ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN NGUYỄN TRUNG ĐẠT ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG QUỸ ĐẤT SAU ĐẤU GIÁ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội - 2012 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN NGUYỄN TRUNG ĐẠT ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG QUỸ ĐẤT SAU ĐẤU GIÁ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Địa LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS Trần Văn Tuấn Hà Nội - 2012 MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu: 10 Nhiệm vụ nghiên cứu: 10 Phạm vi nghiên cứu: 10 Phƣơng pháp nghiên cứu: 10 Cấu trúc luận văn: 11 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 12 1.1 Giá đất sở khoa học xác định giá đất 12 1.1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 12 1.1.2 Giá đất điều kiện nước ta 14 1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất vai trị cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất quản lý – sử dụng đất đai khu vực đô thị 14 1.2.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất 14 1.2.2 Vai trị cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất quản lý – sử dụng đất đai khu vực đô thị 16 1.3 Cơ sở pháp lý nội dung công tác đấu giá quyền sử dụng đất 18 1.3.1 Những văn pháp luật quan Trung ương ban hành đấu giá quyền sử dụng đất 19 1.3.2 Những quy định pháp lý chủ yếu UBND tỉnh Hà Tây (cũ) thành phố Hà Nội công tác đấu giá quyền sử dụng đất 22 1.3.2.1 Những quy định pháp lý chủ yếu UBND tỉnh Hà Tây (cũ) 22 1.3.2.2 Những quy định pháp lý chủ yếu UBND thành phố Hà Nội 22 1.4 Nội dung công tác đấu giá quyền sử dụng đất cấp quận, huyện thành phố Hà Nội theo pháp luật hành 24 1.4.1 Các nguyên tắc đấu giá: 24 1.4.2 Các trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá: 25 1.4.3 Quỹ đất để tổ chức đấu giá: 26 1.4.4 Thành lập Hội đồng đấu giá QSD đất cấp Huyện 26 1.4.5 Xác định giá sàn bước giá đấu giá: 27 1.4.6 Tiêu chuẩn đấu giá trúng giá 28 1.4.7 Phê duyệt kết đấu giá, định giao đất 29 1.4.8 Trách nhiệm UBND cấp huyện tổ chức thực hiện: 29 1.4.9 Quản lý đấu giá quyền sử dụng đất: 30 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG 32 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông 32 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 32 2.1.1.1.Vị trí địa lý 32 2.1.1.2 Đi ̣a hình 32 2.1.1.3 Khí hậu 33 2.1.1.4.Thuỷ văn 33 2.1.2 Các nguồn tài nguyên 34 2.1.2.1 Tài nguyên đất: 34 2.1.2.2 Tài nguyên nước 34 2.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội 35 2.1.3.1 Tăng trưởng kinh tế chuyển dịch cấu kinh tế 35 2.1.3.2 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 36 2.1.3.3.Dân số , lao động, viê ̣c làm thu nhập 38 2.1.3.4 Thực trạng phát triển đô thi 39 ̣ 2.1.3.5 Thực trạng phát triển sở hạ tầ ng 39 2.1.4 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trường 43 2.1.4.1 Đánh giá về điề u kiê ̣n tự nhiên 43 2.1.4.2 Đánh giá về thực trạng phát triể n kinh tế - xã hội 43 2.1.4.3 Nhận xét thực trạng môi trường 45 2.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn quận 45 2.2.1 Tình hình quản lý đất đai 45 2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 47 2.2.2.1 Phân tích hiê ̣n trạng sử dụng các loại đấ t 47 2.2.2.2 Phân tích đánh giá biến động loại đất giai đoạn 2005 - 2010 48 2.3 Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông từ 2004 đến 54 2.3.1 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 54 2.3.2 Công tác đấu giá quyền SDĐ địa bàn quận 63 2.4 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn quận Hà Đông 66 2.4.1 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá QSD đất Vạn Phúc - phường Vạn Phúc 66 2.4.1.1 Giới thiệu chung khu đất đấu giá 66 2.4.1.2 Tình hình thực kết công tác đấu giá quyền sử dụng đất 69 2.4.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá QSD đất Mậu Lương - phường Kiến Hưng 72 2.4.2.1 Giới thiệu khu đất đấu giá 72 2.4.2.2 Tình hình thực kết công tác đấu giá quyền sử dụng đất 75 CHƢƠNG 3: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG QUÝ ĐẤT SAU ĐẤU GIÁ TẠI CÁC DỰ ÁN NGHIÊN CỨU VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP 82 3.1 Đánh giá hiệu sử dụng quỹ đất sau đấu giá dự án nghiên cứu 82 3.1.1 Cơng tác hồn thành nghĩa vụ tài (nộp tiền sử dụng đất) người trúng đấu giá 82 3.1.2 Tỷ lệ diện tích loại đất sử dụng tiến độ theo quy hoạch kế hoạch thực dự án 83 3.1.