LUẬN VĂN: Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội mở đầu 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong những năm vừa qua, trước yêu cầu của sự nghiệp đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, quá trình đô thị hóa, chuyển dịch lực lượng lao động từ nông thôn ra thành thị đang diễn ra hết sức nhanh chóng, sự thay đổi về thu nhập và điều kiện sống của người dân, cùng với quá trình thực hiện các dự án phát triển hạ tầng, chỉnh trang đô thị của Nhà nước, đã làm cho nhà ở đã trở thành một vấn đề kinh tế - xã hội bức xúc luôn giành được sự quan tâm của các cấp chính quyền và doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà. Mặt khác, hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở nước ta nói chung và Hà Nội nói riêng, hiện nay đang diễn biến hết sức phức tạp, phát sinh nhiều vấn đề cần phải giải quyết. Do đó, việc nghiên cứu các mô hình đầu tư phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay đang là một đòi hỏi khách quan cả về lý luận và thực tiễn. Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế - chính trị lớn của cả nước có một vị trí đặc biệt quan trọng, là nơi tập trung đông đảo các cơ quan quan trọng của Đảng và Nhà nước, các viện nghiên cứu, các doanh nghiệp lớn, Hiện nay, Hà Nội là địa phương có quỹ nhà lớn thứ hai của cả nước, tuy nhiên, trong những năm vừa qua, thành phố đang phải đối mặt với nhiều vấn đề hết sức phức tạp trong giải quyết vấn đề nhà ở. Đó là, tình trạng nhà ở xuống cấp, không đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường đô thị (ở các khu phố cổ, phố cũ, các khu chung cư xây dựng thời bao cấp, ); sự yếu kém trong quản lý đô thị dẫn tới tình trạng xây dựng nhà ở tự phát, không tuân theo thiết kế và qui hoạch; chính sách đầu tư, phát triển nhà còn nhiều bất cập; quá trình gia tăng dân số cơ học diễn ra nhanh chóng, Đây là những trở ngại lớn đối với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở, do đó, việc nghiên cứu các mô hình đầu tư phát triển nhà ở tại Hà Nội, tìm ra những giải pháp, mô hình thích hợp trong đầu tư phát triển nhà ở là vấn đề hết sức cần thiết hiện nay. Nhà ở là đối tượng vừa mang tính kinh tế, vừa mang tính chính trị - xã hội. Xét trên khía cạnh kinh tế, nhà ở là tài sản có giá đặc biệt đối với mỗi cá nhân, là bộ phận quan trọng cấu thành nên bất động sản. Xét trên khía cạnh xã hội, nhà ở còn là một trong những tiêu chí đánh giá mức sống của con người, là sự thể hiện tính ưu việt của Nhà nước đối với công dân, đặc biệt là những người nghèo. Đã có nhiều hình thức đầu tư phát triển nhà ở, song thực tiễn cho thấy rằng các mô hình đầu tư phát triển nhà ở hiện nay vẫn còn bộc lộ nhiều tồn tại và bất cập. Chính vì vậy, việc thiết lập mô hình đầu tư phát triển nhà ở với mục tiêu đáp ứng và đảm bảo tính hài hòa về hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, nhu cầu của người dân (khách hàng) và thực hiện chính sách xã hội của Nhà nước là vấn đề hết sức cần thiết. Xuất phát những nhận thức trên, tôi đã chọn vấn đề "Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội" làm luận văn tốt nghiệp cao học, với mong muốn đóng góp một phần hiểu biết nhỏ bé của mình vào việc phát triển và giải quyết vấn đề nhà ở của thành phố Hà Nội trước yêu cầu của sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và xây dựng Thủ đô văn minh, thanh lịch. