Câu 1: Khái niệm và tiêu chí xác định bất động sản? Theo điều 174, luật Dân sự 2005, Bất động sản là tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể các tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó Các tài sản khác gắn với đất Tài sản do pháp luật quy định Việc phân định tài sản là động sản hay bất động sản thường không đơn giản, dẫn đến gây khó khăn cho người kinh doanh, có cái nhìn sai trong việc định giá bất động sản. Vì vậy, người ta đưa ra các tiêu chí để xác định một tài sản là bất động sản, bao gồm: Là yếu tố vật chất có ích cho con người Được chiếm giữ bởi cá nhân hoạch cộng đồng người Có thể đo lường được giá trị nhất định Không thể di dời dược hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi. Tồn tại lâu dài (có tuổi thọ từ 5 năm trở lên) Câu 2: Phân loại bất động sản? Có nhiều tiêu thức để phân loại bất động sản Theo cấu thành: Bất động sản được chia thành: Đất đai: là đất không di dời được, đã được xác định chủ quyền và được đo lường bằng giá trị Nhà ở và công trình xây dựng: nhà cửa xây dựng cố định, không thể di dời hoặc di dời hạn chế, các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông được xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với giá trị và giá trị sử dụng của bất động sản, các công trình này phải có khả năng đo lường và lượng hóa được giá trị, được xác định chủ quyền. Tài sản khác gắn với đất đai: như các vườn cây lâu năm, công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng muối,… Các tài sản khác do pháp luật quy định Theo mục đích sử dụng Bất động sản để ở: như nhà ở, chung cư, biệt thự… Bất động sản dùng trong thương mại và văn phòng: trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng Bất động sản dùng trong công nghiệp: nhà máy, nhà xưởng,… Bất động sản chuyên biệt: Không nằm trong ba loại trên, là các khu phức hợp Theo cấp công trình Nhà ở: cấp 1-4 Chung cư cao cấp: hạng 1,2,3 Biệt thự: giáp tường, song đôi, riêng biệt, riêng biệt sang trong Văn phòng: hạng A-D Câu 3: Phân tích những đặc điểm cơ bản của hàng hoá bất động sản? Những vấn đề cần chú ý đặt ra từ mỗi đăc diểm này? Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích, không gian. Chính vì vậy, giá trị và lợi ích của bất động sản sẽ được quyết định thông qua yếu tố vị trí. Yếu tố vị trí sẽ được đánh giá qua khả năng tiếp cận của bất động sản với hệ thống cơ sở vật chất: đường giao thông, nằm ở phố lớn hay trong ngõ, khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng như bệnh viện, trường học, khu vui chơi. Bên cạnh đó, mỗi một vị trí thì gắn với các yếu tố vùng và khu vực cụ thể. Giá trị và lợi ích bất động sản đem lại sẽ được đo lường thông qua những yếu tố về tự nhiên như bất động sản nằm ở khu vực đồng bằng sẽ khác ở miền núi, nằm ở khu vực khí hậu ôn hòa sẽ khác ở khu vực khắc nghiệt về thời tiết, những yếu tố về kinh tế như khả năng kinh doanh, những yếu tố về xã hội như tình hình dân trí, mức độ an toàn hay những yếu tố về môi trường tự nhiên, có trong lành hay ô nhiễm, gần bãi rác. Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản cũng thay đổi, do vậy, trong khi đầu tư kinh doanh phát triển hoặc định giá bất động sản phải dự tính được khả năng thay đổi của các yếu tố, để đón đầu và thu được lợi ích cao hơn. Đồng thời, việc đầu tư các công trình bất động sản phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách trung tâm bằng việc phát triển hệ thống hạ tầng tại các khu vực này. Chúng ta cũng có thể cải thiện các yếu tố vùng và khu vực như điều kiện an ninh, môi trường để tạo sự tin tưởng cho người ở, đem lại giá trị và lợi ích cao hơn cho bất động sản. Ở Việt Nam, đặc điểm cố định về vị trí thể hiện khá rõ nét. Trên khu vực phố cổ Hà Nội mỗi mét vuông đất có giá từ vài trăm triệu đến hàng tỉ đồng, trong khu vực này những ngôi nhà ở mặt đường lại có giá cao hơn hẳn những ngôi nhà ở trong ngõ ngách. Hay như cùng khoảng cách đến trung tâm thành phố Hà Nội nhưng hai khu đô thị Pháp Vân và Nam Thăng Long lại có mức giá hoàn toàn khác nhau, đó là bởi hệ thống cơ sở hạ tầng ở khu Nam Thăng Long được đầu tư xây dựng đầy đủ và đồng bộ hơn, trong khi ở khu Pháp Vân khá là nghèo nàn. Biết được đặc điểm của bất động sản như vậy, nhiều nhà đầu tư kinh doanh đã biết dự tính khả năng thay đổi của các yếu tố để đón đầu và thu lợi nhuận, họ không đầu tư vào các khu vực đã ổn định ít có khả năng thay đổi như phố cổ mà dựa vào các quy hoạch để đầu tư ở những khu vực được làm đường, đầu tư hệ thống cơ sở hạ tầng mới. Đồng thời học cũng phát triển các trung tâm thương mại, các trường học, khu vui chơi để thu hút người mua bất động sản của mình. Làm điều này tốt có thể kể đến tập đoàn Vingroup với tầm nhìn xa, khi họ đầu tư các khu Vincom Long Biên, Time City, Royal city trên các trục đường lớn cầu Vĩnh Tuy – Minh Khai – Trường Chinh, bên cạnh việc đầu tư nhiều khu vui chơi giải trí, bệnh viện, trường học ngay trong khu đô thị của mình cũng như hệ thống kiểm soát an ninh rất chặt chẽ. Điều này đã thu hút được nhiều người mua cũng như đưa giá bất động sản lên khá cao. Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy. Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có hàng trăng năm. Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản thể hiện ở cả góc độ vật lý và kinh tế. Tính lâu bền ở góc độ vật lý thể hiện ở vật liệu xây dựng, thiết kế có hiện đại hay không, thi công có an toàn và chất lượng không… Tính lâu bền ở góc độ kinh tế thể hiện ở khả năng khai thác, quản lý bất động sản và phụ thuộc vào thị trường. Tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế khác nhau, tuổi thọ vật lý thường dài hơn tuổi thọ kinh tế. Chính vì vậy, khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý để tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần. Trong nghiên cứu đánh giá một bất động sản phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản đó. Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản, lợi ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kì kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì hay đổi mới bất động sản đó để quyết định sự tồn tại của chu kì vật lý. Đồng thời, do tính lâu bền nên trước khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo được tất cả các công năng cũng như dự tính trước được các nhu cầu phát sinh. Bởi vì nếu không dự tính trước những nhu cầu phát sinh sẽ không dễ gì thay đổi những yếu tố vật lý cho phù hợp với những nhu cầu này. Biểu hiển rõ nhất gần đây chính là khu Zone 9 - tiền thân là Xí nghiệp Dược phẩm Trung ương 2 rộng hơn 11.000 m2, nằm cạnh vườn hoa Yersin. Khu vực này bị bỏ hoang vài chục năm nên nhiều nơi xuống cấp, tường, trần nhà bong tróc vôi vữa. Chính sự cũ kỹ, hoang tàn lại làm nên phong cách cho các bar, quán café, cửa hàng thời trang biến nơi đây thành khu vui chơi nổi tiếng của giới trẻ Hà thành. Chủ nhân của khu này có nhiều người là nghệ sĩ, kiến trúc sư nổi tiếng, họ đã đầu tư không ít tiền của cho các cửa hàng ở khu vực này. Tuy nhiên, do không đảm bảo về yếu tố an toàn, tức tuổi thọ vật lý