Đang tải... (xem toàn văn)
Căn cứ đề nghị thẩm định giá của bà Nguyễn Minh Trang ngày 12/04/2016.
Mục đích: Tư vấn giá trị tài sản để bà Nguyễn Thị Thu Hương làm cơ sở xem xét, quyết địnhbán tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành
5 Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình TĐG và mức độ kiểm tra, thẩm địnhcác nguồn thông tin đó
Các nguồn thông tinthu thập
Cá nhân/ tổ chức cung
Từ các giao dịch muabán tài sản trên thịtrường
Người bán
Môi giới: 0909232866,0973730322
Môi giới: 0919781159,0989141159
Môi giới: 0919781159,0989141159
Tổ thẩm định nhóm 5 đã liên hệ vớimôi giới qua điện thoại để thu thậpthông tin, và đi điều tra thực tế, chụphình hiện trạng căn nhà thẩm định vàcác tài sản so sánh, đánh giá thực tếhiện trạng xung quanh khu vực cầnthẩm định.
6 Căn cứ pháp lý để thẩm định giá
- Những văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá, TĐGVN được áp dụng trong cuộcthẩm định giá, các văn bản quy phạm pháp luật khác do cơ quan Nhà nước có thẩm quyềnTrung ương, địa phương ban hành có liên quan tới cuộc thẩm định giá ( Mục 7.1 – 7.4 củaBáo cáo này).
- Các giấy tờ pháp lý liên quan tới tài sản thẩm định giá (Mục IV của Báo cáo này).
7.1 Bộ Luật & Luật
01 Bộ Luật Dân Sự Số 33/2005/QH11
Ngày 14/06/2005 Quốc Hội khoá 10, kỳ họp thứ 1002 Luật Giá Số 11/2012/QH13
Ngày 20/06/2012 Quốc Hội khóa 13, kỳ họp thứ 303 Luật Đất Đai Số 45/2013/QH13
Ngày 29/11/2013 Quốc Hội khoá 13, kỳ họp thứ 6
Trang 204 Luật xây dựng Số 50/2014/QH13
Ngày 18/06/2014 Quốc Hội khóa 13, kỳ họp thứ 705 Luật nhà ở Số 65/2014/QH13
Ngày 25/11/2014 Quốc Hội khóa 13, kỳ họp thứ 806 Luật kinh doanh
Quy định chi tiết thi hành một số điều củaLuật Giá về thẩm định giá.
02 Nghị định Số 177/2013/NĐ-CPNgày 14/11/2013
Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hànhmột số điều của Luật Giá.
Luật Đất Đai
03 Nghị định Số 43/2014/NĐ-CPNgày 15/05/2014
Quy định chi tiết thi hành một số điều củaLuật Đất đai.
Về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm địnhgiá VN (TĐGVN 07, 08, 09, 10, 11)02 Thông tư Số 06/2014/TT-BTC
05 Thông tư Số 28/2015/TT-BTCNgày 06/03/2015
Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá ViệtNam số 05, 06 và 07.
06 Giấy chứng nhận
Số 013/TĐGNgày 19/08/2015
Đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩmđịnh giá.
Bộ Tài Nguyên – Môi Trường
Trang 301 Thông tư
Số BTNMTNgày 30/06/2014
36/2014/TT-Quy định chi tiết phương pháp định giáđất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất,định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giáđất.
Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng côngtrình và giá xây dựng tổng hợp bộ phậnkết cấu công trình năm 2014.
Văn Bản Liên Bộ
01 Thông tư
Số 13/LB-TT XD – VGCPNgày 18/08/1994
BTC-Phương pháp xác định giá trị còn lại
7.4 Các văn bản hướng dẫn của địa phươngSttTên văn
Số, ngày ban hành
Cơ quan
01 Quyết định
Số UBNDNgày 31/12/2014
Ban hành quy định về giá các loạiđất trên địa bàn Tp.HCM áp dụngtừ ngày 01/01/2015 Đến ngày31/12/2019
II THÔNG TIN TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG, CÁC THÔNG TIN VỀ THỊ TRƯỜNGGIAO DỊCH CỦA NHÓM (LOẠI) TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ
1 Thông tin tổng quan về thị trường
Tại thời điểm thẩm định giá, thị trường bất động sản tại Tp.HCM rao bán nhiều, giao dịchthành công ít, thông tin giao dịch không qua phương tiện truyền thông như sàn giao dịch hay bấtkỳ thông tin tổng hợp nào…giá giao dịch mang tính chủ quan không có quy luật hay căn cứ nào.
