Chương 2 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản

Chương 2 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 2 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 2 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 2 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 2 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 2 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 2 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản

Trang 1

Chương 2 Pháp luật kinh doanh hàng hóa bất động sản

Th.S Hoàng Thị Biên Thùy

I Một số quy định chung về kinh doanh hàng hóa bất động sảnII Pháp luật kinh doanh nhà ở thương mại/công trình xây

III Pháp luật kinh doanh nhà ở xã hội

IV Pháp luật kinh doanh quyền sử dụng đất

V Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sảnVI Nghĩa vụ tài chính trong kinh doanh bất động sản

Trang 2

1.1 Điều kiện và hình thức kinh doanh bất động sản1.2 Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1.3 Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án

Th.S Hoàng Thị Biên Thùy

Một số quy định chung về kinh doanh bất động sản

I

Trang 3

1.1 Điều kiện và hình thức kinh doanh bất động sản

Phải thành lập doanh nghiệp, HTX

Đ4 NĐ 02/2022

có ngành nghề kinh doanh bất động sản

Trang 4

1.1 Điều kiện và hình thức kinh doanh bất động sản

Phải công khai thông tin

Đ4 NĐ 02/2022

Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện

Trang 5

1.1 Điều kiện và hình thức kinh doanh bất động sản

Điều kiện về vốn khi được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sảnphải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

Đ4 NĐ 02/2022

Trang 6

Các doanh nghiệp, hợp tác xã đang tham gia kinh doanh bất động sản có

trách nhiệm bổ sung đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 4 Nghị định này trong thời hạn 06 tháng, kể từ ngày Nghị định 02/2022 có hiệu lực thi hành.

Điều 14 Nghị định 02/2022

Trang 7

- Lưu ý: không cần thành lập DN: K2 Đ 10 LKDBĐS 2014

đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Trang 8

Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng

(AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công

trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.

1 Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.

2 Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật

Điều 5 nghị định 02/2022

Trang 9

5 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

Điều 5 nghị định 02/2022

Trang 10

Mua, thuê nhà ở công trình xây dựng có sẵn để kinh doanh

Hình thức kinh doanh

Tự tạo lập nhà, công trình xây dựng thông qua việc xin dự án đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh

1 Điều kiện và hình thức kinh doanh bất động sản

Đ 11 LKDBĐS

2014

Trang 11

Nguồn gốc quyền sử dụng đất

Hình thức kinh doanh Tổ chức, cá nhân trong

Người VN đ cư ở NN

DN có vốn đầu tư NN

Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua X

Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại XXX

đất được Nhà nước giaođầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; XXX

chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai;

đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó

X

Trang 12

Nguồn gốc quyền sử dụng đất

Hình thức kinh doanh Tổ chức, cá nhân trong

đất được Nhà nước cho thuêđầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê,

cho thuê mua

Trang 13

Nguồn gốc quyền sử dụng đấtHình thức kinh doanh Tổ chức, cá nhân trong

đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất

đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất

Trang 14

Các loại HĐ

HĐ mua bán nhà, công

trình xây dựng

HĐ cho thuê nhà, công

trình xây dựng

HĐ cho thuê mua nhà, công trình

xây dựngHĐ chuyển

nhượng, cho thuê, cho

thuê lại QSDĐHĐ chuyển

nhượng dự án KDBĐS

1.2 Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

Trang 15

Phải lập thành hợp đồng theo mẫu

1 Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022.

2 Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú quy định tại Mẫu số 02 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định02/2022.

3 Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ quy định tại Mẫu số 03 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022.

4 Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này quy định tại Mẫu số 04 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022.5 Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng quy định tại Mẫu số 05 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022.

6 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Mẫu số 06 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022

Trang 16

Ths Hoàng Thị Biên Thuỳ

Luật Đất đai 2013

• Điều 167

•Bắt buộc: chuyển nhượng.

