Jürgen Lindauer Immobilien und Steuern Jürgen Lindauer Immobilien und Steuern Kompakte Darstellung für die Praxis Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über abrufbar Auflage 2010 Alle Rechte vorbehalten © Gabler Verlag | Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH 2010 Lektorat: Andreas Funk | Irene Buttkus Gabler Verlag ist eine Marke von Springer Fachmedien Springer Fachmedien ist Teil der Fachverlagsgruppe Springer Science+Business Media www.gabler.de Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Verlags unzulässig und strafbar Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw in diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften Umschlaggestaltung: KünkelLopka Medienentwicklung, Heidelberg Gedruckt auf säurefreiem und chlorfrei gebleichtem Papier Printed in Germany ISBN 978-3-8349-2186-4 Vorwort Immobilien und Steuern sind wesentliche Bestandteile unseres Lebens; so werden wir regelmäßig in Häusern geboren und verbringen auch einen Großteil unseres Lebens im Eigenheim, Büro, in der gemieteten oder gekauften Wohnung etc Gleichzeitig beginnt bereits mit der Geburt die unbeschränkte Einkommensteuerpflicht Immobilien wiederum unterliegen – mit Ausnahme der Grundsteuer – keiner eigenständigen Besteuerung; vielmehr knüpft die Besteuerung an unterschiedliche Vorgänge bzw Zustände im Zusammenhang mit Immobilien an, wie beispielsweise die entgeltliche oder unentgeltliche Übertragung und die Eigen- oder Fremdnutzung Um eine rationale Entscheidung für den Erwerb, die Nutzung bzw die Veräußerung einer Immobilie treffen zu können, ist die genaue Kenntnis aller Steuern, die auf Immobilien lasten oder mit ihrem Verkehr verbunden sind, erforderlich Allerdings ist das deutsche Steuerrecht äußerst zersplittert, kompliziert und unterliegt einer hohen Änderungsgeschwindigkeit Dieser Umstand gibt Veranlassung, die Grundzüge der die Besteuerung von Immobilien regelnden Rechtsnormen geschlossen, in einem einführenden Informationswerk darzustellen Das hier vorgelegte Buch will keinen Kommentar zu einzelnen die Immobilienbesteuerung ausmachenden Gesetzen ersetzen, sondern denjenigen, der sich mit steuerlichen Fragen zu Immobilien beschäftigt, einen aktuellen fundierten Gesamtüberblick verschaffen Die Darstellung verzichtet dementsprechend auf vertiefende Auseinandersetzungen und kritische Diskussionen Für die Mithilfe bei der Erstellung der ersten Manuskriptentwürfe und der Literaturrecherchen bedanke ich mich insbesondere bei Frau RA’in Janine Betz, sowie des Weiteren bei Herrn stud jur Alexander Schott Für die Durchsicht der umsatzsteuerlichen Aspekte bedanke ich mich bei Frau StB’in Zoé Wipfler Auch gilt mein Dank Herrn stud rer oec Sebastian Mattheis für seine Unterstützung bei der Manuskriptdurchsicht Für Hinweise und Anregungen bin ich dankbar Darmstadt, im April 2010 Jürgen Lindauer Literaturverzeichnis Beermann/Gosch: Abgabenordnung, Finanzgerichtsordnung mit Nebengesetzen, EUGH-Verfahrensrecht/Kommentar, Loseblattausgabe, Bonn Biergans: Einkommensteuer, Systematische Darstellung und Kommentar, Auflage, München 1992 Bordewin/Tonner: Leasing im Steuerrecht, Auflage, Heidelberg 2008 Blümich: Einkommensteuer-, Körperschaftsteuer- und Gewerbesteuergesetz/Kommentar, Loseblattausgabe, München Boruttau: Grunderwerbsteuergesetz/Kommentar, 16 Auflage, München 2007 Feyerabend: Besteuerung privater Kapitalanlagen, Auflage, München 2009 Grasmück: Reisekosten, Bewirtung und Repräsentationskosten im Steuerrecht, Auflage, Stuttgart 2009 Herrmann/Heuer/Raupach: Einkommensteuer- und Körperschaftsteuergesetz/Kommentar Loseblattausgabe, Köln Hübschmann/Hepp/Spitaler: Abgabenordnung, Finanzgerichtsordnung/Kommentar, Loseblattausgabe, Köln Jesch/Schilder: Rechtshandbuch Immobilien-Investitionen, Auflage, München 2009 Kirchhof: Einkommensteuergesetz/Kompaktkommentar, Loseblattausgabe, Auflage, Heidelberg 2009 Knobbe-Keuk: Bilanz- und Unternehmensteuerrecht, Auflage, Köln 1993 Korn/Strahl: Steuergesetzesänderungen 2010, Auflage, Bonn 2010 Lenski/Steinberg: Gewerbesteuergesetz/Kommentar, Loseblattausgabe, Köln Maus: Leasing im Handels- und Steuerrecht, Auflage, Herne 1996 Pahlke/König: Abgabenordnung, Auflage, München 2009 Rau/Dürrwächter: UStG/Kommentar, Loseblattausgabe, Köln Rose/Watrin: Ertragsteuern, 19 Auflage, Berlin 2009 Rössler/Troll/Halaczinsky: Bewertungsgesetz/Kommentar, Loseblattausgabe, München Seibt/Conradi: Handbuch REIT-AG, Auflage, Köln 2008 Schmidt, L.: Einkommensteuergesetz/Kommentar, 28 Auflage, München 2009 Sölch/Ringleb: Umsatzsteuergesetz, Loseblattausgabe, München 2009 Spiegelberger/Spindler/Wälzholz: Die Immobilie im Zivil- und Steuerrecht, Auflage, Köln 2008 Tipke/Lang: Steuerrecht, 20 Auflage, Köln 2010 Vogel/Lehner: Doppelbesteuerungsabkommen, Auflage, München 2008 Weber/Küting: Handbuch der Rechnungslegung, Loseblattausgabe, Stuttgart Winnefeld: Bilanzhandbuch, Auflage, München 2006 Inhaltsübersicht Vorwort Literaturverzeichnis §1 Allgemeiner Teil A Einleitung B Übersicht über die Besteuerung von Immobilienvermögen I Art der wirtschaftlichen Betätigung Besteuerung des Erwerbsvorgangs a) Grunderwerbsteuer b) Umsatzsteuer c) Erbschaft- und Schenkungsteuer d) Ertragsteuern Besteuerung der Nutzung der Immobilie a) Umsatzsteuer b) Grundsteuer c) Ertragsteuern Besteuerung der Veräußerung bzw Übertragung a) Erbschaft- und Schenkungsteuer/ Verkehrsteuern b) Ertragsteuern Besteuerung mit Auslandsbezug a) Deutsche Immobilie eines Steuerausländers b) Besteuerung eines Steuerinländers mit ausländischer Immobilie II Zuordnung zum Betriebsvermögen bzw zum Privatvermögen Betriebsvermögen a) Notwendiges Betriebsvermögen b) Gewillkürtes Betriebsvermögen Privatvermögen C Finanzierung der Immobilie I Grundsätzliches II Steuerliche Auswirkungen der Fremdfinanzierung Fehlende Einkünfteerzielungsabsicht Beschränkung