Tiểu Luận - Đề Tài - Thực Trạng Thị Trường Bất Động Sản Ở Việt Nam (1993-2012)

- -BÀI THẢO LUẬN

THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM(1993-2012)

Bất động sản (BĐS) là tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định Với tư cách là vật chất thỏa mãn nhu cầu cuộc sống của con người, BĐS được mua đi bán lại và nhanh chóng trở thành hàng hóa trên thị trường.

b Thị trường bất động sản:

Thị trường bất động sản là toàn bộ các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua mối quan hệ hàng hóa tiền tệ

2 Đặc điểm thị trường Bất Động Sản:

2.1 Thị trường Bất Động Sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo :

Do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trường đó Điều truyền thống và tập quán về sử dụng nhà đất – BĐS nói chung Trong các thị trường địa này xuất phát từ đặc trưng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán BĐS thường thiếu thông tin liên quan đến giao dịch trước đó Điều này gây ra hiện tượng độc quyền, đầu cơ và tạo ra hiện tượng cung-cầu, giá cả giả tạo Đây là một đặc điểm chủ yếu của TTBĐS

2.2 Hoạt động phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước:

Trong thị trường BĐS, cung BĐS ít co dãn, trong khi cầu co giãn nhiều, điều này dẫn đấn hậu quả mất cân bằng cung cầu trên thị trường BĐS Thị trường BĐS nói chung và thị trường đất đai nói riêng là một thị trường đặc biệt.

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, Nhà nước là người đại diện thì chế độ quản lý của Nhà nước về đất đai có vai trò vô cùng quan trọng trong việc thúc đẩy quá trình hình thành và phát triển của TTBĐS Điều đó thể hiện trong việc quy định các quyền lợi, nghĩa vụ của người sử dụng đất, những quy định trong việc đánh giá và định giá đất đai khi chuyển mục đích và quyền sử dụng đất Chế độ quản lý của Nhà nước về đất đai được thể hiện ở luật đất đai và những văn bản khác dưới luật quy định và hướng dẫn thi hành các điều khoản của luật đất đai.

2.3 Cung trong thị trường Bất động sản không phản ứng nhanh chóng tươngứng với sự thay đổi của cầu:

Bởi việc tăng cung của một loại BĐS chẳng hạn như nhà đất cho một mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian Đó là thời gian dành cho việc tạo nguồn cung cho thị trường như: Mua đất, xin cấp phép giấy xây dựng… Những biến động xảy ra trong thị trường nhà đất chậm hơn nhiều, so với phần lớn các thị trường khác

2.4 Sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch:

Do đặc điểm cố định, không di chuyển được của BĐS Trong mỗi nước, mỗi đô thị thậm chí mỗi khu vực trong đô thị, thị trường bất động sản có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu và mức giá cả rất khác nhau.

2.5 Những đặc điểm khác:

+) Giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng BĐS

+) Có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tiền tệ +) Là thị trường nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị … +) Là thị trường đa phân khúc

3 Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản

3.1 Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinhtế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cựclớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

quốc dân:

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế

BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.

3.2 Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huyđộng:

Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.

3.3 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sửdụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giáthuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu:

3.4 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sảnxuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:

Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc Từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước

3.5 Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầubức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn:

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.

4 Phân loại Thị trường Bất động sản:

4.1 Theo các cấp của thị trường:

Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác Thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế

Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong thị trường này cả người bán và người mua đều không phải là người sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất.

Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng

đất hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất đai.

4.2 Theo đối tượng của thị trường :

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

- Thị trường cho thuê

- Thị trường thế chấp, bảo hiểm

4.4 Theo khu vực

- Thị trường BĐS ở đô thị - Thị trường BĐS ở nông thôn - Thị trường BĐS ở các đô thị lớn

5 Các chủ thể trên thị trường BĐS bao gồm:

+) pháp kinh tế, tài chính thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thực hiện quản lý và giám sát, cung cấp hệ thống thông tin về BĐS

+) Nhà đầu tư

+) Người mua và người bán thông thường +) Người môi giới

Các tổ chức này không chỉ dừng lại ở chức năng tư vấn mà còn tiến thêm trong việc trực tiếp đảm nhiệm việc tiếp cận với bên mua hoặc bên bán, hoặc cả hai bên để thực hiện các nội dung giao dịch, chuẩn bị các căn cứ cần thiết để người mua và người bán đi đến quyết định cuối cùng.

