Tiểu Luận - Đề Tài - Phân Tích Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Ngôi Nhà Số 3 Hồ Đắc Di

Đề tài:

Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị ngôi nhà số 3 Hồ Đắc Di

MỤC LỤC

I.Cơ sở lý thuyết 5

1.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS 5

a Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS: 5

b Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS: 5

c Các yếu tố chung bên ngoài: 5

2.Đặc điểm hàng hóa BĐS 6

II.Thực trạng 7

1.Tổng quan về ngôi nhà số 3-Hồ Đắc Di 7

2 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị ngôi nhà 9

Công việc của thành viên:

 Phần đặt vấn đề, cơ sở lý thuyết: Cao Thị Phương Thảo

 Phần tổng quan về ngôi nhà: Nguyễn Danh Sơn và Lê Thị Phương Thảo

 Phần phân tích các yếu tố ảnh hưởng:Lê Đình Tú, Nguyễn Quỳnh Dương, Trần Mạnh Cường, Phạm Đặng Lam Châu, Lê Thị Phương Thảo

 Khách hàng mục tiêu, xác định giá trị ngôi nhà: Trần Mạnh Cường và Phạm Đặng Lam Châu

 Rút ra điểm mạnh, điểm yếu:Trần Mạnh Cường, Phạm Đặng Lam Châu, Nguyễn Quỳnh Dương, Lê Đình Tú, Lê Thị Phương Thảo

 Giải pháp: Trần Mạnh Cường, Nguyễn Danh Sơn, Phạm Đặng Lam Châu, Lê Đình Tú, Nguyễn Quỳnh Dương.

 Làm slide, thuyết trình: Nguyễn Thúy Hiền  Tổng hợp: Nguyễn Danh Sơn.

Đặt vấn đề

Tại các đô thị lớn của Việt Nam, giá nhà, đặc biệt là nhà có mặt tiền dùng để kinh doanh thường tăng gấp 3-4 lần so với tốc độ tăng thu nhập bình quân đầu người Đồng thời, khoảng cách giữa tốc độ tăng giá nhà đất và tốc độ tăng thu nhập ngày càng doãng ra Bởi vậy, đại đa số người dân vẫn rất khó có đủ nguồn tài chính để thực hiện nhu cầu mua nhà, ngay cả trong thời điểm thị trường bất động sản tuột dốc.Tính từ năm 2000 đến 2011, giá nhà tại Việt Nam đã tăng hơn 10 lần, cao hơn nhiều so với giá lên của các kênh đầu tư khác Chẳng hạn, vàng tăng 7,3lần, giá tiêu dùng: 2,2 lần, USD: 1,5 lần, lãi suất tiết kiệm gần 2,2 lần Nhiều cơ quan quản lý cho rằng giá nhà ở được đẩy lên cao, chủ yếu là do hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo tin đồn diễn ra phổ biến Vì vậy sau khi tìm hiểu thị trường nhà đất, nhóm đã tìm thấy 1 nhà hàng nằm trên đường Hồ Đắc Di- ĐốngĐa- Hà Nội đang muốn chuyển bán lại.Hiện tại thì chưa có người nào mua lại.Và sau quá trình nghiên cứu,nhóm quyết định làm đề tài này với mong muốn tìm hiểu những vấn đề xung quanh việc mua bán căn nhà cho các đôi tượng có nhu cầu kinh doanh, ở và đồng thời xác định ưu nhược điểm để xác định giá trị hợp lí của ngôi nhà; nguyên do ngôi nhà chưa bán được Việc nghiên cứu này giúp cho người chủ nhanh chóng chuyển nhượng lại.Bên cạnh đó những nhà đầu tư muốn kinh doanh hoặc người có nhu cầu mua ở có thể hiểu rõ tất cả các khía cạnh ngôi nhà để đưa ra quyết định có lợi ích cho mình.