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 84 3.1.4 Hoạt động giao dịch chuyển nhượng công tác quản lý hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất 86 3.2 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 86 3.1.1 Giải pháp sách, pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 86 3.1.2 Giải pháp quy hoạch thực quy hoạch 87 3.1.3 Giải pháp kỹ thuật đấu giá quyền sử dụng đất 87 3.3 Đề xuất số giải pháp quản lý – sử dụng quỹ đất sau đấu giá 88 3.3.1 Đưa diện tích đất trúng đấu giá vào sử dụng mục đích, thời gian quy định 88 3.3.2 Thực tốt cơng tác cải cách hành cấp GCN quyền sử dụng đất tăng cường quản lý hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau đấu giá 89 3.3.3 Tăng cường lực hiệu công tác kiểm tra xử lý vi phạm sau đấu giá 89 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92 BẢN TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ Tính cấp thiết đề tài - Tốc độ thị hóa nhanh, nhu cầu hồn thiện sở hạ tầng nhu cầu đất cho người dân tăng mạnh gây áp lực lớn quỹ đất đai thị trường quyền sử dụng đất - Thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng sở hạ tầng, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn quận Hà Đông - Việc đưa đất vào đấu giá nhằm khai thác tối đa tiềm đất đai, góp phần điều tiết quan hệ cung - cầu đất đai, tăng cường quản lý đất đai công cụ kinh tế huy động tối đa nguồn vốn cách công khai, dân chủ Nhận thức tầm quan trọng cấp thiết vấn đề nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất, học viên tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất hiệu sử dụng quỹ đất sau đấu giá số dự án địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội” Mục tiêu nghiên cứu: Mục tiêu đề tài làm rõ thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất hiệu sử dụng quỹ đất sau đấu giá số dự án địa bàn quận Hà Đơng, từ đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất, quản lý sử dụng quỹ đất sau đấu giá địa bàn nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu: - Nghiên cứu sở lý luận pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất nước ta - Điều tra, khảo sát thu thập tài liệu, số liệu đấu giá quyền sử dụng đất - Phân tích, đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất hiệu sử dụng quỹ đất sau đấu giá dự án nghiên cứu - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất; quản lý sử dụng quỹ đất sau đấu giá khu vực nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi không gian: Nghiên cứu dự án đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn phường Vạn Phúc phường Kiến Hưng, Quận Hà Đông, thành phố Hà Nội Phƣơng pháp nghiên cứu: - Phương pháp tiếp cận hệ thống - Phương pháp điều tra, khảo sát - Phương pháp kế thừa - Phương pháp tổng hợp, phân tích - Phương pháp chuyên gia Cấu trúc luận văn: Mở đầu Chương 1: Cơ sở lý luận pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất Chương 2: Thực tra ̣ng đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội Chương 3: Đánh giá hiệu sử dụng quỹ đất sau đấu giá dự án nghiên cứu đề xuất số giải pháp Kết luận kiến nghị CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Giá đất sở khoa học xác định giá đất 1.1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất - Địa tô chênh lệch: + Địa tô chênh lệch + Địa tô chênh lệch 2: - Địa tô tuyệt đối 1.1.2 Giá đất điều kiện nƣớc ta Giá quyền sử dụng đất (sau gọi giá đất) số tiền tính đơn vị diện tích đất nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất” [9] 1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất vai trị cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất quản lý - sử dụng đất đai khu vực đô thị 1.2.