Đang tải... (xem toàn văn)
1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN 1
1.3 Thời điểm chấm dứt hợp đồng tặng cho: 5
1.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên: 5
1.4.1 Bên tặng cho: 5
1.4.2 Bên được tặng cho: 6
2 NGHIÊN CỨU VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6
2.1Khái niệm về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 6
2.2 Về điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất: 7
2.3 Nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ( Điều 723 BLDS 2005) 7
2.4 Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất ( Điều 724 BLDS 2005) 7
2.5 Nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử dụng đất ( Điều 725 BLDS 2005) 7
2.6 Quyền của bên được tặng cho quyền sử dụng đất ( Điều 726 BLDS 2005) 8
Trang 31 LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN
1.1 Khái niệm:
1.1.1 Hợp đồng đơn vụ:
Điều 465 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005 quy định khái niệm hợp đồng tặng cho tàisản như sau: “Hợp đồng tặng cho là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giaotài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đềnbù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận.”
Căn cứ vào khái niệm hơp đồng tặng cho tài sản cho thấy đây là một hợp đồng đơnvụ và không có nghĩa vụ thanh toán giữa các bên Bên tặng cho chuyển quyền sở hữu tàisản của mình cho bên được tặng cho mà không có yêu cầu đền bù cũng như bất kỳ mộtđiều kiện nào khác.
1.1.2 Hợp đồng song vụ:
Trong thực tế có trường hợp các bên thỏa thuận bên được tặng cho chỉ trở thànhchủ sở hữu của tài sản tặng cho nếu thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ theo yêu cầu củabên tặng cho Việc thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự của bên được tặng thực chấtlà một dạng đền bù, thể hiện mối quan hệ có đi có lại giữa các bên Khi đó hợp đồng tặngcho là hợp đồng có điều kiện.
Do đó hợp đồng tặng cho có điều kiện là một loại hợp đồng song vụ, theo đó bêntặng cho có nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho bên được tặng cho, còn bên được tặng chotài sản có nghĩa vụ thực hiện một công việc theo các điều kiện mà bên tặng cho đưa ra.
Xuất phát từ nguyên tắc thực hiện hợp đồng đúng như đã thảo thuận, Điều 470BLDS 2005 quy định bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho phải thực hiện mộttrong nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho và điều kiện tặng cho khôngđược trái pháp luật đạo đức xã hội.
Trang 4Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặngcho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phảithanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.
Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng chokhông thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hạinếu việc thực hiện điều kiện gây thiệt hại cho bên tặng tài sản
1.1.3 So sánh hợp đồng tặng cho tài sản và di tặng:
- Giống nhau:
+ Tài sản tặng cho hoặc di tặng có thể là bất cứ tài sản nào bao gồm động
sản, bất động sản và còn có thể là vật, tiền hoặc các quyền tài sản khác.
+ Thể hiện ý chí của chủ thể có tài sản muốn tặng tài sản của mình cho
người khác.
-Khác nhau:
Tiêu chí Hợp đồng tặng cho Di tặngHiệu lực thi
Trong thời gian người tặngcho còn sống, ngay cả trongtrường hợp tặng cho có điềukiện , điều kiện này có thểthực hiện bất cứ lúc nào dohai bên thỏa thuận
Được thực hiện khi người đểlại tài sản chết
Bản chất
Hợp đồng tặng cho tài sản làloại hợp đồng thể hiện ý chícủa hai bên : bên tặng cho vàbên được tặng cho.
Người được tặng cho tài sảnthể hiện ý chí nhận hay khôngđối với người cho tài sản
Di tặng là hành vi pháp lý đơnphương, chỉ thể hiện ý chí củabên có tài sản muốn di tặngNgười được di tặng thể hiện ýchí của mình nhận hay khôngvới người thừa kế của ngườicó tài sản
Trang 5Nghĩa vụ
Bên tặng cho có thể yêu cầubên được tặng cho thực hiệnmột hoặc nhiều nghĩa vụ dânsự trước hoặc sau khi tặngcho Điều kiện tặng cho khôngđược trái luật và đạo đức xãhội.
VD: Bà A sống độc thân vềgià có làm hợp đồng vớingười hàng xóm B tặng lạicăn nhà bà đang ở với điềukiện B phải chăm sóc bà lúcđau yếu tuổi già và lo hậu sựcho bà khi bà chết.