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Trong những năm gần đây, trước xu thế của quá trình hội nhập và toàn cầu hóa, trước yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia và sự đa dạng hóa các hoạt động đầu tư, trong đó có đầu tư phát triển nhà ở, đã xuất hiện nhiều công trình nghiên cứu vấn đề đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án dưới nhiều góc độ và phạm vi khác nhau. ở nước ngoài, có thể kể đến các công trình nghiên cứu của Jonh R. Hasen (Hướng dẫn đánh giá dự án đầu tư trên thực tế, Nxb Licosaxuba, Hà Nội, 1990); Jack R. Meredith (Project Management, A Managerial Approach. Jonh Willey & Sons.1989); Denis Lock (Project management, the 4th edition), ở trong nước, có các công trình nghiên cứu như: "ảnh hưởng của đô thị hóa đến nông thôn ngoại thành Hà Nội" (Nguyễn Văn áng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2003); "Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới của Việt nam" (Lê Xuân Bá, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội, 2003); "Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn Việt nam" (Thái Bá Cẩn, Nxb Tài chính, Hà Nội, 2003); Đề tài nghiên cứu khoa học: "Phân tích chính sách phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam" của Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương,… Các công trình nghiên cứu trên đây mới đề cập đến đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án trên bình diện chung mà chưa nghiên cứu vấn đề trên một địa bàn cụ thể với những nét đặc thù riêng đó là thành phố Hà Nội. Mặt khác, hoạt động đầu tư phát triển nhà là một hoạt động kinh tế mang tính đặc thù và nó luôn luôn biến đổi. Do đó, vấn đề này cần phải được nghiên cứu một cách thường xuyên nhằm tạo ra cơ sở khoa học để tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm đáp ứng các yêu cầu phát triển của thực tiễn cuộc sống. 3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn 3.1. Mục đích - Trình bày một cách có hệ thống những vấn đề chung về đầu tư và đầu tư xây dựng nhà ở theo mô hình dự án; - Đánh giá thực trạng đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội, qua đó chỉ ra những thành tựu, ưu điểm và những tồn tại, hạn chế của hoạt động này trong thời gian vừa qua; - Đề xuất một số phương hướng, giải pháp và kiến nghị nhằm đẩy mạnh và nâng cao hiệu quả phát triển nhà theo mô hình dự án tại Hà Nội. 3.2. Nhiệm vụ - Hệ thống hóa một số vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến đề tài, qua đó làm rõ cơ sở lý luận chung của hoạt động đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án tại Hà Nội; - Tìm hiểu một số kinh nghiệm đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án của một số nước trên thế giới và một số địa phương tiêu biểu ở nước ta; - Khảo sát thực trạng đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án trong những năm vừa qua; chỉ ra những ưu điểm, tồn tại, nguyên nhân và bài học kinh nghiệm; - Đề xuất những giải pháp và kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội trong những năm tới đây. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng Luận văn khảo sát, nghiên cứu hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội. 4.2. Phạm vi Phạm vi nghiên cứu của đề tài giới hạn ở những vấn đề về đầu tư và phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội, cụ thể: lý luận chung về đầu tư và đầu tư nhà ở; thực trạng, giải pháp và kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội. Về mặt thời gian, luận văn khảo sát đánh giá hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội trong khoảng thời gian từ năm 2000 đến nay và đề xuất các định hướng và giải pháp nhằm đẩy mạnh hoạt động này trong thời gian tới. 5. Phương pháp nghiên cứu Để hoàn thành những mục tiêu nghiên cứu nêu trên, luận văn đã dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lê-nin (duy vật biện chứng và duy vật lịch sử). Bên cạnh đó, luận văn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khác như: lấy ý kiến chuyên gia, khảo sát thực tế, phương pháp so sánh, phương pháp điều tra xã hội học, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, tổng hợp… 6. Đóng góp của luận