- Địa chỉ: Số 51/1B đường Tân ThớiHiệp 21, Phường Tân Thới Hiệp, Quận12, Tp.HCM
- Pháp lý : Sổ hồng- Diện tích : 136,5 m2- Kết cấu : Nhà cấp 4
02 - Liên hệ
Môi giới: 0919781159,0989141159
- Địa chỉ: Số 196 đường Tân Thới Hiệp,Phường Tân Thới Thiệp 21, Quận 12,Tp.HCM
- Pháp lý : Sổ hồng
3,000,000,000
Trang 4- Địa chỉ: Số 324 đường Tân Thới Hiệp21, Phường Tân Thới Hiệp, Quận 12,Tp.HCM
- Pháp lý : Sổ hồng- Diện tích : 84 m2- Kết cấu: 1 trệt 1 lầu
2 Thực trạng và triển vọng cung cầu của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá
Thị trường bất động sản tạiTp.HCM rao bán nhiều, giaodịch thành công ít.
Luật Nhà ở sửa đổi mới thông qua, trong đó có điều kiện nớilỏng cho người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam đã giúpthị trường bất động sản Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn đốivới người nước ngoài có mong muốn đầu tư vào thị trường;giúp cải thiện mạnh mẽ niềm tin vào môi trường đầu tư.Điều này sẽ tạo thêm tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.
3 Phân tích về các tài sản thay thế hoặc cạnh tranh
Tài sản thay thế là nhà phố liền kề, biệt thự,
4 Thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội, và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị tàisản thẩm định giá
Kinh tế Môi trường kinh doanh: Khu vực Tân Thới Hiệp chủ yếu để nhà ở, khudân cư và kinh doanh nhỏ, lẻ.
Xã hội
- Hạ tầng kỹ thuật, xã hội: Hạ tầng đô thị ở Tp.HCM đã có sự phát triểnvượt bậc, nhiều công trình, đường xá quan trọng như quốc lộ 1A dẫn quakhu vực tân thới hiệp đi các quận khác như Thủ Đức, Biên Hòa Cácđường dẫn vào thành phố như đường Nguyễn Văn Quá theo Trường Trinh,Nam Kì Khởi Nghĩa dẫn vào trung tâm thành phố Theo sau sự phát triểncủa hạ tầng, thị trường bất động sản khu vực này cũng khởi sắc trở lại, tạođộng lực cho bất động sản tăng giá.
- Mật độ dân cư: khu vực có dân cư đông đúc.
Các yếu tố khác Thông tin về mua bán: Thị trường có tài sản giao dịch mua bán khá phổbiến
5 Các thông tin khác có liên quan: không có
III THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ
Căn cứ kết quả khảo sát thực tế, thu thập thông tin và phân tích thông tin
Thông tin chi tiết về tài sản thẩm định giá: Được mô tả theo Phụ lục số 1 của TĐGVN 06
Trang 5A Đặc điểm pháp lý: Khách hàng yêu cầu thẩm định giá đã cung cấp các tài liệu, hồ sơ,
chứng từ liên quan đến tài sản thẩm định giá.
Tên văn bảnSố, ngày ban hành,nơi cấpNội dung văn bản
Bản chínhBản sao y
Giấy chứngnhận quyềnsở hữu nhà ở
và quyền sửdụng đất ở
Số 6298 Ngày 01/12/2001
UBND Quận 12Tp.HCM
Chứng nhận Nguyễn Minh Trang,sinh nam 1986 CMND số012470542, thường trú: 45/5D khuphố 1, phường Tân Thới Hiệp, quận12, TPHCM được quyền sử dụng161,7 đất ở đô thị tại số 306 Tân thớiHiệp 21, quận 12, Tp.HCM
Ngày 6/09/2010UBND phường TânThới Hiệp, Tp.HCM
Đăng ký thay đổi tài sản gắn liền vớiđất:
Tổng DTSD : 161,7 m2 DTXD : 54.6 m2
Kết cấu : tường gạch, sànBTCT, mái BTCT.
Số tầng : 3 + Ban CôngCăn cứ GPXD số 4019/UBND-GPXD ngày 18/08/2009, Biên bảnnghiệm thu do Công ty TNHH Tưvấn – Thiết kế Hưng Gia Thịnh vàCông ty cổ phần Xây Lắp Miền Namngày 20/5/2009.
B Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật
1 Quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 413-46, tờ BĐ số 1G tọa lạc tại số 306 đườngTân Thới Hiệp 21, Phường Tân Thới Hiệp, Quận 12, Tp.HCM.
01 Vị trí địa lý vàvị trí hànhchính
- Vị trí địa lý:
Hướng chính : Lộ giới đường phía Nam 25m, mặt tiền nhàxây dựng cách tim đường 12.5m.
Các hướng còn lại: Giáp nhà dân khác.
