Đang tải... (xem toàn văn)
Giới thiệu về trung tâm giao dịch bất động sản
Trang 1LỜI NÓI ĐẦU
Môi giới BĐS là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề có liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên như mua, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, quản lý bất động sản v.v thuộc sở hữu của khách hàng với một khoản phí theo thoả thuận như trong hợp đồng môi giới
Trong lĩnh vực môi giới BĐS, đối tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải là bản thân bất động sản mà là các quyền liên quan đến nó
Nhà môi giới thuộc nhóm cung cấp dịch vụ bất động sản (nhóm giúp chủ đầu tư có thể chuyển các ý tưởng của họ thành hiện thực công trình có giá trị kinh tế cao hơn từ bất động sản).
Nhà môi giới bất động sản: chịu trách nhiệm cho thuê hoặc bán các loại bất động sản cho khách hàng, họ chủ yếu tham gia vào các dự án lớn và là người phân cân đối các nhu cầu khách hàng với các phương án tài chính của chủ đầu tư Các nhà môi giới bất động sản đóng vai trò chủ chốt trong kế hoạch tiếp thị, họ gợi ý các viễn cảnh, trình bày các đặc điểm của sản phẩm, các chức năng và lợi nhuận, thương thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp các thông tin phản hồi về cho các nhà đầu tư để kịp thời điều chỉnh dự án.
Nội dung gồm 4 phần
Phần I : Giới thiệu về bản thân Phần II : Giới thiệu về trung tâm Phần III : Nội dung hoạt động Phần IV: Kiến nghị ,đề xuất.
Với thời gian thực tế ngắn và kiến thức chưa đủ sâu rộng, bài viết của tôi còn nhiều thiếu sót và có những đánh giá còn mang tính phiến diện, chủ quan Tôi rất mong nhận được sự góp ý của các thầy, cô để bài viết được hoàn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Trang 2Phần I : GIỚI THIỆU VỀ BẢN THÂN Họ và Tên: Đỗ Văn Thướng
Sinh ngày: 28 -01-1983
Nguyên quán: Đội 10 – Thôn Hạ - Xã Phù Lưu Tế - Mỹ Đức – Hà Nội
Tôi tốt nghiệp chuyên ngành XDDD&CN của trường HKTQS Hiện nay tôi là nhân viên phòng QLĐTXD
TECHCOMBANK AMC, trong quá trình công tác tại phòng QLĐTXD AMC tôi muốn tìm hiểu thêm về ngành nghề kinh doanh bất động sản Tôi thấy lĩnh vực kinh doanh bất động sản là lĩnh vực đầy tiềm năng và có sức thu hút rất lớn.
Qua tìm hiểu các cơ sở đào tạo tôi đã quyết định đăng ký theo khóa học môi giới và định giá bất động sản tại trường ĐH Kinh Tế Quốc Dân Ngoài ra trong thời gian nghiên cứu thực tế, tôi đã có thời gian thực tập tại sàn giao dịch bất động sản Phúc Hà Từ đó tôi đã trao dồi được một số kinh nghiệm về
lĩnh vực môi giới bất động sản
Phần II : Giới thiệu về trung tâm giao dịch bất động sản
1 Đặc điểm chung của Trung tâm.
Trung tâm Môi giới - Mua bán Bất động sản Phúc Hà
Địa chỉ : Tầng 1 - Đơn Nguyên 3, Tòa nhà CT9 Khu đô thị Sông Đà - Mỹ Đình - Từ Liêm - Hà Nội
ĐT: 08-9111130/ 9111246 - Fax: 08-8231493
Emai : phuchaland@gmail.com
Website: www.phuchaland.com
Trang 3Dịch vụ bất động sản:
- Đầu tư – Kinh doanh – Môi giới địa ốc( nhà phố, căn hộ …)
- Nhận ký gửi bán các căn hộ, nhà phố, đất đai, các khu đô thị quy hoạch - Tư vấn, hỗ trợ, giải pháp, đáo hạn, vay vốn ngân hàng.