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá quyền sử dụng đất việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho thuê đất với phương thức đấu giá công khai, công cho tổ chức, cá nhân (với điều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch) 1.2.2 Vai trị cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất quản lý - sử dụng đất đai khu vực đô thị Đấu giá quyền sử dụng đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào ngân sách nhà nước để đầu tư cải tạo xây dựng sở hạ tầng Đấu giá quyền sử dụng đất lựa chọn chủ đầu tư có đủ lực, góp phần nâng cao hiệu sử dụng đất, đảm bảo thực quy hoạch cách đồng Đấu giá QSD đất chuyển nhượng QSD đất thị trường có chung mục đích chuyển nhượng mảnh đất với mức giá cao nhất, đem lại giá trị kinh tế lớn Đấu giá QSD đất khơng mang ý nghĩa kinh tế mà cịn mang ý nghĩa xã hội sâu sắc, hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm Đấu giá QSD đất góp phần bình ổn trị phát triển kinh tế cách bền vững Đấu giá QSD đất góp phần vào trình cải cách hành 1.3 Cơ sở pháp lý nội dung công tác đấu giá quyền sử dụng đất 1.3.1 Những văn pháp luật quan Trung ương ban hành đấu giá quyền sử dụng đất a) Luật đất đai 2003: b) Các Văn Chính phủ 1.3.2 Những quy định pháp lý chủ yếu UBND tỉnh Hà Tây (cũ) thành phố Hà Nội công tác đấu giá quyền sử dụng đất 1.3.2.1 Những quy định pháp lý chủ yếu UBND tỉnh Hà Tây (cũ) - Quyết định số 1089/2006/QĐ-UBND ngày 20/6/2006 UBND tỉnh Hà Tây việc ban hành Quy chế đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ cho thuê đất địa bàn 1.3.2.2 Những quy định pháp lý chủ yếu UBND thành phố Hà Nội - Quyết định số 63/2002/QĐ-UBND ngày 26/4/2002 Quy định đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng địa bàn Thành phố 1.4 Nội dung công tác đấu giá quyền sử dụng đất cấp quận, huyện thành phố Hà Nội theo pháp luật hành 1.4.1 Các nguyên tắc đấu giá: Một là, nguyên tắc công khai, dân chủ: Hai là, ngun tắc bình đẳng, cơng Ba là, các bên tham gia phải thực đầy đủ quy chế đấu giá Hội đồng tổ chức đấu giá đặt  Lập đạo UBND cấp xã lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, lập hồ sơ sử dụng đất, thực việc giải phóng mặt để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất;  Ban hành Quy chế đấu giá làm tổ chức đấu giá QSD đất Trước ban hành phải báo cáo Sở Tài ngun Mơi trường để chủ trì Sở, ngành xem xét, thẩm định, có văn thoả thuận làm định;  Xây dựng đề xuất giá sàn bước giá, báo cáo Sở Tài ngun Mơi trường, trình Uỷ ban nhân dân Thành phố phê duyệt (hoặc định phê duyệt trường hợp thuộc thẩm quyền); Mở phiên đấu giá, xét giá trình phê duyệt kết đấu giá quyền sử dụng đất;  Quản lý sử dụng vốn thu từ đấu giá QSD đất theo tỷ lệ cân đối cho ngân sách cấp huyện để đầu tư xây dựng sở hạ tầng có hiệu quả, theo quy định pháp luật;  Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, cấp Giấy phép xây dựng công trình theo thẩm quyền;  Thực theo chức quản lý Nhà nước theo quy định Thành phố, kiểm tra, giám sát, xử lý theo thẩm quyền cơng trình xây dựng vi phạm theo quy định, kịp thời báo cáo trường hợp vi phạm vượt thẩm quyền xử lý [18] 1.4.9 Quản lý đấu giá quyền sử dụng đất: Để tạo khung pháp lý làm sở giải sai phạm trình đấu giá, quy định quản lý đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước tất yếu phải hình thành để làm cơng cụ quản lý CHƢƠNG THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 2.1.2 Các nguồn tài nguyên 2.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội 2.1.3.1 Tăng trưởng kinh tế chuyển dịch cấu kinh tế 2.1.3.2 Thực trạng phát triể n các ngành kinh tế 2.1.3.3.Dân số , lao động, viê ̣c làm thu nhập 2.1.3.4 Thực trạng phát triể n đô thi ̣ 2.1.3.5 Thực trạng phát triể n sở hạ tầ ng 2.1.4 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trường 2.1.4.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên Nhìn chung quận Hà Đơng có điều kiê ̣n thuâ ̣n lơ ̣i phát triển kinh tế - xã hội q trình thị hóa, cơng nghiệp hóa Điều kiện tự nhiên quận thuận lợi cho bố trí cơng trình phi nơng nghiệp, có mục đích để xây dựng khu ở, khu thị yếu tố quan trọng cho việc hình thành triển khai dự án đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.4.2 Đánh giá về thực trạng phát triể n kinh tế - xã hội Kinh tế phát triể n chưa toàn diê ̣n , điể m xuấ t phát nề n kinh tế thấ p , cấ u kinh tế còn có bô ̣ phâ ̣n chuyể n dich châ ̣m Mô ̣t số hoa ̣t đô ̣ng thuô ̣c linh vực thương ̣ ̃ mại, du lich - dịch vụ, khoa ho ̣c công nghê ̣ môi t rường, văn hoá văn nghê ̣ còn ̣n ̣ chế 2.1.4.3 Nhận xét thực trạng môi trường Hiê ̣n chấ t lươ ̣ng môi trường ta ̣i hầ u hế t các khu vực nơng thơn điạ bàn thành phố vẫn cịn đảm bảo, chưa có những biể u hiê ̣n bi ̣ô nhiễm và suy thoái Nguồ n tài nguyên nước mă ̣t của thành phồ Hà Đông đứng trước những nguy bi ̣suy giảm nghiêm tro ̣ng về chấ t lươ ̣ng các nguồ n ô nhiễm gây 2.