bài thi môn định giá tài sản tiểu luận thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí

Tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.- Tính khác biệt: Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, do có sự khác nhau về vị trí của BĐS, kết cấu và kiến trúc, quyền đối v

Họ và tên: Nguyễn Huy Lê Công Mã Sinh viên: 2073402010008.

Khóa/Lớp: (tín chỉ):CQ58/15.0.3 (Niên chế):CQ58/15.08.

Ngày thi 15/03/2022: Giờ thi 9h15:

BÀI THI MÔN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Hình thức thi: Tiểu luận Thời gian thi: 3 ngày

Tên tiểu luận: Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí.

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan bản tiểu luận này do tôi độc lập nghiên cứu.

1.1.1Nội dung cơ bản về bất động sản 3

1.1.2Định giá bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS 5

1.1.3Các cách tiếp cận và phương pháp định giá bất động sản cơ bản 6

1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN DỰA VÀO CHI PHÍ 6

TĐV: Thẩm định viên

MỞ ĐẦU

*Lý do chọn đề tài:

Thẩm định giá bất động sản có vai trò quan trọng giúp cho Nhà nước, các tổ chức, cá nhân đưa ra các quyết định liên quan đến việc sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp và kinh doanh bất động sản Có thể nói quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản là yếu tố quan trọng quyết định kết quả, chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản Chính vì vậy mà em đã quyếtđịnh lựa chọn đề tài “Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp chi phí” để làm bài tiểu luận kết thúc học phần *Kết cấu tiểu luận:

PHẦN I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN DỰA VÀO CHIPHÍ.

PHẦN II TÌNH HUỐNG VÀ GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG ĐỊNH GIÁ BẤTĐỘNG SẢN DỰA VÀO PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ.

PHẦN I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN DỰA VÀO PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ

1.1 TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Nội dung cơ bản về bất động sản

Đặc điểm chủ yếu bất động sản :

- Tính cố định về vị trí: Do hàng hóa BĐS luôn gắn liền với đất đai, nên cố địnhvề vị trí, địa điểm và không chuyển dịch Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS gắn kiền với từng vị trí cụ thể và chịu tác động của yếu tố môi trường Khi yếu tố vị trí thay đổi, khả năng sinh lời và giá trị của BĐS cũng sẽ thay đổi Do vậy,TĐV phải dự tính trước các thay đổi này trong việc đầu tư và TĐG BĐS.- Tính bền vững: Đất đai không bị hao mòn, không bị hủy hoại, trừ trường hợp có thiên tai như động đất, núi lửa, sạt lở đồng thời, các công trình kiến trúc thường có tuổi thọ cao Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vậnhành bình thường mà chi phí sử dụng lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý chấm dứt khi bị hư hỏng, không thể đảm bảo cho việc an toàn sử dụng Do đó TĐV phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổithọ vật lý Tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.- Tính khác biệt: Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, do có sự khác nhau về vị trí của BĐS, kết cấu và kiến trúc, quyền đối với BĐS, quang cảnh, môi trường Tính khác biệt của BĐS có thể là một yếu tố thuận lợi nếu biết khai thácsong cũng có thể trở thành yếu tố bất lợi lớn trong một số trường hợp TĐV phảichú ý đến đặc điểm này và tránh so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau.- Tính khan hiếm: Đặc điểm này do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn vàBĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí, Khi định giá BĐS phải xem xét đếnquan hệ cung cầu và cần các chính sách chống đầu cơ BĐS.

- Tính có giá trị lớn: BĐS thường có giá trị rất cao, xuất phát từ giá trị đất đai cũng như chi phí xây dựng các công trình trên đất đai là rất lớn Do đó, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn Đồng thời, vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho hoạt động kinh doanhthông qua hoạt động thế chấp TĐV định giá đối với tài sản thế chấp thì cần phảinắm bản chất của giao dịch để lựa chọn các kỹ thuật đánh giá cho thích hợp.- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động bởi một BĐS khác Chẳng hạn, các công trìnhkết cấu hạ tầng được đầu tư xây dựng cũng góp phần nâng cao giá trị sử dụng

của BĐS trong khu vực Khi định giá BĐS, TĐV phải tính đến khả năng ảnhhưởng nếu như có các công trình BĐS khác ra đời.