des Zinsabzugs bei den Gewinneinkunftsarten (Zinsschranke) Schuldzinsen bei gemischt genutzten Gebäuden Darlehensaufnahme durch Ehegatten Schuldzinsenabzug nach Beendigung der Einkünfteerzielung D Zerlegung eines Grundstücks in seine Bestandteile aus steuerlicher Sicht I Grundstück (unbewegliches Vermögen) Grundstücksgleiche Rechte a) Erbbaurecht b) Wohnungseigentum/Teileigentum II Grund und Boden III Gebäude 21 21 24 24 24 24 24 25 25 26 26 27 28 29 29 29 30 30 31 32 33 33 34 35 36 36 36 36 37 38 39 39 40 40 41 41 42 42 42 746 §2 Besonderer Teil Gem Art Abs steht dem Vertragsstaat das Besteuerungsrecht zu, in dem das unbewegliche Vermögen belegen ist, aus dem die Einkünfte bezogen werden (Belegenheitsprinzip) Wưrtlich heißt es: „Einkünfte, die eine in einem Vertragsstaat ansässige Person aus unbeweglichem Vermưgen (einschlilich der Einkünfte aus land- und forstwirtschaftlichen Betrieben) bezieht, das im anderen Vertragsstaat liegt, können im anderen Staat besteuert werden.“ 747 748 749 750 Es handelt sich hierbei um eine Schrankennorm mit offener Rechtsfolge Dem Quellenstaat, in dem das Vermögen belegen ist, wird hiernach das uneingeschränkte Besteuerungsrecht zugewiesen Parallel dazu steht auch dem Wohnsitzstaat das uneingeschränkte Besteuerungsrecht zu Deshalb wird erst durch das Zusammenspiel von Art OECD-MA und Anwendung des Methodenartikels (Art 23 OECD-MA Anrechnung, Freistellung) durch den Wohnsitzstaat eine Doppelbesteuerung vermieden bzw gemildert In den mit Deutschland abgeschlossenen DBAs wird sowohl die Anrechnungs- als auch die Freistellungsmethode angewandt Art Abs OECD-MA erläutert, was unter dem Ausdruck „unbewegliches Vermögen“ zu verstehen ist Hiernach ist die Begriffsdefinition des nationalen Rechts des Belegenheitsstaates heranzuziehen Dadurch sollen Qualifikationskonflikte vermieden werden, wenn beispielsweise ein Vermögensgegenstand nach dem Recht eines Staats nicht zum unbeweglichen Vermögen zählt Des Weiteren enthält Art Abs OECD-MA einen Katalog von Vermögenswerten, die „in jedem Fall“ unbewegliches Vermögen darstellt Hierunter fällt das Zubehör zum unbeweglichen Vermögen, das lebende und tote Inventar, land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, die Rechte für die die Vorschriften des Privatrechts über Grundstücke gelten, Nutzungsrecht an unbeweglichem Vermögen sowie Rechte auf veränderliche oder feste Vergütung für die Ausbeutung oder das Recht auf Ausbeutung von Mineralvorkommen, Quellen und andern Bodenschätzen Schiffe und Luftfahrzeuge gehören gem Art Abs S OECD-Musterabkommen klarstellend nicht zum unbeweglichen Vermögen Darüber hinaus konstituiert Art Abs OECD-MA den Vorrang des Belegenheitsprinzips, was bedeutet, dass stets dem Belegenheitsstaat das Besteuerungsrecht zusteht, unabhängig davon, ob das unbewegliche Vermögen zu einem Betriebsstättenvermögen oder zum Privatvermögen gehört Hierdurch kann der Belegenheitsstaat unbewegliches Vermögen selbst dann besteuern, wenn er Unternehmensgewinne nach Art OECD-MA mangels Betriebsstätte nicht besteuern kưnnte 751 752 Gewinne aus Veräerung unbeweglichen Vermưgens (Art 13 OECD-MA) Die Veräerung unbeweglichen Vermưgens fällt nicht unter Art OECD-MA, sondern unter Art 13 OECD-MA, der als „lex specialis“ vorrangig ist Gem Art 13 Abs OECD-MA kưnnen Gewinne aus der Veräerung unbeweglichen Vermưgens im Belegenheitsstaat besteuert werden Hieraus folgt, dass der Staat, der zuvor die Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen besteuern durfte, auch die Gewinne aus dessen Veräerung besteuert Wưrtlich heißt es: „Gewinne, die eine in einem Vertragsstaat angesiedelte Person aus der Veräerung unbeweglichen Vermưgens im Sinne des Art bezieht, das im anderen Vertragsstaat liegt, können im anderen Staat besteuert werden.“ 232 E Internationale Immobilienbesteuerung Es handelt sich wiederum um eine Schrankennorm mit offener Rechtsfolge, so dass der Wohnsitzstaat die Doppelbesteuerung durch Anwendung des Methodenartikels (Art 23 OECD-MA) vermeidet In diesen Fällen wendet Deutschland die Freistellungsmethode an.343 753 Methoden zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung (Artikel 23 OECD-MA) Art 23A und B OECD-MA sehen zwei Methoden zur Vermeidung der Doppelbesteuerung im Wohnsitzstaat vor: zum einen die Freistellungsmethode -mit Progressionsvorbehalt- nach Art 23A OECD-MA und zum anderen die Anrechnungsmethode nach Art 23B OECD-MA Nach der Freistellungsmethode werden im Wohnsitzstaat die Einkünfte von der inländischen Steuerbemessungsgrundlage ausgenommen, die im Quellenstaat besteuert werden können Damit führt die Freistellungsmethode zu einer Belastung der ausländischen Einkünfte in Höhe des ausländischen Steuerniveaus Art 23A OECD-MA räumt dem Wohnsitzstaat die Möglichkeit ein, die freigestellten Einkünfte zur Berechnung des Steuersatzes, der auf die restlichen Einkünfte zur Anwendung kommt, zu berücksichtigen (sog Progressionsvorbehalt) Der Progressionsvorbehalt hat nur Auswirkungen auf die Einkommensteuer Für die Körperschaftsteuer spielt er keine Rolle, da der Körperschaftsteuersatz ein linearer Tarif ist Der Artikel bestimmt nicht, wie der Progressionsvorbehalt zu berechnen ist Bei einem deutschen Investor mit ausländischen Immobilieneinkünften finden insofern die nationalen Vorschriften des § 32b EStG Anwendung Allerdings braucht das DBA die Anwendung des Progressionsvorbehaltes nicht ausdrücklich einzuräumen, da es dem Wohnsitzstaat freisteht, wie die verbleibenden steuerpflichtigen Einkünfte besteuert werden.344 Art 23B OECD-MA beinhaltet die Anrechnungsmethode als zweite Methode zur Vermeidung der Doppelbesteuerung im Wohnsitzstaat Der Artikel bestimmt in der Regel jedoch nicht, wie das innerstaatliche Anrechnungsverfahren technisch ausgestaltet sein soll In Deutschland erfolgt dies gem den Regelungen des § 