+) Các ngân hàng và tổ chức tín dụng

Kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn Vì vậy, cần phải huy động vốn từ các định chế tài chính hoạt động trên thị trường vốn, chủ yếu là các ngân hàng Do đặc tính không thể di dời và lâu bền, nên BĐS thường được dùng làm tài sản thế chấp Vì vậy, ngân hàng phải dựa trên thị trường BĐS để định giá BĐS làm tài sản thế chấp Khi khoản vay không có khả năng hoàn trả, ngân hàng sẽ phát mại BĐS là tài sản thế chấp, lúc này, ngân hàng tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS

6 Cung cầu trên Thị trường BĐS :1 Cầu Bất động sản

1.1 Khái niệm

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Cầu về BĐS là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóa BĐS đó trên thị trường.

Cầu về BĐS xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau:

- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người dân.

- Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này .

- Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới có điều kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường.

1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS:

a Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển:

Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu

về nhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

b Thu nhập của dân cư:

Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm Đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại và thậm chí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp

c Giá cả tiêu dùng:

Thặng dư tiêu dùng về nhà ở cũng thay đổi rất nhanh khi quy mô tiêu dùng nhà ở còn thấp và tăng lên rất chậm khi quy mô tiêu dùng đã vượt quá giới hạn cần thiết Mỗi một hàng hoá BĐS đều tồn tại dưới hình thức hiện vật và hình thức giá trị Tuy nhiên, giá trị của hàng hoá BĐS còn tuỳ thuộc vào giá cả trên thị trường Cũng một thửa đất, một căn hộ ở vào thời kỳ “sốt nóng” thì giá của chúng có thể cao gấp đôi, gấp ba lần so với lúc bình thường; còn ở vào thời kỳ “đóng băng”, giá lại hạ xuống, nhiều khi còn thấp hơn lúc bình thường.

d Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ:

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung

Việc tăng nhanh tốc độ đô thị hoá là một yếu tố vừa tác động đến cả yếu tố cung cũng như cầu về BĐS.

Việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô thị hiện hữu hoặc tại các khu đô thị mới có thể tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu về BĐS, đồng thời cũng có thể làm tăng mức cung về BĐS.

Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS.

Ngoài ra, trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý BĐS cũng có thể tác động trực tiếp làm cho thị trường BĐS “đóng băng” hay vận hành một cách sôi động.

2 Cung BĐS:

2.1 Cung trên thị trường thứ cấp:

Cung BĐS là lượng hàng hóa BĐS có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, trao đổi v.v trên thị trường.

Để các nguồn hàng hóa BĐS trên thị trường cần có sự hội tụ của các điều kiện sau:

- Quỹ hàng hóa BĐS hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện thời

- Người chủ sở hữu quỹ hàng hóa BĐS không có mục đích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v ), tức là sẵn sàng chuyển giao hàng hóa BĐS đó cho người khác;

- Phải có thị trường BĐS xuất hiện và quỹ hàng hóa BĐS đó tham gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận.

Đặc điểm nổi bật của cung BĐS trên thị trường này là cung không thể phản ứng

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

nhanh chóng với sự thay đổi của cầu.

2.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS:

a Giá cả BĐS:

Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung BĐS nhà đất là giá cả BĐS Cũng như các hàng hoá khác, cung BĐS sẽ tăng lên khi giá cả BĐS tăng Quy luật chung của cung là lượng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá đó tăng lên.

b Quỹ BĐS trong quy hoạch của Chính phủ:

Nhân tố làm thay đổi cung BĐS nhiều nhất sau giá cả BĐS phải kể đến các chính sách của Chính phủ về chế độ quản lý xây dựng BĐS như cấp phép xây dựng, các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà và công trình… thường làm cho đường cung dịch chuyển một bước về bên trái (cung giảm) Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch chuyển đáng kể về bên phải (cung tăng)

c Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng:

Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường dẫn đến những sự thay đổi làm thay đổi cung BĐS (làm dịch chuyển đường cung) Sự dịch chuyển này thường tác động rất lớn đến cung về BĐS được tiêu chuẩn hoá thuộc khu vực công cộng và khu vực tư nhân, đồng thời nó cũng làm giảm đi tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột và xóm liều.

d Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS :

Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung về nhà ở Nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giá hạ sẽ được mở rộng thêm

e Chính sách và pháp luật của Nhà nước:

Khác với các hàng hoá thông thường, cung về BĐS phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất v.v Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

triển đô thị là những tác động trực tiếp đến cung về BĐS Sự phát triển và hoàn thiện của kết cấu hạ tầng là một tác nhân quan trọng đối với sự thay đổi về lượng

Với sự ra đời của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 cùng vớihàng loạt các văn bản pháp luật khác vào Năm 1993, Việt Nam bình thườnghóa quan hệ với các tổ chức tài chính quốc tế (IMF, WB, ADB,…) Nguồn vốnbắt đầu đổ vào Việt Nam điều này đã từng bước tạo lập và hoàn thiện môitrường pháp lí cho TT BĐS Việt Nam ra đời và phát triển Đây chính là nềntảng cho nền sản xuất HH BĐS được tạo lập ngày càng đa dạng và phong phúcả về số lượng và chất lượng.

- Pháp lệnh nhà ở năm 1991 đưa ra hai điểm rất quan trọng về kinh doanh nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở khi nhận chuyển nhượng nhà ở, làm cơ sở để hình thành thị trường nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.

- Thị trường bất động sản chỉ thực sự chuyển mình và được định hướng trong một trật tự pháp lý kể từ khi Hiến pháp năm 1992 ra đời trên cơ sở ghi nhận quyền sở hữu toàn dân về đất đai và thừa nhận quyền sử dụng đất là tài sản được phép chuyển quyền sử dụng.

Trong giai đoạn này, Nhà nước đặt nền tảng và cơ sở pháp lý để hình thành thị trường bất động sản Tuy nhiên, các văn bản quy định pháp luật mang nặng dấu ấn của cơ chế cũ – cơ chế kế hoạch hóa tập trung quan liêu, bao cấp Các quan hệ nhà đất nặng nề về cơ chế “cấp phát”, “xin cho” Đất đai không được coi là hàng hóa đặc biệt, có giá trị; quyền sử dụng đất không là đối tượng trong các giao dịch dân sự Quan hệ của các tài sản trên đất thể hiện sự bao cấp của Nhà nước Mọi hành vi mua bán, chuyển dịch đất đai dưới bất kỳ hình thức nào đều

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

bị nghiêm cấm Chính sự cấm đoán này đã tạo điều kiện cho thị trường ngầm về đất đai hoạt động.

Bên cạnh đó, thực trạng về thị trường bất động sản trong giai đoạn này cho thấy vẫn còn thiếu rất nhiều những quy định về mặt pháp lý cần thiết để thị trường bất động sản hoạt động Các giao dịch nhà đất chịu sự điều chỉnh của pháp luật nhưng phạm vi và quy mô vẫn còn nhỏ, chưa nhiều, chủ yếu là các giao dịch sang nhượng không chính thức nhà ở thuộc sở hữu nhà nước lấy hoa hồng (chuyển quyền cho thuê) Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản còn rất khiêm tốn.

Luật Đất đai 1993 là cơ sở pháp lý quan trọng, tạo tiền đề cho thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung vận hành trong khung pháp lý của nhà nước Thị trường quyền sử dụng đất phát triển tất yếu kéo theo sự phát triển thị trường của các tài sản gắn liền với đất Hàng loạt các văn bản quy định pháp luật về giao dịch nhà đất ở đô thị, về mua bán và kinh doanh nhà ở được quy định tại Nghị định 60/CP năm 1994 và Nghị định 61/CP năm 1994 của Chính phủ.

2 Nguyên nhân dẫn đến giá bất động sản lên cao giai đoạn (1993-1994)

-Thứ nhất, Luật đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng

quyền sử dụng đất dễ dàng hơn Trước đó, quyền sử dụng đất của người dân và tổ chức chưa được pháp luật quy định và việc mua bán chuyển nhượng đất bị cấm Do vậy, các hoạt động mua bán thường diễn ra ngấm ngầm và hoàn toàn tự phát Luật đất đai 1993 có hiệu lực, tác động mạnh mẽ đến TT bất động sản ở phân khúc Đất và Quyền sử dụng đất.