1.1.2 Định giá bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS

- Giá trị phi thị trường: Là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hay các chức năng của tài sản hơn là căn cứvào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó.

Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS

- Các yếu tố mang tính vật chất: những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà BĐS có thể mang lại cho người sử dụng như vị trí, diện tích, kích thước, Thông thường, các thuộc tính hữu dụng tự nhiên của BĐS càng cao thì giá trị của BĐS sẽ càng lớn Tuy nhiên, giá trị BĐS còn phụ thuộc vào khả năng khai thác của mỗi người Do vậy, ngoài công dụng của BĐS, TĐVphải xét đến mục tiêu của khách hàng để tiến hành thẩm định.

- Các yếu tố về tình trạng pháp lý: Hai BĐS có các yếu tố mang tính vật chất như nhau nhưng khác nhau về tình trạng pháp lý thì giá trị khác nhau Tình trạngpháp lý ảnh hưởng rất lớn đến giá trị BĐS, thông thường tình trạng quyền khai thác các thuộc tính các BĐS càng rộng thì giá trị BĐS càng cao và ngược lại.- Các yếu tố mang tính kinh tế: Giả thiết rằng tại một thời điểm, các yếu tố kháclà cố định, BĐS được mua bán trên thị trường; khi đó giá trị BĐS tùy thuộc vàoquan hệ giữa cung và cầu Giá trị BĐS được đánh giá cao khi cung trở nên khanhiếm, nhu cầu và sức mua ngày càng cao và ngược lại.

- Các yếu tố khác: như tập quán, tâm lý tiêu dùng cũng ảnh hưởng đến giá trị BĐS Ví dụ như xem phong thủy, chọn tuổi xây nhà Giá trị một BĐS có thể đắtvới người này nhưng lại có thể dễ chấp nhận với người khác

1.1.3 Các cách tiếp cận và phương pháp định giá bất động sản cơ bản

-Căn cứ để xác định phương pháp thích hợp nhất:+ Thuộc tính của BĐS: chịu tác động bởi những yếu tố nào+ Sự tin cậy của các tài liệu trên thị trường

+ Mục tiêu của công việc định giá-Các phương pháp định giá BĐS cơ bản :+ Phương pháp so sánh

+ Phương pháp thu nhập+ Phương pháp chi phí+ Phương pháp thặng dư

1.2THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN DỰA VÀO PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ:

*Khái niệm thẩm định giá :

- Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng

hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ

- Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế

=>Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà

tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó Tại một thời điểm nhất định.1.2.1 Cơ sở lý luận

Dựa trên giả định rằng giá trị của một BĐS cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một BĐS tương tự và coi đây như là một vật thay thế.Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người mua sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự.

1.2.2 Các bước thực hiện

* Bước 1 Ước tính riêng giá trị của mảnh đất trống thuộc BĐS mục tiêu cần:

định giá trong điều kiện được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

* Bước 2 : Ước tính những chi phí hiện tại để tái tạo mới, thay thế những công trình hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.

* Bước 3 : Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân.

* Tính tỷ lệ giảm giá- Tuổi đời hiệu quả :H = Tuổi hiệu quả Tuổi kinh tếx 100%-Tỷ lệ giảm giá của kết cấu chính:

Trong đó :

H: Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỉ lệ %.Hki: Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỉ lệ %.Tki: Tỉ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình.n: Số kết cấu chính trong công trình.

*Bước 4: Ước tính giá trị còn lại của chi phí xây dựng thuộc BĐS mục tiêu.(Bước 4 = Bước 2- Bước 3)

*Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu (Bước 5 = Bước 1+ Bước 4)

1.1.3 Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp chi phí

- Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên chủ quan và khó thực hiện.- Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và đặcbiệt thành thạo về kỹ thuật xây dựng.

1.1.3 Điều kiện áp dụng :

- Là phương pháp thích hợp khi TĐG rất nhiều loại BĐS có mục đích riêng biệtnhư nhà thờ, bệnh viện, trường học đặc biệt là những công trình công cộng córất ít có chứng cứ thị trường để so sánh.

