Luận văn Giải pháp hồn thiện kế tốn doanh thu lĩnh vực xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư LỜI MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Tháng 11/2006, Việt Nam trở thành thành viên thức tổ chức thương mại giới (WTO) Tham gia vào kinh tế toàn cầu, Việt Nam phải đối mặt với thách thức to lớn Đó sức ép cạnh tranh với quốc gia khu vực giới Việt Nam gia nhập vào sân chơi chung, nơi mà cạnh tranh cơng luật chơi Vì vậy, làm để nâng cao khả cạnh tranh nhiệm vụ mang tính cấp bách sống cịn doanh nghiệp Một nhân tố để nâng cao tính cạnh tranh định thành cơng doanh nghiệp thơng tin kế tốn cung cấp phải trung thực, hợp lý, minh bạch để người sử dụng thơng tin kế tốn đưa định đắn Chính vậy, ngày 31/12/2001 Việt Nam ban hành bốn chuẩn mực kế toán đầu tiên, bắt đầu cho chuỗi chuẩn mực kế toán khác Khi soạn thảo chuẩn mực này, quan điểm chung Việt Nam xây dựng sở có chọn lọc tinh hoa kế toán nước lấy chuẩn mực kế tốn quốc tế làm tảng Quy trình soạn thảo chuẩn mực dựa mức độ ưu tiên tính trọng yếu tính khoản khoản mục báo cáo tài Đó lý mà chuẩn mực kế toán doanh thu thu nhập khác ban hành đợt So với quy định trước ban hành chuẩn mực, quy định chuẩn mực có bước tiến đáng kể Thế nhưng, chuẩn mực kế tốn Việt Nam khơng sửa đổi, bổ sung từ ban hành đến dù kinh tế, mơi trường đầu tư có thay đổi rõ rệt Đặc biệt chuẩn mực kế toán doanh thu, chuẩn mực kế toán hợp đồng xây dựng chuẩn mực bất động sản đầu tư Điều làm cho số nội dung chuẩn mực thông tư hướng dẫn bộc lộ bất cập việc vận dụng vào thực tế Đây vấn đề cần thiết để hồn thiện cơng tác kế toán giúp cho doanh nghiệp tất lĩnh vực khác áp dụng Chính vậy, việc đề định hướng giải pháp hồn thiện kế tốn doanh thu lĩnh vực xây dựng kinh doanh bất động sản vấn đề cấp bách 2 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI Mục đích đề tài là: - Nghiên cứu sở lý luận bản, quan điểm khác doanh thu, thời điểm ghi nhận phương pháp xác định doanh thu thu nhập khác theo chuẩn mực kế toán quốc tế chuẩn mực kế toán Việt Nam - Tìm hiểu thực trạng kế tốn doanh thu lĩnh vực xây dựng kinh doanh bất động sản TP.Hồ Chí Minh sở phân tích ưu điểm tồn liên quan đến quan điểm chuẩn mực kế tốn, thơng tư hướng dẫn tồn việc vận dụng chuẩn mực thông tư vào thực tế công tác kế toán - Đề xuất định hướng, giải pháp nhằm hồn thiện kế tốn doanh thu lĩnh vực xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI Đề tài nghiên cứu giải pháp nhằm nâng cao hồn thiện cơng tác kế tốn doanh thu lĩnh vực xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư tập trung vào nghiên cứu thời điểm phương pháp ghi nhận doanh thu Phạm vi nghiên cứu đề tài giới hạn kế toán doanh thu doanh nghiệp sản xuất, thương mại dịch vụ, không đề cập đến đơn vị hành nghiệp Về thơng tư hướng dẫn, đề tài trọng khai thác thông tư 161/2007/ TTBTC ngày 31/12/2007 không đề cập đến thông tư 244/2009 TT-BTC ngày 31/12/2009 hướng dẫn cho công ty có vốn đầu tư nước ngồi PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu vật biện chứng, tổng hợp, phân tích, so sánh, đối chiếu logic… để giúp luận văn đạt mục tiêu đề NHỮNG ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI Đề tài góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho việc hệ thống hoá lý luận liên quan đến doanh thu thu nhập khác quốc tế Việt nam; đề xuất giải pháp để hồn thiện phương pháp hạch tốn kế tốn doanh thu áp dụng cho công ty xây dựng công ty kinh doanh bất động sản đầu tư từ đề xuất kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện chuẩn mực doanh thu lĩnh vực xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư NỘI DUNG CỦA ĐỀ TÀI Luận văn gồm 74 trang, phụ lục có kết cấu sau: Mở đầu Chương I: Nêu số đặc điểm hoạt động xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư chi phối đến việc ghi nhận doanh thu; Các pháp lý cho việc ghi nhận doanh thu hoạt động xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư theo chuẩn mực kế toán Việt nam theo chuẩn mực kế toán quốc tế Đánh giá điểm khác biệt chuẩn mực kế toán Việt Nam chuẩn mực kế toán quốc tế Chương II: Thực trạng kế toán doanh thu doanh nghiệp xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư Việt Nam Trong chương này, tác giả giới thiệu tổng quát hoạt động xây dựng kinh doanh bất động sản Việt Nam Đánh giá tình hình kế tốn doanh thu hoạt động xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư số doanh nghiệp Tp Hồ Chí Minh Chương III: Các giải pháp để