34c EStG bzw § 26 KStG III 754 755 756 Investition in inländische Immobilien durch Steuerausländer Soweit natürliche Personen, die weder ihren gewöhnlichen Aufenthalt noch ihren Wohnsitz im Inland haben, bzw Körperschaften, die weder Sitz- noch Geschäftsleitung im Inland haben, Einkünfte im Sinne des § 49 EStG im Inland erzielen, sind sie mit diesen inländischen Einkünften in Deutschland gem § 1 Abs EStG, § 2 KStG beschränkt steuerpflichtig Deutschland besteuert grundsätzlich die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einer inländischen Immobilie.345 Bei Vorlage eines Doppelbesteuerungsabkommens wird wie oben dargelegt dieses Recht gleichfalls nicht eingeschränkt Das DBA regelt insofern lediglich, wie die Doppelbesteuerung im Ansässigkeitsstaat des Investors gemildert bzw vermieden wird 343 Vogel/Lehner, Doppelbesteuerungsabkommen, Auflage, 2008, Art 23, Rn 16 344 Tipke/Lang, a.a.O., § 9, Rn 809 345 Auf die Eigennutzung der Immobilie z.B in Form einer Ferienwohnung durch den Steuerausländer wird nicht gesondert eingegangen, da hierdurch kein Einkunftstatbestand erfüllt wird; jedoch fällt der Steuerausländer hierdurch in die deutsche unbeschränkte Steuerpflicht gem § 1 Abs EStG, da er einen inländischen Wohnsitz innehat 233 757 §2 Besonderer Teil a) 758 759 760 Investition durch eine natürliche Person Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i.S.d § 49 Abs Nr EStG Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus im Inland belegenen Grundstücken führt bei einer beschränkt steuerpflichtigen natürlichen Person346 zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gem § 49 Abs Nr EStG Auf Grund der isolierenden Betrachtungsweise des § 49 Abs EStG liegen auch Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung eines inländischen Grundstücks i.S.d § 49 Abs Nr EStG vor, wenn das Grundstück zum ausländischen Betriebsvermögen des Steuerpflichtigen gehört, da hiernach im Ausland gegebene Besteuerungsmerkmale außer Betracht bleiben, soweit bei ihrer Berücksichtigung inländische Einkünfte nicht angenommen werden könnten Grundsätzlich könnten Einkünfte aus der Vermietung des Grundstücks vom deutschen Fiskus nicht besteuert werden, solange der Steuerausländer bei gewerblichen Einkünften im Inland keine Betriebsstätte unterhält, was Voraussetzung zur Erzielung von Einkünften aus Gewerbebetrieb im Sinne § 49 Abs Nr 2a EStG ist Ein Grundstück begründet jedoch für sich keine Betriebsstätte Die isolierende Betrachtungsweise des § 49 Abs EStG bewirkt, dass die Zugehörigkeit des Grundstücks zum ausländischen Betriebsvermưgen aer Betracht bleibt, womit die Einkünfte des Steuerausländers solche aus Vermietung und Verpachtung gem § 49 Abs Nr EStG darstellen aa) Einkünfteermittlung Die Ermittlung der laufenden Einkünfte bei natürlichen Personen erfolgt durch die Berechnung des Überschusses der Einnahmen über die Werbungskosten gem § 2 Abs Nr EStG Folglich stellt der inländische Grundbesitz des Steuerausländers kein Betriebsvermögen dar Dies hat zur Folge, dass nur die lineare AfA für Gebäude nach § 7 Abs Nr EStG in Anspruch genommen werden kann, die Vornahme von Teilwertabschreibungen bei dauernder Wertminderung nach § 6 Abs Nr S EStG nicht zulässig ist und die Übertragung stiller Reserven auf Reinvestitionsgüter oder die Bildung eines Einkommens mit den Rücklagen nach § 6b EStG nicht statthaft ist Auch findet die Zinsschrankenregelung des §  4h EStG keine Anwendung, da insoweit der § 9 EStG keinen Verweis vorsieht Hinsichtlich der inländischen Werbungskosten darf der Steuerausländer diese nur insoweit abziehen, als sie mit inländischen Einkünften gem § 50 Abs EStG in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen Im Hinblick auf die Einkünfteermittlung gelten darüber hinaus die gleichen Regelungen wie für Inländer Insofern kann auf die dortigen Ausführungen verwiesen werden 346 Gem § 1 Abs EStG können natürliche Personen, die im Inland weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt haben und inländische Einkünfte im Sinne von § 49 EStG erzielen, unter gewissen Voraussetzungen seit dem 1.1.1996 die unbeschränkte Steuerpflicht beantragen Im Folgenden werden jedoch nur die nach § 1 Abs EStG beschränkt Steuerpflichtigen in die Betrachtung miteinbezogen 234 E Internationale Immobilienbesteuerung bb) Steuertarif Es gilt der allgemeine Einkommensteuertarif von derzeit 14 bis 45% zzgl 5,5% Solz Allerdings findet der Grundfreibetrag gem §  50 Abs Nr keine Anwendung.347 Gleiches gilt für das Splitting-Verfahren bei Ehegatten gem § 32a Abs EStG, da eine Zusammenveranlagung die unbeschränkte Steuerpflicht beider Ehegatten voraussetzt Der Progressionsvorbehalt im Sinne von § 32b EStG ist grundsätzlich nicht anwendbar, da dies ebenso die unbeschränkte Steuerpflicht voraussetzt 2 Investition durch eine Kapitalgesellschaft a) 761 Einkünfte aus Gewerbebetrieb i.S.d § 49 Abs Nr EStG Handelt es sich bei dem Steuerausländer um eine ausländische Kapitalgesellschaft oder vergleichbar einer sonstigen juristischen Person im Sinne des § 1 Abs Nr bis KStG, so führen die Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung des inländischen Grundbesitz ab dem Veranlagungszeitraum 2009 gem § 49 Abs Nr 2f aa EStG zu Einkünften aus Gewerbebetrieb Bis zum Veranlagungszeitraum 2008 erzielte die ausländische Kapitalgesellschaft Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 49 Abs Nr EStG Der Gesetzgeber begründet die Änderung im Wesentlichen damit, dass hierdurch die einer gewerblichen Tätigkeit des beschränkt Steuerpflichtigen zuzuordnenden Einkünfte aus der zeitlichen Überlassung von Grundbesitz und Rechten künftig unabhängig von einer inländischen Betriebsstätte oder einem ständigen Vertreter im Inland als gewerbliche Einkünfte besteuert werden sollen, so dass in solchen Fällen sowohl die laufende Vermietungseinkünfte