- Được sử dụng để TĐG các BĐS nhằm xác định mức bồi thường khi xây dựngcác hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác.

- Là phương pháp thông dụng của tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.- Được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tốchính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS.- Thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phươngpháp định giá khác.

PHẦN II TÌNH HUỐNG VÀ GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG ĐỊNH GIÁBẤT ĐỘNG SẢN DỰA VÀO PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ

2.1 Tình huống 1 và cách giải quyết với phương pháp chi phí:2.1.1 Tình huống:

Bất động sản là trung tâm thương mại đã đưa vào sử dụng hiệu quả tới thời điểmđịnh giá là 10 năm, bất động sản này cần được định giá cho mục đích chuyển nhượng biết:

-Diện tích sàn là 20.000 m và diện tích đất là 5.000 m , có đầy đủ pháp lý về 22

- Giá đất Nhà nước quy định tại khu vực này là 2 triệu đồng /m2

2.1.1 Giải quyết tình huống 1*Bước 1:

- Chi phí hợp thức hóa về mặt pháp lý của mảnh đất là: 50% x 2 triệu đồng /m2 x 5.000 m2 = 5.000 triệu đồng-Giá trị mảnh đất trống sau khi hợp thức hóa về mặt pháp lý là: 100.000 + 5.000 = 105.000 triệu đồng

*Bước 2:Chi phí hiện hành của các công trình xây dựng:

20.000 m2 x 25 triệu đồng /m2 = 500.000 triệu đồng

*Bước 3:Mức độ giảm giá của công trình xây dựng:

10 x 500.000 triệu đồng = 100.000 triệu đồng

*Bước 4: Chi phí thay thế giảm giá của công trình:

500.000 triệu đồng – 100.000 triệu đồng = 400.000 triệu đồng

*Bước 5: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản

105.000 triệu đồng + 400.000 triệu đồng = 505.000 triệu đồngVậy ước tính giá trị thị trường của bất động sản là 505.000 triệu đồng2.1.2 Nhận xét, đánh giá tình huống 1

Áp dụng phương pháp chi phí để định giá BĐS trên là phù hợp

+ Vì BĐS là trung tâm thương mại, có rất ít chứng cứ thị trường để so sánh Đồng thời, BĐS này cũng chưa có kế hoạch phát triển cụ thể trong tương lai, việc dự báo lợi ích tương lai là khó khăn nên không thể sử dụng các phương pháp khác để thẩm định giá BĐS này.

+ Có các số liệu về kết cấu, tình trạng BĐS là phù hợp khi áp dựng phươngpháp chi phí để xác định giá trị công trình này.

-Bên cạnh đó tồn tại một số hạn chế khi sử dụng phương pháp chi phí:+ Tính toán giá trị của BĐS theo đơn giá đất và đơn giá xây dựng do Nhà nướcban hành nhiều khi không đúng với giá trị thực tế của nó.

+ Việc ước tính khoản giảm giá mang tính chủ quan của TĐV nên kết quả thẩm định độ chính xác chưa cao Tình huống 1, uớc tính mức giảm giá công trình dựa vào tuổi thọ đơn giản Lấy tỷ lệ phần trăm giữa tuổi thọ hiệu quả và hiệu quả kinh tế làm tỷ lệ giảm giá của công trình Tỷ lệ này được nhân với chi phí xây dựng mới công trình tương tự để tìm ra giá trị hao mòn tích lũy của công trình Điều này là không phù hợp với thực tế vì không xem xét độc lập các hạngmục có thể sửa chữa được và cũng không xét thấy rằng những hạng mục có tuổithọ ngắn có thể có số năm tuổi thọ kinh tế còn lại ngắn hơn tuổi thọ kinh tế còn lại của tổng thể công trình.

+ Cách làm trên chưa cân nhắc đến yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị BĐS Giátrị BĐS mới chỉ được kết luận bằng một số tiền cụ thể mà chưa quan tâm tới những giá trị vô hình ẩn chứa trong các BĐS và quan điểm, mong muốn của người mua, người bán BĐS không được quan tâm.