-Thứ hai, đây là giai đoạn cả nước hết sức lạc quan trước những thành quả

bước đầu của quá trình đổi mới Các kế hoạch, dự báo về triển vọng kinh tế của đất nước rất cao, kinh tế bắt đầu có những chuyển biến khác tích cực Chỉ số GDP năm 1993 tăng tới 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5% Tăng trưởng mạnh của GDP khiến người ta tin vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế đã thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh Cũng trong giai đoạn này lạm phát giảm xuống mức khá thấp sau khi đã tăng rất mạnh vào năm 1990 và 1991 Lạm phát năm 1993 chỉ tăng 8,5%, còn 1994 tăng

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

9,5%, đây là mức rất thấp so với mức trung bình hơn 50% mỗi năm trong hơn 10 trước đó Thất nghiệp trong thời kỳ này cũng giảm mạnh do sự khởi sắc của nền kinh tế

-Thứ ba, nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày

càng tăng, nhất là ở các đô thị

Đối tượng đầu tư vào đất chủ yếu của cơn sốt đất giai đoạn này là các công ty như Epco- Minh Phụng, Tamexco… với vốn vay của ngân hàng.Đối tượng đầu tư lần thứ 2 là cá nhân với nguồn vốn đầu tư phần lớn là vốn nhàn rỗi Tiếp sau cơn sốt là đóng băng (lần thứ nhất) kéo dài trong năm năm (1995-1999) Khi Nhà nước dùng biện pháp hành chính (Nghị định 18) can thiệp vào cơn sốt lần thứ 1 thì một số nhà đầu cơ đã vội bán đất thu hồi vốn trả lại cho ngân hàng.

II Giai đoạn 2000-2006

1 Nguyên nhân sốt lần 2 (2000-2001) :

Mở đầu năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăngnhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 sau một thời giandài bình lặng Đây là cơn “sốt” thứ hai của nhà đất và là cơn “sốt” đầu tiêncủa thập kỷ (2000 – 2010)

Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá BĐS của Việt Nam giai đoạn này ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển

Mặc dù trước năm 2000, thị trường bất động sản đã có một thời gian dài trầm lắng, các giao dịch mua - bán diễn ra tẻ nhạt và ở mức giá thấp Nhưng từ năm 2000, giá bất động sản bắt đầu có những biến động, giá cả tăng liên tục, có nơi tăng hàng ngày, hàng giờ (ở TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh) và đạt đỉnh cao vào khoảng giữa năm 2001 Trung bình ở 2 thành phố lớn này, mức giá đất giao động từ 10trđ - 15trđ/m2 (ở trong ngõ, hẻm) và 25tr - 30trđ/m2 (ở khu mặt phố trung bình).

Một Việt kiều tại Pháp phân tích trên một tờ báo: “Tại châu Âu, một ngôi nhà điển hình giá thường gấp 4-5 lần lương hàng năm, khi con số này lên đến hơn 6

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

lần họ đã coi đó là điều không bình thường Còn ở VN thu nhập bình quân của tầng lớp khá giả ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM vào khoảng 5.000 USD/ năm trong khi giá phổ biến của một căn hộ hạng trung ở đây khoảng 50.000 USD tức là gấp 10 lần lương hàng năm Điều đó có nghĩa là giá bất động sản ở VN đang ở mức không bình thường so với mặt bằng chung của thế giới” Ở Hà Nội, ngay cả giá bán cho các đối tượng chính sách cũng ở mức 6 triệu đồng/m2, mức giá phi thực tế đối với khả năng mua của đối tượng này.

Vậy nguyên nhân gì đã làm giá nhà đất ở Việt Nam tăng 1 cách nhanh chóngnhư vậy sau giai đoạn đóng băng 1997-đầu 2000 ?

Thứ nhất, không thể không kể đến việc nền kinh tế Việt Nam đầu 2000

tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng

Thứ hai, Tất cả các ngành từ Y tế, Giáo Dục, Kinh tế đều được quan tâm và

có những chính sách phát triển vượt bậc so với giai đoạn trước đó, nhất là ở các thành phố lớn như Hà Nội, tp HCM

Thứ ba, Một số khu công nghiệp hình thành và phát triển, thành phố trước

sức ép về chỗ ở, trong những khu phố cổ, cũ sau nhiều năm không được mở rộng dẫn đến chỗ ở thiếu

Từ đó, sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ Việc đầu cơ trước suy đoán giá nhà đất sẽ tăng là hoàn toàn có cơ sở Vì đó mà đất đai một phần trở nên khan hiếm hơn.