Người được di tặng khôngphải thực hiện nghĩa vụ tài sảnđối với phần được di tặng trừtrường hợp toàn bộ tài sảnkhông đủ để thanh toán nghĩavụ tài sản đối với người lập dichúc thì phần di tặng cũngđược dùng để thực hiện phầnnghĩa vụ còn lại của ngườinày.
VD: Bà A sống độc thân làmdi chúc tặng lại căn nhà bàđang ở cho 1 hội từ thiện ở địaphương khi bà qua đời.
1.2 Các loại hợp đồng tặng cho tài sản
1.2.1 Hợp đồng cho tặng động sản ( điều 466 BLDS 2005)
Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực khi bên được tặng cho nhận tài sản; đốivới động sản mà pháp luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho cóhiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.
Thông thường, hợp đồng dân sự phát sinh hiệu lực tại thời điểm giao kết hợp đồng,trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác Nhưng vì hợpđồng tặng cho tài sản là hợp đồng thực tế nên pháp luật quy định hiệu lực của hợp đồngchỉ phát sinh khi bên được tặng cho nhận tài sản Dù cho các bên trong hợp đồng đã camkết cụ thể nội dung tặng cho tài sản như thế nào, thì hợp đồng tặng cho vẫn chưa phátsinh hiệu lực pháp luật cho đến khi bên được tặng cho nhận được tài sản tặng cho Do đóbên tặng cho tài sản không bắt buộc phải giao tài sản và chuyển quyền sở hữu tài sản tặngcho theo những cam kết đó
Trang 6Đối với những động sản mà pháp luật có quy định phải đăng ký quyển sở hữu thìhợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký Ví dụ: hợp đồng tặng cho ôtôphát sinh hiệu lực khi bên được tặng cho nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu tàisản được tặng cho (thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền).
Việc xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực dùng để xác định thời điểm chuyểngiao quyền sở hữu Vấn đề này không chỉ liên quan trong việc công nhận bên được tặngcho có quyền sở hữu tài sản được tặng cho mà còn xác định thời điểm chịu rủi ro về tàisản của bên được tặng cho (điều 166 BLDS) và quyền đòi lại động sản không phải đăngký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình (điều 257 BLDS)
1.2.2 Hợp đồng cho tặng bất động sản
Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thựchoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sởhữu.
Bất động sản là những tài sản được bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắnliền với đất v.v (điều 174 BLDS) Hợp đồng tặng cho bất động sản phải được lập thànhvăn bản có công chứng, chứng thực và phải đăng ký
Việc đăng ký quyền sở hữu bất động sản được tặng cho chỉ bắt buộc trong trườnghợp pháp luật có quy định bất động sản này phải đăng kí quyền sỡ hữu.
Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất độngsản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểmchuyển giao tài sản.
- Trong trường hợp các bên không đăng ký sang tên quyền sở hữu bất độngsản từ bên tặng cho sang bên được tặng cho thì bên được tặng cho không trở thành chủ sởhữu bất động sản phải đăng kí quyền sở hữu đó Việc không đăng ký còn có thể làm chohợp đồng tặng cho bất động sản bị tuyên là vô hiệu ( Điều 134 và 137 BLDS 2005), bêntặng cho tài sản hoặc người thừa kế của bên tặng cho tài sản có quyền đòi lại tài sản từbên tặng cho nếu hợp đồng này chưa có hiệu lực pháp luật ( Điều 258 BLSD 2005)
Trang 71.3 Thời điểm chấm dứt hợp đồng tặng cho:
Hợp đồng tặng cho chấm dứt khi thỏa một trong các điều kiện sau:- Bên được tặng cho nhận được tài sản.
- Bên được tặng cho thực hiện xong điều kiện của hợp đồng.- Bên tặng cho chết khi tài sản chưa được chuyển giao.
- Bên tặng cho chết, tài sản đã được chuyển giao nhưng bên được tặng chochưa làm thủ tục chuyển quyền sở hữu.
1.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên:
1.4.1 Bên tặng cho:a Quyền:
- Đưa ra điều kiện trước hoặc sau khi giao tài sản Điều kiện này phải có thể thựchiện được và không trái với pháp luật, đạo đức xã hội.