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn quận 10 2.2.1 Tình hình quản lý đất đai Nhìn chung cơng tác quản lý Nhà nước đất đai cấp , ngành dầ n vào nề nế p , đúng pháp luâ ̣t Hê ̣ thố ng pháp luâ ̣t đấ t đai cũng dầ n dầ n hoàn thiê ̣n, tạo sở pháp lý cho việc quản lý Nhà nước về đấ t đai ngày càng thố ng nhấ t hiệu 2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 2.2.2.1 Phân tích hiê ̣n trạng sử dụng các loại đấ t a) Đất Nông nghiệp : Diê ̣n tich đấ t nông nghiê ̣p năm ́ 2010 1.308,07 chiế m 27,06% so với tổ ng diê ̣n tích tự nhiên b) Đất phi nơng nghiệp : Có diện tích : 3493,24 chiế m 72,27% tở ng diê ̣n tích tự nhiên c) Đất chưa sử dụng: Theo kế t quả kiể m kê đấ t đai toàn quâ ̣n có diê ̣n tich đấ t ́ bằ ng chưa sử du ̣ng là 32,35 bằ ng 0,67% tổ ng diê ̣n tich tự nhiên ́ 2.2.2.2 Phân tích đánh giá biến động các loại đất giai đoạn 2005 - 2010 Tổ ng diê ̣n tích tự nhiên : Tổ ng diê ̣n tich tự nhiên quâ ̣n Hà Đông tăng so với ́ kiể m kê đấ t đai năm 2005 1498,41 nguyên nhân là năm 2006 sáp nhập xã Đồng Mai, xã Biên Giang huyện Thanh Oai ; xã Dương Nội phần diện tích xã Phụng Châu huyện Chương Mỹ theo Nghị định số 155/2006/NĐ- CP ngày 27 tháng 12 năm 2006 về viê ̣c thành lâ ̣p Thành Phố Hà Đông tỉnh Hà Tây Đất nông nghiệp : Theo kế t quả kiể m kê năm 2010, tổ ng diê ̣n tich đấ t sản ́ xuấ t nông nghiê ̣p quâ ̣n Hà Đông là 1308,07 ha, giảm 577,31 so với năm 2005 Đất phi nông nghiệp: Theo kế t quả kiể m kê năm 2010 diê ̣n tich đấ t phi nông ́ nghiê ̣p là 3493,24 ha, tăng 2053,96 so với năm 2005, đó tăng mở rô ̣ng điạ giới hành chính là 1371,77 và chuyể n đổ i 813,04 ha, giảm vào mục đích khác 132,83 Đất chưa sử dụng : Diê ̣n tích đấ t chưa sử du ̣ng của qu ận Hà Đông 32,35 ha, tăng 21,76 so với năm 2005 2.3 Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông từ 2004 đến 2.3.1 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 11 Trên sở văn pháp lý Chính phủ, tỉnh Hà Tây cũ thành phố Hà Nội từ năm 2008 đến nay, UBND quận Hà Đông (trước sát nhập UBND thành phố Hà Đông) thành lập Hội đồng đấu giá ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất cho dự án Các quy chế đấu giá chủ yếu khác thông tin lô đất đem đấu giá, thời hạn phải nộp tiền sử dụng đất sau trúng giá Chẳng hạn Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất dự án Mậu Lương năm 2011 có nội dung chủ yếu sau: Đối tượng tham gia đấu giá là: Điều kiện đăng ký tham gia đấu giá: Nguyên tắc đấu giá: Điều kiện đấu giá: Trách nhiệm quyền lợi Người tham gia đấu giá: 2.3.2 Công tác đấu giá quyền SDĐ địa bàn quận Trong giai đoạn 2004 - 2011, đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông diễn thường xuyên thành công Các phiên đấu giá nhìn chung tuân thủ theo quy định pháp luật, không xảy sai phạm nghiêm trọng, tạo hấp dẫn lớn cho người dân nhà đầu tư Kết đấu giá tạo nguồn thu lớn cho ngân sách tạo quỹ đất phục vụ phát triển đô thị 2.4 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn quận Hà Đông 2.4.1 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá QSD đất Vạn Phúc phường Vạn Phúc 2.4.1.1 Giới thiệu chung khu đất đấu giá Khu đất đấu giá nằm địa bàn phường Vạn Phúc.Theo quy hoạch chi tiết điểm tiểu thủ công nghiệp làng nghề dệt lụa Vạn Phúc, khu đất đấu giá sử dụng để xây dựng nhà riêng biệt, liền kề với diện tích lơ khoảng 77m2 82m2, mật độ xây dựng lô tối đa 60%, tầng cao từ tầng Do với hình thành nhà mới, hệ thống cơng trình dịch vụ khu đất lân cận phát triển tạo nên diện mạo cho cửa ngõ phía Bắc thành phố Hà Đơng 12 2.4.1.2 Tình hình thực kết cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Vạn Phúc triển khai thực sau thời điểm Hà Tây sát nhập Hà Nội Phiên đấu giá mở ngày 13/12/2008 với 147 lơ đất, chia làm nhóm: - Nhóm 1: gồm đất, có 15 người tham gia đấu giá Giá sàn 25 triệu đồng/m2, giá trúng đấu giá cao 48,1 triệu đồng /m2 - Nhóm 2: gồm 01 đất, có 09 người tham gia đấu giá Giá sàn 14 triệu đồng/m2, giá trúng đấu giá 23,3 triệu đồng/ m2 - Nhóm 3: gồm 29 đất, có 31 hộ tham gia đấu giá Giá sàn 15 triệu đồng/ m2, giá trúng