Do thời gian tìm hiểu còn hạn chế và vốn kiến thức thực tế chưa sâu rộng nên bài nghiên cứu của nhóm chưa thực sự hoàn chỉnh, nhóm rất mong nhận được sự đóng góp từ phía cô để bài nghiên cứu của chúng em thực sự được hoàn chỉnh hơn.

I.Cơ sở lý thuyết

1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐSa Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:

a1 Nhóm các yếu tố tự nhiên:

- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị

của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích

thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.

- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công

trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.

- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay

ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng

thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.

a2 Nhóm các yếu tố kinh tế:

- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ

có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.

- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà

nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.

a3 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:

- Tính hữu dụng của BĐS;

- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.

b Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:

- Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có.

c Các yếu tố chung bên ngoài:

c1 Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và

chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:

- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.

- Các chính sách tác động trực tiếp như:

 Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.

 Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.

c2 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:

- Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: - Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực

- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

- Mức độ lạm phát chung

c3 Các yếu tố xã hội:

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS các yếu tố như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS.

2 Đặc điểm hàng hóa BĐSa Tính cá biệt và khan hiếm:

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt.

b Tính bền lâu

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.

c Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.

d Các tính chất khác:

- Tính thích ứng:

BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.

- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài

- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó

1 Tổng quan về ngôi nhà số 3-Hồ Đắc Di

Căn nhà nằm ở đường Hồ Đắc Di - Quận Đống Đa, trung tâm thành phố Hà Nội Với diện tích đất nền gần 120m2, mặt tiền rộng 8m là không gian khá rộng rãi đối với người sử dụng, ngôi nhà được thiết kế với 4 tầng Với tầng 1 có 1 phòng rộng 70m2, nhà bếp 20m2, 1 nhà vệ sinh rộng 5m2 và 1 hành lang rộng khoảng 10m2 Tầng 2 có 2 phòng với 1 phòng gần 70m2 và 1 phòng gần 20m2, nhà vệ sinh 5m2 và hành lang Tầng 3 gồm 2 phòng nhỏ mỗi phòng 15m2 và 1 nhà vệ sinh rộng gần 10m2, diện tích còn lại là hành lang, ban cộng Tầng 4 là nơi thờ cúng, phòng chứa đồ và phơi quần áo Hiện tại ngôi nhà đang là nơi được sử dụng để kinh doanh nhà hàng,với đồ đạc nội thất mới, hiện đại Tầng 1 và tầng 2 để kinh doanh nên có rât nhiều bản ghế,tranh ảnh treo tường làm tôn lên vẻ sang trọng cho ngôi nhà Thiết bị đồ đạc đầy đủ như có 2 ti vi 50 inch,mỗi phòng đều có điều hòa, hệ thống điện nước đầy đủ, đảm bảo sinh hoạt Trước mặt ngôi nhà có vỉa hè rộng, có thể là nơi để xe,bán hàng Tuy được xây dựng đã lâu nhưng ngôi nhà mới được sửa sang lại nên trông vẫn còn mới.

Một số hình ảnh về căn nhà số 3 Hồ Đắc Di

Ngôi nhà nằm trên vị trí thoáng mát, cách đấy tầm 5m là Hồ Đắc Di Xung quanh là rất nhiều quán café,ước tính xung quanh khu vực Hồ Đắc Di có khoảng 100 quán cafe Đây là nơi sầm uất với các dịch vụ ăn uống, vui chơi giải trí, cách đó 20m là trụ sở công an phường Nam Đồng và cách 5m là chợ Nam Đồng Ngôi nhà nằm ở ngã 3 cũng là nơi thuận tiện giao thông Cách ngôi nhà không xa, chừng 500m là trường THCS Bế Văn Đàn, THPT Kim Liên, trường Đại học Y,đại học thủy lợi… Gần khu vực ngôi nhà cũng có các dịch vụ y tế như bệnh viện trường Y cách 500m, bệnh viện Đống Đa cách 300m Hiện tại khu vực này đang có dự án mở rộng thêm đường, nhưng dự án đang bị tạm dừng thi công, do đó khu vực phía trước ngôi nhà không còn được như trước,nó trở thành những đống rác chất đầy gạch, gỗ, đất, cát… không những thế đến đêm không ít những người đã cố tình mang rác thải của những công trình xây dựng ra đây để đổ, chất thành đống Triển vọng trong tương lai thì những đống rác đó sẽ được dọn sạch, làm đường mới và xây dựng khuôn viên nhỏ ở đó.

Do là nơi kinh doanh nhiều nên cũng không tránh khỏi sự ầm ĩ, đôi lúc tình trạng đó còn kéo dài đến tận đêm khuya Nhất là vào dịp có những trận đấu bóng đá lớn thì những quán café bóng đá lại càng đông và càng gây ồn ào cho khu phố Có những hôm 2h đến 3h sáng vẫn còn những tiếng hò hét,cỗ vũ bóng đá, tuy vậy khi đóng kín hết cửa vào thì ngôi nhà cũng khá yên tĩnh.

Ngôi nhà được coi là vị trí đắc địa với không gian sầm uất, tấp nập những người qua lại, nhộn nhịp của những hàng quán kinh doanh, kết hợp với đó là cảnh thiên nhiên thơ mộng - Hồ Nam Đồng Hồ Nam Đồng cũng mới được tôn tạo lại càng trở nên đẹp đẽ và cuốn hút hơn Tất cả những điều đó tạo vẻ giá trị cho ngôi nhà.

2 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị ngôi nhàa Vị trí bất động sản

Ngôi nhà số 3 - Hồ Đắc Di là địa điểm phù hợp với các gia đình có ý định mua BĐS để kinh doanh; xung quanh khu vực là các quán cà phê, bia hơi nên đây có thể coi là khu vực khá sôi động đặc biệt có hồ Nam Đồng cách đó 5m sẽ thu hút một lượng đông người dân đến, ngoài ra cách BĐS khoảng 30m là trạm xe bus thuận lợi cho việc đi lại khi không có phương tiện đi lại cơ động tại chỗ (vị trí tương đối) Có vị trí thuận lợi cho việc mở cửa hàng kinh doanh, đi lại thuận tiện tới các khu vực khác quanh thành phố Hà Nội Nằm cạnh các khu vực có trình độ dân trí cao, từ vị trí ngôi nhà có thể di chuyển tới các địa điểm trên thành phố Hà Nội bằng các tuyến đường vô cùng thuận lợi.

- Giao thông: Giao thông luôn trong tình trạng lưu thông tốt Đây có thể coi là địa

điểm lưu lượng xe tham gia khá đông tuy nhiên ngôi nhà lại gần hồ Nam Đồng vì thế giao thông khá thuận lợi, ven hồ có bãi đề xe và trước nhà cũng có vỉa hè rộng có thể để xe vì BĐS sẽ rất phù hợp cho việc buôn bán kinh doanh (vị trí tuyệt đối) Hiện tại con đường phía trước mặt BĐS đang chuẩn bị làm lại nên giao thông đi lại tạm thời sẽ khó khăn, tuy nhiên trong thời gian tới sẽ lưu thông tốt.

- An ninh trật tự: cách BĐS khoảng 20m là trụ sở công an phường vì thế an ninh

khu vực được đảm bảo một cách an toàn Xung quanh khu vực và trên các tuyến đường gần đó là hệ thống điện chiếu sang vỉa vè, đảm bảo an toàn cho toàn bộ dân cư khu vực.

- Hạ tầng: với hệ thống điện nước đầy đủ an toàn, BĐS được trang bị đầy đủ truyền

hình cáp, mạng wifi, điện thoại cố định, gần BĐS là trạm biến điện, mặt đường trước mặt BĐS rộng, có vỉa hè rộng có thể để xe.