- Tư vấn và thực hiện thiết kế, xây dựng, sửa chữa nhà - Thực hiện các dịch vụ Pháp lý về nhà đất.
- Thẩm định giá Bất động sản (cấp chứng thư).
Sàn Giao Dịch BĐS Phúc Hà trực thuộc Công ty CP Đầu tư KD & PTHạ tầng khu Công nghiệp Phúc Hà (IPACO) được thành lập đầu tháng
10/2007 Bằng những kiến thức, kinh nghiệm và tâm huyết của mình, những người sáng lập và đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp của IPACO với phương châm làm việc NĂNG ĐỘNG - HIỆU QUẢ - PHÁT TRIỂN chúng tôi tự hào đã góp một phần nhỏ công sức của mình vào sự phát triển kinh tế chung của đất nước bằng các hoạt động kinh doanh có hiệu quả cho Khách hàng và bản thân doanh nghiệp Chúng tôi luôn mong muốn mang đến cho Khách hàng của mình những sản phẩm có giá trị đích thực nhằm phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh doanh của các doanh nghiệp cũng như nhu cầu an cư hoặc đầu tư vào bất động sản của từng cá nhân Các khách hàng đến với PHUCHALAND, từ những người chưa có kinh nghiệm gì về giao dịch bất động sản đến những nhà đầu tư lão luyện đều rất hài lòng với phong cách làm việc chuyên nghiệp, hiệu quả, tận tâm và rất có trách nhiệm của PHUCHALAND
2.Khu vực và lĩnh vực môi giới chủ yếu đang hoạt động của trung tâm
*Khu vự hoạt động của trung tâm là các dư án.khu đô thị mới của Quận Long Biên ,Thành Phố Hà Nội chủ yếu là các dự án căn hộ trung cư cấp chung và cấp cao.các khu biệt thự.
*Lĩnh vự hoạt động:
- Đầu tư – Kinh doanh – Môi giới địa ốc (Village, nhà phố, căn hộ) - Nhận ký gửi bán căn hộ, nhà phố, đất đai, các khu đô thị quy hoạch - Tư vấn, hỗ trợ, giải chấp, đáo hạn, vay vốn ngân hàng.
- Tư vấn và thực hiện thiết kế, xây dựng, sửa chữa nhà.
Trang 4- Thực hiện các dịch vụ Pháp lý về nhà đất - Thẩm định giá Bất động sản (cấp chứng thư).
Công ty là 1 tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân, đuợc sử dụng con dấu riêng để giao dịch, ký kết hợp đồng Công ty hoạt động với phương châm chính sách
- Giám đốc sàn do tổng giám đốc công ty bổ nhiệm (đã tốt nghiệp chứng chỉ quản lý sàn), các phó giám đốc, trưởng phó các phòng chức năng chuyên môn do Giám đốc sàn xem xét, lựa chọn trình tổng giám đốc Công ty bổ nhiệm
3.2 Nhân sự và cơ sở vật chất kỹ thuật của sàn.
- Phòng hành chính Kế toán Tổng hợp: (04 người) trong đó: 02 người tốt nghiệp đại học( 01 người có chứng chỉ môi giới, định giá và quản lý sàn); 01 người tốt nghiệp cao đẳng; 01 người tốt nghiệp trung cấp.
- phòng tư vấn môi giới: (04 người) Trong đó: 04 người tốt nghiệp đại học (01 người có chứng chỉ môi giới, định giá và quản lý sàn); 01 tốt nghiệp cao đẳng - Phòng khai thác Thị trường: (04 người) Trong đó: 02 người tốt nghiệp đại học(01 người có chứng chỉ môi giới, định giá và quản lý sàn); 02 tốt nghiệp cao
+ Diện tích sàn:100m2, được thiết kế nội thất sang trọng, 01 phòng họp 25 m2 phòng giao dịch chia làm 3 phần 90 m2: Phần lễ tân, phần giao dịch và phần khách ngồi chờ tra cứu thông tin Nơi đặtbanr đồ quy hoạch hoặc đặt bản tin, bản đồ dự án và các thông tin công khai tài sản
Phần III : Nội dung hoạt động(Quy trình và thủ tục môi giới bất động sản)
I.Giới thiệu về môi giới bất động sản.