đấu giá thấp đạt 18,8 triệu đồng/ m2, cao đạt 22,2 triệu đồng/ m2 - Nhóm 4: gồm 29 đất, có 99 người tham gia Giá sàn 23 triệu đồng/ m2 giá trúng đấu giá thấp đạt 33,8 triệu đồng/ m2, cao đạt 48,5 triệu đồng/ m2 - Nhóm 5: gồm đất, có 11 người tham gia đấu giá Giá sàn 18 triệu đồng/m2, giá trúng đấu giá cao 26,8 triệu đồng /m2 - Nhóm 6: gồm 19 đất với 23 người tham gia đấu giá Giá sàn 15 triệu đồng/ m2, giá trúng đấu giá thấp 19 triệu đồng/ m2, cao 20,1 triệu đồng/ m2 Mức chênh lệch so với giá sàn không lớn, đạt 1,25 lần - Nhóm 7: gồm 22 đất với 38 người tham gia Giá sàn 15 triệu đồng/ m2, giá trúng đấu giá thấp 19,6 triệu đồng/ m2, cao 22,3 triệu đồng/ m2 - Nhóm 8: gồm 16 đất với 88 người tham gia Giá sàn 12 triệu đồng/ m2 giá trúng đấu giá thấp 16,5 triệu đồng/ m2, cao 20 triệu đồng/ m2 - Nhóm 9: gồm đất với 13 người tham gia Giá sàn 18 triệu đồng/ m2 giá trúng đấu giá thấp 24,1 triệu đồng/ m2, cao 27,3 triệu đồng/ m2 - Nhóm 10: gồm 16 đất với 35 người tham gia Giá sàn 15 triệu đồng/ m2 giá trúng đấu giá thấp 19,8 triệu đồng/ m2, cao 21,3 triệu đồng/ m2 Như vậy, chênh lệch giá trúng đấu giá QSD đất giá khởi điểm dự án Vạn Phúc cao gấp từ 1,37 đến 1,94 lần so với giá khởi điểm Tại vị trí thuận lợi cho mục đích làm dịch vụ nhóm 1, nhóm giá trúng đấu giá có chênh lệch nhiều với giá khởi điểm so với nhóm cịn lại 13 2.4.2 Cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá QSD đất Mậu Lương - phường Kiến Hưng 2.4.2.1 Giới thiệu khu đất đấu giá Khu vực để đấu giá quyền sử dụng đất chủ yếu đất nông nghiệp thuộc địa phận thôn Mậu Lương - xã Kiến Hưng - Thành phố Hà Đơng - Tỉnh Hà Tây (cũ), có diện tích đất thu hồi 101.160,2m2 phân làm dự án Khu đất nằm địa bàn xã Kiến Hưng xã vùng ven thành phố Hà Đơng, có làng nghề truyền thống với nhiều sản phẩm dao kéo, kim khí… người tiêu dùng ưa chuộng, thương hiệu truyền thống địa phương Kiến Hưng có vị trí địa lý thuận lợi, giao thơng thuận tiện: ngồi đường quy hoạch Hà Trì - Kiến Hưng, đường quy hoạch rộng 18,5m Vân Đình nằm kế hoạch phát triển mạng lưới giao thông Hà Nội thời gian tới tạo cho vùng đất triển vọng phát triển Kiến Hưng xã thành phố Hà Đơng có tiềm kinh tế xã hội, sản xuất vừa nhỏ, gia cơng khí, hàng tiêu dùng, trồng rau, trồng hoa, sản xuất hàng thủ công mỹ nghệ, kinh doanh đa dạng phát triển thương mại, điểm trung chuyển nội thị Hà Đông với địa phương xung quanh thị trường tỉnh 2.4.2.2 Tình hình thực kết cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Mậu Lương triển khai thực từ năm 2007 chưa phê duyệt quy hoạch chi tiết toàn dự án Dự án thực năm từ năm 2007 đến 2011 bao gồm đợt đấu giá Đợt đấu giá bắt đầu diễn ngày 23/12/2007 với tổng số 219 lơ đất đem đấu giá, diện tích 12352 m2 Giá sàn thấp triệu đồng /m2, cao 11 triệu đồng/ m2 Ở thời điểm này, thị trường bất động sản nước nói chung địa bàn tỉnh Hà Tây bắt đầu có khởi sắc trở lại sau quãng thời gian trầm lắng từ 2003 đến 2006 Mặc dù quy hoạch chi tiết khu dự án công bố chưa xây dựng sở hạ tầng nên giá trúng đấu giá chênh lệch so với 14 giá khởi điểm không cao, cụ thể giá trúng đấu giá thấp đạt 7,7 triệu đồng/ m2, giá bán đấu giá cao đạt 16,9 triệu đồng/ m2 Do số lượng lô lớn nên tổng số tiền thu lớn 136,2 tỷ đồng Năm 2008 dự án tiến hành tổ chức đợt đấu giá (đợt đợt 3) Đợt bắt đầu tổ chức mở phiên đấu giá ngày 7/5/2008 có tổng số 245 lơ đất với tổng diện tích 14712 m2, mức giá sàn quy định đợt 1, thấp triệu đồng /m2, cao 11 triệu đồng/ m2 Mặc dù sở hạ tầng dự án chưa xây dựng số lượng người tham gia đấu giá tăng lên so với đợt nên giá trúng đấu giá thấp đạt 10,3 triệu đồng/ m2 cao so với đợt Tổng số tiền thu lớn đạt 179,8 tỷ đồng Đấu giá đất đợt dự án Mậu Lương mở phiên ngày 16/8/2008 Tại thời điểm có Quyết định sát nhập tỉnh Hà Tây vào Hà Nội nên kết đấu giá có chênh lệch lớn so với giá khởi điểm Giá sàn quy định hai đợt đầu với giá thấp triệu đồng /m2, cao 11 triệu đồng/ m2 Giá trúng đấu giá thấp đạt 11 triệu đồng/ m2, giá trúng cao đạt 18 triệu đồng/ m2 Mặc dù số lô đất đem đấu giá 118 gần nửa so với đợt 2, tổng số tiền thu đạt 91,5 tỷ đồng Đợt dự án đấu giá quyền sử dụng đất tổ chức ngày 17/10/2009, chia thành nhóm: nhóm gồm lơ, nhóm gồm 12 lơ nhóm gồm 41 lô Tại thời điểm thị trường bất động sản Hà Nội nói