góp phần hồn thiện kế tốn doanh thu lĩnh vực xây dựng kinh doanh BĐS đầu tư Việt Nam Qua kết phân tích chương tác giả đưa định hướng giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu Đề tài đặc biệt trọng đến giải pháp hồn thiện kế tốn doanh thu chuẩn mực thông tư hướng dẫn Kết luận Phụ lục Tài liệu tham khảo CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KẾ TOÁN DOANH THU TRONG LĨNH VỰC XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 1.1 MỘT SỐ ĐẶC ĐIỂM CỦA HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ CHI PHỐI ĐẾN VIỆC GHI NHẬN DOANH THU 1.1.1 Đặc điểm hoạt động xây dựng Xây dựng ngành sản xuất vật chất quan trọng mang tính chất cơng nghiệp nhằm tạo sở vật chất kỹ thuật cho kinh tế quốc dân Một phận lớn thu nhập quốc dân, quỹ tích lũy khoản đầu tư nước sử dụng lĩnh vực xây dựng So với ngành sản xuất khác, ngành xây dựng có đặc điểm kinh tế, kỹ thuật riêng biệt, thể rõ nét sản phẩm xây lắp trình tạo sản phẩm ngành Điều chi phối đến việc ghi nhận doanh thu doanh nghiệp xây lắp Do đó, hoạt động xây lắp có đặc điểm sau: - Sản phẩm xây lắp khơng có sản phẩm giống sản phẩm nào, sản phẩm có yêu cầu mặt thiết kế mỹ thuật, kết cấu hình thức, địa điểm xây dựng khác Chính vậy, sản phẩm xây lắp có yêu cầu tổ chức quản lý, tổ chức thi công biện pháp thi công phù hợp với đặc điểm cơng trình cụ thể - Sản phẩm xây lắp có giá trị lớn, khối lượng cơng trình lớn, thời gian thi cơng tương đối dài Trong thời gian thi công xây dựng chưa tạo sản phẩm cho xã hội sử dụng nhiều vật tư, nhân lực xã hội Đặc điểm đòi hỏi việc quản lý theo dõi trình sản xuất thi công phải chặt chẽ, đảm bảo sử dụng vốn tiết kiệm, đảm bảo chất lượng thi cơng cơng trình - Thời gian sử dụng sản phẩm xây lắp tương đối dài - Các cơng trình xây dựng thường có thời gian sử dụng dài nên sai lầm q trình thi cơng thường khó sửa chữa phải phá làm lại Sai lầm xây dựng vừa gây lãng phí, vừa để lại hậu có nghiêm trọng, lâu dài khó khắc phục Do đặc điểm mà trình thi công cần phải thường xuyên giám sát chất lượng cơng trình - Sản phẩm xây lắp cố định nơi sản xuất điều kiện sản xuất (xe máy, thiết bị thi công, người lao động…) phải di chuyển theo địa điểm đặt sản phẩm Đặc điểm làm cho cơng tác quản lý, hoạch tốn tài sản, vật tư phức tạp ảnh hưởng điều kiện thiên nhiên, thời tiết dễ mát, hư hỏng, … - Sản xuất xây dựng thường diễn trời, chịu tác động trực tiếp điều kiện, mơi trường, thiên nhiên, thời tiết việc thi công xây lắp mức độ mang tính chất thời vụ Do đó, với đặc điểm q trình thi cơng cần tổ chức quản lý lao động, vật tư chặt chẽ, đảm bảo thi công nhanh, tiến độ điều kiện môi trường thời tiết thuận lợi - Hoạt động xây lắp tổ hợp hoạt động từ khâu thiết kế, kỹ thuật, công nghệ Đặc điểm yêu cầu phận phải phối hợp chặt chẽ để đảm bảo việc xác định phần cơng việc hồn thành, ghi nhận doanh thu, chi phí theo tiến độ thực tế 1.1.2 Đặc điểm hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư Đầu tư bất động sản việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản bất động sản, dùng để mua bán, khai thác cho thuê, tiến hành dịch vụ bất động sản Hoạt động đầu bất động sản nhằm mục đích sinh lời đáp ứng lợi ích xã hội Phương tiện đầu tư kinh doanh bất động sản vốn tiền, loại tài sản, bí kinh doanh, công nghệ, dịch vụ Thời gian đầu tư bất động sản tính từ bắt đầu dự án đến kết thúc hoạt động dự án Do đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư có đặc điểm sau: - Địi hỏi vốn đầu tư lớn: đặc điểm bất động sản có giá trị lớn, nhà đầu tư cần phải phân bổ, chu chuyển, bảo toàn vốn để thu lợi nhuận cao - Thời gian từ bắt đầu dự án đến kết thúc dự án đầu tư đạt thành phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm Trong thời gian đầu tư có nhiều biến động, nhà đầu tư phải có dự đốn biến động xảy Ví dụ: thị trường, phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – cơng nghệ, sức mua, thời tiết, khí hậu… - Thời gian thực đầu tư dài, nhà đầu tư phải phân bổ vốn huy động vốn hợp lý, có hiệu - Những thành đầu tư Bất động sản tạo dựng tài sản có giá trị sử dụng lâu dài, đời sống kinh tế dự án thường dài… Vì đầu tư cần phải ý chất lượng cơng trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục thi cơng cơng trình… - Các thành hoạt động đầu tư cơng trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường định Vì hoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư tác dụng sau với hoạt động đầu tư - Bất kỳ hoạt động đầu