Thứ tư, là do chính sách của Nhà nước về đầu tư, về những luật liên quan đất

đai mà VN đã thu hút rất nhiều dự án đầu tư vào trong nước Đặc biệt là luật đầu tư nước ngoài ra đời vào năm 2001 đã thu hút 1 nguồn vốn lớn vào bất động sản Việt Nam.

Thứ năm, Một yếu tố không nhỏ tác động tới tình hình nhảy vọt về giá nhà đất

không chỉ đúng trong giai đoạn này mà đúng ở nhiều giai đoạn sau đó nữa Đó là yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất

Cùng với việc thiếu các thông tin về giá nhà đất giai đoạn này thì giá trị bất động sản bị thổi phồng lên cao so với giá trị thực của nó Người dân vì những thông tin chưa chắc chắn về dự án này, về công trình kia sẽ được mở mà đổ xô

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

mua đất Hơn nữa, lúc này, nguồn vốn trong dân cư lớn hơn rất nhiều so với giai đoạn trước đó, trong khi giá vàng ổn định nhiều năm ở mức thấp, người dân nghĩ đến đầu tư vào vàng không hiệu quả và chọn kênh đầu tư vào bất động sản.

Và chính vì tất cả những lý do đó mà giá bất động sản giai đoạn 2000-2003,đặc biệt là giữa năm 2000 tới cuối năm 2001 trở lên đắt đỏ !

2 Giai đoạn đóng băng (2003-2005)

Thị trường vẫn tiếp tục nóng cho tới đầu năm 2003 Và càng vào giữa 2003thì thị trường này bắt đầu có dấu hiệu nguội dần và trở nên ảm đạm

Theo số lớn thống kê từ Bộ Xây dựng; năm 2003 giao dịch bất động sản thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78% Giá nhà đất ở 1 số tỉnh, thành phía Bắc, trong thời kỳ này đã giảm mạnh, có nơi giá hạ tới 30 – 40% mà giao dịch vẫn không thành công Một số khu đô thị lớn ở Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, giá 1m2 của căn hộ năm 2004, giá trung bình khoảng 20 trđ/m2 (Tương đương 3 cây vàng/m2) thì đến năm 2005 giá xuống mức 15trđ/m2 (tương đương 2 cây vàng/m2) mà vẫn ít người mua Một số tỉnh lân cận Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh thì hầu như không có người mua - người bán bất động sản, giao dịch vào giai đoạn “đóng băng”.

Tình trạng giao dịch trầm lắng và giảm giá, có thể do một số nguyên nhâncơ bản sau:

2.1 Cầu về bất động sản giảm mạnh

- Cầu giảm mạnh do giá bất động sản ở Việt Nam hiện đang được đánh giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế:

Theo qui luật của thị trường tất yếu khi giá quá cao so với thu nhập thực tế thì đương nhiên sẽ làm cho cầu giảm mạnh, đây là nguyên nhân chính làm TTBĐS bị đóng băng trong thời gian vừa qua.

- Tâm lý “chờ đợi” của người dân:

Vì giá bất động sản được đánh giá đã là quá cao so với thế giới và so với thu nhập của người dân Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất động sản sẽ xuống trong thời gian tới; Đồng thời do Nhà nước đã xiết chặt và quản lý hoạt

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

động mua bán bất động sản và cơ chế chính sách về quản lý đất đai của Nhà nước đang trong quá trình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm lý của người dân còn “chờ đợi” chưa mua ngay.

- Nhu cầu đối với Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ giảm do:

(i) Nhà nước điều chỉnh giá đất: Ngày 1/1/2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả lên cao (bình quân chi phí đền bù giải phóng mặt bằng theo nguyên tắc phải thoả thuận với dân hiện nay theo quy định của Luật Đất đai cao hơn 10 lần so với chi phí đền bù trước kia, đó là chưa kể đến các chi phí không nằm trong quy định như phải hỗ trợ cho địa phương để giải phóng mặt bằng nhanh hơn), các dự án tiếp tục gặp khó khăn nên đầu tư các khu đô thị giảm mạnh.