chung khu vực quận Hà Đơng nói riêng sơi động, giá đất tăng cao có nhiều biến động Cơ sở hạ tầng dự án bắt đầu triển khai xây dựng Giá sàn dự án điều chỉnh tăng nhiều so với đợt trước, cụ thể giá khởi điểm thấp 14 triệu đồng/ m2 cao 20 triệu đồng/ m2 Tổng số lô đất đem đấu giá có 54 lơ với tổng diện tích 3227,8 / m2 Giá trúng đấu giá tăng lên mạnh chênh lệch nhiều so với giá sàn, cụ thể giá trúng đấu giá thấp 32 triệu đồng/m2, cao 62,4 triệu đồng/ m2, mức chênh lệch so với giá sàn từ 2,2 đến 3,1 lần Tổng số tiền thu theo Quyết định trúng đấu giá 119,2 tỷ đồng 15 Đấu giá quyền sử sử đất đợt dự án Mậu Lương tổ chức ngày 21/8/2010 Tổng số lô đất đem đấu giá 40 lơ với tổng diện tích 2387,8 m2 Trong điều kiện mặt giá đất khu vực quận Hà Đông tăng cao so với trước nên giá sàn tiếp tục điều chỉnh với mức giá thấp 30 triệu đồng/ m2, cao 40 triệu đồng/ m2 Tuy nhiên thị trường bất động sản nước bắt đầu có dấu hiệu giảm nhiệt nên giá trúng đấu giá chênh lệch so với giá sàn, cụ thể giá trúng đấu giá thấp 30,8 triệu đồng/ m2, giá trúng cao 52,8 triệu đồng/ m2 Tổng số tiền theo Quyết định trúng đấu giá 88,9 tỷ đồng Đợt với thời gian đấu giá tháng 12 năm 2011 thời gian mà tình hình thị trường bất động sản có dấu hiệu giảm nhiệt dần, thị trường tài có biến động lớn sụp đổ nguồn tín dụng đen ảnh hưởng lớn tới ngân hàng hộ gia đình Chính sách cho vay thắt chặt với hoạt động tín dụng liên quan đến bất động sản khiến cho việc bán tháo bất động sản khiến thời gian lượng cung bất động sản lớn nhu cầu Chịu ảnh hưởng thị trường ảm đạm nói trên, đợt Dự án Mậu Lương, lơ đem đấu giá bán lô giá sàn điều chỉnh thấp so với đợt Nhìn chung cơng tác tổ chức đấu giá Dự án Mậu Lương quy định pháp luật Chính phủ, tỉnh Hà Tây cũ, thành phố Hà Nội theo Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất UBND quận Hà Động ban hành Tuy nhiên từ thực trạng cơng tác đấu giá cịn số tồn khó khăn 2.4.3 Những khó khăn, tồn chủ yếu đấu giá quyền sử dụng đất từ dự án - Công tác tổ chức + Việc điều tra xác định nhu cầu SDĐ khu vực xây dựng giá sàn đấu giá quyền SDĐ cịn chưa khoa học, mang nặng tính hành + Thủ tục để đưa lơ đất vào đấu giá có nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trương cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian 16 + Kiểm tra lực tài người tham gia đấu giá chưa thực hiện, có nhiều trường hợp người tham gia đấu giá nhiều đất, đẩy giá đất đấu giá lên cao + Việc khơng có quy định cụ thể vị trí người tham gia phiên đấu giá, xảy tượng nhiều người đấu giá lơ đất ngồi vị trí liền cạnh nhau, việc xếp giá dễ dàng xảy quan chức khó ngăn chặn + Đối với việc tránh thông thầu thực đấu giá chưa có quy định để phịng tránh, chưa có chế tài để xử phạt + Việc phổ biến thông tin trước phiên đấu hoạt động đấu giá đất thiếu + Quy chế đấu giá bất cập, dự án lại có quy chế đấu giá khác nhau, thành phố phê duyệt song gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu người dân cần mua đất + Công tác xây dựng sở hạ tầng chưa đảm bảo, khu quy hoạch bán đấu giá cơng tác giải phóng mặt cịn chưa hồn thiện, hệ thống sở hạ tầng cịn chưa xây dựng - Đối với ngƣời tham gia đấu giá + Cả hai dự án đấu giá đất có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu đất đai, nhu cầu đất, nhà thực + Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên, sau bỏ tiền đặt cọc + Người tham gia đấu giá phải có nguồn tài đủ để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá + Người dân có thu nhập thấp khó tiếp cận đất đai thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất mặt giá cao 17 - Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị + Đối với dự án đấu giá quyền SDĐ nhỏ lẻ không tạo mối liên kết hạ tầng khu vực xung quanh + Đối với dự án đấu giá đất thực thành cơng sau tạo mặt giá khu vực, điều dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục khu vực có dự án đấu giá đất + Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích công cộng chủ đầu tư sau trúng đấu giá diễn phổ biến, tỷ lệ phép xây dựng bị vi phạm tất cơng trình + Hiện chưa có thống cách quản lý khu đất sau đưa đấu giá đất + Hiện tượng đầu đất đấu giá quyền sử dụng đất khiến cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất trở thành nơi để đẩy giá đất lên cao để