•theo nhu cầu:

•+ cho thuê, cho thuê lại.•+ chuyển nhượng mà 1

bên hoặc các bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

•theo nhu cầu:

•+ mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu NN, NOXH, NOTĐC.•+ cho thuê, cho mượn,

cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở

Yêu cầu công chứng, chứng thực HĐ

Trang 17

Loại bất động sảnLoại giao

dịchCác bên trong giao dịchBắt buộc

Theo yêu cầu

Quyền sử dụng đất Chuyển nhượng

Có sự tham gia của doanh nghiệp

Không có sự tham gia của DN kinh doanh BĐS (chủ thể là hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp)

Nhà thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư

Mua bán, cho thuê

mua

Trang 18

Loại bất động sảnLoại giao dịchCác bên trong giao dịchBắt buộcTheo yêu cầu

Nhà ở riêng lẽ do hộ gia đình, cá nhân tự tạo lập, nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

mua bán, cho thuê mua

Hộ gia đình, cá nhân, Người VN định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài có

quyền sở hữu nhà ở tại VN, doanh nghiệp không KDBĐS

Trang 19

trong hợp đồng Nếu không thoả thuận: là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG

Trang 20

Thông tin công khai:

a) Loại bất động sản;b) Vị trí bất động sản;

c) Thông tin về quy hoạchd) Quy mô của bđs

đ) đặc điểm bất động sảne) Thực trạng hạ tầngg) Hồ sơ pháp lý

h) Các hạn chế của chủ sở hữui) Giá giao dịch.

Công khai thông tin bđs

Điều 6 LKDBĐS 2014

1.3 Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án

Trang 21

Điều 13 Luật KDBĐS 2014, Đ 16 Luật Nhà ở 2014

Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ Đối với các loại đô thị còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Chỉ được phép bàn giao khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, CTXD và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, CTXD đó

Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản

Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận , trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận

Trang 22

Bất động sản được xây dựng phải phù hợp với quy chuẩn về xây dựng

VD: Đối với nhà chung cư

Phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh Diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25 m2; phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25 % tổng số căn hộ chung cư của dự án.

Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9 m2phải có chỗ phơi quần áo đảm bảo mỹ quan của tòa nhà và đô thị.

Chiều cao các phòng chức năng:- Đối với phòng ở: tối thiểu 2,6 m;

- Đối với phòng bếp và phòng vệ sinh: tối thiểu 2,3 m;-

Cửa sổ chỉ được làm cửa trượt hoặc cửa lật có cữ an toàn khi mở.

Thông tư 03/2021 TT-BXD

Trang 23

lưu ý tiền bảo trì nhà

chung cư

- Phải mở một tài khoản thanh toán tđể nhận kinh phí bảo trì do người mua, thuê mua nhà ở, phần diện tích khác và chủ đầu tư nộp theo quy định; tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư; phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết về tên tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền.

- Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở hoặc diện tích khác của nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng và sao gửi giấy tờ xác nhận đã đóng kinh phí bảo trì theo quy định cho chủ đầu tư biết; trường hợp người mua, thuê mua không đóng kinh phí bảo trì vào tài khoản này thì không được bàn giao căn hộ hoặc diện tích đó, nếu chủ đầu tư vẫn bàn giao thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí bảo trì này

- Chủ đầu tư không được sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư, trừ trường hợp phải thực hiện bảo trì khi đã hết thời hạn bảo hành.

- Trước khi bàn giao kinh phí bảo trì, chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với tổ chức tín dụng chuyển tiền từ tài khoản thanh toán này sang tiền gửi có kỳ hạn.

Đ 36 NĐ

99/2015 được sửa đổi bởi NĐ 30/2021

Trang 24

2.1 Quyền sử dụng đất trong kinh doanh NOTM, CTXD2.2 Điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch trong kinh doanh NOTM,CTXD

2.3 Các giao dịch cụ thể

Pháp luật kinh doanh nhà ở thương mại, công trình xây dựng

II

Trang 25

Được NN

giao đất, cho thuê đất

Giao dịch về

Giao dịch

2.1 Quyền sử dụng đất trong kinh doanh NOTM, CTXD

Trang 26

Phương thức tiếp cận đất để thực hiện dự án

Được NN giao

đất, cho thuê

đấu giá quyền sử

dụng đất

đấu thầu dự án có sử dụng đất

chưa thực hiện giải phóng mặt bằng

hoặc Ban quản lý khu kinh tế giao đất, cho thuê đất cho nhà

đầu tư được chấp thuận

NĐ 25/2020 được sửa đổi bởi NĐ 31/2021

Trang 27

Giao dịch về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất

+ Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố.