- Tình trạng môi trường: Do BĐS nằm ngay tại trục đường chính, gần ngã 3 nên

lượng xe cộ lưu thông nhiều vì thế rất có thể gây ra ô nhiễm tiếng ồn và bụi do xe cộ gây ra Nhưng do BĐS gần hồ và xung quanh cũng có nhiều cây nên cũng giảm thiểu vấn đề này Ngoài ra BĐS được trang bị hệ thống cửa khá tốt nên có thể cách âm cũng như bụi đáng kể Hơn nữa, khi ở gần hồ điều hòa như vậy không khí xung quanh sẽ trong lành, mát mẻ và dễ chịu hơn

b Các yếu tố kinh tế.

- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Trong tình trạng thị trường bất động sản

gặp nhiều khó khăn tuy nhiên xét về dài hạn, giá trị bất động sản ở khu vực này luôn có xu hướng tăng Giá trị bất động sản cho thuê ở khu vực này có giá trị cao Khu vực này giá cho thuê khoảng 30 – 50 triệu/ tháng.Căn nhà có thể được mua vừa đáp ứng nhu cầu sử dụng, vừa có thể thể chấp Ngân Hàng vay lấy vốn kinh

doanh Có sẵn thiết kế để kinh doanh nhà hàng, bàn ghế, thiết bị do gia chủ để lại => có thể tiết kiệm được một khoản.

- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: mỗi tầng đều có nhà vệ sinh, mỗi phòng đều

có điều hòa Tầng 1, tầng 2 có tivi to, điện nước dầy đủ Hiện tại tầng 1, tầng 2 có rất nhiều bàn ghế, tranh ảnh treo tường vì chủ sở hữu trước đang dùng để kinh doanh.

- Quyền tài sản: BĐS có đầy đủ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở, quyết định giao đất, hồ sơ thiết kế, bản vẽ …và được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong trường hợp chủ BĐS mới muốn Có thể nói các thủ tục pháp lý cũng như các giấy tờ liên quan đến BĐS là khá đầy đủ.

- Hàng hóa thay thế: Xét về khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở thì ngôi nhà số 3

Hồ Đắc Di có khá nhiều hàng hóa thay thế xung quanh khu vực này như các khu chung cư C land, chung cư Phạm Ngọc Thạch, tập thể Trung Tự Giá cuả các bất động sản thay thế này chỉ giao động từ 3 - 6 tỷ, một con số nhỏ hơn rất nhiều mà có thể đáp ứng tốt được nhu cầu sinh sống thuần túy của người mua Tuy nhiên với những khách hàng nhắm tới bất động sản này với nhu cầu kinh doanh thì lượng hàng hóa thay thế là rất thấp do căn nhà số 3 Hồ Đắc Di có tính dị biệt (Nằm ở 2 mặt đường, cạnh hồ điều hòa, xung quanh là các nhà hàng , khách sạn kinh doanh sầm uất…)

c Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

- Tình hình cung cầu BĐS trong khu vực: theo xu hướng của BĐS trên toàn nước

nên cầu về BĐS trong khu vực khá ít, trong khi đó để giải quyết vấn đề kinh tế thì cung về BĐS lại nhiều, xung quanh khu vực có khá nhiều căn hộ được giao bán tuy nhiên cũng đang trong tình trạng chưa bán được Vì vậy để bán được BĐS với mức giá cao là khá khó khăn với chủ BĐS.

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng: thu nhập bình quân

của người dân khu vực có thể nói là ở mức bình thường so với các khu vực khác Do khu vực gần hồ Đắc Di nên ở đây chủ yếu kinh doanh các dịch vụ là chủ yếu như cafe bia…

- Gia tăng dân số: do nằm gần trung tâm nên dân số khu vực là khá đông, nhu cầu

nhà ở từ đó cũng tăng lên nhưng cầu chủ yếu là những người lao động, sinh viên học sinh vì thế BĐS không thể đáp ứng nhu cầu của đa số người tiêu dùng

- Thị hiếu và kỳ vọng: nhu cầu về BĐS ngày càng tăng, tuy nhiên số lượng có thể

mua được lại rất ít vì thế người mua luôn kỳ vọng là giá BĐS sẽ giảm, điều này sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến tốc độ bán BĐS cũng như giá cả BĐS khi tìm người mua.