văn - Trên cơ sở nhận thức về tính cần thiết của đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án, luận văn phân tích thực trạng đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án tại Hà Nội, chỉ ra những ưu điểm, lợi thế, những tồn tại, hạn chế và những vấn đề đang đặt ra hiện nay đối với hoạt động này; - Đề xuất một số phương hướng, giải pháp cơ bản nhằm đẩy mạnh hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, kết cấu của luận văn gồm 3 chương, 10 tiết. mục lục Trang Mở đầu 1 Chương 1: Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về đầu t ư phát triển nhà ở theo mô hình dự án 6 1.1. Lý luận chung về đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án 6 1.2. Những nhân tố ảnh hưởng, tác động đến đầu tư phát tri ển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội 19 1.3. Một số kinh nghiệm đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án 24 Chương 2: Thực trạng đầu tư và phát tri ển nhà ở theo mô hình dự án của thành phố Hà Nội hiện nay 40 2.1. Đặc điểm về kinh tế, chính trị và xã hội của thành phố Hà Nội trong mối quan hệ với vấn đề phát triển nhà ở theo mô hình dự án 40 2.2. Tình hình thực hiện đầu tư nhà ở theo dự án của thành phố Hà Nội hiện nay 48 2.3. Đánh giá quá trình thực hiện đầu tư phát tri ển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội hiện nay 58 Chương 3: Định hướng, giải pháp và kiến nghị nhằm đ ẩy mạnh đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình d ự án tại Hà Nội 66 3.1. Quan hệ cung - c ầu về nhà ở của thành phố Hà Nội trong quá trình đô thị hóa 66 3.2. Mục tiêu và định hướng đầu tư phát tri ển nhà ở theo mô hình dự án của thành phố Hà Nội 69 3.3. Một số giải pháp nhằm đẩy mạnh đầu tư phát tri ển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội 72 3.4. Một số kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động đầu tư phát tri ển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội 94 Kết luận 100 Danh mục tài liệu tham khảo 102 phụ lục 105 Danh mục các bảng Số hiệu bảng Tên bảng Trang 2.1 Kết quả thực hiện Chương trình phát triển nhà ở tại Hà nội 49 2.2 Kết quả nhà ở được xây dựng theo dự án giai đoạn 1998-2004 50 2.3 Phát triển nhà ở cho các đối tượng chính sách tại Hà Nội 52 2.4 Các đơn vị cấp vốn cho xây dựng và cải tạo nhà ở tại Hà Nội 54 3.1 Quỹ nhà ở Hà Nội từ năm 1999 đến 2005 (khu vực đô thị) 67 3.2 Tỷ lệ hộ gia đình có dự định xây dựng nhà ở theo mức thu nhập 68 3.3 Chỉ tiêu phát triển nhà của thành phố Hà Nội đến năm 2010 69 3.4 Dự kiến đầu tư xây dựng nhà ở đến năm 2010 của Hà Nội 70 Chương 1 Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án 1.1. Lý luận chung về đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án 1.1.1. Một số khái niệm 1.1.1.1. Khái niệm đầu tư phát triển Theo Từ điển tiếng Việt (1995) thì đầu tư có nghĩa là "bỏ nhân lực, vật lực, tài lực vào công việc gì, trên cơ sở tính toán hiệu quả kinh tế - xã hội" [33, tr. 291]. Trong kinh tế học, khái niệm đầu tư được nghiên cứu dưới nhiều khía cạnh khác nhau tùy theo phạm vi phát huy tác dụng và kết quả đầu tư. Hiểu theo nghĩa chung nhất, đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất, kỹ thuật của nền kinh tế nói chung, của địa phương, của ngành, của các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ quan nhà nước nói riêng. Nguồn lực ở đây có thể là tài chính, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động, chất xám, công nghệ, Nếu hiểu theo nghĩa hẹp, thì đầu tư chỉ bao gồm những hoạt động sử dụng các nguồn lực ở hiện tại nhằm đem lại cho nền kinh tế - xã hội những kết quả trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã chi phí để đạt được những kết quả đó. Trong thực tế, hoạt động đầu tư được biểu hiện dưới nhiều hình thái khác nhau hết sức đa dạng, xét trên góc độ quan hệ quản lý, đầu tư được chia thành đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp. Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư mà người bỏ vốn không trực tiếp tham gia vào việc quản lý, điều hành quá trình thực hiện dự án. Ví dụ, nhà đầu tư tiến hành đầu tư vào thị trường chứng khoán, họ có thể được thụ hưởng các lợi ích từ việc mua bán chứng khoán đem lại và thực hiện các quyền lợi khác, nhưng họ không tham gia vào việc quản lý, điều hành trực tiếp đối với tài sản mà mình đã bỏ vốn đầu tư. Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư mà ở đó người bỏ vốn đầu tư trực tiếp tham gia điều hành, quản lý và vận hành kết quả đầu tư. Đầu tư trực tiếp được thể hiện dưới hai hình thức: đầu tư dịch chuyển và đầu tư phát triển. Đầu tư dịch chuyển là hình thức đầu tư có mục tiêu nhằm dịch chuyển quyền sở hữu giá trị của tài sản. Khác với đầu tư dịch chuyển, đầu tư phát triển có mục tiêu đầu tư nhằm duy trì và tạo ra năng lực mới trong sản xuất kinh doanh và sinh hoạt đời sống xã hội, đây là hình thức đầu tư trực tiếp tạo ra tài sản, dịch vụ cho nền kinh tế. Tóm lại, có thể hiểu đầu tư phát triển là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, lao động, khoa học - công nghệ và các nguồn lực vật chất khác vào sản xuất kinh doanh nhằm duy trì và tạo ra các nguồn lực mới cho sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế - xã hội. 1.1.1.2. Khái niệm dự án đầu tư Dự án (Project), là những dự định, hành động nào đó đã được lập thành phương án hành động cụ thể mà căn cứ vào đó người ta có thể đánh giá chính xác để phê chuẩn hoặc để thực hiện những dự định hành động đó. Dự án đầu tư là một danh từ chung, dùng để dự định hành động, kế hoạch hành động, phương pháp hành động trên nhiều lĩnh vực, đó có thể là dự án cải cách hành chính, dự án đầu tư xây dựng hạ tầng, nhà ở, Theo Nghị định 177-CP, ngày 20/10/1994 của Chính phủ thì dự án đầu tư là "một tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian xác định" [6, tr. 4]. Hoạt động đầu tư được xúc tiến thông qua dự án đầu tư. Có nhiều cách hiểu khác nhau về dự án đầu tư, tùy theo góc độ tiếp cận, trên góc độ quản lý thì dự án đầu tư được hiểu là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, công nghệ, vật tư và nguồn nhân lực để tạo ra những kết quả về kinh tế - xã hội. Xét trên góc độ kế hoạch hóa, dự án đầu tư là sự thể hiện chi tiết kế hoạch đầu tư sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội cụ thể làm tiền đề cho các quyết định đầu tư. Xét về nội dung, thì dự án đầu tư là bản dự kiến các chi phí và hoạt động được tính toán theo một kế hoạch chặt chẽ nhằm thực hiện các mục tiêu kinh tế - xã hội theo dự định. [...]... một số nước trên thế giới về đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án Trên thế giới, đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án đã được triển khai từ lâu ở mỗi một quốc gia, xuất phát từ các đặc điểm về văn hóa, tự nhiên, điều kiện sống, mức thu nhập, chính sách của nhà nước, người ta có những mô hình đầu tư phát triển nhà ở khác nhau Các mô hình đầu tư phát triển nhà ở này đều có những ưu điểm và... dự án Theo đó, dự án đầu tư có thể được phân thành các loại sau đây: - Căn cứ theo mục đích cuối cùng của dự án, dự án đầu tư được phân thành:  Dự án đầu tư xây dựng cơ bản;  Dự án đầu tư xây dựng và mở rộng hạ tầng kinh tế;  Dự án đầu tư xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng văn hóa - xã hội;  Dự án đầu tư sản xuất;  Dự án đầu tư dịch vụ và kinh doanh;  Dự án hỗ trợ tài chính;  Các nhóm dự án. .. dự án Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, nguồn nhân lực, vật tư, khoa học - công nghệ, vào việc xây dựng nhà ở theo một kế hoạch, phương án cụ thể nhằm