tư đảm bảo mang lại hiệu kinh tế - xã hội cao cần làm tốt công tác quản lý nguồn lực phục vụ cho cơng tác đầu tư lớn Nhà đầu tư cần quan tâm mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư lập dự án đầu tư… 1.1.3 Sự chi phối đặc điểm đến việc ghi nhận doanh thu Do đặc điểm sản phẩm xây lắp mang tính chất đơn lẻ nên việc tập hợp chi phí sản xuất, tính giá thành, xác định kết thi cơng xây lắp tính cho sản phẩm xây lắp riêng biệt.Việc ghi nhận doanh thu thực tương tự, doanh thu ghi nhận cho sản phẩm riêng biệt việc ghi nhận doanh thu chi phí phải theo nguyên tắc phù hợp Sản phẩm xây lắp có giá trị lớn, hoạt động liên tục, thời gian thi công tương đối dài với công đoạn, thủ tục theo nguyên tắc luật định có thỏa thuận hợp đồng ký kết chủ đầu tư với bên thi cơng Với đặc điểm đó, việc xác định xác thời điểm giá trị ghi nhận doanh thu có ý nghĩa quan trọng để doanh nghiệp xây dựng xác định xác kết hoạt động kinh doanh Do đó, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu theo thực tế phần cơng việc hồn thành theo ba phương pháp xác định phần cơng việc hồn thành ghi nhận doanh thu theo hợp đồng, doanh nghiệp vào điều khoản hợp đồng để ghi nhận doanh thu Đối với dự án xây dựng bất động sản, nhà thầu phải hợp đồng thõa thuận với chủ đầu tư để xác định doanh thu cho lần thực xây dựng sở hạ tầng, tiến độ thực dự án Nếu doanh nghiệp tự xây dựng bất động sản để bán kỳ hoạt động kinh doanh thơng thường việc ghi nhận doanh thu chi phí liên quan đến bất động sản theo chuẩn mực 05 “Bất động sản đầu tư”và chế độ kế toán doanh nghiệp theo định 15 Khi doanh nghiệp cho thuê bất động sản đầu tư theo hợp đồng thuê hoạt động, doanh thu ghi nhận qua nhiều kỳ kế toán số tiền nhận trước nhiều năm chia cho số năm nhận tiền trước 1.2 CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ CHO VIỆC GHI NHẬN DOANH THU CỦA HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Ở VIỆT NAM 1.2.1 Các chuẩn mực kế tốn có liên quan Một bước tiến vượt bậc kế tốn Việt Nam Bộ tài ban hành loạt 26 chuẩn mực kế toán bốn năm từ năm 2001 đến cuối năm 2005 Tinh thần Bộ tài xây dựng chuẩn mực cần vận dụng thành tựu kế toán sở có chọn lọc kinh nghiệm quốc gia giới phù hợp với đặc điểm kinh tế Việt Nam Chính vậy, chuẩn mực kế toán Việt Nam ban hành gần với thơng lệ quốc tế Chuẩn mực kế tốn doanh thu bốn chuẩn mực ban hành đợt Điều chứng tỏ tầm quan trọng khoản mục doanh thu việc hạch toán cung cấp thơng tin Do tính phức tạp doanh thu thu nhập khác, chuẩn mực kế toán Việt Nam thiết lập chuẩn mực khác để giải Liên quan đến doanh thu có chuẩn mực số 14 “Doanh thu thu nhập khác”, chuẩn mực 15 “Hợp đồng xây dựng”, chuẩn mực số 05 “Bất động sản đầu tư” 1.2.1.1 Chuẩn mực kế toán doanh thu thu nhập khác (VAS14) Định nghĩa Doanh thu tổng giá trị lợi ích kinh tế doanh nghiệp thu kỳ kế toán, phát sinh từ hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường doanh nghiệp góp phần làm tăng vốn chủ sở hữu Thu nhập khác khoản thu góp phần làm tăng vốn chủ sở hữu từ hoạt động hoạt động tạo doanh thu Thời điểm ghi nhận doanh thu phương pháp xác định doanh thu Về bản, chuẩn mực kế toán Việt Nam xây dựng sở, tảng chuẩn mực kế tốn quốc tế, điều kiện ghi nhận doanh thu phương pháp xác định doanh thu tương tự với chuẩn mực kế toán quốc tế doanh thu (IAS18) a-Doanh thu bán hàng: Thời điểm ghi nhận doanh thu Doanh thu bán hàng ghi nhận đồng thời thỏa mãn tất năm điều kiện sau: (a) Doanh nghiệp chuyển giao phần lớn rủi ro lợi ích gắn liền với quyền sở hữu sản phẩm hàng hóa cho người mua; (b) Doanh nghiệp khơng cịn nắm giữ quyền quản lý hàng hóa người sở hữu hàng hóa quyền kiểm sốt hàng hóa; (c) Doanh thu xác định tương đối chắn; (d) Doanh nghiệp thu thu lợi ích kinh tế từ giao dịch bán hàng; (e) Xác định chi phí liên quan đến giao dịch bán hàng Phương pháp ghi nhận doanh thu Chuẩn mực kế toán Việt Nam doanh thu thu nhập khác không đưa hướng dẫn phương pháp xác định doanh thu cho trường hợp cụ thể mà trình bày thơng tư hướng dẫn Chuẩn mực đơn đưa điều kiện ghi nhận doanh thu b- Doanh thu cung cấp dịch vụ Thời điểm ghi nhận doanh thu Doanh thu giao dịch cung cấp dịch vụ ghi thõa mãn tất bốn điều kiện sau: (a) Doanh thu xác định tương đối chắn; (b) Có khả thu lợi ích kinh tế từ giao dịch cung cấp dịch vụ đó; (c) Xác định phần cơng việc hồn thành vào ngày lập bảng cân đối kế toán; (d) Xác định chi phí phát sinh cho giao dịch chi phí để hồn thành giao dịch cung cấp dịch vụ Phương pháp xác định doanh thu Trường hợp giao dịch cung cấp dịch vụ thực nhiều kỳ kế tốn việc xác định doanh thu dịch vụ kỳ thường thực theo phương pháp tỷ lệ hồn thành, theo doanh thu ghi nhận kỳ kế toán xác định theo tỷ lệ phần cơng việc hồn thành Phần cơng việc hồn thành xác định theo ba phương pháp sau tùy thuộc vào chất dịch vụ: (a) Đánh giá phần công việc hoàn thành; (b) So sánh tỷ lệ (%) khối lượng cơng việc hồn thành với tổng khối lượng cơng việc phải hồn thành; (c) Tỷ lệ (%) chi phí phát sinh so với tổng chi phí ước tính để hồn thành tồn giao dịch cung cấp dịch vụ Khi kết giao dịch cung cấp dịch vụ xác định chắn doanh thu ghi nhận tương ứng với chi phí ghi nhận thu hồi c- Doanh thu từ tiền lãi, tiền quyền, cổ tức lợi nhuận chia Doanh thu phát sinh từ tiền lãi, tiền quyền, cổ tức lợi nhuận chia doanh nghiệp ghi nhận tương tự IAS18 64 Có thể dể hiểu, bất động sản ghi nhận ban đầu theo giá gốc Việc xác định giá trị hợp lý vơ khó khăn Do đó, để xác định theo mơ hình giá trị hợp lý chưa có nên chưa thể thực Về phương pháp trình bày báo cáo tài Theo định nghĩa doanh thu thu nhập khác, chi phí đoạn 31 chuẩn mực VAS01 đoạn VAS14 doanh thu thu nhập khác, chi phí lợi nhuận tiêu phản ánh tình tình kinh doanh doanh nghiệp, yếu tố ảnh hưởng khơng đến tình hình kinh doanh mà cịn ảnh hướng đến vốn chủ sở hữu Thông tin yếu tố doanh thu, thu nhập khác chi phí liên quan đến hoạt động doanh nghiệp (hoạt động bán hàng, cung cấp dịch vụ, hoạt động đầu tư tài chính, hoạt động khác) xác định khả tạo lợi nhuận kỳ doanh nghiệp Vì thế, với tên gọi” Bảng kết hoạt động kinh doanh” không phản ánh chất thực bảng Ngoài ra, theo hướng dẫn thơng tư 161 xem hoạt động tài hoạt động kinh doanh thông thường doanh nghiệp Cụ thể, theo bảng kết hoạt động kinh doanh lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh có bao gồm khoản doanh thu tài chi phí tài Điều tạo mâu thuẩn chất loại hoạt động Xét chất, khơng thể xem hoạt động tài hoạt động kinh doanh doanh nghiệp hoạt động kinh doanh hoạt động định tồn phát triển doanh nghiệp, hoạt động tài hoạt động phụ bao gồm khoản thu nhập từ tiền lãi, tiền quyền, cổ tức lợi nhuận chia, thu nhập từ hoạt động đầu tư khác, chênh lệch tỷ giá, … Bên cạnh đó, tính thuế thu nhập doanh nghiệp thu nhập chịu thuế thuế suất Chuẩn mực VAS17 luật thuế thu nhập hành chưa có quy định tách riêng thu nhập từ đầu tư (thu nhập từ hoạt động tài chính) khỏi thu nhập chịu thuế Chế độ tỏ phù hợp điều kiện kinh tế hành, song bất cập khoản thu nhập từ đầu tư xã hội tăng chiếm tỷ trọng 65 đáng kể cấu thu nhập, đặc biệt kiện có hoạt động thị trường chứng khốn hình thành ngày nhiều công ty cổ phần 3.4 Kiến nghị 3.4.1 Với tài 3.4.1.1 Về chuẩn mực kế tốn Thứ nhất, bổ sung phụ lục, nội dung chuẩn mực thông tư phương pháp thời điểm ghi nhận doanh thu cho số ngành đặc thù, cụ thể sau: - Bán hàng theo phương thức “xuất hoá đơn giữ hộ” theo việc giao hàng trì hỗn theo u cầu người mua người mua nắm giữ quyền sở hữu hàng hóa chấp nhận toán Trong trường hợp này, doanh thu ghi nhận người mua nắm giữ quyền sở hữu hàng hóa, việc giao hàng chắn thực hiện, hàng hóa phải có sẵn, xác định sẵn sàng giao hàng cho bên mua thời điểm bán hàng ghi nhận - Bán hàng mà hàng hóa giao cịn phụ thuộc vào điều kiện lắp đặt kiểm tra: doanh thu ghi nhận người mua chấp nhận việc giao hàng việc lắp đặt kiểm tra hoàn tất Tuy nhiên doanh thu ghi nhận người mua chấp nhận việc giao hàng việc lắp đặt đơn giản việc kiểm tra thực nhằm xác định lần cuối giá trị hợp đồng - Các hợp đồng bán hàng hay mua lại hàng theo người bán cam kết mua lại hàng hố bán sau thời gian người bán có quyền mua lại hàng hóa người mua có quyền yêu cầu người bán mua lại hàng hóa Khi đó, cần nghiên cứu điều khoản hợp đồng để xác định rõ thực chất thời điểm người bán chuyển phần lớn rủi ro lợi ích việc sở hữu hàng hố, doanh thu khơng ghi nhận - Hoa hồng quảng cáo: ghi nhận vào doanh thu ấn phẩm, chương trình xuất trước cơng chúng Nếu quảng cáo có nhiều bước, hoa hồng ghi nhận vào doanh thu theo tỷ lệ hoàn thành 66 - Hoa hồng đại lý bảo hiểm ghi nhận vào doanh thu vào ngày có hiệu lực bắt đầu gia hạn hợp đồng bảo hiểm - Phí dịch vụ tài chính: việc ghi nhận doanh thu phụ thuộc vào mục đích phí dựa sở hoạch tốn cơng cụ tài có liên quan Thứ hai, hồn thiện nội dung liên quan đến chuẩn mực kế toán doanh thu Về VAS14, nên tách riêng trình bày nội dung doanh thu bán hàng, cung cấp dịch vụ chuẩn mực Riêng