als auch der Veräerungserlưs den gleichen Gewinnermittlungsvorschriften unterliegen.348 aa) Einkünfteermittlung Als steuerliche Bemessungsgrundlage ist daher nicht mehr der Überschuss der Einnahme über die Werbungskosten, sondern der Gewinn heranzuziehen, sodass die §§ 4 bis 7k EStG zur Gewinnermittlung Berücksichtigung finden Für die Steuerausländer in der Rechtsform von Kapitalgesellschaften besteht keine derivative Buchführungspflicht (§ 140 AO), da ausländische Unternehmen im Inland gem § 238 HGB nur dann zur handelsrechtlichen Buchführung verpflichtet sind, wenn und insoweit sie im Inland eine Betriebsstätte (Zweigniederlassung) unterhalten oder einen ständigen Vertreter bestellt haben.349 Des Weiteren besteht auch keine originäre Buchführungspflicht, da nach herrschender Meinung350 nur ausländische Unternehmer unter § 141 AO fallen, die im Inland eine Betriebsstätte unterhalten oder einen ständigen Vertreter bestellt haben, was grundsätzlich bei einer Immobilie nicht gegeben ist.351 Demnach besteht die Möglichkeit der freiwilligen Buchführung durch Bestandsvergleich gem § 4 Abs EStG oder aber die Gewinnermittlung gem § 4 Abs EStG 347 Die Nichtgewährung des Grundfreibetrages ist nach den Ausführungen des EuGH im Fall Gerritse v 12.6.2003 (BStBl II 2003, S 859) konsequent, da dieser Freibetrag der Steuerfreistellung des Existenzminimums und damit der Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse des Steuerpflichtigen dient, so dass Unvergleichbarkeit vorliegt 348 Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Entwurf eines JStG 2009, Begründung zu § 49 Abs Nr 2f bb EStG-E in der Fassung v 8.8.2008 349 Weber/Küting, Handbuch der Rechnungslegung, § 238 HGB, Rn 350 Z.B Tipke/Kruse, § 141 AO, Rn ff 351 OFD Münster v 24.7.2008, GmbHR 2008, S 1007 235 762 763 764 2 765 766 767 768 §2 Im letztgenannten Fall ist der Gewinn der Überschuss der Betriebseinnahmen über die Betriebsausgaben Das Zufluss-/Abflussprinzip gem § 11 EStG ist bei Einnahme-Überschuss-Ermittlung zu berücksichtigen Die ausländische Kapitalgesellschaft hat darüber hinaus die Möglichkeit den AfA-Satz im Sinne des § 7 Abs Nr EStG in Höhe von 3% in Anspruch zu nehmen, sofern die Voraussetzung (u.a nicht Wohnzwecke dienend) erfüllt sind Im Falle einer Einkünfteermittlung durch Bestandsvergleich sind dauernde Wertminderung nach § 6 Abs Nr EStG über Teilwertabschreibung zu berücksichtigen Die Übertragung stiller Reserven auf Reinvestitionsgüter und die Bildung einer einkommensmindernde Rücklage nach § 6b EStG ist mangels inländischer Betriebsstätte grundsätzlich nicht zulässig Ab dem Veranlagungszeitraum 2009 ist bei beschränkt Steuerpflichtigen ungeachtet der Rechtsform innerhalb der beschränkt steuerpflichtigen Einkünfte im Falle der Veranlagung sowohl der Verlustausgleich nach § 2 Abs EStG, als auch der Verlustabzug nach § 10d EStG ohne Einschränkung mưglich Es gilt der Körperschaftsteuersatz von derzeit 15% zzgl 5,5% Solidaritätszuschlag bb) Gewerbesteuer Hinsichtlich der Gewerbesteuer gilt, dass ausländische grundstücksverwaltende Kapitalgesellschaften grundsätzlich nicht nach § 2 Abs S GewStG als „Gewerbebetrieb kraft Rechtsform“ zu qualifizieren sind.352 Mangels Betriebsstätte im Inland liegt kein Gewerbebetrieb im Sinne § 2 Abs GewStG vor, so dass die laufenden Vermietungseinkünfte weiterhin nicht der Gewerbesteuer unterliegen 769 770 Besonderer Teil Besteuerung der Veräußerung Veräußert eine im Ausland ansässige natürliche Person eine in Deutschland belegene Immobilie, gelten für die Art der Einkünfte die gleichen Regeln wie für inländische Steuerpflichtige, insbesondere ist die Veräußerung durch Steuerausländer wie bei Inländern grundsätzlich nur vor Ablauf der Zehnjahresfrist gem § 49 Abs Nr i.V.m § 22 Nr i.V.m § 23 EStG steuerpflichtig Bei natürlichen Personen ist noch darauf hinzuweisen, dass diese auch im Inland gewerbliche Einkünfte erzielen können, sofern die Tatbestandsmerkmale des gewerblichen Grundstückhändlers erfüllt sind Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn sie bei der Veräußerung von Immobilien die drei Objektgrenze überschreiten Für die Beurteilung, ob die drei Objektgrenze überschritten ist, sind alle inländischen und ausländischen Grundstücksverkäufe heranzuziehen.353 Dem steht auch die isolierende Betrachtungsweise des § 49 Abs EStG nicht entgegen, weil ausländische Besteuerungsmerkmale danach nur ausscheiden, sobald bei ihrer Berücksichtigung keine inländischen Einkünfte angenommen werden kưnnen Folglich kann bereits die Veräerung einer einzigen inländischen Immobilie einen gewerblichen Grundstückshandel begründen, wenn der Steuerpflichtige im Ansässigkeitsstaat weitere Immobilienveräußerungen vornimmt Da jedoch Veräußerungen innerhalb des Zehnjahreszeitraums ohnehin einkommensteuerpflichtige sonstige Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften im Sinne Đ22 Nr i.V.m 23 EStG darstellen und auòerhalb des Zehnjahreszeitraums regelmäßig nicht von einem gewerblichen Grundstückshändler ausgegangen wird, des Weiteren auch regelmäßige keine Gewerbesteuer mangels Vorlage einer Betriebsstätte anfällt, ist diese Frage von geringer Praxisrelevanz 352 OFD Münster v 24.7.2008, a.a.O 353 Blümich/Wied, § 49 EStG, Rn 132; Bornheim, DStR 1998, S 1773 ff.; Kirchhof/Hidien, § 49 EStG, Rn 62 236 E Sofern der Steuerausländer eine Kapitalgesellschaft ist, erzielt dieser durch die Veräußerung ungeachtet der Haltedauer Einkünfte im Sinne von § 49 Abs Nr 2f bb EStG aus Gewerbebetrieb Die Ermittlung des Veräußerungsgewinns richtet sich nach den allgemeinen Gewinnermittlungsvorschriften der §§ 4 ff EStG IV 771 Investition in ausländische Immobilien durch Steuerinländer Im Folgenden werden die steuerlichen Auswirkungen des Investments von Steuerinländern in ausländische Immobilien dargestellt (sog Outbound-Investments) Es