đạt được các mục tiêu kinh tế - xã hội đã đặt ra Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án có các đặc điểm sau: Thứ nhất, hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án đòi hỏi phải huy động... - Căn cứ theo chủ thể bỏ vốn, dự án đầu tư được phân thành:  Dự án quốc gia;  Dự án dân lập;  Dự án kết hợp Nhà nước và công dân - Căn cứ theo "quốc tịch" của vốn, dự án đầu tư được phân thành:  Dự án đầu tư trong nước;  Dự án đầu tư có vốn nước ngoài - Căn cứ theo tính chất và lĩnh vực đầu tư, dự án đầu tư được phân thành:  Các dự án đầu tư chiến lược;  Các dự án đầu tư thông thường Theo qui... sự phát triển và tăng trưởng bền vững Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án giải quyết được vấn đề nhà ở cho các đối tư ng là người nghèo, gia đình có công với cách mạng, sinh viên, cán bộ, công chức… thông qua các hình thức như cho vay vốn ưu đãi mua nhà, thuê, thuê mua nhà ở Với tính ưu việt của mình như giá cả vừa phải, hình thức mua nhà đa dạng, xây dựng với qui mô lớn, đầu tư phát triển nhà. .. sách, quan điểm phát triển nhà ở hiện nay và rút ra được nhiều bài học quí báu trong đầu tư phát triển nhà ở tại nước ta hiện nay 1.3.1.2 Kinh nghiệm của Nhật Bản Tại Nhật Bản, việc đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án đã được thực hiện từ lâu, mô hình này đã mang lại hiệu quả thiết thực, đặc biệt là các dự án xây dựng nhà chung cư Năm 2003, tại Nhật có khoảng 116 vạn hộ gia đình có nhà mới, trong... ở Inđônêxia các dự án đầu tư phát triển nhà ở được thực hiện bởi Cơ quan phát triển đô thị quốc gia (là doanh nghiệp nhà nước), các công ty phát triển nhà ở của tư nhân, các thành viên của Hiệp hội bất động sản, và các tổ chức phi lợi nhuận khác… Chính phủ đóng vai trò là người xây dựng chính sách về nhà ở và kiểm soát việc chỉ đạo phát triển nhà ở và chỗ ở, việc thực hiện các kế hoạch phát triển nhà. .. mạnh hoạt động đầu tư phát triển nhà ở, thành phố đã thực hiện sự hỗ trợ đối với nhiều dự án như giải phóng mặt bằng, hỗ trợ kinh phí xây dựng cơ sở hạ tầng, sự hỗ trợ này đã có tác động không nhỏ đến việc thực hiện một cách có hiệu quả các dự án đầu tư phát triển nhà ở Thứ tư, mạnh dạn thí điểm các mô hình đầu tư phát triển nhà ở, đặc biệt trong vấn đề phát triển nhà ở xã hội Thành phố Hồ Chí Minh... kế hoạch phát triển nhà ở thường do doanh nghiệp đảm nhận Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án ở Inđônêxia thường được thực hiện theo công thức 1-3-6 (trong một dự án thường phải đảm bảo cơ cấu 1 nhà ở cao cấp, 3 nhà ở giành cho người trung lưu và 6 nhà ở có qui mô vừa phải giành cho người có thu nhập thấp), cộng đồng dân cư trong các dự án nhà ở bao gồm nhiều người có thành phần xã hội và thu... trưởng bền vững được thể hiện qua một số điểm sau: - Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án cho phép khai thác và sử dụng có hiệu quả các nguồn lực của xã hội So với các hình thức đầu tư phát triển nhà ở đã từng tồn tại ở nước ta từ trước tới nay thì đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án cho phép chúng ta huy động được nguồn lực lớn và tập trung trong xã hội, các nguồn lực có thể kể đến ở đây . phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội. 4.2. Phạm vi Phạm vi nghiên cứu của đề tài giới hạn ở những vấn đề về đầu tư và phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội, cụ. theo mô hình dự án 40 2.2. Tình hình thực hiện đầu tư nhà ở theo dự án của thành phố Hà Nội hiện nay 48 2.3. Đánh giá quá trình thực hiện đầu tư phát tri ển nhà ở theo mô hình dự án tại thành. hưởng, tác động đến đầu tư phát tri ển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội 19 1.3. Một số kinh nghiệm đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án 24 Chương 2: Thực trạng đầu tư