của công trình thấp đã xảy ra vụ tai nạn của một nữ sinh khi đang chụp ảnh và vụ hỏa hoạn làm 6 người tử vong, dẫn đến khu vực này phải đóng cửa dù tiềm năng kinh doanh còn rất lớn, tức tuổi thọ kinh tế đang còn cao. Điều này đã làm chủ của các hộ kinh doanh mất một số vốn không nhỏ do đã không dự tính được tuổi thọ vật lý trong quá trình đầu tư cho các cửa hàng. Bất động sản có tính dị biệt. Mỗi bất động sản có những đặc điểm khác nhau, sự khác biệt của bất động sản do vị trí cố định và không thể di dời. Do đó, mỗi bất động sản sẽ khác nhau về lô đất, về kết cấu kiến trúc về hướng, về những cảnh quan xung quanh dẫn đến giá trị khác nhau. Ví dụ lô đất có đường đâm thẳng sẽ có giá trị thấp hơn lô đất bên cạnh do những quan niệm về phong thủy, hay lô đất cạnh bãi rác sẽ giảm giá trị rất nhiều so với lô đất ở gần công viên. Do vậy, trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt của bất động sản để làm tăng giá trị bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu của khách hàng về tính dị biệt. Khi đánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các bất động sản với nhau. Nhà nước cần quản lý không gian kiến trúc phải bảo đảm tính thống nhất, khắc phục các nhược điểm do tính dị biệt tạo ra. Việt Nam là một nước phương Đông chịu ảnh hưởng của văn hóa Trung Quốc khá lớn, do đó, tính dị biệt thể hiện rất rõ ở thị trường bất động sản Việt Nam. Người dân khi quan tâm và có mong muốn mua bất động sản sẽ đặc biệt chú ý đến các lý thuyết ngũ hành, phong thủy để xem hướng nhà có hợp tuổi, căn nhà có phù hợp với phong thủy hay không, có đem lại sự may mắn và phúc lộc cho gia chủ không. Biết được điều này, các nhà môi giới, đầu tư tại Việt Nam đã biết khai thác tính dị biệt của sản phẩm cũng như cố gắng đáp ứng nhu cầu của khác về tính dị biệt. Tuy nhiên, có nhiều người lại có tính dị thường, xây dựng những ngôi nhà độc và lạ để thỏa mãn sở thích của mình nhưng ảnh hưởng đến cảnh quan rất nhiều. Điều này cũng cho thấy khâu quản lý không gian kiến trúc tại Việt Nam làm chưa thực sự tốt, chưa đảm bảo được tính thống nhất. Bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau. Do bất động sản cố đinh về vị trí và không thể di dời nên giữa các bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ. Sự ra đời của bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của bất động sản kia. Đặc biệt, bất động sản chịu ảnh hưởng rất mạnh bởi các bất động sản liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội xung quanh. Do đó, khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng tới các công trình khác, khi đánh giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi các công trình bất động sản khác sẽ ra đời. Cũng chính vì vây, nhà nước phải giữ vai trò quản lý và điều tiết để phân phối lợi ích hài hòa. Ở Việt Nam, các chủ đầu tư đã biết khai thác đặc điểm tính ảnh hưởng lẫn nhau của bất động sản để kiếm lời nhiều hơn. Ví dụ như Vingroup đã xây dựng khu thủy cung, bệnh viện hiện đại trong khu Time city, hay xây trung tâm vui chơi giải trí dưới lòng đất và các trường học ngay trong khu Royal city, hay Gamuda đã đầu tư xây dựng công viên Yên Sở ngay gần khu đô thị của mình để tạo ra nhiều tiện ích cũng như đem lại giá trị cao hơn cho bất động sản của mình. Tuy nhiên, vai trò của nhà nước trong quản lý và điều tiết lại chưa tốt. Khi một con đường được mở, những hộ gia đình bị đường chạy qua thì sẽ được đền bù một số tiền thấp hơn giá trị thực nhưng những hộ gia đình được ra mặt đường sẽ thu được rất nhiều lợi