Quyền, lợi ích, và cam kết của thẩm định viên Những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) của Thẩm định viên liên quan đến tài sản cần thẩm định. .. 61.290.700 đồng TỔNG GIÁ TRỊ CỦA BĐS CẦN THẨM ĐỊNH LÀ: 877.979.800 đồng NHẬN XÉT 1 Ưu điểm: - Việc định giá không gặp nhiều trở ngại về mặt kỹ thuật - Khách hàng nhiệt tình trong việc cung cấp thông tin về tài sản cần định giá, đặc biệt là giá trị phần nội thất - Giá trị của BĐS TĐ thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường nên dễ thuyết phục khách hàng 2 Những hạn chế: - Cần phải có thông tin chi... Đường trải nhựa nhựa nhựa nhựa Hình dáng khu đất Cơ sở hạ tầng Đơn 5,54 triệu/m 2 4,69 triệu/m 2 4,3 triệu/m2 giá đất Đơn giá đất bình quân của các bất động sản trên là: (5.540.000 + 4.690.000 + 4.300.000)/3 = 4.840.000 đồng/m2 Vậy có thể ước tính đơn giá của BĐS cần thẩm định là 4.840.000 đồng/m2 • Giá trị phần đất của BĐS TĐ: 105m2 * 2 Chi phí xây dựng phần thô của ngôi nhà a Chi phí xây dựng ngôi nhà:... mua năm 2007, giá trị 3.690.000 đồng, GTCL 86%  3.173.400 đồng - Kệ gỗ nhỏ năm năm 2007, giá trị 730.000 đồng, GTCL 86%  627.800 đồng - Giường ngủ mua năm 2012, giá trị 3.100.000 đồng, GTCL 95%  2.945.000 đồng - Quạt điện cơ mua năm 2009, giá 290.000 đồng, GTCL 50%  145.000 đồng  Ước tính giá trị tổng cộng: 6.891.200 đồng c Phòng ngủ 2: Diện tích: 16 m2 - Giường ngủ mua năm 2003, giá trị 1.800.000... 2010, giá 280.000 đồng, GTCL 60%  168.000 đồng  Ước tính giá trị tổng cộng: 1.482.000 đồng d Nhà bếp: đồng - Diện tích: 12m2 Tủ lạnh mua năm 2013, giá trị 4.400.000 đồng, GTCL 90%  3.960.000 đồng Bếp ga mua năm 2012, giá trị 2.100.000 đồng, GTCL 80%  1.680.000 đồng Bộ bàn ăn 4 chỗ mua năm 2002, giá trị 3.400.000 đồng, GTCL 70%  2.380.000 - đồng Bộ kệ gỗ nhà bếp kèm kệ chén ốp tường mua 2012, giá. .. 2012, giá trị 2.020.000 đồng, GTCL 92%  1.858.400 - đồng Máy hút mùi mua năm 2012, giá trị 2.500.000 đồng, GTCL 80%  2.000.000 - đồng Máy giặt Toshiba mua năm 2008, giá trị 4.990.000 đồng, GTCL 65% => 3.243.500 đồng  Ước tính giá trị tổng cộng: 18.065.900 đồng e Nhà vệ sinh: - Diện tích: 8 m2 Vòi hoa sen mua năm 2012, giá trị 470.000 đồng, GTCL 60%  282.000 đồng Bồn cầu toilet mua năm 2012, giá trị... 2012, giá trị 1.320.000 đồng GTCL 92%  1.214.400 đồng  Ước tính giá trị tổng cộng: 4.127.600 đồng f Một số đặc điểm khác: - Máy giặt được đặt tại nhà bếp - May một bộ rèm cửa năm 2012, giá trị 3.900.000 đồng, GTCL 80%  3.120.000 - đồng Các vật dụng trang trí nội thất như: tranh ảnh, chậu cây, bình gốm sứ, kế sách ốp tường, mua năm 2012, giá trị 3.900.000 đồng, GTCL 60%  2.340.000 đồng  Ước tính giá. .. 318.030.000 đồng x GTCL 97% = 308.489.100 đồng Giá trị phần nội thất của BĐS TĐ: Phòng khách: Diện tích: 30m2 - Một bộ bàn ghế Á Âu mua năm 2012, giá trị 17.800.000 đồng, GTCL 97%  - 17.266.000 đồng Tivi Led 32 inch mua năm 2010, giá trị 7.900.000 đồng, GTCL 90%  7.110.000 đồng - Quạt trần mua mới năm 2012, giá trị 1.110.000 đồng, GTCL 80%  888.000 đồng  Ước tính giá trị tổng cộng: 25.264.000 đồng b Phòng... cá nhân (nếu có) của Thẩm định viên liên quan đến tài sản cần thẩm định giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá trình thực thi nhiệm vụ Cam kết : Thẩm định viên không có quan hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế như góp vốn cổ phần, cho vay hoặc vay vốn từ khách hàng, không là cổ đông chi phối của khách hàng hoặc ký kết hợp đồng gia công dịch vụ, đại lý tiêu thụ hàng hóa… . LÊ THỊ KIM BÍNH 6. NGUYỄN HỒNG MẬN 7. BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I. CÁC THÔNG TIN CƠ BẢN 1. Đơn vị thẩm định giá Nhóm cuồng vọng 2. Tài sản thẩm định giá. Căn nhà ở tổ 14 Ngọc. nhà cấp 4, đang sử dụng tốt. Bất động sản nằm trên trục đường chính của khu dân cư, cách trục đường chính 2/4 1km, cách trung tâm thành phố 3 km. Ngoài ra bất động sản mục tiêu còn gần hệ thống. định giá đất của BĐS TĐ: * Bất động sản so sánh 1: Nguồn gốc đất: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Địa chỉ : Số 23 tổ 13 Ngọc Thảo, Ngọc Hiệp, Nha Trang Nhà trệt cấp 4, kết cấu khung sàn bê tông,