- Đòi lại tài sản nếu bên được tặng cho không thực hiện điều kiện sau khi giao tàisản.
b Nghĩa vụ:
- Thông báo về khuyết tật của tài sản tặng cho.
- Chuyển giao tài sản sau khi bên được tặng cho thực hiện xong điều kiện (nếu có).- Bồi thường chi phí, công sức mà bên được tặng cho đã bỏ ra trong HĐCT có điềukiện nếu bên được tặng cho đã thực hiện điều kiện mà bên tặng cho không giao tài sản.
- Thanh toán chi phí làm tăng giá trị tài sản cho bên được tặng cho sau khi bị chủsở hữu đòi lại trong trường hợp cố ý tặng tài sản không phải thuộc sở hữu của mình.( Điều 468 BLDS 2005)
- Bồi thường thiệt hại cho chủ sỡ hữu nếu có thiệt hại xảy ra trong trường hợp vô ýtặng tài sản không thuộc sỡ hữu của mình ( Điều 266 BLDS 2005)
1.4.2 Bên được tặng cho:a Quyền:
- Nhận hoặc không nhận tài sản tặng cho.
Trang 8- Yêu cầu bên tặng cho thanh toán chi phí, công sức đã bỏ ra để thực hiện nghĩa vụtrước khi được tặng cho nếu không nhận được tài sản.
2 NGHIÊN CỨU VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN LÀQUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1 Khái niệm về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bêntặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, cònbên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai
Hình thức của hợp đồng này phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứngthực theo quy định của pháp luật
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Vănphòng đăng ký quyền sử dụng đất, quan điểm này thì Điều 692 BLDS và Điều 146 Luậtđất đai quy định giống nhau
2.2 Về điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất:
Điều 106 Luật Đất đai quy định người sử dụng đất chỉ được tặng cho quyền sử dụngđất khi đáp ứng những điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;- Trong thời hạn sử dụng đất.
Trang 92.3 Nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ( Điều 723BLDS 2005)
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:-Tên, địa chỉ của các bên;
-Lý do tặng cho quyền sử dụng đất;-Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;- Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên tặng cho;
-Quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho;- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.
2.4 Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất ( Điều 724 BLDS2005)
- Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất nhưđã thoả thuận;
- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho để làm thủtục đăng ký quyền sử dụng đất.
2.5 Nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử dụng đất ( Điều 725BLDS 2005)
- Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định củapháp luật về đất đai;
- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho;
- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
2.6 Quyền của bên được tặng cho quyền sử dụng đất ( Điều 726BLDS 2005)
- Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệuvà tình trạng đất như đã thoả thuận;
Trang 10- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy tờ xác định quan hệ gia đình giữa các bên (nếu có).
Bước 2: Thực hiện nghĩa vụ tài chính tại Chi cục thuế cấp quận nơi có bất độngsản, hồ sơ bao gồm:
- Tờ khai thuế (theo mẫu)
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản- Hợp đồng tặng cho bất động sản đã công chứng- Giấy tờ xác định quan hệ gia đình giữa các bên - CMND, Hộ khẩu của bên nhận tặng cho (bảng photo)
Đóng các loại thuế phát sinh ( thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ,…) Những quanhệ gia đình sau đây sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sảntheo khoản 1- Điều 4 – Luật Thuế thu nhập cá nhân: “Giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻvới con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹvợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị,em ruột với nhau.”
Bước 3: Nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản tại vănphòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc UB cấp quận.Hồ sơ gồm có:
- Đơn xin cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu)
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản (1 bản chính + 1 bản photo)- Hợp đồng tặng cho đã công chứng và trước ba (1 bản chính + 1 bản photo)
Trang 11- Giấy tờ xác nhận quan hệ gia đình (1 bản chính + 1 bản photo)
- Tờ thông báo trước bạ cũ (của bên tặng cho) và mới (của bên nhận tặngcho) (1 bản chính + 1 bản photo)
- Bản vẽ hiện trạng bất động sản (nếu có yêu cầu) (2 bảng chính)- CMND, Hộ khẩu của bên nhận tặng cho (bản photo)
Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản
- Mang theo CMND hoặc giấy ủy quyền và biên lai nộp nghĩa vụ tàichính.
Thời gian thực hiện khoảng 30 ngày.