Trang 5Theo từ điển bách khoa tiếng việt thị môi giới được định nghĩa như sau:’’ chủthể( một cá nhân một nhóm người,một tổ chức một hang…)làm chung giancho2 hoặc nhiều chủ thể khác tạo được quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh’’
Chúng ta có thể thấy rằng hoạt động môi giới phát sinh khi hội đủ những yếu tố sau
+ Xuất hiện quan hệ giữa các bên.
+ Các bên không thể giải quyết công việc hay là công việc không hiệu quả + Tồn tại thứ 3 là nhà môi giới có đủ năng lực, điều kiện để giải quyết những công việc liên quan đến các bên.
Trước tiên chúng ta xem sét khái niệm về môi giới nói chung.Môi giới là hoạt động kết nối giữ hai bên với nhau.trong thực tế có các dạng môi giới như môi giới hôn nhân, môi giới việc làm, môi giới các loại hang hoá nói chung…Chúng ta có thể định nghĩa một loại hình nào đó thông qua việc mô tả nghề nghiệp nào đó và nghề môi giới cũng vậy
Vậy môi giới bất động sản là gì ?Trong thực tế hành vi MGBĐS gợi cho chúng ta một hình dung rõ ràng, một nhận thức cụ thể về hoạt động đó Tên gọi về nghề nghiệp này nhắc cho chúng ta liên tưởng về nhóm nhưng người cụ thể, hoạt động trong thị trường BĐS Tuy vậy không phải lúc nào chúng ta cũng hiểu được đầy đủ hoạt động của nhà môi giới là như thế nào Để hiểu được rõ về vấn đề này,
chúng ta cần phân tích, làm rõ nghĩa từng từ trong cụm từ “môi giới BĐS” để có
thể tiến dần đến bản chất của sự việc.
Trước tiên chúng ta xem xét từ môi giới Có thể định nghĩa môi giới là hoạt
động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên-người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối Ngoài ra việc môi giới được xác định như là công việc tạo thu nhập thông qua các thương vụ giữa hai bên với nhau Vì vậy môi giới là công việc với mục đích tạo thu nhập mà đồi tượng của nó là các thương vụ được thực hiện giữa hai bên.
Tiếp theo là từ “bất động sản” Từ này trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể
làm chúng ta nhầm lẫn Ở đây đối tượng của công việc môi giới hoàn toàn không phải là bản thân BĐS mà là các quyền liên quan đến nó Chỉ có các quyền về BĐS mới được luân chuyển và chính là đối tượng của việc chuyển giao Tiếp theo chúng ta phải nhớ rằng có nhiều dạng quyền liên quan tới BĐS và không
Trang 6phải quyền nào cũng có thể luân chuyển Vì vậy một điều quan trọng là nhà môi giới phải phân biệt rõ từng loại quyền hạn khác nhau Vì những quyền hạn này liên quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa chính xác thế nào là BĐS dưới góc
độ nghề môi giới: “BĐS là một mảnh đát có ranh giới thuộc quyền sử dụng,
cũng như quyền sở hữu những công trình, mà theo luật định riêng, tách biệt vớimảnh đất”.
Định nghĩa đã làm xuất hiện quyền quan trọng nhất, luôn liên quan tới BĐS
là quyền sở hữu công trình Ngoài ra đối với BĐS có thể có các quyền liên quan như sử dụng có thời hạn, vô thời hạn, một phần hay toàn phần, quyền sở hữu nhà chung cư…
Không chỉ những quyền về vật chất là có liên quan tới BĐS mà còn có cả những dạng quan hệ, những dạng hợp đồng như những dạng hợp đồng cho thuê, giao đất… cũng liên quan Những quyền hạn hiện hữu trong các dạng quan hệ này cũng là vấn đề được quan tâm trong môi giới BĐS.