(ii) Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh: Do số lượng vốn để kinh doanh bất động sản rất lớn, tính “lỏng” của bất động sản lại rất kém cùng với việc thị trường bất động sản “đóng băng” và giảm nhiệt nhanh chóng đã làm lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản giảm mạnh, trong khi các lĩnh vực đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chính phủ, địa phương và lãi suất Ngân hàng lại có mức lợi tức rất cao Nếu chỉ tính trong năm 2005 chỉ số VN-Index tăng khoảng gần 40%, đồng thời trên thị trường OTC giá cổ phiếu của nhiều ngân hàng tăng mạnh lên tới khoảng 200-500% nên đây là những điểm thu hút mạnh mẽ vốn của các nhà đầu tư Mặt khác, khi lãi suất tăng thì chi phí cho một đồng vốn vay ngân hàng để đầu tư vào các dự án cũng tăng lên và lãi phải trả ngân hàng cũng tăng, làm cho nhà đầu tư gặp khó khăn và người dân không dám vay ngân hàng để mua nhà Đây là nguyên nhân những nhà đầu tư chuyển hướng kinh doanh sang các lĩnh vực khác ngoài bất động sản.

-Giá vàng liên tục tăng cao từ 2004:

Trong khi giá bất động sản được đánh giá là quá cao nhưng khi giao dịch thường lại được tính bằng vàng nên việc giá vàng gia tăng mạnh mẽ trong năm 2005 càng góp phần làm cho TTBĐS “đóng băng” hơn nữa Không chỉ các căn nhà trị giá 200 – 300 cây vàng bị đóng băng gần như hoàn toàn mà đến cả các căn nhà có giá dưới 100 cây Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ mặc dầu không bị ảnh hưởng nhiều khi giá vàng lên xuống do việc thanh toán bằng tiền đồng, nhưng khi giá vàng lên cao cũng khiến cho nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc giải ngân với ngân hàng.

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

-Tiêu cực trong xây dựng và đất đai:

Ngoài ra, còn phải kể đến thông tin về tiêu cực trong xây dựng nhà ở chung cư, chất lượng xây dựng các công trình nói chung và cụ thể chất lượng nhà chung cư không đảm bảo, các vụ việc làm sổ đỏ sai quy định như ở Trị An, Sóc Sơn, Đồ Sơn… Tất cả những nguyên nhân trên làm cho thị trường bất động sản ở nước ta trong thời gian qua trở nên ngày càng “lạnh

2.2 Cung bất động sản tăng mạnh :

- Vào thời điểm này, khi giá đất, giá vật liệu xây dựng ổn định việc đầu tư vào xây dựng các chung cư mang lại lợi nhuận rất lớn cho các nhà đầu tư Theo đánh giá của các chuyên gia, giá chung cư cao cấp từ khoảng 10-15 trđ/m2 cao gấp 3 - 4 lần giá trị thật, nên nếu xây dựng chung cư từ 10 tầng trở lên, giá đất chỉ vào khoảng 500.000đ/m2 và theo đơn giá xây dựng tại thời điểm đó, giá mỗi m2 nhà vào khoảng 3 - 4 trđ, thì giá bất động sản ở nước ta là quá cao so với giá thành thực tế.

- Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản nhằm lập lại kỷ cương, trật tự, ổn định thị trường nhà đất, hạn chế tình trạng mua bán đất không có giấy tờ hợp pháp và hạn chế tình trạng đầu cơ (Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ qui định “Dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán”, Nghị định 182/2004/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, v.v.) chỉ sau vài tháng, cơn sốt nhà đất tại 2 thành phố lớn đã phần nào lắng dịu, giá nhà đất có dấu hiệu giảm Giá nhà đất tại các tình, thành phố, địa phương khác cũng nguội dần và đi vào ổn định

Bên cạnh nguyên nhân từ các chính sách của nhà nước, còn nhiều tác động từ phía thị trường như lợi nhuận thu từ kinh doanh BĐS giảm mạnh Trong khi đó, các kênh đầu tư khác như chứng khoáng, vàng, ngoại tệ lại đang trên đà phát triển và cho lợi nhuận cao gấp nhiều lần so với nhà đất Vì vậy, các nhà đầu tư chuyển hướng, rời bỏ bất động sản để dồn tiền cho các kênh khác Giá vàng từ năm 2004 bắt đầu tăng cao và ảnh hưởng nhiều đến giao dịch nhà đất Một nguyên nhân không kém phần quan trọng là tình trạng không minh bạch thông tin, dẫn đến nhiều tin tức thất thiệt, thổi giá tạo nên tình trạng mức giá quá cao so với thu nhập thực tế.