wird wiederum davon ausgegangen, dass es sich bei dem Investor entweder um eine in Deutschland ansässige natürliche Person oder eine inländische Kapitalgesellschaft handelt, die aus dem Belegenheitsstaat der Immobilie keine weiteren Einkünfte bezieht (Direktinvestment) Internationale Immobilienbesteuerung 772 773 Besteuerung der Nutzung von Auslandsimmobilien Erzielt ein in Deutschland ansässiger Steuerpflichtiger Einkünfte aus einer im Ausland belegenen Immobilie, so ist er mit diesen Einkünften in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig (Welteinkommensprinzip) Daneben ist der Steuerpflichtige mit den Einkünften aus dem Grundstück im Ausland beschränkt steuerpflichtig (Quellenbesteuerung) Die beschränkte Steuerpflicht im Ausland ergibt sich hier nach der jeweiligen ausländischen Vorschrift entsprechend § 49 EStG, die unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland aus § 1 EStG Bei den Einkünften kann es sich aus deutscher Sicht um solche aus Vermietung oder Verpachtung i.S.v § 21 EStG oder, wenn sich die Nutzungsüberlassung gewerblich darstellt um Einkünfte aus Gewerbebetrieb i.S.v § 15 EStG handeln (z.B bei Ferienwohnungen) Da der Belegenheitsstaat der Immobilie Einkünfte aus dieser i.d.R besteuern wird, kommt es hier zu einer Doppelbesteuerung Die mit Deutschland abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen sehen zur Vermeidung bzw Milderung der Doppelbesteuerung für den Steuerinländer sowohl die Freistellungsmethode als auch -in geringer Anzahl- die Anrechnungsmethode vor Nachfolgende Tabelle354 gibt einen Überblick über die in den DBAs mit Deutschland bestehenden Regelungen für eine in Deutschland ansässige Person Wichtig ist an dieser Stelle der Hinweis, dass die in einem DBA geregelten Methoden nicht für Steuerinländer und -ausländer deckungsgleich sind So gilt bspw für einen Inländer mit UK-Immobilieneinkünften die Freistellungsmethode.355 Im umgekehrte Fall des UK-Inländers mit deutschen Immobilieneinkünften jedoch die Anrechnungsmethode.356 354 Vogel/Lehner, a.a.O., Art 23, Rn 16 355 DBA Großbritannien-Deutschland v 26.11.1964, Art XVIII Abs 2, BGBl II 1966, S 359 356 DBA Großbritannien-Deutschland v 26.11.1964, Art XVIII Abs 1, a.a.O 237 774 775 776 2 §2 Besonderer Teil Abkommensübersicht der Methoden zur Vermeidung bzw Minderung einer Doppelbesteuerung bei Einkünfte aus ausländischen unbeweglichen Vermögen die eine in Deutschland ansässige Person erzielt: Tabelle zu Art 23 OECD-Musterabkommen Länder, bei denen die Freistellungsmethode zur Anwendung kommt:     Ägypten, Aserbaidschan, Australien Belarus (Weißrussland), Belgien, Bulgarien China Dänemark Estland Frankreich Ghana, Griechenland, Großbritannien Indien, Indonesien, Iran, Irland, Island, Israel, Italien Jamaika, Japan, Jugoslawien (Bosnien-Herzegowina, Mazedonien) Kanada, Kasachstan, Kenia, Kirgistan, Korea Lettland, Liberia, Litauen, Luxemburg Malaysia, Malta, Marokko Neuseeland, Niederlande, Norwegen Österreich Pakistan, Philippinen, Polen, Portugal Rumänien, Russische Föderation Sambia, Schweden, Simbabwe, Singapur, Sri Lanka, Südafrika Tadschikistan, Thailand, Trinidad, Tobago, Tschechien, Tschechoslowakei (Slowakei), Türkei UdSSR (Armenien, Moldau, Turkmenistan), Ukraine, Ungarn, USA, Usbekistan Ver Arab Emirate, Vietnam Zypern Länder, bei denen die Anrechnungsmethode zur Anwendung kommt: 238 Argentinien Bangladesch, Bolivien, Brasilien Ecuador, Elfenbeinküste Finnland Georgien Kroatien, Kuwait Mauritius, Mexiko, Mongolei Namibia Schweiz, Slowenien, Spanien Tunesien Uruguay Venezuela E Das deutsche Steuerrecht sieht als Maßnahme zur Vermeidung bzw Milderung einer Doppelbesteuerung im Bereich der Immobilieninvestitionen die Anrechnungsmethode vor Die Freistellungsmethode kommt nur zur Anwendung, wenn dies in einem DBA geregelt ist Gleichfalls sehen, wie oben dargestellt, einige DBAs die Anrechnungsmethode vor Der Methodenartikel bestimmt in der Regel nicht, wie das innerstaatliche Anrechnungsverfahren technisch ausgestaltet ist Dies erfolgt nach den Regelungen des nationalen Rechts So ist sowohl bei der Anrechnungsals auch bei der Freistellungsmethode das ausländischen Einkommen nach den nationalen Steuervorschriften zu ermitteln, was teilweise zu erheblichen Mehraufwendungen gegenüber einem reinen Inlandsfall führt Nachfolgend werden Anrechnungs- und Freistellungsmethode nach den nationalen Regelungen erläutert a) Internationale Immobilienbesteuerung 777 778 Anrechnungsmethode Besteht zwischen Deutschland und dem Belegenheitsstaat kein DBA oder sieht das DBA die Anrechnungsmethode vor, so ist die ausländische Steuer gem § 34c Abs EStG auf den Teil der inländischen Einkommensteuer anzurechnen, der auf die ausländischen Einkünfte entfällt Hierbei ist maximal die festgesetzte, gezahlte und um einen entstandenen Ermäßigungsanspruch gekürzte ausländische Steuer anrechenbar D.h wurde z.B die Steuer nicht festgesetzt oder gezahlt, ergibt sich kein inländischer Anrechnungsanspruch Ein Ermäßigungsanspruch kann sich z.B durch ein DBA ergeben, in dem eine pauschale Steuer festgelegt wird Des Weiteren setzt eine Anrechnung Steuersubjektidentität, ausländische Einkünfte i.S.d § 34d EStG, gleichartige Steuer357 im Ausland und identischer Abgabenzeitraum voraus Stammen die Einkünfte aus mehreren ausländischen Staaten, so sind die Höchstbeträge der anrechenbaren ausländischen Steuern gem § 68a EStDV für jeden einzelnen ausländischen Staat gesondert zu berechnen (per-country-limitation) Die auf die ausländischen Einkünfte entfallende deutsche Einkommensteuer wird gem § 34c Abs S EStG wie folgt berechnet: Deutsche ESt x 779 780 781 ausländische Einkünfte = anrechenbarer Höchstbetrag  Summe der inländischen und ausländischen Einkünfte Ist die ausländische Steuer geringer als der sich nach o.g Formel ergebende anrechenbare