Đang tải... (xem toàn văn)
Bài giảng Giao dịch bất động sản
CHƯƠNG 1 NHỮNG KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Giao dịch dân sự: 1.1.1 Khái niệm: Giao dịch dân sự là hành vi pháp lý đơn phương hoặc hợp đồng của cá nhân, pháp nhân và của các chủ thể khác nhằm làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự (BLDS). Hành vi pháp lý đơn phương Hợp đồng dân sự Quyền nghĩa vụ dân sự Phát sinh Thay đổi hoặc chấm dứt ý chí của chủ thể mục đích - động cơ Đáp ứng điều kiện có hiệu lực Chủ thể giao dịch: cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác…. Nhà nước chủ thể đặc biệt GDDS = Hành vi PL đơn phương: • Là giao dịch • Thể hiện ý chí của một bên • Làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, ngh ĩ a v ụ d â n s ự Hợp đồng dân sự: • Là giao dịch • Thể hiện ý chí của 2 hay nhiều bên • Làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, ngh ĩ a v ụ d â n s ự 1.1.2 Mục đích, động cơ: a) Mục đích của giao dịch dân sự: Là lợi ích hợp pháp mà các bên mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch (BLDS). b) Động cơ xác lập giao dịch dân sự: Là nguyên nhân thúc đẩy các bên tham gia giao dịch. 1.1.3 Hình thức của giao dịch dân sự: Hình thức của GDDS là cách thể hiện ý chí ra bên ngoài dưới một hình thức nhất định của các bên tham gia giao dịch, là chứng cứ xác nhận các quan hệ đã, đang tồn tại giữa các bên, từ đó xác định trách nhiệm dân sự khi có hành vi vi phạm xảy ra. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản. Quyền dân sự: Là cách xử sự được phép của người có quyền • Quyền nhân thân • Quyền sở hữu, quyền đối với tài sản • Quyền thừa kế • Quyền tham gia vào quan h ệ d â n s ự … Nghĩa vụ dân sự: Là việc mà theo đó bên có nghĩa vụ phải chuyển giao tài sản, quyền, trả tiền, thực hiện hoặc không thự c hiện một công việc nhất định vì lợi ích của bên có quyền. Không ảnh hưởng ( Ngoại trừ trở thành điều khoản của giao dịch) Động cơ không đạt Mục đích không đạt Giao dịch vô hiệu Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó. 1.1.4 Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự: Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: - Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; - Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; - Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định. 1.1.5 Giao dịch dân sự vô hiệu: Lời nói Văn bản Công chứng, chứng thực, đăng ký Thường Hình thức của giao dịch dân sự Thông điệp dữ liệu : phương tiện điện tử Hành vi cụ thể • Không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên bên kể từ thời điểm giao kết. • Không hợp pháp. • Không được Nhà nước thừa nhận. Tuyên bố một giao dịch dân sự vô hiệu Thẩm quyền thuộc về Tòa án Thông qua một bản án hoặc một quyết định tuyên bố một giao dịch dân sự là vô hiệu cùng với những hậu quả ph á p l ý c ủ a giao d ị ch Do không tuân thủ một trong 4 ĐK có hiệu lực 1.2 Khái quát về hợp đồng dân sự: 1.2.1 Khái niệm về hợp đồng dân sự: Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Việc giao kết hợp đồng dân sự phải tuân theo các nguyên tắc sau đây: - Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội; - Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng. 1.2.2 Hình thức của Hợp đồng: Các loại giao dịch dân sự vô hiệu 2. Vô hiệu do vi phạm hình thức 1. Vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội 3. Vô hiệu do không có sự tự nguyện của người tham gia giao dịch 4. Vô hiệu do người xác lập, thực hiện không đủ năng lực hành vi dân sự 5. Vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó. Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. 1.2.3 Nội dung của hợp đồng: Tuỳ theo từng loại hợp đồng, các bên có thể thoả thuận về những nội dung sau đây: • Đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao, công việc phải làm hoặc không được làm; • Số lượng, chất lượng; • Giá, phương thức thanh toán; • Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng; • Quyền, nghĩa vụ của các bên; • Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; • Phạt vi phạm hợp đồng; • Các nội dung khác. 1.2.4 Địa điểm, thời điểm giao kết: Địa điểm giao kết hợp đồng dân sự do các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì địa điểm giao kết hợp đồng dân sự là nơi cư trú của cá nhân hoặc trụ sở của pháp nhân đã đưa ra đề nghị giao kết hợp đồng. Hợp đồng dân sự được giao kết vào thời điểm bên đề nghị nhận được trả lời chấp nhận giao kết. Hợp đồng dân sự cũng xem như được giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có thoả thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết. Thời điểm giao kết hợp đồng bằng lời nói là thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng. Thời điểm giao kết hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản. 1.2.5 Hiệu lực của hợp đồng: Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. 