1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM CÔNG TRÌNH DỰ THI GIẢI THƯỞNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN “NHÀ KINH TẾ TRẺ – NĂM 2010” TÊN CÔNG TRÌNH: TÁC ĐỘNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THUỘC NHÓM NGÀNH: KHOA HỌC KINH TẾ 2 MỤC LỤC TRANG MỤC LỤC i DANH MỤC BẢNG BIỂU iii DANH MUC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH ẢNH iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v TÓM TẮT ĐỀ TÀI 1 Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 3 1.1 Thị trường bất động sản (TTBĐS) 3 1.1.1 Khái niệm 3 1.1.2 Đặc điểm của TTBĐS 3 1.2 Thông tin về BĐS 5 1.2.1 Nguyên tắc và yêu cầu về thông tin BĐS 5 1.2.2 Vai trò của thông tin BĐS trên thị trường 6 1.3 Sự minh bạch thông tin 7 1.3.1 Sự minh bạch thông tin của nền kinh tế nói chung 7 1.3.1.1 Khái niệm 7 1.3.1.2 Tiêu chí đánh giá 8 1.3.2 Sự minh bạch thông tin trong TTBĐS 8 1.3.2.1 Khái niệm 8 1.3.2.2 Tiêu chí đánh giá 8 Kết luận chương 1 9 Chương 2: THỰC TRẠNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN TRONG TTBĐS VIỆT NAM 10 2.1 Đánh giá sự minh bạch thông tin trong TTBĐS Việt Nam 24 2.1.1 Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư 14 2.1.2 Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường 14 2.1.3 Các công cụ niêm yết 15 2.1.4 Hệ thống quản lý - pháp lý 16 2.1.5 Quá trình giao dịch 21 Kết luận chương 2 23 Chương 3: TÁC ĐỘNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS 24 3.1 Tác động đến giá BĐS trên thị trường 24 3.2 Tác động đến công tác thẩm định giá BĐS 25 3 3.2.1 Các bước phải thực hiện trong quá trình thẩm định giá liên quan đến thông tin trên TTBĐS 25 3.2.2 Thông tin thị trường và các phương pháp thẩm định giá 27 3.2.3 Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS ở Việt Nam 29 3.2.4 Khảo sát thực tế sự minh bạch thông tin BĐS và công tác thẩm định giá BĐS 32 3.2.4.1 Đặc điểm TTBĐS TP. HCM – nơi lấy mẫu khảo sát 32 3.2.4.2 Phương pháp tiến hành khảo sát 32 3.2.4.3 Kết quả khảo sát 32 Kết luận chương 3 42 Chương 4: CẢI THIỆN TÍNH MINH BẠCH CHO TTBĐS VIỆT NAM 43 4.1 Xây dựng hệ thống thông tin BĐS - Kinh nghiệm từ các nước trên thế giới 43 4.2 Kiến nghị giải pháp nhằm cải thiện tính minh bạch cho TTBĐS Việt Nam 44 4.2.1 Kinh nghiệm từ Singapore và Trung Quốc 44 4.2.2 Kiến nghị giải pháp cải thiện tính minh bạch cho TTBĐS Việt Nam 45 4.2.3 Kiến nghị giải pháp của tác giả từ góc nhìn của một sinh viên kinh tế 46 Kết luận chương 4 49 KẾT LUẬN CHUNG 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC Phụ lục 1-Phiếu khảo sát Phụ lục 2: Tên các công ty lấy mẫu khảo sát Phụ lục 3: Danh sách các chuyên gia lấy thông tin Phụ lục 4: Chuẩn mực lập BCTC hiện tại (IAS và IFRS) Phụ lục 5: Những điểm khác nhau giữa VAS và IFRS có thể ảnh hưởng lớn đến các quyết định của nhà đầu tư Phụ lục 6: Một số văn bản Nhà nước về tiêu chuẩn xây dựng Phụ lục 7: Phân loại TTBĐS Phụ lục 8: Tiêu chí đánh giá sự minh bạch của nền kinh tế 4 DANH MỤC BẢNG BIỂU STT NỘI DUNG TRANG Bảng 1.1: Các mức độ minh bạch thông tin và số điểm tương ứng năm 2006 và 2008 9 Bảng 1.2: Các chỉ tiêu phụ của RETI năm 2008 9 Bảng 2.1: Mức độ minh bạch thông tin BĐS Việt Nam qua các năm 2004-2008 10 Bảng 3.1: Các phương pháp thẩm định giá và thông tin yêu cầu 28 Bảng 3.2: Mô tả giới tính của các đối tượng được khảo sát 35 Bảng 3.3: Mô tả số năm công tác của các đối tượng được khảo sát 35 Bảng 3.4: Mô tả các loại tài sản thẩm định của đối tượng được khảo sát 36 Bảng 3.5: Mô tả các phương pháp sử dụng thẩm định giá các