Từ những tính chất đã kể trên, để làm sáng tỏ khái niệm môi giơi BĐS,
chúng ta có thể khẳng định rằng môi giới là thực hiện công việc cho những người khách mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến BĐS kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán trao đổi cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của bất động sản.Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho những thay đổi trên thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó là các quyền đối với BĐS.
II.Quy trình thực hiện môi giới.
Thương vụ môi giới bất động sản: Nhà đất
1.Thu thập thông tin về BĐS thương mại về mua bán nhà đất.1.1 Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản:
Có thể nói thông tin chính là năng lượng, là "máu" cho cơ thể- dịch vụ môi giới bất động sản Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về BĐS chính là thế mạnh quan trọng nhất của mỗi nhà môi giới mà không một ngành nghề nào trong thị trường BĐS có được Sau đây là một số dạng thông tin căn bản cần thu thập được để phục vụ cho hoạt động môi giới BĐS:
Trang 71.2 Thông tin về nguồn cung bất động sản
- Các dạng cung:
+ Bán.
+ Cho thuê, cho thuê lại + Đầu tư liên doanh liên kết.
+ Khai hoang, khai phá: bán đất chưa sử dụng thành sử dụng được
- Thông tin nguồn cung
+ Văn phòng môi giới + Từ khách hàng.
+ Từ các phương tiện thông tin đại chúng: internet, đài báo, văn phòng môi giới + Các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng, các dự án.
+ Các cơ quan đấu giá đất và bất động sản, nguồn hàng phát mãi.
+ Các cơ quan quản lý: địa chính, tài nguyên môi trường, sở kiến trúc- quy hoạch, xây dựng
+ Từ thực tế : những nhà bỏ trống, khu đất trống, những bất động sản mới phát triển, từ dân cư địa phương.
+MLS: hệ thống niêm yết đa chiều.
1.3 Thông tin về bất động sản
- Kinh tế kỹ thuật:
+ Vị trí: môi trường xung quanh.
+ Loại, kích thước, hình thể, không gian, hướng + Trang thiết bị: cơ sở vật chất kỹ thuật
Trang 8+ Tình trạng kỹ thuật: xem tổng thể nhue thế nào, chi tiết, chất liệu, thời gian sử dụng, kiến trúc, bảo dưỡng…
+ Hạ tầng kỹ thuật : đường, điện, nước,
+ Giá cả toàn bộ và từng phần của bất động sản.
- Pháp lý:
+ Giấy tờ xác nhận quyền năng đối với bất động sản: sổ đỏ, sổ hồng quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, phân chia tài sản
+ Quy hoạch: sử dụng đất, không gian, các công trình liên quan khác + Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp: uỷ ban nhân dân.
+ Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng: ví dụ: hạn chế độ cao…
- Xã hội, lịch sử:
+ Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng và quá trình phát triển của bất động sản.
+ Môi trường xã hội, dân cư: có bị ô nhiễm hay không…
+ Phong thuỷ và các yếu tố đặc biệt khác: ví dụ trước đây có tai biến gì không, khu đất đó có mồ mả đặt ở đó trước đây không….
- Nguồn thông tin và phương pháp thu thập:
+ Tìm hiểu từ chủ sở hữu: giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản, các loại hoá đơn.
+ Cơ quan quản lý nhà nước: phòng quản lý nhà đất, sở quy hoạch, nhà đất Ví dụ: Sở quy hoạch: xem quy hoạch hiện tại và xu hướng trong tương lai + Tổ dân phố và hàng xóm.
+ Tự điều tra và thăm dò.
+ Cơ sở dữ liệu cá nhân và kinh nghiệm kiến thức.
Trang 9+ Bản đồ: ví dụ bản đồ quy hoạch đất đai, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, bản đồ điện tử.
+ Các đề tài nghiên cứu, hội thảo… ví dụ: ảnh hưởng của chất thải đối với môi trường đời sống dân cư.
+ Trao đổi kinh nghiệm: giữa các nhà môi giới -> rất quan trọng.
1.4 Thông tin về cầu bất động sản
1.4.1 Phân loại đối tượng cầu bất động sản
- Người mua:
+ Để tiêu dùng: nhà ở, sản xuất nhà xưởng, kinh doanh dịch vụ.