1.2.6 Hợp đồng dân sự vô hiệu: 1.2.7 Chầm dứt hợp đồng dân sự: Hợp đồng chấm dứt trong các trường hợp sau đây: • Hợp đồng đã được hoàn thành; • Theo thoả thuận của các bên; • Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân hoặc chủ thể khác chấm dứt mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân hoặc chủ thể đó thực hiện; • Hợp đồng bị huỷ bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện; • Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn và các bên có thể thoả thuận thay thế đối tượng khác hoặc bồi thường thiệt hại; • Các trường hợp khác do pháp luật quy định. 1.3 Giao dịch dân sự về bất động sản: 1.3.1 Khái niệm: Giao dịch về BĐS bản chất là một giao dịch dân sự, tuy nhiên do đối tượng của giao dịch là đối tượng đặc thù do đó pháp luật có một số quy định riêng về loại giao dịch này. Về đối tượng: Giao dịch dân sự vô hiệu Hợp đồng dân sự vô hiệu Đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được Hợp đồng dân sự vô hiệu Về hình thức: Tài sản (nói chung) Giao dịch BĐS Đối tượng Giao dịch dân sự Hành vi dịch vụ … Bản quyền Sáng chế … Đối tương Quyền sử dụng đất Nhà ở Công trình trên đất … B ấ t đ ộ ng s ả n Đối tượng đặc thù: Bất động sản Đất đai Nhà ở, công trình XD Tài sản khác gắn liền với đất Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Chủ thể quyền sở hữu là Nhà nước Người sử dụng đất Giao quyền sử dụng Chủ sở hữu nhà ở Người tham gia giao dịch BĐS Nhà ở Quyền sử dụng đất Giao dịch CT xây dựng … Hình thức Giao dịch dân sự Lời nói, hành vi Văn bản thýờng Văn bản công chứng, chứng thực, đăng ký 1.3.2 Điều kiện giao dịch hợp pháp: • Các điều kiện theo quy định của BLDS • Giấy tờ hợp pháp: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. 1.3.3 Các loại giao dịch dân sự về bất động sản: a) Giao dịch về quyền sử dụng đất • Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất • Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất • Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất • Tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất b) Giao dịch về nhà ở • Mua bán nhà, công trình xây dựng • Th, th mua nhà ở, cơng trình xây dựng • Tặng cho nhà ở • Đổi nhà ở • Thừa kế nhà ở • Thế chấp nhà ở Giao dịch BĐS Hình thức Văn bản Cơng chứng, chứng thực Đăng ký, xin phép Nếu một bên là tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS Văn bản khơng cần cơng chứng, chứng thực Cho mửụùn, cho ụỷ nhụứ nhaứ ụỷ c) Giao dch liờn quan n kinh doanh bt ng sn: Mua bỏn, nhn chuyn nhng, thuờ, thuờ mua bt ng sn gia: Mua bỏn, chuyn nhng, thuờ, thuờ mua bt ng sn gia: T chc, cỏ nhõn kinh doanh BS T chc, cỏ nhõn kinh doanh BS Mc ớch sinh li T chc, cỏ nhõn khụng kinh doanh BS T chc, cỏ nhõn kinh doanh BS Li nhun CHƯƠNG 2 GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Khái niệm và đặc điểm: 2.1.1 Khái niệm: 2.1.2 Đặc điểm: QSD đất là một loại quyền dân sự đặc thù, trong đó người có QSD đất chuyển quyền này cho người khác bằng các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp theo quy định của pháp luật; QSD đất là một loại quyền dân sự đặc thù vì: - Đó là quyền tài sản gắn liền với một tài sản đặc biệt đó là đất đai; - Phạm vi chủ thể tham gia bị hạn chế; - Hình thức, thủ tục, điều kiện thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất được pháp luật quy định chặt chẽ 2.1.3 Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản: Chuyển quyền sử dụng đất Là sự chuyển dịch QSD đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của pháp luật phương thức Chuyển nhượng QDS đất Chuyển đổi QDS đất Thuê, thuê lại QSD đất Thừa kế QSD đất Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất Tặng cho QSD đất Giao dịch về quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên = [...]