tài sản của đối tượng được khảo sát 36 Bảng 3.6: Mô tả mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong phương pháp so sánh của đối tượng được khảo sát 38 Bảng 3.7: Mô tả nguồn thông tin sử dụng và mức độ tiếp cận được nguồn thông tin sử dụng của đối tượng được khảo sát 38 Bảng 3.8: Mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong phương pháp chi phí 39 Bảng 3.9: Mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong phương pháp thu nhập 39 Bảng 3.10: Mô tả mức độ cần thiết và mức độ tiếp cận được nguồn thông tin 40 Bảng 3.11: Mô tả mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong phương pháp thặng dư của đối tượng được khảo sát 40 Bảng 3.12: Mô tả nhận định của đối tượng được khảo sát về mức độ đáp ứng các yêu cầu của thông tin minh bạch 41 Bảng 3.13: Mô tả mức độ đồng ý của đối tượng được khảo sát về chính sách thuế, chính sách quy hoạch sử dụng đất và các văn bản hướng dẫn thẩm định giá BĐS 42 5 DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH ẢNH STT NỘI DUNG TRANG Sơ đồ 4.1: Mô hình hoạt động của công ty Thông tin BĐS 48 Sơ đồ 4.2: Mô hình tổ chức của Hệ thống thông tin thực tế phục vụ cho công tác nghiên cứu-học tập của hai ngành Thẩm định giá và Kinh tế Bất động sản 49 Hình 2.1: Mức độ minh bạch thông tin BĐS của các nước châu Á Thái Bình Dương năm 2008 11 Hình 2.2: Biểu đồ thể hiện mức độ minh bạch thông tin BĐS của các nước châu Á Thái Bình Dương năm 2008 12 Hình 2.3: Lĩnh vực có mức độ minh bạch được cải thiện nhiều nhất ở Việt Nam 12 Hình 2.4: Những lĩnh vực có mức độ minh bạch cần cải thiện gấp ở Việt Nam 13 6 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BCTC Báo cáo tài chính BĐS Bất động sản DI Chỉ số công khai thông tin GTGT Giá trị gia tăng IAS Chuẩn mực kế toán quốc tế IFRS Chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế IPI Mức độ bảo hộ đối với các nhà đầu tư JLL Công ty Jones Lang LaSalle RETI Chỉ số minh bạch bất động sản ROE Tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu TI Tổ chức minh bạch quốc tế TP. HCM Thành phố Hồ Chí Minh TTBĐS Thị trường bất động sản VAS Chuẩn mực kế toán Việt Nam WB Ngân hàng thế giới 7 TÓM TẮT ĐỀ TÀI Lý do chọn đề tài Tính minh bạch thấp trong thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã làm sai lệch giá trị thực của BĐS, dẫn đến tính bất ổn của thị trường và gây nhiều rủi ro cho nhà đầu tư, Thẩm định viên cũng như các tổ chức thẩm định giá BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị thực của BĐS bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự thiếu minh bạch thông tin của thị trường. Sự ảnh hưởng trên thể hiện ở quá trình chọn lọc thông tin đầu vào cho việc phân tích để đưa ra kết quả thẩm định cuối cùng, Việc nghiên cứu tác động của sự minh bạch thông tin đến hoạt động thẩm định giá trên thực tế vẫn chưa được tiến hành một cách chính quy và đầy đủ, đó là lý do tác giả chọn đề tài “Tác động của sự minh bạch thông tin trong thị trường bất động sản Việt Nam đối với công tác thẩm định giá bất động sản”. Mục tiêu nghiên cứu Đề tài được thực hiện với ba mục tiêu chính sau đây: - Nhận diện và đánh giá về sự minh bạch thông tin của TTBĐS Việt Nam - Khảo sát thực tế về ảnh hưởng của sự minh bạch thông tin BĐS đối với công tác thẩm định giá tại địa bàn TP. HCM - Tổng hợp và đề xuất các giải pháp nhằm cải thiện, nâng cao chất lượng thông tin BĐS và hạn chế những tác động tiêu cực đến mức giá thẩm định xuất phát từ thông tin kém minh bạch. Phương pháp nghiên cứu Trong đề tài nghiên cứu đã sử dụng các phương pháp sau: - Phương pháp thống kê mô tả nhằm phân tích và xử lý số liệu khảo sát - Phương pháp phỏng vấn ý kiến chuyên gia nhằm tìm ra những ý kiến được nhiều người quan tâm nhất. Nội dung nghiên cứu Đề tài được thực hiện với những nội dung chính sau đây: Chương 1: Cơ sở lý luận Chương 2: Thực trạng của sự minh bạch thông tin trong TTBĐS Việt Nam Chương 3: Tác động của sự minh bạch thông tin đến công tác thẩm định giá BĐS Chương 4: Cải thiện tính minh bạch cho TTBĐS Việt Nam 8 Đóng góp của đề tài Với việc thực hiện các mục tiêu nghiên cứu đã đặt ra, tác giả thực hiện đề tài “Tác động của sự minh bạch thông tin trong thị trường bất động sản Việt Nam đối với công tác thẩm định giá bất động sản” mong muốn sẽ giúp các cơ quan quản lý Nhà nước có cái nhìn sâu sát hơn về tình hình thực tế của hoạt động thẩm định giá khi mà chất lượng thẩm định đang bị hạn chế bởi thông tin kém minh bạch. Thực trạng này sẽ thúc đẩy các cơ quan quản lý Nhà nước có những giải pháp cấp thiết hơn nhằm cải thiện sự minh bạch thông tin. Thông qua ý kiến chia sẻ của các chuyên gia, các đối tượng trong ngành thẩm định giá cũng có thể học hỏi kinh nghiệm của nhau trong việc hạn chế rủi ro của thông tin kém minh bạch đến kết quả thẩm định. Hướng phát triển của đề tài Do hạn chế về mặt thời gian cũng như kinh nghiệm làm nghiên cứu nên đề tài này mới chỉ dừng lại ở mặt định tính, chưa lượng hóa được sự tác động của sự minh bạch thông tin đến công tác thẩm định giá BĐS như thế nào. Các đề tài nghiên cứu sau có thể đào sâu vấn đề lượng hóa trên hoặc mở rộng phạm vi nghiên cứu và phạm vi lấy mẫu khảo sát ra toàn quốc gia hoặc quốc tế nếu có khả năng để kết quả thu được có tính đại diện cao hơn và mức độ chính xác tốt hơn. 9 Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.2 Thị trường bất động sản (TTBĐS) 1.1.1 Khái niệm TTBĐS là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ khác có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn, …giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên TTBĐS. 1.1.2 Đặc điểm của TTBĐS  Thứ nhất, TTBĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà còn là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS. Thị trường giao dịch đất đai không phải là thị trường giao dịch bản thân đất đai – tài sản đất đai – hàng hóa đất đai, mà đó chính là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai. Vì đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi (trừ trường hợp do thiên nhiên tác động, con người có quyền sở hữu đất, quyền sử dụng đất không chỉ sử dụng đất đai như các tài sản khác mà cái có thể sử dụng là các quyền sở hữu đất, quyền sử dụng của đất đai mang lại. Tính chất này của đất đai là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù giao dịch trên thị trường của BĐS. Mặt khác, giá đất – một bộ phận của giá BĐS (trường hợp BĐS là đất đai thì giá đất là giá BĐS) – không phản ánh giá trị của hàng hóa đất đai, mà gía đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư.  Thứ hai, TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: BĐS là một hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu tác động của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của TTBĐS mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, TTBĐS mang tính không tập trung, trải rộng ở mọi vùng trên cả nước. Sản phẩm hàng hóa BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hóa – xã hội khác nhau; dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của TTBĐS khác nhau. TTBĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi nổi hơn TTBĐS ở nông thôn, miền núi…  Thứ ba, TTBĐS chịu sự chi phối của pháp luật: BĐS là tài sản của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều có sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở các trường đất đai cấp 1 (thị trường sơ cấp – giao đất 10 và cho thuê đất) chịu sự tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và TTBĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và TTBĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.  