+ Trên địa bàn không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu tư phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư.

+ Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp thì phải có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường để xin ý kiến của UBND cấp tỉnh về việc nhận chuyển

nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất.

Văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại khoản này có thời hạn thực hiện là 36 tháng kể từ ngày ký văn bản chấp thuận.

Đ 73, 193 LĐĐ, Đ 16 NĐ 43/2014 được sửa đổi bởi NĐ 01/2017

Trang 28

Giao dịch về tài sản gắn liền với đất

QSDĐ không được thực hiện giao dịch nhưng có tài sản gắn liền với đất

+ chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, giao đất hoặc cho chủ đầu tư thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử

dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định

+ Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và giao đất, cho người mua tài sản thuê đất.

Trang 29

Giao dịch về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất

- có phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý

- đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích,

- đất mà NSDĐ không có thực hiện giao dịch và không có tài sản gắn liền với đất mà phần diện tích đất này có vị trí nam xen kẽ với phần diện tích đất đã thực hiện giao dịch

diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập đó theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định

không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì UBND cấp tỉnh căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án, địa điểm đầu tư và quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định

Trang 30

2 Phương thức tiếp cận đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Chủ thể SDĐ (chủ đầu tư dự

Phương thức tiếp cận đất

NN

giao NN cho thuê

Nhận chuyển quyền

thuê, thuê lại QSDĐ

giao dịch đối với tài sản

Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ

nhận chuyển nhượng dự án

Mua, bán, sáp nhập DN, mua vốn góp, cổ phần

Tổ chức kinh tế

Người VN định cư ở NN về đầu tư

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Trang 31

Các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thường gặp:

officetel ; văn phòng cho thuê

diện tích tương mại

nhà ở để bán/ vừa bán vừa cho thuê/ cho thuê mua nhà ở chỉ để cho thuê

biệt thự du lịch shoptel

Nhà ở

Dịch vụ du lịch

thương mạithương mại

công trình

xây dựng

đất ở

Trang 32

Loại dự ánMục đích SDĐ

Phương thức tiếp cận đất

thuêchuyển Nhận quyền

thuê, thuê lại

giao dịch đối với

tài sản

Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ

nhận chuyển nhượng dự án

Mua, bán, sáp nhập DN, mua vốn góp, cổ phần Dự án nhà ở để

bán/ vừa bán vừa cho thuê

Dự án nhà ở để cho thuê

Dự án biệt thự nghỉ dưỡngDự án condotelDự án FarmstayDự án văn phòng cho thuê

Dự án officetel

Trang 33

Loại dự ánThời hạn sử dụng đấtGia hạn thời hạn SDĐ của chủ đầu tư

Dự án nhà ở để bán/ vừa bán vừa cho thuê

Dự án nhà ở để cho thuêDự án biệt thự nghỉ dưỡngDự án condotel

Trang 34

CÁ NHÂN TRONG

thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch

2.2 Điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch trong kinh doanh NOTM,CTXD

Trang 35

TỔ CHỨC TRONG

Không giới hạn về số lượng, thời hạn, không gian, loại bđs, loại giao

ở (cho NLĐ) + Kinh doanh BĐS

Trang 36

Được phép nhập cảnh

vào VN

Đã từng là người VN hoặc có gốc là người VN

ổn định lâu dài

Trang 37

Nhận chuyển nhượng QSDĐ ở trong các dự án nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở

Mua, thuê mua nhà ở thương mại của DNKDBĐS

Người VN định cư ở NN

Đ 8 LNO 2014 Th.S Hoàng Thị Biên Thùy

Trang 38

Tổ chức, cá nhân nước ngoài (Đ 159,160,161 LNO 2014)

chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở

K 2 Đ 76 NĐ 99/2015

Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì theo quy định của CP.

sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được sở hữu không quá 250 căn nhà

Trang 39

Thời hạn sở hữu không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp GCN, có thể được gia hạn Thời hạn này được ghi trong Giấy chứng nhận.

Trường hợp kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam

nhập cảnh vào VN

phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam

Trang 40

Thời hạn được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng

nhận đầu tư, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận

chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho những người đang làm việc tại tổ chức đó ở, không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác

Tổ chức nước ngoài