3 BÀI TÂP TÌNH HUỐNG
Bài tập 1:
Vợ, chồng ông T có 5 người con, trong đó anh L là người con trai duy nhất Khituổi già sức yếu , vợ chồng ông T quyết định trao toàn bộ diện tích nhà, đất cho vợchồng anh L Để thực hiện ước nguyện của mình, ngày 09/09/2009 , Ông T và bàV đến phòng công chứng số một trực thuộc trực tiếp tại nơi ở là thành phố H làm hợp đồng tặng, cho nhà đất của mình cho vợ chồng anh L ( mảnh đấtnày đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) ; với điều kiện vợ chồng anh Lphải có nghĩa vụ phụng dưỡng bố mẹ già, và sau này chăm lo mồ mả, hương khóitổ tiên Sau khi được tặng ngôi nhà, anh L phá ngôi nhà cũ của cha mẹ và xâydựng một ngôi nhà mới Thời gian đầu, tình hình sống chung của vợ chồng anh Lvới ông bà T rất tốt Nhưng về sau do phát sinh mâu thuẫn, mối quan hệ giữa vợchồng anh L với ông bà T diễn ra rất căng thẳng dẫn đến không thể sống cùngmột nhà Tuy nhiên, do không còn chỗ ở khác nên ông bà T đã làm đơn kiện đòilại nhà đất của mình hiện do vợ chồng anh L sử dụng
Hỏi : Ông bà T có kiện đòi được nhà không ?
Trả Lời :
Trang 12Căn cứ vào dữ kiện ngày 09/09/2009 , Ông T và bà H đã đến phòng công chứnglàm hợp đồng tặng cho nhà đất của mình cho vợ chồng anh L; với điều kiện vợ chồng anhL phải có nghĩa vụ phụng dưỡng bố mẹ già, và sau này chăm lo mồ mả, hương khói tổtiên thì hợp đồng này là hợp đồng cho tặng có điều kiện Vì vậy để xem xét việc đòi lạinhà đất của ông bà T là đúng hay sai còn phải tùy thuộc vào nội dung mâu thuẫn giữa ôngbà T và gia đình người con trai , mâu thuẫn đó xuất phát từ đâu, và mức độ như thế nàocó vi phạm nội dung “ phụng dưỡng bố mẹ, hương khói tổ tiên hay không?” tùy theo vụviệc mà tòa án sẽ xác định có vi phạm điều kiện trong hợp đồng tặng cho nhà đất haykhông.
Trường hợp 1: Mâu thuẫn do vi phạm điều kiện hợp đồng ( mâu thuẫn về vấn đề
phụng dưỡng mẹ già và chăm lo mồ mả, hương khói tổ tiên)
Trong trường hợp này vợ chồng anh L đã vi phạm điều kiện của hợp đồng tặngcho nhà đất, Nếu vợ chồng anh L không đồng ý nuôi dưỡng ông bà thì căn cứ Khoản 3
điều 470 BLDS 2005 “ Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho màbên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầuđược bồi thường.” thì ông bà T có quyền đòi lại nhà, đất đã tặng cho vợ chồng anh L đã
được xác lập trước đó Tuy nhiên ông bà T cũng phải hoàn trả cho vợ chồng con trai sốtiền chênh lệch mà họ đã bỏ ra để xây dựng nhà mới.
Trường hợp 2 : Mâu thuẫn vì lý do khác không liên quan đến điều kiện hợp đồng.
Trong trường hợp này vợ chồng anh L không vi phạm các điều kiện của hợp đồngvà hợp đồng này đã được công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật vìvậy ông bà T hoàn toàn không có quyền đòi lại nhà đất đã tặng cho vợ chồng anh L Theo
khoản 1 Điều 44 luật công chứng : “Việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng giao dịch đãđược công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tấtcả những người tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải công chứng” Vì thế ông bà T
muốn hủy bỏ hợp đồng tặng cho nhà thì phải được sự đồng ý của vợ chồng người con Chỉ cần một trong hai vợ chồng người con không đồng ý thì ông bà không thể yêu cầu cơquan công chứng hủy bỏ hợp đồng đó được.
Tuy nhiên với địa vị của một người con, anh L phải có nghĩa vụ phụng dưỡng chamẹ ( Điều 57 – Luật Hôn Nhân và Gia Đình Việt Nam năm 2000), dù cho có được ông bà