Höchstbetrag, so kann die gesamte ausländische Steuer angerechnet werden Ist die ausländische Steuer höher als der Höchstbetrag, so bleibt der den Hưchstbetrag übersteigende Teil der ausländischen Steuer unberücksichtigt Eine Billigkeitsmnahme nach § 163 AO ist hier nicht gerechtfertigt.358 Auch ein Vor- oder Rücktrag dieses Überschusses ist nicht möglich Alternativ zu o.g Anrechnungsmethode, kann der Steuerpflichtige gem § 34c Abs EStG beantragen, die ausländische Steuer bei der Ermittlung seiner Einkünfte abzuziehen Grundsätzlich müssen dazu die Voraussetzungen von § 34c Abs EStG vorliegen, d.h die ausländische Steuer kann insbesondere nur dann angerechnet werden, wenn die Einkünfte nicht steuerfrei sind Im Gegensatz zu § 34 Abs EStG vermindert sich hier aber nicht die Steuer, sondern deren Bemes357 Verzeichnis ausländischer Steuern in Nicht-DBA-Staaten, die der deutschen Einkommensteuer entsprechen H 34c Abs 1, EStH 2008 358 BFH v 26.10.1972, BStBl II 1973, S 271 239 782 783 784 2 785 786 §2 sungsgrundlage, d.h das zu versteuernde Einkommen Grundsätzlich ist die Anrechnungsmethode günstiger Vorteilhaft kann jedoch die Abzugsmethode nach §  34c Abs EStG bei sehr hohen ausländischen Steuern oder negativen inländischen Einkünften sein, da in diesem Fall eine Anrechnung „leerlaufen“ würde Materiell-rechtlich setzt der Abzug bzw Anrechnung gem § 68b EStDV voraus, dass der Steuerpflichtige einen Nachweis über die Höhe der ausländischen Einkünfte und über die Festsetzung und Zahlung der ausländischen Steuern durch Vorlage entsprechender Urkunden (z.B Steuerbescheid, Quittung über die Zahlung) führt Sind diese Urkunden in einer fremden Sprache abgefasst, so kann eine beglaubigte Übersetzung in die deutsche Sprache verlangt werden Erwirtschaftet der Steuerpflichtige Verluste aus der Vermietung von im Ausland belegenen Immobilien, so ist in den Fällen ohne DBA bzw wenn dieses die Anrechnung vorsieht, im Hinblick auf die Verrechnung dieser mit inländischen Einkünften zu differenzieren, ob diese Einkünfte aus EU-Staaten bzw EWR-Staaten (sofern mit Deutschland ein gegenseitiges Auskunfts- und Amtshilfeabkommen besteht) oder einem Drittstaat stammen Verluste aus der Vermietung von in einem Drittstaat belegenen Grundstücke dürfen gem § 2a Abs Nr 6a EStG nur mit positiven Einkünften derselben Art und aus demselben Staat ausgeglichen werden Die am Schluss eines Veranlagungsjahrs nicht berücksichtigten negativen Einkünfte sind gesondert festzustellen und mindern die positiven Einkünfte derselben Art, die der Steuerpflichtige in den folgenden Veranlagungszeiträumen aus demselben Staat erzielt Für Einkünfte aus dem EU/EWR-Raum gilt die Verrechnungsbeschränkung des § 2a Abs Nr 6a EStG nicht.359 b) 787 788 Besonderer Teil Freistellungsmethode Besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Belegenheitsstaat der Immobilie und sieht dieses die Freistellung der Einkünfte im Inland vor, so werden die ausländischen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei der inländischen Einkünfteermittlung nicht berücksichtigt Zusätzlich ist hier der Progressionsvorbehalt zu beachten, welcher vorsieht, dass auf die Bemessungsgrundlage, die der inländischen Besteuerung unterliegt, der Steuersatz angewandt wird, der auf das Welteinkommen entfallen würde Sieht das DBA die Freistellung vor, so findet der Progressionsvorbehalt gem § 32b Abs S Nr S Nr EStG keine Anwendung für Einkünfte aus der Vermietung von unbeweglichem Vermögen, wenn diese in einem EU/EWR-Staat belegen ist D.h im Umkehrschluss, dass der Progressionsvorbehalt bei Einkünften aus Vermietung einer Immobilie nur zu berücksichtigen ist, wenn diese in einem Drittstaat belegen ist und mit diesem ein DBA abgeschlossen ist, welches die Freistellungsmethode vorsieht Im Hinblick auf die Berücksichtigung negativer Einkünfte im Rahmen des Progressionsvorbehalts ist wiederum die Regelung des § 2a Abs Nr EStG zu berücksichtigten, so dass negative Drittstaateneinkünfte aus der Vermietung einer Immobilie nicht den Steuersatz reduzieren.360 Da positive Vermietungseinkünfte aus in EU/EWR-Staaten belegenen Immobilien nicht in den Progressionsvorbehalt fallen, gilt dies im Umkehrschluss auch für die negativen Vermietungseinkünfte aus solchen 359 Neuregelung durch JStG 2009 v 19.12.2008, BStBl I 2009, S 74; BMF v 30.8.2008, BStBl I 2008, S 810; dazu auch EuGH v 29.3.2007, BStBl II 2007, S 492 360 H 2a Allgemeines i.V.m H 32b Ausländische Verluste EStH 2008 240 E 2 Internationale Immobilienbesteuerung Besteuerung der Veräußerung von Auslandsimmobilien Bei der Veräußerung von im Ausland belegenen Immobilien fallen in Abhängigkeit der jeweiligen Vorschriften des Belegenheitsstaates sowohl Verkehrs- als auch Ertragsteuern an Art 13 OECDMA weist das Besteuerungsrecht dem Belegenheitsstaat zu Deutschland hat auch ein Besteuerungsrecht, sieht jedoch in den abgeschlossenen DBAs die Freistellungsmethode vor 361 Der Verọuòerer erzielt entweder Einkỹnfte aus privatem Verọuòerungsgeschọft i.S.d Đ23 Abs Nr EStG, wenn er die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach deren Anschaffung veräußert oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb i.S.d § 15 EStG, wenn das Grundstück zum gewerblichen Betriebsvermưgen gehört Mit diesen Einkünften ist der Inländer im Ausland beschränkt (Quellensteuer) und im Inland unbeschränkt (Welteinkommensprinzip) steuerpflichtig Insofern findet auch hier grundsätzlich eine Doppelbesteuerung der Einkünfte des Steuerinländers statt Zu beachten ist weiterhin, dass die Veräußerung von mehr als drei (inländischer oder ausländischer) Immobilien innerhalb von fünf Jahren regelmäßig einen gewerblichen Grundstückshandel begründet.362 Grundstücksverkäufe werden in Ländern mit DBA dabei nur mittelbar berücksichtigt, d.h nur für die Frage, ob überhaupt die Drei-Objekt-Grenze