... b) Doanh nghiệp phải thực hiện bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Thông tư này và pháp luật về kinh doanh bất động sản (không phân biệt đã nhận bàn giao nhà ở hoặc chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư) Khi bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải cung cấp cho sàn giao dịch bất động sản bản sao các giấy tờ sau: - Hợp đồng mua bán nhà... 71/2010/NĐCP) Mục 3 GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở Điều 18 Giao dịch nhà ở thương mại qua sàn giao dịch bất động sản 1 Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định tại Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và pháp luật về kinh doanh bất động sản, trừ trường hợp chủ đầu tư thực hiện huy động vốn thông... khoản 10 Điều 8 của Thông tư này 5 Chỉ sau khi đã hoàn tất thủ tục mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản (bên mua nhà ở đã được sàn giao dịch bất động sản cấp giấy xác nhận giao dịch qua sàn theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) và sau khi đã có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có bất động sản biết theo quy định tại điểm e khoản 3 Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì doanh... của pháp luật về kinh doanh bất động sản Sàn giao dịch bất động sản có thể được chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại ủy quyền tìm kiếm đối tác góp vốn đầu tư theo các hình thức quy định tại Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Trường hợp sàn giao dịch bất động sản không phải do chủ đầu tư thành lập (không trực thuộc chủ đầu tư) thì giữa chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản phải thực hiện ký hợp đồng... sàn giao dịch bất động sản có hành vi vi phạm các quy định về bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại qua sàn thì có quyền yêu cầu cơ quan cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh sàn giao dịch bất động sản và có văn bản báo cáo Bộ Xây dựng để xoá tên sàn giao dịch bất động sản này khỏi Website của Mạng các sàn giao dịch. .. không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản 7 Định kỳ ba tháng một lần và vào tháng 12 hàng năm hoặc theo yêu cầu đột xuất, sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm tổng hợp và báo cáo Sở Xây dựng nơi mình hoạt động số lượng nhà ở thương mại đã giao dịch qua sàn (mua bán, cho thuê, cho thuê mua), vị trí nhà ở giao dịch, tên chủ đầu tư có nhà ở uỷ quyền giao dịch qua sàn Sở Xây dựng có trách... là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì phải thực hiện bán qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; c) Trường hợp là hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức khác thì không phải bán qua sàn giao dịch bất động sản mà thực hiện bán theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này Trong trường hợp chưa nhận bàn giao nhà ở và chưa được cơ quan có thẩm... thủ tục giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản mà thực hiện theo quy định về bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội 2 Sàn giao dịch bất động sản không được tham gia đầu tư, kinh doanh nhà ở, không được mua nhà ở của chủ đầu tư để bán lại cho người khác mà chỉ được tổ chức bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở theo uỷ quyền của doanh nghiệp có nhà ở và thực hiện kinh doanh các dịch vụ bất động sản theo... theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng 4 Các sàn giao dịch bất động sản không được tham gia đầu tư, mua bán, cho thuê nhà ở mà chỉ được làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo ủy quyền của chủ đầu tư và hưởng phí giao dịch qua sàn theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, nếu vi phạm thì bị Nhà nước rút chức năng kinh doanh sàn giao dịch bất động sản và bị xử lý theo quy định của pháp... nhà ở bán, cho thuê, cho thuê mua theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản Các bên phải thực hiện ủy quyền theo mẫu hợp đồng, văn bản uỷ quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại qua sàn giao dịch bất động sản quy định tại phụ lục số 11 ban hành kèm theo Thông tư này 3 Sàn giao dịch bất động sản phải niêm yết công khai tại sàn các giấy tờ sau: hợp đồng hoặc văn bản uỷ quyền . do pháp luật quy định. 1.3 Giao dịch dân sự về bất động sản: 1.3.1 Khái niệm: Giao dịch về BĐS bản chất là một giao dịch dân sự, tuy nhiên do đối tượng của giao dịch là đối tượng đặc thù do. mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản. Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản: Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử. CHƯƠNG 1 NHỮNG KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Giao dịch dân sự: 1.1.1 Khái niệm: Giao dịch dân sự là hành vi pháp lý đơn phương hoặc hợp đồng của