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Kết thúc giai đoạn này, tình trạng băng giá vẫn bao trùm toàn thị trường bất động sản, những nhà đầu tư đã dịch chuyển sang các kênh khác.

III Giai đoạn 2006-2008

1 Đầu năm 2006 bất động sản vẫn còn xám xịt:

Bảng giá đất mà Hà Nội, TP Hồ Chí Minh áp dụng từ ngày 1/1 chẳnggiúp gì cho thị trường bất động sản đang ốm yếu Tình hình còn căng thẳnghơn khi ngân hàng muốn ngưng giải ngân dự án Doanh nghiệp mệt mỏi muốn

buông bởi gánh nặng lãi vay và thiếu tiền mặt, Giá BĐS, giá vàng cao chóng

mặt Do giá vàng tăng quá nhanh trong khi việc thanh toán mua nhà của người

dân hầu hết đều tính bằng vàng đã khiến người mua “chùn” lại.

Một bức tranh khá ảm đạm cho thị trường bất động sản Hà Nội, TP HCM trong năm mới khiến giới kinh doanh địa ốc rầu lòng lo nghĩ "Nguy cơ phá sản của nhiều doanh nghiệp địa ốc đang dần bộc phát và sẽ lộ rõ trong năm 2006, cùng lắm là đến 2007"

-cuối tháng 1/2006, Chính phủ ban hành Nghị định 17: cho phép chuyển nhượng dự án, được phân lô, bán nền ở một số khu vực ngoại thành và địa phương Nhiều chuyên gia cho rằng, tới đây thị trường sẽ chuyển động theo hướng tích cực Tuy nhiên, cũng nhiều ý kiến cho rằng việc thực thi Nghị định này chưa đủ làm “tan băng” thị trường bất động sản.

Hiện nay giá chung cư cao cấp từ khoảng 10-15 triệu đồng/m2 sàn đều cao gấp 3-4 lần giá trị thật Ở Hà Nội, ngay cả giá bán cho các đối tượng chính sách cũng ở mức 6 triệu đồng/m2, mức giá phi thực tế đối với khả năng mua của đối tượng này.

Theo các chuyên gia, năm 2006 tình trạng thị trường khó lòng sáng sủa hơn bởi tất cả những biện pháp để đưa giá BĐS đúng với giá trị thật hay cân bằng cung – cầu BĐS đều phải đòi hỏi giải quyết tận gốc vấn đề và có sự kết hợp của nhiều cấp, nhiều bộ, ngành

Những điều này vẫn chưa thể có được trong thời gian tới nên giá nhà đất sẽ vẫn tiếp tục khiến cho thị trường chưa thể tan băng.

2 Năm 2007 thị trường bất động sản nở rộ :

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Năm 2007 đã ghi dấu một năm “băng tan” và “lên sắc”,”lên sốt” cho thi trường bất động sản Việt Nam

2.1 Quý I/2007 thị trường bất động sản bắt đầu sôi động:

Đó là kết quả từ những sự kiện như: Việt nam gia nhập tổ chức thương mại Thế giới, Hoa Kỳ thông qua Quy chế bình thường thương mại vĩnh viễn dành cho Việt Nam, Hội nghị các nhà tài trợ Việt Nam cũng cho thấy khả năng thu hút đầu tư nước ngoài của Việt Nam năm 2007 là rất lớn Thị trường Bất động sản theo đó cũng sẽ thu hút thêm nhiều nguồn vốn từ nước ngoài

Không chỉ vậy, năm 2006, thị trường chứng khoán nở rộ, đem lại lượng tiền lãi lớn cho nhiều nhà đầu tư Đã không ít nhà đầu tư chứng khoán muốn chuyển khoản tiền mạo hiểm của mình sang đầu cơ nhà đất tích trữ Các chính sách “mở” cho phép Việt Kiều về mua nhà tại Việt Nam cũng góp phần củng cố cho niềm tin đó.

Rất nhiều trung tâm môi giới bất động sản đã ghi nhận những báo cáo giao dịch sáng sủa hơn rất nhiều ngay trong những ngày đầu tháng 1 Nhiều giao dịch được thực hiện thành công Tình trạng “dền dứ” giữa người mua và người bán giảm hẳn Rất nhiều người mua trong số đó là những người thu được khoản lớn từ những giao dịch trên thị trường chứng khoán, họ tìm kiếm biệt thự và nhà ở cao cấp bằng số tiền lời chứng khoán.