Thứ tư, TTBĐS có nội dung phong phú nhưng mang tính chất của một thị trường không hoàn hảo: TTBĐS có nội dung phong phú bao gồm các giao dịch dân sự chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS, các giao dịch chuyển đổi BĐS, các giao dịch cho thuê, thế chấp BĐS dùng BĐS góp vốn liên doanh v.v… Các giao dịch này được thực hiện thông qua các hợp đồng do pháp luật quy định hoặc theo tập quán được cộng đồng và giữa hai bên giao dịch chấp nhận. Vì thế trong thực tiễn, TTBĐS phụ thuộc vào điều kiện đặc trưng của từng vùng, từng địa phương; nó chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, truyền thống và tập quán của mỗi vùng; mỗi địa phương mỗi cộng đồng; cá biệt ở mỗi địa phương khác nhau, sự hiểu biết về giao dịch và thực hiện các giao dịch cũng có sự khác nhau. Có giao dịch của địa phương này đã xuất hiện nhưng địa phương khác chưa xuất hiện, cá biệt hơn có giao dịch cùng loại nhưng ở địa phương khác nhau có cách tiến hành khác nhau; mặt khác, do bản thân hiện vật của từng BĐS chỉ phản ánh tình trạng vật chất của BĐS đó. Bản thân vật chất của BĐS không phản ánh được tính pháp lý về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS của người đang có BĐS, thường các thông tin về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS và những tranh chấp, kiện tụng được giữ kín, người mua, người cho thuê, người nhận thế chấp đang rất cần am hiểu các thông tin về pháp lý của BĐS. Các thông tin này rất phong phú nhưng lại không công khai gây nên tính chất của một thị trường không hoàn hảo.  Thứ năm, nguồn cung trong thị trừơng BĐS thường thay đổi chậm hơn so với cầu biến động BĐS: Việc tăng cung về BĐS thường phải có thời gian cần thiết tương đối dài để sản xuất cho thị trường một loại BĐS nào đó hoặc những BĐS có mẫu mã, có tiêu chuẩn nhất định. Đó là thời gian phải có dành cho việc tạo ra BĐS cung cấp cho thị trường như: thời gian tìm hiểu mua đất đai, làm thủ tục sử dụng đất, thời gian xin cấp phép xây dựng, triển khai thực hiện việc đầu tư xây dựng v.v…, nhất là trong điều kiện nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, mọi thủ tục cần thực hiện để giao đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là rất chậm trễ, thì việc đưa ra thị trường các BĐS trong một thời gian ngắn phù hợp với yêu cầu mà xã hội đang đòi hỏi là rất khó khăn.  Thứ sáu, giao dịch trên TTBĐS cần đến các loại tư vấn, chuyên gia định giá chuyên nghiệp có trình độ cao và các tổ chức trung gian: BĐS là hàng hóa có giá trị lớn; mặt khác, giá cả của hàng hóa BĐS chịu sự tác động của nhiều yếu tố; đồng thời, thông tin trên TTBĐS khá phức tạp và thường không hoàn hảo. Chính vì vậy, khi mua bán, giao dịch BĐS đòi hỏi phải có đầy đủ thông tin chính xác, có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi phải có tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá BĐS có chuyên môn… thuộc các tổ chức môi giới hoặc các tổ chức trung gian [...]