thu lợi cho phận dân cư xã hội Người thực có nhu cầu sử dụng đất lại không sử dụng đất gây nên bất cập quản lý sách Đảng Nhà nước 18 CHƢƠNG ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG QUỸ ĐẤT SAU ĐẤU GIÁ TẠI CÁC DỰ ÁN NGHIÊN CỨU VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP 3.1 Đánh giá hiệu sử dụng quỹ đất sau đấu giá dự án nghiên cứu 3.1.1 Công tác hồn thành nghĩa vụ tài (nộp tiền sử dụng đất) người trúng đấu giá Đánh giá tình hình thực nghĩa vụ tài người trúng đấu giá phản ánh hiệu kinh tế đất - mức thực thu tiền sử dụng đất theo giá đất trúng đấu giá Theo số liệu điều tra thống kê tình hình nộp tiền sử dụng đất hai dự án đấu giá quyền sử dụng đất Vạn Phúc Mậu Lương cho thấy, dự án Vạn Phúc tất hộ trúng đấu giá nộp đủ tiền sử dụng đất, đạt 100%.Tuy nhiên dự án Mậu Lương, số hộ hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đạt 90,5 %, vẫn 9,5% số lượng người trúng đấu giá bỏ tiền đặt cọc Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tượng số người tham gia đấu giá chủ yếu với mục đích đầu kiếm lời Sau trúng đấu giá thị trường quyền sử dụng đất tạm thời bị trầm lắng, giao dịch đất đấu giá khơng có lợi nhuận nguồn vốn vay từ ngân hàng bị hạn chế nên dẫn tới bỏ tiền đặt cọc Tình trạng diễn sau đấu giá đợt năm 2009 đợt năm 2010 đợt năm 2011 3.1.2 Tỷ lệ diện tích loại đất sử dụng tiến độ theo quy hoạch kế hoạch thực dự án Đối với diện tích đất xây dựng sở hạ tầng (đường giao thông, cơng trình cơng cộng) dự án Vạn Phúc thực theo quy hoạch tiến độ đặt Tại dự án Mậu Lương, tiến độ đầu tư, hoàn thiện sở hạ tầng chậm Cụ thể sau đấu giá đợt vào tháng 8/2008 khu dân cư đô thị vẫn bãi đất trống ngồi thực địa Đến năm 2009 cơng việc đầu tư xây dựng đường giao thông bắt đầu triển khai thực Tại thời điểm điều tra thực tế học viên tháng 6/2012, số cơng trình công cộng theo quy hoạch gồm nhà trẻ, mẫu giáo, vườn hoa, xây xanh, bãi đỗ xe tĩnh chưa xây dựng 19 Đối với diện tích đất Mặc dù quy định Luật đất đai Nghị định Chính phủ, Văn Thành phố chí Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất quy định cụ thể vấn đề Sau 12 tháng kể từ nhận bàn giao đất thực địa mà chủ sử dụng đất chưa đưa đất vào sử dụng theo quy hoạch bị thu hồi Nhưng thực tế, quy định giấy tờ Theo số liệu điều tra học viên, dự án Vạn Phúc đến tháng 6/2012 vẫn 97 chưa đưa vào sử dụng, dự án Mậu Lương, số đất vẫn để trống chưa đưa vào sử dụng 478 (trên tổng số 651 thửa, bao gồm 32 chưa đấu giá) 3.1.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Dự án Mậu Lương tỷ lệ số hộ cấp GCN quyền sử dụng đất đạt cao 99,8%, nhiên vẫn 01 hộ chưa cấp GCN Tại dự án Vạn Phúc vẫn 08 hộ chưa cấp GCN quyền sử dụng đất Nguyên nhân hộ chưa có nhu cầu đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất chưa nộp lệ phí trước bạ đăng ký cấp GCN 3.1.4 Hoạt động giao dịch chuyển nhượng công tác quản lý hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất Sau đợt đấu giá, thời điểm năm 2009 2010 dự án Mậu Lương, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi động Tuy nhiên công tác quản lý quan chức hoạt động thiếu chặt chẽ dẫn đến tình trạng “cị đất’ hoạt động tự phát diễn phổ biến Nhiều điểm môi giới xuất xung quanh khu vực dự án, nhiều giao dịch ngầm mua bán đất không qua đăng ký dẫn đến tình trạng thơng tin thị trường khơng minh bạch nhà nước bị thất thu thuế chuyển quyền sử dụng đất 3.2 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.1.1 Giải pháp sách, pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất - Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật - Nới rộng quy định thời gian nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất lên 30 ngày kể từ ngày trúng đấu giá 20 - Khi có kế hoạch đấu giá đất cần phải thông báo rộng rãi qua phương tiện thông tin đại chúng cho người dân biết - Quy định chi tiết việc xây dựng cơng trình đất đấu giá lô đất tham gia đấu giá khu vực quy hoạch nghĩa vụ người trúng đấu giá quyền sử dụng đất thể Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3.1.2 Giải pháp quy hoạch thực quy hoạch - Việc quy hoạch khu đấu giá đất phải có tầm nhìn xa, gắn với quy hoạch tổng thể thủ đô, hướng tới đô thị văn minh, đại, việc sử dụng đất phải tuân theo sách, pháp luật quản lý, sử dụng đất đai nhà