ích. Bất động sản có tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Bất động sản là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động, phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng. Do đó, quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản luôn mất cân đối, có chiều hướng cầu lớn hơn cung, dẫn đến hiện tượng đầu cơ, tạo ra sự khan hiếm giả tạo để tăng giá bất động sản. Chính vì vậy, nhà nước cần có những biện pháp phù hợp để quản lý và điều tiết thị trường, thông qua hình thức đánh thuế sở hữu hay các chính sách chống đầu cơ. Tại các đô thị của Việt Nam như Hà Nội, Hồ Chí Minh, mật độ dân cư luôn rất cao, dẫn đến nhu cầu về nhà ở luôn rất cao. Mặc dù, tỷ lệ bỏ trống trên thị trường vẫn rất cao nhưng vẫn có rất nhiều người không có nhà ở. Nguyên nhân chính là do khả năng tài chính eo hẹp lại bên cạnh việc các nhà đầu cơ tham gia vào thị trường dẫn đến tạo sự khan hiếm giả tạo, giá bất động sản càng lên cao, khiến cho người có thu nhập thấp và trung bình không tiếp cận được. Tuy nhiên, sự quản lý nhà nước về chính sách đầu cơ và đánh thuế sở hữu là lỏng lẻo, mọi người chủ yếu tham gia mua bán trên thị trường phi chính thức nên nhà nước không kiểm soát và điều tiết được thị trường, chưa thực hiện được hết chức năng của mình trên thị trường. Bất động sản có giá trị lớn. Do đất đai là khan hiếm mà lại có thể sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau nên giá trị đất đai cao, đồng thời chi phí xây dựng ở mỗi công trình là rất lớn. Đặc điểm này đưa lại khả năng sinh lời cao của bất động sản và việc tạo vốn thông qua thế chấp vay tiền mua bất động sản. Do đó, khi đầu tư kinh doanh bất động sản cần có một nguồn vốn lớn và dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư. Bên cạnh đó, chính đặc điểm này cũng phát sinh quan hệ vay vốn, sự tham gia của các ngân hàng, tổ chức tín dụng vào thị trường. Tại Việt Nam, giá bất động sản quá cao so với thu nhập trung bình của người dân, do đó để có thể mua bất động sản thì sự tham gia của các tổ chức tín dụng, các ngân hàng là điều không thể tránh khỏi. Các tổ chức tín dụng tại Việt Nam cũng rất tức thời và biết kết hợp cùng các chủ đầu tư với những chính sách vay ưu đãi để khuyến khích người mua. Đồng thời, các nhà đầu cơ cũng góp phần tạo nên sự khan hiếm giả tạo trên thị trường, đẩy mức giá lên cao hơn, học cũng biết tận dụng giá trị lớn của bất động sản để quay vòng, tái tạo vốn. Tuy nhiên, vào năm 2008 do chịu ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới, thị trường bất động sản chuyển biến theo chiều hướng xấu, dẫn đến nhiều đại gia bất động sản do sử dụng và tái tạo vốn không hợp lý đã phá sản. Bất động sản chịu sự quản lý trực tiếp của nhà nước. Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển nhà nước phải quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, phải ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị trường bất động sản. Năm 2003, Quốc hội đã ban hành luật đất đai, năm 2005 ban hành luật nhà ở, năm 2006 ban hành luật kinh doanh bất động sản và các văn bản quy phạm pháp luật khác điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các bộ luật, các chính sách, chủ trương, quy hoạch về bất động sản còn chưa tạo được sự thống nhất, đồng bộ, do đó, khả năng quản lý, kiểm soát của nhà nước về thị trường bất động sản là chưa cao. Dẫn đến hiện tượng đầu cơ, tạo sự khan hiếm giả tạo và đẩy giá bất động sản lên quá cao, khiến những người có nhu cầu không đủ khả năng tiếp cận, gây bức xúc cho dư luận. Câu 4: Phân tích vai trò của thị trường bất động sản? Liên hệ thực tế Việt Nam. Thị trường BĐS là tổng thể các điều kiện để thực hiện giao dịch về BĐS dựa trên quan hệ hàng hóa – tiền tệ diễn ra trong một không gian, thời gian xác định. Thị trường BĐS đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng nhưng mặt khác cũng trực tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế. Thứ nhất, phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Thị trường bất động sản là nơi thực hiện quá trình tái sản xuất và các yếu tố sản xuất đáp ứng cho các hoạt động kinh doanh bản thân bất động sản, đây cũng là nơi thực hiện sự chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị và ngược lại. Khi thị trường BĐS phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện tốt cho người sản xuất kinh doanh bất động sản đẩy mạnh sản xuất, đồng thời, người tiêu dùng bất động sản cũng nhờ đó mà đẩy mạnh sản xuất của mình. Thứ hai, phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển. Khi thị trường BĐS phát triển sẽ làm tăng lên của tài sản cố định trong xã hội – nguồn vốn đầu tư phát triền phát triển quan trọng. Đồng thời, tốc độ chu chuyển vốn nhanh hơn nên bổ sung thêm vốn cho đầu tư phát triển. Việc thế chấp các BĐS để vay vốn sẽ làm nguồn vốn tăng lên gấp đôi nhờ huy động được vốn nhàn rỗi, góp vốn liên doanh BĐS là cách tạo vốn đối ứng thu hút đầu tư nước ngoài, góp phàn huy động vốn đầu tư phát triển. Thứ ba, phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước. Sự phát triển thị trường BĐS có thể đi theo hai hướng: Làm tăng lượng hàng háo BĐS trên thị trường giao dịch hoặc mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch. Hai hướng phát triển đó sẽ làm tăng thu ngân sách nhà nước qua thuế. Thứ tư, góp phần mở rộng quan hệ hợp tác trong và ngoài nước. Sự phát triển của thị trường BĐS có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường của mỗi quốc gia, yêu cầu sự tương thích với các thị trường. Bên cạnh đó, trong hội nhập kinh tế quốc tế, sự phát triển của thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường nước ngoài tạo điều kiện cho các chủ thể nước ngoài tham gia giao dịch bất động sản trong nước. Thứ năm, Góp phần ổn định xã hội. Sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS sẽ dẫn đến điều hòa cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, tác động tốt đến niềm tin của người dân vè các chủ trương chính sách và do đó làm xã hội ổn định hơn. Thứ sáu, góp phần nâng cao đời sống nhân dân. Thị trường BĐS là một bộ phận của thị trường xã hội, do đó, sự phát triển của thị trường này sẽ tác động mạnh mẽ đến dự phát triển của thị trường vốn, lao động, hàng hóa, tác động đến sự phát triển [...]... giới hạn ở con số 20%, dư nợ tín dụng cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất bị giới hạn ở mức 16% càng làm cho thị trường bất động sản thêm phần ảm đạm, xua tan kỳ vọng thị trường phục hồi của các nhà đầu tư bất động sản Giai đoạn thị trường phát triển: phát triển tất cả các loại thị trường Thị trường này có cơ cấu hoàn hảo với môi trường pháp lý và hệ thống quản lý hoàn thiện Các thể chế tài chính... Đô thị hoá nhanh mở ra cơ hội cho các nhà kinh doanh bất động sản: đất ngoại ô, ven đô Phát triển cơ cấu hạ tầng - Tăng khả năng tiếp cận với bất động sản VD: làm đường giao thông qua nhà  nhà mặt đường - Tạo môi trường hấp dẫn đầu tư các hoạt động kinh tế : Thành phố đẹp hơn, giảm ách tắc giao thông - Tạo cơ hội kinh doanh bất động sản, làm tăng cầu bất động sản cho mục