khoản doanh thu tài thu nhập khác trình bày chuẩn mưc có liên quan nhằm giải triệt để nội dung loại doanh thu Cụ thể khoản nhượng bán lý tài sản cố định trình bày chuẩn mực tài sản cố định, thu khoản nợ phải thu xoá sổ giải khoản dự phòng, tài sản nợ tiềm tàng (VAS18), doanh thu tiền lãi, cổ tức lợi nhuận chia giải kế toán khoản đầu tư Về VAS15 - Nên đưa ví dụ ghi nhận doanh thu theo trường hợp, thơng qua doanh nghiệp áp dụng cho phù hợp với đặc điểm công ty - Nên đưa quy định hướng dẫn việc ghi nhận đánh giá khoản chênh lệch doanh thu theo tiến độ kế hoạch doanh thu thực tế phát sinh phần công việc hồn thành ngày lập bảng cân đối kế tốn Điều giúp cho kế tốn khơng bị lúng túng ghi nhận doanh thu theo chuẩn mực kế toán, theo hướng dẫn Luật thuế cán quản lý thuế - Chuẩn mực cần đưa tiêu thức phân bổ chung áp dụng cho doanh nghiệp xây lắp việc phân bổ chi phí chung liên quan đến hoạt động hợp đồng Về VAS 05 - Nên sửa đối VAS05 “Bất động sản đầu tư” thành chuẩn mực “Bất động sản”, nội dung phương pháp ghi nhận doanh thu bất động sản trình bày chuẩn mực 67 - Chuẩn mực cần nêu hướng dẫn ghi nhận doanh thu trường hợp bất động sản bán trước xây dựng hoàn tất mà chủ đầu tư có nghĩa vụ xây dựng hồn tất người mua toán tiền theo tiến độ - Khơng nên trích khấu hao cho Bất động sản đầu tư loại chờ tăng giá để bán mà trích khấu hao bất động sản cho thuê hoạt đơng cho th hoạt động bất động sản thuộc quyền sở hữu doanh nghiệp Đối với bất động sản đầu tư chờ tăng giá, q trình chờ tăng giá khơng nên trích khấu hao lý do: o Việt Nam áp dụng mơ hình giá gốc, chưa đủ điều kiện để áp dụng mơ hình giá trị hợp lý Việt Nam chưa thiết lập thị trường định giá theo tiêu chuẩn quốc tế cập nhật ngày nước phát triển, việc xác định giá trị hợp lý vơ khó khăn Do đó, để áp dụng mơ hình giá trị hợp lý chưa có.Và áp dụng mơ hình dẫn đến việc doanh nghiệp dựa vào để điều tiết kết kinh doanh kỳ hoạt động, ảnh hưởng lớn đến chất lượng Báo cáo tài o Việt Nam chưa có chuẩn mực tổn thất tài sản o Cần tuân thủ nguyên tắc thận trọng o Vì hoạt động đầu tư bất động sản có đặc thù riêng chịu rủi ro riêng khác biệt với hoạt động đầu tư tài thơng thường Nó chịu ảnh hưởng nhiều sách Nhà nước bất động sản đầu thị trường - Có thể trình bày tiêu bất động sản đầu tư báo cáo tài theo nội dung: o Bất động sản đầu tư cho thuê hoạt động o Bất động sản đầu tư chờ tăng giá để bán 3.4.1.2 Về chế độ kế tốn thơng tư hướng dẫn liên quan Thứ nhất, cần bổ sung hướng dẫn phương pháp xác định doanh thu cho hợp đồng xây dựng 68 Xác định chênh lệch tạm thời doanh thu kế tốn doanh thu tính thuế TK511 TK337 khơng xuất hoá đơn ghi nhận theo tiến độ thực tế TK131 xuất hoá đơn cho lần thu tiền ghi nhận theo tiến độ kế hoạch Cuối kỳ kế toán, kế toán xác định chênh lệch số tiền thu theo hố đơn tài phát hành (khi quan thuế xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế theo số tiền toán) với tổng doanh thu hợp đồng xây dựng ghi nhận để ghi nhận thuế thu nhập doanh nghiệp hỗn lại o Trường hợp 1: doanh thu kế tốn > doanh thu tính thuế, khoản chêch lệch tạm thời làm phát sinh thuế thu nhập hoãn lại phải trả Kết luận: phát sinh thuế thu nhập hoãn lại phải trả o Trường hợp 2: doanh thu kế toán < doanh thu tính thuế, khoản chêch lệch tạm thời làm phát sinh tài sản thuế thu nhập hoãn lại Kết luận: phát sinh tài sản thuế thu nhập hỗn lại Ví dụ minh họa Trường hợp 1: kỳ, cơng ty xây dựng A xuất hố đơn để thu tiền theo tiến độ kế hoạch 1,300 triệu đồng kế tốn ghi nhận bên có tài khoản 337 mà không ghi nhận doanh thu Cuối kỳ, kế tốn xác định phần cơng việc hồn thành theo tiến độ thực tế 1,500 triệu để ghi nhận DT, giá vốn tương ứng 1,100 triệu đồng Lợi nhuận kế toán = 1,500 – 1,100 = 400 Thu nhập chịu thuế = 1,300 – 1,100 = 200 Chênh lệch tạm thời = giá trị ghi sổ - sở tính thuế = 400 – 200 = 200 Kết luận: Kế tốn ghi nhận thuế thu nhập hỗn lại phải trả: 25% x 200 = 50 69 Trường hợp 2: kỳ, cơng ty xây dựng A xuất hố đơn để thu tiền theo tiến độ kế hoạch 2,000 triệu đồng kế tốn ghi nhận bên có tài khoản 337 mà không ghi nhận doanh thu Cuối kỳ, kế tốn xác định phần cơng việc hồn thành theo tiến độ thực tế 1,500 triệu đồng, giá vốn tương ứng 1,000 triệu đồng Lợi nhuận kế toán = 1,500 – 1,000 = 500 Thu nhập chịu thuế = 2,000 – 1,000 = 1,000 Chênh lệch tạm thời = giá trị ghi sổ - sở tính thuế = 500 –1,000 = - 500 Kết luận: Kế toán ghi nhận tài sản thuế thu nhập hoãn lại: 25% x 500 = 125 Tóm lại, việc