nước - Đối với đấu giá đất quy hoạch cần phải trước bước, để có 1ha đất đấu giá phải có vài đất cơng trình kèm theo 3.1.3 Giải pháp kỹ thuật đấu giá quyền sử dụng đất - Xét tư cách người tham gia đấu giá đủ tư cách tham dự phiên đấu giá - Số lượng lô đất đưa đấu giá phải tính tốn dựa vào nhu cầu thị hiếu người dân địa phương - Nâng cao hiệu công tác xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất - Đối với quy chế thực đấu giá quyền sử dụng đất đề nghị bổ sung việc quy định chỗ ngồi cho người tham gia đấu giá 3.3 Đề xuất số giải pháp quản lý - sử dụng quỹ đất sau đấu giá 3.3.1 Đưa diện tích đất trúng đấu giá vào sử dụng mục đích, thời gian quy định 3.3.2 Thực tốt công tác cải cách hành cấp GCN quyền sử dụng đất tăng cường quản lý hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau đấu giá 3.3.3 Tăng cường lực hiệu công tác kiểm tra xử lý vi phạm sau đấu giá 21 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Từ kết nghiên cứu đề tài, rút kết luận sau: Đấu giá quyền sử dụng đất chủ trương giải pháp hữu hiệu nhằm nâng cao hiệu kinh tế đất, góp phần ổn định thị trường quyền sử dụng đất (thị trường bất động sản), khu vực thị có tốc độ thị hóa nhanh quận Hà Đơng, thành phố Hà Nội Đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận góp phần giải nhu cầu đất cho người dân Nguồn kinh phí thu từ cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất phần đầu tư quay lại khu đất đấu giá để xây dựng hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội đồng bộ, đại theo chiến lược thị hố khu vực, phần thu ngân sách để đầu tư xây dựng sở hạ tầng khác địa phương Qua đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông, cụ thể hai dự án đấu giá quyền sử dụng đất Vạn Phúc Mậu Lương nhìn chung thực tốt theo quy định pháp luật quy chế đấu giá quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc đấu giá QSD đất cịn gặp khơng khó khăn quy trình, thủ tục thực cịn số tồn xác định giá sàn đất, tình trạng đầu đất đấu giá vẫn cịn xảy Mặt khác, cơng tác quản lý sử dụng đất sau đấu giá chưa chặt chẽ dẫn đến chậm tiến độ đưa đất vào sử dụng người trúng đấu giá, chậm xây dựng sở hạ tầng, cơng trình cơng cộng theo quy hoạch chi tiết phê duyệt Công tác quản lý giao dịch quyền sử dụng đất yếu Các giải pháp chủ yếu đề xuất để nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất quản lý sử dụng quỹ đất sau đấu giá là: tiếp tục cải cách thủ tục hành thực tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cấp GCN quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá; quy định rõ tiến độ cụ thể thực xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật sở hạ tầng xã hội dự án; Quy định chi tiết việc xây dựng công trình đất đấu giá lơ đất tham gia đấu giá dự án nghĩa vụ người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; 22 Tăng cường lực hiệu công tác kiểm tra xử lý vi phạm sau đấu giá; tăng cường quản lý hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau đấu giá KIẾN NGHỊ Quận Hà Đông nên nghiên cứu ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất thống cho dự án địa bàn quận thay dự án đấu giá ban hành quy chế giai đoạn vừa qua Đối với dự án đấu giá quyền sử dụng đất cần phổ biến thông tin, quảng cáo nhiều hơn, tốt phương tiện thông tin đại chúng để thu hút thêm nhiều người tham gia Cần quy định hoàn thiện đồng hạ tầng dự án trước đấu giá, để tăng giá trị khu đất đấu giá đồng thời để bắt buộc chủ đầu tư hoàn thành trách nhiệm Quá trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá sử dụng đất sau đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy 23 ... pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất Chương 2: Thực tra ̣ng đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội Chương 3: Đánh giá hiệu sử dụng quỹ đất sau đấu giá dự án nghiên... GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN NGUYỄN TRUNG ĐẠT ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG QUỸ ĐẤT SAU ĐẤU GIÁ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH... dụng đất 75 CHƢƠNG 3: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG QUÝ ĐẤT SAU ĐẤU GIÁ TẠI CÁC DỰ ÁN NGHIÊN CỨU VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP 82 3.1 Đánh giá hiệu sử dụng quỹ đất sau đấu giá dự án