überschritten ist In Ländern ohne DBA sind Immobilienveräußerungen hingegen unmittelbar zu berücksichtigen, d.h sie werden zusätzlich auch uneingeschränkt der Besteuerung im Inland unterworfen, sofern ein gewerblicher Grundstückshandel bzw ein privates Verọuòerungsgeschọft i.S.d Đ23 Abs Nr EStG vorliegt.363 Besteht zwischen Deutschland und dem Belegenheitsstaat der Immobilie kein DBA, so kann eine Doppelbesteuerung auch hier nur durch Anrechnung bzw Abzug der ausländischen Quellensteuer auf die deutsche Einkommensteuer nach § 34c Abs bis EStG reduziert werden Wie bereits oben dargelegt werden Gewinne aus der Veräerung unbeweglichen Vermưgens bei Vorlage eines DBAs i.d.R im Belegenheitsstaat der Immobilie besteuert, vgl Art 13 Abs OECD-MA In Deutschland werden die Einkünfte dann freigestellt, jedoch im Rahmen des Progressionsvorbehalts berücksichtigt, sofern es sich um einen steuerpflichtigen Vorgang handelt (§§ 15, 23 EStG) Der Progressionsvorbehalt ist gem § 32b Abs S Nr S Nr EStG jedoch -in Abweichung zu den Vermietungseinkünften- nicht nur bei Einkünften aus Drittstaaten beachtlich, sondern aus allen Staaten, einschlieòlich EU-/EWR-Raum, da im Đ32b Abs S.2 EStG der Verweis auf Einkünfte aus der Veräußerung von Immobilien fehlt 361 Vogel/Lehner, a.a.O., Art 23, Rn 16 362 Ebenda 363 OFD Nürnberg v 15.7.1993, DStR 1993, S 1481 241 789 790 791 792 793 Ausblick Das Beständige am Steuerrecht ist seine Unbeständigkeit Kaum eine Woche vergeht, in der nicht ein finanzgerichtliches Urteil mit Immobilienbezug ergeht oder eine Verlautbarung der Finanzverwaltung hierzu erlassen wird Hinzu treten die jährlichen Steueränderungsgesetze, die meist auch eine unmittelbare oder mittelbare Auswirkung auf Immobilieninvestitionen haben Auch das Bundesverfassungsgericht wird immer wieder zu Fragen der Immobilienbesteuerung angerufen Zuletzt gewinnt auch das Europäische Steuerrecht immer grưßeren Einfluss Alle Jahre wieder wird auch über eine große Steuerreform diskutiert Allerdings meist ohne Ergebnis Dieser Rhythmus wird sich fortsetzen Die Liste der anhängigen Verfahren zu steuerlichen Themen rund um die Immobilie ist lang und umfasst sämtliche Steuerarten Ein Urteil, von dem eine Vielzahl von Steuerpflichtigen profitieren könnte, ist beispielsweise die anstehende Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur Abzugsfähigkeit der Kosten eines häuslichen Arbeitszimmers, wenn dem Steuerpflichtigen für die betriebliche oder berufliche Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht Zur gleichen Thematik sind auch noch unterschiedliche Verfahren beim BFH anhängig Das Jahressteuergesetz 2010, das bei Drucklegung lediglich im Entwurf vorlag, beendet das „SeelingModell“ auf der Grundlage einer Änderung der Mehrwertsteuersystemrichtlinie Auf eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 3,5% auf 4,5% können sich die Immobilienerwerber schon jetzt einstellen Vor dem Hintergrund der leeren Staatskassen dürfte es nur noch eine Frage der Zeit sein, wann die restlichen Bundesländer dem Beispiel der Stadtstaaten Berlin und Hamburg sowie des Bundeslandes Sachsen-Anhalt folgen werden Die von der Immobilienwirtschaft zu Recht geforderte Nachbesserung des REIT-Gesetzes lässt derzeit noch auf sich warten Verschiedene Anpassungen stehen hier regelmäßig zur Diskussion Vielleicht schafft es der Gesetzgeber, die erforderlichen Änderungen noch im Jahressteuergesetz 2010 zu platzieren 242 Stichwortverzeichnis fette Zahlen = Paragraph andere Zahlen = Randnummer A Abgeltungsteuer 600 Abschreibung, außerplanmäßige 331 AfA 273 AfA-Methoden 301 – degressive AfA 305 – lineare AfA 302 Anrechnung 59 Anrechnungsmethode 757, 779 Anschaffungskosten 212 – Ansatz der Anschaffungskosten 229 – Anschaffungsnebenkosten 225 – Anschaffungspreis 217 – Anschaffungspreisminderungen 228 – nachträgliche Anschaffungskosten 1 227 Arbeitszimmer 271 – häusliches 147, 164 Außenanlage 141 B Bedarfsbewertung 361 Berichtigung des Vorsteuerabzugs nach § 15a UStG 303 Besteuerung der Veräußerung 367, 552 – § 6b EStG 375 – behưrlicher Eingriff 375 – Ersatzbeschaffung 375 – höhere Gewalt 375 – steuerfreie Rücklage 375 Betrachtungsweise, isolierende 759 Betriebsaufspaltung 41, 114 – Besitzunternehmen 116 – Betriebsunternehmen 116 – sachliche und personelle Verflechtung 116 – wesentliche Betriebsgrundlage 116 – Wiesbadener Modell 123 Betriebsvermögen 66 – gewillkürtes 75 – notwendiges 70 Betriebsvorrichtung 126 Bewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer 374 – Ertragswertverfahren 384 – Sachwertverfahren 385 – Vergleichswertverfahren 383 Bewertung nach dem Bewertungsgesetz 332 – Bedarfsbewertung 333 – Einheitswert 332 – gemeiner Wert 334 Bewertung von Immobilien 200 Bruchteilsgemeinschaft 571 Buchführungspflicht – derivative 764 – originäre 764 DDoppelbesteuerung 54 Doppelbesteuerungsabkommen 54, 740 Drittaufwand 278 Eigennutzung 26 – zu Wohnzwecken 43 Eigentum, zivilrechtliches und wirtschaftliches 152 Einheitswertermittlung 336 Einkunft aus Vermietung und Verpachtung 37 – Einnahmen 37 – Werbungskosten 37 E Einkünfte aus Gewerbebetrieb 101 Einkünfteermittlung 257, 760 – Betriebsausgaben – Betriebseinnahmen 259 – Betriebsvermögensvergleich 257 – Überschussrechnung 257 Einkünfteerzielungsabsicht 81, 180 – nicht auf Dauer angelegte Vermietung 187 243 Stichwortverzeichnis – Totalüberschussprognose 200 – unbebaute Grundstücke 186 – verbilligte Überlassung einer Wohnung 190 – Vermietung einer Ferienwohnung 195 – Vermietung eines aufwendig gestalteten Wohngebäudes 194 Entgeltlicher Erwerb 77 – Erwerb durch Tausch 77 Entnahme 376 Erbbaurecht 189 Erbschaftsteuer 20, 617 – Festsetzung und Entrichtung 641 – Freibeträge 637 – Steuerstundung 636 – Steuertarif 638 – Überlassung Familienheim 629 – Verschonungsabschlag 635 Erbschaftsteuerreform 618 Erhaltungsaufwand 257 Ermäßigung des