Không chỉ những giao dịch mua bán nhà đất ở, ngay cả nhu cầu về đất xây dựng công sở, cơ quan cũng trở nên “nóng” khi giá thuê văn phòng ngày càng tăng và việc sở hữu “đứt” một văn phòng là phương pháp tiết kiệm hơn rất nhiều

Đối tượng của thị trường bất động sản còn là những dự án xây dựng các khách sạn cao cấp xung quanh các khu nhà làm việc mới của chính phủ Chỉ xét tính xung quanh khu nhà Trung Tâm Hội Nghị Quốc Gia mà đã có sự cạnh tranh quyết liệt giữa các chủ đầu tư từ Hàn Quốc và Nhật Bản với số vốn lên tới hàng trăm triệu USD.

Cầu nhà đất tăng thật sự, người ta không chỉ cần đất mà còn có khả năng chi trả với mức giá cao, điều đó giải thích phần nào “băng tan” nhưng giá nhà đất không hề giảm, đặc biệt là những căn hộ cao cấp, những khu nhà văn phòng ở gần các khu đô thị mới đắt khách nước ngoài Giá các căn hộ chung cư đã

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

tăng dần từ 6-8 triệu đồng /1m¬2 lên tới 10-13 triệu đồng/1m2 Và hoàn toàn không chủ căn hộ nào chịu bán với giá thấp hơn mức này.

2.2 Sang tới quý II năm 2007 thì thị trường bất động sản “sốt” thật sự

Giá nhà đất tăng đến chóng mặt, có nơi hơn 30% giá trước, có nơi 50%, hay 80%, và thậm chí là 100% giá thật Các vụ giao dịch mua nhà tăng giá trị từ dưới 3 tỷ đồng lên tới 5-6 tỷ đồng Nhưng người mua vẫn tiếp tục đổ xô mua, phần nào là do tâm lý sợ rằng không mua giờ mai còn tăng nữa Chỗ này giá tăng thì chỗ khác giá đất cũng phải tăng theo Và người mua vẫn chi trả được thì giá vẫn cứ tăng.

Tại Sài Gòn chẳng hạn, chỉ nội trong vòng 3 tuần, giá nhà ở khu dân cư Thái Sơn (huyện Nhà Bè) đã tăng từ 5,5-6 triệu đồng/1m2 lên tới 10-11 triệu đồng/1m2 Còn ở Hà Nội, khu vực “đắc địa” với giá bán tăng trung bình thêm 30% là các khu chung cư cao cấp ở trong trung tâm thành phố, và khu Cầu Giấy – Từ Liêm.

Nhiều chuyên gia đã đưa ra nhận định rằng thị trường Bất động sản sẽ còn sốt tiếp cho tới khi nguồn cung trên thị trường trở nên dồi dào hơn Vì căn bản trong những năm đóng băng vừa qua, những dự án đầu tư luôn trong tình trạng “cầm chừng”, “xem động tĩnh” Do đó đến khi đồng tiền nhàn rỗi trong dân chúng được đem ra sử dụng thì cầu tăng và cung lại thiếu.

Nhưng cơn sốt đó nhanh chóng xẹp xuống do người mua nhạy cảm với các tin tức về bong bóng giá, đã có lựa chọn ngừng mua và chờ đợi Giải thích cho hiện tượng “mau nóng chóng nguội” này, nhiều người đã cho lý do nằm ở cú khích nhanh và mạnh từ thị trường chứng khoán, rồi giá chứng khoán rớt thì giá nhà cũng rớt Nhưng thực tế cho thấy, giá nhà có giảm thì cũng không thấm vào đâu so với đợt tăng giá trong mấy tháng đầu năm Giá nhà đất do đó vẫn cao hơn hẳn lúc đầu năm

Hơn nữa, dù nhìn chung giá trên thị trường Bất động sản giảm, nhưng giá tại những khu vực đắc địa vẫn tiếp tục tăng Những khu chung cư cao cấp được đánh giá là chất lượng dịch vụ hơn hẳn như The Manor, Golden Westlake, hay Pacific Palace,v v thì giá không hề giảm mà vẫn tăng theo đơn vị USD

Song cơn sốt giá đất không hoàn toàn chỉ có tác động tiêu cực mà mặt khác cũng có những tác động tích cực thúc đẩy các dự án phát triển Bất động sản