xác định khoảng chênh lệch doanh thu tương ứng với phần cơng việc hồn thành kỳ với khoản tốn theo tiến độ kế hoạch giúp doanh nghiệp phản ánh xác lợi nhuận doanh nghiệp làm tăng tính minh bạch độ tin cậy khoản mục báo cáo tài Thứ hai, cần hướng dẫn chi tiết việc bán hàng hoá bất động sản trước xây dựng Bổ sung hướng dẫn phương pháp hoạch toán doanh thu bất động sản bán trước xây dựng: Giao đoạn 1: Sẽ bàn giao cho khách hàng quyền sử dụng đất để xây nhà với giá thoả thuận Doanh thu giai đoạn ghi nhận chuyển giao đất cho khách hàng thông qua “biên giao nền” Mua quyền sử dụng đất, đền bù giải toả để quyền sử dụng đất, … Nợ TK 241- Xây dựng dở dang (2412) Có TK 331- Phải trả người bán Có TK 111, 112,… Các chi phí liên quan trực tiếp đầu tư bất động sản: Nợ TK 241- Xây dựng dở dang (2412) Nợ TK 133- Thuế GTGT khấu trừ Có TK 111, 112, 331,… Kết chuyển chi phí đầu tư bất động sản hoàn thành 70 Trường hợp: giao cho khách hàng Nợ TK 1567- Hàng hóa bất động sản Có TK 241- Xây dựng dở dang (2412) Khi giao đất cho khách hàng thơng qua “biên giao nền” Nợ TK 111,112,131 Có TK 511- Doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ Có TK 333- Thuế khoản phải nộp nhà nước Xác định giá vốn hàng bán Nợ TK 632-Giá vốn hàng bán Có TK 1567- Hàng hóa bất động sản Trường hợp: chủ đầu tư chờ tăng giá để bán Nợ TK 217- Bất động sản đầu tư Có TK 241- Xây dựng dở dang (2412) Khi bán đất cho khách hàng Nợ TK 111,112,131 Có TK 511- Doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ Có TK 333- Thuế khoản phải nộp nhà nước Xác định giá vốn hàng bán Nợ TK 632-Giá vốn hàng bán Có TK 217- Hàng hóa bất động sản Giai đoạn 2: Xây nhà cho khách hàng, doanh thu ghi nhận theo phương pháp thu tiền theo tiến độ kế hoạch Căn vào kết quả, bảng phân bổ vật liệu, nhân cơng, chi phí sử dụng máy thi cơng, chi phí sản xuất chung cho cơng trình, hạng mục cơng trình: Nợ TK 1541-Xây lắp Có TK 621- Chi phí ngun vật liệu trực tiếp Có TK 622- Chi phí nhân cơng trực tiếp Có TK 623-Chi phí sử dụng máy thi cơng Có TK627-Chi phí sản xuất chung 71 Căn vào hóa đơn lập theo tiến độ kế hoạch để phản ánh số tiền phải thu theo tiến độ kế hoạch ghi hợp đồng Nợ TK 131-Phải thu khách hàng Có TK 337-Thanh tốn theo tiến độ kế hoạch hợp đồng xây dựng Có TK 33311- Thuế GTGT phải nộp Khi nhà thầu nhận tiền khách hàng tốn Nợ TK 111, 112,… Có TK 131- Phải thu khách hàng Cuối kỳ hạch toán, vào giá xây lắp hoàn thành thực tế, biên nghiệm thu khối lượng xây lắp, toán phần cơng trình, hạng mục cơng trình, biên bàn giao, tốn cơng trình, hạng mục cơng trình, kế tốn xác định doanh thu theo trường hợp: Trường hợp: doanh thu ghi nhận hợp đồng lớn số tiền khách hàng phải trả theo tiến độ kế hoạch hợp đồng xây dựng dở dang Nợ TK 337- Thanh toán theo tiến độ kế hoạch hợp đồng xây dựng Có TK 5112- Doanh thu bán thành phẩm Nợ TK 11,112,131,… Có TK 5112- Doanh thu bán thành phẩm Có TK 33311- Thuế GTGT phải nộp Trường hợp: doanh thu ghi nhận hợp đồng lớn số tiền khách hàng phải trả theo tiến độ kế hoạch hợp đồng xây dựng dở dang, lúc tồn số dư bên có TK 337 Nợ TK 337- Thanh toán theo tiến độ kế hoạch hợp đồng xây dựng Có TK 5112- Doanh thu bán thành phẩm Xác định giá vốn Nợ TK 632-Giá vốn hàng bán Có TK 154- Xây lắp 72 Bổ sung hướng dẫn điều chỉnh khoản tăng giảm lợi nhuận trường hợp ghi nhận doanh thu theo phương pháp tỷ lệ phần trăm (%) hoàn thành Cụ thể, cần điều chỉnh mẫu “Tờ khai toán thuế TNDN sử dụng cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ hoàn thành xây dựng bất động sản bán sau: Trong kỳ, kế toán xác định giá trị phần cơng việc hồn thành theo phương pháp tỷ lệ % hoàn thành, lúc doanh thu ghi nhận vào khối lượng hoàn thành thực tế, biên nghiệm thu khối lượng xây lắp hoàn thành, tốn phần cơng trình, hạng mục cơng trình Theo sách kế tốn đủ điều kiện ghi nhận doanh thu, theo sách thuế chưa đủ điều kiện ghi nhận Do đó, điều chỉnh giảm doanh thu ghi nhận kỳ tạo ô B19 tờ khai tốn ghi “Doanh thu phần cơng việc ghi nhận theo tỷ lệ hoàn thành kỳ chưa xuất hố đơn” Theo đó, giá vốn điều chỉnh tăng tương ứng với doanh thu điều chỉnh giảm ô B3 ghi “Giá vốn ghi nhận theo tỷ lệ hoàn thành kỳ” Trường hợp năm trước ghi nhận doanh thu theo tỷ lệ hồn thành (nhưng chưa xuất hố đơn) xuất hoá đơn kỳ Khoản chênh lệch doanh thu theo hoá đơn doanh thu ghi nhận năm trước điều chỉnh tăng doanh thu ô B2 ghi “doanh thu phần công việc ghi nhận theo tỷ lệ hoàn thành năm trước xuất hoá đơn kỳ này” Tương