Einkommensteuertarifs 152 – Handwerkerleistungen 153 – haushaltsnahe Dienstleistungen 153 Ermittlung der Einkünfte 205 – AfA 212 – Einnahmen 209 – Erhaltungsaufwendungen 213 – Finanzierungskosten 215 – Grundsteuer 217 – Instandhaltungsrücklage 218 – Räumungskosten 219 – Reisekosten 220 – Schönheitsreparaturen 222 – Steuerberaterkosten 223 – Umlagen (Nebenkosten) 210 – Umsatzsteuer 224 – vergebliche bzw fehlgeschlagene Aufwendungen 226 – Versicherungsbeiträge 225 – Werbungskosten 211 – Werbungskosten bei verbilligter Überlassung 227 Erschließungskosten 227 Ertragsteuer 6,1 37 Ertragswertverfahren 389 244 Erwerbereigenschaft 663 F Finanzierung der Immobilie 78 Finanzierungsleasing 167 – Mietkauf 179 – Sale-and-lase-back 182 – Spezialleasing 169 – Teilamortisationsvertrag 170 – Vollamortisationsvertrag 176 Freistellung der ausländischen Einkünfte 59 Freistellungsmethode 755, 787, 789 – Drittstaat 788 – Progressionsvorbehalt 788 Fremdnutzung 26 G Gebäude 108 – auf fremdem Grund und Boden 186 Gebäudeteil 120 German REIT 708 – Ausschüttung an die Anleger 716 – Börsenzulassung 713 – Immobilienhandel 717 – Mindesteigenkapitalanforderungen 718 – Streuung der Aktien der REIT-AG 714 – Vermögens- und Ertragsanforderungen 715 Gewerbesteuer 39, 512 – einfache Kürzung nach § Nr S GewStG 519 – Ermittlung der Gewerbesteuer 540 – erweiterte Kürzung nach § Nr S GewStG 525 – Hinzurechnungen 515 – Kürzungen 518 Gewinnerzielungsabsicht 254 Grund und Boden 107 Grunderwerbsteuer 15, 11, 553, 560, 585, 589 – Anzeigepflicht 43 – Bemessungsgrundlage 23 – einheitliches Vertragswerk 28 – Entstehung, Festsetzung und Zahlung 40 Stichwortverzeichnis – grunderwerbsteuerlicher Organkreis 591 – Steuerbefreiungen 32 – Steuersatz 37 – Steuerschuldner 39 – Umstrukturierung innerhalb eines Konzerns 592 – Vereinigung von 95% der Anteile 590 Grundsteuer 36, 326 – Bemessung 336 – Erhebung 343 – Erlass 345 – Festsetzung 340 – Haftungsschuldner 333 – Steuerbefreiungen 328 – Steuergegenstand 327 – Steuerschuldner 330 Grundstück 97 Grundstückhandel, gewerblicher 136, 385, 792 Grundstückhändler, gewerblicher 770 HHerstellereigenschaft 663 Herstellungskosten 231 – Abbruchkosten 246 – Abgrenzung zu Anschaffungskosten 233 – Abgrenzung zum Erhaltungsaufwand 235 – Ansatz der Herstellungskosten 255 – Ermittlung der Herstellungskosten 252 – Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen 236 I Immobilie 1 – im Betriebsvermögen 251 – im Privatvermögen 139 Immobilienbesteuerung, internationale 49, 733 Immobilienfonds, geschlossener 645 Immobilienfonds, offener 674 Immobilien-Leasing 445 – degressiv gestaffelte Leasingraten 450 – Forfaitierung 451 – Mieterdarlehen 452 – Mietvertrag 446 – Ratenkauf 446 Immobilienprodukt 642 Investition, indirekte 465 Investitionszulage 90 Investitionszyklus 14 K Kapitalgesellschaft 582 L Ladeneinbauten 138 Leasing 160 MMietereinbauten 134, 190 Mieterumbauten 134, 190 Mietvertrag zwischen Angehörigen 244 Mitunternehmerinitiative 544 Mitunternehmerrisiko 545 NNachweis des niedrigeren gemeinen Werts 414 Nießbrauch 184 Nutzung, betriebliche und private 26 Nutzungsdauer 329 O OECD-Musterabkommen 739 Operating-Leasing 165 P Personengesellschaft, gewerbliche 467, 473 – Abfärbe-/Infektionstheorie 475 – gewerblich geprägte Personengesellschaft 479 – originär gewerbliche Personengesellschaft 474 Personengesellschaft, vermögensverwaltende 467, 566 Privatvermögen 77 Progressionsvorbehalt 59, 755, 793 R Recht, grundstückgleiches 102 – Erbbaurecht 103 – Teileigentum 106 – Wohnungseigentum 106 Riester-Rente 148 Rücklage gem § 6b EStG 558 245 Stichwortverzeichnis S Sachwertverfahren 394 Scheinbestandteil 131 Schenkungsteuer 20 Schuldzinsen 87 Seeling-Modell 68, 294 Sonderausgabenabzug gem § 10f EStG 143 Sonderbetriebsvermưgen 550, 563 Sonderbilanz 550 Sondervergütung 549 Steuerbefreiung der REIT-AG 719 Substanzsteuer T Teileinkünfteverfahren 601, 610, 611 Teilwert 262 Treuhandverhältnisse 196 UÜberkreuzvermietung 249 Übertragung, unentgeltliche 615 – Festsetzung und Entrichtung der Erbschaftsteuer 641 – Gesamtrechtsnachfolge 616 – vorweggenommene Erbfolge 616 Umsatzsteuer 16, 29, 44, 275, 584 – Bemessungsgrundlage 18, 62 – Geschäftsveräußerung im Ganzen 51 – Nutzungsänderung 35 – Option zur Umsatzsteuer 61 – Optionsrecht 32, 288 – Schuldner der Umsatzsteuer bei Verkauf mit Option 64 – Steuerbarkeit des Erwerbsvorgangs 44 – Steuersatz 18 – Steuerschuldner 18 246 – Umsatzsteuerbarkeit des Vermietungsumsatzes 275 – Umsatzsteuerbefreiung des Vermietungsumsatzes 277 Unentgeltlicher Erwerb 87 – gemischte Schenkung 87 Unterkunft 144 V Veräußerung der Immobilie 56, 62 Veräußerungsgeschäft, privates 47, 407 – Anschaffungsvorgang 413 – Fiktion des Anschaffungsvorgangs 414 – Freigrenze 441 – Haltefrist 410 – Herstellung 416 – unentgeltlicher Erwerb 415 – Veräußerung 417 – Veräußerungsfiktion 418 – Veräußerungsgewinn 441 – Verlustberücksichtigung 443 – zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstücke 419 Vergleichswertverfahren 386 Verkehrsteuer Vermietung, gewerbliche 106 Vermögensverwaltung 101 WWelteinkommensprinzip 54 Wert, gemeiner 271 Wirtschaftsgut, selbständiges 140 Wohnung 144 Z Zebragesellschaft 571 Zinsschranke 82 Zuschuss 231 Zweitwohnungsteuer 335 ...Jürgen Lindauer Immobilien und Steuern Jürgen Lindauer Immobilien und Steuern Kompakte Darstellung für die Praxis Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek Die Deutsche Nationalbibliothek... (Betriebsgrundstücke) Bedarfsbewertung (für Zwecke der Grunderwerbsteuer) a) Verfassungsrechtliche Aspekte b) Grundstücke des Grundvermögens aa) Unbebaute Grundstücke bb) Bebaute Grundstücke Bewertung für. .. § 52 Abs 12d S EStG galt die € Mio Grenze für die Wirtschaftsjahre, die nach dem 25.5.2007 beginnen und nicht vor dem 1.1.2008 enden und letztmals für Wirtschaftsjahre, die vor dem 1.1.2010 enden