+ Hạn chế về thời gian sử dụng báo kết quả thẩm định giá Vì phương pháp chi phí sử dụng các đơn giá thị trường Mà thị trường thì luôn biến động, nên kết quả thẩm định giá chỉ chính xác nhất tại thời điểm công bố báo cáo và có giá trịtrong một thời gian nhất định.

2.1 Tình huống 2 và cách giải quyết với phương pháp chi phí

2.1.1 Tình huống 2

Công ty ABC tiến hành đền bù, giải phòng mặt bằng nhằm thực hiện dự án đầutư xây dựng có sử dụng đất Ước tính giá trị nhà ở X thuộc diện giải phóng mặtbằng dựa trên thông tin sau:

1.Tài liệu về nhà ở X: - Diện tích đất 600 m2

- Công trình xây dựng trên đất : nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 200 m 2

- Hao mòn của các kết cấu chính: móng 20%, tường 40%, trần 50%, mái 55%.1.Các thông tin có liên quan

- Chứng cứ thị trường về việc bán một lô đất trống tương tự với giá 3 triệu đồng/m 2

- Tỷ lệ các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 5%, tường 20%, trần 15%, mái 10%.

- Chi phí xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự là 5 triệu đồng /m 2

- Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về hệ thống điều hòa là 45 triệu đồng

2.1.2 Giải quyết tình huống 2

Bước 1: Giá trị thị trường mảnh đất trống:

3 triệu đồng /m x 600 m = 1.800 triệu đồng Bước 2: Chi phí hiện hành của 22

công trình

5 triệu đồng /m x 200 m = 1.000 triệu đồng22

Bước 3 -Tỷ lệ giảm giá của các kết cấu chính:

= 44

-Mức giảm giá của công trình xây dựng là : 1000 triệu đồng 44 = 440 triệu đồng

-Tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình xây dựng là :

440 triệu đồng + 45 triệu đồng= 485 triệu đồng

Bước 4: Giá trị còn lại của công trình:

1000 triệu đồng – 485 triệu đồng = 515 triệu đồng Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản :

1.800 triệu đồng + 515 triệu đồng = 2.315 triệu đồngVậy ước tính giá trị thị trường của bất động sản là 2.315 triệu đồng.

2.2.3 Nhận xét, đánh giá tình huống 2

- Áp dụng phương pháp chi phí để định giá BĐS trên là phù hợp.

+ Vì BĐS là nhà ở thuộc diện giải phóng mặt bằng, cần thẩm định giá để xác định bồi thường, đền bù, có rất ít chứng cứ thị trường để so sánh Đồng thời, thời gian thực hiện dự án xây dựng sử dụng đất là dài, việc dự báo lợi ích tươnglai từ BĐS cần thẩm định giá là không chắc chắn.

+ Có các số liệu về kết cấu, tình trạng BĐS hoàn toàn phù hợp khi áp dựng phương pháp chi phí để xác định giá trị công trình này.

-Bên cạnh đó tồn tại một số hạn chế khi sử dụng phương pháp chi phí:+ Ước tính mức giảm giá mang nhiều yếu tố chủ quan của TĐV Ước tính mức giảm giá công trình trong tình huống 2 dựa trên tỷ lệ giảm giá của các kết cấu chính và giảm giá do lỗi thời chức năng (hệ thống điều hòa) mà chưa ước tính giảm giá do các yếu tố khác.

+ Phụ thuộc nhiều vào giá vật liệu xây dựng giữa thời điểm định giá và thời điểm xây dựng công trình Dẫn đến việc ước tính số tiền xây dựng để bỏ ra xây dựng 1m còn nhiều sai lệch.2

+ Cách tính trên chưa tính đến các khoản phí, phụ phí để xây dựng và lắp đặt BĐS mục tiêu Điều này làm giảm giá trị thực sự của BĐS mục tiêu.

KẾT LUẬN

Tiểu luận trên cung cấp cho người đọc cơ sở lý luận thẩm đình giá bất động sản dựa vào phương pháp chi phí thông qua các nội dung về bất động sản Từ cơ sở lý luận đó, nêu ra các tình huống định giá BĐS thực tiễn và giải quyết tình huống dựa vào phương pháp chi phí, đồng thời nhận xét, đánh giá khi sử dụng phương pháp chi phí.