tự, điều chỉnh giảm “giá vốn ghi nhận theo tỷ lệ hoàn thành năm trước xuất hoá đơn kỳ này” ô B20 (Phụ lục 3) Thứ ba, cần bổ sung hướng dẫn phương pháp xác định doanh thu hợp đồng dài hạn Phương pháp xác định doanh thu hợp đồng dài hạn xác định theo ba phương pháp Tuy nhiên, chuẩn mực dừng lại việc nêu phương pháp, cịn thơng tư khơng có hướng dẫn vấn đề này, làm cho công tác ứng dụng vào thực tế gặp nhiều khó khăn Vì thực tế doanh nghiệp sử dụng 73 phương pháp riêng Theo thông tư 161, tài hướng dẫn đưa ví dụ phương pháp tỷ lệ % chi phí thực tế phát sinh cho phần cơng việc hoàn thành thời điểm so với tổng chi phí dự tốn hợp đồng Do đó, để hoàn thiện phương pháp xác định doanh thu, cần bổ sung hướng dẫn phương pháp xác định doanh thu hợp đồng dài hạn 3.4.1.3 Về giải pháp trình bày thơng tin báo cáo tài Về thơng tin trình bày báo cáo tài Cần thuyết minh chi tiết, đầy đủ tiêu BCTC theo yêu cầu chuẩn mực có liên quan, điều giúp cho BCTC rõ ràng minh bạch người sử dụng BCTC dễ dàng việc định Trường hợp không xác định giá trị hợp lý bất động sản cuối kỳ kế toán, doanh nghiệp phải thuyết minh danh mục bất động sản đầu tư lý không xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư Về phương pháp trình bày báo cáo tài Cần xem xét việc đổi tên “Bảng kết hoạt động kinh doanh” thay “Bảng báo cáo lợi nhuận” Cần thiết kế lại kết cấu bảng kết hoạt động kinh doanh để phản ánh hoạt động kinh doanh doanh nghiệp, thể tách biệt thu nhập từ hoạt động kinh doanh thu nhập khác Cụ thể chuyển doanh thu hoạt động tài chi phí tài khỏi khoản tính lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trình bày tiêu riêng khoản chênh lệch từ hoạt động tài làm sở cho kiến nghị Đổi tên “Lợi nhuận khác” thành tiêu “Chênh lệch từ hoạt động khác” Chuyển tiêu “Chi phí bán hàng chi phí quản lý doanh nghiệp” đến trước “tổng lợi nhuận kế tốn trước thuế” khoản chi phí kết việc chi tiêu để tạo khoản lợi nhuận gộp, chênh lệch từ hoạt động tài chênh lệch khác Chuẩn mực luật thuế cần hướng đến việc bổ sung quy định khoản thu nhập từ lợi tức cổ phần, lãi tiền vay, mơi giới chứng khốn, để áp dụng chế độ 74 thu thuế phân biệt khoản thu nhập Cụ thể, áp dụng riêng mức thuế suất thuế TNDN khoản thu nhập từ đầu tư thu nhập từ hoạt động kinh doanh Bảng 7: BẢNG BÁO CÁO LỢI NHUẬN Đơn vị báo cáo: Địa chỉ:………… BÁO CÁO LỢI NHUẬN Năm……… CHỈ TIÊU 1 Doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ Các khoản giảm trừ doanh thu Doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ (10 = 01 - 02) Giá vốn hàng bán Lợi nhuận gộp bán hàng cung cấp dịch vụ (20 = 10 - 11) Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh ( 30 = 20) Doanh thu hoạt động tài Chi phí tài - Trong : Chi phí lãi vay Chênh lệch từ hoạt động tài (40 = 3132) 10 Thu nhập khác 11 Chi phí khác 12 Chênh lệch từ hoạt động khác (50 = 41 42) 13.Chi phí bán hàng 14.Chi phí quản lý doanh nghiệp 15 Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế (60 = 30 + 40 + 50 -51 -52) 16 Chi phí thuế TNDN hành Mã số 01 02 10 11 20 Đơn vị tính: Năm Năm Thuy trước ết minh VI.25 VI.27 30 31 32 VI.26 VI.28 40 41 42 50 51 52 60 61 VI.30 75 17 Chi phí thuế TNDN hỗn lại 18 Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp (70 = 60 – 61 – 62) 19 Lãi cổ phiếu (*) 63 70 VI.30 80 Lập, ngày tháng năm Người lập biểu (Ký, họ tên) Kế toán trưởng (Ký, họ tên) Giám đốc (Ký, họ tên, đóng dấu) 3.4.2 Với doanh nghiệp xây lắp Hoạt động xây lắp hoạt động mang tính đặc thù riêng thường kéo dài qua nhiều kỳ kế toán Trong kỳ kế tốn, có nhiều cơng trình, dự án thực lúc chúng có quan hệ với mặt thiết kế, kỹ thuật hay yêu cầu nguồn nhân lực quản lý, mối quan hệ với chủ đầu tư, khách hàng Với đặc thù đó, Hội đồng quản trị ban giám đốc công ty cần xác định tầm quan trọng việc tuân thủ chuẩn mực kế toán chế độ kế toán hành việc ghi nhận doanh thu xác định lợi nhuận doanh nghiệp Đặc biệt ghi nhận doanh thu cho công trình, hạng mục cơng trình Ban Giám đốc cần tạo mối quan hệ gắng kết, thái độ thân thiện phịng ban để bảo đảm cơng việc phòng ban thực nhịp nhàng, đồng bộ, trình ln chuyển chứng từ nhanh chóng để đảm bảo cho phịng kế tốn cung cấp liệu kịp thời, xác, đặc biệt báo cáo tài cung cấp cho quan hữu quan cho đối tượng sử dụng thông tin Mặt khác, Ban Giám Đốc cần có chế độ đãi ngộ nhân tài, tổ chức huấn luyện để nâng cao tay nghề trình độ nhân viên Cần trang bị phương tiện làm việc tốt trang bị phần mềm quản lý, phần mềm kế toán để hổ trợ kế toán việc tập hợp quản lý liệu Nâng cao trình độ đội ngũ nhân viên làm cơng tác kế tốn Điều cần thực doanh nghiệp Các nhân viên kế toán phải tự trao dồi, tham gia lớp tập huấn để tiếp thu kiến thức sách luật thuế 76 tổ chức quan thuế Truyền đạt, hổ trợ kinh nghiệm làm việc cho nhân viên kế toán phịng Bên cạch đó, phận kế tốn phải đảm bảo tn thủ theo chuẩn mực kế tốn, thơng tư chế độ kế toán việc ghi nhận doanh thu xác, trung thực, thơng tin trình bày báo cáo tài phải rõ ràng thuyết minh đầy đủ tiêu theo đặt thù công ty 3.4.3 Với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư Các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đầu tư doanh nghiệp phải có nguồn vốn lớn, nhàn rỗi Vì đặc điểm loại hình kinh doanh bất động sản đầu tư cho thuê chờ tăng giá để bán kỳ kinh doanh dài mà để bán kỳ kinh doanh thông thường Do tốc độ thu hồi vốn lâu Bên cạnh đó, việc quản lý bất động sản phức tạp từ khâu hình thành nên bất động sản đầu tư đến giai đoạn đưa vào hoạt động cho thuê chờ tăng giá Thêm vào đó, q trình chờ tăng giá để bán, doanh nghiệp phải chịu nhiều rủi ro, đặc biệt chịu ảnh hưởng nhiều vào sách Nhà nước, đầu thị trường hệ thống pháp lý Việt nam chưa ban hành chuẩn mực tổn thất tài sản Trước tình hình đó, Ban Giám Đốc cần xác định rõ mục tiêu đầu tư vốn mình, xác định xác bất động sản hình thành hàng hóa bất động sản hay bất động sản đầu tư để có sách chế độ hợp lý Đối với phận kế toán, chuẩn mực bất động sản đầu tư đời cịn mới, nhân viên kế toán phải nghiên cứu để nâng cao kiến thức phải cập nhật văn kế toán để áp dụng cho phù hợp 77 KẾT LUẬN CHƯƠNG Chuẩn mực kế toán Việt Nam từ ban hành đến chưa sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn hoạt động kinh tế giai đoạn Đặc biệt chuẩn mực kế toán doanh thu thu nhập khác chuẩn mực kế toán liên quan đến ghi nhận doanh thu nhiều bất cập Để chuẩn mực kế toán doanh thu chuẩn mực liên quan đến doanh thu phát huy hết vai trò, Bộ tài cần chỉnh sửa, bổ sung quy định, thông tư hướng dẫn nhằm giải vướng mắc, khó khăn thực tiễn cơng tác kế tốn Bên cạnh đó, Bộ tài cần tạo hịa hợp chuẩn mực, thơng tư hướng dẫn văn luật có liên quan nhằm rút ngắn khác biệt sách kế tốn sách thuế Sau đó, dần hồn chỉnh khơng chuẩn mực, thông tư hướng dẫn liên quan đến doanh thu thu nhập khác mà hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam nhằm tạo đồng bộ, thống hệ thống kế toán 78 KẾT LUẬN Doanh thu khoản mục quan trọng nhạy cảm báo cáo tài doanh nghiệp Tầm quan trọng khoản mục khẳng định việc ban hành chuẩn mực doanh thu từ đợt chuỗi hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam Tính nhạy cảm khoản mục ảnh hưởng trực tiếp đến thông tin báo cáo tài việc định người sử dụng thơng tin Vì thế, việc hồn thiện phương pháp kế toán doanh thu, đặc biệt lĩnh vực xây dựng kinh doanh bất động sản góp phần đánh giá đắn kết hoạt động đơn vị, nâng cao độ tin cậy thông tin kế tốn cung cấp Với mong muốn đóng góp hồn thiện khoản mục doanh thu báo cáo tài doanh nghiệp, thích ứng với q trình phát triển hội nhập với kinh tế giới, luận văn này, tác giả tập trung làm sáng tỏ vấn đề sau: Hệ thống hóa vấn đề lý luận thời điểm phương pháp ghi nhận doanh thu Nghiên cứu đánh giá thực trạng kế toán doanh thu số doanh nghiệp xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư Việt Nam Trên sở thực tiễn ghi nhận doanh thu doanh nghiệp, tác giả đưa định hướng giải pháp góp phần hồn thiện kế tốn doanh thu, đặc biệt trọng đến giải pháp hồn thiện kế tốn doanh thu chuẩn mực thông tư hướng dẫn Cuối cùng, thời gian có hạn, điều kiện trình độ nghiên cứu tác giả hạn chế nên luận văn khơng thể tránh khỏi sai sót định Vì thế, kính mong Q Thầy, Cơ bạn đọc quan tâm đến vấn đề đóng góp ý kiến bổ sung để luận văn hoàn thiện ... hình kế tốn doanh thu hoạt động xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư số doanh nghiệp Tp Hồ Chí Minh Chương III: Các giải pháp để góp phần hồn thiện kế tốn doanh thu lĩnh vực xây dựng kinh doanh. .. CHƯƠNG THỰC TRẠNG KẾ TOÁN DOANH THU HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Ở VIỆT NAM 1.2 GIỚI THIỆU TỔNG QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Ở VIỆT NAM Năm... Kết luận Phụ lục Tài liệu tham khảo CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KẾ TOÁN DOANH THU TRONG LĨNH VỰC XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 1.1 MỘT SỐ ĐẶC ĐIỂM CỦA HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG VÀ KINH