... rất quan trọng trong việc đưa giá BĐS về mức giá cân bằng cung – cầu, hạn chế nạn đầu cơ, giúp ổn định và phát triển bền vững TTBĐS Nói cách khác, sự minh bạch thông tin có ảnh hưởng đến giá BĐS 16 Chương 2: THỰC TRẠNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN TRONG TTBĐS VIỆT NAM 2.1 Đánh giá sự minh bạch thông tin trong TTBĐS Việt Nam Theo đánh giá của JLL, mức độ minh bạch thông tin BĐS của Việt Nam năm 2004 và... đánh giá hiệu quả đầu tư, thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường, các công cụ niêm yết và quá trình giao dịch Bốn lĩnh vực này trong quá trình thực hiện còn nhiều bất cập và cần có các biện pháp để cải thiện gấp 30 Chương 3: TÁC ĐỘNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS 3.1 Tác động đến giá BĐS trên thị trường Khi thẩm định giá BĐS, thẩm định viên cần tham khảo giá BĐS... tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin 32 Bước 4: Phân tích thông tin Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá Trong trình tự 6 bước trên thì bước 3 và bước 4 yêu cầu thẩm định viên phải khảo... tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường 2 Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá. .. tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản; Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá như Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường, Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản; Phân tích về khách hàn; Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản 3.2.2 Thông tin thị trường và các phương pháp thẩm định giá Khi thẩm định giá BĐS, thẩm định viên... 3.2 Tác động đến công tác thẩm định giá BĐS 3.2.1 Các bước phải thực hiện trong quá trình thẩm định giá liên quan đến thông tin trên TTBĐS Theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 Về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2), doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu (6) bước sau đây: Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm. .. hợp của tác giả 3.2.3 Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS ở Việt Nam Hiện nay, cả nước có khoảng 200 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và 3 công ty thẩm định giá nước ngoài gồm Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE), Collier International, Công ty TNHH Savills Việt Nam (số liệu tham khảo từ trang web Vneconomy) Tuy nhiên, các công ty này gặp rất nhiều khó khăn khi thẩm định giá. .. và phân tích thông tin thị trường Giá BĐS được thẩm định bị tác động rất lớn bởi chất lượng thông tin đầu vào Muốn có được điều này thì bản thân thông tin trên thị trường phải đáp ứng được yêu cầu về sự minh bạch là ĐẦY ĐỦ-CHÍNH XÁC-KỊP THỜI Tuy nhiên, thông tin BĐS trên TTBĐS Việt Nam lại chưa đáp ứng được yêu cầu này, gây nhiều khó khăn cho các thẩm định viên khi thực hiện thẩm định giá BĐS Cũng... pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (BĐS, động sản, ... áp dụng trong thẩm định giá BĐS có tiềm năng phát triển 5 Phương pháp lợi nhuận: Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ . 23 Chương 3: TÁC ĐỘNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS 24 3.1 Tác động đến giá BĐS trên thị trường 24 3.2 Tác động đến công tác thẩm định giá BĐS 25 3 . lý luận Chương 2: Thực trạng của sự minh bạch thông tin trong TTBĐS Việt Nam Chương 3: Tác động của sự minh bạch thông tin đến công tác thẩm định giá BĐS Chương 4: Cải thiện tính minh bạch. quy và đầy đủ, đó là lý do tác giả chọn đề tài Tác động của sự minh bạch thông tin trong thị trường bất động sản Việt Nam đối với công tác thẩm định giá bất động sản . Mục tiêu nghiên cứu