tiêu kinh doanh Mốt và thị. .. phát cao, tiền mất giá Chính sách quản lý bất động sản - Các quy định tiêu chuẩn giới hạn về bất động sản - Quan hệ sở hữu và sử dụng về bất động sản VD: Chấp nhận sở hữu tư nhân về nhà ở  tăng cầu Sở hữu nhà  sử dụng đất  nhà nước muốn lấy đất để làm các mục đích khác phải bồi thường thoả đáng; Nhu cầu tích trữ, để dành, di sản cho con cháu - Thừa nhận thị trường và hàng hoá bất động sản  thị trường. .. Điều này, dẫn đến sự kiểm soát của nhà nước ở thị trường BĐS gặp khó khăn không nhỏ, cũng đưa ra nhưng biến động của thị trường khác với các thị trường trên thế giới Thị trường BĐS mang tính vùng, khu vực Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, hàng hóa bất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và... phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại và bền vững Thông qua thực tế vận hành thị trường BĐS, nhà nước cũng nhận diện được những khuyết tật của thị trường, những lỗ hổng trong luật pháp và chính sách, từ đó dần hoàn thiện pháp luật về bất động sản cũng như cơ chế quản lý hiệu quả hơn Câu 5: Phân tích điều kiện ra đời và các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản? Liên hệ... cũng được xác lập đầy đủ đảm bảo cho sự vận hành thông suốt của thị trường Hệ thống cung cấp thông tin của thị trường được hỗ trợ bởi các thiết bị công nghệ hiện đại, các giao dịch trong thị trường được đảm bảo tuyệt đối an toàn Nhà nước thực hiện sự điều tiết của mình đối với thị trường ở tầm vĩ mô Câu 6: Phân tích các đặc điểm của thị trường bất động sản? Những vấn đề cần chú ý đặt ra từ mỗi đặc điểm... dựng sẽ tác động đến cầu nhà cao tầng Đô thị hoá - Làm thay đổi cơ cấu dân số nông thôn – thành thị Tập trung dân số ở đô thị  làm tăng cầu nhà ở và các dạng cầu mới về bất động sản vùng đô thị – xuất hiện xóm liều, nhà ổ chuột - Đô thị hoá làm thay đổi quy hoạch và cơ cấu các hoạt động kinh tế – xã hội, thay đổi mục đích sử dụng đất, tạo ra các cơ hội đầu tư mới VD: mở rộng đô thị, đất nông nghiệp... triển Bất động sản còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc Từ đặc điểm này của thị trường BĐS dẫn đến quan hệ cung cầu bất động sản chỉ ảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị. .. là thị trường chết Điều này cho thấy sự yếu kém trong quản lý nhà nước về thị trường BĐS ở Việt Nam Do đó, để đảm bảo thị trường an toàn và ổn định thì Việt Nam cần có những biện pháp kịp thời để đưa ra các chính sách phù hợp với sự phát triển, quy luật phát triển của thị trường BĐS Câu 7: Phân tích các nhân tố tác động đến cầu hàng hoá bất động sản? Liên hệ thực tiễn Việt Nam Cầu hàng hóa bất động sản. .. của thị trường Thị trường BĐS tồn tại đã đem lại những đóng góp to lớn đối với các hoạt động đời sống kinh tế - xã hội của Việt Nam Từ khi luật đất đai và hàng loạt các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, bất động sản ra đời, khối lượng giao dịch của thị trường BĐS tại Việt Nam tăng nhanh, do đó, thúc đẩy quá trình sản xuất diễn ra mạnh mẽ hơn Tỷ lệ đóng góp của hoạt động kinh doanh bất động sản . phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Thị trường bất động sản là nơi thực hiện quá trình tái sản xuất và các yếu tố sản xuất đáp ứng cho các hoạt động kinh. cho người sản xuất kinh doanh bất động sản đẩy mạnh sản xuất, đồng thời, người tiêu dùng bất động sản cũng nhờ đó mà đẩy mạnh sản xuất của mình. Thứ hai, phát triển thị trường bất động sản góp. giá bất động sản lên khá cao. Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không