Lô đất ở tiếp giáp với mặt tiền đường Tân Thới Hiệp 21, PhườngTân Thới Hiệp, Quận 12, Tp.HCM.
- Vị trí hành chính :
Thửa đất số 413-46, tờ BĐ số 1G.
306 đường Tân Thới Hiệp 21, Phường Tân Thới Hiệp, Quận 12,Tp.HCM
- Vị trí của bất động sản trong mối tương quan
Cách trường Tiểu học Lê Văn Thọ khoảng 650m, trường Mầm
Trang 6non khoảng 500m.
Cách Chùa Hiệp Tâm Tự 350m.
Cách Chợ Tân Thới Thiệp khoảng 800m.
Cách UBND Phường Tân Thới Hiệp khoảng 1km.02 Quy mô diện tích, hình dáng
lô đất
- Diện tích : 54.6m2- Hình dáng lô đất : Cân đối
- Địa hình : Bằng phẳng.
Môi trường tựnhiên và Kinhtế - Xã hội
Môi trường tự nhiên
- Cảnh quan : Khu vực đã được chỉnh trang đô thị. Môi trường kinh tế - xã hội
- Độ ô nhiễm không khí : Lưu lượng xe lưu thông tương đối ítnên ít chịu ảnh hưởng của khói bụi vàtiếng ồn.
- Cơ sở hạ tầng:
+ Giao thông : Nằm ở mặt tiền đường Tân Thới Hiệp20, kết nối với đường số 22, đường số19 và nhiều đường khác nên thuận lợicho lưu thông.
+ Hệ thống cấp, thoát nước : Hệ thống cấp nước thủy cục và thoátnước công cộng hoàn chỉnh.
+ Hệ thống điện : Lưới điện Quốc gia.
+ Thông tin liên lạc : Hệ thống điện thoại, truyền hình cápđầy đủ.
2 Công trình xây dựng tọa lạc tại số 306 đường Tân Thới Hiệp 21, Phường Tân ThớiHiệp, Quận 12, Tp.HCM
01 - Diện tích xây dựng : 54.6m2- Diện tích sàn xây dựng: 161,7 m2
02 Kết cấu chung
+ Sàn BTCT+ Tường gạch + Mái BTCT03 Tiện ích + Hệ thống điện
+ Hệ thống nước
04 Tình trạng Tại thời điểm thẩm định, công trình đã qua sử dụng và bằng ngoạiquan nhận thấy kết cấu chính ổn định, không có dấu hiệu nghiên lún
Trang 7hoặc nứt, đảm bảo sử dụng.
3 Đánh giá CLCL của công trình xây dựng
Vận dụng Thông tư liên tịch của Bộ Xây Dựng - Tài Chính - Ban Vật Giá Chính Phủ số TT ngày 18-8-1994 Hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của Nhà xưởng và nhà nhàvăn phòng
13/LB-Tỷ lệ CLCL theo phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật (Phương pháp tính theo kết cấu chính)Tỷ lệ
CLCL của ngôi
nhà (%)=
[Tỷ lệ CLCL của KCC thứ i (%) x TLGT của KCC chính
thứ i so với tổng GT của ngôi nhà (%)] x 100%Tổng TLGT của KCC thứ i so với tổng GT của ngôi nhà
Tỷ lệ CLCL của các kết cấu chính
Tỷ lệ CLCLcủa ngôi nhà
Tỷ lệ chất lượng còn lại của ngôi nhà (%) = (52,70% / 62%) x 100% = 85,00%
Làm tròn tỷ lệ chất lượng còn lại của ngôi nhà là: 85%IV CƠ SỞ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ
(TĐGVN 05 Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tàichính)
Căn cứ vào mục đích thẩm định giá,
Căn cứ vào đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế-kỹ thuật của tài sản thẩm định giá
Căn cứ vào đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá nên Tổ thẩm định giá chọn cơ sởgiá trị thị trường để thẩm định giá.
“ Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá,giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giaodịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết,thận trọng và không bị ép buộc”.
Nguyên tắc thẩm định giá
Trang 8- Sử dụng cao nhất và tốt nhất
V GIẢ THIẾT VÀ GIẢ THIẾT ĐẶC BIỆT: Không có
VI.CÁCH TIẾP CẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ1.Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng
1.1 Cách tiếp cận
- Căn cứ vào mục đích thẩm định giá : Tư vấn giá trị tài sản để bà Nguyễn Minh Trang làm cơ
sở xem xét thế chấp ngân hàng
- Căn cứ vào tính chất, đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá: Đất ở và nhà ở.