+ Để đầu tư: những người kinh doanh bất động sản, đầu cơ tiền nhàn rỗi.
+ Để sản xuất kinh doanh thuê mặt bằng.
+ Nhà ở: đối với sinh viên, người ngoại tỉnh, người nước ngoài, nhà công vụ.
- Tín dụng, thế chấp và bảo hiểm: cầu gián tiếp
1.4.2 Phương pháp thu thập thông tin về cầu bất động sản
- Chủ động:
+ Tìm kiếm qua các phương tiện thông tin đại chúng.
Trang 10+ Gửi thư trực tiếp tới khách hàng: chủ yếu là khách hàng tiền năng (người thuê), khách hàng của các văn phòng môi giới khác, khách sạn, văn phòng, công sở, thương mại điện tử, sân bay, du lịch, cá nhân hoặc nhóm khách hàng mục tiêu.
+ Tiếp cận tận nơi: đón hoặc gọi điện.
+ Khách hàng cũ: hồ sơ cũ, giới thiệu khách hàng, đón trước nhu cầu.
- Thụ động:
+ Tiếp đón tại văn phòng + Phụ thuộc quảng cáo:
Thời gian đầu: chủ động, sau - thụ động.
2 Phân tích khách hàng:
2.1 Xác định đối tượng của thương vụ:a Người cung:
+ Lí do nguyện vọng của họ, nhanh hay chậm + Nắm được thông tin về bất động sản như thế nào + Các điều kiện kèm theo.
+ Khung giá có phù hợp, các điều kiện về kinh tế ( thuế hoặc phí) + Năng lực bán của khách hàng: có đủ điều kiện pháp lý.
- Người cho thuê:
+ Đầu tư.
+ Sinh lợi: để thu nhập hàng tháng không quan tâm giá bất động sản + Trông coi: để bảo vệ.
+ Lí do: ví dụ: cho thuê để người đi thuê đầu tư trang thiết bị cho bất động sản.
Trang 11+ Quan tâm đến đặc tính của bất động sản.
+ Giá cả bất động sản: xác định khả năng tài chính + Mục tiêu của người mua.
+ Các ràng buộc khác: ví dụ đối với người nước ngoài: vấn đề mua nhà…
+ Hiểu mục tiêu của việc mua bán phải rõ ràng.
+ Tìm hiểu độ tuổi của khách hàng: vì ảnh hưởng đến tâm sinh lý Ví dụ: già - đắn đo; trung tuổi – táo bạo;
+ Nghề nghiệp.
+ Thu nhập: sở thích của họ, tiềm năng.
Trang 12- Xác định các bên tham gia: + Thông tin cá nhân, tổ chức đó + Mục tiêu tham gia thương vụ.
+ Các kỳ vọng: mua để ở, để chờ tăng giá, gần trường… + Mức độ sẵn sàng.
+ Điều kiện pháp lý.
3 Giao dịch với khách hàng.
Đàm phán là môt hình thức giao tiếp được sử dụng để tạo ra các thoả thuận giữa hai hay nhiều bên nhằm đạt được sự thống nhất về quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên trong đời sống hàng ngày của các cá nhân hay tổ chức.
Như vậy có thể khái quát, đàm phán là hành vi và quá trình,trong đó : + các bên trao đổi,thoả thuận.
+Có những mối quan tâm chung và ngững điểm bất đồng +Nhằm đi đến một thoả thuận thống nhất.
- Bản chất của đàm phán:
+Bản chất của đàm phán là những thoả hiệp của hai hay nhiều bên để thống nhất về quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi bên
+ Hay nói cách khác Đàm Phán là những thoả hiệp nhằm đạt được tiếng nói chung trong các va chạm và xung đột xã hội hoặc trong liên kết và chao đổi.
-Các giai đoạn đàm phán:
(1)Chuẩn bị (2) Đề nghị (3)Tranh luận (4)Thương lượng (5)Kết thúc
(1) Chuẩn bị (2)Tiếp súc (3) Đàm phán (4) Kết thúc