- Căn cứ vào điều kiện, tính chất thông tin thị trường: Thị trường có tài sản giao dịch mua bán
Giá trị còn lạicủa nhà ở (VNĐ) =
Tỷ lệ CLCL của nhà ở X Giá nhà ở xây dựng mới X Diện tích sử dụng ( % ) (VNĐ/m2 sử dụng) (m2)
2.Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
2.1 Ước tính đơn giá QSDĐ thuộc thửa đất số 413-46, tờ BĐ số 1G tọa lạc tại số 306 ĐườngTân Thới Hiệp 21, Phường Tân Thới Hiệp, Quận 12, Tp.HCM
1 Thông tin các tài sản so sánh
Trong quá trình khảo sát, Tổ thẩm định liên hệ trực tiếp với chủ tài sản và nhà môi giới,mạng internet với tỷ lệ thương lượng của TSSS2,3 là 15%, 5% trong đó TSSS1 đã giao dịchthành công.
Tổ thẩm định nhận thấy với các mức giá của TSSS1,2,3 sau khi thương lượng là mức giácó thể giao dịch và chấp nhận trên thị trường tại khu vực tài sản thẩm định giá tọa lạc Cụthể như sau:
TĐịa chỉ
Số 51/1B đườngTân Thới Hiệp 21
Số 196 Tân ThớiHiệp 21, phườngTân Thới Hiệp,
Trang 9Môi giới:0909232866,
Môi giới:0919781159,
Môi giới: 0919781159,0989141159
Trang 102 Sơ đồ vị trí giữa tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh
TSSS3
Tọa lạc số 324 Tân Thới Hiệp 21, phường Tân Thới Hiệp, quận 12, khoảng cách từ tài sảncần thẩm đinh tới tài sản so sánh 3 là 1km với đơn giá quyền sử dụng đất là 16,57 triệu/m2.
b Thực hiện việc điều chỉnh
Trên cơ sở khảo sát, thu thập thông tin, nhận xét và phân tích những yếu tố thẩm định giáhơn kém nhau giữa tài sản thẩm định và các tài sản so sánh, vận dụng TĐGVN 07 ban hànhkèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộtài Chính, tổ thẩm định tiến hành thực hiện việc điều chỉnh ước tính mức giá chỉ dẫn nhưsau:
Số 306 TânThới Hiệp 21,
phường TânThới Hiệp,
quận 12
Số 51/1Bđường TânThới Hiệp 21
Số 196 TânThới Hiệp 21,
phường TânThới Hiệp,
quận 12
Số 324 Tân ThớiHiệp 21, phườngTân Thới Hiệp,
quận 12
Điều chỉnhtheo các yếu
tố so sánh
C1 Vị trí địa lí
Số 306 TânThới Hiệp 21,
phường TânThới Hiệp,
quận 12
Số 51/1Bđường TânThới Hiệp 21
Số 196 TânThới Hiệp 21,
phường TânThới Hiệp,
quận 12
Số 324 Tân ThớiHiệp 21, phườngTân Thới Hiệp,
Trang 11(509,691)
872,5
Trang 12E Thống nhấtmức giá chỉdẫn
16,577,500
Căn cứ theo Tiêu chuẩn thẩm định giá 07 thì mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định làmức giá có số lần điều chỉnh thấp nhất, có số điều chỉnh thuần và số điều chỉnh tuyệt đốithấp nhất Tổ thẩm định đề xuất chọn mức giá của TSSS 3 làm mức giá chỉ dẫn cho TSTĐ.
Đơn giá quyền sử dụng đất ở toạ lạc tại số 306 Tân thới Hiệp 21, quận 12, Tp.HCM là:16.577.500 đồng/m2, làm tròn 16.580.000 đồng/m2.
3.2 Ước tính giá trị còn lại của công trình xây dựng
Căn cứ quyết số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 công bố suất vốn đầu tư phần xây dựngcông trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2014 Tổ thẩm định ước tínhđơn giá xây dựng mới của công trình xây dựng tọa lạc tại số 306 Tân thới Hiệp 21, quận 12,Tp.HCM vào thời điểm ngày 12/4/2016 như sau:
BẢNG CHI TIẾT
(m2 )
Đơn giá(đồng)
Thành tiền(đồng)
Hai tỷ, không trăm chín mươi hai triệu ba trăm nghìn đồng.
VII.THỜI HẠN CÓ HIỆU LỰC CỦA KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
Thời hạn hiệu lực của kết quả thẩm định giá là 06 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩmđịnh giá có hiệu lực là ngày 12/4/2016.
Trang 13Vũ Thị Vân Anh Huỳnh Kiều Tiên
Đỗ Việt HùngNguyễn Chí TrungTrần Văn Hà HiệuPhạm Ngọc Anh Tuấn